第一篇：物業(yè)管理?xiàng)l例考試試題

物業(yè)管理?xiàng)l例考試試題

姓名：部門：

一、填空題：

1、物業(yè)管理常規(guī)的公共服務(wù)主要有2、2007年《物業(yè)管理體例》修訂時(shí)，將

將修改為。明確了物業(yè)公司的定位——。

3、召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)于召開

4、業(yè)主委員會(huì)是自治組織，不能進(jìn)行行為。

5、業(yè)主入伙前應(yīng)當(dāng)簽訂《和 《。

6、物業(yè)管理招投標(biāo)可以分為

7、房屋質(zhì)量保修期從

8基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)合理使用年限為年，屋面防水工程為年，電氣管道、給排水設(shè)備安裝為

二、選擇題

1、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)注冊(cè)資本需要（）萬(wàn)元。A、100萬(wàn)元 B、200萬(wàn)元 C、300萬(wàn)元 D、500萬(wàn)元

2、業(yè)主大會(huì)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需要()的業(yè)主參加。A、占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù);B、占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上;

3、小區(qū)道路、架空層設(shè)置停車位，物業(yè)公司（）收取停車費(fèi)。A、可以B、不可以

4、業(yè)主二次裝修，物業(yè)公司（）收取裝修押金。A、可以B、不可以

5、利用小區(qū)外墻、電梯間發(fā)布廣告產(chǎn)生的收益，物業(yè)公司（）補(bǔ)充到物業(yè)管理費(fèi)。A、可以B、不可以

三、問(wèn)答題

1、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)財(cái)物被盜，為什么不能因此拒交物業(yè)管理費(fèi)？

第二篇：物業(yè)管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)考試試題

物業(yè)管理處主任復(fù)習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（C）。

A 德國(guó) B 美國(guó) C 英國(guó) D 法國(guó)

2、（A）是指房屋從開發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過(guò)程。

A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 不動(dòng)產(chǎn) D 單元性地產(chǎn)

3、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)（A）的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。

A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協(xié)商 D 中介

4、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（A）。

A 質(zhì)價(jià)相符 B 能夠接受 C 價(jià)格優(yōu)惠 D 價(jià)格偏低

5、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜，在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以（D）為依據(jù)。

A 企業(yè)的規(guī)章制度 B 業(yè)主委員會(huì)章程

C 上級(jí)行政部門的指示 D 法律、法規(guī)

6、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是（B）。

A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責(zé) C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)

7、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業(yè)道德要求。

A 忠于職守，盡職盡責(zé) B 實(shí)事求是，辦事公道 C 謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌 D 遵守紀(jì)律，奉公守法

8、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭(zhēng)，盡快干好，這體現(xiàn)了（A）。

A 積極主動(dòng)，講求實(shí)效 B 謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌

C 刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì) D 儀表端莊，良好形象

9、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是物業(yè)使用人投訴的部門是（B）。

A 管理部 B 服務(wù)部 C 監(jiān)察部 D 產(chǎn)業(yè)部

10、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（C）。

A 業(yè)主直接進(jìn)行的 B 通過(guò)房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的C 通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn) D 通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的11、因?yàn)槲飿I(yè)具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

12、物業(yè)管理企業(yè)是以（A）為主要經(jīng)營(yíng)目的。

A、經(jīng)濟(jì)效益 B、社會(huì)效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值

13、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（D）

A、維修 B、管理 C、經(jīng)營(yíng) D、服務(wù)

14、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（A）。

A、財(cái)務(wù)管理 B、保潔管理 C、環(huán)境管理 D、車輛管理

15、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（C）進(jìn)行。

A、房地產(chǎn)開發(fā)商 B、房地產(chǎn)行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司

16、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬于自己管轄范圍的問(wèn)題（A）。

A、也要給住用人以滿意的答復(fù) B、不必作出答復(fù) C、必須徹底解決D、應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告

17、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）。

A、一般性服務(wù) B、特約性服務(wù) C、公共性服務(wù) D、公眾代辦性服務(wù)

18、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（A）原則。

A、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 B、業(yè)主到上 C、專業(yè)高效D、公平競(jìng)爭(zhēng)

19、物業(yè)檔案資料是指人們?cè)谖飿I(yè)的開發(fā)和管理活動(dòng)中形成的，作為（A）保存起來(lái)以備查考的各種文件。

A、原始記錄 B、業(yè)主檔案 C、管理制度 D、用戶信息

20、避雷裝置接地電阻的檢測(cè)（A）進(jìn)行一次檢測(cè)。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多項(xiàng)選擇題

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務(wù)質(zhì)量。

A、改進(jìn)服務(wù)態(tài)度B、創(chuàng)新服務(wù)辦法C、擴(kuò)大服務(wù)范圍D、開拓服務(wù)項(xiàng)目

2、物業(yè)管理企業(yè)開展各項(xiàng)活動(dòng)必須（ACD）

A、以服務(wù)為宗旨B、以管理為目的C、以經(jīng)營(yíng)為手段D、以效益為目的3、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括（ABCD）

A、房屋的維護(hù)與修繕B、房屋裝修監(jiān)督管理C、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)D、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

4、選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持招投標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理（ABCD）

A、提高服務(wù)水平B、降低管理成本C、增強(qiáng)自身實(shí)力D、遏制腐敗現(xiàn)象

5、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí)是指從事管理工作必須（BCD）

A、儀表儀容端莊B、具有科學(xué)頭腦C、具有科學(xué)思想D、運(yùn)用科學(xué)的手段

6、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括（ABC）。

A、語(yǔ)言表達(dá)能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能

7、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、贈(zèng)與

8、接管驗(yàn)收的作用有（ABC）。

A、明確雙方的責(zé)權(quán)利 B、確保物業(yè)具備正常的使用功能 C、為日后管創(chuàng)造條件 D、檢驗(yàn)施工和設(shè)計(jì)質(zhì)量

9、物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用

10、在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時(shí)（ABC）

A、不得隨意超越權(quán)限 B、不能與上級(jí)已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)

三、判斷題

1、（√）物業(yè)管理的主要對(duì)象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。

2、（×）在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。

3、（×）只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。

4、（×）加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，主要是擴(kuò)大綠地面積。

5、（×）搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關(guān)重要的是停車場(chǎng)的管理，保證車輛停放有序。

6、（×）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在資金允許的情況下，大膽地開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目，最大限度地滿足使用人的需要，同時(shí)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

7、（√）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

8、（√）所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會(huì)使用計(jì)算機(jī)。

9、（√）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤消業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定。

10、（×）業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主，決定重大管理事項(xiàng)的自治管理的組織。

四、簡(jiǎn)答題

.1、什么是物業(yè)管理？

答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動(dòng)。

2、什么是業(yè)主大會(huì)？

答：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

3.、什么是房屋修繕施工管理？

答：物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)房屋修繕的總目標(biāo)，針對(duì)修繕工程的施工而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。

.4、業(yè)主擁有哪些權(quán)利?

