第一篇：房產開發流程

房 地 產 開 發 流 程

部分報建工作總結

2014.6 房地產開發前期工作，是配合房產項目順利開展的重要環節，貫穿于房產開發的各個階段，配合設計、財務、成本、項目等多部門協同完成房產開發工作。房地產前期工作由其地域性特點，但是在開發過程總所需的經過各地卻基本相同。所以作為一名房地產前期開發主管人員或者前期專員，熟悉房產開發流程十分重要。前期開發在工作中可以分為項目前期和項目報建兩項工作，前者是對房產開發的調研及可行性分析，后者則是在項目進展過程中需要開展的各項報批報審工作。下面針對本人在經歷的項目過程中做一個總結及對過程中反映出的問題進行梳理。

首先對整體流程：

1、土地獲取階段

2、規劃設計階段

3、施工準備階段

4、工程建設階段

5、項目銷售階段

6、竣工入住階段

7、售后及移交階段

下面對各項工作進行分解：

A.土地取得階段

1、土地信息收集

? 地塊現狀，落實地塊具體位置及周邊情況

? 規劃設計條件，了解政府對即將出讓地塊的規劃設計條件及相關限制要求

? 現場踏勘，在項目部主導下，對地塊現狀、地質條件、是否有礦藏等影響開發的因素進行了解

? 了解地塊周邊現有狀況，商業、交通、教育、醫療等配套情況

? 了解地塊未來發展規劃，所屬區域未來發展方向，對以后項目開發的影響和支撐

2、土地價值初判

? 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓情況及變動情況 ? 了解項目開發成本，了解當地建安成本，政府收費項目等具體情況 ? 了解當地房地產市場情況，初步形成產品形式及開發周期預判

3、土地價值深判

? 形成可行性報告，多部門合作，通過市場調研、投資估算、資金籌措、開發周期，初步項目方案，項目定位，現金流、進度安排等情況進行評估

? 項目定位環節，要進行深度的市場調研，對該地區客戶需求，市場競爭者分析，市場現有產品分析、地塊及周邊配套分析、效應分析

4、確定參與土地競價

? 根據實際需要成立項目公司，如需融資成立合資公司的需完成項目引資計劃，簽署戰略合作協議；獨資公司則根據實際情況按照項目公司成立要求，辦理相關工商登記 ? 投標，根據項目情況，確定投項目標亦或是經濟標，分別確定項目方案及土地價格上限 ? 摘牌，分析競爭對手，確定競價方式，土地價格上線

5、簽訂土地出讓合同

? 確定用地圖，樁點坐標，用地條件；繳納土地款、契稅、印花稅、交易費等相關費用 ? 配合法務完成合同的簽訂及條款的審議

6、土地確權

? 企業投資項目備案，辦理房地產開發預審；編制項目申請報告，可由專業咨詢公司協助完成；向項目備案機關提交申請 ? 獲取項目建設有效批文

? 核定土地邊界，由國土部門協助，確定1/500現狀地形圖；地界坐標圖

7、土地證辦理

? 提交土地出讓合同、繳費證明、地籍圖

? 土地權人證明：申請人主體資格證明、法人代表證明

在土地取得過程中需辦理如下重要事項：

1、設立企業申請房地產開發資質提交資料

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目錄,標注頁數

房地產開發資質申請報告,資質申請表 營業執照

公司章程,全體股東蓋章（簽字）

股東的法人資格證明,自然人提供身份證復印件 驗資報告（原件）,具有法定資格驗資機構出具

法定代表人、董事長、董事、監事、經理任職文件或產生的董事會決議提供規范履歷表和身份證復印件

部門負責人任命文件或決議, 提供工作簡歷和身份證復印件

專業技術人員的職稱證書或職稱文件、身份證復印件;工程類技術人員須提供所學專業的證明資料（土木建、工民建）

技術人員來歷的證明材料（附原件校驗）, 股東單位委派文件、調動證件和勞動部門鑒證的招聘或勞動合同等

技術人員職稱聘書,房屋所有權或租賃房屋提供有產權單位出具的租賃許可證 辦公場所證明 全體人員花名冊

已取得土地的證明,開發地塊的有效文件；國有土地使用證；土地出讓合同；土地拍賣公告；規劃設計條件 企業規章制度

*房地產開發資質申報資料按以上順序整理、裝訂成冊上報三份；提供復印件請加蓋公章

2、環保預審批

? 建設項目基本情況登記表 建設項目申請環境影響評價文件審批的請示 ? 建設項目所在地鎮政府（街道辦事處）環保預審意見 ? 建設項目環境影響評價文件(原件4份)? 污染入網證明、集中供熱證明 ? 危險廢物處置協議 ? 其他應提供的材料 承諾完成時間：20個工作日

3、企業投資項目核準

? 項目申請報告及項目核準請示件；

? 規劃建設部門出具的建設項目選址意見書或規劃設計條件；

? 國土部門出具的用地預審意見書或國有土地使用權出讓合同或土地使用證； ? 環保局出具的環評意見；

? 其他有關法律、法規規定應當提交的文件 ? 承諾完成時間：5個工作日 ?

