第一篇：關(guān)于我縣土地儲(chǔ)備工作的思考

主動(dòng)思索 積極作為 把握機(jī)遇 迎接挑戰(zhàn)

——關(guān)于和縣土地儲(chǔ)備工作的思考

2010年新年伊始，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，作為我國(guó)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“先行先試區(qū)”，皖江城市帶又被稱為承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“橋頭堡”，和縣更是這“橋頭堡”上的“排頭兵”。在這新形勢(shì)下，我們有必要認(rèn)真總結(jié)，積極探索，不斷完善土地儲(chǔ)備制度，使其更好地適應(yīng)我縣縣情，服務(wù)于我縣經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作的歷史回顧。

2001年6月，縣政府頒布了《和縣土地儲(chǔ)備與出讓暫行辦法》，2002年3月，經(jīng)縣編委批準(zhǔn)成立了“土地儲(chǔ)備與出讓中心”，構(gòu)建起全縣儲(chǔ)備工作統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一管理的局面，加強(qiáng)全縣土地儲(chǔ)備的宏觀統(tǒng)籌，至2009年底共計(jì)出讓土地268宗，面積15898.3畝，其中：工業(yè)用地172宗，面積5680.4畝，經(jīng)營(yíng)性用地96宗，面積10217.9畝；收儲(chǔ)土地53宗，面積3999.5畝（已供3739.7畝）。土地出讓成交價(jià)總額累計(jì)為200420.1萬(wàn)元。通過(guò)有計(jì)劃、有重點(diǎn)地推動(dòng)土地儲(chǔ)備工作開(kāi)展，積極幫助解決企業(yè)改制和破解企業(yè)搬遷難題，盤(pán)活存量建設(shè)用地，切實(shí)解決舊城改造中面臨的資金短缺，改善了廣大群眾的居住條件，促進(jìn)了城市土地利用規(guī)劃功能區(qū)的優(yōu)化調(diào)整。

2002-2009年度土地出讓金收入情況

單位：萬(wàn)元（人民幣）

二、我縣土地工作存在的問(wèn)題

在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，就我縣土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，也還存在諸多問(wèn)題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）、在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱15號(hào)文件）。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源，提出了明確要求，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議（或合同）收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在不利于成功收購(gòu)和不利于政府獲取更多的收益。

（二）、在土地儲(chǔ)備部門(mén)之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。部門(mén)協(xié)調(diào)配合不夠。土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，涉及到很多方面，因此部門(mén)之間的協(xié)作配合對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作至關(guān)重要。一是擬實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，由城建部門(mén)負(fù)責(zé)選址，規(guī)劃部門(mén)出具規(guī)劃方案，國(guó)土資源局和土地儲(chǔ)備中心擬訂征收方案和儲(chǔ)備計(jì)劃等，結(jié)果往往是各部門(mén)之間沒(méi)有充分準(zhǔn)備，也沒(méi)有相互溝通，難以形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，不僅浪費(fèi)了時(shí)間，也達(dá)不到很好的效果。二是許多建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用。

（三）、在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。主要表

現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑臵的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買(mǎi)賣(mài)或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失；二是對(duì)于一些土地使用權(quán)符合收回、收購(gòu)條件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門(mén)介入處臵土地資產(chǎn)，尤其是直接將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變賣(mài)，嚴(yán)重地干擾了土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的正常運(yùn)行。三是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性質(zhì)的住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開(kāi)出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開(kāi)門(mén)面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。

（四）、儲(chǔ)備土地帳面反映與實(shí)際庫(kù)存面積不一致。一是由于儲(chǔ)備土地面積包含綠化帶和道路等公共實(shí)施用地面積，但出庫(kù)面積不包含這些用地面積，因此表現(xiàn)在儲(chǔ)備庫(kù)內(nèi)雖有數(shù)據(jù)，但實(shí)際上已沒(méi)有儲(chǔ)備的意義。二是儲(chǔ)備庫(kù)里的儲(chǔ)備土地政府在安排給一些單位和個(gè)人使用時(shí)，這些用地單位不能夠按照規(guī)定前來(lái)辦理供地手續(xù)，而是直接使用，導(dǎo)致儲(chǔ)備庫(kù)內(nèi)帳面反映土地沒(méi)變化，而實(shí)際已經(jīng)減少。

