第一篇：土地登記代理實務案例題

.土地登記代理實務案例題

一、某市A學校于2001年8月1日經批準，以劃撥方式取得一宗地國有土地使用權，批準用途為教育用地，現A學校提出土地登記申請，要求辦理土地登記。應該如何辦理？在權屬審核中應該注意什么問題？

參考答案：

1、A學校應申請劃撥國有土地使用權設定登記。申請人為A學校法人及法人代表。

2、該宗地A學校應該在接到過于土地劃撥決定書之日起30日內辦理土地使用權設定登記。

3、應提交的資料：（1）、土地使用權登記申請表；（2）、A學校法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；（3）、縣級以上人民政府建設用地批準書；（4）、國有土地劃撥決定書；

（5）、委托代理的應提交土地登記委托及代理人身份證明等。

4、劃撥土地使用權設定登記權屬審核要點：（1）、對申請人的審核。要注意土地登記申請人與政府建設用地批準書和國有土地劃撥決定書批準的土地使用者是否一致。（2）、對土地權屬來源文件的餓審核。要注意對劃撥國有土地使用權批準機關及批準權限的審核。（3）、對土地用途的審核。要注意是否與批準用途一致。（4）、對宗地面積的審核。要注意地籍調查結果是否與建設用地面積一致。

二、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土地使用權，面積為18000平方米，用途為工業，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地緊購置了8000平方米工業用地，使用年限50年。現為抵押貸款之需要，該廠急來辦理土地登記。問應當如何申請土地登記？如何確定土地使用期限？在權屬審核中應該注意什么？

1、B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。

2、申請時限規定：（1）按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內；（2）、成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登記。B縣第一機械廠未按規定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。

3、應該提交的材料：（1）、土地使用權登記申請表；（2）、該企業法人證明、法人身份證明；

（3）建設用地批準書；（4）、《國有土地使用權出讓合同》；（5）、出讓金支付憑證；（6）、委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

4、土地使用期限應該按照出讓合同的規定來推定終止日期，而不能從現在土地登記之日起50年計算。

5、出讓土地使用權設定登記權屬審核要點：（1）、對申請人的餓審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一致；（2）、對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）、對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限。（4）、對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否與出讓合同的面積一致；（5）、對出讓金支付情況的審核等。

三、某市M企業，以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權，用途為工業。現M企業進行企業改制，擬組建N股份有限公司，現經土地權屬界定、地價評估，擬定了土地資產處置方案，并經有批準權的機關批準，同意以國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權。問土地資產處置后，該辦理什么手續？應該注意什么？

參考答案：

1、三宗土地應該分別辦理土地使用權變更登記手續。權利人由M企業變更為N股份有限公司；土地使用權類型由劃撥變更為作價入股。應該注意以下問題：（1）變更登記申請期限：簽訂入股合同之日起30日內；（2）、申請人為N股份有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分別申請土地使用權變更登記。

2、應該提交的材料：（1）、土地使用權變更登記申請表；（2）N股份有限公司法人證明、《土地登記法人代表人身份證明》和法定代表人身份證明；（3）、公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；（4）、土地估價備案材料；（5）、原《國有土地使用證》；（6）、房屋所有權證及其他地上附著物證明；

（7）、委托代理的應該提交土地登記委托書及代理身份證明等。

3、權屬審核要注意的問題：（1）、對申請人的審核。要注意申請人是新設的N股份有限公司，且申請人必須與公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批復文件土地使用者一致。（2）、對土地權屬來源文件的審核。要著重對公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進行審核；（3）、對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合土地使用權最高使用期限。

四、某市M公司于1997年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國有土地使用權，批準用途為商業，使用期限為40年，于1997年8月20日辦理了土地登記。現因債務的關系，將這宗地連同房產轉讓給了N貿易有限公司。問該如何辦理這宗地的土地使用權變更登記手續？

參考答案：

1、程序：申請——地籍調查——權屬審核——注冊登記——核發土地證書

2、申請。N貿易有限公司應該在與M公司簽定了土地轉讓合同或協議后30日內，辦理房產變更登記15日內，向當地土地管理部門提出土地使用權變更登記申請。應該提交的材料：

（1）、土地使用權變更登記申請表；（2）、N貿易有限公司法人證明、《土地登記法定代表人身份證明》和法定代表人個人身份證明；（3）、轉讓合同（4）、原土地使用證；（5）變更后的房屋所有權證；（6）；稅費交納證明；（7）、委托代理的應該提交土地登記委托書和代理人身份證明等。