4、取得發改立項許可

? 立項申請及項目申請報告文本

? 營業執照、組織代碼、法人代表身份證復印件； ? 規劃設計條件； ? 項目擬建地位置示意圖

? 土地成交確認書、國有土地使用權出讓合同或土地使用權證 ? 資本金證明（一份原件、一份復印件）? 資質證書（復印件）僅針對房地產開發項目 ? 規劃方案文本

? 委托代理人辦理項目備案的應出具法人授權委托書和委托代理人的身份證及復印件。? 進入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企業投資項目備案系統）左上角用戶登錄，填寫

平湖市企業投資項目備案申請表（基本建設），網上提交，打印紙制文件蓋章提交。? 資本金證明（一份原件、一份復印件）承諾完成時間：0個工作日

5、建設用地許可證辦理

? 建設項目有效批文

? 拍賣成交確認書或建設用地預審意見書 ? 土地拍賣公告 ? 相關土地出讓協議 ? 土地出讓合同

? 已取得國有土地使用證的提供復印件 ? 國土部門用地界址圖 ? 建設用地規劃設計條件 ? 規劃論證或評審會議紀要 ? 建筑總平面圖1份

? 規劃部門要求提供的其他相關文件資料及圖件 承諾完成時間：0個工作日

6地名辦，辦理地名確認

? 憑《地名命名更名申報表》、立項批文、平面圖等一式三份→報所在鎮人民政府（街道辦事處）或主管部門初審→送市地名辦公室審核→按不同審批權限上報審批。? 承諾時限：住宅小區、公開銷售建筑物類地名在10個工作日內。

B.規劃設計初步階段

1、設計前期工作

? 明確產品設計思路，根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 ? 設計院、勘測單位、面積測繪單位的初步選擇，了解各家單位的規模，收費標準，業界評價等因素，已備公司選擇

2、設計單位流程

? 確定建筑設計院

? 制定各項設計任務指標，建筑、水暖、電、景觀等 ? 在設計院協助下確定彩色總平、立面等圖稿送規劃預審 ? 完成建筑總平、立面圖紙的初步設計文本

? 方案評審確定，修改并通過確定正式方案，達到全委會通過要求 ?

3、勘測單位流程

? 選擇勘測單位，參選本地區具有勘測資質及業務能力的勘測單位，完成現場地形勘測 ? 取得地質勘測報告

4、面積測繪流程

? 選擇面積測繪公司，簽訂面積測繪合同

? 根據規劃設計條件，核實初步設計文本各項經濟指標

? 在修改方案確認后，完成正式方案面積測繪、日照分析、層高指標、停車位數量、綠地率指標及經濟技術指標復核

規劃設計出圖階段

在設計院協助下完成各分項專業的出圖工作，并提供相印設計書

1、人防流程

根據初步設計文本，確定人防指標；取得施工圖后報人防審核

2、審圖流程

嘉興地區先報窗口，提交全套施工圖，后確認審圖單位選擇，簽訂審圖合同；取得審圖報告

3、防雷流程

根據各地防雷要求，提供防雷有關圖紙，全套電施圖、部分建施圖、結施圖，總平面圖一份

4、消防備案流程 在規劃設計階段，還需注意一下問題： 1、2、防雷裝置審核及檢測服務，費用繳納

提交防雷報審所需圖紙，根據防雷中心對圖紙的審核，向防雷檢測中心繳納評估費用 人防面積確認及費用繳納

3、施工準備階段

該階段是辦理項目實際開工前的各項工作，包括三通一平、規劃許可證等辦理 三通一平

1、臨水辦理流程

? 前往當地自來水營業廳辦理基建用水申請，填寫相應申請表單 ? 完成節水辦節水流程 ? 簽訂基建用水安裝合同 ? 繳納基建用水安裝押金

2、臨電辦理流程

? 向當地用電部門申請臨時電申請，由項目部確認項目建設所需用電容量

? 填寫各項用電表單，提交需公司出具的各項材料，如立項批文、營業執照、法人代表，經辦人身份證復印件、授權委托書、項目示意圖等 ? 由供電部門出具高壓供電方案

? 委托電力設計公司設計，提供高壓供電方案、營業執照、設計委托書等 ? 完成設計后，委托電力安裝公司進行施工安裝

3、道路開口辦理流程

? 向市政、園林主管部門提出道路開口申請，提交道路開口請示及相關道口苗木移除說明 ? 向主管部門提供示意圖、立項、規劃許可證等材料 ? 繳納道路開口補償費（包括苗木移除）4、5、取得規劃許可證的同時逐步落實綜合管網的設計確認工作1、2、3、委托自來水接入的設計工作 委托燃氣接入的設計工作

委托弱電（三網、電視）的接入設計委托工作 臨時設施搭建手續 排污手續 規劃許可證辦理

? 建設項目有效批文＊

? 土地權屬證明（國有土地使用證和土地出讓合同）＊ ? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖2套（要求審圖）＊ ? 規劃設計條件＊ ? 建設項目有效批文＊

? 國有土地使用證（附有坐標土地界址圖）＊

? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖3套（要求蓋審圖章并提供包含對規劃條件審查意見的審圖報告）及圖紙電子版光盤＊ ? 規劃條件＊

? 相關規費證明（人防＊、白蟻＊）

? 房產開發項目提供戶型明細表（表格由設計單位自行制作）? 建筑面積申報表＊ ? 建筑密度和綠地率計算圖

? 建筑高度超過80米的建筑提供地震安全性評價報告 ? 民用建筑提供節能評估報告 ?

