第一篇：2014年土地登記代理人《實(shí)務(wù)登記》備考輔導(dǎo)

推薦：土地登記代理人歷年真題

幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的操作程序

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過(guò)程中，土地登記代理人主要有以下幾項(xiàng)工作內(nèi)容：

(1)代寫(xiě)土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書(shū);

(2)代委托方起草糾紛雙方達(dá)成的書(shū)面協(xié)議;

(3)代委托方舉證;

(4)協(xié)助辦案人員取證;

(5)其他工作。

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過(guò)程中，主要按照以下幾個(gè)步驟進(jìn)行操作：

(一)了解土地權(quán)屬糾紛情況，代寫(xiě)土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書(shū)

土地登記代理人首先要了解委托人委托事項(xiàng)的具體情況，主要包括：與什么單位或個(gè)人有爭(zhēng)議;爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是什么;有無(wú)確鑿的資料或證據(jù)。根據(jù)掌握的情況和資料，土地登記代理人代理委托人書(shū)寫(xiě)書(shū)面申請(qǐng)書(shū)。代寫(xiě)土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書(shū)時(shí)應(yīng)載明以下事項(xiàng)：

(1)申請(qǐng)人和對(duì)方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、地址、郵政編碼、法定代表人姓名、職務(wù);

(2)請(qǐng)求的事項(xiàng)、事實(shí)和理由;

(3)有關(guān)證據(jù);

(4)證人的姓名、工作單位或者住址、郵政編碼。

(二)向土地管理部門(mén)提交土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書(shū)

土地登記代理人代表委托人向土地管理部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地登記代理委托書(shū)，代理委托書(shū)必須寫(xiě)明委托事項(xiàng)、權(quán)限等。

(三)協(xié)助土地管理部門(mén)的承辦人員調(diào)查取證

土地登記代理人協(xié)助辦案人員調(diào)查取證的證據(jù)主要有以下幾種：

(1)人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證;

(2)人民政府或者主管部門(mén)批準(zhǔn)征用、劃撥或者出讓土地的文件;

(3)爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人依法達(dá)成的書(shū)面協(xié)議;

(4)人民政府或者司法機(jī)關(guān)處理爭(zhēng)議的文件或者附圖;

(5)證人證言;

(6)其他證據(jù)。

(四)參與調(diào)解，起草糾紛雙方達(dá)成的書(shū)面協(xié)議

調(diào)解是解決糾紛的有效辦法之一。如果通過(guò)調(diào)解可以解決糾紛，土地登記代理人需要參與具體過(guò)程并起草最終的書(shū)面協(xié)議。如果糾紛當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則由土地管理部門(mén)報(bào)人民政府作出處理決定。土地權(quán)屬糾紛調(diào)解完畢或作出處理決定后，代理人及時(shí)將處理決定及相關(guān)文件交還委托方。

代理查詢(xún)土地登記資料的操作程序

(一)明確委托人的查詢(xún)目的和內(nèi)容

土地登記代理人首先要了解委托人的意圖和目的，并以此為依據(jù)確定所要查詢(xún)的內(nèi)容。

(二)核實(shí)委托人的查詢(xún)要求，確定查詢(xún)范圍

由于各類(lèi)土地登記資料的公開(kāi)查詢(xún)均有一定的限制范圍，因此在確定需要查詢(xún)的內(nèi)容后，土地登記代理人還要根據(jù)公開(kāi)查詢(xún)的相關(guān)規(guī)定初步確定委托人的哪些要求可以滿(mǎn)足，哪些無(wú)法滿(mǎn)足，哪些資料可能查詢(xún)到，哪些無(wú)法查詢(xún);并就初步結(jié)果與委托人溝通。

(三)申請(qǐng)查詢(xún)，收集資料

查詢(xún)土地登記資料時(shí)委托人應(yīng)當(dāng)出具土地登記代理委托書(shū);境外委托人的委托書(shū)還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公證或認(rèn)證。單位或個(gè)人委托代理人查詢(xún)?cè)紤{證時(shí)，應(yīng)當(dāng)由代理人或代理機(jī)構(gòu)向土地登記機(jī)關(guān)提交委托書(shū)、委托人及代理人的身份證明、代理機(jī)構(gòu)證明及查詢(xún)?nèi)说墓ぷ髯C件。