答：(1)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán)；(2)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；(3)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(4)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)相符合的服務(wù)；(5)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；(6)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；

5、.住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理費(fèi)具體由哪幾項(xiàng)構(gòu)成?

答：.(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)費(fèi)(3)綠化管理費(fèi)(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)(5)保安費(fèi)(6)辦公費(fèi)(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)(8)法定稅費(fèi)(9)保險(xiǎn)費(fèi)

6、.物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理有哪些具體的要求?

答：.物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)水平。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備； 有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；

運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。

7、什么是物業(yè)使用人？

答：指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

8、業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？

答：

（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。

（二）業(yè)主的共同利益。

（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

（四）違反業(yè)主公約的法律責(zé)任。

（五）其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)。

9、物業(yè)管理的目的是什么？

答：物業(yè)管理的目的是加強(qiáng)物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

10、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？

答：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)

定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

五、案例題

1、李某將房子出租給張某，合同約定由張某交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

張某欠交6個(gè)月管理費(fèi)后偷偷搬走。李某根據(jù)《民法通則》的“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費(fèi)從其帳戶中扣減。李某是否應(yīng)負(fù)擔(dān)該筆費(fèi)用？

答：李某應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。

根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這僅是租賃合同的約定，不能因?yàn)樽赓U合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。因此，李某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)張某所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然，李某可以依法向張某追償其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2、管理員在小區(qū)巡視時(shí),見到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個(gè)人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來(lái)保安員將其驅(qū)趕出去.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥 你有什么建議 ？

答：做法無(wú)不妥。因?yàn)樾^(qū)公共場(chǎng)所屬全體業(yè)主的公共場(chǎng)所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開.但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請(qǐng)一些保安員來(lái)勸說(shuō)他們出去.3、住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對(duì)其維修,其維修費(fèi)由誰(shuí)出 108單元單號(hào)8家住戶,其說(shuō)法不一,7,8層的住戶說(shuō):此事與他們無(wú)關(guān),他們不出維修費(fèi);六層以下的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出.請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法 ？

答：水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用

維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)“誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?4、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)

動(dòng)車輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi).請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車輛收取管理費(fèi)是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性

答：合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi) 和設(shè)施,設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用.費(fèi)用的收取以維持車輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度.5、李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購(gòu)房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn).而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn).談?wù)勀愕目捶ā?/p>

答①發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種 法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任.②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi).③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定:"當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.因此,李先生可以通過(guò)人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任.6、某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理 請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見.答：按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識(shí)到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來(lái)維護(hù),法律絕對(duì)不能允許用非法的方式,非法的手段來(lái)維護(hù)合法權(quán)益.

第三篇：物業(yè)管理試題

個(gè)人知識(shí)競(jìng)賽題目

1、廣匯集團(tuán)企業(yè)精神最新表述是：（凝心聚力、創(chuàng)造價(jià)值）。

2、廣匯集團(tuán)的愿景是：（做強(qiáng)三大產(chǎn)業(yè)、弘揚(yáng)廣匯文化、躋身世界500強(qiáng)）

3、廣匯物業(yè)公司的全稱是什么？（新疆廣匯物業(yè)管理有限公司）

4、廣匯物業(yè)公司成立于哪一年哪一月？（1993年5月）

5、廣匯物業(yè)公司是國(guó)家?guī)准?jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)？（一級(jí)）

6、廣匯物業(yè)公司是自治區(qū)物業(yè)企業(yè)幾A級(jí)誠(chéng)信單位？（AAA）

7、廣匯物業(yè)被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)是哪一年？（2011年）

8、廣匯物業(yè)公司的推廣語(yǔ)是什么？（廣匯物業(yè)——心服務(wù) 欣生活）9、2011、2012、2013年分別是物業(yè)公司的什么年？（服務(wù)元年、服務(wù)創(chuàng)新年、品質(zhì)服務(wù)年）

10、廣匯物業(yè)成立的第一個(gè)小區(qū)是哪個(gè)小區(qū)？（勝利小區(qū)）

11、廣匯物業(yè)的第一個(gè)高端物業(yè)項(xiàng)目是哪個(gè)小區(qū)？（優(yōu)詩(shī)美地）

12、廣匯物業(yè)公司是廣匯集團(tuán)具有什么資格的全資子公司？（獨(dú)立法人）

13、廣匯物業(yè)公司連續(xù)幾年上榜中國(guó)房地產(chǎn)TOPO研究論壇百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)50強(qiáng)？（五年）

14、廣匯物業(yè)被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)是哪一年？（2011年）

15、廣匯物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)理念是什么？（誠(chéng)信 共贏）

16、廣匯物業(yè)公司的企業(yè)宗旨是什么？（客戶至上 服務(wù)為先）

17、廣匯物業(yè)公司的服務(wù)理念是什么？（五心管家 親情服務(wù)）

18、廣匯物業(yè)公司的十字準(zhǔn)則是什么？（認(rèn)真、用心、激情、信念、決心）

19、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與________（業(yè)主委員會(huì)）辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

20、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的________（物業(yè)服務(wù)合同）。

21、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的_______（英國(guó)）。

22、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有________（獨(dú)立的法人資格）

23、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得________（職業(yè)資格證書）。

24、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)________（業(yè)主大會(huì)）同意，不得改變用途。

25、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用欠交，由_________（業(yè)主）負(fù)連帶交納的責(zé)任。

26、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的_________（全部物業(yè)管理）一并委托他人。

27、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向_________（最終用戶）收取有關(guān)費(fèi)用

28、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由_________（業(yè)主和物業(yè)使用人）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

29、目前在管項(xiàng)目中有哪些項(xiàng)目被國(guó)家建設(shè)部評(píng)定為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”和大廈？（優(yōu)詩(shī)美地、嘉和園、天富名城、廣匯大廈）

30、廣匯物業(yè)擁有完善的什么體系？（組織架構(gòu)）

31、廣匯物業(yè)公司的企業(yè)愿景是什么？（做中國(guó)一流的物業(yè)服務(wù)商）

32、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得_______（改變用途）。

33、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知____________（物業(yè)管理企業(yè)）。

34、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路，場(chǎng)地，在_____________（約定期限內(nèi)）恢復(fù)原狀。

