第一篇：英國的土地產權制度

英國的土地產權制度

2011-01-18 16:51:26 華聲在線902名網友正在討論 字體：【大 中 小】

英國的土地制度歷史悠久，體系完整。在英國、英聯邦國家和地區，全部的土地從法律上都歸英王或國家所有。也就是說英王是唯一的絕對的土地所有人，個人、企業和各種機構團體僅擁有土地的使用權。英國、英聯邦國家和地區的土地雖然在法律上都屬于英王(國家)所有，但擁有永業權的土地持有人實際上就是該土地的擁有者。因此，英國是一個土地私有制國家，絕大部分土地為私人或法人所有，政府和公共部門所有的土地僅占很小的一部分。在法律中，土地保有權的擁有者稱為土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地權利的總和，叫做地產權。地產權有兩種形式：一種是自由保有的地產權，即為永業權，主要有三類。即無限制的單純地產權、限制繼承的地產權和終身地產權。自由保有權為保有權人永久所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎確定，在他人土地上居住或使用12年，土地視為使用者保有。另一種是租用保有地產權。也稱為租業權，它是有一定期限的地產權，大部分依協議而產生。租用保有權有125年、40年、20年、10年等，并通過合同或協議確定土地權利和內容.而且在租賃期內，確定的土地權利和內容不能隨意更改.自由保有權人不能隨意干涉。最重要的租借地產權是有期限的地產權和定期地產權。

雖然英國實行土地私有制，但因公共利益需要，如基礎設施建設，可通過行使強制購買權來征用土地。享有這項權力的有政府和其他機構，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市發展公司，以及自來水和電力公司等。而何種用地功能屬于公共利益范疇則由議會決定，并以法律形式確定下來。征地機構在取得強制征用權后須經過一系列嚴格的步驟并對被征地人做出最合理的補償。被征地人如對公開質詢的結果仍有異議，還可向最高法院上訴，對于收入在一定范圍內的被征地人，還可在法律費用方面獲得經濟資助。英國復雜的土地強制購買程序保證了強制購買權的慎重使用，土地征用中的平等協商和合理補償保障了被征地人的合法權益，完備的爭議解決機制有效地緩解了征地糾紛的升級和蔓延。

在英國土地權利受法律保護且可以自由交易，然而，土地所有者并不能隨意對土地進行開發，這一限制通過土地用途管制來實現。1947年《城鄉規劃法》規定一切土地的發展權，即變更土地用途的權利歸國家所有。這項法律實質上實行“土地發展權國有化”。任何土地所有人或其他人如欲變更土地用途，必須申請規劃許可。

英國的房屋購買者須繳納印花稅，08年9月初，英國政府為拯救低迷的樓市，大手筆啟用了一份涉及近百億英鎊的財政援助計劃。該計劃的重要組成部分便是印花稅假期政策，即政府對價格在17.5萬英鎊以下的住房交易停征印花稅1年。而根據英國此前的印花稅政策，房屋成交價在12.5萬-25萬英鎊的，印花稅稅率為1%;房屋成交價在25萬-50萬英鎊的，印花稅稅率為3%;房屋成交價在50萬英鎊以上的，印花稅稅率為4%。

第二篇：社會主義國家土地產權制度創設的反思

社會主義國家土地產權制度創設的反思

社會主義國家土地產權制度的創設，是同其經濟、政治、文化、法律制度創設緊密相連的，其創設變動的歷史包含在社會主義建設曲折歷程之中。從社會主義理論與實踐看，如何尋找社會主義土地公有制及其公有產權的實現形式，是社會主義理論在發展中國家的實踐難題，是農業國實現經濟起飛、邁入工業化與現代化的新課題，也是中國在“二元經濟”轉型期，實現國內與國際資源的優化配置，應對國內與國際兩個市場的激烈競爭，回應傳統土地公有產權模式對于農村社會生產力“驅動不足”的新挑戰。因此，對于土地產權制度創設的特點進行客觀評價具有重大的現實意義。

土地產權制度功能質的規定性

現代土地產權制度的功能，其本質在于，土地產權制度規范所確認、調整、保障一定的土地資源配置經濟關系，及其效率與效益。即通過這種制度規范、引導、調整、保護經濟主體合理開發和利用土地資源，使企業家（包括農民）有效發揮與土地等生產資料和其他資源優化配置，以提高土地產出率、勞動生產率和投資收益率，解放和發展社會生產力，促進社會文明進步。因此，我們應該從實現農村小康社會目標出發，以新視角分析土地產權制度功能的發展。