(四)整理查詢(xún)結(jié)果，回復(fù)委托方

按照委托人的要求，將查詢(xún)的結(jié)果進(jìn)行整理、匯總、分析，向委托人匯報(bào)查詢(xún)結(jié)果及分析報(bào)告。必要時(shí)，還可根據(jù)委托人的要求，要求土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)查詢(xún)結(jié)果上加蓋公章，以表示查詢(xún)結(jié)果的真實(shí)性。

代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)資料的操作程序

(一)明確收集資料的目標(biāo)、內(nèi)容 通過(guò)與委托人的交流，了解委托人進(jìn)行委托代理的目的：要解決什么問(wèn)題或者要收集什么資料。

(二)利用各種渠道，收集所需資料

通過(guò)了解委托人的代理目的，土地登記代理人要運(yùn)用所掌握的專(zhuān)業(yè)知識(shí)確定解決問(wèn)題的方法，明確解決問(wèn)題所需要的資料，資料的可得性以及通過(guò)什么渠道進(jìn)行搜集。通常情況下，土地登記代理人可以通過(guò)收集文字資料、實(shí)地查勘及向有關(guān)當(dāng)事人了解情況等方法收集有關(guān)資料。

土地登記文件資料的收集應(yīng)按照及時(shí)、完整、連貫、系統(tǒng)、無(wú)遺漏的原則隨時(shí)進(jìn)行。在收集土地登記文件資料時(shí)，應(yīng)注意：

(1)土地登記文件資料要齊全、完整和準(zhǔn)確。

(2)應(yīng)收集與土地登記直接有關(guān)的材料。

(3)所收集的文件資料必須是土地管理部門(mén)形成的文件資料。用于參考目的、不反映土地登記活動(dòng)的資料，可以作為推斷的資料，但不能列入土地登記的法律文件資料，但用來(lái)證明權(quán)源的其他部門(mén)形成的文件資料除外;屬于土地管理部門(mén)委托形成的土地調(diào)查成果等文件資料，應(yīng)列入土地登記文件資料。

(4)資料必須具有保存價(jià)值。

(5)一般土地登記文件資料收集一份，重要的和使用頻繁的可視需要復(fù)制副本。為保證收集資料的權(quán)威性，土地登記代理人應(yīng)按照土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)的有關(guān)要求，向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)查詢(xún)有關(guān)權(quán)屬來(lái)源資料，以保證收集資料的合理性和權(quán)威性。

(三)整理資料，提交成果

收集資料后，土地登記代理人需要將資料進(jìn)行整理，將處于零亂狀態(tài)的資料，進(jìn)行分類(lèi)、排列，使之系統(tǒng)化。在整理資料的過(guò)程中，土地登記代理人可根據(jù)需要，通過(guò)對(duì)已有資料的整理分析，對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況作出推斷，并向委托人提供相應(yīng)的推斷分析報(bào)告和整理后的材料，供委托人參考。

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作程序

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作步驟與代理查詢(xún)土地登記資料相類(lèi)似。土地登記代理機(jī)構(gòu)及其土地登記代理人接受委托后，需要對(duì)委托方需要查證的資料進(jìn)行分析研究，不具備查證條件的，叫其補(bǔ)充材料，代理人通過(guò)電話(huà)、傳真、信函、實(shí)地查詢(xún)等方式，獲取土地產(chǎn)權(quán)查證結(jié)果，并及時(shí)告知委托方。代理土地產(chǎn)權(quán)查證大體可以分為以下三個(gè)步驟：

(一)明確查證目標(biāo)、內(nèi)容 根據(jù)委托人的要求，明確需要查證的內(nèi)容和范圍。

(二)收集所需資料

根據(jù)委托人的要求及查證對(duì)象的土地產(chǎn)權(quán)狀況，收集相應(yīng)的資料。如對(duì)于出讓土地產(chǎn)權(quán)查證，則需要收集國(guó)有劃撥土地來(lái)源資料、土地登記資料、轉(zhuǎn)讓資料等。