35、廣匯物業(yè)公司的服務(wù)方針是什么？（誠(chéng)心 熱心 專心 貼心 舒心）

36、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)干什么？（事先告知物業(yè)管理企業(yè)）。物業(yè)管理屬于___________（服務(wù)性）行業(yè)。

37、物業(yè)管理中業(yè)主處于___________（主導(dǎo)）地位。

38、2011年廣匯物業(yè)為認(rèn)真踐行“服務(wù)前置”模式，大力推進(jìn)了什么制度？（專屬客戶經(jīng)理制）

39、廣匯物業(yè)第一個(gè)業(yè)主過(guò)千，總面積超10萬(wàn)平方米的小區(qū)是哪個(gè)小區(qū)？（京都小區(qū)）

40、簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立___________（接管驗(yàn)收小組）。

41、2000年7月，物業(yè)公司在組織架構(gòu)上進(jìn)行了一次重要調(diào)整，以和平渠為界劃為兩大并行公司，分別叫什么？（廣匯物業(yè)公司和廣廈物業(yè)公司）

42、業(yè)主是物業(yè)的__________（所有人），擁有房屋的所有權(quán)和相關(guān)土地的使用權(quán)。

43、廣匯物業(yè)具有劃時(shí)代意義的項(xiàng)目是哪個(gè)項(xiàng)目？（紅十月）

44、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的__________（物質(zhì)基礎(chǔ)）。

45、新疆第一高樓——廣匯大廈，是在哪年哪月建成的？（1995年9月）

46、物業(yè)前置服務(wù)部正式成立于哪年哪月？（2012年4月）

47、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)劃分等級(jí)有_________（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)）。

48、業(yè)主必須按時(shí)交納__________（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）。

49、廣匯物業(yè)公司目前在管物業(yè)項(xiàng)目有多少個(gè)？（107個(gè)）

50、物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)受__________（業(yè)主委托），代為管理寫字樓的租賃業(yè)務(wù)。

51、在管項(xiàng)目中有多少個(gè)項(xiàng)目先后被評(píng)定為“自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“烏魯木齊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”及“西部生態(tài)園林小區(qū)”；“自治區(qū)優(yōu)秀環(huán)境小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)？（60余個(gè)）

52、商業(yè)場(chǎng)所租賃一般是物業(yè)管理企業(yè)代表________（業(yè)主）出租物業(yè)，有物業(yè)管企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求和該物業(yè)的特點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)租約。

53、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照____________（最低等級(jí)）核定，并設(shè)一年的暫定期。

54、廣匯物業(yè)公司的服務(wù)方針是什么？（誠(chéng)心 熱心 專心 貼心 舒心）

55、資質(zhì)證書分為正本和____________（副本），有國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制。

56、至2001年，廣匯物業(yè)相繼接管了泰祥、泰裕、泰惠、泰琪、泰秀等多少個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？（30余個(gè)）

57、至2001年，廣匯物業(yè)管理面積迅速突破多少平米？（500萬(wàn)）

58、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的具體權(quán)利和

____________（義務(wù)）。

59、物業(yè)公司是哪一年開始推行“月度綜合考評(píng)”制度，掀起狠抓內(nèi)部管理的第一個(gè)高潮的？（2000年7月）

60、業(yè)主可以通過(guò)___________（業(yè)主大會(huì)），提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。

61、伴隨著廣匯房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模真正意義上的第一次大跨越，廣匯物業(yè)在管理面積突破了700萬(wàn)平米是在哪一年？（2002年）

62、根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員_________（5~15）名。

63、2012年是廣匯物業(yè)的“服務(wù)創(chuàng)新年”，貫穿全年的主題有哪些？（文化創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新）

64、工商、稅務(wù)和物價(jià)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施監(jiān)督和_________（指導(dǎo)）。

65、物業(yè)公司是在哪年哪月集中完成住宅項(xiàng)目煤改氣工程的？（2012年8—10月）

66、根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取時(shí)間間隔的約定，每月、雙月或________（一季度）。

67、《廣匯物業(yè)》報(bào)創(chuàng)辦于哪年哪月？（2012年10月）

68、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納_________（物業(yè)服務(wù)費(fèi)）或者物業(yè)服務(wù)資金。

69、2012年末，物業(yè)公司有哪些項(xiàng)目相繼辦理入??？（荷蘭小鎮(zhèn)、中央郡、馬德里春天等項(xiàng)目）

70、解決好物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題，有利于物業(yè)管理工作的________（正常進(jìn)行），有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。

71、物業(yè)公司員工“文明十字”是什么？（您好、謝謝、請(qǐng)、對(duì)不起、再見）

72、安保服務(wù)設(shè)施指物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)安保服務(wù)的________（公共設(shè)施）。

73、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評(píng)選出的“2010十佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是_________（通報(bào)）。

74、關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在_________（物業(yè)服務(wù)合同）文件中。

75、業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有_________（約束力）。

76、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由_________（建設(shè)單位）交納。

77、用戶驗(yàn)收房屋后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由_________（用戶）承擔(dān)維修責(zé)任。

78、管理規(guī)約原則上是由_________(全體業(yè)主)共同制定的。

79、物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為_________(4)年。

臨時(shí)管理規(guī)約一般由_________（建設(shè)單位）在出售物業(yè)之前預(yù)先制定。

80、出售公有住戶的維修資金，由_________(業(yè)主和售房單位)交存。

81、業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議均應(yīng)當(dāng)作好_________（書面記錄），由主持會(huì)議的委員簽字后存檔。

82、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，于_________（2007）年10月1日開始實(shí)施。

83、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于_________（20%）。

84、房屋經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由_________(所有人)承擔(dān)。

85、轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的_________（25%）以上。

86、商品房的保修期從_________（商品房交付）之日起計(jì)算。

87、管理具有二重性，即同時(shí)具有_________（自然屬性和社會(huì)屬性）。

88、企業(yè)創(chuàng)新模式主要有“內(nèi)生型”創(chuàng)新模式、“外生型”創(chuàng)新模式和_________（“混合型”）創(chuàng)新模式三種。

89、麥克萊蘭的需要理論又稱為三重需要理論，該理論認(rèn)為人有三種需要：成就需要，權(quán)力需要和_________（親和）需要。

90、法的實(shí)施主要有兩種方式。一種是_________（法的遵守，簡(jiǎn)稱守法）；另一種是法的適用。

91、物權(quán)中最基本、核心的權(quán)利是_________（所有權(quán)）。

92、王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對(duì)李某房門的位置，導(dǎo)致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》中關(guān)于_________（相鄰關(guān)系）的規(guī)定。

93、_________（統(tǒng)計(jì)學(xué)）是說(shuō)明統(tǒng)計(jì)對(duì)象的特征的數(shù)值表達(dá)或文字表達(dá)。