在完成規劃許可證之前還需注意一下問題：

1、2、人防繳費 白蟻防治 根據項目實際需要，繳納人防異地建設費用

與當地白蟻防治中心取得聯系，簽訂白蟻防治協議，繳納白蟻防治費；在此過程分鐘向白蟻防治中心提交總平圖3、4、教育附加費繳納 地震安全性評估

根據項目實際需要，如有房屋建筑高度超過80米的，向嘉興市地震評估中心提交地震安全性評估申請；簽訂委托協議，繳納地震安全評估費用，取得評估報告

5、建筑節能評估

6、建筑工程消防設計審核

在辦理消防設計報審過程中又可以分為土建消防報審、裝修消防報審 ? 土建審核申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照和組織機構代碼證（加蓋單位公章）、設計單位營業執照、資質證書及組織機構代碼證（加蓋設計單位公章）?

3、消防設計文件

?

4、工程規劃許可證、建筑紅線圖、建筑規模一覽表 ?

5、立項批文

?

6、委托書 委托人及受委托人的身份證復印件（加蓋單位公章）?

7、工藝流程圖（加蓋單位公章）備注：工業建筑需要提供

?

8、圖紙全套，無鋼結構的可以不用提供結構圖。新圖每張上都要有工程編號。? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、土建、水、電、暖等設計人員）

? 3.審圖單位的營業執照、資質證書和組織機構代碼證以及法人身份證復印件

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

審核裝修申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照、組織機構代碼證，設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證

?

3、消防設計文件（包括樓梯疏散寬度計算數）

?

4、原建筑驗收意見書（1998年9月前需房產證、鎮政府以上證明）?

5、租賃合同、房產證復印件

?

6、原建筑總平面圖、原建筑每層的平面圖紙、原建筑水泵、水池圖，新裝修圖、水電圖一套。

?

7、授權委托書（包括委托人和受委托人復印件）? 新裝修圖每張上都要有工程編號。

? 裝修項目應核對原建筑合法性、提供原建筑總平面圖、土建施工圖紙（尤其是多個建筑時），室內裝修對原建筑設施不改動時，應提供原建筑設施圖紙資料，并在設計說明中說明、表述清晰。裝修說明中應當載明裝修的范圍、層數、面積等情況，采用何種裝修材料、用在何部位、其燃燒性能等情況，以及原建筑性質。

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、裝飾、水、電、暖等設計人員）

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

現場工程防線

? 向測繪單位提供放線所需材料，包括規劃許可證、規劃確認的施工圖總平圖 ? 測繪單位放線、定線；出放線報告；

? 施工單位做好放線界樁的保護，移交放線報告復印件給項目部及施工單位

施工許可證辦理

施工許可證受理過程又分為施工許可證辦理和質監登記 ? 施工許可證申請表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招標備案通知書

? 監理單位中標通知書（政府投資項目），監理直接發包項目監理企業IC卡 ? 施工合同（含分包合同）? 監理合同 ? 廉潔協議

? 全套施工圖（含審圖章）? 設計文件審查報告 ? 勞動開工管理登記表 ? 欠薪保證金存款證明

? 銀行資金證明（政府投資項目及房地產項目），合同價50%（一年內）或合同價30%（一年外），有效期為領證前2周內 ? 外地施工企業計劃生育證明 ? 外來施工企業進嘉備案表

? 建設工程消防審核意見書或消防審核受理意見書

? 直接發包的項目：施工企業安全生產許可證及項目經理（建造師）資格證書復印件蓋公章； ? 公開招標項目：施工單位（含分包單位）企業資質證書（副本）、營業執照（副本）、安全生產許可證、三類人員安全上崗證、項目經理（建造師）資格證書及工作手冊復印件蓋企業公章

? 施工單位工會組建情況登記表

? 秀洲區施工許可證項目情況報備單2份 ? 農民工工資支付專用帳戶銀行證明 ? 欠薪保證金2%（30萬封頂）市欠薪 ? 質監登記

? 《秀洲區房屋建筑工程質量監督登記表》 ? 建設單位營業執照副本復印件蓋公章、企業開發資質副本復印件蓋公章（房產開發項目）? 工程勘察報告（民用建筑含氡濃度檢測報告）? 施工圖設計文件（與施工證提供的為同一套）? 施工圖文件審查意見（含建筑節能專項審查意見）? 統一受理表 ? 節能審查意見

? 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同價在50萬以上的施工合同、施工分包合同需進行網上備案）

? 工程監理合同副本。（工程總投資額300萬以上的監理合同需進行網上備案）? 勘察單位情況登記表 ? 設計單位情況登記表 ? 施工單位情況登記表 ? 監理單位情況登記表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招投標備案通知書

? 監理單位中標通知書（專指政府投資項目，工程監理費在20萬以上的應公開招標、20萬以下的由鄉、鎮、街道出具中標通知書）? 施工組織設計 ? 監理規劃

在辦理施工許可證前需提前完成以下工作1、2、施工單位、監理單位的確認及合同簽訂；取得施工許可證辦理所需合同及中標通知書 土壤氡濃度的檢測

在嘉興市范圍內選擇符合要求的檢測機構，確定檢測費用，簽訂檢測協議；提交檢測所需圖紙；繳納檢測費，取得土壤氡濃度檢測報告

3、勘察、設計、監理、施工單位的情況登記表

四家合作單位在選擇時，注意是否是嘉興本地企業，如不是，做好進嘉備案；準備各家單位營業執照、資質證書4、5、外地企業進嘉備案登記，由外地企業自行辦理 公司財務協助提供資金證明，30%項目工程總額