作為市場經濟條件下的土地產權制度功能，具有現代性、開放性、發展性等特點，是傳統土地產權制度功能在開放條件下的繼承和發展。其表現在。

1、明晰產權的功能。首先，解決的是對土地及土地產品的歸屬權（所有權）、控制權（持有產權），明晰其歸屬控制的性質、范圍與秩序。其次，創設對土地及土地產品的利用權（承租權、承包權、轉包權），明晰其利用的性質、范圍和秩序。其三，憑借對土地及土地產品的歸屬權、控制權、利用權通過不同形態的交易流轉，以滿足個人、集團及國家不同的消費需求與投資需求。其四，為了避免歸屬權、控制權“長臂”導致資源配置效率低下，或頻頻引發交易中的“尋租”、機會主義行為等交易風險、交易不確定性問題增多，交易成本無控制增長的狀況，必須借助國家的力量，通過制定一套科學的制度與規則，使土地及土地產品資源的配置達到效率與效益最大化。

2、激勵約束的功能。根據現代市場經濟的需要，在堅持土地國有、農民集體所有前提下，按照公平與效率結合原則，對農民賦予土地控制權———即土地持有產權（根據社會主義性質的決定論不宜賦予其所有權），其實質上是國家稟賦農民一種“恒定”（根據現代人們平均壽命可確定相應的持有產權周期）的“資本產權”。這種土地產權制度功能安排既遵循了參與約束原則，又遵循了激勵相容約束原則，同時考慮到了勞動努力之外的因素對土地產品產量的影響程度，在對土地持有產權取得、利用、轉讓、繼承、處分、擔保或置換成股權、期權等權利變更與組合的若干經濟、民事場合，既可能減少交易成本，又降低權利變更場合中的摩擦成本，因而更具有科學性、嚴密性。

3、有序交易的功能。作為土地這種特殊“商品”，其功能是為人們提供勞動條件、活動空間及場所，讓人們獲得土地產品及服務。而作為土地市場交易，不只是市場的買賣雙方參與土地交易，而是眾多的參與者所要發生多方面的經濟關系。其交換的客體事實上不是土地本身，而是不同的利益主體所給付的土地權利及獲得的預期最大收益，即增加權利或變更權利所指向的利益（財富）的最大化。這就要求土地產權制度的功能創設必須具有便捷交易、降低成本、減少風險、優化資源配置，有效地防止敗德行為，達到均衡的博奕結局。

土地產權制度功能創設的一般軌跡特征

作為經濟制度重要組成部分的社會主義土地產權制度及其法律上的土地法權制度，在其創設的階段上，具有以下“軌跡”特征。

1、既具有歷史跨越性，又可能出現超越階段性。馬克思在指出人類社會發展必然規律的基礎上，曾對未來社會設計了兩種理論模式，即“西方模式”和“東方模式”。150多年來，社會主義作為一種運動，經過艱難曲折的實踐，至今未能在“文明國家”實現，而東方經濟文化比較落后的中國等國家卻跨越了資本主義的“卡夫丁峽谷”，成功地建立了社會主義。隨著社會主義國家的建立與人民民主政權的確立，社會主義的重要經濟制度———土地公有制度、土地產品的按勞分配、勞動群眾作為土地的主人的制度，同樣也跨越了資本主義的“卡夫丁峽谷”，即在不經過資本主義土地制度創設歷史階段的情況下，通過廢除半封建、半殖民土地制度的基礎上，建立起了勞動群眾的土地私有制，并進而變革為以社會主義國家所有制和農民集體所有制為主要內容的土地“二元公有”制、土地使用制和土地國家管理制的制度體系，并且上升為國家土地法律制度，對其確認和提供保障，形成了土地國有權、集體所有權的土地法權規范體系。因此，社會主義土地制度的創設具有跨越歷史階段的特征。

但是，在社會主義土地制度的創設過程中，我們曾脫離國情、忽視初級階段社會生產力極不平衡的發展狀況，忽視土地資源配置效

第三篇：企業產權制度改革方案

***道路運輸服務站產權制度改革

實施方案

為了認真貫徹落實黨的十五屆四中、五中全會精神，加快國有（集體）企業產權制度改革步伐，實施產權制度轉換和職工身份置換，建立現代企業制度，促進年經濟快速發展，根據**市國有企業改革領導小組關于《**市推進國企改革實施意見》的精神，結合企業實際情況制定本方案：