（五）、土地收儲(chǔ)供應(yīng)受到瓶頸約束。一是老城區(qū)存量建設(shè)用地由于權(quán)屬情況復(fù)雜，拆遷周期長(zhǎng)、難度大，地面矛盾一時(shí)不解決，土地一時(shí)不能供應(yīng)；二是新城區(qū)征收農(nóng)村集體土地受到新增建設(shè)用地指標(biāo)的限制，收儲(chǔ)的土地往往由于報(bào)批手續(xù)難以完善而影響供應(yīng)。

（六）、土地供后難以監(jiān)管。關(guān)鍵就在于缺乏一個(gè)有效的供后監(jiān)管制度，土地供后的使用缺乏有效的監(jiān)督和管理。雖然法律規(guī)定“對(duì)超過(guò)出讓合同約

定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑臵費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)”，但實(shí)踐中真正被無(wú)償收回的閑臵土地少之又少。同時(shí)對(duì)于土地使用者未能履行出讓合同約定的投資強(qiáng)度、容積率、土地用途等約定條件使用的，國(guó)土部門(mén)在項(xiàng)目實(shí)施初期很難對(duì)此進(jìn)行認(rèn)定，等能夠認(rèn)定時(shí)已經(jīng)形成了違約事實(shí)，難以在源頭上把關(guān)。

（七）、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)人力資源配臵不夠科學(xué)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)懂專業(yè)會(huì)業(yè)務(wù)的技術(shù)人員少，導(dǎo)致直接從事業(yè)務(wù)的人員過(guò)少，業(yè)務(wù)骨干少。并且由于人員借調(diào)，存在崗位缺失和混崗現(xiàn)象，崗位職責(zé)不能完全落實(shí)。

三、做好土地儲(chǔ)備工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作，現(xiàn)提出如下建議：

（一）、健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制。首先，是在目前尚無(wú)土地儲(chǔ)備法律、法規(guī)的情況下，應(yīng)結(jié)合我縣實(shí)際，修改完善《和縣土地儲(chǔ)備暫行辦法》，進(jìn)一步明確各項(xiàng)政策及工作機(jī)制。其次，編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃，做大做強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃。土地儲(chǔ)備按照“規(guī)劃——儲(chǔ)備——出讓——建設(shè)”步驟，謀劃超前工作，按照“道路修到哪，土地儲(chǔ)備工作就延伸到哪”的原則，結(jié)合城建重大基礎(chǔ)設(shè)施、專項(xiàng)整治，跟蹤沿線可開(kāi)發(fā)用地，應(yīng)儲(chǔ)盡儲(chǔ)，使政府投入在土地上產(chǎn)出效益。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)合理的編制《和縣土地儲(chǔ)備規(guī)劃》。第三，建立土地儲(chǔ)備信息機(jī)制，充分挖掘清理閑臵土地、開(kāi)發(fā)增量土地、盤(pán)活存量土地，從節(jié)約集約利用土地中拓展城市空間，優(yōu)化整合城市發(fā)展布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力。實(shí)現(xiàn)以城市規(guī)劃為龍頭、以土地儲(chǔ)備為載體、以土地交易為手段的經(jīng)營(yíng)城市、建設(shè)城市、發(fā)展城市的理念。保障城市建設(shè)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）、設(shè)立土地收購(gòu)儲(chǔ)備基金，拓寬土地儲(chǔ)備的融資渠道，提高風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。一是財(cái)政部門(mén)應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金，納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。二是將儲(chǔ)備土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)證統(tǒng)一辦理至縣土地儲(chǔ)備中心名下，這樣一則利于對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行管理，二則

