第一篇：四川瀘州市納溪區大渡口鎮民強村整村土地流轉調查報告

四川瀘州市納溪區大渡口鎮民強村整村土地流轉調查報告

編者按：納溪區對土地整村流轉、促進規模集約經營進行了有益的探索。通過土地整村流轉，農民的收入增加，生產生活條件得到顯著改善，精神文明建設有了較大進步。按黨的十七屆三中全會對土地流轉的要求，流轉土地必須堅持產權明晰不動搖、農民自愿不動搖、保護農民利益不動搖、有利于鄉風文明不動搖、有利于生產力發展不動搖。如何因地制宜地引導土地流轉、創新有利于生產力發展的體制機制、規范權責利，是亟待研究和解決的問題。

瀘州市納溪區大渡口鎮民強村整村土地流轉調查報告

納溪區農工辦張光權

近年來，瀘州市納溪區堅持完善土地雙層承包經營體制的基礎上，以“管好所有權，放活經營權”的農村土地經營新機制，集中適度規模的土地，引進業主，對土地進行適度規模的經營，“跳出農業抓農業，走進農業抓規模，走進規模抓效益。”的思想理念，有效地促進農業、農村、農民這“三農”又好又快的發展，加快了城鄉一體化建設的進程。筆者試圖從瀘州市納溪區大渡口鎮民強村整村土地流轉的情況出發，探索農村土地流轉新機制，讓黨的十七屆三中全會精神在社會主義新農村建設中綻放出更大的光芒。

一、民強村基本情況

民強村地處瀘州市納溪區西部，長江南岸，距納溪城區15公里，距大渡口鎮2公里。大(渡)灣(灘)公路貫穿全村。全村幅員面積3平方公里，7個農業合作社，504個農業戶，人口1769人，勞動力901個，其中：省外務工760人，本地務農勞動力86人。耕地面積1560畝(其中田1230畝，土330畝)2007年全村農民人均收入4642元。2003年將全村土地使用權全部流轉給業主何生濤經營。

二、土地流轉取得的成績

2002年，大渡口鎮黨委對民強村班子進行了調整，新班子上任后對全村現狀和發展潛力進行了多次深入細致的調查研究分析，確定了“合理流轉土地，引進業主開發，調整產業結構，構建一村一品”的發展思路。2003年元月，通過走訪群眾，召開村民代表大會，在廣泛征求村民意愿的基礎上，抓住瀘州市大力發展甜橙產業的契機，將全村將1230畝土地以每年每畝250公斤稻谷實物作為租金，土330畝以每年150公斤玉米實物作為租金集中流轉，引進業主何生濤承包土地種植甜橙。并間套種植飼草，養殖良種生豬，現在已建成甜橙基地1526畝，500頭種豬場1個，年出欄商品豬5000頭的養豬場2個，建設戶用沼氣池200口，在甜橙園區內修建了石板路10公里，修建機耕道5公里，并在園區內實施了節水灌溉、肥水自流引灌、沼液循環利用等項目。現在甜橙園區已初具規模，到2008年整個園區內甜橙和養殖業初步試產，產值將達270萬元，實現利潤120萬元。

民強村通過土地流轉，業主對當地的貢獻可以清析地看出，該公司實現農業產值270萬元，土地流轉后2007年群眾得到了較大的實惠。

(一)土地流轉收農民收益明顯高于種糧收益。民強村通過土地流轉，農民不再去在土地

上投入，每畝每年能得到250公斤斤稻谷的純收益，每年業主何生濤向農民支付的稻谷357000公斤，折價53.55萬元(按07年市場價計價)人均收入302.7元。

(二)農民土地使用權轉讓后，農民外出務工大幅度增加。全村901個勞動力中，在外省務工人員就達760人，占總勞動力85%，多數勞動力輸送到福建、浙江等省，在外務工創造勞務收入達到715萬元，人均增加純收入4041元。

(三)產業園區就地吸收了本村部分人員務工，增加了農民的收入。民強村土地流轉后，長期需要80——100人的勞務人員，而這部分人員大多來自本村，每年產業園區支付的工資53萬元。使部分農民在家就近務工，做到家庭務工兩不誤，人均創收299元。

