第一篇：2013年土地估價師城市地價管理與國有土地資本運營

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2013年土地估價師城市地價管理與國有土地資本運營 城市地價管理是介于宏觀地價管理和微觀地價管理之間的一種管理形態,它主要是我國地市一級的管理實踐,是目前整個地價管理體系的一個很重要的層次。由于在現行體制下,我國城市國有土地基本上是由市一級來管理,又鑒于城市國有土地資本運營對整個城市的建設和發展具有舉足輕重的作用,因此深入研究探索城市地價管理及其規律,對更好地促進城市國有土地資本運營具有重要的意義。城市地價管理在搞活城市土地資本運營中具有重要作用

城市地價管理的主要職責是:貫徹執行國家有關地價管理的法律法規和方針政策,制定并實施本級城市乃至所轄縣級市、縣城的基準地價和地價政策,有效地運用價格機制調控和管理本地區的土地市場。因此,它是一個從理論到實踐,把國家的法律法規和方針政策與當地實際情況有機結合的過程,它的實踐性、務實性、直接性的特點,決定了對城市國有土地資本運營有著至關重要的作用。

基礎性作用。即對城市國有土地的資本運營發生根本性作用。比如,通過建立基準地價體系,可以直接顯化土地資產價值,為土地的有償使用以及資本運營提供依據和必要的前提條件。通過制定和運用地價政策,可以加強本區域的宏觀管理和調控,有效地促進城市國有土地的盤活。通過建立與市場經濟相適應的地價機制,可以促使土地資產重組和優化配置,實現從粗放管理到集約管理的根本性轉變,并為政府帶來更多的收益。

調節器作用。通過加強地價管理,運用地價手段,發揮地價的杠桿作用,可以直接幫助地方政府在調整產業結構、推動科技創新、促進經濟發展,乃至維護社會穩定等方面發揮作用。實踐表明,地價管理的調節器作用對社會生活的影響越來越大,而且也越來越引起地方政府的重視。

催化劑作用。國有企業所擁有的土地資產,是整個城市國有土地的重要組成部分。目前,國有企業改革正處于重要的攻堅階段,企業所面臨的實際困難,有時是其他手段不能解決的,而通過運用地價手段,顯化企業土地資產價值,并使之參與企業改革和改制,可以收到很好的效果。有效地實施地價管理,巧妙地運用地價機制,可以給企業改革帶來生機和活力。因此,聰明的政府和企業,應當注意做好這篇大文章。綜合平衡作用o這在當前越來越重要。地價管理作為一種承上啟下的重要環節和形式,既要對本級城市區域內地價進行統籌管理,同時它還擔負著對下級(縣級市、縣城)地價進行協調管理的職責,即上下之間,下級各縣(市)之間的協調平衡,這樣才有利于形成一個有機的、便于整體管理和操作的地價體系,為搞活城市國有土地資本運營創造好的條件和環境。

實踐證明地價管理施展空間很大|

當前,我國經濟處在一個重要的發展時期,而城市國有土地的盤活對整個經濟發展意義重大。由于我們從土地的無償使用到有償使用時間不長,屬于市場經濟的后生,許多工作還處于實踐摸索階段,這方面的施展空間很大,因此完全應該有所作為。就唐山市來講,近些年來主要做了以下幾種探索。

通過建立基準地價體系和運用地價政策,為國有企業改制提供支持和幫助。唐山市于1992年建立起覆蓋全境的基準地價體系。這些年來,我們以此為基礎,通過對改制企業量化資產,靈活運用地價政策,依法進行土地處置,不僅有力地推進國有土地的有償使用,而且有效地促進了企業改制。一是支持大企業上市。我們對冀東水泥、唐鋼、唐陶三家大型國有企業,經評估地價總值125億元,在辦理手續時,按地價40%收取,使之順利地走向市場。二是支持企業的破產與兼并。我們組織對全市113家破產、兼并企業的土地資產進行評估和處置,將地價收益主要用于職工安置和技術改造,使這些企業走向新生。三是支持小型企業出售和股份合作制改造。先后對通達運業集團公司、市百貨大樓、市飲食公司等所屬的200多家小型企業采取靈活的地價政策,使之順利完成企業改制工作。四是支持企業扭虧和技術改造。對市供銷社、建設集團、前進化工廠等一批陷于困境的企業,通過在地價政策上予以支持,均使其出現了新的轉機。據統計,目前我市改制企業達885家,其中已對近600家、近25萬畝土地進行了處置,地價總值182億元,其中支持和注入企業11億元。

通過制定恰當的地價政策,促進住房制度改革o唐山是地震以后新建的城市,公有住房占主體。1996年我市推行以出售舊公房為主要內容的房改,當時對于地改能不能同步進行,許多人持有疑義,主要怕同程社區（club.toonedu.com）教育培訓互動交流平臺同人網（）教育培訓網絡營銷平臺

給群眾增加負擔,影響買房的積極性。對此,我們進行了認真分析,認為只要確定適當的地價政策,不僅不會影響房改,而且還會使房改更加到位,對國家和個人都有好處。為此我們及時研究出臺了地價方面的7條優惠政策:’按1992年基準地價的40%收取土地出讓金;樓房占地面積按勒角外1.6米以內計算地價,分攤到戶:購買現住房優惠地價3%;三年內免收土地使用金;工齡年優惠地價6%;一次性交款優惠地價的20%;免收土地管理費和土地登記費。由于這些政策比較符合實際,受到群眾的歡迎,整個房改取得突破性進展。目前全市共出售舊公房18萬套,政府收取土地出讓金18億元。廣大群眾得到了完全意義的房屋產權,為今后進人二級市場提供了方便。

通過發揮地價機制的作用,推進城市“平改樓”。1976年地震以后,唐山重新調整城市規劃,將原城郊的23個村莊劃人城市規劃區,共占地7400畝。這部分土地即成為我市國有土地資產的重要組成部分。為了盤活這塊土地,我們從1993年起,開始實施平房改樓房工作,其中很重要的手段,就是通過地價機制調動方方面面的積極性。對平改樓村,我們對村民自住用地仍按國有劃撥土地管理,對其開發商品房用地,則為開發商辦理土地出讓手續,出讓金按轉權讓利的政策收取,這樣較好地調動了村集體和開發商的積極性,推進了“平改樓”工作的開展。目前全市“平改樓”村已達10個,政府收取土地收益3000多萬元,同時收回多余土地1000多畝,土地資產價值4億元以上。通過平改樓,還直接改善了城市環境,帶動了相關產業的發展,政府無償得到一大批公共設施,經濟效益、社會效益和環境效益都很好。通過加強土地收儲和招標拍賣工作力度,使城市國有土地資本直接進入市場運營。幾年來,我們充分利用地價政策和機制,收購儲備土地250宗、1714商,累計拍賣土地137宗、865商,為政府獲得純收益