增強(qiáng)儲(chǔ)備土地的再融資能力，三則可以通過(guò)臨時(shí)出租等方式獲取收益；三是積極爭(zhēng)取商業(yè)銀行貸款授信，多渠道籌措土地運(yùn)作資金，拓寬融資平臺(tái)。四是積極爭(zhēng)取政府從已收儲(chǔ)土地出讓收入中劃出5%-10%比例設(shè)立土地收購(gòu)儲(chǔ)備基金，按照專款專用的原則，用于土地儲(chǔ)備收購(gòu)。

（三）、優(yōu)化土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作環(huán)境。城市土地利用用途要受城市規(guī)劃所制約。在城市中相同經(jīng)濟(jì)區(qū)位不同用途的土地其價(jià)值差別很大。土地儲(chǔ)備制度的一個(gè)目的是要獲得土地市場(chǎng)的壟斷收益，而儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途及規(guī)劃指標(biāo)的控制，是否與這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)的土地需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，是否能獲得相應(yīng)的投資收益，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)作影響很大。從這一點(diǎn)講，規(guī)劃部門(mén)與土地儲(chǔ)備部門(mén)的協(xié)作效率就非常重要。城建規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，為土地收購(gòu)儲(chǔ)備提供理論依據(jù)，并將有關(guān)成果及時(shí)提供給土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，加強(qiáng)相互間的溝通，降低土地收購(gòu)儲(chǔ)備的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，擴(kuò)大土地出讓金收益。司法部門(mén)處臵破產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，涉及到土地資產(chǎn)的，應(yīng)充分征求國(guó)土部門(mén)的意見(jiàn)和建議。同時(shí)，財(cái)政、民政、勞保、公安等部門(mén)應(yīng)做好土地收購(gòu)資金管理和失地農(nóng)民勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障、戶口安臵等相關(guān)工作，保證土地征收工作的順利進(jìn)行。

（四）、擴(kuò)大土地收購(gòu)儲(chǔ)備范疇。一是要加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的儲(chǔ)備。實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備，是政府將土地作為商品進(jìn)行市場(chǎng)流通，因此實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化是土地收購(gòu)儲(chǔ)備的核心目標(biāo)。我縣因?yàn)橘Y金方面的原因，目前對(duì)黃金地段和具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K收購(gòu)儲(chǔ)備不多，應(yīng)在這方面作出積極努力。二是要抓好存量國(guó)有土地的儲(chǔ)備。單位因遷移、解散、撤消、合并等原因，造成我縣尚有大量的空閑土地分布在各個(gè)鎮(zhèn)，政府可頒布相關(guān)政策予以收回并進(jìn)行儲(chǔ)備，既節(jié)約了土地，保護(hù)了耕地，又緩解了資金壓力。三是要加強(qiáng)集體土地建設(shè)用地征收。目前，各鎮(zhèn)都有適合興建企業(yè)的閑臵學(xué)校、村部，因?yàn)榉N種原因一直沒(méi)有得到有效利用，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)集體土地建設(shè)用地的征收，解決好鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資的用地需求。四是充分利用土地整理復(fù)墾開(kāi)發(fā)和建設(shè)用地臵換等政策，從土地出讓收益中拿出一部分土地出讓金扶持鎮(zhèn)村開(kāi)展田、水、路、林、村

綜合整治，大力盤(pán)活農(nóng)村建設(shè)用地資源，既提高土地利用率，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，又爭(zhēng)取了建設(shè)用地指標(biāo)。有了這些用地指標(biāo)，可以更好地為我縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供土地儲(chǔ)備保障

（五）、強(qiáng)化對(duì)各類用地的處臵管理。要根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)改變土地容積率、用途和擅自拆改建的查處力度，杜絕因此造成的政府土地資產(chǎn)流失和用地單位變相獲取土地非法收益的行為；規(guī)范城區(qū)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合規(guī)劃及近期列入收儲(chǔ)計(jì)劃的土地，要限制轉(zhuǎn)讓審批；對(duì)私下轉(zhuǎn)讓的，有關(guān)部門(mén)不得辦理相關(guān)的手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定予以查處。

