第一篇：土地再劃撥的處理

土地再劃撥的處理

【案例】甲是一個國家軍事機關，經過上級主管單位批準需要若干面積的劃撥用地建設軍事機關辦公樓。乙是一個全民所有制企業法人單位，乙在某市有一塊面積若干的劃撥用地。甲經過與乙協商擬給付乙一定數額金錢，獲得乙享有劃撥用地的使用權的土地。

問題：甲與乙之間的法律關系的性質，是土地使用權轉讓嗎？

評析：根據現行法律、法規的規定，前文提到的甲建設項目要獲得乙享有劃撥土地使用權的土地，是不能以購買方式獲得的。甲只能在乙同意的情況下，向乙支付一定的安置、補償費后，申請土地管理部門收回乙的劃撥土地使用權，重新劃撥給自己使用。即甲獲得乙享有使用權的劃撥用地行為的法律性質，是劃撥用地再劃撥行為，而非劃撥用地使用權的轉讓。劃撥土地的再劃撥行為，是一種行政行為，而非民事法律行為。甲獲得的劃撥土地使用權是一種原始取得，而非繼受取得。那么，乙獲得的貨幣對價的法律性質是補償金，而非轉讓劃撥用地房地產轉讓收入。

劃撥土地使用權轉讓

【案例】上海金明房地產發展有限公司（以下簡稱“金明公司”）與上海某區綠化局（以下簡稱“綠化局”）于1999年10月8日簽定一份《房地產轉讓協議書》。協議約定：

1、綠化局將位于其單位內由其擁有的一幢4層職工宿舍樓轉讓給金明公司，建筑面積合計2000平方米，轉讓價格為1500元每平方米，合計價款300萬元；

2、采用分期付款方式，金明公司應于合同訂立后十日內向綠化局支付首期100萬元購房款，付款后三日內由綠化局將宿舍樓交給金明公司使用，余款在合同訂立之日起六個月內付清；

3、由綠化局負責辦理與轉讓有關的一切法律手續。如果綠化局未能成功辦理致使轉讓無法順利進行，則金明公司免去支付剩余款項的義務，并同時取得宿舍樓的永久使用權；

4、各項稅收、費用由綠化局承擔。協議一開始履行順利。金明公司如期將100萬元劃至綠化局的銀行賬號，綠化局也將宿舍樓清空完畢，交給金明公司。由于金明公司在另一地區參與開發的一項舊區改造過程急需安置一批動遷居民，遂將該幢宿舍樓作為動遷安置房使用。兩個月后，綠化局告知金明公司，在辦理相關的轉讓手續時，房地產管理部門以“宿舍樓所占用的土地屬于行政劃撥性質，須補交土地出讓金后方可轉讓”為由要求綠化局補交出讓金180萬元。綠化局提出：要么重新商定轉讓金額，要么解除合同恢復原狀，金明公司以“舊區內房屋已拆，無法安置動遷居民”、“綠化局不得出爾反爾”等為由加以拒絕。雙方對應由誰承擔此筆費用爭執不下，訴至法院。經查實，宿舍樓所占用的土地是1984年經區政府批準劃撥給綠化局無償使用的。

【幾種觀點】

關于是否應當支付土地出讓金、由誰支付、案件該如何處理等一系列問題，有以下幾種不同意見：

1、國家既然已經將土地劃撥給綠化局無償使用，綠化局即擁有了對該片土地的排他的、自主的使用權。它可以留作自用，也可以轉讓給他人，無須繳納任何額外費用；

2、雖然合同中未寫明向政府繳納出讓金事宜及具體數額，但應當推定轉讓價值就應是房地產的整體價值。因為土地與其上建筑物不可分割，轉讓地上房產的同時土地使用權也隨之一同轉讓。合同中也明確約定：“各項稅收、費用由綠化局承擔。”，所以出讓金應由綠化局承擔，法院應要求綠化局按約繼續履行義務；