一、企業基本情況

***出租汽車服務部成立于1998年，為獨立股份制企業。全縣所有出租車掛靠在該企業經營管理，由道路運輸服務站全體職工參與企業管理。在組建出租汽車服務站時，由于資金不足，經全體職工協商決定集資組建，集資款作為組建服務部的入股金，至今未產生贏利。現有掛靠出租車98臺，每月每臺收取管理費150元。

（一）職工情況：

企業職工總數12人，其中：在職5人、請長假3人、掛編1人、臨時工3人；正式職工40歲以上的有4人，30-40歲的有5人；大專的有5人，中專的有3人，初中的有1人。

（二）資產負債狀況（截止2009年8月底）

1、資產總額67042.66元，其中固定資產11700.00元、流動資產55342.66元；

2、負債總額393525.96元。其中：社保258088.26元、醫保80419.58元、職工集資款14500.00元、補發工資6510.00元、其他債務34008.12元。

二、職工身份置換

（一）職工安置類型

根據**市國有企業改革領導小組關于《**市推進國企改革實施意見》的精神，經職工本人申請，確定安置類型如下：

身份安置：12人（正式工9人、臨時工3人）。

（二）職工身份安置總成本

按市處規定，測算正式職工身份安置一次性補償費計算標準為年工齡1130元，臨時工為年工齡發放一個月工資。職工身份置換總成本為 557329.84元，其中：

1、買斷工齡一次性補償費185812元（不含3位臨時工；截止2009年8 月份）；

2、欠社保、醫療保險338507.84元；

3、欠職工集資款（股金）14500.00元（紅利）；

4、欠職工補發工資6510.00元；

5、生活費（1人）：12000元。

（三）職工身份置換資金來源：

置換資金主要來源于買斷工齡一次性補償費、職工集資款（股金）、職工補發工資，不足部分在企業資產重組或股權收益中彌補。

1、買斷工齡一次性補償費185812元；

2、職工集資款（股金）14500元；

3、職工補發工資6510.00元；

4、不足部分，采取配置股權在企業資產重組收益或股權收益中彌補。

（四）置換兌現辦法：

如果資產重組收益或股權收益能如期到位，可一次性支付職工身份置換現金。

如不能及時到位的，即按以下順序支付：

1、補繳所欠社保、醫療保險338507.84元；

2、企業重組后未參股的人員的身份置換費元；

3、其他債務由重組企業分三年償還。

三、企業重組方案

（一）業務重組

根據企業生產經營業務的實際情況，并結合企業改制目標，如國家沒有新的出租車政策出臺，繼續采取車輛掛靠的形式經營管理。

（二）重組方式

職工身份置換后，采取職工參股的形式成立有限責任公司。股金按照原企業的債務、職工身份置換資金及組建新公司所需資金等來確定。股東應當足額繳納各自的出資，股東全部繳納出資后，必須經法定的驗資機構驗資并出具證明。

四、其他

1、由于本企業改制成本較高，欠社保、醫療保險數額較大，請求適當調減。

2、本方案經企業職工代會討論通過后，報市處企業改制小組批準實施。

二00九年九月十五日

**縣道路運輸服務站改制的申請報告

**縣道路運輸服務站成立于1992年，下設出租汽車服務部，全縣所有出租車掛靠在該企業經營管理。近年來逐步建立了一些管理制度，但還有些制度不健全，部分制度不能落實到位，給出租車業戶和企業管理造成了很大的經營風險，安全隱患存在嚴重。我站每月的經營收入來源為出租車管理費，一旦發生重大交通事故，難以承擔事故的賠償。

我站現有職工12人，現在唯一的經濟來源為出租車管理費，難以維護日常支出，嚴重存在“吃大鍋飯”的思想，制約了企業的發展。現只有通過企業改制，改變企業的管理機制，更新觀念，把企業做大做強。

根據**市國有企業改革領導小組關于《**市推進國企改革實施意見》的精神，結合我站的實際，認為我站改革條件已基本具備。請求市處能派工作組進駐我站全面指導，加大力度，推進企業改制的順利實施。

以上意見如無不妥，請批復！

**縣道路運輸服務站

二00九年九月十五日

**縣道路運輸服務站改制職工代表

大會決議

（2009年9月1日會議通過）

根據**市國有企業改革領導小組關于《**市推進國企改革實施意見》的精神，經駐我站改制工作組和道路運輸服務站改制領導小組會議決定2009年9月1日召開服務站企業改制職工代表大會。審議通過《**縣道路運輸服務站產權制度改革實施方案》（草案）。會議應到12人，實到8人，符合法定規定。經與會代表認真審議，以舉手表決方式，一致通過《**縣道路運輸服務站產權制度改革實施方案》（草案）。并報市運管處批準后實施。