(三)整理和分析資料，向委托人提交分析結(jié)果

通過(guò)對(duì)收集的資料進(jìn)行整理和分析，土地登記代理人根據(jù)分析結(jié)果，作出土地產(chǎn)權(quán)查證的判斷結(jié)論。并向委托人提交分析報(bào)告，就土地產(chǎn)權(quán)查證的依據(jù)、過(guò)程及結(jié)果等向委托人進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明。

與代理查詢(xún)土地登記資料不同的是，土地產(chǎn)權(quán)查證需要以搜集、查詢(xún)的資料為依據(jù)進(jìn)行分析和判斷;而代理查詢(xún)土地登記資料，其查詢(xún)結(jié)果應(yīng)是真實(shí)資料的反映，不能帶有推斷的成份在內(nèi)。

提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢(xún)的操作程序

土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢(xún)包括土地登記、地籍管理等相關(guān)法律知識(shí)咨詢(xún)、法律事務(wù)交涉等。法律服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，但由于土地登記所涉及的法律因素很多，有些法律事務(wù)很難與經(jīng)濟(jì)事務(wù)嚴(yán)格區(qū)分，因此，如果土地登記代理人能掌握較豐富的法律知識(shí)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在提供土地登記代理服務(wù)的同時(shí)提供一些基本的法律服務(wù)，不僅可以提高受理業(yè)務(wù)的成功率，還能起到爭(zhēng)取新客戶(hù)、擴(kuò)大業(yè)務(wù)量的作用。一般來(lái)講，土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢(xún)服務(wù)可以分為以下三個(gè)步驟：

(一)了解情況，明確問(wèn)題

首先土地登記代理人要了解委托人的基本情況，了解委托人需要明確的問(wèn)題，這是進(jìn)行咨詢(xún)的基礎(chǔ)工作。

(二)搜集資料，分析問(wèn)題

在明確問(wèn)題的基礎(chǔ)上，土地登記代理人收集相關(guān)材料和信息，并進(jìn)行深入地整理、加工和分析，提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議。

(三)出具建議或咨詢(xún)報(bào)告

根據(jù)資料收集和整理分析情況，由土地登記代理人以書(shū)面或者口頭的形式將分析得到的意見(jiàn)和建議提交給委托人。由于土地登記代理的政策性比較強(qiáng)，所以土地登記代理人在提供法律咨詢(xún)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求土地登記代理不僅要熟悉基本的法律要求和專(zhuān)業(yè)要求，還應(yīng)及時(shí)了解和掌握最新的土地登記法律，以保證法律咨詢(xún)結(jié)果的合理性、適時(shí)性。

土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內(nèi)容，成果的內(nèi)容也不同。

(一)代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書(shū)

對(duì)于代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書(shū)的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登記后的規(guī)范的土地證書(shū)。需要注意的是，這里的土地證書(shū)的內(nèi)容不僅應(yīng)符合委托方的要求，還要符合土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記或變更登記的有關(guān)要求。

(二)代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料

對(duì)于代理收集土地權(quán)屬來(lái)源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關(guān)資料，以及根據(jù)已收集資料的作出的對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況的推斷分析報(bào)告。報(bào)告中應(yīng)根據(jù)資料情況，作出土地權(quán)屬來(lái)源的推斷結(jié)論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。

(三)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)

受土地權(quán)利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。土地登記代理的成果除為權(quán)利人收集、查詢(xún)有關(guān)資料外，還包括為委托人提供解決權(quán)屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權(quán)屬糾紛需要提供的相關(guān)資料，包括權(quán)屬來(lái)源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調(diào)查情況等)。土地登記代理人還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地查勘、代理指界、地籍測(cè)量等，協(xié)助解決土地權(quán)屬糾紛。對(duì)于能解決的，其成果主要為解決土地權(quán)屬糾紛后的權(quán)屬狀況、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定結(jié)果以及解決后的地籍資料、宗地圖等;對(duì)于尚未解決的，土地登記代理人應(yīng)根據(jù)委托方的要求，提供未來(lái)的解決方案，該解決方案可以是口頭咨詢(xún)報(bào)告，也可以是書(shū)面報(bào)告。

