第一篇：土地儲備工作程序

土地儲備工作程序

項目名稱：土地儲備

項目類型：非行政許可

受理單位：國土灞橋分局

受理電話：835104

51受理地點：紡織城紡一路108

辦理流程

一、集體土地征收儲備

（1）儲備程序：

第一步：市土地儲備中心聯合區儲備中心對擬征用儲備地塊進行調查摸底，并進行前期定界測量工作；

第二步：根據擬征收儲備地塊的摸底材料情況，向所在區局辦公室提交用地預審申請及相關文件資料，經批準后由相關科室承辦初審，初審通過后，由區儲備中心將相關資料提交市局土地規劃處窗口進行預審。

第三步：被征收土地所在區國土資源局根據擬征用儲備地塊的摸底材料，準備征地報批資料，并會同預審意見一同報市國土資源局耕保處；

第四步：征地經政府批準后，市儲備中心負責籌集資金，區國土資源局負責公告并實施征地協議的簽訂和補償工作；

第五步：市儲備中心向市規劃局申請定點和編制控制性規劃；

第六步：征地程序完成后，將征為國有的土地存入政府儲備庫，并按照規劃實施前期開發和配套建設。

（2）提交資料

1、建設用地預審意見；

2、區、縣國土資源部門請示文件；

3、建設用地審查登記表；

4、現場踏勘登記表；

5、建設用地項目呈報材料“一書三方案”；

6、土地權屬證明；

7、權屬匯總表；

8、聽證材料；

9、征收（用）土地告知書；

10、征收（用）土地確認書；

11、征收（用）補償費標準合法性、安置途徑可行性說明；

12、擬占用土地1：1萬分幅土地利用現狀圖；

13、土地利用總體規劃圖（鄉級）；

14、建設用地勘測定界技術報告；

15、可行性研究報告批復文件或立項批準文件；

16、城市建設規劃部門的規定定點文件；

17、規劃許可證；

18、社保方案意見。

二、國有土地收購儲備

（1）辦理程序：

第一步：土地儲備中心對擬收購儲備的地塊進行調查摸底，查清地塊的權屬和土地利用現狀；

第二步：土地儲備中心向市規劃局申請確定地塊紅線范圍和土地用途；

第三步：土地儲備中心與被收購單位達成初步收購意向，擬定收購儲備方案，報局長辦公會批準；

第四步：經局長辦公會批準后，儲備中心與被收購單位簽訂收購合同，約定付款期限和土地移交時間；

第五步：土地儲備中心向市局申請辦理國有土地使用權過戶審批手續； 第六步：將收購土地存入政府土地儲備庫。

（2）提交資料：

1、土地使用權收購申請書；

2、被收購土地單位營業執照復印件；

3、被收購土地單位法定代表人證明書（原件）及其身份證復印件；

4、被收購土地單位職工代表大會同意收購的決議；

5、國有土地使用權證書原件及復印件；

6、其他文件資料。

三、儲備地的出讓方式及辦理程序

（一）土地使用權招標程序

第一步：對需要以招標方式供應的土地，由局主管處報經局長會議批準后，將有關資料移交局地產市場服務中心；

第二步：服務中心對擬出讓地塊的資料進行審查，并進行現場踏勘，確定權確認權屬和界址；

第三步：向市規劃局申請編制擬出讓地塊的控制性規劃；

第四步：服務中心在委托評估機構對擬出讓地塊進行評估的基礎上，擬定土地招標出讓方案，報局長辦公會議會審；

第五步：服務中心根據批準的招標出讓方案，組成評標小組，編制招標文件，完成招標準備工作；

第六步：利用社會媒體發布招標公告；

第七步：召開招標推介會，向社會介紹擬出讓地塊的情況；

第八步：受理投標申請，確認投標資格，接受投標報名申請；

第九步：組織開標大會，由評標小組評標，招標人根據評標結果，確定中標人。簽訂招標成交確認書；

第十步：招標出讓資料移交局土地利用處辦理用地審批手續。

（二）土地使用權拍賣程序

第一步：對需要以拍賣方式供應的土地，由局主管處報經局長辦公會議批準后，將有關資料移交局地產市場服務中心；

第二步：服務中心對擬拍賣地塊進行現場踏勘，確認權屬和界址；

第三步：向市規劃局申請編制擬拍賣地塊的控制性規劃；

第四步：服務中心在委托評估機構對擬拍賣地塊進行評估的基礎上，擬定土地招標拍賣方案，報局長辦公會議會審；

第五步：拍賣方案經局長辦公會議批準后，編制拍賣文件，做好拍賣出讓準備工作；

第六步：利用社會媒體發布拍賣公告；

第七步：召開拍賣推介會，向社會介紹擬拍賣地塊的情況；