**縣道路運輸服務站

二00九年九月是十五日

第四篇：中國農村宅基地產權制度

中國農村宅基地產權制度過去

一、宅地私有并可自由買賣時期

1949年新中國成立后到1962年，農村宅基地歸農民私人所有，農民擁有宅基地和房屋的所有權，農民宅基地和房屋都屬于農民私有財產，宅基地所有權與房屋所有權兩權主體合一，宅基地及地上房屋可自由買賣、出租、贈與、典當及繼承等。

新中國成立后，在農村開展了廢除封建土地制度，沒收地主的土地與房屋分給農民的土改運動，實行“耕者有其田、居者有其屋”。

1949年，具有臨時憲法性質的《中國人民政治協商會議共同綱領》第10條規定，“中華人民共和國……有步驟地將封建半封建的土地所有制改變為農民的土地所有制……。

1950年中央人民政府頒布的《土地改革法》規定，“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民的土地所有制”，“所有沒收和征收得來的土地，統一地、公平合理地分配給無地少地的貧苦農民所有”，“土地改革完成后，由人民政府發給土地所有證，并承認一切土地所有者自由經營、買賣及出租其土地的權利”。

1954年全國人大通過的《憲法》更明確地規定，“國家依照法律保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權”，“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權”，“國家依照法律保護公民的私有財產的繼承權”。

1956年全國人大常委會《農業生產合作社示范章程》規定，“初級階段的合作社屬于半社會主義的性質，在這個階段，合作社已經有一部分公有的生產資料，對于社員交來統一使用的土地和別的生產資料，在一定的期間還保留社員的所有權，并且給社員以適當的報酬”。1956年全國人大通過的《高級農業生產合作社示范章程》規定，“人社的農民必須把私有的土地……等主要生產資料轉為合作社集體所有”，“社員的土地轉為合作社集體所有，取消土地報酬”，“社員原有的墳地、房屋地基不入社”。

從漫長的封建社會到1949年，中國農村社會中一直實行的是土地私有制，地主占有大量的土地，而廣大農民只占有少量土地，土地可以自由買賣，土地兼并因此出現，而土地兼并導致的階級矛盾是中國封建社會朝代更替的主要原因。新中國成立后，實行了土地改革運動，廢除了封建的地主土地所有制，廣大農民分得了土地，基本實現了土地所有權的平均化。但是土改并未廢除農村土地私有制，只是通過平均地權的形式實現了農民“耕者有其田、居者有其屋”的夢想。但是如何防止土地私有情況下，土地兼并的再次發生，仍是新中國執政者必須考慮的問題，于是，從1949年至1956年，中國共產黨在農村逐步推行了互助組、初級社、高級社(集體所有)。

1956年，我國農村生產資料私有制的社會主義改造基本完成，具有社會主義特征的高級農業生產合作社普遍建立，土地等主要生產資料都歸集體所有，實行統一經營、共同勞動、統一分配。但在農業合作化過程中，農民的宅基地及其房屋并未入社，仍歸農民個人所有。

二、地歸集體所有和房屋可自由買賣時期

1962年初至1999年間，宅基地歸集體所有，個人僅享有宅基地的使用權，宅基地不準出賣和出租，但宅基地上的房屋可以自由買賣，農民住房由房地合一的所有者主體轉變為所有者主體相分離，形成延續至今的房屋所有權主體與土地所有權主體相分離的模式。(一)1962年一1981年：農民可原始取得宅基地使用權，房屋可自由買賣

1962年八屆十中全會通過的《農村人民公社工作條例修正草案》(簡稱《人民公社六十條》)規定，“生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣”，“要保障社員個人所有的一切生產資料，包括房

屋……等，永遠歸社員所有，任何人不得侵犯”，“社員的房屋，永遠歸社員所有”，“社員有買賣或者租賃房屋的權利”。從這些規定可以看出，農民對宅基地由原來的所有權轉變為使用權。

1963年中共中央頒布的《關于各地對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》規定，“社員的宅基地、包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都歸生產隊集體所有，一律不準出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變”，“宅基地上的附著物，如房屋……等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有”。1963年的該規定，第一次使用了“宅基地使用權”概念，同時規定了“地隨房走”的原則，農村宅基地所有權從此明文轉變為宅基地使用權。