2.42億元。國有土地作為完全意義的市場要素參與市場運膏,已經顯現出很好的發展勢頭。

通過加強城市地價管理,有力地推進了我市國有土地資本運營,自“九五”以來,我市僅從這方面,得到的土地收益就達10億元,其中市本級6億元。我們用這些資金又;反哺城市建設和發展,使震后新唐山一躍進人全國城市建設的先進行列,并被國家授予“全國文明城”、“全國衛生城”、“全國園林城”、“全國環保模范城”等多項榮譽稱號。

城市地價管理要隨著城市土地資本運營的發展與時俱進

既然城市地價管理在搞活城市國有土地資本運營中有非常重要的作用,就應該很好地研究它、利用它,使其給我們帶來更大的成果。而要做到這一點,最重要的就是按照市場經濟的要求,不斷進行自我調整、完善和規范。當前,應該特別注意解決好以下幾個問題。及時做好基準地價更新工作。作為地市這一級,要根據土地市場變化的實際,對城市基準地價定期進行必要的調整,使之更貼近現實,更富有可操作性,這是進一步促進城市國有土地資本運營的一項重要基礎性工作。在這個過程中,當前一個突出的問題,就是要加強對縣級市、縣城基準地價更新工作的管理。從目前情況看,這一級管理還不夠規范,隨意性較強,因此,對其基準地價的更新,可采取在地市級政府統一領導下,由縣(市)具體組織,當地土地行政主管部門提出更新方案,經當地政府審核,并由地市級土地行政主管部門綜合協調后,報地市級政府審批,然后由地市級政府向社會發布執行。這樣,可以使一個地區的基準地價更加科學、客觀、合理,真正成為一個有機整體,更有利于加強管理和實際執行。

認真研究和確定城市固有土地收購儲備的價格。當前,土地收購儲備工作方興未艾,但其中收購價格的確定往往成為制約這項工作的主要因素。收購價格過高,將會造成國有資產流失,當地政府財政也很難承受。收購價格過低,企業必然惜售,使收購落空。因此,合理確定土地收購價格是我們面臨的一個重要課題。從當前的實際出發,似乎應以現行基準地價的適當比例為基礎,然后再由收購拍賣該宗土地的收益中適當返還一部分,這樣可以在很大程度上解決政府與企業間的矛盾,切實促進收儲工作的開展,最終使城市國有土地資本真正進入市場運營起來。

注意運用價格機制的作用。實際上就是通過市場機制這只“看不見的手”來幫助我們配置土地資源,這是當前乃至今后我們搞活城市國有土地資本運營最直接、最有效的辦法和途徑。為此,今后要采取強硬措施,加大對經營性用地實行招標拍賣的工作力度,以此促進土地的優化配置和集約利用,使城市國有土地真正成為資本,參與市場運行,并帶來應有的價值,為地方政府籌集更多的建設發展資金。積極應對我國加入VfTO以后的新挑戰。目前我國已經加入世貿組織,城市地價管理要圍繞這一新形同程社區（club.toonedu.com）教育培訓互動交流平臺同人網（）教育培訓網絡營銷平臺

勢新機遇,采取相應舉措,確保城市國有土地資本的健康運營。要適應WTO的要求,建立統一的土地市場規則,促進土地市場與國際慣例接軌。要積極借鑒WTO成員的先進經驗,深入研究我們的戰略、策略和措施,增強國際競爭力,提高國有土地進入市場的安全度。要建立科學、規范的地價體系和有形市場,為土地交易提供公平、公開、公正的市場環境。要加快土地市場信息化建設,為土地交易提供科學、高效、便捷的服務。

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第二篇：2016土地估價師《相關知識》：城鎮基準地價考試題

2016土地估價師《相關知識》：城鎮基準地價考試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、選擇居住用地時，一般應考慮自然條件、與就業區的相對關系、用地數量與形態的適用性和__。A．是否依托現有城 B．人口數量和規模 C．是否留有發展余地 D．經濟發展水平

2、城市園林綠地系統的布置應因地制宜，與河湖山川自然環境相結合，如應以防風沙、保持水土為主。A：南方城市 B：北方城市 C：工業城市 D：風景城市 E：土地

3、土地增值稅以__為征稅對象。

A．有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物取得的增值額

B．有償轉讓、繼承、贈與等方式轉移土地使用權及地上建筑物和其他附著物取得的收益額

C．轉讓國有及非國有土地使用權取得的增值額 D．轉讓非國有土地使用權取得的增值額

4、國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對個人購買轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。A：普通住房超過2年 B：住房不足2年

C：非普通住房超過2年 D：別墅不論是否超過2年 E：35％～50％

5、采用插值法求內部收益率，、分別為采用、時的凈現值，為使所求得的內部收益率不失真，要求．【2002年考試真題】 A：、同時為正，且與相差超過2％ B：、同時為負，且與相差不超過2％ C：、取異號，且與相差不超過2％ D：、取異號，且與相差超過2％ E：土地

6、《城市房地產管理法》規定，__應當定期確定并公布。A．基準地價、標定地價、各類房屋的重置價格 B．基準地價、宗地價格、各類房屋的重置價格 C．宗地價格、標定地價、各類房屋的基準價格 D．基準地價、標定地價、各類房屋的市場價格

7、土地利用現狀調查是以為單位，查清各類用地的面積、分布和利用狀況。A：省 B：縣 C：鄉 D：街坊

E：35％～50％

8、市場比較法中比較案例與待估宗地間建立價格可比基礎不包括__。A．統一價格時點 B．統一面積單位 C．統一付款方式

D．統一貨幣種類和單位

9、當邊際報酬從最高點變化到零時，下列描述正確的是（）。A.總報酬上升的速度遞減? B.總報酬先升后降? C.平均報酬單調增加? D.平均報酬先升后降? E.平均報酬單調減少