94、_________（智能小區(qū)）是對(duì)有一定智能程度的住宅小區(qū)的統(tǒng)稱。

95、_________（防盜報(bào)警系統(tǒng)）是在探測(cè)到防范現(xiàn)場(chǎng)有入侵者時(shí)能發(fā)出報(bào)警信號(hào)的專用電子系統(tǒng)。

96、1984年，世界第一座智能建筑誕生于_________（美國(guó)）。

97、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)專有部分享有所有權(quán)、對(duì)共有部分享有共有和_________(共同管理)的權(quán)利。

98、物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任主要是違約責(zé)任和_________(侵權(quán)責(zé)任)。

99、《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任，保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)，保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由_________(物業(yè)服務(wù)企業(yè))按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

100、物業(yè)管理企業(yè)的類型有實(shí)體型和________（管理型）。

101、衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志是__________（企業(yè)資質(zhì)）。102、房屋鋁合金隔墻破壞屬________（裝修損壞）。

103、單個(gè)業(yè)主的基本權(quán)利最主要的是_______（參與權(quán)）。

104、住在小區(qū)物業(yè)管理的主要對(duì)象是_______（房屋）。

105、物業(yè)管理勞動(dòng)成分為_________（有形成本和無(wú)形成本）。

106、服務(wù)指標(biāo)要求月走訪查房率_______（50%）。

107、個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的房屋屬于_______（完好房）。108、_________（泡沫）滅火器不適于撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)。

109住宅專項(xiàng)維修資金屬于________（全體業(yè)主）所有。

第四篇：物業(yè)管理試題[模版]

案例一：某小區(qū)入住已有兩年，多數(shù)業(yè)主在如下三個(gè)方面投訴較集中：

（1）小區(qū)內(nèi)部分樓層防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)；

（2）部分房屋屋面出現(xiàn)滲漏水；

（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣。

請(qǐng)回答：

16．物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序（16分）。

17．解決上述三個(gè)問(wèn)題的主要措施。（9分）

案例二：某小區(qū)剛剛?cè)胱?，部分業(yè)主因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等遺留問(wèn)題多次交涉物業(yè)公司和開發(fā)商，均未得到合理解決。于是部分業(yè)主通過(guò)串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立了“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，與物業(yè)公司、開發(fā)商展開了幾輪談判，仍沒有結(jié)果。于是“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出決定：集體拒交物業(yè)費(fèi)、炒掉現(xiàn)有物業(yè)公司、另聘新的物業(yè)公司、邀請(qǐng)媒體介入。隨后得到業(yè)主廣泛響應(yīng)，隨即以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。媒體相繼報(bào)道了此事后社會(huì)反映強(qiáng)烈，部分業(yè)主甚至圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室。請(qǐng)回答：

18．上述有幾點(diǎn)操作違規(guī)之處（10分）

19．假如您是該項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)如何化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題（20分）

案例三：某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積26萬(wàn)平米，計(jì)劃成本542萬(wàn)元，現(xiàn)在進(jìn)行招投標(biāo)，公開競(jìng)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。某物業(yè)公司目前管理項(xiàng)目中，多層住宅20萬(wàn)平米，高層住宅20萬(wàn)平米，別墅4萬(wàn)平米，擬參加投標(biāo)，其核算的收費(fèi)項(xiàng)目如下：

（一）人員工工資獎(jiǎng)金及福利包括

1．分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資

2．項(xiàng)目經(jīng)理工資

3．項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金

（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用

（三）工程保修費(fèi)用

（四）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用

（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)用

（七）項(xiàng)目履約金

（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

（十）對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)

請(qǐng)回答：

20．該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接（2分）；

21．根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)。（3分）；

22．以上費(fèi)用哪些不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（10分）；

23．設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率為5.5%，項(xiàng)目平均成本利潤(rùn)率為8%，問(wèn)：1.利潤(rùn)，2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額，4.物業(yè)費(fèi)單價(jià)，列出公式并計(jì)算（10分）。

16．物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序（16分）

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序?yàn)橄旅姘藗€(gè)步驟：

（一）記錄投訴內(nèi)容。在接受投訴時(shí)，應(yīng)將投訴的內(nèi)容詳細(xì)記錄，其中包括時(shí)間、地點(diǎn)、投訴人姓名、聯(lián)系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內(nèi)容、業(yè)主的要求和接待人或處理人等。（2分）

（二）判定投訴性質(zhì)。首先應(yīng)確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應(yīng)該迅速答復(fù)業(yè)主，婉轉(zhuǎn)說(shuō)明理由或情況，真誠(chéng)求得業(yè)主諒解。（2分）

（三）調(diào)查分析投訴原因。通過(guò)各種渠道與方法調(diào)查該項(xiàng)投訴的具體原因，并及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)分析，弄清投訴問(wèn)題的癥結(jié)所在。（2分）

（四）確定處理責(zé)任人。依據(jù)調(diào)查與分析后所獲得的信息，確定該項(xiàng)投訴由誰(shuí)（責(zé)任人或責(zé)任單位/部門）負(fù)責(zé)專項(xiàng)落實(shí)與處理。（2分）

（五）提出解決投訴的方案。由處理投訴事件的專項(xiàng)負(fù)責(zé)人或部門/單位根據(jù)業(yè)主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。（2分）

（六）答復(fù)業(yè)主。運(yùn)用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系，將投訴處理情況告知業(yè)主（或物業(yè)使用人），經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后立即按照方案付諸實(shí)施。（2分）

（七）回訪。在投訴事件全部處理完畢后，一般要進(jìn)行回訪，向業(yè)主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對(duì)投訴處理的滿意程度等等。（2分）

（八）總結(jié)評(píng)價(jià)。物業(yè)管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給予歸類存檔，同時(shí)進(jìn)行總結(jié)、檢討和評(píng)價(jià)。（2分）

17．解決上述三個(gè)問(wèn)題的主要措施（9分）

答：解決上述三個(gè)問(wèn)題的主要措施分別為：

（一）防煙防火門屬于物業(yè)消防關(guān)鍵設(shè)施，日常應(yīng)始終保持在關(guān)閉狀態(tài)才能發(fā)揮其作用（1分）。本案例中部分樓層防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)，如系閉門器損壞需組織工程部人員及時(shí)維修（1分），如因業(yè)主或使用人使用不當(dāng)造成，則應(yīng)在這些部位張貼警示告示，以提醒他們注意出入時(shí)隨手將防煙防火門關(guān)閉（1分）。

（二）在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任（1分）。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說(shuō)明書》中明確屋面防水工程的保修期限不應(yīng)低于3年，本案例中該小區(qū)入住已有兩年，說(shuō)明尚未過(guò)保修期（1分）。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（1分）。