3、由于綠化局和金明公司在訂立合同時不知道有關規定，所以可以認定為對合同內容存在重大誤解。何況180萬元的出讓金相當于雙方原約定價格的60%，且根據當時房地產市場的通常行情，雙方原先約定價格較之合理的房價和地價明顯偏低，如果由綠化局支付出讓金，雙方的權利義務顯然不對等，綠化局可要求撤銷合同，退還已接受的100萬元，收回對宿舍樓的所有權。

【評析意見】

首先可以肯定的是，轉讓由劃撥途徑取得的土地使用權，必須繳納一定數額的出讓金。這是因為《城市房地產管理法》第三十九條明確規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”法律之所以這樣規定，也是為了使劃撥土地能夠切實按規劃使用，防止利用土地使用權轉讓謀取不合法利益，確保國有資產保值增值。所以，第一種觀點中“對該片土地的排他的、自主的使用權”的主張，沒有注意到土地使用權這一特殊標的的轉讓與其他物和權利的轉讓的不同之處和特殊性，忽略了劃撥土地與出讓土地在使用權轉讓方面的區別，以致得出了錯誤的結論。

既然已經明確應當繳納土地出讓金，那么這筆出讓金應由買賣雙方誰來承擔呢？第二種觀點看似很有道理，也符合《城市房地產管理法》第30條：“房地產轉讓抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓抵押。”的規定，但由此判定出讓金的承擔方既于法無據又有失公允。

首先，《城市房地產管理法》第39條明確規定應由受讓方繳納土地使用權出讓金。當事人之間的約定不得對抗法律的規定，屬無效約定。

其次，從權衡合同權利義務的角度講，綠化局也不應承擔此筆巨額出讓金。由于綠化局在訂立合同時，不知道轉讓劃撥土地須繳納出讓金的法律規定，所以在確定轉讓價格時，只考慮到房屋的造價、折舊等因素，未將土地使用權的成本列入其內，而事實上房屋所有權的轉讓價格一般由房屋的建造成本、取得土地使用權的成本加上合理的利潤并參照地理位置等確定。因此，如果附加考慮土地使用權成本因素并參考當時市場上一般的公平交易價格，雙方約定的轉讓價格明顯偏低

因為綠化局在訂立合同時不了解有關規定，所以可以認定為對合同的主要內容存在重大誤解。如以合同價格來確定雙方的權利義務，由綠化局承擔土地出讓金，則顯然不符合《民法通則》第4條和《合同法》第5條所確立的公平原則和等價有償原則。綠化局可請求人民法院按照《民法通則》第59條第一款和《合同法》第54條第一款的規定，認定己方對合同內容有重大誤解、合同顯失公平。此外，《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第71條：“行為人對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解。”和第72條“一方當事人利用優勢或利用對方沒有經驗，以致雙方權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”的規定為人民法院對個案事實的考察提供了具體的判斷標準，法院則可依據《意見》第73條第一款“對于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當事人請求變更的，人民法院應當予以變更

當事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷。”的規定，支持綠化局的訴請，促成房產按公平、合理的價格轉讓，既保護合同雙方的合法利益不受損失，也有利于社會穩定。最后，本案的房產轉讓也不符合《城市房地產管理法》第40條：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”的規定，對此有過錯的一方也應承擔相應的責任。

A:劃撥土地轉讓需要補辦土地使用權出讓手續，交付一定的土地出讓金后方可出讓B:《城市房地產管理法》第三十九條明確規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金

C:劃撥土地使用權管理的原則（1）正面疏導的原則（2）納入出讓軌道的原則（3）兼顧國家和轉讓、出租者利益的原則（4）合理分配土地出讓金的原則D:國有土地所有權歸國

家所有，而使用權采用劃撥和出讓兩種方式交由土地使用者使用。劃撥土地就是無償使用國有土地，出讓就是在一定期限內有償使用國有土地，在出讓國有土地使用權時，土地使用者一次性交納土地出讓金，國家為了解決中低收入家庭住房問題，先后實施了安居工程和經濟適用房工程（包括單位房改房），這些房屋所有使用的土地采用劃撥方式取得，且目的是降低房價，解決中低收入家庭住房問題。E:劃撥土地是指開發商在當初獲得土地的時候是無償獲取的，沒有向國家繳納過土地出讓金；出讓土地是指開發商以有償的方式取得土地，并且根據評估地價的20％到50％支付了土地出讓金，這樣的土地具有使用年限。