(四)實現了農業產業化、規模化經營，加快了“一村一品”建設的進程。民強村土地使用權流轉后，土地集中經營管理，現在園區內種植的具有良好的市場前景的甜橙1526畝，枇杷、香蕉100畝，現在正在加緊建設果品商品化處理生產線一條。發展500頭種豬場一個，年產5000頭商品豬飼養場兩個，民強村以甜橙為主的“一村一品”已具備相當規模，為發展優質高效農業奠定了良好的基礎。具有良好的市場前景和品牌價值，提高了農業的綜合效益。

(五)有利于搞好病蟲害的統防統治工作，降低生產成本和農產品中農藥的含量。土地集中后，業主可以根據病情對作物進行統一防治，從而有效地避免了分散經營時你防我不防的局面。不僅農藥用量少，而且防治效果好，有效地防止農產品農藥量超標的難題。

(六)有利于實行機械化耕作，降低勞動者的勞動強度，提高勞動生產率和農業機械化水平。通過集中流轉后，土地相對集中，便于機械化作業，實現了機械化后，大大的提高了勞動生產率，降低了農民的勞動強度，同時有利于降低單位生產成本。提高農業的比較效益。

(七)加快了社會主義新農村建設進程。民強村土地集體流轉后，依托養豬場，建立了沼氣集中供氣站，為村民提供了清潔、便利的能源。在產業的帶動下全村新建300多口紅層水井，保證了戶戶用上了安全衛生的水。硬化水泥公路1.5公里，修建機耕道5公里，硬化人行道10公里，基本實現了戶戶通石板路。部分農戶按照新農村建設標準全面改善了居住條件。

(八)加快了農村的基礎設施建設。民強村土地流轉后，農村、農業的基礎設施得到了較大的改善，節水灌溉、肥水自流引灌、沼液循環利用等，大大提高了全村農業抗御自然災害的能力。

(九)有利于合理利用資源，發展觀光農業。民強村土地流轉現已形成水果生產為主的園林式農業生產園區，通過發展養殖業為園區提供優質的農家肥，讓有效的自然資源得到綜合利用，民強村已基本形成的甜橙、生豬、沼氣為主的循環經濟模式。使農產品更加綠色環保。這對保護生態環境，具有較大的現實意義。

(十)社會主義和諧新村建設取得了較大的進展。通過土地流轉后，土地集中到業主手中經營，村內民事糾紛下降，村民集中精力發展經濟或外出務工，村內尊敬老人、婆媳和睦，鄰里團結。真正實現了生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主的社會主義新

農村建設目標。

三、存在問題

根據筆者對民強村土地流轉的調查發現，在土地流轉中也存在一定的問題：

(一)土地流轉中簽訂的合同草率。由于民強村的土地流轉早，在簽訂合同時雙方標的只停留在使用權的補償上，對今后歸還土地使用權沒有明確規定如何補償，為今后歸還土地使用權埋下了隱患。

(二)農民的小農思想濃厚，規模流轉土地的難度較大。許多農民難也克服小農經濟的思想，抱著“守地為安”的舊思想，土地寧愿摞荒也不愿轉讓，或者故意刁難，漫天要價，從而給業主整體的開發帶來難度。

(三)農業投資周期長、見效慢，一般業主經營比較困難。農業投資周期較長，一般都要2——3年或者更長的時間才能見效，且農產品受市場價格、自然因素的影響較大，投資農業具有較大的風險，因此大規模的土地流轉引進業主較難。

(四)農業企業融資難。因為農業企業投資后的固定資產都集中到農業產業上，沒有實物(或者其它物件)在金融部門抵押融資，從而造成企業與金融部門的資金鏈斷裂，融資非常困難，常因資金短缺而影響企業的發展。

(五)業主的合法權益難也得到保護。土地流轉后，業主對流轉后的土地進行了投入，當投產后，個別土地使用權轉出后的農戶患有“紅眼病”的事例是有的，因此在既考慮農民利益的前提下，也得考慮如何保護業主的利益。

