第一篇：對##村土地流轉的調查

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，2001年村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達2000元。2001、2002年該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉后，出租了土地的農戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾工作動員流轉土地時有一定的阻力，現在群眾看到土地流轉后帶來了實實在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來的稅費收繳難度很大，現在這個問題也迎刃而解了。村上從流轉出的土地中收取了一定的管理費，壯大了村級集體經濟勢力。收取的標準為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚塘每年5元/畝。三是土地流轉在給農

民和承租者帶來可觀效益的同時，進一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來，一方面是現在的投資者紛紛要求擴大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會提出要求再包200畝擴大生產；另一方面是不少新的投資者到該村聯系租賃土地，目前已有益陽等地的3名投資者到該村向村委會表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠，多人要求在人和橋村租地創業，村委會出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。人和橋村土地流轉的初步成功可以給我們帶來三點啟示：一是土地流轉離不開基層組織的協調運作。作為基層組織，在土地流轉中找準位置，積極發揮中介作用，充當農戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動土地有序有償流轉的關鍵，在目前情況下，其作用至關重要。二是土地連片、基礎設施配套是搞好土地流轉特別是稻田流轉的一個重要前提。只有這樣，才會有投資者來，才可能產生規模效益。這兩項工作是鄉村兩級在土地流轉工作中的著力點。三是耕地作為一種重要的生產資源，要參與市場配置，必須與一定的技術、資金、市場聯結起來。只有這樣，土地的價值才能充分發揮出來，才能實現農戶和投資者的“雙贏”。

三、問題及建議人和橋村開展的土地流轉是目前土地流轉諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉方式存在一定的政策風險。由于投資者需要連片土地進行規模經營，在目前土地租賃市場尤其是稻田租賃市場還不完善的情況下，不通過村級組織積極協調，有力參與，靠投資者與多個農戶協商，租賃連片土地經營的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會將承包到戶的農地通過租賃的形式集中到集體，再由村委會統一規劃和布局，然后對外發包。此種方式類似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉方式。2002年11月《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》中明確指出，這種由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的做法，“不符合家庭承包經營制度，應予制止。”同時，這種方式在去年8月通過、今年3月1日開始實施的《土地承包法》關于土地流轉的規定中也被列入其他方式，未作明確規定。由于缺乏法律政策的支持，如果農戶在投資者經營期限內要求收回出租土地的使用權，在協商無效的情況下，村委會和投資者便會無計可施，農戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會。另外，該村流轉出的一部分基本農田種植了果樹，與國土法規的規定相悖。二是村委會承受了較大的壓力，不利于土地流轉規模的進一步擴大。目前除政策風險帶來的壓力外，還有來自兩個方面的壓力，其一是經濟風險帶來的壓力。從表面上看，土地流轉后的經濟風險由承包經營者承擔，但在實際操作中，與村委會息息相關。由于村民是將土地出租給村委會，沒有與經營者直接發生關系，村委會與村民之間合同的履行完全取決于經營者項目的成敗和個人素質，如果發生意外，付不出租金，則這部分經濟風險必然轉嫁到村委會；其二是村民就業帶來的壓力。由于目前該村的非農產業還不發達，背井離鄉外出打工的預期收益也不可能全部實現，出租土地后農戶的充分就業就成為了土地成片流轉能否成功的重要因素。基于以上考慮，該村對剩下的近400畝土地的流轉持謹慎、觀望態度，今年在有多人主動上門租賃的情況下，也沒有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門檻、吸引技術、資金、人才的目的，對土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復問題規定得較為籠統、含糊。租金是以現金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上10年，沒有考慮將來如果物價波動幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復對投資方沒有約束條款，存在著風險，這個風險有可能由村委會和農戶承擔而損害農民利益。針對上述三個問題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應對這種土地流轉方式予以充分肯定，但在具體的做法上，為避違反政策之嫌，應適當變通。這種做法在浙江、江蘇、福建等土地流轉起步較早、規模較大的地區較為常見。如浙江紹興柯橋鎮為了強調“返租倒包”是在尊重農戶意愿的基礎上進行的，沒有違反國家政策，對這種流轉方式的做法是“土地信托”，即群眾委托鄉鎮、村流轉土地，鄉鎮、村級集體組織發揮的是中介作用，這種做法值得借鑒。對基本農田種果樹的情況，只要群眾自愿、又未改變土地的農業（指廣義的農業）用途，應予默認。二是在稻田流轉的起步階段，制定相關政策進行扶持，以化解風險。建議由縣里統一籌集部分資金，健全風險承擔機制，減輕鄉村基層組織的壓力。同時，也可與商業保險公司協商，開設新的險種，用投保的形式化解經營風險，保護農民的利益。三是加強對土地流轉合同的管理。由縣經管部門統一制定規范的合同文本，對合同條款的約定予以明確規定。如對租賃物租金的約定可采用實物折價的形式，即約定每畝稻田租金為稻谷多少斤，再隨行就市，按當年稻谷的市場均價折為現金支付。湖南桃江縣委政策研究室:六的云