劃撥土地在你原來取得的時候你就是無償無期限取得的 在辦理變更的時候 你就是有償有期限 你就要補交（土地）出讓金 出讓金是根據你交易價的1%進行繳納 由業主買賣雙方來補交給土地管理部門F：劃撥土地使用權的管理：土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權。無償無期限受限權利

【案例】 開發商甲想高價竟買我處一宗國有土地搞房地產開發，誰知道另一家自稱有背景的開發商乙宣稱跟某領導有關系，威脅任何人都不要跟他競爭，并私下許諾會在另一宗土地轉讓交易中幫助甲一把。使得愿意出高價競買的開發商甲退出了競買圈子。國有土地出讓是否必須要經過竟買程序？以上出讓國有土地的行為有效嗎？

評析：我國國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條明確指出：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”

另外，根據該規定第25條，在競爭過程中，中標人、競得人如有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，中標人、競得人應當依法承擔賠償責任：(一)投標人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的；(二)中標人、競得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。根據案例情況分析，甲乙雙方的行為已經構成惡意串通投標的違法行為，損害了國家利益，其取得國有土地的行為無效

A:土地使用權出讓從三個方面理解

法律關系的主體：國家和土地使用者

法律關系的客體：城鎮國有土地

土地使用權的出讓方式：協議、招標、公開拍賣

B:土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定的年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。C:掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充。

【案例】2003年2月28日，安徽省肥西縣私自成立了長安科技工業園區（現已被撤銷）。該園區自成立以來，分批申請征用農民集體用地1831.71畝，實際圈占5000多畝土地，并在沒有任何征地批文的情況下，非法拆遷桃花鎮染坊村、張大郢村、田埠村近千余農戶，目

前被圈占的農田全部拋荒，有的已達兩年半之久。被拆遷農戶補償不到位、生產生活無著落，引發群眾到有關部門多次上訪。

村民說：“村里都是老實巴交的農民，要技術沒技術、賣苦力門路少，地沒了就等于斷了子孫的后路，我們都在擔心今后的日子怎么過。”還有村民說，土地歸村民集體所有，征用我們的土地為啥不經過我們同意？國家在這方面的政策法規有啥說法？

[討論]目前我們國家土地征用中存在的問題，有何建議？

問題歸納:第一，政府征用農民土地需要什么手續？

第二，征地后怎么補償？

第三，征用村民集體所有土地，要不要村民集體同意?

1、政府征用農民土地需要什么手續？

首先，應該明確的是國家可以按照公共利益的需要，決定征用集體所有的土地，然后出讓、劃撥或者出租給相應的用地單位使用。然而，這些規定并不意味著農村集體土地所有權可以隨意征收和剝奪。征收農民集體土地應當按照以下法定程序辦理。

（一）擬訂、報批征用土地方案

（二）公告征收土地方案

（三）辦理補償登記

（四）公告征地補償安置方案

（五）交付被征收土地。

2、征地后怎么補償？征用農民集體所有的土地必須給予補償。我國現行法律均明確規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征用并給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

3、關于征用村民集體所有的土地是否需要取得村民集體同意的問題

國家在這方面沒有具體的法律規定。法律只是規定，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進行征用。這就意味著在征用農村土地問題上，國家有主動權和決定權，無需取得農村集體組織或個人的同意。政府聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民意見只限于征地補償和安置方案。實際上，這就使農民集體的土地所有權處于尷尬境地。一方面，法律規定土地歸村民集體所有；另一方面，村民對自己擁有的土地沒有處置權。