(六)部分土地難以恢復。土地流轉后，部分土地用于基礎設施建設建用地，如修建的豬場圈舍、公路等永久性公益設施難以恢復。

四、對土地流轉的幾點建議

在納溪區內，幾個相對集中進行土地流轉的業主已經形成規模，除明強村外，還有白節鎮的團結村、護國鎮伏金村、新樂的三江壩村，并且有的基地生產的產品已成為國家名優產品。如伏金村茶葉基地生產的鳳羽獲得國家名優產品金獎，三江壩蔬菜基地生產的無公害蔬菜早已進入瀘州超市，為滿足瀘州人民的菜籃子作出了較大的貢獻。隨著農村外出務工人員的增加，農村中的土地閑置或者粗放經營的大有人在，為了更好地利用這部分土地，充分地發揮土地的效益。實現雙贏甚至三贏的目的，共同享受土地流轉這套美麗的大餐，筆者提出以下建議：

第一、加強對農民的宣傳教育，讓農民更好地樹立整體觀念、價值觀和市場觀，克服小農經濟的思想意識，促進土地使用權成片、上規模的流轉，促進農業規模化、產業化快速發展。只有通過土地流轉，讓土地相對集中到種田能手、養殖能手手中，才能把土地從傳統農業中解放出來，發揮土地效力，發展高產、優質、高效農業，才能使農業進一步向產業化、規模化方向發展，才能更好地建設“一村一品”的農業產業帶。

第二、建立建全土地流轉機制，完善土地流轉管理。政府加強引導，適當時還可以組建土地流轉中介組織，讓土地流轉通過土地所有者(集體經濟組織)、土地使用權占有者(土地承包人)、中介(或業主)，讓土地流轉依法合理有序的轉讓。這樣避免過去在土地流轉中往往都是農戶與業主口頭或簡單的書面協議，甚至于有的合同還是違法合同，(比如改變了土地性質和用途，用于基建或辦工業企業)土地流轉必須進行合法的合同管理，建立建全合同管理機制，明確雙方的責、權、利，搞好合同公證，為土地流轉提供可靠的法律保障，這對保障當事人雙方合法權益都具有較大的現實意義。

第三、政府應建立投入機制，對土地流范圍進行農業綜合開發的投入，從而引導業主對流轉范圍內的土地進行綜合開發，提高土地的綜合效益。政府要制定相應的政策對在土地流轉范圍內的土地進行山、水、林、田、路綜合治理，或者設立農業創業基金、以獎代補等形式，鼓勵更多懂經營、會管理、有經濟實力的能人進行土地綜合開發利用，這對加快農業產業化進程，促進農村經濟快速穩定發展是十分必要的。

第四、建立建全土地流轉綜合開發的補助政策，促進農村產業結構快速發展。因為土地流轉后，業主對土地的投入大，且農業生產周期長，見效慢，回收期長，一般業主很難渡過這一關健期，因此，政府可以在考慮凡是從事土地流轉后對從事農業綜合開發、農業產業結構調整的業主通過資金、項目等形式給予幫助，建立補貼或獎勵機制，讓他們渡過農業開發的“危險期”，從而加速農業產業結構調整的進程，促進農村土地經營權穩定地轉移。

第五、建立農業企業融資擔保制度，增加農業企業的融資渠道。特別是農業銀行、農業發展銀行、農村信用合作社等要對參與土地流轉，從事農業綜合開發的企業采用靈活多樣的政策，除常規的低押外還可以考慮實施擔保、信用借款，建立村級互助社等形式進行融資或采取租金入股等形式參與土地流轉融資活動，對從事農業綜合開發的企業進行扶持，有效地解決他們融資難的問題。

第六、建立建全農業保險制度，使業主盡可能避免各種風險。因為農業受自然因素、市場波動的影響較大，作為政府和業主必須有清醒的認識，因此加大農業保險的普及推廣，這對保障業主的收益具有較大的現實意義。

第七、政府對農業加工企業進行扶持，提高農產品的附加值，讓農產品真正的走向市市場。因為只有通過農產品加工，才能提高農產品的價值。因此，對從事農產品加工的企業，政府要加強對企業的扶持，在資金、用地、稅收等方面給予優惠扶持，才能讓農產品走向市場。

第八、建立建全“失地農民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術水平和生存本領。從民強村外出務工的收益情況可以看出，許多失地農民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來，從事第二或第三產業，讓他們“失地”后能走出去、站得穩、能增收，能致富。這對促進二、三產業的快速發展都具有較大的現實意義。

第九、加強“失地農民”的社會保障工作，促進“失地”地區社會和諧穩定的發展。對失地地區的農民，開展養老保險、農村合作醫療等社會保障工作，讓他們老有所醫、有所養，保障失地地區和諧穩定的發展。加快城鄉一體化建設的進程。

