第一篇：2014年土地登記代理實務初始土地登記輔導(6)

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第三節 初始土地登記申請

三、初始土地登記申請應提交的證明文件

初始土地登記申請人向土地登記機關提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權屬來源證明上，有其自己的特點。

在初始土地登記中，申請人提交的土地權屬來源證明一般有以下幾種：

1.各時期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準文件。

2.因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權或所有權的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協議書或證明外，還應提交土地使用權或所有權原始取得證明。

3.無任何手續，擅自占用土地的，應提交按有關規定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無法提交權屬證明材料的處理。

1)個人使用土地的，由四鄰認可，居民委員會或村民委員會開具證明。

2)單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。

第二篇：2014年土地登記代理實務初始土地登記輔導

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第一節 初始土地登記概述

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮國有土地使用權初始登記1987年9月，為了適應土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地 開展城鎮國有土地使用權的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發證試點，并取得 了初步經驗。根據國務院關于進一步擴大土地登記發證試點的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續下發了《關 于擴大土地登記發證試點和開展城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關于加快城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮國有土地使用權的申報。

城鎮國有土地使用權申報工作是依法進行國有土地登記發證的第一步，根據《城鎮國有土地使用權申報工作的若干規定》，土地使用權的申報以市、縣為 單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮建成區，獨立工礦及企事業單位的國有土地使用權;土地使用權申報者是申報范圍內一切使用國有土地的單位和 個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結試點經驗的基礎上，提出了地籍 管理的發展戰略，明確了地籍管理的目標和技術路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調查的基礎上明顯加快，“國有土地使用證”發證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規定》和《土地登記規范化意見》，并在5個城 市開展了城鎮日常地籍試點，土地登記在規范土地市場中的作用得到初步發揮。

(二)農村集體土地所有權初始登記

2001年11月9日，國土資源部發出了《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》(國土資發[2001]359號)，決定在已有基礎 上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權初始登記工作。并強調要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，確定集體土地所有權主體。

具體確權要求如下：

1.凡是土地家庭聯產承包中未打破村民小組(原生產隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農民集 體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機構不健全的實際，在具體登記發證時，可采取兩種方式進行：一是有條件的地區，可將《集體土地所有權證》直接發放 到村民小組農民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權證》發放到村，由村委會代管。為體現村民小組農民集體的所有權主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內各村民小組農民集體的名稱，并注明土地所有權分別由村內各村民小組農民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權證》換發到組。對 于已經打破了村民小組農民集體土地界線的地區，應本著尊重歷史，環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 承認現實的原則，對這部分土地承認現狀，明確由村農民集體所有。

2.能夠證明土地已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉(鎮)農民集體。沒有鄉(鎮)農民集體經濟組織的，鄉(鎮)集體土地所有權由鄉(鎮)政府代管。

3.不能證明屬于鄉(鎮)農民集體所有或村民小組農民集體所有的集體土地，應依法確認給村農民集體所有。土地所有權主體以“XX村(組、鄉)農民集體”表示。集體土地所有權初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權登記發證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點：

1.屬同一農民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調查時注明，并相應扣除其面積。

3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調解、處理、確權后，再行劃入相關宗地或單獨立宗。

第三篇：初始土地登記申請表

初始土地登記

申請書

申 請 人：通訊地址： 申請日期：

初始土地登記申請書填寫說明

（1）申請人：填寫使用國有土地、集體土地或擁有集體土地的單位或個人名稱。（2）通訊地址：申請人為自然人的，填寫中心生活場所；申請人為法人的，填寫主要辦事機構所在地。城鎮填門牌號碼，鄉村填寫鄉、村（自然人填到自然村），均需填寫郵政編編碼。

（3）申請日期：填寫到國土管理部門遞交申請書的日期。（4）法定代表人：申請人為法人的填寫代表人，其它不填寫。

（5）單位性質：行政事業單位填寫行政、事業；企業單位填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯營、股份制、個體或其他。個人住宅填寫個人。

（6）主管部門：指直接負責本單位業務或行政管理工作的領導部門。如縣國土局所

所屬的事業單位，上級主管部門填寫：縣國土局。個人不填。

（7）權屬性質：填寫國有土地使用權、集體土地所有權或集體土地使用權。

（8）使用權類型：使用權類型是按土地使用權取得方式分類的，與土地權屬性質相對應。

國有土地使用權填寫劃撥、出讓、入股或租賃；集體土地使用權填寫荒地拍賣、批準撥用宅基地、批準撥用企業用地、農用地承包、集體土地入股等。

（9）使用期限：填寫政府批準的使用期限（起止日期）。未明確土地使用期限的，本欄不填。（10）土地坐落：指申請登記的土地所在地的名稱。

（11）農村集體土地所有權或農業用地使用權：填寫集體所有土地的總面積及各類土地面積；國營農、林、牧、漁業生產單位或個人使用的集體土地總面積及各類土地面積以及集體荒地拍賣后從事農、林、牧、漁業生產的單位或個人使用的集體土地總面積及各類土地面積。