D、項目施工階段

該階段前期報建工作相對稍微減少，做好相關協助及聯系工作1、2、3、4、5、施工放線，建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置

規劃驗線，監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 樁基施工及樁基檢測 永久項目入口的申報工作 墻改及散裝水泥退費工作

施工單位提供墻改、散裝水泥的相關發票，提供銷售商提供的相關產品認定書；開發商在準備退費時準備之前預繳的墻改及散裝水泥費用發票復印件；由公司成本核算部提供項目核算確認單

E、項目銷售階段

項目銷售階段作為前期部門要做好房產預售證的辦理工作 房屋面積預測備案

? 該項目建筑圖藍圖1套（包括相關設計變更聯系單）? 建設立項的批復（立項備案表）

? 《建設用地規劃許可證》、用地紅線圖、規劃設計條件；

? 《建設工程規劃許可證》（正本）、建筑紅線圖、建設規模一覽表； ? 《國有土地使用證》（需在有效期內）、宗地圖 ? 《建筑工程施工許可證》 ? 人防、或異地建設證明 ? 小區配套用房配置聯系單

? ‘嘉興市地名委員會辦公室’蓋公章的標準地名批復 ? 公用部位設計說明 ? 測繪成果驗收單 ? 《測繪合同》

? 房管部門要求的其他資料

預售許可證辦理

? 商品房預售方案（申報材料同時提供電子版）； ? 商品房預售資金監管協議書（工程預算清冊）； ? 監管銀行預發放的資金賬戶帳號； ? 監管項目的工程形象進度表； ? 監管項目各階段的資金使用計劃

? 商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認單； ? 公司資質證書，營業執照； ? 發改局立項批文；

? 國有土地使用權證書（原件校驗）和土地使用權出讓合同；

? 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（建設工程建筑面積規劃申請表、面積申報明細單、規劃設計條件）；

? 建設工程施工許可證（工程進度計劃）； ? 建設工程施工合同；

? 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金（除地價款外）達到工程建設總投資的25%以上（基礎驗收單、現場照片）； ? 小區命名、幢號及門牌號已經核準；

? 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）；

? 小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）? 新建房屋白蟻預防工程合同書；

? 經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）； ? 經批準的總平面圖、建筑施工圖；（提供規劃審核圖）

? 注：以上提供復印件的材料須加蓋公章；整套資料須編注目錄和頁碼。?

在房產預售過程中因提前做好一下事項1、2、3、4、5、由銷售部確認預售方案

工程部提供工程形象進度表，基礎驗收單及現場照片

商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）

小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）

協同設計部門確定物業用房面積，所處位置等；確定前期物業合作單位，簽訂物業合作合同；繳納物業管理押金

6、經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）立項批準書（復印件1份）土地使用證（復印件1份）

規劃用地紅線圖、規劃設計條件（復印件1份）

經規劃部門批準的項目總平面圖（復印件1份，原件核對）綠化設計單位營業執照、設計資質證書（復印件1份）經園林專家論證過的綠地設計方案（原件4份，CAD電子圖1份）方案評審意見或會議紀要（復印件1份）

7、小區命名、幢號及門牌號核準

向地名辦申請建設項目地名及門牌號的辦理，提供房屋平面分割圖，確定房屋相關編號

根據項目實際情況，在項目進展過程中辦理各分項施工

1、園林綠化施工

? 填寫《園林綠化工程施工備案表》（一式三份）

? 建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件1份，加蓋公章）? 中標通知書（復印件1份，加蓋公章）? 施工合同（復印件1份，加蓋公章）? 設計合同（復印件1份，加蓋公章）? 監理合同（復印件1份，加蓋公章）? 施工圖紙（原件1套）

? 項目主管資格證書及工作手冊（復印件1份，加蓋公章）? 施工單位營業執照、資質證書（復印件1份，加蓋公章）? 監理單位營業執照 資質證書（復印件1份，加蓋公章）?平湖市園林行業綜合目標管理責任書 ? 施工圖審查紀要

? 監理單位項目安全監理實施細則（復印件1份，加蓋公章）? 開工報告 ? 其他相關資料

2、市政施工

? 建設工程施工許可申請表（一式二份）? 建設工程規劃許可證 ? 施工場地是否具備施工條件

? 中標通知書及施工合同、施工圖紙及施工圖設計會審經要等技術資料，施工企業營業執照、資質證書復印件，已登記該項目的項目經理手冊 ? 建設工程委托監理合同，監理單位營業執照和資質證書

? 達到規范要求的施工組織設計，并按規定辦理了工程質量監督、安全備案手續 ? 資金保函

3、幕墻施工

4、裝修施工

5、正式用水

6、正式用電

7、智能化施工

8、毛坯房竣工驗收備案

9、成品房驗收備案

F、竣工入住階段

項目竣工階段，涉及到各項驗收工作，有綜合的也有單項的；如水、電暖、消防、燃氣、弱電、人防、景觀等；竣工規劃驗收、單體驗收、復合驗收、綜合驗收；具體工作如下：

1、規劃驗收

? 《建設工程規劃許可證》（副本）原件和規劃總平面圖； ? 建設工程測量放樣單； ? 建設工程規劃設計條件； ? 1：500竣工測量地形圖； ? 房屋建筑工程竣工驗收備案表； ? 綠化驗收合格證明；