（二〇〇八年十一月十六日）

第二篇：土地流轉協議書 (鎮村)

土地流轉合同

訂立合同雙方：甲方：白米鎮人民政府 乙方：白米鎮 村

為規范農村土地承包經營權流轉，穩定農村土地承包關系，切實維護土地流轉雙方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和有關政策、法規規定，本著自愿互利、公正平等的原則，經甲乙雙方協商簽訂如下土地承包經營權流轉合同。

一、土地承包經營權流轉方式及用途

乙方采用租賃方式將土地流轉給甲方用于東部干線建設。

二、土地流轉經營權的期限和起止日期

土地流轉期限從2012年元月起，至2027年12月（土地二輪承包期）止，到期可繼續流轉。

三、流轉土地的面積

流轉土地面積為 畝。其中道路用地 畝，取土坑用地 畝，其他用地 畝。

四、流轉價格及支付方式、時間

土地流轉費用由甲方于當年底前支付給乙方，按1172元/畝計算。合計（大寫）：

五、違約責任

甲乙雙方如有一方違背合同規定，給另一方造成損失的，由違約方承擔賠償責任。

六、合同糾紛的解決方式

甲乙雙方如因履行合同發生糾紛，協商不成的由土地流轉管理部門調解，不同意調解或調解無效的，向上級有關部門申請仲裁，不服仲裁決定的，可在收到裁決書之是起30日內向人民法院起訴。

七、其他約定事項

本合同經甲乙雙方簽字蓋章后生效，一式四份，甲乙雙方、鎮財政所、農經站各執一份。本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協商，達成一致意見后形成書面補充協議，補充協議與合同具有同等法律效力。

甲方：白米鎮人民政府 乙方：白米鎮 村 代表（簽字）： 代表（簽字）：

年 月 日

第三篇：關于湯家咀村土地流轉情況的調查報告

關于滄湖開發區湯家咀村土地流轉情況的調 查 報 告

加快農村土地流轉，推進農業標準化、規模化經營和農業產業化，是發展現代農業，調優農業產業結構，增加農民收入，促進農業勞動力向非農產業轉移，深化農村改革的重大舉措。近年來，滄湖開發區湯家咀村在堅持農戶家庭聯產承包經營制度不變和穩定農村土地承包關系的基礎上，積極引導農村土地流轉，加速“兩高一優”農業發展，有力促進了農業增效、農民增收和農村經濟持續、快速、健康地發展。

一、湯家咀村土地流轉的基本情況

湯家咀村位于赤壁市西北部滄湖畔，有13個村民小組，461戶，1760人，水田面積1182畝,湖田面積980畝,旱地面積269畝,苧麻面積930畝,新栽“苧麻二號”面積80畝，有林山面積800畝，荒山面積2500畝，新開發荒山面積1000畝。由于湯家咀村地處鄂南幕阜山脈向江漢平原湖區的過渡地帶，交通不是十分優越，受改革開放影響較晚，全村打工經濟直到上世紀90年代中期才逐漸活躍起來，大量農村勞動力被轉移出來，投入到二、三產業或外出武功。據統計，湯家咀村每年僅信用社和農業銀行匯款就達 50余萬元。幾年來，湯家咀村通過土地流轉，村集體獲得了近20萬元收入，使村委會解決了村級主干道及部分小組公路建設資金缺口，加快了村組水泥路全覆蓋的步伐。截止 2011年3月底，全村耕地流轉面積 724畝,林地流轉面積78畝，占全村耕地面積的24%。土地流轉主要有3種類型：一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的經營權轉移給其他農戶，承包方與發包方承包關系不變。目前這種形式是湯家咀村耕地流轉的主要形式。二是轉讓型。該村大型沼氣建設用地流轉均屬此類。三是出租型。千畝湖田及原村小學環保漆項目建設用地就屬此類。

二、湯家咀村促進土地流轉的主要做法

(一)注重宣傳引導，搞好服務工作。湯家咀村把宣傳《農村土地承包法》作為一項長期任務來抓，不僅使廣大農民群眾明白土地承包經營權流轉的方式、原則和程序，也使農戶明確推進土地承包權流轉于己、于人、于村、于國都有利。同時，作為土地發包方的村委會積極做好土地流轉合同指導工作，并在湯家咀村黨員群眾服務中心開辟專柜全面開展政策咨詢、信息發布、委托流轉、合同鑒證、糾紛調處等服務工作。