（六）、建立土地供后監(jiān)管制度。制定相關(guān)管理辦法，明確國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改、監(jiān)察等各部門(mén)的職責(zé)。一是國(guó)土部門(mén)要依法對(duì)閑臵土地加強(qiáng)管理；二是建設(shè)規(guī)劃部門(mén)對(duì)未按照出讓時(shí)約定的規(guī)劃容積率、土地用途以及其他規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并及時(shí)向國(guó)土部門(mén)通報(bào)；三是發(fā)改、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)工業(yè)用地未達(dá)到出讓時(shí)約定的投資強(qiáng)度的進(jìn)行監(jiān)督檢查，并及時(shí)向國(guó)土部門(mén)通報(bào)。

（七）、提高土地儲(chǔ)備隊(duì)伍素質(zhì)。一是加強(qiáng)自身修煉，要對(duì)現(xiàn)有從事土地儲(chǔ)備工作的人員，采取送出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方式，多方位的開(kāi)展專業(yè)培訓(xùn)工作，并要求通過(guò)專業(yè)考試資格；二是把好進(jìn)口關(guān)，積極引進(jìn)專業(yè)人才，提高土地儲(chǔ)備隊(duì)伍的專業(yè)化水平。

和縣土地儲(chǔ)備中心

朱文亮

2010年3月

第二篇：土地儲(chǔ)備工作程序

土地儲(chǔ)備工作程序

項(xiàng)目名稱：土地儲(chǔ)備

項(xiàng)目類型：非行政許可

受理單位：國(guó)土灞橋分局

受理電話：835104

51受理地點(diǎn)：紡織城紡一路108

辦理流程

一、集體土地征收儲(chǔ)備

（1）儲(chǔ)備程序：

第一步：市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合區(qū)儲(chǔ)備中心對(duì)擬征用儲(chǔ)備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測(cè)量工作；

第二步：根據(jù)擬征收儲(chǔ)備地塊的摸底材料情況，向所在區(qū)局辦公室提交用地預(yù)審申請(qǐng)及相關(guān)文件資料，經(jīng)批準(zhǔn)后由相關(guān)科室承辦初審，初審?fù)ㄟ^(guò)后，由區(qū)儲(chǔ)備中心將相關(guān)資料提交市局土地規(guī)劃處窗口進(jìn)行預(yù)審。

第三步：被征收土地所在區(qū)國(guó)土資源局根據(jù)擬征用儲(chǔ)備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報(bào)批資料，并會(huì)同預(yù)審意見(jiàn)一同報(bào)市國(guó)土資源局耕保處；

第四步：征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌集資金，區(qū)國(guó)土資源局負(fù)責(zé)公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作；

第五步：市儲(chǔ)備中心向市規(guī)劃局申請(qǐng)定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃；

第六步：征地程序完成后，將征為國(guó)有的土地存入政府儲(chǔ)備庫(kù)，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開(kāi)發(fā)和配套建設(shè)。

（2）提交資料

1、建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)；

2、區(qū)、縣國(guó)土資源部門(mén)請(qǐng)示文件；

3、建設(shè)用地審查登記表；

4、現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表；

5、建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料“一書(shū)三方案”；

6、土地權(quán)屬證明；

7、權(quán)屬匯總表；

8、聽(tīng)證材料；

9、征收（用）土地告知書(shū)；

10、征收（用）土地確認(rèn)書(shū)；

11、征收（用）補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性說(shuō)明；

12、擬占用土地1：1萬(wàn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

13、土地利用總體規(guī)劃圖（鄉(xiāng)級(jí)）；

14、建設(shè)用地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告；

15、可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

16、城市建設(shè)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)定定點(diǎn)文件；

17、規(guī)劃許可證；

18、社保方案意見(jiàn)。

二、國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備

（1）辦理程序：

第一步：土地儲(chǔ)備中心對(duì)擬收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，查清地塊的權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀；