A:1.失地農民問題是伴隨著我國城市化的進程出現的，但這個問題的根源卻在于政府部門缺

乏統籌城鄉發展和維護農民權益的意識，致使在征地過程中農民的正當權益受到嚴重侵害。B:土地是農民的命根子，是農民生活的最基本的保障，是農村穩定的基礎。近年來，隨著工業化和城市化進程的加快，大量的農村集體土地被征用，失地農民越來越多。如何保護“三無農民”(務農無地、就業無崗、低保無份)的合法權益，解除失地農民的后顧之憂，保證農民安居樂業，是目前各級政府和社會各界普遍關注的熱點話題。為了及時了解當前失地農民的生活現狀、困難、心態和他們的希望要求，我省農村政策研究室進行了本次專題調查。從調查情況來看，我省失地農民的生活總體保持穩定，但還存在許多困難和問題。C:

一、存在的主要困難和問題(一)補償標準不一，安置費偏低(二)政府“低征高賣”，農民表示不滿(三)征地工作透明度不高，缺乏公平、公正(四)許多失地農民對今后的生活感到憂慮和擔心D:土地征用指國家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國防工程和其他文化生活福利設施，以及興建集體企業占用農村集體所有制的土地.二、保障失地農民合法權益的根本措施和途徑(一)按市場經濟規律對失地農民給予合理的土地補償(二)建立健全失地農民的社會保障機制，以解決農民的養老、醫療問題(三)提供優惠政策，加大扶持力度(四)建立對失地農民的再就業培訓機制D:土地征用指國家興建廠礦、道路、鐵路、港口、水利、國防工程和其他文化生活福利設施，以及興建集體企業占用

農村集體所有制的土地。

? 鐵本事件：民營企業江蘇鐵本鋼鐵有限公司，未經國家有關部門審批，違法占地近

6000畝，2003年6月在長江邊開建800萬噸的鋼鐵項目，其中60％是耕地，涉及1400多戶、4000多農民被迫搬遷。不少過上小康生活的農民無“家”歸、無地種，有的甚至住進窩棚、橋洞、廢棄的漁船。

? 江蘇鐵本鋼鐵有限公司自2002年初籌劃在常州市新北區魏村鎮、鎮江揚中市西來

橋鎮建設新的大型鋼鐵聯合項目。該項目設計能力840萬噸，概算總投資105．9億元人民幣，2003年6月進入現場施工，2004年3月江蘇省政府責令全面停工。?經查，2002年5月以來，為實施該項目，鐵本公司法人代表戴國芳先后成立7

家合資（獨資）公司，把項目化整為零，拆分為22個項目向有關部門報批。2002年9月至2003年11月，常州國家高新技術產業開發區管委會、江蘇省發展計劃委員會、揚中市發展計劃與經濟貿易局先后越權、違規、拆項審批了鐵本合資公司的建設項目。鐵本公司未取得環保部門批復環境影響評價報告書即開工建設，嚴重違反了國家環境保護法、環境影響評價法的有關規定。

?2003年以來，常州高新區管委會、揚中市政府在未依法辦理用地審批手續的情

況下非法批準鐵本公司征用、占用土地，并違規組織實施征地拆遷，導致鐵本公司違法占用土地6541畝已無法復墾，造成大量耕地被毀。2003年12月，江蘇省國土廳違規批準了常州市涉及鐵本公司的14個批次的土地5988畝，致使鐵本公司項目部分非法占地合法化。

?截至2004年2月末，中國銀行常州分行等銀行金融機構對鐵本公司及其關聯

企業合計授信余額折合人民幣43．39億元，其中貸款25．6億元。經檢查，鐵本公司通過提供虛假財務報表騙取銀行信用和貸款，挪用銀行流動資金貸款20多億元用于固定資產投資。有關金融機構存在貸前審查不嚴、貸后監控不力，嚴重違反國家固定資產貸款審貸和現金管理規定等問題。