10、計提折舊一般以月初固定資產的__為依據。A．重置完全價值 B．折余價值 C．現值

D．賬面價值

11、某公司于2005年1月1日對外發行5年期、面值總額為20000萬元的公司債券，債券寒面年利率為3%，到期一次還本付息，實際收到發行價款22000萬元。該公司采用直線法攤銷債券溢折價，不考慮其他相關稅費。2006年12月31日，該公司該項應付債券的賬面余額為__萬元。A．21200 B．22400 C．23200 D．24000

12、新增建設用地有償使用費的本質是。A：土地的取得成本構成之一 B：政府土地收益 C：土地資源稅 D：土地流轉稅 E：35％～50％

13、城市詳細規劃的強制性內容包括__。A．對特定地區地段規劃允許的建設高度 B．規劃地段各個地塊的土地主要用途 C．規劃地段各個地塊允許的建設總量

D．規劃地段各個地塊的綠化率，公共綠地面積規定 E．規劃地段各個地塊的公共場所的擴建

14、從市場交換角度，企業的價值是由決定的。A：社會必要勞動時間 B：建造企業的原始投資額 C：預期收益能力 D：企業生產能力 E：土地

15、下列農用地轉用的批準權限中，應由國務院批準的包括__。A．城區人口在100萬以上的其他城市用地 B．自治區人民政府所在地城市用地 C．涉及基本農田的

D．縣級市所在的城鎮建設占用農用地的 E．省會所在地城市用地

16、應用收益現值法進行資產評估的關鍵在于合理確定預期收益。當預期收益呈周期性變化時，可以用__作為預期年收益。A．評估期前后若干年的年平均收益

B．某一周期各年收益額的折現加權平均值 C．等差時間序列模型的模擬值 D．等比時間序列模型的模擬值

17、以下情況，國家可以對單位和個人的出讓土地使用權提前收回。A：房屋破損

B：社會公益事業需要 C：企業破產

D：土地使用權轉移 E：時間因素

18、在土地估價過程中，確定估價期日是重要內容之一，對估價結果有著直接的影響。關于估價期日，以下理解正確的是（）。A．估價期日是指與委托方簽訂合同的日期 B．估價期日一般來說只需明確年月

C．估價期日只能由估價師按照評估對象的具體情況確定 D．同一宗地，在不同的估價期日評估的地價可能不同

19、在采用成本逼近法評估土地價格時，計算投資利潤的基數不包括。A：土地取得費 B：土地開發費 C：利息 D：稅費

E：時間因素

20、某大型百貨商城臨街寬150米，進深100米，采用路線價法評估其土地價格時必須進行修正的內容有。【2008年考試真題】 A：寬深比修正 B：區位修正 C：用途修正

D：出讓方式修正 E：時間因素

21、為解決某個特定的土地問題而編制的一種土地利用規劃類型是__。A．土地利用定點規劃 B．土地利用定向規劃 C．土地利用專項規劃 D．土地利用單項規劃

22、采用平均年限法計提折舊，折舊額應根據乘以折舊率計算．【2002年考試真題】

A：固定資產預計凈殘值 B：固定資產凈值

C：固定資產應提折舊總額 D：固定資產原值 E：土地

23、統計表一般應當包括__。A．表名(總標題)B．橫欄標題(主詞欄)C．縱欄標題(賓詞欄)D．指標數值

24、城市規劃的自然環境條件包括__。A．地質 B．水文 C．氣候

D．地表構造 E．環境預測

25、工業區位論中韋伯認為．__是一般集中因素。A．經濟集聚 B．商品集聚 C．社會集聚 D．生產集聚

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、基準地價評估所用數據以現實土地__為主。A．收益 B．租金 C．潛力 D．地價 E．取得費

2、導致影響土地價格的社會經濟因素發生變化的原因可能是。【2009年考試真題】

A：城市人均收入提高

B：城市規劃中對城市性質進行了調整 C：城市土地供求變化 D：城市道路系統調整 E：新建大型文化娛樂中心

3、根據馬克思的地租理論，農業用地的壟斷地租是來自__。A．農業雇傭工人創造的剩余價值 B．社會其他部門工人創造的價值 C．農業工人利用肥沃土地創造的超額利潤

D．農業工人利用位置較好的土地創造的超額利潤

4、基準地價的特點有。A：全域性 B：分用途 C：無限期 D：平均性 E：有限期

5、在計算每幢建筑物應分攤的共有建筑面積時，從整幢建筑物的建筑面積中扣除的部分包括。

A：各套套內建筑面積 B：作為獨立使用的地下室

C：為多幢服務的警衛室與管理用房 D：人防工程 E：電梯井

6、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是__。A．地籍圖 B．房產分丘圖 C．房產分戶圖 D．房產分幅圖

7、在計算應納稅所得額時下列固定資產不得計算折舊扣除的包括（）。A．房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產 B．以經營租賃方式租出的固定資產 C．以融資租賃方式租出的固定資產 D．單獨估價作為固定資產入賬的土地

E．已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產

8、統計指標的計量單位主要有．【2007年考試真題】 A：面積單位 B：人口單位 C：實物單位 D：貨幣單位 E：時間單位

9、在下列各項中，可以作為城市維護建設稅計稅依據的是。A：納稅人享受的營業稅減免稅 B：納稅人偷逃增值稅被處的罰款 C：納稅人偷逃消費稅被查補的稅款 D：納稅人滯納營業稅而加收的滯納金

E：納稅人享受減免稅后實際繳納的營業稅

10、城市性質應是城市__的體現和反映。A．現狀職能 B．主要職能 C．全部職能 D．用地功能

11、在地籍圖上量算面積的主要方法有。A：數字求積儀法 B：方格網法 C：幾何圖形法 D：GPS測算法

E：圖形數字化量算法

12、自然資源包括__。A．土地資源 B．水資源 C．礦產資源 D．生物資源 E．回收資源

13、下列__的城市總體規劃，應報國務院審批。A．重慶市的城市總體規劃 B．南京市的城市總體規劃 C．廈門市的城市總體規劃

D．山東省臨清市的城市總體規劃 E．北京市的城市總體規劃

14、某市在某年的土地出讓總面積為2萬平方米，土地平均出讓純收益標準為100元/平方米，則該年應從出讓金中劃出的農業開發資金最低為__萬元。A．18 B．20 C．30 D．50