（三）為了共同做好社區(qū)管理，創(chuàng)建安全和諧社區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除做好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作外，還應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范服務(wù)（0.5分）。針對(duì)本案例中“小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣”問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅履行協(xié)助公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)等政府部門做好社區(qū)安全防范管理工作的義務(wù)（1分）。

1．物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故（0.5分）。

2．物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作（0.5分）。

3．積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育（0.5分）。

18．上述有幾點(diǎn)操作違規(guī)之處（10分）

答：本案例中共有如下5點(diǎn)操作違規(guī)之處：

（一）部分業(yè)主因遺留問(wèn)題多次交涉物業(yè)公司和開發(fā)商，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)點(diǎn)

位應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同約定及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，對(duì)自己合同義務(wù)之內(nèi)的問(wèn)題要予以及時(shí)處理解決，不能推諉、搪塞，對(duì)約定義務(wù)、法定義務(wù)之外的問(wèn)題，要積極幫助業(yè)主協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以解決（2分）；

（二）部分業(yè)主通過(guò)串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”不合法，不符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序的規(guī)定（2分）；

（三）業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)，必須按合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無(wú)故拖延和拒交。“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出集體拒交物業(yè)費(fèi)等決定不具有法律效力，對(duì)業(yè)主不具有法律約束力（2分）；

（四）“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，再程序上也不合法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律文件規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（2分）；

（五）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室”等過(guò)激行為，如違反了《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》，還將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（2分）。

19．假如您是該項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)如何化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題（20分）

答：如果我是該項(xiàng)目的經(jīng)理，我應(yīng)從如下幾個(gè)方面化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題：

（一）危機(jī)公關(guān)處理

1．做好危機(jī)公關(guān)管理：主動(dòng)與介入報(bào)道的新聞媒體取得聯(lián)系，一方面向媒體表明一種誠(chéng)懇接受監(jiān)督、認(rèn)真解決問(wèn)題的態(tài)度，將負(fù)面社會(huì)影響降到最低、將企業(yè)形象受損程度降到最低，另一方面也通過(guò)媒體向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人解釋道歉，爭(zhēng)取公眾的諒解，并說(shuō)明問(wèn)題的原因、解決思路，承諾解決問(wèn)題的時(shí)限（2分）。

2．正確對(duì)待客戶投訴：教育員工要認(rèn)識(shí)到，接待和處理客戶投訴是物業(yè)管理服務(wù)中重要的組成部分，也是提高物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的重要途徑，如果對(duì)待業(yè)主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問(wèn)題，還有可能將問(wèn)題擴(kuò)大化。在接到投訴過(guò)程中，首先要使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來(lái)，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒；不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問(wèn)題的有效處理和解決（2分）。

（二）解決遺留問(wèn)題

1．外墻滲水：在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說(shuō)明書》中明確墻面防水工程的保修期限不應(yīng)低于1年，本小區(qū)剛剛?cè)胱。@然尚未過(guò)保修期。因此，我要及時(shí)與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（4分）。

2．供暖不足：針對(duì)供暖不足問(wèn)題，我將組織工程部人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查，分析具體原因，如果是因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)或擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術(shù)人員或供熱管理單位有償代修；如果是供暖系統(tǒng)本身的問(wèn)題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單位，及時(shí)檢修、處理（4分）。

3．物業(yè)配套：對(duì)于物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不齊全或存在質(zhì)量缺陷的問(wèn)題，我會(huì)要求客服部門開展一次客戶調(diào)查，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、匯總，了解業(yè)主需求及實(shí)際情況。從發(fā)生原因和處理責(zé)任來(lái)看，主要可能存在兩種情況：一種是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)保修；另一種是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)配套設(shè)施（4分）。

（三）成立業(yè)主大會(huì)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式告知全體業(yè)主，“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”及其所做出的各種決定均不合法，建議業(yè)主依據(jù)法律程序成立業(yè)主大會(huì)以行使業(yè)主的權(quán)力，通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否解聘本物業(yè)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)企業(yè)（2分）。

（四）總結(jié)吸取教訓(xùn)

如果業(yè)主大會(huì)繼續(xù)聘用本物業(yè)企業(yè)，則承諾規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)合同約定之有關(guān)義務(wù)，如果業(yè)主大會(huì)做出解聘決定，本企業(yè)也將與新聘企業(yè)認(rèn)真做好交接工作。無(wú)論去留，都要及時(shí)總結(jié)并吸取教訓(xùn)，更新服務(wù)觀念，提高服務(wù)意識(shí)，以便最大限度地為自己項(xiàng)目范圍內(nèi)的業(yè)主和使用人提供服務(wù)（2分）。

20．該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接（2分）

答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目，而該住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為29萬(wàn)㎡，所以該項(xiàng)目可以由一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接（2分）。

21．根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)（3分）

答：根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級(jí)資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬(wàn)㎡；②高層住宅50萬(wàn)㎡；③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)㎡；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項(xiàng)目超過(guò)兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%；

高層住宅：20/50=40%；

別墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。

據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。

22．以上費(fèi)用哪些不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（10分）

答：依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有：

1．獎(jiǎng)金（顯然也包括項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金）不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提?。?分）；

2．分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）；

3．工程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）；

4．管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收取，也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）；

5．對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）。

23．設(shè)營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率為5.5%，項(xiàng)目平均成本利潤(rùn)率為8%，問(wèn)：1.利潤(rùn)，2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額，4.物業(yè)費(fèi)單價(jià)，列出公式并計(jì)算（10分）

答：設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積用S表示，計(jì)劃成本用A表示，營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項(xiàng)目平均成本利潤(rùn)率用I表示，利潤(rùn)用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額用D表示，物業(yè)費(fèi)單價(jià)用d表示，營(yíng)業(yè)額用E表示。則可得：

1．利潤(rùn)=成本×項(xiàng)目平均成本利潤(rùn)率

B=A×I=542×8%=43.36（萬(wàn)元）

即利潤(rùn)為43.36萬(wàn)元（2分）；

2．稅金=營(yíng)業(yè)額×營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率=（成本+利潤(rùn)）×營(yíng)業(yè)稅及附加的總稅率

C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（萬(wàn)元）

即稅金為32.20萬(wàn)元（2分）；

3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額=成本+利潤(rùn)+稅金

D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（萬(wàn)元）

即物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為617.56萬(wàn)元（3分）；

4．物業(yè)費(fèi)單價(jià)=物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額/（可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積·12個(gè)月）d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）