? 建設工程竣工圖（平、立、剖）、包括經批準變更的圖件及擴初批復、會議紀要； ? 建設工程竣工檔案質量認定書； ? 建設工程消防部門驗收意見書；

? 房產測繪成果報告（即標準的商品房面積清單）。? 工程竣工驗收人防辦證明。? 配套設施建設情況說明書；

? 規劃管理部門要求提供的其它有關資料； 在辦理規劃驗收時，因提前辦理如下重要事項：

1、建設工程測量放樣

2、專項驗收：

雨污水驗收；正式通電驗收；正式水驗收；燃氣驗收 通信驗收；人防驗收；環保驗收；有線電視驗收 電梯驗收；智能化驗收

綠化驗收

? 填寫《平湖市園林綠化工程竣工備案表審批表》（一式叁份）（相關內容填寫）? 工程施工備案號

? 規劃批準項目總平面圖（復印件1份，原件核對）? 規劃設計條件或規劃選址意見書（復印件1份）? 1:500園林綠化竣工測繪報告（附CAD電子圖光盤）? 園林綠化設計單位資質證書（復印件1份）? 園林綠化勘查單位資質證書（復印件1份 ? 施工單位的工程竣工報告

? 測繪單位資質證書及測繪人員資質證書（復印件1份）? 監理單位的工程質量評估報告 ? 建設單位的工程竣工驗收報告 ? 工程竣工相關驗收資料

? 施工單位簽署的工程質量保修書（主要反映整改情況及養護措施）? 竣工圖紙一套（包括設計變更聯系單）? 竣工驗收意見表或會議紀要 ? 勘察 設計單位的工程質量檢查報告

市政驗收

? 發改部門立項批文（復印件）? 規劃許可證及其它規劃批復文件 ? 竣工圖: ⑴、市政工程竣工圖

⑵、綜合管線竣工圖（供水、供電、燃氣、供熱、排水、通訊、廣電、人防等）

? 質量合格文件（復印件）: ⑴、供水、污水部門驗收文書 ⑵、供電部門驗收文書 ⑶、燃氣工程驗收合格文書 ⑷、道路工程質量監督報告 ⑸、相關弱電部門驗收文書 ⑹、其它部門驗收文書 ? 相關單位簽署的工程質量保修書 ? 管道燃氣通氣協議

市政驗收根據各地不同，提供材料不同，做好各項準備工作

建設工程竣工檔案歸檔工作

該項工作的落實，需要前期、監理、施工單位、項目部等多部門配合，協同完成資料的準備遞交工作

項目消防驗收

?

1、建設工程消防驗收申報表

?

2、工程竣工驗收報告和有關消防設施的工程竣工圖紙（含總平面建筑圖、給排水總圖，各建筑單體圖紙按照目錄順序依次疊放整齊）

?

3、消防產品質量合格證明文件（各類消防產品三證要求裝訂一起、產品安裝確認報告、產品身份信息證明）

?

4、具有防火性能要求的建筑構件、建筑材料、裝修材料符合國家標準或者行業標準的證明文件、出廠合格證（見證取樣檢驗報告）?

5、鋼結構建筑需提供鋼結構涂料檢測報告

?

6、民用建筑提供保溫材料燃燒性能檢驗報告、產品合格證

?

7、施工（含土建、消防、裝修）、工程監理、檢測單位的工商營業執照和資質證書及組織機構代碼證

?

8、建設單位的工商營業執照、組織機構代碼證合法身份證明文件 ?

9、消防設施調試報告、隱蔽工程驗收記錄 ?

10、消防設施檢測合格證明文件 ?

11、審核合格意見書

?

12、委托書（委托人及受委托人的身份證復印件并加蓋單位公章）

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章。一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.施工（含土建、消防、裝修）、工程監理的合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證、資質證明文件）和相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（相關執業人員指消防竣工驗收報告中相關簽字人員）；

? 3.消防技術服務機構的合法身份證明和資質等級證明文件、相關執業人員身份證復印件；消防設施檢測合格證明文件。? 4.工程竣工驗收報告

? 以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

人防驗收

由人防部門根據人防驗收規范，組織驗收工作；確認好驗收時間

單體竣工驗收備案資料

? 竣工驗收備案表 ? 質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量評估報告 ? 工程竣工報告

? 施工圖審查意見書（包含各專業工程）? 中標通知書

? 施工許可證（包括各專業工程）? 工程施工承包合同（各分包合同）? 竣工驗收原始文件 ? 工程質量保修書

? 商品住宅質量保修書、使用說明書 ? 功能性試驗、檢測資料 ? 規劃許可證

? 單位工程消防驗收意見書 ? 環保認可文件 ? 城建檔案認可文件 ? 工程款按合同支付證明

在做單體驗收時需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防驗收

市政工程竣工驗收資料

? 工程竣工驗收備案表 ? 工程施工許可證

? 相關部門認可文件（規劃、消防）? 施工圖設計文件審查意見 ? 工程竣工報告

? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量缺陷處理備忘錄 ? 單位工程竣工驗收原始文件 ? 各階段質量驗收紀要 ? 檔案館驗收合格通知單 ? 工程質量保修書 ? 工程竣工圖 ? 其他相關資