1963年最高人民法院頒布的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》(修正稿)再次強調了上述規定。

1975年全國人大通過的《憲法》規定，“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他生活資料的所有權”。

1978年中央委員會通過的《農村人民公社工作條例》(試行草案)規定，“農村土地包括宅基地一律不準出租和買賣”，“社員合法所有的房屋……等生活資料和生產資料，以及……存款，永遠歸社員所有，任何人不得侵犯”。

1979年最高人民法院頒布的《關于貫徹執行民事政策法律的意見》規定，“處理社員宅基地的使用權等糾紛，應根據土地歸國家或集體所有，一律不準出租和買賣的原則，……如宅基地使用權確有必要變更的，人民法院應根據黨和國家的政策法律規定，與有關部門共同研究，妥善處理”。

1981年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》規定，“必須重申，農村社隊的土地都歸集體所有”，“分配給社員的宅基地……社員只有使用權，既不準出租、買賣和擅自轉讓，……”

該階段，農民對宅基地由之前的所有權轉化為使用權，農村宅基地所有權主體與使用權主體相分離，宅基地不準出租和買賣，但宅基地上房屋可自由買賣，確立了農村宅基地使用權的無期限性。

(二)1982年-1998年：農民和城鎮居民都可原始取得宅基地使用權，房屋可自由買賣1982全國人大通過的《憲法》規定，“宅基地和自留地、自留山，也屬集體所有”，宅基地歸集體所有，以憲法形式被確認。

1982年國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》規定，“社員對宅基地……，只有按照規定用途使用的使用權，沒有所有權”，“集鎮內非農業戶建房用地的面積標準，由縣級人民政府……作出規定”，“農村社員，回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉定居的華僑，建房需要宅基地的，應向所在生產隊申請，……，報公社管理委員會批準：……，批準后，由批準機關發給宅基地使用證明”，“由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續”，“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”。從這些規定可以看出，集鎮內非農業戶可通過申請、審批程序取得宅基地使用權。

1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》規定，“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續處理”，“公民在鄉鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用”。

1986年全國人大常委會通過的《土地管理法》規定，“農村居民……出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準”，“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必

須經縣級人民政府批準”。

1989年國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》規定，“農民集體經濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮非農業戶口居民，其用地屬于國家所有”，“城鎮及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。這些規定表明，城鎮居民可購買農村房屋，只是在取得房屋所有權時，房屋所占的土地使用權轉為國家所有。

1991年國務院通過的《土地管理法實施條例》規定，“城鎮非農業戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向……申請，……報縣級人民政府批準”。

1992年最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定，“房屋買賣系要式法律行為。農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依辦理該項手續后，方能認定買賣有效”，該復函并未禁止城鎮居民購買農村房屋。

1993年《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，“城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第(一)項規定的審批程序辦理”，“回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第(一)項規定的審批程序辦理”。

(三)1998年一1999年：農民可原始取得宅基地使用權，房屋可自由買賣

1998年全國人大常委會通過，1999年1月1日施行的《土地管理法》刪除了有關城鎮非農業戶口居民可以使用集體土地建造住宅的規定。另規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，從這些規定來看，城鎮居民不得再申請集體土地建設住宅，農村村民轉讓宅基地后，不能再申請新的宅基地，土地用途管制加強，限制農用地轉為建設用地。并未禁止城鎮居民可在農村購買房屋。

1998年國務院通過的《土地管理法實施條例》規定，“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效”。該規定也未禁止宅基地使用權轉移，當地上建筑物轉移的，須依法變更土地使用權。

三、地歸集體所有和房屋處分受到限制時期

1999年5月至今，宅基地仍歸集體所有，農村宅基地具有身份屬性，使用權人必須是本集體經濟組織成員，一戶只能擁有一處合法的不超過法定標準的宅基地，宅基地使用權不得向本集體經濟組織以外的成員轉讓，宅基地上的房屋可在本集體經濟組織內部轉讓，農民轉讓房屋后，不得再次申請宅基地，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。

1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，“禁止農村集體經濟組織非

法出讓、出租集體土地用于非農業建設”，“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

2007年國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或?小產權房?。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發”。

2008年中共中央、國務院《關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》重申，“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或?小產權房?”。

2008年住房和城鄉建設部《房屋登記辦法》規定，“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。

2008年國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》規定，“嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定，對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理”。