15、我國金融的組織體系是以__為主體。A．中國銀行 B．專業銀行

C．國有商業銀行 D．政策性銀行

16、按照發行主體劃分，債券可以分為等類型。A：金融債券 B：公司債券 C：私募債券 D：擔保債券 E：公債券

17、我國耕地占補平衡制度認定的占用耕地的補充方式有。【2007年考試真題】 A：用農民自行開發利用的廢棄地補充 B：繳納耕地開墾費集中開墾新耕地 C：東部省份到西部省份異地開發

D：用國家投資的土地開發整理項目的新增耕地補充

E：占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地

18、下列建設工程屬于必須進行招標的包括。

A：大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目 B：全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目 C：使用國際組織貸款、援助資金的項目 D：自住住宅

E：使用外國政府貸款、援助資金的項目

19、稅收對經濟的影響種類有__。

A．破壞資源配置，影響財政收入的增長，影響國家的長遠利益 B．改善資源的配置，彌補市場缺陷，提高經濟效益 C．沒有改變資源配置的格局，對經濟效益沒有影響

D．增加了資源配置的不合理性，使生產和消費失去平衡，從而導致效率損失 E．維護國家主權和經濟利益，促進對外經濟關系的發展

20、《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的土地開發整理項目，應當符合土地利用總體規劃和土地開發整理專項規劃，實現__相統一。A．數量 B．質量 C．生態僻護 D．資金 E．管理

21、（）是用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環境關系的平面圖。A．總平面圖 B．建筑平面圖 C．建筑立面圖 D．建筑剖面圖

22、在城鎮土地定級過程中，對土地級別進行初步劃分時可采用的方法有。A：多元統計聚類——判別法 B：剖面圖法 C：動態網格法 D：數軸法

E：主導因素判定法

23、縣級以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省以上政府下達的控制指標，擬定出讓土地使用權總面積方案，按規定報或批準。A：國土資源部 B：國務院

C：省級人民政府 D：市級人民政府 E：縣級人民政府

24、下列關于稅率的表述，錯誤的是__。

A．稅率的高低決定納稅人應納稅額的大小，反映征稅的廣度 B．我國現行稅率一般分為比例稅率、累進稅率和定額稅率 C．比例稅率一般適用于對流轉額的征稅 D．城鎮土地使用稅實行差額幅度定額稅率

25、《土地估價師資格考試管理辦法》規定，被取消考試資格未滿__年的，不能報名參加土地估價師資格考試；已經辦理報名手續的，報名無效。A．2 B．3 C．4 D．5

第三篇：土地估價師案例分析基準地價評估

2015年土地估價師案例分析：基準地價評估（2）

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、以出讓方式等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。A．1 B．2 C．3 D．4

2、對于同一房地產投資項目來說，如果其財務內部收益率大于設定的基準收益率，則財務凈現值．【2009年考試真題】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不確定 E：土地

3、市場經濟與計劃經濟的本質區別在于。A：價格的形成機制 B：生產力水平高低 C：有無計劃和調控 D：所有制形式 E：土地

4、各類公共設施的規劃布局與居住用地分級相對應，分級成套地布置。小區級公共設施的服務半徑一般為（）m之內。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列關于土地使用權抵押的法律特征，表述不正確的是__。A．用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權 B．土地使用權抵押設定本身發生土地使用權轉移 C．土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押 D．土地使用權人將土地抵押后，喪失轉讓權 E．土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人

6、我國的房地產成交價格申報制度，要求房地產權利人轉讓房地產時應向__如實申報成交價格。A．縣級人民政府 B．縣級以上國土資源管理部門 C．縣級以上人民政府規定的部門

D．縣級稅務征管部門

7、《土地復墾規定》規定，復墾后的土地用于農、林、牧、漁業生產的，依照國家有關規定__；用于基本建設的，依照國家有關規定__。A．減免農業稅 B．減免耕地占用稅 C．減免土地使用稅 D．給予優惠 E．給予處罰

8、引起土地所有權壟斷和土地經營壟斷的基本前提是。A：土地供給稀缺性 B：土地利用方向變更的相對困難性 C：報酬遞減的可能性 D：利用后果的社會性 E：35％～50％

9、從經濟角度分析，我們可以將稅率區分為__稅率。A．比例 B．累進 C．名義 D．定額 E．實際

10、國土資源部依照法律規定負責對各級__部門的行政復議工作進行監督。A．土地行政主管部門 B．規劃行政主管部門 C．建設行政主管部門 D．地質礦產主管部門

11、下列土地估價中的技術處理不正確的是。【2009年考試真題】 A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發費用應準確區分宗地紅線內外的開發程度 C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得 D：剩余法中未來開發完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算 E：時間因素

12、承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的．必須經本集體經濟組織成員的村民會議__以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城鄉規劃法》規定，城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。

公告的時間不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分類，可分為農村地籍和城鎮地籍。A：功能 B：所記載的對象 C：建立的時序 D：表現形式 E：35％～50％

15、根據《城鎮土地估價規程》，毛地價與生地價的區別在于（）。A．是否完成基礎設施建設 B．土地使用權性質不同 C．土地交易市場條件不同 D．土地使用批準手續不同

16、房地產開發項目竣工驗收后，其有關圖紙及竣工檔案應保存在__檔案部門。A．開發商 B．施工單位 C．使用單位 D．設計單位

17、工業用地的土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：國家實行土地估價師資格認證制度

18、有四宗土地，土地狀況基本相同，但土地坡度不同，第一塊為0.5m，第二塊為0.7m，第三塊為1m，第四塊為1.5m，那么第__塊土地地價較高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地屬于國家所有”的規定，是年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、為制止工程建設活動隨意性、加強項目建設全過程控制，必須實行工程建設．【2004年考試真題】 A：技術責任制 B：設計交底制度

C：全面質量管理制度 D：監理體制 E：土地

21、在下列選項中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費稅 B：營業稅 C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地

22、公民、法人或者其他組織從事特定活動，依法需要取得行政許可的，應當向__提出申請。A．行政機關 B．事業單位 C．企業單位 D．中介機構

23、土地利用總體規劃的審查報批一般經過__等階段。A．前期工作一申報一審查一批復 B．前期工作一審查一申報一批復 C．前期工作一申報一批復一審查 D．前期工作一批復一申報一審查

24、按照法律規定，我國的土地登記發證工作具體由負責。A：縣級以上人民政府土地行政主管部門 B：土地登記代理事務所 C：縣級以上人民政府房屋管理部門 D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我國，對于商譽會計處理的原則是（）。A．一律不入賬 B．外購商譽可以入賬 C．外購商譽和自創商譽均可入賬 D．只有符合條件的自創商譽才能入賬