3、地籍調查。只要實地調查該宗地原來登記狀況是否變化，沒有變化，可直接移交土地登記人員進行審核。

4、權屬審核要點：（1）、對申請人的審核。身份證明及民事行為能力審核，重點審核申請人與轉讓證明文件的受讓人是否一致。委托代理委托書及代理人身份證明的審核。（2）、對土地使用期限的審核。轉讓后的使用期限應等于原來使用期限減已經使用的期限。（3）、對土地價格的審核。應對申報地價進行登記和審核，決定實施優先購買權。（4）對稅費的審核。

（5）、對土地用途的審核。轉讓合同的土地用途、實際用途和出讓合同用途是否一致。（6）對房產變更的審核。涉及房產轉讓的，應該審核房產證明。

5、注冊登記。在原來的《土地登記卡》進行變更登記，并填寫新的《土地歸戶卡》注銷原來的《土地歸戶卡》。

6、核發證書。收回并注銷原來的《國有土地使用證》新的土地證書發給N貿易有限公司.

第二篇：2014年土地登記代理實務初始土地登記輔導

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第一節 初始土地登記概述

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮國有土地使用權初始登記1987年9月，為了適應土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地 開展城鎮國有土地使用權的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發證試點，并取得 了初步經驗。根據國務院關于進一步擴大土地登記發證試點的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續下發了《關 于擴大土地登記發證試點和開展城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關于加快城鎮國有土地使用權申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮國有土地使用權的申報。

城鎮國有土地使用權申報工作是依法進行國有土地登記發證的第一步，根據《城鎮國有土地使用權申報工作的若干規定》，土地使用權的申報以市、縣為 單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮建成區，獨立工礦及企事業單位的國有土地使用權;土地使用權申報者是申報范圍內一切使用國有土地的單位和 個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結試點經驗的基礎上，提出了地籍 管理的發展戰略，明確了地籍管理的目標和技術路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調查的基礎上明顯加快，“國有土地使用證”發證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規定》和《土地登記規范化意見》，并在5個城 市開展了城鎮日常地籍試點，土地登記在規范土地市場中的作用得到初步發揮。

(二)農村集體土地所有權初始登記

2001年11月9日，國土資源部發出了《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》(國土資發[2001]359號)，決定在已有基礎 上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權初始登記工作。并強調要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，確定集體土地所有權主體。

具體確權要求如下：

1.凡是土地家庭聯產承包中未打破村民小組(原生產隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農民集 體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機構不健全的實際，在具體登記發證時，可采取兩種方式進行：一是有條件的地區，可將《集體土地所有權證》直接發放 到村民小組農民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權證》發放到村，由村委會代管。為體現村民小組農民集體的所有權主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內各村民小組農民集體的名稱，并注明土地所有權分別由村內各村民小組農民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權證》換發到組。對 于已經打破了村民小組農民集體土地界線的地區，應本著尊重歷史，環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 承認現實的原則，對這部分土地承認現狀，明確由村農民集體所有。

2.能夠證明土地已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，土地所有權應依法確認給鄉(鎮)農民集體。沒有鄉(鎮)農民集體經濟組織的，鄉(鎮)集體土地所有權由鄉(鎮)政府代管。

3.不能證明屬于鄉(鎮)農民集體所有或村民小組農民集體所有的集體土地，應依法確認給村農民集體所有。土地所有權主體以“XX村(組、鄉)農民集體”表示。集體土地所有權初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權登記發證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點：

1.屬同一農民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調查時注明，并相應扣除其面積。

3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調解、處理、確權后，再行劃入相關宗地或單獨立宗。

第三篇：2014年土地登記代理實務初始土地登記輔導(6)

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第三節 初始土地登記申請

三、初始土地登記申請應提交的證明文件

初始土地登記申請人向土地登記機關提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權屬來源證明上，有其自己的特點。

在初始土地登記中，申請人提交的土地權屬來源證明一般有以下幾種：

1.各時期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準文件。

2.因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權或所有權的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協議書或證明外，還應提交土地使用權或所有權原始取得證明。

3.無任何手續，擅自占用土地的，應提交按有關規定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無法提交權屬證明材料的處理。