?另據檢查，鐵本公司存在大量的偷稅漏稅行為，已涉嫌經濟犯罪。日前，公安

機關已對該公司法人代表戴國芳等10名犯罪嫌疑人采取了刑拘強制措施。

根據檢查結果，江蘇省委、省政府和銀監會已對涉及失職違規的8名政府和有關銀行的相關責任人分別給予黨紀、政紀處分及組織處理：給予常州市委書記范燕青黨內嚴重警告處分；建議依法罷免顧黑郎江蘇省常州市人大常委會副主任職務，給予留黨察看一年處分；撤銷曹建新常州國家高新技術產業開發區黨工委副書記、管委會副主任，新北區委副書記職務；撤銷宦祥保揚中市委書記職務；給予揚中市委副書記經顏明黨內嚴重警告處分；給予江蘇省國土資源廳副廳長、黨組成員王明詳行政記大過處分，黨內嚴重警告處分，并責令辭職；撤銷秦雁江蘇省發展和改革委員會副主任、黨組成員職務；撤銷王建國中國銀行常州分行行長、黨委書記職務。專項檢查結束后，由公安部牽頭，有關部門配合，將繼續深入查處涉案單位和人員的經濟犯罪等問題，徹底查清本案，維護國家法律法規和經濟秩序

? A:非農建設用地實行“六不報批”，即：對土地市場秩序治理整頓工作驗收不合格的不報批；未按規定執行建設用地備案制度的不報批；城市規模已經達到或突破土地利用總體規劃確定的建設用地規模，年度建設用地指標已用完的不報批;已批準的城市建設用地仍有閑置的不報批；未按國家有關規定進行建設用地預審的不報批；建設項目不符合國家產業政策的不報批。基本農田實行“五不準”，即： 不準非農建設占用基本農田（法律規定的除外）；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃減少基本農田面積；不準占用基本農田進行植樹造林，發展林果業；不準在基本農田內挖塘養魚和進行畜禽養殖，以及其他嚴重破壞耕作層的生產經營活動；不

準占用基本農田進行綠色通道和綠化B:基本農田保護制度:根據《基本農田保護條例》規定，基本農田是指根據一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求以及對建設用地的預測，根據土地利用總體規劃而確定的長期不得占用的耕地。是一定時期內必須確保的耕地最低需求量，是“吃飯田”、“保命田”。劃定的基本農田的面積應當達耕地總量的80%以上。基本農田一經劃定，任何建設不得占用；確需占用的，要經國務院批準，并對占用的基本農田予以補劃。

? 基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府行政主管部門會

同同級農業行政主管部門組織實施。C:基本農田和基本農田保護區:基本農田是指根據一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求以及對建設用地的預測，根據土地利用總體規劃而確定的長期不得占用的耕地。應該說，基本農田是為了滿足一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求而必須確保的耕地最低需求量。基本農田保護區是指為對基本農田實行特殊保護而依據土地利用總體規劃和依照法定程度確定的特定保護區域。D:

一、可持續土地利用含義 ? 包括自然系統和社會經濟系統的持續發展，具體表達為通過技術與行政手段是一個

區域的土地利用類型的結構、比例、空間分布與本區域的自然特征和經濟發展相適應，使土地資源充分發揮其生產與環境功能，既滿足人類經濟生活與環境要求，又不斷改善資源本身的質量特征，所以，持續土地利用是一個由行政管理與科學技術相結合的區域綜合生態系統工程。

二、持續土地利用的原則:生產性、穩定性、保護性、可行性、可承受性。

三、可持續土地利用評價：指將與土地利用有關的自然環境、經濟和社會各個方面的因素聯系起來，通過一系列的科學分析，指出土地利用的可持續性。（1）更加注意對土地利用可能產生的社會、經濟、環境的變化進行評價；（2）對各種因素的變化趨勢要選擇或確定判斷標準，并以此反應將來的變化形式及其對持續性的影響。E：土地集約利用：是指在單位土地面積上合理增加物質和勞動投入，以提高土地收益的經營方式。帶有一定的時代特點;還有一定的地域性。土地利用集約度與集約利用形式：相對而言，單位土地面積上投入的資本較多時，這種土地集約利用形式稱為資本集約型；反之，單位土地面積上投入的勞動較多時，這種土地集約利用形式稱為勞動集約型。