第二步：土地儲(chǔ)備中心向市規(guī)劃局申請(qǐng)確定地塊紅線范圍和土地用途；

第三步：土地儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位達(dá)成初步收購(gòu)意向，擬定收購(gòu)儲(chǔ)備方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)；

第四步：經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)后，儲(chǔ)備中心與被收購(gòu)單位簽訂收購(gòu)合同，約定付款期限和土地移交時(shí)間；

第五步：土地儲(chǔ)備中心向市局申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶審批手續(xù)； 第六步：將收購(gòu)?fù)恋卮嫒胝恋貎?chǔ)備庫(kù)。

（2）提交資料：

1、土地使用權(quán)收購(gòu)申請(qǐng)書(shū)；

2、被收購(gòu)?fù)恋貑挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

3、被收購(gòu)?fù)恋貑挝环ǘù砣俗C明書(shū)（原件）及其身份證復(fù)印件；

4、被收購(gòu)?fù)恋貑挝宦毠ご泶髸?huì)同意收購(gòu)的決議；

5、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)原件及復(fù)印件；

6、其他文件資料。

三、儲(chǔ)備地的出讓方式及辦理程序

（一）土地使用權(quán)招標(biāo)程序

第一步：對(duì)需要以招標(biāo)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對(duì)擬出讓地塊的資料進(jìn)行審查，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確定權(quán)確認(rèn)權(quán)屬和界址；

第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃；

第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；

第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)出讓方案，組成評(píng)標(biāo)小組，編制招標(biāo)文件，完成招標(biāo)準(zhǔn)備工作；

第六步：利用社會(huì)媒體發(fā)布招標(biāo)公告；

第七步：召開(kāi)招標(biāo)推介會(huì)，向社會(huì)介紹擬出讓地塊的情況；

第八步：受理投標(biāo)申請(qǐng)，確認(rèn)投標(biāo)資格，接受投標(biāo)報(bào)名申請(qǐng)；

第九步：組織開(kāi)標(biāo)大會(huì)，由評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。簽訂招標(biāo)成交確認(rèn)書(shū)；

第十步：招標(biāo)出讓資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。

（二）土地使用權(quán)拍賣(mài)程序

第一步：對(duì)需要以拍賣(mài)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對(duì)擬拍賣(mài)地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)權(quán)屬和界址；

第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬拍賣(mài)地塊的控制性規(guī)劃；

第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)拍賣(mài)方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；

第五步：拍賣(mài)方案經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，編制拍賣(mài)文件，做好拍賣(mài)出讓準(zhǔn)備工作；

第六步：利用社會(huì)媒體發(fā)布拍賣(mài)公告；

第七步：召開(kāi)拍賣(mài)推介會(huì)，向社會(huì)介紹擬拍賣(mài)地塊的情況；

第八步：接受競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名申請(qǐng)，確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)人資格，發(fā)放競(jìng)買(mǎi)標(biāo)志牌，布置拍賣(mài)會(huì)場(chǎng)；

第九步：按照公告的拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)，組織拍賣(mài)大會(huì)，確定競(jìng)買(mǎi)人； 第十步：與競(jìng)買(mǎi)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)；

第十一步：服務(wù)中心將拍賣(mài)資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。

（三）聯(lián)合拍賣(mài)房地產(chǎn)程序

第一步：市地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心根據(jù)聯(lián)合拍賣(mài)申請(qǐng)和審批文件，完成拍賣(mài)資料的審核和房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作，與拍賣(mài)公司簽訂《聯(lián)合拍賣(mài)協(xié)議》；

第二步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定拍賣(mài)方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；

第三步：拍賣(mài)方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心與拍賣(mài)公司共同發(fā)布拍賣(mài)公告，組織拍賣(mài)會(huì)；