第二篇：對村土地流轉的調查

對村土地流轉的調查

對村土地流轉的調查

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查

花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；4月，由益陽人賈正明租地150畝種植桃、李、梨、枇杷等果樹；3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬

菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法

人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田

收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等

方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關

手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示

從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村人平純收入為元，為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入為萬元，為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家種畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附

近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達元。、該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉后，出租了土地的農戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地畝，已出租畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利

近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾工作動員流轉土地時有一定的阻力，現在群眾看到土地流轉后帶來了實實在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來的稅費收繳難度很大，現在這個問題也迎刃而解了。村上從流轉出的土地中收取了一定的管理費，壯大了村級集體經濟勢力。收取的標準為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚塘每年5元/畝。三是土地流轉在給農民和承租者帶來可觀效益的同時，進一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來，一方面是現在 的投資者紛紛要求擴大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會提出要求再包200畝擴大生產；另一方面是不少新的投資者到該村聯系租賃土地，目前已有益陽等地的3名投資者到該村向村委會表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠，多人要求在人和橋村租地創業，村委會出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。

人和橋村土地流轉的初步成功可以給我們帶來三點啟示：一是土地流轉離不開基層組織的協調運作。作為基層組織，在土地流轉中找準位置，積極發揮中介作用，充當農戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動土地有序有償流轉的關鍵，在目前情況下，其作用至關重要。二是土地連片、基礎設施配套是搞好土地流轉特別是稻田流轉的一個重要前提。只有這樣，才會有投資者來，才可能產生規模效益。這兩項工作是鄉村兩級在土地流轉工作中的著力點。三是耕地作為一種重要的生產資源，要參與

市場配置，必須與一定的技術、資金、市場聯結起來。只有這樣，土地的價值才能充分發揮出來，才能實現農戶和投資者的“雙贏”。

三、問題及建議

人和橋村開展的土地流轉是目前土地流轉諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉方式存在一定的政策風險。由于投資者需要連片土地進行規模經營，在目前土地租賃市場尤其是稻田租賃市場還不完善的情況下，不通過村級組織積極協調，有力參與，靠投資者與多個農戶協商，租賃連片土地經營的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會將承包到戶的農地通過租賃的形式集中到集體，再由村委會統一規劃和布局，然后對外發包。此種方式類似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉方式。11月《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》中明確指出，這種由鄉鎮政府或村

級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的做法，“不符合家庭承包經營制度，應予制止。”同時，這種方式在去年8月通過、今年3月1日開始實施的《土地承包法》關于土地流轉的規定中也被列入其他方式，未作明確規定。由于缺乏法律政策的支持，如果農戶在投資者經營期限內要求收回出租土地的使用權，在協商無效的情況下，村委會和投資者便會無計可施，農戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會。另外，該村流轉出的一部分基本農田種植了果樹，與國土法規的規定相悖。二是村委會承受了較大的壓力，不利于土地流轉規模的進一步擴大。目前除政策風險帶來的壓力外，還有來自兩個方面的壓力，其一是經濟風險帶來的壓力。從表面上看，土地流轉后的經濟風險由承包經營者承擔，但在實際操作中，與村委會息息相關。由于村民是將土地出租給村委會，沒有與經營者直接發生關系，村委會與村民之間合同的履行完全取決于經

營者項目的成敗和個人素質，如果發生意外，付不出租金，則這部分經濟風險必然轉嫁到村委會；其二是村民就業帶來的壓力。由于目前該村的非農產業還不發達，背井離鄉外出打工的預期收益也不可能全部實現，出租土地后農戶的充分就業就成為了土地成片流轉能否成功的重要因素。基于以上考慮，該村對剩下的近400畝土地的流轉持謹慎、觀望態度，今年在有多人主動上門租賃的情況下，也沒有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門檻、吸引技術、資金、人才的目的，對土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復問題規定得較為籠統、含糊。租金是以現金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上，沒有考慮將來如果物價波動幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復對投資方沒有約束條款，存在著風險，這個風險有可能由村委會和農戶承擔而損害農民利益。

針對上述三個問題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應對這種土地流轉方式予以充分肯定，但在具1 2 下一頁

第三篇：對##村土地流轉的調查（范文模版）

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，2001年村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達2000元。2001、2002年該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉后，出租了土地的農戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾

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第四篇：對##村土地流轉的調查

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于2001年3月租

用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40余畝種蔬菜。至此，全村已有55的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉采取“土地返租——連片開發——規模經營”的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自愿的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示范區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責任田調整中，針對過來承包地調整后出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利于耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛征求農戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不愿出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目后，非常注重做好服務工作，并以規范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，并代發工資，2001年村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發工資10萬余元。

2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，并由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由于服務到位，沒有發生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，并按時、全面滿足其要求。

4、全程代理有關手續。對投資者在基地的臨時建筑及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，并承擔部分手續費用。

二、效果及啟示從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉后農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400余畝土地上的600余人，除學生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達2000元。2001、2002年

第五篇：對攸縣土地流轉經營現狀的調查

對攸縣土地流轉經營現狀的調查

攸縣是個農業大縣，農村土地流轉起步較早、發展較快。2009年，攸縣列為全省農村土地承包經營權流轉試點縣，進行農村土地承包經營權流轉試點工作，并向全省推廣攸縣經驗。在土地流轉過程中，農村流轉大戶擔當著先鋒軍的作用，為加快全縣土地流轉作出了積極的貢獻。但是，農村流轉大戶在經營運行中面臨著很多的困難。為此，我們專門就該項工作組織開展一次調研活動。

一、土地流轉現狀

目前，攸縣流轉耕地面積24.42萬畝，其中，合作社（農業公司）4.2萬畝；扶持和發展水稻種植合作社（農業公司）27家、流轉大戶71家。土地流轉給我縣農業發展帶來了巨大的效益。

一是拉動了農業投入。土地流轉激發了農業投入熱情，工商企業、返鄉農民、外地投資者“加盟”土地流轉后，把最緊需的資金、最先進的經營理念、最現代的生產設施投向農村，促使發展高效、現代農業。據統計，攸縣27家流轉大戶投資424.5萬元，維修大小水圳439條、渠道42650米、機耕路16450米。二是遏制了耕地拋荒。土地流轉有效地遏制了棄耕拋荒現象，提高了農業復種指數。2009年全縣落實水稻種植面積為101.51萬畝，比2008年增加3.1萬畝，增長3.31%。全縣27家流轉大戶（含水稻種植合作社、農業公司、種糧大戶，統稱流轉大戶）累計投入165.53萬元，恢復拋荒田1815畝，開荒還田1240畝。三是加快了農業開發。土地流轉帶動了新技術、新品種的應用，農機服務、科技推廣、專業合作迅速興起，促進了規模農業、高效農業開發。目前，全縣優質稻良種應用率達98%，機械化綜合程度達到62%，加快了農業產業化步伐。四是促進了農民增收。農民在獲取土地租金的同時，可以返聘到合作社、農業公司中當農業工人，獲得勞務收入，并且從土地上解放出來，加快向“專業務工經商族”轉變。據調查，全縣27家流轉大戶今年共支付農民工資計1735萬元。

二、存在的困境

從目前的情況來看，攸縣農村土地流轉總體是平穩健康的，但是由于方方面面的原因，流轉大戶都出現了不同程度的虧損，經營陷入在困境之中。

1、融資相當困難。融資難是制約流轉大戶正常運轉的最大瓶頸。由于各流轉大戶需要大量的資金投入，如購買種子、化肥、農藥，添置農機設備，農田整理等。但銀信部門鑒于這些不能作為抵押的資產，存在貸款辦理難、處置難、變現難等問題。流轉大戶只得從民間渠道進行融資，由于高息運行，在增加了生產成本的同時，也帶來了經營上的風險。據統計，全縣27個流轉大戶資金缺口總額1579.2萬元，除信用社貸款218萬元外，其余資金缺口全部從民間渠道解決。為此，全縣流轉大戶僅支付利息累計達 200余萬元。

2、設施較為薄弱。由于農業基礎設施不夠完善，自然條件較差，影響全縣土地流轉進程。主要表現在：一是農田未整改。小丘田、高岸田、低洼田較多，不便于機械化操作，主要依靠人工投入。目前，除部分合作社流轉的耕地得到逐步整改，其余流轉大戶流轉的耕地都亟需整改。二是水利條件弱。水渠年久失修，渠內淤塞，灌溉不暢，電排灌溉條件落后。在去年遭遇干旱較為嚴重的情況下，全縣有18家計2400畝農田得不到及時灌溉而減產或絕收，全縣流轉大戶因抗旱添置抽水機420臺，列支柴油、農用電等費用計85.84萬元。三是機耕路況差。土地流轉的優勢除了發揮規模經營外，就是有利于推廣農業機械化。目前路面不夠寬，路基軟化，高低不平，導致機械化使用程度不高，嚴重影響機械化推廣進程。