第二篇：劃撥土地轉讓的處理方法

劃撥土地轉讓三種情形的不同處理

劃撥土地使用權是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續可再行轉讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋(2005)5號文《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《解釋》”)則根據司法實踐對劃撥土地使用權的轉讓方式作了全面的總結和規范，對今后房地產市場的規范發展具有直接的現實意義。

一、劃撥土地使用權的含義及特點。

那么，何謂“劃撥土地使用權”呢?根據《條例》、1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)等規定，劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。其特點有：(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權，其用途必須符合法律規定，并且必須經過有批準權的政府批準。(2)取得的無償性。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質區別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費;而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內的土地使用權出讓金。(3)使用的無期限性。依照法律規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。(4)權利的受限制性，劃撥土地使用權人不能隨意地處分其劃撥土地使用權。要處分，必須經過有批準權的政府批準。

二、劃撥土地使用權轉讓方式的歷史嬗變。

劃撥土地使用權是我國取得土地使用權的最早最原始方式。改革開放后，許多國有企業出于經營需要或為解決資金問題，往往變相將劃撥土地使用權進行轉讓或作為合作條件;而機關和事業單位也以國家財政投入不足等理由將其使用的劃撥土地投入經營性用途。這樣實際上就形成了所謂的“土地隱形市場”。對這種“土地隱形市場”中的交易，司法實踐對其的認可經歷了下列之嬗變：

1、《條例》施行前，劃撥土地使用權轉讓未經批準而無效，但在一審訴訟期間經有關主管部門批準的則有效。經批準的這種轉讓實質上是一種土地使用權的重新劃撥。

根據最高人民法院法發〔1996〕2號文《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第6條規定，“國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。”第20條規定，“以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《條例》施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。”由此可見，在《條例》施行前，劃撥土地使用權的轉讓只要經過有關主管部門批準就可以了，并且補辦批準手續的最遲時間是一審訴訟期間。由于《條例》施行前還不存在土地使用權出讓制度，因此，這種轉讓實質上是一種有關主管部門對土地使用權的重新劃撥。由于原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，受讓人對原劃撥土地使用權人支付相應的費用亦屬合理，符合民法中的公平原則。

2、《條例》施行后，劃撥土地使用權轉讓未經政府批準并辦理出讓手續則無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準并補辦出讓手續的則有效。

法發〔1996〕2號文第21條規定，“《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。”這就是說要走“先出讓后轉讓”

之途徑，而轉讓土地使用權的企業往往是由于缺乏資金，因此這種途徑很難操作，不具有現實意義。為此，《房地產管理法》的立法進行了變更。

3、《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權轉讓必須經有批準權的人民政府批準，可由受讓方直接辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金。

《房地產管理法》第三十九條第一款規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但是，由受讓方辦理土地使用權出讓手續即簽署土地出讓合同并繳納出讓金，那么，轉讓方與受讓方的原合同是什么性質?轉讓方還有無權利按原合同要求受讓方支付費用?對此，《房地產管理法》沒有予以解決，在司法實踐中易引起爭議。例如，2005年3月，最高人民法院終審的一個案例：1994年8月，甲公司與乙公司簽署《建設用地出讓合同》，約定甲公司將其6500平方米的劃撥土地使用權出讓給乙公司，出讓金為5000萬元。出讓金包括動遷、產權、配套等費用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承擔。政府有關部門批準了甲、乙公司間的有關協議，并由乙公司指定的公司與政府部門辦理了土地使用權出讓手續。合同簽署后，乙公司沒有按約向甲公司支付全部款項。甲公司因此訴訟到法院。乙公司認為，該合同無效，已支付的費用應予以返還，其土地使用權是依法經政府出讓取得的。最高人民法院終審認為：甲公司與乙公司簽訂的《建設用地出讓合同》約定的實質內容是，甲公司將6500平方米劃撥土地使用權轉讓給乙公司，乙公司對甲公司對轉讓土地投入的動遷、產權及配套等費用補償5000萬元。雙方簽訂的合同名為土地使用權出讓合同，實為劃撥土地使用權轉讓合同。該轉讓取得了有關政府部門的批準，并由乙公司指定的公司與政府辦理了土地使用權出讓手續。因此，甲公司與乙公司的《建設用地出讓合同》有效，故乙公司應支付未付的補償費。