即物業(yè)費(fèi)單價(jià)為1.98元/平方米·月（3分）。

有個(gè)區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時(shí)值守，每小時(shí)需巡查一次

問(wèn)

1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？

答： 30*4=120層，每分鐘巡查一層，就是需120分鐘，2小時(shí)，題目要求每小時(shí)巡查一次，則每班巡查至少2人

2、如果一個(gè)月按30天計(jì)算，每月工作時(shí)間為20.83天，每個(gè)保安一個(gè)月不超過(guò)36小時(shí)加班，每月最上多少小時(shí)？

答：20.83*8=166.64小時(shí)，166.64+36=202.64小時(shí)，約203小時(shí)

3、如果監(jiān)控為8人運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)行綜合計(jì)時(shí)，月工資1500元，計(jì)日工資按21.75天計(jì)算，超時(shí)工資按平時(shí)小時(shí)工資的1.5倍計(jì)算，問(wèn)超時(shí)加班費(fèi)用為每小時(shí)多少元，每月超時(shí)多少時(shí)間，每月實(shí)際到手工資是多少？

答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.93

8人運(yùn)轉(zhuǎn)，分4班，每班2人，每人每班工作6小時(shí)，6*30=180小時(shí)，每人應(yīng)工作時(shí)間為20.83*8=166.64小時(shí)，超時(shí)為180-166.64=13.36小時(shí)

實(shí)際工資：12.93*13.36+1500=1672.74

有個(gè)區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時(shí)值守，每小時(shí)需巡查一次

問(wèn)

1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？

答：4棟樓總共是4*30層=120層，假定一個(gè)巡查人員全程巡查全部4棟樓，那巡查時(shí)間應(yīng)該是120分鐘，再加上4棟樓的巡查返程時(shí)間及返回巡查起點(diǎn)的時(shí)間，題目沒有給出時(shí)間，但是它卻客觀存在，我們?cè)僭趺幢Ｊ毓烙?jì)這時(shí)間也不會(huì)超過(guò)60分鐘，結(jié)論：?jiǎn)蝹€(gè)巡查員全部完成巡查任務(wù)所花的時(shí)間是兩小時(shí)以上三小時(shí)以內(nèi)。那么，我們可以這樣安排，當(dāng)?shù)谝粋€(gè)巡查員開始巡查任務(wù)后，第二個(gè)巡查員在一小時(shí)后開始巡查，第三個(gè)巡查員在第二個(gè)開始后一小時(shí)也出后，當(dāng)?shù)谌齻€(gè)巡查員出發(fā)后一小時(shí)，第一個(gè)巡查員已經(jīng)返回起點(diǎn)待命，又開始巡查了。

所以，安排三班巡查，每班一人就夠了。

2、如果一個(gè)月按30天計(jì)算，每月工作時(shí)間為20.83天，每個(gè)保安一個(gè)月不超過(guò)36小時(shí)加班，每月最上多少小時(shí)？

答：正常工作時(shí)間為20.83*8=166.64小時(shí)，加上加班時(shí)間為：166.64+36=202.64小時(shí)，因?yàn)楸０裁吭录影嗖荒艹^(guò)36小時(shí)，所以每月最長(zhǎng)上班時(shí)間為202小時(shí)。

3、如果監(jiān)控為8人運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)行綜合計(jì)時(shí)，月工資1500元，計(jì)日工資按21.75天計(jì)算，超時(shí)工資按平時(shí)小時(shí)工資的1.5倍計(jì)算，問(wèn)超時(shí)加班費(fèi)用為每小時(shí)多少元，每月超時(shí)多少時(shí)間，每月實(shí)際到手工資是多少？

答：正常小時(shí)工資為1500元/（21.75天*8小時(shí)/天）=8.62元/小時(shí)

超時(shí)小時(shí)工資為8.62元/小時(shí)*1.5=12.93元

由于門崗和監(jiān)控均須24小時(shí)值守，門崗和監(jiān)控月工作時(shí)間分別為24小時(shí)*30天/月=720小時(shí)/月，月總工作時(shí)間為720小時(shí)/月*2=1440小時(shí)/月。

門崗監(jiān)控為8人運(yùn)轉(zhuǎn)，每人月工作時(shí)間為（1440小時(shí)/月）/8人=180小時(shí)/（人。月）

單個(gè)保安月超時(shí)工作時(shí)間為180小時(shí)-164.64小時(shí)=15.36小時(shí)，加班不足一小時(shí)按一小時(shí)計(jì)算，加班時(shí)間為16小時(shí)。

月超時(shí)工資為16小時(shí)*12.93=206.88元。

每月實(shí)際到手的工資為1500元+206.88元=1706.88元

第五篇：物業(yè)管理試題

物業(yè)管理試題

一、情景題（1-4題，每題5分，共患難20分）

1、小張是某物業(yè)管理公司管理處的工作人員，他正在起草入戶手續(xù)書，通知已具備入住條件的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)。請(qǐng)你告訴他辦理入住手續(xù)的程序。

2、物業(yè)管理公司工程部施工員小王被派往光明小區(qū)2號(hào)樓檢查施工中的安全生產(chǎn)工作的落實(shí)情況，你知道安全生產(chǎn)中要十分注意的問(wèn)題包括哪幾個(gè)方面嗎？

3、作為物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理，老趙需要制定一份房屋日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，房屋日常養(yǎng)護(hù)都包括哪些方面的內(nèi)容呢，你能告訴他嗎？

4、請(qǐng)從下列（1）-（4）題中選做一題：

（1）給水系統(tǒng)如何進(jìn)行檢查維修？

（2）請(qǐng)你說(shuō)出消防栓構(gòu)成和使用方法？

（3）城市生活垃圾的處理方法有哪幾種？

（4）開展文體娛樂活動(dòng)時(shí)，如何嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)管區(qū)文體娛樂活動(dòng)的管理？

二、案例題（5-7題，每題材10分，共30分）

5、張先生準(zhǔn)備買一套樓房，他最想知道的是居住區(qū)域的概況和業(yè)主須知，你能告訴他這兩項(xiàng)包括哪些方面的內(nèi)容嗎？

6、工程部劉經(jīng)理承接大修工程，負(fù)責(zé)施工的調(diào)度和管理，他的主要任務(wù)是什么？

7、請(qǐng)從下列（1）-（4）題中選做一題：

（1）電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？

（2）停車場(chǎng)門衛(wèi)的職責(zé)是什么？

（3）綠化部主管和綠化部技術(shù)人員的職責(zé)是什么？

（4）開展文體娛樂活動(dòng)制定規(guī)章制度的基本思路包括哪幾方面？

三、錄像題：下面是對(duì)兩段錄像的闡述，請(qǐng)你找出存在的問(wèn)題，并說(shuō)出應(yīng)該如何做。（每題25分，共50分）

（1）找出的問(wèn)題必須列出題號(hào)，每個(gè)題號(hào)后的答案為一個(gè)記分單位。如一個(gè)題號(hào)后列出多個(gè)總問(wèn)題，仍按一個(gè)題記分。