為維護(hù)委托方的合法權(quán)益，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在提交土地登記代理成果

時(shí)，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的審核、把關(guān)，保證土地登記代理結(jié)果的公正、合理。

(一)審核程序 對(duì)于土地登記代理成果進(jìn)行審核時(shí)，至少應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序：

(1)初審。即由土地登記代理人對(duì)土地登記代理的成果內(nèi)容進(jìn)行初審，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修改;

(2)復(fù)審。由土地登記代理機(jī)構(gòu)安排機(jī)構(gòu)內(nèi)部專(zhuān)門(mén)人員對(duì)提交的成果進(jìn)行復(fù)審，并提出復(fù)審意見(jiàn);

(3)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核。在出具正式代理成果時(shí)，應(yīng)將成果連同初審意見(jiàn)、復(fù)審意見(jiàn)一并送代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核，審核通過(guò)后，形成并出具最終成果，提交給委托方。

(二)審核內(nèi)容

在對(duì)土地登記代理成果進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

(1)成果內(nèi)容及形式是否符合委托方的要求;

(2)成果內(nèi)容是否規(guī)范合法;

(3)委托代理內(nèi)容與要求是否合法;

(4)代理步驟及過(guò)程是否符合規(guī)定要求;

(三)需要注意的問(wèn)題

(1)由于土地登記的專(zhuān)業(yè)性和政策性比較強(qiáng)，所以在對(duì)土地登記成果進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)注意土地登記代理過(guò)程及結(jié)果應(yīng)符合土地登記的有關(guān)技術(shù)規(guī)定。同時(shí)，也應(yīng)符合有關(guān)土地登記、地籍管理的政策規(guī)定。

(2)考慮到土地確權(quán)、代理解決土地糾紛的復(fù)雜性，土地登記代理人應(yīng)認(rèn)真收集有關(guān)資料，并應(yīng)實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)，以了解宗地的實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況和利用情況。

(3)對(duì)于提交書(shū)面報(bào)告的，應(yīng)在報(bào)告對(duì)土地登記代理成果的有關(guān)前提條件、假設(shè)條件以及代理成果的使用限制等予以說(shuō)明，以最大限度地降低代理風(fēng)險(xiǎn)。

(一)歸檔的必要性

1、由于土地登記資料及土地登記代理成果涉及到委托方的權(quán)益，為保護(hù)土地權(quán)利人的利益，對(duì)土地登記的有關(guān)資料及土地登記代理成果進(jìn)行歸檔，可便于委托方及有關(guān)當(dāng)事人的查詢(xún)和對(duì)證，保證土地登記代理成果的公正合理。

2、土地登記代理成果是土地登記代理機(jī)構(gòu)開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的重要業(yè)績(jī)，及時(shí)對(duì)土地登記代理的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔管理，也便于土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記代理機(jī)構(gòu)及土地登記代理人的監(jiān)督、檢查和管理。

3、及時(shí)對(duì)土地登記代理資料進(jìn)行歸檔管理，便于土地登記代理人和土地登記代理機(jī)構(gòu)掌握和收集更多的資料，為開(kāi)展其他土地登記代理業(yè)務(wù)服務(wù)。如各地在土地登記中的有關(guān)法規(guī)文件等，對(duì)開(kāi)展該地區(qū)其他土地登記代理業(yè)務(wù)具有重要的參考價(jià)值。

(二)歸檔的內(nèi)容

在完成土地登記代理業(yè)務(wù)后，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人根據(jù)需要可以將開(kāi)展土地登記代理過(guò)程中的土地登記代理委托書(shū)、土地登記代理合同、現(xiàn)場(chǎng)記錄、有關(guān)法規(guī)與政策資料、權(quán)證資料以及收集的其他資料等及時(shí)進(jìn)行歸檔。