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、基于下列目的的地價評估中，評估結果能夠體現土地在市場上客觀價格水平的有。A：確定征地區片綜合地價 B：用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格 C：銀行為發放抵押貸款而評估的土地抵押價格 D：土地在有形市場中正常轉讓，轉出方委托評估的價格 E：土地在有形市場中正常轉讓，潛在購買方委托評估的價格

2、下列屬于農用地的有。A：耕地 B：園地 C：牧草地

D：閑置的土地 E：養殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人類生存的物質基礎 B．人類生存的社會基礎 C．人類生產的場所 D．人類生活的場所

4、下列選項中，關于城市規劃對土地價格的影響，說法正確的是。A：規定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價影響因素中的區域因素 B：在限制容積率的地區，容積率的高低直接影響著所限制地區的地價高低 C：區域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規劃因素，屬于區域因素 D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規劃中對土地價格的影響因素，但相對于該宗地來說屬于個別因素 E：同一塊土地用于商業、住宅和工業時的地價有很大的差異．因此城市規劃中對某一區域土地用途的規定，會直接影響該區域土地的價格水平

5、經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，以出讓方式取得土地使用權，超過規定開工日期1年以上未動工建設，應按規定繳納__。A．土地補償費 B．土地荒蕪費 C．土地復墾費 D．土地閑置費

6、根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)規定，下列表述正確的是__。A．爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題 B．中央加大對廉租住房建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準 C．將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過3年(含3年)轉讓免征營業稅 D．個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅 E．取消城市房地產稅

7、居住區公共綠地布置可以采取不同類型的多級布置方式，包括等方式。A：居住區公園一居住小區公園一小塊公共綠地 B：居住區公園一居住小區公園 C：居住區公園一小塊公共綠地 D：居住小區公園一小塊公共綠地 E：取得開工許可證

8、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，當建設占用時，需征收耕地占用稅。A：種植糧食作物、經濟作物的土地 B：菜地 C：園地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有關標準差系數的敘述，正確的說法有。A：標準差系數是標準差與平均值的比值 B：標準差系數是方差與平均值的比值 C：標準差系數是極差與平均值的比值 D：標準差系數越小，則表明其平均值的代表性越強 E：標準差系數越大，則表明其平均值的代表性越強

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德爾菲法 D．相關性分析 E．聚類分析

11、《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，堅持的原則。A：統一標準、分級負責 B：統一標準、全面負責 C：嚴格規范、違者查處 D：嚴格認真、違者查處 E：實事求是、客觀公正

12、根據工業區位理論，下列描述正確的是（）。A.影響工業企業布局的因素為運輸、勞力及集聚? B.遍布性原料的參與程度越大，原料指數則越大? C.限制性原料的失重程度越大，原料指數則越大? D.勞動力成本導致工業區位模式產生第一次變形? E.社會集聚為一般集聚因素，生產集聚為特殊集聚因素

13、下列對土地估價中的替代原則描述正確的是__。A．土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定 B．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格 C．土地價格主要由購買者決定 D．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定 E．任何土地價格都可運用替代原則

14、《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的實地核查工作應當與__相結合。A．土地開發整理項目的準備運作 B．土地開發整理項目的竣工驗收 C．地籍調查工作 D．土地變更調查工作 E．土地整理工作

15、在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于__。A．區域平均地價 B．市場價格的平均值 C．成交地價的平均水平D．評估價格的平均值

16、土地質量即土地的__，其優劣由土地位置和地塊的條件決定。

A．成本 B．潛力 C．價值 D．使用價值

17、不動產開發建設周期包括。A：土地取得期 B：規劃設計和工程預算期 C：工程建設期 D：租售期 E：土地

18、在房地產開發項目經濟評價中，是考察項目盈利能力的靜態指標．【2007年考試真題】 A：凈現值 B：成本利潤率 C：投資利潤率 D：內部收益率 E：資本金利潤率

19、全部不動產對必須具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有權人 D：投資型所有人 E：自用型所有人 20、農業區位論創始人杜能認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農業生產成本 B：產品市場價格 C：農產品運輸費用 D：社會平均利潤率 E：個別農產品的利潤率

21、農業區位理論認為，某個經營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于。A：農產品運輸費用 B：社會平均利潤率 C：農業生產成本 D：農產品市場價格 E：土地

22、評估價格包括。A：交易底價 B：基準地價 C：申報地價 D：拍賣底價 E：成交價格

23、已知，某宗已完成配套開發的國有土地評估價為，政府確定其出讓底價為，拍賣中其成交價為。按照正常情況，下列關于評估價、出讓底價、成交價之間的關系描述正確的有。A： B： C： D： E：

24、當建筑物各層建筑面積一致時，下列對規劃指標相互關系描述正確的是。A：容積率是地塊建筑密度與建筑層數的乘積 B：當地塊面積不變時，容積率與地塊總建筑面積成正比 C：當地塊建筑總面積不變時，容積率與土地面積成正比 D：在一定的容積率下，建筑層數與建筑密度成正比 E：當地塊面積與建筑層數不變時，容積率與建筑基底面積成正比

25、遵循合法原則，要求土地估價應以估價對象（）為前提估價。A．合法產權 B．合法使用 C．合法處分 D．合法交易 E．最佳使用

第四篇：資本運營管理新

公

司

管 理

【摘要】公司管理層是踐行公司社會責任的關鍵，如何在股東利益與社會利益兩個維度之間維持平衡，公司管理層需要重新進行角色定位，界定負責對象范圍 以美國的“經營判斷準則”與“其他利害關系人條款”為例，試探討公司管理層自由裁量權與公司社會責任的關系 為更好履踐公司社會責任，亦應通過公司治理結構的調整和立法規制來加以保障。為使公司正常運行，需要重新制定公司制度，要以公司職工為核心來制定公司制度，一切以職工利益為目的，這樣才能使公司變得更加完善。