（2）每個(gè)問(wèn)題2.5分，找出錯(cuò)誤1.5分，正確回答1分。

例題：

1．錯(cuò)誤：接管驗(yàn)收時(shí)只驗(yàn)交產(chǎn)權(quán)資料。

正確：接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)驗(yàn)交產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

2．錯(cuò)誤：電梯可以邊運(yùn)行邊保養(yǎng)。

正確：電梯保養(yǎng)時(shí)必須掛牌，確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后停機(jī)進(jìn)行。

8、物業(yè)公司張經(jīng)理帶領(lǐng)新來(lái)的物業(yè)管理員巡視樓宇，在進(jìn)入大門時(shí)門衛(wèi)向他們微笑敬禮，這時(shí)有一個(gè)人提著大箱子往門外走，門衛(wèi)很有禮貌地幫助開門放行。巡視到二樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個(gè)房間緊張地忙碌著，為了防止發(fā)生火災(zāi)，焊工作業(yè)場(chǎng)地準(zhǔn)備了兩個(gè)泡沫滅火器。來(lái)到三樓，管理員問(wèn)：“二樓和三樓的滅火器的數(shù)量怎么不一樣呀”？經(jīng)理說(shuō)：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致”?？吹较浪ü袂皵[放著整齊的花盆，管理員問(wèn)：“消防柜前的物品擺放是否有規(guī)定”？經(jīng)理說(shuō)：“沒明確規(guī)定，但是消防栓柜門必須保證開關(guān)靈活，一旦發(fā)生火災(zāi)才能很快地拿出來(lái)使用”管理員問(wèn)：“三樓的通道門用滅火器支著是為了什么”？經(jīng)理說(shuō)：“有幾個(gè)房間正在裝修，來(lái)回來(lái)去搬著東西開門費(fèi)事，把門支開后省得老的放下東西去開門，這也是個(gè)辦法”。在樓道里，管理員看到一個(gè)人正在吸煙問(wèn)道：“在大廈的公共場(chǎng)所里是否可以吸煙”？經(jīng)理說(shuō)：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止”。管理員說(shuō)：“經(jīng)理您看，發(fā)小廣告的都到三樓來(lái)了”。經(jīng)理說(shuō)：“現(xiàn)在發(fā)小廣告的太多了，轟走一撥又來(lái)一撥，真拿他們沒辦法”。走到三樓的盡頭，經(jīng)理說(shuō)：“我們還得從那邊上四樓，你看他們?yōu)榱搜b修，箱子都擺在通道上了”。來(lái)到四樓，管理員說(shuō)：“我聞到一股燒紙的味，是否應(yīng)檢查一下”。經(jīng)理說(shuō)：“大廈安全非常重要，防火意識(shí)必須加強(qiáng)，下星期召開全體大會(huì)一定要好好強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)”。（錄像結(jié)束）

9．一業(yè)主到房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，業(yè)主直接找到物業(yè)管理公司的經(jīng)理自我介紹說(shuō)：“我接到入住通知書已經(jīng)半年多了，由于工作忙，一直沒來(lái)辦理手續(xù)，今天特抽空來(lái)辦理”。

工作人員說(shuō)：“沒關(guān)系，我們一切為用戶服務(wù)，不論拖多長(zhǎng)時(shí)間，我們都一樣辦理”。工作人員說(shuō)：“您的材料是否都帶齊了”？業(yè)主拿出買房合同、入住手續(xù)書及付款收據(jù)。工作人員

說(shuō)：“可以了”。業(yè)主問(wèn)：“你們公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有批文嗎”？工作人員說(shuō)：“有，你看，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司的批文”。業(yè)主說(shuō)：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發(fā)生大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊”。經(jīng)理說(shuō)：“可以，不過(guò)您必須寫一個(gè)保證”。業(yè)主問(wèn)：“裝修是否要辦理手續(xù)”？工作人員說(shuō)：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了“。業(yè)主問(wèn)：“裝修前是否要交一些費(fèi)用”？工作人員說(shuō)：“您自己找人裝修就不用交任何費(fèi)用了”。業(yè)主又問(wèn)：“我是否可以一次繳納十年的管理費(fèi)”？工作人員說(shuō)：“那太好了，都像您這樣我們的服務(wù)就有保障了”。辦完手續(xù)保安部派人來(lái)送鑰匙。業(yè)主接過(guò)鑰匙說(shuō)：“行了，還要辦理什么手續(xù)嗎”？工作人員說(shuō)：“沒有了，您裝修完就可以入住了，歡迎您成為我們的新業(yè)主”。（錄像結(jié)束）

1、（1）到房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部開出已按合同交付樓款的證明。

（2）到房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部辦理入住資格審查合格證明。

（3）物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部按規(guī)定交付各項(xiàng)入住費(fèi)用。

（4）到物業(yè)管理公司管理處辦理收樓手續(xù)。

（5）管理處正式把業(yè)主所購(gòu)物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主，業(yè)主在入住手續(xù)書上簽字蓋章。

2、（1）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。

（2）注意工具和用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全的工具和用具。

（3）按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，利用舊料時(shí)要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。

3、房屋日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：

（1）地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)。（2）樓地面工程養(yǎng)護(hù)。（3）墻臺(tái)面工程養(yǎng)護(hù)。（4）門窗工程養(yǎng)護(hù)。（5）屋面工程維修養(yǎng)護(hù)。（6）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理。（7）垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理。

4-1給水系統(tǒng)的維修，明裝管道沿管線檢查，對(duì)于埋地管道，進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、冒水的管段進(jìn)行聽漏，參考原圖紙準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。

維修方法：（1）哈夫夾堵漏法；（2）換管法。

4-2消防栓的使用：消防栓是固定設(shè)置在高層樓房?jī)?nèi)關(guān)鍵部位墻壁上的噴水消防設(shè)備，主要構(gòu)成有：消防柜、水龍帶、水槍。使用方法：打開消防柜，展開水龍帶，開啟供水開關(guān)，手握水槍，噴射高壓水滅火。

4-3生活垃圾的處理方法：（1）一般堆存法。（2）圍隔堆存法。（3）填埋法。

（4）焚化法（5）生物降解法。

4-4加強(qiáng)管理的主要內(nèi)容：（1）確定經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)人員。