第二篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第一節(jié) 初始土地登記概述

三、我國(guó)初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開(kāi)征土地使用稅的需要，原國(guó)家土地管理局要求各地 開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得 了初步經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國(guó)家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān) 于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國(guó)土[籍]字第67號(hào))、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國(guó)土[籍]字第100號(hào))，決定全面開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國(guó)有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為 單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán);土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國(guó)有土地的單位和 個(gè)人;具體工作由市、縣土地管理部門(mén)承辦。1990年11月原國(guó)家土地管理局在西安召開(kāi)“全國(guó)地籍管理研討會(huì)”，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍 管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線(xiàn)。會(huì)后，中國(guó)的地籍管理工作進(jìn)入全面開(kāi)展時(shí)期，全國(guó)初始土地登記工作全面鋪開(kāi)。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國(guó)有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見(jiàn)》，并在5個(gè)城 市開(kāi)展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記

2001年11月9日，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]359號(hào))，決定在已有基礎(chǔ) 上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開(kāi)展全國(guó)集體土地所有權(quán)初始登記工作。并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。

具體確權(quán)要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))界線(xiàn)，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶(hù)簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集 體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放 到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會(huì)代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書(shū)所 有者一欄仍填寫(xiě)村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱(chēng)，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時(shí)，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對(duì) 于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線(xiàn)的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒(méi)有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線(xiàn)所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線(xiàn)狀國(guó)有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對(duì)線(xiàn)狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨(dú)分宗，但要在調(diào)查時(shí)注明，并相應(yīng)扣除其面積。

3.有爭(zhēng)議的土地，不得劃入任何宗地，待爭(zhēng)議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)立宗。

第三篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)(6)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 初始土地登記申請(qǐng)

三、初始土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交的證明文件

初始土地登記申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權(quán)屬來(lái)源證明上，有其自己的特點(diǎn)。

在初始土地登記中，申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明一般有以下幾種：

1.各時(shí)期政府土地主管部門(mén)征、撥(使)用的土地批準(zhǔn)文件。

2.因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書(shū)或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。

3.無(wú)任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無(wú)法提交權(quán)屬證明材料的處理。

1)個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開(kāi)具證明。

2)單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門(mén)開(kāi)具證明。

第四篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)土地登記概論輔導(dǎo)(11)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 我國(guó)土地登記的法律依據(jù)及效力

二、土地登記的效力

(二)實(shí)踐探討

我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對(duì)有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng) 辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán) 抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和 土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地 所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn) 行變更登記。《土地登記規(guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng) 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)土地登記，注銷(xiāo)土地證書(shū)。中共中央、國(guó)務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切 實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國(guó)的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類(lèi)于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國(guó)土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。關(guān)于我國(guó)的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問(wèn)題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣(mài)共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書(shū)的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意有償取得該 項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國(guó)的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來(lái)的土地權(quán)利人有權(quán)要求無(wú)權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

第五篇：土地登記實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料2

土地登記復(fù)習(xí)資料

21、土地權(quán)利證書(shū)類(lèi)型包括哪幾種？

2、土地登記權(quán)屬審核的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

3、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的具體方式有哪些？

4、不可以用于抵押的土地使用權(quán)有哪些？

5、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查時(shí)“土地權(quán)屬性質(zhì)”調(diào)查哪幾種

6、出讓國(guó)有土地使用權(quán)登記申請(qǐng)應(yīng)提交哪些資料?

7、土地登記的類(lèi)型有哪些,8、土地登記的法定工作流程有哪些?

9、土地登記代理人的業(yè)務(wù)范圍包括哪些

10、出讓國(guó)有建設(shè)使用權(quán)的特征有哪些

11、土地登記代理的基本原則包括哪些

12、國(guó)家作價(jià)出資（入股）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征包括哪些

13、劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征有哪些

14、集體土地所有權(quán)主體有哪些？

15、可申請(qǐng)參加土地登記代理人職業(yè)資格考試的條件有哪些

16、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)變更登記需要哪些資料

17、.A股份有限公司，1996年在某工業(yè)區(qū)以出讓方式取得一宗地的國(guó)有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)，面積為13300平方米，地籍號(hào)為5-20-30，使用期限為50年，已于1996年3月14日辦理了土地登記。為籌集資金進(jìn)行技術(shù)改造，現(xiàn)A股份有限公司以該宗地土地使用權(quán)