四、幾點說明

(一)宅基地產權制度變遷與農村生產關系

通過建國后，宅基地產權制度變遷的相關法條及政策梳理，我們能夠清晰的看到，農村宅基地產權制度變遷，是同我們對農村生產關系進行社會主義改造的認識過程和實踐過程密切相關系的。新中國成立之初，我國實行了農村土地農民私有制，調動了廣大農民的生產積極性，實行土改也是中國共產黨取得戰爭勝利的重要手段之一，但是如何防止土地私有情況下，為防止土地兼并的再次發生，從1949年至1956年，中國共產黨在農村逐步推行了互助組(私有制)、初級社(半公半私)、高級社(集體所有)。1956年，我國農村生產資料私有制的社會主義改造基本完成，具有社會主義特征的高級農業生產合作社普遍建立。這時，執政黨的指導思想是加快社會主義公有化進程，表現在農村生產關系方面，就是“一大二公”、政社合一的人民公社體制，除了農戶自有的生活資料外，整個農村的土地等生產資料都轉為歸集體所有，于是一個涵蓋全部農村生活的人民公社集體所有制建立起來。在這種高度集體化的所有制和農村生產關系體系中，農民宅基地產權制度的安排是有合理性的。這種所有制和生產關系體系的基本支撐，是農村土地完全歸集體所有。同時，掌握土地所有權的集體組織又必須給自己成員以基本住房保障，從而需要把宅基地使用權交給農民。這樣，宅基地作為一種集體公共產品和保障性產品，不具商品屬性，也不具有完全財產權利的資本屬性。

(二)關于農房抵押

目前，從法律層面上講，有關農村房屋能否抵押的爭論實際上是在現行法上關于宅基地的規定，根據《擔保法》第37條規定，宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押，《物權法》第184條重申了《擔保法》第37條的規定。一般認為，農房抵押時，雖然是將房子作為抵押物，但其擔保的金額不僅包含了房子本身的價值，還包含了房屋宅基地的價值，而宅基地不得抵押，故農村房屋不得抵押。該推論的隱含前提是房地一體抵押，房地一體交易是我國房地產轉讓中的一項重要原則，但我國立法何時規定了房地一體抵押，該規定是否適用農村房屋抵押，需要仔細考察。1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條和1995年《城市房地產管理法》第31條明確規定了房地同時抵押，但它們都是針對城市房屋而言，在立法無明文規定的情形下，不能想當然推導出農村房屋也實行房地同時抵押。事實上，在此階段，我國法律允許農村私有房屋所有人出讓其所有的房屋。農村私有房屋的轉讓尚不為

法律所禁止，所有權人在農村私有房屋上設定抵押權又有何不可呢?《物權法》第182條規定了建筑物與該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。但全國人大法工委對該條的解釋是要本條規定的建筑物，主要指國有土地上的建筑物和鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物，農村房屋抵押也不可類推適用該條規定。因此，現行法雖然禁止宅基地使用權抵押，但并沒有禁止宅基地上的房屋設定抵押，而且，我國現行法律是允許農村房屋在一定范圍內轉讓的，如果一概禁止農村房屋設定抵押，必然會引起立法上的沖突。

(三)城鎮居民購買“宅基地房”合同的效力

根據我們上面法律及相關政策梳理，1999年之前，城鎮居民是可以購買“宅基地房”的。自1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》下發后，國家禁止城鎮居民購買“宅基地房”，之后又陸續下發了類似規定的文件，但仔細分析這些規定，大都屬于部門規章形式，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規定，“合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因此，這些規章不能作為確認農村房屋買賣合同無效的法律依據。但從中國的國情出發，國家各部委頒發的各種政策規定顯然會對法院判決農村房屋買賣合同的效力產生影響。如果法院判決城鎮居民購買“宅基地房”合同有效，必然會與國家頒發的各類政策相抵觸。從目前的司法實踐來看，絕大多數法院都會判決這種合同無效。

北京市高級人民法院《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發[2004]391號)認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。并同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》(魯高法[2008]243號)第56條明確規定，農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。

司法實踐中認定此類房屋買賣合同無效，多是從法理上來進行認定的，法律依據明顯不足。目前，很多人認為城鎮居民購買“宅基地房”的合同違反了《土地管理法》第63條的規定，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設”，《土地管理法》第63條的立法目的，實質上是加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地，城鎮居民購買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，因此第63條不能用來判斷宅基地使用權的流轉問題。