土地重次登記

? 項目竣工后委托?嘉興市秀洲區土地勘測信息中心?勘測項目土地，主要勘測內容為： ? 根據國有土地使用權證的宗地圖和建設用地規劃紅線圖的坐標，勘測并復核竣工的項目的實際建設內容（如建筑單體、圍墻、河駁岸等）有沒有超出用地紅線的范圍，超出需協商或整改，未超出即合格。

? 勘測項目外輪廓坐標，用于計算每幢樓的占地面積。? 如項目分標段的，勘察項目各自的用地面積。

? 根據經房管處實測備案后的《房屋建筑面積實測測繪報告》中940戶住宅的產權號及建筑面積的數值、按比例分攤相應幢號的占地面積。分攤后每戶土地面積即為該產權號的土地證的面積。

? 國有土地使用權證原件及土地面積分攤表等資料提交秀洲區國土局，國土局受理后給于?土地重次登記聯系單?。（?土地重次登記聯系單?復印件為綜合驗收的備案資料之一。）? 國土局規定的工作日后，用?土地重次登記聯系單?原件取得住宅的土地分割憑證（用于小業主辦理土地證）

室內空氣水質檢測

建筑工程復合驗收備案資料

發改局

? 建設局建筑面積核定 ? 發改局立項批復 ? 項目初步設計批復 ? 國土局土地合同 ? 土地證 ? 用地許可證

? 建筑工程規劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 環保局批復 規劃局

? 用地許可證及紅線圖 ? 工程規劃許可證及紅線圖 ? 規劃設計條件

? 土地出讓合同及土地證 ? 市政公用工程竣工驗收備案表 ? 經房管處備案房屋面積實測報告 ? 1:500竣工車輛地形圖 環保局

? 環評審核批復 ? 項目雨污水分流圖

? 項目建筑噪聲排污費繳納憑證復印件 ? 污水入網金繳納憑證復印件 國土局

? 土地出讓合同用 ? 土地證復印件 ? 規劃確認書

? 土地出讓金發票復印件 ? 竣工備案表

? 建筑工程施工許可證 ? 建筑工程規劃許可證及紅線圖 ? 宗地測繪圖

為順利完成復核驗收工作，需提前完成以下工作：

提前準備相關繳納憑證的復印件或者在辦理過程中預先留底，做好建檔工作

綜合驗收

? 綜合驗收備案申請表 ? 項目建設總結、前期物業總結 ? 項目立項批文 ? 建設用地、工程規劃許可證、施工許可證 ? 土地重次登記聯系單 ? 規劃驗收確認

? 房屋建筑工程竣工驗收備案表 ? 檔案館資料收訖證明 ? 施工合同、中標通知書 ? 建筑工程消防驗收意見書

? 單項單位工程（電信、供水、電、有線電視、燃氣、郵政、綠化等）竣工驗收書 ? 環衛化糞池驗收通知書或環評預驗收 ? 新裝電梯準用證

? 人防工程竣工驗收合格證明

? 公共安全技術防范工程設施使用證書（智能化）? 地名、項目名稱、門牌號批復 ? 物業中標通知書 ? 前期物業管理服務合同

? 物業承接驗收紀要（含向物業移交資料）? 物業管理用房配置聯系單

? 建設單位與物業單位物業保修期限、保修范圍、責任協議書 ? 業主臨時公約 ? 質量保證書 ? 使用說明書

? 開發企業營業執照、資質證書

? 維修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米 ? 保修金 總造價的2%（8年后可退還）? 交易費 6元/每平方米 ? 登記費 550元每套

G、售后及移交

在完成了各項驗收工作后，開始著手準備：產權登記（大產證辦理和小產證代辦）及物業移交

1、土地分割憑證辦理

? 《土地使用權登記申請表》

? 土地登記申請人身份證明材料（復印件）

? 企業單位指企業法人營業執照、組織機構代碼證、法人身份證

? 建設用地規劃許可證及紅線圖、建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件）? 地名管理部門確認的土地座落名稱證明（原件）

? 各幢房屋建筑工程竣工驗收備案表（復印件）（必須帶原件備查）? 建設項目竣工平面圖（原件）? 土地勘測報告（原件）? 復核驗收表（原件）

? 原國有土地使用證（原件），如果存在延期，需提供補充協議原件

? 單位申請的需填寫《土地登記法人代表身份證明書》和《土地委托登記書》（受委托人身份證復印件）? 地籍調查資料

? 如已辦理房地產抵押登記的提供銀行同意變更意見（原件）

? 屬經營性用地的需要提供浙江省建設工程規劃核實確認書（一正兩附）（復印件）? 其他相關證明材料2、3、4、初始登記 產權證辦理

客戶土地證辦理

第二篇：房產手續開發流程及細則

項目前期手續：

一、項目立項：

1、有資質的中介機構編制的項目申請報告（膠印、一式三份）

2、公司正式請示文件

3、項目建設地點在縣、區或開發區的需要有縣級發改部門或經發部門的初審意見

4、企業營業執照副本

5、資本金證明（項目資本金比例30%）

6、環保部門的環境影響評價批準文件

7、土地部門的用地預審文件

8、規劃部門的規劃預審意見（選址意見書或土地出讓合同）9，房地產開發資質證書（復印件）

10、節能評估報告書（相關部門的審查意見）、表（一份）或節能評估等級表（兩份）(詳見《國家發改委令[2010]年第六號》);