（2）宣傳規(guī)章制度。

（3）對(duì)重大活動(dòng)或重點(diǎn)設(shè)施制定重點(diǎn)措施。

（4）執(zhí)行規(guī)章制度，糾正違章行為。

5、居住區(qū)域情況：（1）地埋位置及特點(diǎn)。

（2）建筑及其附屬設(shè)施的建筑面積和占地面積。

（3）居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。

（4）公交線路和郵電通信狀況。

業(yè)主須知：（1）按規(guī)定辦理入住手續(xù)。

（2）裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)。

（3）明確房屋維修的責(zé)任。

（4）按時(shí)交納管納費(fèi)。

（5）物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項(xiàng)目。

6、施工調(diào)度與管理是以施工進(jìn)度計(jì)劃為基礎(chǔ)，在整個(gè)施工過(guò)程中不斷得求得勞動(dòng)力、材料和機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間的銜接和綜合性協(xié)調(diào)工作。

主要任務(wù)是：

（1）經(jīng)常檢查督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)的正常進(jìn)行。

（2）組織好材料運(yùn)輸，確保施工的連續(xù)性。

（3）監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)和勞動(dòng)保護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

7-1電梯操作、保養(yǎng)和維修有基本內(nèi)容：

（1）制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

（2）對(duì)電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。

（3）落實(shí)保修和安全年檢工作。

（4）電梯的故障修理必須由勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。

（5）堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，鍵全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。

（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

（7）電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。

（8）做好耗電計(jì)量及收費(fèi)工作。

（9）保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔空氣流通。

（10）定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔，加油潤(rùn)滑。

7-2停車場(chǎng)（庫(kù)）門衛(wèi)一般需設(shè)兩人，一人登記收費(fèi)，一人指揮車輛出入和停放，其職責(zé)是：

（1）嚴(yán)格交接班制度；

（2）對(duì)進(jìn)出車輛登記，收費(fèi)和車況檢查記錄；

（3）指揮車輛的進(jìn)出和停放；

（4）對(duì)違章車輛制止糾正；

（5）發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，及時(shí)通知車主；

（6）搞好停車場(chǎng)（庫(kù)）衛(wèi)生。

（7）定期檢查消防設(shè)施是否完好有效，不準(zhǔn)使用消防水源洗車。

（8）閑雜人員不準(zhǔn)入內(nèi)。

7-3綠化部主管職責(zé)：

（1）制定工作規(guī)劃；（2）開展創(chuàng)收工作；（3）考核部署工作；（4）組織培訓(xùn)。

綠化技術(shù)人員：

（1）制定技術(shù)措施；（2）實(shí)施培訓(xùn)；（3）技術(shù)指導(dǎo)和檢查；（4）對(duì)外技術(shù)業(yè)務(wù)。

7-4制定規(guī)章制度的基本思路：

（1）學(xué)習(xí)有關(guān)法律、法規(guī)。

（2）確定規(guī)章制度約束及管理的重點(diǎn)：分析住區(qū)人員狀況，分析外來(lái)人員狀況，了解管區(qū)周邊治安秩序狀況。

（3）考察管區(qū)內(nèi)設(shè)施及器材狀況。

（4）搜集有關(guān)材料。

（5）起草各項(xiàng)規(guī)章制度。

（6）公布實(shí)施。

8、（1）錯(cuò)誤：客人提大箱子出門門衛(wèi)不檢查。

正確：門衛(wèi)應(yīng)該讓攜帶大件物品出門的客人應(yīng)出示出門條。

（2）錯(cuò)誤：木工和焊工同場(chǎng)作業(yè)。

正確：木工和焊工不允許同場(chǎng)作業(yè)。

（3）錯(cuò)誤：焊工作業(yè)場(chǎng)地準(zhǔn)備的滅火器類型。

正確：應(yīng)準(zhǔn)備干粉滅火器或二氧化碳滅火器，泡沫滅火器不適合撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)。

（4）錯(cuò)誤：各樓層配備的滅火器數(shù)量。

正確：同樣規(guī)模的樓層滅火器的配備應(yīng)一致。

（5）錯(cuò)誤：消防柜前擺放花盆。

正確：消防柜前不允許放置任何物品。

（6）錯(cuò)誤：通道門用滅火器撐著。

正確；消防器材不得隨便移動(dòng)位置，通道也不應(yīng)強(qiáng)行處于長(zhǎng)時(shí)間開啟狀態(tài)。

（7）錯(cuò)誤：看到有人在樓內(nèi)吸煙管理人員不管。

正確：發(fā)現(xiàn)有人在公共場(chǎng)所吸煙應(yīng)制止。

（8）錯(cuò)誤：管理人員看到發(fā)小廣告不制止。

正確：應(yīng)嚴(yán)格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進(jìn)入管區(qū)。

（9）錯(cuò)誤：箱子都擺在通道上。

正確：任何物品存放都不應(yīng)妨礙消防通道。（10）錯(cuò)誤：聞到燒紙味不及時(shí)查找原因。正確：發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患應(yīng)馬上查明原因。

9、（1）錯(cuò)誤：業(yè)主辦理入住手續(xù)直接找經(jīng)理。正確：應(yīng)有專人負(fù)責(zé)辦理入住手續(xù)。（2）錯(cuò)誤：業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間。正確：業(yè)主應(yīng)在接到入住通知書三個(gè)月內(nèi)辦理。（3）錯(cuò)誤：業(yè)主辦理入住手續(xù)不齊。正確：應(yīng)驗(yàn)證業(yè)主本人的身份證原仵。

（4）錯(cuò)誤：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)。

正確：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物價(jià)部門批準(zhǔn)。

（5）錯(cuò)誤：維修基金可以緩交。

正確：國(guó)家明文規(guī)定，業(yè)主入住時(shí)應(yīng)交清公共維修基金。

（6）錯(cuò)誤：裝修不辦理手續(xù)。

正確：業(yè)主在裝修前應(yīng)向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)。

（7）錯(cuò)誤：裝修前業(yè)主不交任何費(fèi)用。

正確：業(yè)主在裝修前必須交裝修押金，裝修完按規(guī)定退回。

（8）錯(cuò)誤：業(yè)主一次繳納十年的管理費(fèi)。

正確：國(guó)家規(guī)定，制止一次性收取多年的物業(yè)管理費(fèi)。

（9）錯(cuò)誤：保安部派人來(lái)送鑰匙。

正確：應(yīng)由管理處工作人員把鑰匙交給業(yè)主。

（10）錯(cuò)誤：業(yè)主拿到鑰匙沒辦理手續(xù)。

正確：業(yè)主應(yīng)在收樓驗(yàn)收后，雙方簽字蓋章方可交鑰匙。