3、政策難以落實。土地流轉是發展現代農業產業化、規模化、機械化、科技化的必然趨勢，從中央到地方政府對于土地流轉都相繼出臺了許多扶持政策和優惠措施。湘辦發[2009]15號《關于積極推進農村土地承包經營權流轉，促進農業適度規模經營的意見》明確規定：加大財政、信貸、用地等方面的扶持力度。但是政策卻難已落實。如財政上得不到專項資金和貼息扶持；糧食最低保護價得不到保證；農綜項目上得不到優先安排；保險上得不到合理理賠等等。這些極大地挫傷了流轉大戶的種糧積極性，嚴重影響了全縣土地流轉的進程。

4、科技含量不高。目前，流轉大戶普遍缺技術、缺管理。一方面是技術人員不足。全縣有10個流轉大戶沒有聘請高級農技師，5個流轉大戶無中級農技師。現有的高級農技師、中級農技師、農技員中，真正科班出身的為數不多。另外，農機機盤手、維修工人員也比較緊缺，真正能熟練掌握機械的人員不多。另一方面是科技抗御風險能力差。盡管各流轉大戶在抗御病蟲害和自然災害方面做了大量的工作，但是在遭遇病蟲害和自然災害時，不能有效運用科技手段抵御風險，科技抗災能力差。

三、對策建議

土地流轉事關糧食安全、事關流轉大戶及農戶的切身利益、事關農村穩定。因此，必須高度重視，采取有效措施，破解當前困局。

1、加大政策扶持力度。一是建立土地流轉專項基金。在每年財政預算中，安排一定數量的資金設立土地流轉專項基金，重點用于鼓勵農民土地流轉和培育流轉大戶。對于流轉面積達到一定規模且管理規范的流轉大戶，給予項目資金獎勵扶助。對于整組、整村進行土地流轉的，政府可按不同標準獎勵集體經濟組織。二是落實項目優先傾斜政策。進一步貫徹落實湘辦發[2009]15號文件精神，要盡可能與土地流轉相結合，優先安排流轉大戶的項目資金。通過農綜和水利等項目建設投入，使小田變大田、坡田變梯田，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善水利灌溉條件，確保機耕路暢通。三是實行用地傾斜政策。在符合土地利用總體規劃的前提下，支持流轉大戶建造與之配套的簡易倉儲、曬場及臨時辦公用房等相關用地，按不超過流轉面積8％的臨時用地手續報批，由有關部門考查核實后，流轉大戶與國土部門簽訂復墾協議，按農業用地辦理相關手續。四是探索政策性農業保險。要建立農業風險防范機制。按照“政策性保險、商業化運作”的方式，充分利用現有商業保險公司資源，優先在流轉大戶中開展農業政策性保險，財政給予保費補助。要完善保險理賠機制，建立規范操作程序，一旦災情發生后，保險公司要及時做好出險查勘、災害定損、賠款結算等各環節工作，按照保險條款的規定，及時足額理賠到位。

2、建立農村金融制度。農業生產投入比較大，高風險。要解決流轉大戶融資問題，一方面積極探索融資新渠道。要鼓勵有條件的農民群眾成立資金互助合作社，或由政府出資控股成立村鎮銀行，引導社會閑散資金入股，增加新的民間融資渠道。另一方面創新農村金融產品和服務方式。積極探索用土地承包經營權、林權、房產作為銀行抵押物的途徑，創新涉農金融服務新機制，大膽探索切實可行的信貸方式，嘗試建立金融信貸新體制機制。

3、加大科技支撐力度。針對目前流轉大戶普遍缺技術、缺管理、缺人才現狀，農業部門要加大對流轉大戶農技人員的培訓力度；農機部門要加大對流轉大戶的農機員的機械操作培訓力度；經管部門要加強對流轉大戶的制度建立和規范管理提供服務；科技部門要積極開展送科技下鄉活動，形成全縣上下，部門聯動，工作協調機制，努力提高流轉大戶農業科技含量。

4、培育流轉大戶主體。土地流轉不僅能催生了流轉大戶的發展和壯大，同時還將造就了一批農民企業家、農村能人，培養了一批有知識、懂技術、善經營、會管理的職業農民。因此，要以推動土地流轉為契機，大力支持流轉大戶參與農業開發，積極鼓勵流轉大戶投資農業，在政策上，要給予扶持；在融資上，要給予理順；在技術上，要給予服務；在管理上，要給予指導；在經營上，要給予方便，切實為流轉大戶解決規模經營中遇到的難題，通過土地流轉培育和造就更多流轉大戶，使流轉大戶成為農村生產力發展的一支生力軍，推動社會主義新農村建設。