（12）宗地面積：指單位或個人在城鎮、村莊范圍內使用的國有土地或集體土地建設用地的面積。

（13）建筑物類型及權屬：類型填樓房、平房等；權屬填申報人認定的建筑物所有權。（14）建筑物占地面積：建筑物基層占地面積。

（15）共用面積：共用宗中，土地權利人共同使用的土地面積。（16）建筑面積：指申請登記土地范圍內建筑總面積。（17）建筑容積率：宗地上的建筑總面積與宗地面積之比。（18）建筑密度：宗地上的建筑物占地面積與宗地面積之比。（19）建筑限高：允許建筑物的最高高度。

（20）土地用途：填寫宗地的主要用途，按《土地利用現狀調查技術規程》進行調查的，填寫土地利用現狀分類的一級類；按《城鎮地籍調查規程》進行調查的，填寫城鎮土地分類中的二級類（未設二級類的填一級類）。

（21）土地等級：國土管理部門評定宗地所處的土地等級。

（22）標定地價：國土管理部門依據基準地價評定、確認的宗地地價。

（23）他項權利：指與宗地條件有關的他項權利或限制條件，如相鄰通行權、截水用水權、相鄰排水權、采光通風權等相鄰權等等。

（24）四至：填寫相鄰宗地及其權利人名稱。

（25）申請登記的土地面積：獨用宗地的，填寫宗地面積；共用宗地的，填寫獨用面積與共同分攤面積之和。

（26）獨用面積：土地權利人在共同宗內獨自使用的土地面積。

（27）共用分攤面積：共用宗時，各土地權利人在共用面積內分攤到的土地面積。（28）申請登記的建筑面積：指申請人申請登記的土地面積范圍內的建筑面積。

（29）申請登記的建筑物占地面積：指申請人申請登記的土地面積范圍內的建筑占地面積。（30）申請登記的書證依據：填寫申請登記的土地權屬來源，如“劃撥”、“出讓”、“入股”等能證明權源的文件、證明的內容、文號。

（31）附圖：指申請登記的宗地草圖或房屋平面圖。（32）備注：填寫需要特殊說明的問題。

第四篇：土地初始登記程序

初始土地登記工作程序

一、區（縣級市）審批模式

包括增城市、從化市、南沙開發區、廣州經濟技術開發區、番禺區、花都區過渡期間農村（城中村）初始土地登記及白云區的集體土地所有權初始登記。

（一）土地登記的受理（1天）

縣級市國土資源和房屋管理局負責農村初始土地登記申請的受理。土地登記申請人需提供以下資料：

1、土地登記申請書；

2、申請單位法人證明文件；

3、單位法人代表證明書及法人身份證（復印件）；

4、委托代理人申請的，還需提交《土地登記委托書》、代理人身份證（復印件）；

5、土地權屬來源證明；

6、申請登記的宗地圖。

收件人對申請人提交的資料進行審查，審查合格的收件，開具土地登記收件單交申請人。資料審查不合格的退案。

（二）土地登記的審核（14天）

1、初審（7天）

土地登記收件后移交經辦人進行初審，在《地籍調查土地登記審批表》中填寫初審意見后送審核，不蓋公章；

2、審核（7天）

由科長負責審核，在《地籍調查土地登記審批表》中填寫審核意見，蓋產權地籍科公章；審核不同意發證的，提出具體處理意見，送局長審批。

（三）公告（25天）

審核同意發證的以區（縣級市）國土資源和房屋管理局的名義發布審核公告；不同意發證的，不發布公告。

以上公告期限一般為15天。

對公告內容有異議的，異議人向區（縣級市）國土資源和房屋管理局提出復查申請，區（縣級市）國土資源和房屋管理局進行復查審核（10天）。

（四）批準（10天）

公告期滿后，由分管局長批準發證，在《地籍調查土地登記審批表》中填寫批準意見，縣級市蓋政府發證專用章，區送廣州市國土資源和房屋管理局蓋政府發證專用章；

不同意發證的，分管局長批準后退案。

（五）注冊登記，頒發證書（10天）

1、注冊登記

批準登記的宗地，在登記發證系統中生成土地登記卡和土地歸戶卡，輸出形成土地登記簿和土地歸戶冊。

2、繕證

宗地注冊登記后，進行繕證。

填寫土地證書,證書蓋縣級市政府發證專用章；

市轄區《集體土地所有權證》由區國土資源和房屋管理局填寫土地證書，廣州市房地產登記所在證書上蓋廣州市政府發證專用章。

3、頒發證書

繕證后，區（縣級市）國土資源和房屋管理局向申請人發出領證通知，通知申請人到受理地點領證。工作人員對領證人提交的領證證明文件進行驗證，經驗無誤的，收回領證人《土地登記收件單》，并由領證人在《土地證書簽收簿》上簽字，領取土地證書。