第八步：接受競買人報名申請，確認競買人資格，發放競買標志牌，布置拍賣會場；

第九步：按照公告的拍賣時間、地點，組織拍賣大會，確定競買人； 第十步：與競買人簽訂國有土地使用權拍賣成交確認書；

第十一步：服務中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續。

（三）聯合拍賣房地產程序

第一步：市地產市場服務中心根據聯合拍賣申請和審批文件，完成拍賣資料的審核和房地產現場踏勘工作，與拍賣公司簽訂《聯合拍賣協議》；

第二步：服務中心在委托評估機構對拍賣房地產進行評估的基礎上，擬定拍賣方案，報局長辦公會議會審；

第三步：拍賣方案經批準后，市地產市場服務中心與拍賣公司共同發布拍賣公告，組織拍賣會；

第四步：拍賣成交后，共同與競得人簽訂《成交確認書》；

第五步：服務中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續。

（四）、土地使用權掛牌程序

第一步：對需要以掛牌方式供應的土地，由局主管處報經局長會議批準后，將有關資料移交局地產市場服務中心；

第二步：服務中心對擬掛牌地塊進行現場踏勘，確認權屬、界址。委托掛牌的，與申請單位商定土地補償的取得方式、標準等掛牌條件；

第三步：向市規劃局申請編制擬掛牌地塊的控制性規劃；

第四步：服務中心在委托評估機構對擬掛牌地塊進行評估的基礎上，擬定土地招標出讓方案，報局長辦公會議會審；

第五步：實施方案經局長辦公會議批準后，根據方案編制掛牌文件，在社會媒體上發布掛牌出讓公告，按法定程序組織掛牌交易；掛牌結束后，簽訂成交確認書；

第六步：服務中心將資料移交局土地利用處辦理用地審批手續

第二篇：土地儲備工作流程

土地儲備工作流程

土地儲備是指儲備中心根據土地儲備計劃，對城市規劃區范圍內的土地使用權以不同形式將其納入政府土地儲備庫的行為。分為以下三種形式：

1、收購儲備。

凡市區范圍內符合《市土地儲備實施辦法》中規定的國有土地，均可由土地儲備中心進行收購。其基本操作程序見下圖：

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①受理申請：對土地使用權人提出的收購申請，土地儲備中心在認定符合收購條件后，正式予以受理。受理須要求申請人提交收購申請書、法人資格證書、授權委托書、營業執照、土地使用權合法證明、房屋使用權合法憑證、宗地圖紙、單位主管部門意見等相關資料。

②前期調查：受理土地使用權人申請后，搞好土地及地上建筑物與附著物權屬、土地與房屋面積、四至范圍、土地現狀及用途、收購所需費用等方面的調查。

③擬制方案：根據調查的情況，國土資源儲備中心在征

求規劃部門意見并搞好評估測算的基礎上，擬制收購方案。

④上報會審：將收購方案及土地收購審批表上報市國土資源局集體會審討論通過。對特殊地塊的收購，報市土地儲備委員會批準。

⑤測圖確權：方案批準后，由國土資源儲備中心會同市國土資源局有關科室進行實地勘測、繪圖，明確土地權屬。

⑥簽訂合同：在完成以上程序后，與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。合同主要內容包括宗地位置、面積、用途及權屬依據，土地收購補償費用及其支付方式與期限，交付土地的期限與方式，違約責任與糾紛處理方式等。

⑦合同履行：按照合同約定，雙方履行各自的權利與義務。主要包括收購補償費的支付，土地及地上附屬物權屬的變更、土地交付等。

⑧入庫管理：土地使用權人將土地交付后，土地儲備中心將其納入政府土地儲備庫，填寫《儲備土地入庫登記表》，并按《儲備土地地塊管理暫行辦法》進行管理。

2、收回儲備。

收回儲備是指土地儲備中心將法律規定應當收回或土地使用權人暫無開發能力申請收回，或城市建設發展調整規劃需要收回的地塊依法收回，使之進入政府土地儲備庫的行為。其基本操作程序見下圖：

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①前期調查：對應當收回或申請收回的土地，由國土資源儲備中心會同市國土資源局相關科室對擬收回地塊進行實地調查取證。調查內容主要有：土地利用現狀、地上附著物情況、土地使用權人意見、收回的理由及該宗土地的資料圖紙等。