第五篇：關于海淀區農村集體經濟產權制度

關于海淀區農村集體經濟產權制度

改革情況的報告

——2010年6月13日在海淀區第十四屆人大常委會

第44次主任會議上

海淀區農村工作委員會主任 李殿安

主任，各位副主任：

受劉長利副區長委托，我就海淀區農村集體經濟產權制度改革情況向區人大主任會議進行匯報。

為實現農村經濟健康發展，保護農民合法權益，維護社會穩定，確保集體資產保值增值，促進社會主義新農村建設，在區委、區政府的堅強領導下，我區積極開展并加快推進農村集體資產處置及經濟體制改革（產權制度改革）工作，各鄉鎮取得了不同程度的進展，現將基本情況報告如下。

一、改革進展情況

目前，我區集體資產處置及經濟體制改革工作已取得了很大進展。已有52個單位開展了農村集體資產處置工作。啟動產權制度改革的鄉鎮、村共退償老股金4133.7萬元，需處理資產總額166.71億元；流轉變現28.66億元，涉及量化對象107059人次。其中已成立了10個股份經濟合作社，分別是東升鄉的太平莊、塔院、清河、小營、馬坊、大鐘寺、八家，玉淵潭和西北旺鎮的安寧莊、馬連洼三隊。另有8個單位完成了資產處置后，不再成立新型集體經濟組織。其中西北旺鎮的小辛店和蘇家坨鎮的三星莊尚有部分土地，計劃在土地被征占后按照既定方案處置。

分鄉鎮來看，改制工作進度情況是：東升鄉七個村已成立股份經濟合作社，正進行深化改革試點。鄉總公司、直屬企業計劃在完成資源重組之后，成立3個股份經濟合作社。玉淵潭已于4月21日正式成立了股份經濟合作社，正準備進行登記注冊。海淀鄉直屬企業和6個村級單位已于4月份完成了清產核資初查工作，將在復核之后進行公示。四季青鎮正在進行改制調研。西北旺鎮絕大多數村（隊）已完成勞齡登記，部分進展快的單位已進入退償老股金和清產核資工作階段。上莊鎮、溫泉鎮和蘇家坨鎮確定了7個重點推進村（蘇家坨鎮的臺頭、前沙澗，溫泉鎮的楊家莊、高里掌，上莊鎮的西閘、八家、白水洼），相關工作人員已參加了區里統一組織的改制理論政策、實際操作培訓，計劃在今年完成改制工作。

二、改革歷程回顧

我區的集體經濟產權制度改革工作始于2002年，大體上經歷了探索試點、逐步推進和全面推進三個發展階段：

1.2002年至2003年，探索試點階段

由于山前地區城市化進程較快，集體土地絕大部分被征占，大批農民轉為居民，要求進行集體資產處置的愿望強烈。我們在學習借鑒外省市和其它區縣改革經驗的基礎上，結合自身實際，研究出臺了第一個指導性文件：《關于我區城鄉結合部地區鄉村集體資產處置及集體經濟體制改革試點工作的意見》（海政發?2002?66號）（以下簡稱66號文件）。該文件明確了我區集體經濟體制改革的指導思想、主要目標、基本原則和領導體制，為如何進行集體資產處置提供了詳細的可供操作的方案。

2.2003年至2009年，不斷推進階段

為了進一步加強對我區農村集體經濟產權制度改革工作的指導，這一階段在不斷總結前期工作經驗的基礎上，區政府先后出臺了一系

列指導性文件，主要包括：

（1）《關于產權制度改革中鄉村進行清產核資的指導意見》（海政辦發?2003?56號）

該文件對產權制度改革中進行的清產核資工作的時點、范圍、清查方法及清查結果的公布確認和審核認定等程序作出了詳細規范，成為我區改革單位在產權制度改革中進行清產核資工作的主要依據。

（2）《關于加快城鄉結合部地區鄉村集體資產處置及深化集體經濟體制改革的指導意見》（海政發?2005?32號）

該文件是根據北京市有關文件，結合海淀區的實際情況，在轉出人員強烈要求將個人資產量化份額進行兌現的情況下出臺的。文件規定“允許資產量化份額在主體之間自由有序流轉”。

（3）《關于加快和深化農村集體經濟產權制度改革的指導意見》（海農發?2007?29號）

該文件提出了相關職能部門要研究制定農村綜合管理體制改革的配套措施、平衡農村集體經濟組織內部各類人員之間的利益、鼓勵根據實際情況創新改制形式，為下一步改革提出了指導性的意見。