（六）資料歸檔

土地證書發出后，區（縣級市）國土資源和房屋管理局將登記資料按宗地整理立案、歸檔（白云區的資料送廣州市房地產檔案館歸檔）。

以上程序屬土地初始登記，承諾時間自受理申請日起，60日內核發土地證書。

初始登記的地籍調查工作一般在申請登記之前完成，現未列入以上程序。

說明：

依法規劃科學規劃

番禺、花都及白云區的集體土地登記，到廣州市國土資源和房屋管理局領取已蓋章的空白證書由區國土資源和房屋管理局填寫。

工作流程框圖如下：

二、市審批模式

包括市轄白云、天河、黃埔、芳村、海珠、荔灣六區的“城中村”初始土地登記

（一）土地登記的受理（1天）

各區國土資源和房屋管理局負責農村（城中村）初始土地登記申請的受理。土地登記申請人需提供以下資料：

1、土地登記申請書；

2、申請單位法人證明文件；

3、單位法人代表證明書及法人身份證（復印件）；

4、委托代理人申請的，還需提交《土地登記委托書》、代理人身份證（復印件）；

5、土地權屬來源證明；

6、申請登記的宗地圖。

收件人對申請人提交的資料進行審查，審查合格的收件，開具土地登記收件單交申請人。資料審查不合格的退案。

（二）土地登記的審核（13天）

1、初審（8天）

土地登記收件后轉由經辦人進行初審，在《地籍調查土地登記審批表》中填寫初審意見，送科長復審，科長填寫復審意見后（不同意發證的要提處具體處理意見），蓋產權地籍科公章，送審核。

2、審核（5天）

區國土資源和房屋管理局分管局長審核，審核同意登記的，在《地籍調查土地登記審批表》中填寫審核意見，蓋區國土資源和房屋管理局公章。不同意登記的，填寫審核意見后退案。

（三）公告（26天）

經審核同意發證的，以廣州市國土資源和房屋管理局的名義發布公告，由區國土資源和房屋管理局將公告送廣州市國土資源和房屋管理局蓋章后發布（1天）。

以上公告期限一般為15天。

對公告內容有異議的，異議人向各區國土資源和房屋管理局提出復查申請，由各區國土資源和房屋管理局進行復查審核（10天）。

（四）批準（10天）

公告期滿后，區國土資源和房屋管理局將登記資料送廣州市國土資源和房屋管理局，由廣州市國土資源和房屋管理局在《地籍調查土地登記審批表》中填寫批準意見，蓋廣州市政府發證專用章。

（五）注冊登記，頒發證書（天）

1、注冊登記

批準登記的宗地，在登記發證系統中生成土地登記卡和土地歸戶卡，輸出形成土地登記簿和土地歸戶冊。

2、繕證

宗地注冊登記后，進行繕證。

登記資料移送廣州市房地產登記所，由廣州市房地產登記所填寫《國有土地使用權證》,蓋廣州市政府發證專用章，證書及登記資料由區國土資源和房屋管理局領回。

3、頒發證書

繕證后，區國土資源和房屋管理局向申請人發出領證通知，通知申請人到受理地點領證。工作人員對領證人提交的領證證明文件進行驗證，經驗無誤的，收回領證人《土地登記收件單》，并由領證人在《土地證書簽收簿》上簽字，領取土地證書。

（六）資料歸檔

土地證書發出后，區國土資源和房屋管理局將登記資料按宗地整理立案，送廣州市房地產檔案館歸檔。

以上程序屬土地初始登記，承諾時間自受理申請日起，60日內核發土地證書。

初始登記的地籍調查工作一般在申請登記之前完成，現未列入以上程序。

依法規劃科學規劃

工作流程框圖如下

第五篇：2014年土地登記代理實務土地登記概論輔導(11)

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第三節 我國土地登記的法律依據及效力

二、土地登記的效力

(二)實踐探討

我國現行的法律、法規和政策性文件對有關土地登記效力的規定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規定，依法改變土地的權屬和用途的，應當 辦理土地權屬變更登記手續。《中華人民共和國房地產管理法》規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記。《中華人民共和國擔保法》規定，土地使用權 抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和 土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地 所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進 行變更登記。《土地登記規則》第六十九條規定，土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務院“關于進一步加強土地管理，切 實保護耕地的通知”規定，土地使用權轉讓要辦理變更土地登記。不按規定辦理變更土地登記的，按土地使用權非法轉讓處理。綜合以上現行規定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進言之，我國土地登記的一般效力是土地權利變動非經登記不得生效，土地登記是土地權利變動的生效要件。關于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據最高人民法院處理房屋所有權人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發糾紛的做法：在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該 項財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的權利人賠償，可以看出我國的土地登記實際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護登記的公信力，規定善意第三人不負返還義務，原來的土地權利人有權要求無權處分土地的轉讓人賠償損失。