②擬制方案：根據調查的情況，中心會同市國土局相關科室擬制具體的收回方案。方案主要內容包括土地利用現狀、收回方式及依據、補償方案等。

③上報會審：將收回方案上報市國土資源局集體會審，并按照批準權限，上報上級有權機關審批。

④下達決定。方案批準后，市國土資源局根據政府和上級國土部門授權，向土地使用人下達土地使用權收回的決定。對無償收回的土地，由市國土資源局法規監察部門按行政處罰程序辦理。

⑤支付補償：對有償收回的土地，由國土資源儲備中心向原土地使用權人支付補償費。

⑥變更權屬：土地收回后，市國土資源局注銷該地塊的土地使用權證，國土資源儲備中心將其納入政府土地儲備庫，并對外公告。

⑦入庫管理：對入庫后的土地，填寫《土地入庫登記表》，由土地儲備中心按有關規定進行管理。

3、征用土地(新增建設用地)

征用土地儲備是指國土資源儲備中心根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃、土地利用計劃、土地市場需求，為強化政府土地資本營運后勁而將城市規劃區范圍內的集體土地，統一征為國有并將其納入政府土地儲備庫的活動。其基本操作程序見下圖：

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①擬制方案：國土資源儲備中心會同市規劃部門對擬征用的集體土地進行現場查看，明確擬征土地位置及用途。根據規劃部門的選址意見，由國土資源儲備中心擬制統一征地方案。

②前期調查：市國土資源儲備中心會同市國土資源局及相關科室對土地進行實地勘測、明確土地權屬、對所征用土地的現狀及地類、征地拆遷基本情況進行調查，③上報會審：將征地方案提市國土資源局集體會審并討論通過。

④資料準備：市國土資源儲備中心會同市國土資源局相

關科室準備報批圖件資料。

⑤上報審批：市國土資源儲備中心會同市國土資源局相關科室，依據征地審批權限，將征地報批資料報有權機關批準。重建基地用地資料一并報批。征地過程中的各項稅費項目，由國土資源儲備中心一并繳納。

⑥上繳有關稅費：市國土資源儲備中心按照審批要求，及時上繳征地相關稅費。

⑦征地拆遷補償：根據審批文件，市國土資源儲備中心委托市征地拆遷事務處對被征用地塊進行土地、地上建筑物、附著物拆遷補償和勞動力安置補償。補償費由市國土資源儲備中心按財政局投資評審中心征地拆遷項目預決算進行統一支付。

⑧入庫管理：征地拆遷補償完畢后，征地拆遷事務處將被征用土地交市國土資源儲備中心，進入政府土地儲備庫，由國土資源儲備中心填寫《土地入庫登記表》，并按有關規定進行管理。

二00八年三月三日

第三篇：某縣土地儲備工作調研報告

某縣土地儲備工作調研報告

土地儲備制度作為土地經濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規范調控土地市場，優化土地資源配置，實現土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經過調研并結合實際工作，就xx縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現狀

xx縣土地儲備工作起步于xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。

為規范業務開展，制定了《xx縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮規劃控制區范圍內的無主地;縣政府統征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地;因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統進行融資。

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運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，金XX年至XX年，就完成儲備出讓土地xxx畝，成交價款xxx億元，實現政府收益xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就xx縣級土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。XX年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議(或合同)收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議(或合同)收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。

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土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失;二是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，牛牛文庫 海量資料分享

使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收，更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每的財政預算體系內，并可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條牛牛文庫 海量資料分享

件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預約收購(即協議收購或合同收購)。對企業搬遷地塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、土地置換。對于企業、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。

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7、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。

三是要做好相關部門間的協調問題。主要是做好城建規劃與司法部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。

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第四篇：關于我縣土地儲備工作的思考

主動思索 積極作為 把握機遇 迎接挑戰

——關于和縣土地儲備工作的思考

2010年新年伊始，國務院正式批復《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》，作為我國承接產業轉移的“先行先試區”，皖江城市帶又被稱為承接長三角產業轉移的“橋頭堡”，和縣更是這“橋頭堡”上的“排頭兵”。在這新形勢下，我們有必要認真總結，積極探索，不斷完善土地儲備制度，使其更好地適應我縣縣情，服務于我縣經濟的飛躍發展。

一、我縣土地儲備工作的歷史回顧。

2001年6月，縣政府頒布了《和縣土地儲備與出讓暫行辦法》，2002年3月，經縣編委批準成立了“土地儲備與出讓中心”，構建起全縣儲備工作統一規劃、統一計劃、統一儲備、統一管理的局面，加強全縣土地儲備的宏觀統籌，至2009年底共計出讓土地268宗，面積15898.3畝，其中：工業用地172宗，面積5680.4畝，經營性用地96宗，面積10217.9畝；收儲土地53宗，面積3999.5畝（已供3739.7畝）。土地出讓成交價總額累計為200420.1萬元。通過有計劃、有重點地推動土地儲備工作開展，積極幫助解決企業改制和破解企業搬遷難題，盤活存量建設用地，切實解決舊城改造中面臨的資金短缺，改善了廣大群眾的居住條件，促進了城市土地利用規劃功能區的優化調整。