3.2010年起，全面啟動階段

按照市委農工委、市農委《關于進一步加快推進農村集體經濟產權制度改革工作的意見》（京農函?2010?2號）和《關于印發在全市農村集體經濟產權制度工作會議上牛有成、夏占義同志的講話和王孝東同志的報告的通知》（京農函?2010?3號）的要求,我區起草了《海淀區關于全面推進農村集體經濟產權制度改革的意見》，制定了改制時間表，要求各相關單位在2010年全面啟動改制工作，2015年之前完成改制工作，并對處于不同工作階段的集體經濟組織作出了有針對性的指導。

三、我區改革工作的具體做法

改革的目的是實現“資產變股權，農民當股東”，為此要把集體經濟組織賬內存量凈資產進行股份量化和重組，使集體資產的產權關系從“共同共有”變為“按份共有”。我區經過逐步探索、實踐，形成了一套比較成熟的操作程序,主要步驟是：

1.成立改制領導機構和工作機構，建立健全社員代表大會制度； 2.社員代表大會做出改制決議并報上級黨委、政府批準； 3.界定人員身份；

4.老股金和勞齡登記，退償老股金； 5.清產核資； 6.確定改制方案；

7.資產處置和量化集體、個人資產份額； 8.個人量化資產份額的自愿流轉； 9.成立股份經濟合作社。

在遵循全區統一指導的前提下，各鄉鎮也結合自身實際情況，按照實事求是、因地制宜的原則，靈活制定相關方案。比如，實行“一級所有，一級核算”體制的玉淵潭，采取“以鄉為單位”整體改制的方式；實行 “一級所有，分級核算”體制的東升鄉，采取“以村和鄉直屬企業為單位”分別改制的方式；海淀鄉擬采取將鄉級資產和人員分配到各村、以村為單位改制的方式；北部一些地方采取“以隊為單位”方式。

四、改革取得的成效

通過前段的產權制度改革，我們總結其成效和意義主要表現在以下幾個方面：

一是解決了農村歷史遺留問題。農村集體經濟組織成立五十多年來，一直是集體資產共同共有的經濟組織，成立股份經濟合作社解決了老股金的問題，解決了曾在集體勞動、為集體做過貢獻的原農民的

權益問題，形成了按份共有的比較清晰的產權關系。

二是促進了集體經濟的發展。改革使集體經濟組織得以整體保留，使其能夠實現可持續發展。能夠調動生產要素中最積極的因素——勞動力的積極性，增強了發展集體經濟的凝聚力和向心力，股東關心集體資產經營狀況的積極性明顯提高，集體經濟發展也明顯加快。實現資產保值增值，促進農村經濟發展，增強了集體經濟實力。

三是促進了社員增收。實行股份合作制后，社員除了家庭經營性收入和工資性收入外，還能增加股份分紅收入，這種財產性收入為社員收入持續增長提供了保證。

四是完善了合作社的決策、經營、管理體制。各股份社都初步形成了股東大會或股東代表大會、董事會、監事會運作機制，建立了按章理事、多重監督的約束機制，有利于集體經濟實行民主管理。

五是促進了農村社會穩定。通過產權制度改革工作，使廣大干部群眾認清形勢，統一思想，消除顧慮，得到實惠，從而積極參與、支持這項改革，維護了農村改革、發展、穩定大局。

五、下一階段的目標及任務

到去年底，全市已有812個單位完成了改制工作，今年計劃完成450個。市里要求“全市擁有集體凈資產的鄉村都要進行改革，沒有集體凈資產的村，要做好集體經濟組織成員身份界定、勞齡統計和清產核資等基礎性工作。”市、區已經明確，要在2015年之前全面完成改制工作。從目前情況看，需要著力解決以下問題：一是提高部分鄉鎮、村領導對改制的重要性和緊迫感的認識，促進相關工作抓緊開展；二是應當加強扶持，減輕農村集體經濟組織的改制負擔；三是規范股權流轉辦法，探索股份經濟合作社可持續發展的途徑；四是積極探索北部地區改制后的產業發展道路。

農村產權制度改革是繼農村土地改革、合作化以后，涉及農民切

身利益的第三次重大體制改革，是一項系統工程。我區農村集體經濟組織發展水平不一，情況復雜，改革難度很大。下一步，我們將在區委的正確領導下，在區人大的指導監督下，認真總結、推廣玉淵潭、東升鄉等單位總結出來的成功經驗，加大力度，抓緊落實，按期、高質量完成全區農村集體經濟產權制度改革工作任務。