【關鍵詞 】公司社會責任；管理層；治理結構；自由裁量權；立法規制；員工；社會關系

中文題目 中文摘要 關 鍵 詞

目 錄

一、公司社會責任的緣起………………………………………3

二、公司管理主題………………………………………………3

三、建立核心員工的管理模式…………………………………4(一)提高基層工會干部能力是公司發展的現實需要……4(二)提升基層工會干部能力與影響力的幾點思考………5

四、結束語………………………………………………………7

五、參考文獻……………………………………………………8

一、公司社會責任的緣起

公司在16世紀業已出現，直至1924年美國學者謝爾頓才提出了公司社會責任的概念，公司作為一種營利性團體，因其合理的經營機制蓄積了龐大的經濟力量，其作用遍及于經濟、文化、政治等各種社會領域 公司在追求極端私利的過程中也帶來了極大的負面影響，如經濟上的壟斷，對自然環境的毀壞，對消費者權利的侵害以及在政治上的一些不當行為，對公司權力進行適當的限制是極其必要 隨著公司在規模和力量上的成長，人們已不僅僅期待公司只是為社會帶來好的產品和服務，還希冀公司從長遠發展出發，為社區、為環境、為教育等作出多方面的貢獻。

公司社會責任觀念逐漸得到擴展，以至于形成了一種公司行為理論，在這種理論的倡導下，許多人認識到公司與社會具有一種共生的關系：公司與社會的共同繁榮需要公司對社會擔負起應有的責任。司社會責任理論在各國誕生且長足發展并在相當程度上達成共識。雖然偶有論者對公司應負社會責任持否定的看法，但中外絕大多數的見解均認為公司應負社會責任，此點應無疑義。

二、公司管理主題

在以生產管理為主題的時代，由于產品市場供不應求，公司實行的是內部控制式管理方式，把主要精力放在提高內部生產效率上。這時，雖然也出現過某種挑戰性的問題，但是當時公司管理者并不認為是對公司的威脅，公司還沒有謀劃未來的需要。只是到了后期，由于各個公司競相采用新技術以提高勞動生產率和降低成本，使整個市場出現生產過剩和供過于求的局面，公司才開始意識到不得不面向外部、轉向市場。隨著生產過剩和供過于求狀況的加劇，公司僅靠內部控制式管理，已無法應付未來的挑戰和實現自己發展的愿望。于是，公司產生了籌謀未來發展的要求和行為，采取了推斷式的管理方式，如目標管理、預算管理和長遠計劃等。然而，那時的長遠計劃是建立在未來可以根據歷史推斷的假設基礎上的，完全依靠歷史的推斷來確定公司未來的目標和行動，并以此來應付環境的變化。顯然，這還不是對公司未來發展的科學謀劃，公司管理的主題只是由生產管理轉向營銷管理。

從20世紀50年代開始，公司外部形成了一種特別龐大的、復雜的、不熟悉的、變化頻繁的、難以預料的環境，使公司經營面臨著許多嚴峻的挑戰。此時，公司僅靠推斷型的管理，再也不能保證自己的生存和發展了，而必須對新的環境進行深入分析，做出新的響應，采用新的管理方式，來謀求自己的生存和發展。在這個時代，公司管理的某種失誤，所導致的不再僅僅是經營成果上的損失，而是要面對生死存亡的考驗。正是在這樣的背景下，公司管理轉入以戰略管理為主題的，進入到戰略管理的時代。戰略管理時代的來臨，意味著公司管理的一切工作都應納入戰略管理的框架之下。公司只有強化戰略管理意識，按戰略管理的思維和方法管理公司，才能適應時代發展的要求，才能夠管理好公司。不重視戰略管理的公司，不僅很難實現公司的持續發展，在環境急劇變遷的條件下，公司隨時由可能遭到淘汰。

三、建立核心員工的管理模式

公司間的競爭歸根結底是人才的競爭，更準確的說是核心員工的競爭。一旦核心員工流失就意味著公司核心能力的流失，進而導致公司利潤的流失，更嚴重的還會使公式陷入困境。所以提高員工的整體素質，是公司發展的不竭動力，如何在公司的發展時期，扮演好工會組織服務大局，服務發展，服務員工的這一角色，是工會工作的重要內容之一，更是工會干部圍繞這一發展的“第一要務”。提升工作能力與影響力，是從事基層工會工作者亟待解決的問題。

(一)提高基層工會干部能力是公司發展的現實需要

隨著國家的改革步伐加快，對公司的發展形勢提出了新的要求，公司工會如何在經濟建設過程中創新發展，是新時期賦予工會干部的歷史使命，對于從事基層工會工作的工會干部來說，找準新形勢下工會工作的突破口與切入點，推進工會工作上新水平，把正確的工作思路和措施化為具體的行動，推動公司快速發展，起著積極的助推作用。當前，由于公司的快速發展，員工的工作壓力逐年增大，如果作為工會干部不能找準黨政發展之急，職工所需，不能及時化解公司快速發展與員工訴求之間的矛盾，反而在一定程度上阻礙了發展，對公司的穩定工作造成影響，就很容易造成工會的權威與公信力的下降。

(二)提升基層工會干部能力與影響力的幾點思考

基層工會工作是開展工會工作的“根”，作為基層工會工作者，必須懂得工會工作在公司發展中所起到的作用，扮演的角色，俗話說得好，公司的工會組織就是“職工企盼、行政需要、黨委放心”的重要角色，尤其是新形勢、新任務下，工會組織建設必須具有良好定位，不斷地創新工作思路，建立新機制，落實新舉措，才能提升工會工作上新水平，而工會干部是具體的執行者、實施者，個人能力與影響力不僅折射出個人魅力，同時，對工會組織在促進發展，維護穩定的職能作用更好地顯現起著至關重要的作用。

1.加強學習，積極適應公司發展的需要

作為工會一名基層干部，面對發展形勢和公司的組織形式、經營方式等都日益多元化，各種矛盾的利益關系也更加復雜，要應對問題與挑戰，必須要在原有工作方式的基礎上，不斷強化學習，提高自身的工作水平，學習與工會工作相關的《工會法》、《勞動合同法》，更要本著“缺什么、補什么”的原則，不斷優化知識結構，把學到的知識更好地融入到實際工作中，遇到問題就要解決問題，不逃避，講求解決問題的方式方法，加強工作作風建設。

2.樹立服務員工、服務發展，著眼于大局的意識

工會組織起著公司與員工的橋梁和紐帶的作用，面對經濟快速發展的社會、勞動用工關系復雜的現狀，工會干部必須樹立起服務于大局的意識，從工會自身職能出發，服務于發展，對工作角色有一個良好的定位，必須把員工群眾滿意不滿意作為工會的出發點和落腳點，從思想上要端正對員工的態度，做員工的貼心人，想員工所想，急員工所急，努力克服行政化傾向，工會工作才能得到員工群眾的認可，繼而才能提高工會組織在員工群眾中的威信與影響力，才能更好的服務員工、服務發展、服務于大局。