2002-2009土地出讓金收入情況

單位：萬元（人民幣）

二、我縣土地工作存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就我縣土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：

（一）、在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。2001年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于成功收購和不利于政府獲取更多的收益。

（二）、在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。部門協調配合不夠。土地收購儲備工作是一個比較復雜的過程，涉及到很多方面，因此部門之間的協作配合對土地收購儲備工作至關重要。一是擬實行土地收購儲備時，由城建部門負責選址，規劃部門出具規劃方案，國土資源局和土地儲備中心擬訂征收方案和儲備計劃等，結果往往是各部門之間沒有充分準備，也沒有相互溝通，難以形成統一的意見，不僅浪費了時間，也達不到很好的效果。二是許多建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用。

（三）、在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表

現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑臵的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失；二是對于一些土地使用權符合收回、收購條件，應當進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處臵土地資產，尤其是直接將劃撥土地使用權進行變賣，嚴重地干擾了土地收購儲備工作的正常運行。三是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性質的住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

（四）、儲備土地帳面反映與實際庫存面積不一致。一是由于儲備土地面積包含綠化帶和道路等公共實施用地面積，但出庫面積不包含這些用地面積，因此表現在儲備庫內雖有數據，但實際上已沒有儲備的意義。二是儲備庫里的儲備土地政府在安排給一些單位和個人使用時，這些用地單位不能夠按照規定前來辦理供地手續，而是直接使用，導致儲備庫內帳面反映土地沒變化，而實際已經減少。

（五）、土地收儲供應受到瓶頸約束。一是老城區存量建設用地由于權屬情況復雜，拆遷周期長、難度大，地面矛盾一時不解決，土地一時不能供應；二是新城區征收農村集體土地受到新增建設用地指標的限制，收儲的土地往往由于報批手續難以完善而影響供應。

（六）、土地供后難以監管。關鍵就在于缺乏一個有效的供后監管制度，土地供后的使用缺乏有效的監督和管理。雖然法律規定“對超過出讓合同約

定動工開發日期滿1年而尚未開發的，征收土地閑臵費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權”，但實踐中真正被無償收回的閑臵土地少之又少。同時對于土地使用者未能履行出讓合同約定的投資強度、容積率、土地用途等約定條件使用的，國土部門在項目實施初期很難對此進行認定，等能夠認定時已經形成了違約事實，難以在源頭上把關。

（七）、土地儲備機構人力資源配臵不夠科學。土地儲備機構懂專業會業務的技術人員少，導致直接從事業務的人員過少，業務骨干少。并且由于人員借調，存在崗位缺失和混崗現象，崗位職責不能完全落實。

三、做好土地儲備工作的建議。

為進一步加強和規范我縣土地收購儲備工作，現提出如下建議：

（一）、健全土地收購儲備機制。首先，是在目前尚無土地儲備法律、法規的情況下，應結合我縣實際，修改完善《和縣土地儲備暫行辦法》，進一步明確各項政策及工作機制。其次，編制土地儲備規劃，做大做強土地收購儲備，實現城市總體規劃。土地儲備按照“規劃——儲備——出讓——建設”步驟，謀劃超前工作，按照“道路修到哪，土地儲備工作就延伸到哪”的原則，結合城建重大基礎設施、專項整治，跟蹤沿線可開發用地，應儲盡儲，使政府投入在土地上產出效益。根據社會經濟發展規劃和城市建設規劃，科學合理的編制《和縣土地儲備規劃》。第三，建立土地儲備信息機制，充分挖掘清理閑臵土地、開發增量土地、盤活存量土地，從節約集約利用土地中拓展城市空間，優化整合城市發展布局和產業結構布局，增強政府調控土地市場能力。實現以城市規劃為龍頭、以土地儲備為載體、以土地交易為手段的經營城市、建設城市、發展城市的理念。保障城市建設，服務經濟發展。

（二）、設立土地收購儲備基金，拓寬土地儲備的融資渠道，提高風險防范機制。一是財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金，納入到每的財政預算體系內，并可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。二是將儲備土地及地上建筑物的產權證統一辦理至縣土地儲備中心名下，這樣一則利于對收儲土地進行管理，二則