第四步：拍賣(mài)成交后，共同與競(jìng)得人簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》；

第五步：服務(wù)中心將拍賣(mài)資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。

（四）、土地使用權(quán)掛牌程序

第一步：對(duì)需要以掛牌方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長(zhǎng)會(huì)議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對(duì)擬掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)權(quán)屬、界址。委托掛牌的，與申請(qǐng)單位商定土地補(bǔ)償?shù)娜〉梅绞健?biāo)準(zhǔn)等掛牌條件；

第三步：向市規(guī)劃局申請(qǐng)編制擬掛牌地塊的控制性規(guī)劃；

第四步：服務(wù)中心在委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬掛牌地塊進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長(zhǎng)辦公會(huì)議會(huì)審；

第五步：實(shí)施方案經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后，根據(jù)方案編制掛牌文件，在社會(huì)媒體上發(fā)布掛牌出讓公告，按法定程序組織掛牌交易；掛牌結(jié)束后，簽訂成交確認(rèn)書(shū)；

第六步：服務(wù)中心將資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)

第三篇：土地儲(chǔ)備工作流程

土地儲(chǔ)備工作流程

土地儲(chǔ)備是指儲(chǔ)備中心根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不同形式將其納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)的行為。分為以下三種形式：

1、收購(gòu)儲(chǔ)備。

凡市區(qū)范圍內(nèi)符合《市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》中規(guī)定的國(guó)有土地，均可由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行收購(gòu)。其基本操作程序見(jiàn)下圖：

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①受理申請(qǐng)：對(duì)土地使用權(quán)人提出的收購(gòu)申請(qǐng)，土地儲(chǔ)備中心在認(rèn)定符合收購(gòu)條件后，正式予以受理。受理須要求申請(qǐng)人提交收購(gòu)申請(qǐng)書(shū)、法人資格證書(shū)、授權(quán)委托書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)合法證明、房屋使用權(quán)合法憑證、宗地圖紙、單位主管部門(mén)意見(jiàn)等相關(guān)資料。

②前期調(diào)查：受理土地使用權(quán)人申請(qǐng)后，搞好土地及地上建筑物與附著物權(quán)屬、土地與房屋面積、四至范圍、土地現(xiàn)狀及用途、收購(gòu)所需費(fèi)用等方面的調(diào)查。

③擬制方案：根據(jù)調(diào)查的情況，國(guó)土資源儲(chǔ)備中心在征

求規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)并搞好評(píng)估測(cè)算的基礎(chǔ)上，擬制收購(gòu)方案。

④上報(bào)會(huì)審：將收購(gòu)方案及土地收購(gòu)審批表上報(bào)市國(guó)土資源局集體會(huì)審討論通過(guò)。對(duì)特殊地塊的收購(gòu)，報(bào)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)批準(zhǔn)。

⑤測(cè)圖確權(quán)：方案批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市國(guó)土資源局有關(guān)科室進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖，明確土地權(quán)屬。

⑥簽訂合同：在完成以上程序后，與原土地使用權(quán)人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》。合同主要內(nèi)容包括宗地位置、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)，土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用及其支付方式與期限，交付土地的期限與方式，違約責(zé)任與糾紛處理方式等。

⑦合同履行：按照合同約定，雙方履行各自的權(quán)利與義務(wù)。主要包括收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)的支付，土地及地上附屬物權(quán)屬的變更、土地交付等。

⑧入庫(kù)管理：土地使用權(quán)人將土地交付后，土地儲(chǔ)備中心將其納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，填寫(xiě)《儲(chǔ)備土地入庫(kù)登記表》，并按《儲(chǔ)備土地地塊管理暫行辦法》進(jìn)行管理。