3.深入基層，聯系群眾，用各項活動凝聚人心，鼓舞士氣

一是做好針對不同員工群體的慰問工作。住院員工的動態慰問制度;內退員工、困難員工遺屬的走訪慰問;生產一線員工、女員工的節日慰問;大病員工、家庭臨時困難員工的幫扶慰問;特殊生產季節的員工慰問等活動能讓員工體會到公司如大家庭，員工是家庭成員，公司如家的氛圍。二是豐富員工的業余文化生活，在員工群體中開展不同形式的文化娛樂活動及體育賽事活動，進而激發起員工的激情及工作熱情，使員工隊伍充滿活力;三是不斷改善員工的生產生活條件，提高員工對公司的歸屬感與認同感。使員工更加珍惜現在的崗位，更加熱愛公司，使公司健康、和諧地發展。

4.正確處理好工會工作與行政的關系

雙向維護是工會工作的根本，作為基層工會干部在從事基層工會工作的同時，要努力克服行政化傾向，要使工會與廠行政真正實現相互合作與支持。在工作中爭取行政對工會工作的理解和支持，在舉辦的反事故應急預案演練、技術比武、員工培訓、安全生產活動、廠務公開等活動中加強積極與配合，對員工關心的熱點、難點、焦點問題，工會工作者代表工會組織及時將員工的建議及意見收集歸納，使工會工作同行政工作相互展開，共同促進。提高工會組織在員工群眾中的威信，讓行政組織看到工會與行政之間是相互合作與支持的關系。

5.加強基層工會干部的隊伍建設

形勢的發展變化使我們面臨難得機遇，也對工會干部的思想素質、政策水平和工作能力都提出了新的更高要求。然而，現行很多國有大中型公司普遍存在著工會干部隊伍中兼職偏多、人員調整頻繁、業務培訓急需加強等問題，使當前工會干部隊伍整體素質不能很好與新形勢新任務的要求相適應。筆者認為加強基層工會干部隊伍建設中，最關鍵的一點是做好工會干部的選拔工作。如果一個基層的工會干部職業素質不高，政策理論水平低，工作作風不踏實，在員工中沒有威信、威望，就是被選上基層的工會干部，也做不好工會工作，反而會影響單位的正常工作秩序，更甚影響公司的和諧發展與運作。選拔一個好的工會工作干部，必須要有強烈的工作責任心和自信心，要改變整日坐辦公室聽匯報的“行政型”、滿足于舊的工作方法的“維持型”以及整日忙于辦福利、搞娛樂的“事務型”工作模式，多做調查研究，多了解員工的實際情況，只有對工會工作的定位準確、思想目標清晰，才能更好地開展工會工作，用工會工作促進員工與公司的相互依存，共同發展的新型關系。

四、結束語

公司社會責任理論無疑是對公司作為私法人、營利法人地位的一種矯正，使公司這種純粹營利法人出現的組織帶上了公益性質的色彩，原有的一些制度設計也會與這種公益性不可避免地發生沖突 公司管理層在進行決策時，在考慮公司利益和股東利益的同時，也要考慮其他利害關系人之利益，這基本上屬于一種財富的再分配和對公共利益的考慮，必須限定在一定范圍內，否則可能面臨被政治所利用之虞，當政治權力迎合一般群眾對公司積蓄財富的反感時，會成為制裁公司營利性的借口。而公司和員工的發展離不開工會的發展，提升基層工會干部能力與影響力，使工會工作在公司的發展中起到積極助推作用，才能使公司在新的市場經濟條件發煥發新的生機與活力，為公司的科學發展做出新的貢獻。

參考文獻：

【1】劉連煜.公司治理與公司社會責任[M].北京：中國政法大學出版社2001（8）

【2】劉俊海.公司的社會責任[M].北京：法律出版社，1999（43）

【3】朱榮恩，應唯，袁敏.2003.美國財務報告內部控制評價的發展及對我國的啟示.會計研究.（8）：48~53 【4】李連華.2005.公司治理結構與內部控制的鏈接與互動.會計研究.（2）:64～69 【5】李子奈.2003.計量經濟學.高等教育出版社

第五篇：資本運營管理 復習資料

名詞解釋：

1、資本運營：指以利潤最大化和資本增值為目的的，以價值管理為特征，將本企業的各類資本，不斷地與其他企業、部門的資本進行流動與重組，實現生產要素的優化配置和產業結構的動態重組，以達到本企業自由資本不斷增加這一最終目的的運作行為。

2、分拆上市：指一個母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現有母公司的股東，從而在法律上和組織上子公司的經營從母公司的經營中分離出去。

3、杠桿收購：指公司或個體利用自己的資產作為債務抵押，收購另一家公司的策略。

4、股份制：指以入股方式把分散的、屬于不同人所有的生產要素集中起來，統一使用、合理經營、自負盈虧、按股分紅的一種經濟組織形式，也是企業財產所有制的一種形式。

5、自由現金流量假說：融資結構會通過約束自由現金流量，減少經理人員可用于相機處理的現金流量，降低經理人員的控制權，對企業代理問題產生積極影響，并影響企業的價值。

6、資產重組：指通過一定的經濟的和法律的方式，使特定資產產權在市場上進行合理流動，通過重新構造與組合形成新的企業組織形式、行業結構與企業產品結構優勢，從而實現要素資源優化配置的市場經濟行為。

7、企業改制：就是依法改變企業原有的資本結構、組織形式、經營管理模式或體制等，使其在客觀上適應企業長遠發展的需要的過程。

8、吸收合并：指收購公司通過將目標公司的資產或股份作為股金投入收購公司而使目標公司成為收購公司的股東的一種方式。

9、管理層并購：指目標公司的管理層或經理層通過融入資金，購買本公司股權，從而改變公司股權架構的一種重組行為。

10、跨國并購：指一國企業為了某種目的，通過一定渠道和支付手段，將外國企業的一部分甚至全部份的股份或資產收買下來，從而對后者的經營管理實施實質性的或完全的控制。簡答：