11、市水利局水資源論證審查意見 12市發改委招投標方案核準意見

13、根據有關法律法規應提交的其他文件

二、土地證：

1、土地登記申請書;

2、單位法人證明、法定代表人證明或者個人身份證明及戶籍證明；

3、土地權屬來源文件復印件；

4、地上建筑物及其他附屬物的合法產權證明；

5、委托人代理申請登記的,應當同時提交土地登記委托書和委托代理人的身份證明;

6、地籍調查表及宗地圖；

7、建設用地規劃許可證及其附圖復印件；

8、相關稅費的繳納或完稅證明；

9、法律、法規、規章規定需要提交的其他文件資料。

三、用地規劃：

1、建設單位或個人申請；

2、申請人、經辦人身份證明及法人授權委托書；

3、建設用地規劃許可證申報表；

4、建設項目有效計劃批準文件；

5、已審批的總平面規劃或修建性詳細規劃成果兩套；

6、用地現狀地形圖；

7、土地權屬證明文件及地籍圖；（帶四至坐標）

8、屬房地產開發的，提供開發公司資質文件；

9、加油、加氣站等特殊經營行業，提供經營許可證。

四、工程規劃：

1、工程設計要求：

（1）建設工程規劃設計方案申報表；（市行政審批中心規劃窗口索取或東營規劃信息網規劃窗口下載）

（2）建設項目有效計劃批準文件；（核原件、收復印件）（3）申請人、經辦人身份證明及法人授權委托書；（原件）

（4）土地使用證；（核原件、收復印件）

（5）用地規劃條件及附圖、建設工程規劃設計要求；（核原件、收復印件）

（6）用地區位圖（工業項目須提供）；

（7）已經批準的總平面圖或建設用地規劃許可證附圖；（核原件、收復印件）

（8）建設工程設計方案三套，包括下列資料、圖紙：

設計說明書；節能設計專篇；規劃總平面；豎向設計及管線綜合；建筑透視圖及各個方向正立面圖（公共建筑應附消防設計專篇和無障礙設計專篇；商業建筑應設計廣告位的位置及尺寸；住宅建筑應標明太陽能、空調機位置；所有建筑須注明外裝飾材料、色彩；沿城市主次干道的公共建筑應附亮化方案）；擬建建筑物各層平面圖；擬建建筑物的主要剖面圖；群體建筑應提供鳥瞰圖。圖紙須按A3或A4圖幅折疊裝訂，加蓋設計單位資質證章和建筑師印章并提供電子文檔光盤。

2、工程規劃許可證：

（1）建設單位或個人申請；（A4紙打印，單位蓋章、個人按手印）（2）建設工程規劃許可證申報表；（市行政審批中心規劃窗口索取或東營規劃信息網規劃窗口下載）

（3）申請人、經辦人身份證明及法人授權委托書；（原件）(4)建設項目有效計劃批準文件；（核原件、收復印件）(5)土地使用證；（核原件、收復印件）

(6)建設用地規劃許可證及附圖；（核原件、收復印件）

(7)建筑施工圖三套，須按A3或A4圖幅折疊裝訂。（含建設項目總圖施工圖，要標明地界、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設計、管線綜合、綠化及做法施工圖，加蓋設計單位資質證章和建筑師印章并提供電子文檔光盤）

五、房地產開發經營權證：

1、山東省房地產開發項目申請審批書（一式兩份）；

2、企業營業執照副本（原件，復印件一份）；

3、企業資質證書副本（原件，復印件一份）；

4、被確定為項目開發者的證明材料（建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證）（原件，復印件一份）；