2、收回儲(chǔ)備。

收回儲(chǔ)備是指土地儲(chǔ)備中心將法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回或土地使用權(quán)人暫無(wú)開(kāi)發(fā)能力申請(qǐng)收回，或城市建設(shè)發(fā)展調(diào)整規(guī)劃需要收回的地塊依法收回，使之進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)的行為。其基本操作程序見(jiàn)下圖：

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①前期調(diào)查：對(duì)應(yīng)當(dāng)收回或申請(qǐng)收回的土地，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市國(guó)土資源局相關(guān)科室對(duì)擬收回地塊進(jìn)行實(shí)地調(diào)查取證。調(diào)查內(nèi)容主要有：土地利用現(xiàn)狀、地上附著物情況、土地使用權(quán)人意見(jiàn)、收回的理由及該宗土地的資料圖紙等。

②擬制方案：根據(jù)調(diào)查的情況，中心會(huì)同市國(guó)土局相關(guān)科室擬制具體的收回方案。方案主要內(nèi)容包括土地利用現(xiàn)狀、收回方式及依據(jù)、補(bǔ)償方案等。

③上報(bào)會(huì)審：將收回方案上報(bào)市國(guó)土資源局集體會(huì)審，并按照批準(zhǔn)權(quán)限，上報(bào)上級(jí)有權(quán)機(jī)關(guān)審批。

④下達(dá)決定。方案批準(zhǔn)后，市國(guó)土資源局根據(jù)政府和上級(jí)國(guó)土部門(mén)授權(quán)，向土地使用人下達(dá)土地使用權(quán)收回的決定。對(duì)無(wú)償收回的土地，由市國(guó)土資源局法規(guī)監(jiān)察部門(mén)按行政處罰程序辦理。

⑤支付補(bǔ)償：對(duì)有償收回的土地，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心向原土地使用權(quán)人支付補(bǔ)償費(fèi)。

⑥變更權(quán)屬：土地收回后，市國(guó)土資源局注銷(xiāo)該地塊的土地使用權(quán)證，國(guó)土資源儲(chǔ)備中心將其納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，并對(duì)外公告。

⑦入庫(kù)管理：對(duì)入庫(kù)后的土地，填寫(xiě)《土地入庫(kù)登記表》，由土地儲(chǔ)備中心按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

3、征用土地(新增建設(shè)用地)

征用土地儲(chǔ)備是指國(guó)土資源儲(chǔ)備中心根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃、土地利用計(jì)劃、土地市場(chǎng)需求，為強(qiáng)化政府土地資本營(yíng)運(yùn)后勁而將城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，統(tǒng)一征為國(guó)有并將其納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)的活動(dòng)。其基本操作程序見(jiàn)下圖：

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①擬制方案：國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市規(guī)劃部門(mén)對(duì)擬征用的集體土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，明確擬征土地位置及用途。根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的選址意見(jiàn)，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心擬制統(tǒng)一征地方案。

②前期調(diào)查：市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市國(guó)土資源局及相關(guān)科室對(duì)土地進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、明確土地權(quán)屬、對(duì)所征用土地的現(xiàn)狀及地類、征地拆遷基本情況進(jìn)行調(diào)查，③上報(bào)會(huì)審：將征地方案提市國(guó)土資源局集體會(huì)審并討論通過(guò)。

④資料準(zhǔn)備：市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市國(guó)土資源局相

關(guān)科室準(zhǔn)備報(bào)批圖件資料。

⑤上報(bào)審批：市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心會(huì)同市國(guó)土資源局相關(guān)科室，依據(jù)征地審批權(quán)限，將征地報(bào)批資料報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。重建基地用地資料一并報(bào)批。征地過(guò)程中的各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心一并繳納。

⑥上繳有關(guān)稅費(fèi)：市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心按照審批要求，及時(shí)上繳征地相關(guān)稅費(fèi)。

⑦征地拆遷補(bǔ)償：根據(jù)審批文件，市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心委托市征地拆遷事務(wù)處對(duì)被征用地塊進(jìn)行土地、地上建筑物、附著物拆遷補(bǔ)償和勞動(dòng)力安置補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)由市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心按財(cái)政局投資評(píng)審中心征地拆遷項(xiàng)目預(yù)決算進(jìn)行統(tǒng)一支付。