1、資本運營的原則？

資本系統整合原則；資本結構最優化原則；資本面向市場原則；資本周轉時間最短原則；資本規模最優原則；機會成本最小原則；資本運動增值原則；資本的收益和風險均衡原則；增強虛值資本作用原則；財務管理核心原則。

2、資本運營的注意事項有哪些？

必須實現資本運營與生產經營的有機結合；實現低成本擴張和資本收益的有機結合；實現資源的優化配置和政府政策扶持的有機結合；實現企業經濟實力與品牌優勢的有機結合；實現企業內部完善管理與外部規模經濟的有機結合；資本運營的依靠力量，應該實現少數管理層、技術人員與全體職工的有機結合。

3、企業并購的具體動因包括哪些？

擴大經營規模，降低成本費用；提高市場份額，提升行業戰略地位；取得充足廉價的原材料和勞動力，增強企業競爭力；實施品牌營銷戰略，提高企業知名度，以獲取超額利潤；通過并購取得先進的生產技術、管理經驗、經營網絡、專業人才等各類資源，實現公司發展戰略；通過并購跨入新的行業，實施多元化戰略，分散投資風險。

4、資產剝離重組的基本方式有哪些？①收購兼并：是上市公司作為利益主體，進行主動對外擴張的行為。它與我國上市公司的大宗股權轉讓概念不同。“股權轉讓”是在上市公司的股東層面上完成的，而收購兼并則是在上市公司的企業層面上進行的。兼并收購是我國上市公司資產重組當中使用最廣泛的一種重組方式。

②股權轉讓：是上市公司資產重組的另一個重要方式。在我國股權轉讓主要是指上市公司的大宗股權轉讓，包括股權有償轉讓、二級市場收購、行政無償劃撥和通過收購控股股東等形式。③資產剝離和所擁有股權的出售是上市公司資產重組的一個重要方式。主要是指上市公司將其本身的一部分出售給目標公司而由此獲得收益的行為。根據出售標的的差異，可劃分為實物資產剝離和股權出售。資產剝離或所擁有股權的出售作– 為減少上市公司經營負擔、改變上市公司經營方向的有力措施，經常被加以使用。在我國上市公司中，相當一部分企業上市初期改制不徹底，帶有大量的非經營性資產，為以后的資產剝離活動埋下了伏筆。④資產置換：是上市公司資產重組的一個重要方式之一。在我國資產置換主要是指上市公司控股股東以優質資產或現金置換上市公司的存量呆滯資產，或以主營業務資產置換非主營業務資產等行為。資產置換被認為是各類資產重組方式當中效果最快、最明顯的一種方式，經常被加以使用。上市公司資產置換行為非常普遍。⑤其他：除了股權轉讓、兼并收購、資產置換、資產剝離等基本方式以外，根據資產重組的定義，我國還出現過以下幾種重組方式:債務重組、托管、公司分立、租賃等方式。

5、企業重組方案的內容有哪些？

①產權重組產權重組是指以企業財產所有權為基礎的一切權利的變動與重組。它既可以是終極所有權(出資者所有權)的轉讓，也可以是經營使用權的讓渡；產權轉讓的對象既可以是整體產權，也可以是部分產權。

②產業重組宏觀層面的產業重組是通過現有資產存量在不同產業部門之間的流動、重組或相同部門間集中、重組，使產業結構得以調整優化，提高資本增值能力。微觀層面的產業重組則主要涉及生產經營目標及戰略的調整。

③組織結構重組組織結構重組是指在公司產權重組、資本重組后如何設置組織結構和組織形式的重組方式。旨在解決設立哪些組織機構，具備哪些職能，機構間的相互關系如何處理、協調，管理層人選如何調整等問題。

④管理重組管理重組是指企業重組活動相應涉及企業管理組織、管理責任及管理目標的變化，由此而產生的重新確立企業管理架構的一種重組形式。其目的是創造一個能長遠發展的管理模式或方式，幫助企業在激烈的市場環境中更好地生存與發展。

⑤債務重組債務重組是指對企業的債權債務進行處理，并且涉及債權債務關系調整的重組方式。債務重組是一個為了提高企業運行效率，解決企業財務困境，對企業債務進行整合優化的過程。

6、企業并購的財務動因有哪些？

避稅因素；籌資；企業價值增值；利于企業投入資本市場；投機；財務預期效應；追求最大利潤和擴大市場。

7、企業改制的重點是什么？

合理產權安排；降低交易成本；規范游戲規則；重構組織體系。

8、我國國有資產運營中存在問題表現在哪幾個方面？

政企不分，委托—代理體制的行政化歷史條件下國有資產的終極委托人-全體人民，只是所有權理論上的擁有者，而不是現實所有人。法律上，國有資產屬于全體社會公眾共同所有；而現實中，政府是代表公眾利益對國有資產形式所有權的主體。；缺乏市場競爭機制(1)狹隘的市場概念（2）行政化的市場資本運作（3）市場反應遲鈍；國有資產創造財富的能力弱，流失嚴重。計劃經濟體制下，國有資產只是指令性地接受國家下達的生產命令，并沒有自主創造財富的概念。

–

論述：

1、我國國有資產運營機制改革的政策方向是什

么？

明晰國有資產產權結構，完善配套法律法規制度；建立國有資產運營考核體系，防止國有資產流失；強化優勢行業，增強資本贏利能力除了在關乎國家戰略的資源型和重點的行業外，國有資產在市場經濟下，并沒有體現出其優勢。資本過分分散于不同的行業，不僅不會帶來贏利，反而會喪失其優勢。在一些資金需求量大，比如化工、鋼鐵、成套設備制造業等行業，國有企業由于歷史發展，所積累的科研、資金優勢是許多后發企業所不能企及的。在這些優勢行業中，國有企業的資本具有很強的贏利潛能。國有資本需要強化這些行業中的優勢，提高行業的整體贏利能力。；發揮調控導向作用，促進創新和可持續發展。國有資產在轉型期經濟中，發揮著宏觀調控作用。當然，這里所說的并不是簡單地指通過國有資產的絕對優勢來發揮其調控導向的作用，更多的是通過國有資產的杠桿效應，即通過其本身優勢和潛力來調動社會資本投資，最大限度地吸附社會資本。通過與社會資本的結合，來產生對整個宏觀經濟的導向

2、跨國并購的動因？

獲取戰略性資源；開拓國際市場；獲取國外的先進技術、品牌和管理經驗；產生協同效應，提高效率、降低成本。案例分析：