(二)積極發展種植、養殖大戶和農業企業，推進土地適度規模經營。湯家咀村積極鼓勵并支持種養大戶或者工商企業投資農業，利用本村優越的自然資源條件，先后引進世新農林生態有限公司和武漢禾盛農業開發公司投資桑葚系列農副產品、鴕鳥養殖等現代有機種植業、養殖業，在此基礎上成立了湯家咀村本草藥材農民專業合作社。湯家咀村十分注重調動合作社的力量，使全村土地流轉逐漸向合作社集聚。例如在村委會的協調下，八組劉菊波的果園面積達到了70余畝，五組楊晉斌的網箱養鱔面積達到了100多畝，九組宋榮華藕塘面積達到了160畝，規模效應進一步凸顯，經濟效益穩步提升。湯家咀村還計劃借助靠近湖南益陽油茶傳統種植區的優勢，引進一個油茶生產、加工及銷售一體化的項目，大力興辦新興產業，拓寬增收源。

(三)抓好勞動技能培訓，促進農村勞動力向非農產業轉移。一要加速發展職業教育，首先提高農村新增勞動力的創業就業能力。二要加大“陽光工程 ”的培訓力度和勞務輸出工作力度，多為城市輸出有一定專業技術水平的新型農民工。只要承包土地的農戶特別是戶主有了穩定的非農職業和穩定的收入來源，他們必然會離土經營，將土地承包經營權轉給他人。三要抓好現代農業科技培訓，使有文化、懂技術、善經營、會管理的一部分農民成為種植大戶或養殖大戶，增強他們轉入土地的欲望和能力。

(四)注重監督管理，促進農村土地依法、有序地流轉，盡量避免或減少因土地流轉不規范而引發的矛盾和糾紛，維護該村和諧有序的生產生活環境。

三、聯潭村土地流轉中存在的主要問題

（一）土地流轉行為不規范，農民法律意識淡薄。調查中發現少數流轉不簽訂合同或合同不規范，耕地經營權流轉面積 724畝，共計48起，簽訂土地流轉合同37起，占流轉總數的77%。部分合同存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為突出。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營，全然不顧可持續發展的需要。

（二）農村土地流轉手續不規范，引發矛盾糾紛多。由于部分流轉雙方沒有簽訂規范的流轉合同，雙方權利、義務不明確，極易產生土地流轉矛盾糾紛，進而引發社會穩定。

（三）農民地少致富難，集約化經營難形成。全村耕地總面積3100畝，人均耕地僅1.91畝，戶均耕地7.29畝，農戶承包土地最多的不超過180畝，且屬于易受澇、產值低的低湖田，戶數不超過10戶，由于戶均和人均擁有量小，多數農戶不思務工、經商之策，特別是在2009年湯家咀村網箱養鱔效益較好，導致很多在外務工農戶聞訊紛紛返村索要轉出土地，制約了轉入戶規模化發展步伐；由于戶均耕地少，難以形成規模經營，雖然國家和當地政府出臺了一系列扶持產業結構調整和促進規模經營及農機具購置補貼的好政策，但由于土地沒有經過規范的流轉方式向大戶集中，導致規模小，農機化程度較低，限制了農業專業化生產，規模化經營，致使農業生產仍處于傳統的小農經濟。

四、對加強農村土地流轉的建議

1、積極創造條件、促進耕地流轉健康發展。結合新農村建設，加快對剩余勞動力的組織轉移和培訓，大力發展農村二、三產業，為土地流轉后的農民創造足夠的就業空間。使農民愿意走出去，而且能夠走出去，為土地流轉創造良好的條件。

2、完善合同管理，規范流轉行為。在流轉主體雙方協商的基礎上，流轉合同報滄湖開發區財務審計部、黃蓋湖財經管理所和市經管局鑒證、備案。開發區應建立流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況，對流轉合同及有關文件、文本、資料等造冊歸檔并妥善保管。

3、建立健全農村土地承包經營權流轉的合理機制，強化管理和服務。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉步伐。規范引導農民依法、自愿、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛。