作為擔(dān)保向B銀行申請(qǐng)貸款，雙方簽訂了抵押合同，抵押期限為2年，現(xiàn)擬申請(qǐng)辦理土地登記。

問(wèn)：應(yīng)辦理何種類(lèi)型的土地登記？如何申請(qǐng)及審核登記要點(diǎn)有哪些？

答、答、（1）設(shè)定類(lèi)型為土地使用權(quán)抵押登記。（2）申請(qǐng)人為該股份有限公司和銀行，申請(qǐng)時(shí)限為抵押合同簽定后15日內(nèi)。（3）提交資料：土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書(shū) 土地使用證書(shū)、主合同、土地使用權(quán)抵押合同及該公司董事會(huì)同意抵押該土地的證明、土地估價(jià)報(bào)告及備案資料、、該公司法人證明、法人代表身份證明及身份證、委托代理公司的還應(yīng)提交委托代理書(shū)、代理合同、代理公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、代理人身份證明及代理人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、其他應(yīng)該提交的資料及證明 權(quán)屬審核 對(duì)申請(qǐng)人的審核

2、對(duì)土地使用權(quán)的審核

3、對(duì)抵押期限的審核

4、對(duì)抵押貸款額的審核

5、審核該地是部分抵押還是全部抵押和是否多次抵押

注冊(cè)登記 在土地登記卡上填寫(xiě)本次抵押登記的情況

2、在土地證書(shū)上記事欄填寫(xiě)土地抵押情況

3、填寫(xiě)土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)發(fā)給該銀行

18、臨江中學(xué)1992年3月經(jīng)臨江市政府批準(zhǔn)撥用土地80畝擴(kuò)建學(xué)校，其中教學(xué)樓和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)占用70畝，剩余10畝興建教師住房。由于各種原因，該學(xué)校一直未辦理土地登記手續(xù)。1999年初，學(xué)校按照國(guó)家房改政策以成本價(jià)將住房出售給了學(xué)校教職工。2000年市國(guó)土資源管理部門(mén)敦促該校盡快辦理土地登記。請(qǐng)問(wèn)：（1）該校用地應(yīng)辦理何種土地登記，并提交哪些材料？（2）購(gòu)房教職工應(yīng)辦理何種土地登記？簡(jiǎn)述土地登記程序。

答題要點(diǎn)：（1）臨江中學(xué)應(yīng)辦理劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記，并提交下列登記所需資料:.臨江市政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件； b.臨江市國(guó)土資源管理局關(guān)于臨江中學(xué)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)；c.學(xué)校法人證明、法人代表身份證明、個(gè)人身份證明；d.其他證明文件；e.委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。

2）臨近中學(xué)購(gòu)房教職工應(yīng)辦理劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記。土地登記程序如下：a.學(xué)校和購(gòu)房教職工在房屋所有權(quán)登記之日起30日內(nèi)向土地登記部門(mén)提出登記申請(qǐng)，并提交下列文件：公房出售批準(zhǔn)文件；原國(guó)有土地使用證，房屋所有權(quán)證；學(xué)校與購(gòu)房職工簽訂的售房合同；其他相關(guān)文件。b.土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)學(xué)校和購(gòu)房職工提出的申請(qǐng)，對(duì)教職工住房進(jìn)行變更地籍調(diào)查，主要對(duì)土地權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。c.土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地權(quán)屬審核，主要是對(duì)申請(qǐng)人、土地權(quán)利、土地用途、土地面積、售房?jī)r(jià)格的全面審核。d.權(quán)屬審核合格后，土地登記機(jī)關(guān)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行注冊(cè)登記，在原土地登記卡進(jìn)行登記，收回并注銷(xiāo)原土地使用證，并給購(gòu)房職工核發(fā)新的國(guó)有土地使用證。