增強儲備土地的再融資能力，三則可以通過臨時出租等方式獲取收益；三是積極爭取商業銀行貸款授信，多渠道籌措土地運作資金，拓寬融資平臺。四是積極爭取政府從已收儲土地出讓收入中劃出5%-10%比例設立土地收購儲備基金，按照?？顚Ｓ玫脑瓌t，用于土地儲備收購。

（三）、優化土地收購儲備工作環境。城市土地利用用途要受城市規劃所制約。在城市中相同經濟區位不同用途的土地其價值差別很大。土地儲備制度的一個目的是要獲得土地市場的壟斷收益，而儲備土地的規劃用途及規劃指標的控制，是否與這個時期市場的土地需求結構相適應，是否能獲得相應的投資收益，對土地儲備機制的運作影響很大。從這一點講，規劃部門與土地儲備部門的協作效率就非常重要。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，為土地收購儲備提供理論依據，并將有關成果及時提供給土地收購儲備中心，加強相互間的溝通，降低土地收購儲備的市場風險，提高工作效率，擴大土地出讓金收益。司法部門處臵破產資產時，涉及到土地資產的，應充分征求國土部門的意見和建議。同時，財政、民政、勞保、公安等部門應做好土地收購資金管理和失地農民勞動就業、社會保障、戶口安臵等相關工作，保證土地征收工作的順利進行。

（四）、擴大土地收購儲備范疇。一是要加強對優質資源的儲備。實行土地收購儲備，是政府將土地作為商品進行市場流通，因此實現土地價值最大化是土地收購儲備的核心目標。我縣因為資金方面的原因，目前對黃金地段和具有發展潛力的地塊收購儲備不多，應在這方面作出積極努力。二是要抓好存量國有土地的儲備。單位因遷移、解散、撤消、合并等原因，造成我縣尚有大量的空閑土地分布在各個鎮，政府可頒布相關政策予以收回并進行儲備，既節約了土地，保護了耕地，又緩解了資金壓力。三是要加強集體土地建設用地征收。目前，各鎮都有適合興建企業的閑臵學校、村部，因為種種原因一直沒有得到有效利用，應加強對集體土地建設用地的征收，解決好鄉鎮招商引資的用地需求。四是充分利用土地整理復墾開發和建設用地臵換等政策，從土地出讓收益中拿出一部分土地出讓金扶持鎮村開展田、水、路、林、村

綜合整治，大力盤活農村建設用地資源，既提高土地利用率，改善了農民居住環境，又爭取了建設用地指標。有了這些用地指標，可以更好地為我縣經濟建設提供土地儲備保障

（五）、強化對各類用地的處臵管理。要根據有關法律、法規，加強對改變土地容積率、用途和擅自拆改建的查處力度，杜絕因此造成的政府土地資產流失和用地單位變相獲取土地非法收益的行為；規范城區劃撥土地的轉讓管理，對不符合規劃及近期列入收儲計劃的土地，要限制轉讓審批；對私下轉讓的，有關部門不得辦理相關的手續，并按有關規定予以查處。

（六）、建立土地供后監管制度。制定相關管理辦法，明確國土、建設、規劃、發改、監察等各部門的職責。一是國土部門要依法對閑臵土地加強管理；二是建設規劃部門對未按照出讓時約定的規劃容積率、土地用途以及其他規劃設計條件開發建設進行監督檢查，并及時向國土部門通報；三是發改、開發區管委會對工業用地未達到出讓時約定的投資強度的進行監督檢查，并及時向國土部門通報。

（七）、提高土地儲備隊伍素質。一是加強自身修煉，要對現有從事土地儲備工作的人員，采取送出去、請進來的方式，多方位的開展專業培訓工作，并要求通過專業考試資格；二是把好進口關，積極引進專業人才，提高土地儲備隊伍的專業化水平。

和縣土地儲備中心

朱文亮

2010年3月

第五篇：某縣土地儲備工作調研報告

土地儲備制度作為土地經濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規范調控土地市場，優化土地資源配置，實現土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經過調研并結合實際工作，就Xx縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現狀

Xx縣土地儲備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了Xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。

為規范業務開展，制定了《Xx縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮規劃控制區范圍內的無主地;縣政府統征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地;因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統進行融資。

運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲備出讓土地Xxx畝，成交價款Xxx億元，實現政府收益Xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就Xx縣級土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。2001年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議(或合同)收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議(或合同)收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失;二是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收，更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每的財政預算體系內，并可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。

2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購。對近期急于開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。

4、預約收購(即協議收購或合同收購)。對企業搬遷地塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。

5、土地置換。對于企業、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。

7、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。

三是要做好相關部門間的協調問題。主要是做好城建規劃與司法部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。