共同調查人：李雄 葛和平汪忠亮

二O一一年三月二十二日

第四篇：對村土地流轉的調查

對村土地流轉的調查

對村土地流轉的調查

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查

花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；4月，由益陽人賈正明租地150畝種植桃、李、梨、枇杷等果樹；3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬

菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法

人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田

收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等

方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關

手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示

從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村人平純收入為元，為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入為萬元，為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家種畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附

近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達元。、該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉后，出租了土地的農戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地畝，已出租畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利

近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾工作動員流轉土地時有一定的阻力，現在群眾看到土地流轉后帶來了實實在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來的稅費收繳難度很大，現在這個問題也迎刃而解了。村上從流轉出的土地中收取了一定的管理費，壯大了村級集體經濟勢力。收取的標準為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚塘每年5元/畝。三是土地流轉在給農民和承租者帶來可觀效益的同時，進一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來，一方面是現在 的投資者紛紛要求擴大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會提出要求再包200畝擴大生產；另一方面是不少新的投資者到該村聯系租賃土地，目前已有益陽等地的3名投資者到該村向村委會表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠，多人要求在人和橋村租地創業，村委會出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。

人和橋村土地流轉的初步成功可以給我們帶來三點啟示：一是土地流轉離不開基層組織的協調運作。作為基層組織，在土地流轉中找準位置，積極發揮中介作用，充當農戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動土地有序有償流轉的關鍵，在目前情況下，其作用至關重要。二是土地連片、基礎設施配套是搞好土地流轉特別是稻田流轉的一個重要前提。只有這樣，才會有投資者來，才可能產生規模效益。這兩項工作是鄉村兩級在土地流轉工作中的著力點。三是耕地作為一種重要的生產資源，要參與

市場配置，必須與一定的技術、資金、市場聯結起來。只有這樣，土地的價值才能充分發揮出來，才能實現農戶和投資者的“雙贏”。

三、問題及建議

人和橋村開展的土地流轉是目前土地流轉諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉方式存在一定的政策風險。由于投資者需要連片土地進行規模經營，在目前土地租賃市場尤其是稻田租賃市場還不完善的情況下，不通過村級組織積極協調，有力參與，靠投資者與多個農戶協商，租賃連片土地經營的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會將承包到戶的農地通過租賃的形式集中到集體，再由村委會統一規劃和布局，然后對外發包。此種方式類似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉方式。11月《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》中明確指出，這種由鄉鎮政府或村

級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的做法，“不符合家庭承包經營制度，應予制止。”同時，這種方式在去年8月通過、今年3月1日開始實施的《土地承包法》關于土地流轉的規定中也被列入其他方式，未作明確規定。由于缺乏法律政策的支持，如果農戶在投資者經營期限內要求收回出租土地的使用權，在協商無效的情況下，村委會和投資者便會無計可施，農戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會。另外，該村流轉出的一部分基本農田種植了果樹，與國土法規的規定相悖。二是村委會承受了較大的壓力，不利于土地流轉規模的進一步擴大。目前除政策風險帶來的壓力外，還有來自兩個方面的壓力，其一是經濟風險帶來的壓力。從表面上看，土地流轉后的經濟風險由承包經營者承擔，但在實際操作中，與村委會息息相關。由于村民是將土地出租給村委會，沒有與經營者直接發生關系，村委會與村民之間合同的履行完全取決于經

營者項目的成敗和個人素質，如果發生意外，付不出租金，則這部分經濟風險必然轉嫁到村委會；其二是村民就業帶來的壓力。由于目前該村的非農產業還不發達，背井離鄉外出打工的預期收益也不可能全部實現，出租土地后農戶的充分就業就成為了土地成片流轉能否成功的重要因素。基于以上考慮，該村對剩下的近400畝土地的流轉持謹慎、觀望態度，今年在有多人主動上門租賃的情況下，也沒有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門檻、吸引技術、資金、人才的目的，對土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復問題規定得較為籠統、含糊。租金是以現金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上，沒有考慮將來如果物價波動幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復對投資方沒有約束條款，存在著風險，這個風險有可能由村委會和農戶承擔而損害農民利益。

針對上述三個問題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應對這種土地流轉方式予以充分肯定，但在具1 2 下一頁

第五篇：對##村土地流轉的調查（范文模版）

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，2001年村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達2000元。2001、2002年該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉后，出租了土地的農戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾

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