19、某市M企業(yè)以劃撥方式擁有三宗國(guó)有土地使用權(quán)用途為工業(yè)。現(xiàn)M企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制擬組建N股份有限公司現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價(jià)評(píng)估擬定了土地資產(chǎn)處置方案并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意以國(guó)家入股的方式處置該三宗國(guó)有土地使用權(quán)。問(wèn)土地資產(chǎn)處置后該辦理什么手續(xù)應(yīng)該注意什么 參考答案

1、三宗土地應(yīng)該分別辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由M企業(yè)變更為N股份有限公司土地使用權(quán)類(lèi)型由劃撥變更為作價(jià)入股。應(yīng)該注意以下問(wèn)題1變更登記申請(qǐng)期限簽訂入股合同之日起30日內(nèi)

2、申請(qǐng)人為N股份有限公司的法人及法人代表

3、三宗地分別申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

4、應(yīng)該提交的材料 ：

1、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表2N股份有限公司法人證明、《土地登記法人代表人身份證明》和法定代表人身份證明

5、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件及土地管理部門(mén)與N股份有限公司簽定的委托合同

4、土地估價(jià)備案材料

6、原《國(guó)有土地使用證》

7、房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明

8、委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書(shū)及代理身份證明等。

9、權(quán)屬審核要注意的問(wèn)題：

1、對(duì)申請(qǐng)人的審核。要注意申請(qǐng)人是新設(shè)的N股份有限公司且申請(qǐng)人必須與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件土地使用者一致。

2、對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源文件的審核。要著重對(duì)公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地管理部門(mén)與N股份有限公司簽訂的 委托持股合同進(jìn)行審核

3、對(duì)使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合土地使用權(quán)最高使用期限。

20、某市M公司于1997年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)用途為商業(yè)使用期限為40年于1997年8月20日辦理了土地登記。現(xiàn)因債務(wù)的關(guān)系將這宗地連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了N貿(mào)易有限公司。問(wèn)該如何辦理這宗地的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)

參考答案

1、程序申請(qǐng)——地籍調(diào)查——權(quán)屬審核——注冊(cè)登記——核發(fā)土地證書(shū)

2、申請(qǐng)。N貿(mào)易有限公司應(yīng)該在與M公司簽定了土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)變更登記15日內(nèi)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)提出土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)。應(yīng)該提交的材料：

1、土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表

2、N貿(mào)易有限公司法人證明、《土地登記法定代表人身份證明》和法定代表人個(gè)人身份證明

3、轉(zhuǎn)讓合同

4、原土地使用證5變更后的房屋所有權(quán)證。6稅費(fèi)交納證明

7、委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書(shū)和代理人身份證明等。

3、地籍調(diào)查。只要實(shí)地調(diào)查該宗地原來(lái)登記狀況是否變化沒(méi)有變化可直接移交土地登記人員進(jìn)行審核。

4、權(quán)屬審核要點(diǎn)

1、對(duì)申請(qǐng)人的審核。身份證明及民事行為能力審核重點(diǎn)審核申請(qǐng)人與轉(zhuǎn)讓證明文件的受讓人是否一致。委托代理委托書(shū)及代理人身份證明的審核。

2、對(duì)土地使用期限的審核。轉(zhuǎn)讓后的使用期限應(yīng)等于原來(lái)使用期限減已經(jīng)使用的期限。

3、對(duì)土地價(jià)格的審核。應(yīng)對(duì)申報(bào)地價(jià)進(jìn)行登記和審核決定實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。4對(duì)稅費(fèi)的審核。

5、對(duì)土地用途的審核。轉(zhuǎn)讓合同的土地用途、實(shí)際用途和出讓合同用途是否一致。

6對(duì)房產(chǎn)變更的審核。涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)該審核房產(chǎn)證明。

7、注冊(cè)登記。在原來(lái)的《土地登記卡》進(jìn)行變更登記并填寫(xiě)新的《土地歸戶(hù)卡》注銷(xiāo)原來(lái)的《土地歸戶(hù)卡》。

8、核發(fā)證書(shū)。收回并注銷(xiāo)原來(lái)的《國(guó)有土地使用證》新的土地證書(shū)發(fā)給N貿(mào)易有限公司