⑧入庫(kù)管理：征地拆遷補(bǔ)償完畢后，征地拆遷事務(wù)處將被征用土地交市國(guó)土資源儲(chǔ)備中心，進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，由國(guó)土資源儲(chǔ)備中心填寫(xiě)《土地入庫(kù)登記表》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

二00八年三月三日

第四篇：某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就xx縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中存在的一些問(wèn)題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

xx縣土地儲(chǔ)備工作起步于xx年，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了xx縣土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣國(guó)土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤(pán)活的土地收回、收購(gòu)、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開(kāi)展，制定了《xx縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，明確了收購(gòu)儲(chǔ)備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地;依法沒(méi)收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購(gòu)、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本，由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

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運(yùn)作幾年來(lái)，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門(mén)的通力合作下，土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過(guò)一浪，國(guó)土收益連創(chuàng)新高，財(cái)政收入大步攀升，金XX年至XX年，就完成儲(chǔ)備出讓土地xxx畝，成交價(jià)款xxx億元，實(shí)現(xiàn)政府收益xxx億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問(wèn)題

在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，就xx縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，也還存在諸多問(wèn)題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。XX年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源，提出了明確要求，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議(或合同)收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲(chǔ)備部門(mén)之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

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土地儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門(mén)之間密切配合，從調(diào)查情況來(lái)看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門(mén)之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門(mén)介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三，在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買(mǎi)賣(mài)或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開(kāi)出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開(kāi)門(mén)面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購(gòu)儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，牛牛文庫(kù) 海量資料分享

使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng)，是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問(wèn)題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。即：在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門(mén)不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門(mén)應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來(lái)，既可以減輕土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購(gòu)儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門(mén)聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫(kù)建成后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購(gòu)儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條牛牛文庫(kù) 海量資料分享

件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫(kù)。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購(gòu)。對(duì)近期急于開(kāi)發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購(gòu)。

4、預(yù)約收購(gòu)(即協(xié)議收購(gòu)或合同收購(gòu))。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購(gòu)。在簽訂收購(gòu)合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門(mén)可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

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7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開(kāi)發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫(kù)，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門(mén)間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。城建規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

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第五篇：某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就Xx縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中存在的一些問(wèn)題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

Xx縣土地儲(chǔ)備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了Xx縣土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣國(guó)土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤(pán)活的土地收回、收購(gòu)、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開(kāi)展，制定了《Xx縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，明確了收購(gòu)儲(chǔ)備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地;依法沒(méi)收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購(gòu)、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本，由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來(lái)，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門(mén)的通力合作下，土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過(guò)一浪，國(guó)土收益連創(chuàng)新高，財(cái)政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲(chǔ)備出讓土地Xxx畝，成交價(jià)款Xxx億元，實(shí)現(xiàn)政府收益Xxx億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問(wèn)題

在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，就Xx縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，也還存在諸多問(wèn)題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源，提出了明確要求，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議(或合同)收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲(chǔ)備部門(mén)之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

土地儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門(mén)之間密切配合，從調(diào)查情況來(lái)看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門(mén)之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門(mén)介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三，在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買(mǎi)賣(mài)或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開(kāi)出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開(kāi)門(mén)面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購(gòu)儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng)，是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問(wèn)題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。即：在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門(mén)不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門(mén)應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來(lái)，既可以減輕土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購(gòu)儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門(mén)聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫(kù)建成后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購(gòu)儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫(kù)。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購(gòu)。對(duì)近期急于開(kāi)發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購(gòu)。

4、預(yù)約收購(gòu)(即協(xié)議收購(gòu)或合同收購(gòu))。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購(gòu)。在簽訂收購(gòu)合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門(mén)可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開(kāi)發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫(kù)，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門(mén)間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。城建規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。