三、《解釋》實施后，劃撥土地使用權轉讓分為三種情形處理。

上已表述，《房地產管理法》實施后，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批準權的人民政府批準，但由于對人民政府的批準截止時間等事項沒有詳細規定，在司法實踐中遇到了難題。對此，《解釋》作了規定。

1、劃撥土地使用權未經批準轉讓無效，但在起訴前經批準并辦理出讓手續的則有效。

該《解釋》第十一條規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”這就是說，在起訴前，轉讓人經有批準權的政府批準辦理了土地使用權出讓手續的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉讓”的原則，只不過辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

2、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經批準并由受讓人辦理出讓手續的，轉讓合同按補償性質合同處理。該《解釋》第十二條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第一款的規定，但彌補了《房地產管理法》對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，并將受讓人辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。

3、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經有批準權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。

該《解釋》第十三條規定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。”該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第二款的規定，“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”而實際上，這時已不是劃撥土地使用權的轉讓，而是劃撥土地使

用權的重新劃撥，當然，這里的受讓人必須按法律規定具有劃撥土地使用資格。由于原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權人支付補償、安置等費用也符合劃撥土地使用權取得條件的法律規定。

從上可看出，今后劃撥土地使用權轉讓必須特別注意以下幾個關鍵問題：

A、有批準權的人民政府的批準。根據《條例》等規定，有批準權的人民政府是指市、縣人民政府的土地管理部門。設有區的市，其權利部門仍是市級主管部門而不是區級主管部門。

B、政府批準的依據。劃撥土地使用權轉讓必須經過政府批準，那么有批準權的政府依據什么來批準呢?根據2002年國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定，“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”2004年10月國務院國發(2004)28號文《關于深化改革嚴格土地管理的決定》以最高行政命令重申，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須實行招標、拍賣、掛牌出讓，經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金。因此，如果原劃撥土地使用權人與受讓人協議將劃撥土地使用權轉讓后用于商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則很可能永遠得不到政府的批準，如此則轉讓合同無效。

C、取得批準的時限。“起訴前”是該《解釋》貫徹始終的一個“無效合同”補正為“有效合同”的時間截止點，就是說，原劃撥土地使用權人在起訴前經過政府主管部門的追認批準，則轉讓人與受讓人簽署的合同就有效。

第三篇：土地申請劃撥

關于申請劃撥學校科教用地的報

告

縣國土資源局：

經安徽省人民政府皖政地[2015]號和皖政地[2016]號文件批準，同意在劃撥總面積為26650㎡的土地用于城鎮建設。該塊土地現擬建學校，項目工程已由含發改[2016]號文件批復通過。

現特此報告，請求縣國土資源局劃撥該處土地用于學校使用。

中心學校

2016年10月18日

第四篇：劃撥土地

劃撥土地、出讓土地及區別

1、什么是劃撥土地？

劃撥土地使用權是指國家根據需要，依法定條件和程序，將一定數量的國有土地確定給某個單位或個人使用的行為，是以行政手段分配土地資源的一種方式，也稱行政劃撥。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四規定：劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押。根據《云南省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》第三十七條規定，劃拔土地交易時按全額土地價款的20％—50%繳納土地出讓金。

2、什么是出讓土地？

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。一般情況，居住用地年限為70年；工業用地為50年;科教文衛體用地50年；綜合或者其他用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三、四、五章的規定：可以轉讓、出租、抵押。

第五篇：(劃撥)土地證明

證 明

茲證明擁有的位于市路號，其土地用途為城鎮單一住宅用地，土地使用權類型為劃撥，土地使用權人為，土地證號為。

特此證明

年月日