1)個人使用土地的，由四鄰認可，居民委員會或村民委員會開具證明。

2)單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。

第四篇：2014年土地登記代理實務土地登記概論輔導(11)

環球網校移動課堂 手機IPAD隨身看 第三節 我國土地登記的法律依據及效力

二、土地登記的效力

(二)實踐探討

我國現行的法律、法規和政策性文件對有關土地登記效力的規定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規定，依法改變土地的權屬和用途的，應當 辦理土地權屬變更登記手續。《中華人民共和國房地產管理法》規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記。《中華人民共和國擔保法》規定，土地使用權 抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和 土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地 所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進 行變更登記。《土地登記規則》第六十九條規定，土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務院“關于進一步加強土地管理，切 實保護耕地的通知”規定，土地使用權轉讓要辦理變更土地登記。不按規定辦理變更土地登記的，按土地使用權非法轉讓處理。綜合以上現行規定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進言之，我國土地登記的一般效力是土地權利變動非經登記不得生效，土地登記是土地權利變動的生效要件。關于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據最高人民法院處理房屋所有權人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發糾紛的做法：在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該 項財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的權利人賠償，可以看出我國的土地登記實際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護登記的公信力，規定善意第三人不負返還義務，原來的土地權利人有權要求無權處分土地的轉讓人賠償損失。

第五篇：土地登記代理合同書

編號：

土地登記代理合同書

云南省國土資源廳監制

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

土地登記代理許可證號：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《云南省土地登記條例》、《云南省土地登記代理暫行方法》的規定，甲方委托乙方開展土地使用權的登記代理工作，雙方本著平等、自愿、有償的原則，經友好協商達成如下協議：

一、甲方委托乙方代理的事項（在□中打√）：

□ 代寫（填）辦證所需的文字；

□ 收集、整理錄入宗地的土地權屬來源證明材料等與土地登記

有關資料；

□ 幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續；

□ 在國土資源部門的指導下，開展土地權屬調查工作，填寫地

籍調查表，完善四鄰簽字蓋章手續；

□ 根據業務、技術規范要求，實施宗地的地籍測繪，制作宗地

圖，形成宗地界址點成果表；

□ 制作土地登記所需資料電子文檔，向有權登記的國土資源部

門或登記辦理服務窗口提交土地登記申請及相關成果資料；

□ 在規定的時間內到國土資源部門或登記辦證服務窗口繳納土

地登記費、證書工本費等，領取土地證書，驗證并及時交給

委托方；

□ 查詢土地登記資料；

□ 查證土地產權；

□ 提供土地登記業務相關的其他事項：

二、甲方在本合同簽定之日起7日內向乙方如實提供以下資

料，以便代理工作的開展：

1、土地權屬來源證明材料，包括

2、單位法人證明、法定代表人身份證明或個人身份證明。

3、房產證等地上附著物權屬證明；

4、其他證明文件：

三、代理期限自本協議簽定之日起至年月日止

（含國土資源部門受理的工作時限日）。

四、甲方負責如實提供土地登記所需的文件材料，協助乙方開展

工作，按時支付代理費用；乙方負責在規定時間內按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。

五、乙方在代理工作完成后，應向甲方提交以下成果資料（根據

雙方約定在□中打√）：

□依法登記后國土資源管理部門頒發的土地證書；

□收集、整理有關土地權屬資料，以及對土地權屬來源情況或查

證土地產權后的分析報告；

□解決土地權屬糾紛的方案建議；

□經國土資源部門鑒證蓋章的土地登記資料；

□相關法律咨詢報告；

□其他：

六、代理費為人民幣：

七、甲方在本合同簽定后日內向乙方支付代理費的℅，計人民幣元（大寫）；代理工作完成后，甲方向乙方支付代理費余額，計人民幣元（大寫）。

八、違約責任：如乙方未按時完成工作，每逾期一天按代理費的支付違約金給甲方；如甲方未按時提供辦理登記所需的資料或不配合代理工作的開展，代理期限順延。

九：其他約定：

十、本協議未盡事宜雙方另行協商解決。

十一、本協議一式三份，甲方、乙方及受理登記的國土資源部門各一份。

十二、本合同經甲、乙方雙方簽字蓋章后生效。

甲方：（簽字或蓋章）乙方：

（蓋章）法定代表人：法定代表人：

經辦人：

聯系電話：

地址：

開戶銀行：

賬號：

經辦人： 聯系電話：地址： 開戶銀行：賬號：

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