5、房地產項目開發合同書（原件，復印件一份）；

6、房地產開發管理費交納憑證（原件，復印件一份）；

六、施工許可證：

1、建筑工程施工許可申請表（下載網址：www.tmdps.cn）（一式兩份）；

2、土地使用權證（原件，復印件一份）；

3、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（原件，復印件一份）；

4、房屋及建筑物拆遷證明（原件，復印件一份）；

5、建設工程施工合同或中標通知書（原件，復印件一份）；

6、施工圖設計審查備案證明（原件，復印件一份）；

7、消防設計審查證明（原件，復印件一份）；

8、防雷工程設計審查證明（原件）；

9、工程質量監督手續（原件，復印件一份）；

10、施工安全監督備案資料（原件，復印件一份）；

11、建設資金落實情況證明（原件）；

12、建設工程委托監理合同備案證明（原件）；

13、建設工程檔案移交合同證明（原件）；

14、人防許可證明（原件）；

15、配套費、墻改基金、建筑企業養老保障金繳納證明（原件）；

16、建設單位無拖欠工程款及已繳納農民工工資保證金證明（原件）。

17、房地產開發經營權證（原件，復印件一份）；

18、房地產開發企業資質證書（原件，復印件一份）。

后期手續

預售許可證

（一）商品房預售許可申請表（原件）；

（二）開發企業的《營業執照》（原件，復印件一份）；

（三）開發企業資質證書（原件，復印件一份）；

（四）開發企業授權委托書和經辦人身份證（原件，復印件一份）；

（五）土地使用權證書（原件，復印件一份）；

（六）建設工程規劃許可證（原件，復印件一份）；

（七）建筑工程施工許可證（原件，復印件一份）；

（八）房地產開發經營權證（原件，復印件一份）；

（九）監理公司對工程建設進度的證明（原件）；

（十）業主臨時公約及前期物業服務合同（原件，復印件一份）；

（十一）商品房預售方案（原件）；

（十二）商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖（原件）；

（十三）預測繪報告（原件）；

（十四）樓盤表審核證明（原件）；

（十五）預售資金監管協議（原件）；

（十六）公安部門出具的門牌樓號證明（原件）；（十七）住房專項維修資金代收協議。

（十八）土地或在建工程已經設置抵押的，還應當提交抵押權人簽署的同意預售證明。（原件）；

（十九）暫定資質房地產開發企業的，還應當提供質量責任承擔

主體提供的擔保函、法人資格及賠償能力證明（原件，復印件）。預售備案

（一）網上簽約的全部合同（原件），留存副本；

（二）購房人的身份證明（復印件一份）。竣工驗收

1、單體竣工驗收

2、消防驗收

3、氣象驗收

4、環保驗收

5、規劃驗收

6、節能、墻改驗收

7、設備安監

8、質監部門綜合驗收

9、檔案移交

10、辦理竣工備案 初始登記

1、房屋所有權初始登記申請書（原件）；

2、申請人（含共有人）身份證明（驗原件收復印件）；

（1）自然人的，提交有效身份證明；已婚的提供夫妻雙方身份證明、結婚證或戶口薄；未婚、離異、喪偶的提供相關證件；

（2）申請人為法人的提交營業執照、組織機構代碼證和法定代表人有效身份證明；

（3）申請人委托他人代理登記申請的，應出具授權委托書。委托書應載明委托事項、登記房屋坐落和委托權利范圍、委托期限。申請人為自然人的，代理人應當向登記機構提交公證的當事人的授權委托書和身份證明。申請人為法人或其他組織的，提交由法定代表人簽署并加蓋申請單位公章的授權委托書；

3、國有土地使用權證（驗原件收復印件）；

4、建設用地規劃許可證（驗原件收復印件）；

5、建設工程規劃許可證（驗原件收復印件）；

6、建筑工程施工許可證（驗原件收復印件）；

7、工程竣工驗收資料（含建設工程規劃驗收合格證、建設工程竣工驗收備案表）（驗原件收復印件）；

8、山東省建設工程檔案合格證（驗原件收復印件）；

9、公安部門出具的房屋坐落門牌號證明（原件）；

10、測繪部門出具的測繪報告及房屋平面圖（原件）；

11、申請人為房地產開發企業的，還應提交商品房預售許可證（原件）、開發資質證書、房地產開發經營權證（驗原件收復印件）；

12、登記部門認為必要的其他材料。房產轉移登記

1、房屋轉移登記申請書（原件）；

兩人和兩人以上共有房屋的登記，應當由共有人共同申請。夫妻在婚姻關系存續期間登記的房屋，屬于夫妻共有房屋（登記另有約定的除外）。

2、申請人（含共有人）身份證明（驗原件收復印件）；（1）自然人的，提交有效身份證明；已婚的提供夫妻雙方身份證明、結婚證或戶口薄；未婚、離異、喪偶的提供相關證件；

（2）申請人為法人的提交營業執照、組織機構代碼證和法定代表人有效身份證明；

（3）申請人委托他人代理登記申請的，應出具授權委托書。委托書應載明委托事項、登記房屋坐落和委托權利范圍、委托期限。申請人為自然人的，代理人應當向登記機構提交公證的當事人的授權委托書和身份證明。申請人為法人或其他組織的，提交由法定代表人或負責人簽署并加蓋申請單位公章的授權委托書；

（4）申請人為未成年人的，應提交監護人的身份證明和監護關系證明(出生證或與父母在一起的戶口本)，被監護人的戶口本或戶籍證明。（無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房屋登記參照本條規定）。

3、房屋所有權證（首次提供的收原件）；

4、國有土地使用權證（首次提供的驗原件收復印件）；

5、商品房買賣合同（原件）；

6、不動產銷售專用發票（驗原件收復印件）；

7、稅務部門出具的完稅證明（原件）；

8、測繪部門出具的房屋平面圖（原件）；

9、公安部門出具的房屋坐落門牌號碼證明（原件）；

10、屬按揭購房的，還需要提供房屋抵押權登記申請書（原件）；借款合同、抵押合同（原件）；貸款銀行授權委托書（原件）及受托人身份證明（驗原件收復印件）；

11、登記部門認為必要的其他材料。土地分割

1、申請書

2、股東決議

3、法人身份證明書及法人身份證復印件

4、共用協議

5、宗地圖、契稅發票及土地增值稅（營業稅）完稅證明

6、土地轉讓協議

7、受托人委托書及身份證復印件

8、營業執照、組織機構代碼、資質證書等資料

9、房產證原件、復印件，土地總證復印件

第三篇：房產開發合作協議書

合作協議書

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

甲乙雙方經過友好協商，在互惠互利的基礎上，就甲方位于石家莊市橋西區自強路開發項目達成如下協議。

一、項目概況

雙方對甲方所屬位于*****市橋西區土地進行合作開發建設商業樓。該地塊位于，占地面積共計m2，約合畝。

二、合作方式

1、甲方提供土地，現有地塊上附著物拆遷，并負責該項目地塊土地開發手續的取得。

2、乙方負責項目的開發、設計和建設。

3、項目建成后，甲乙雙方按照總建筑面積進行立體劃分分成，分成比例為：。總建筑面積預計共m2（最終以市規劃局審批為準）。甲方應分成m2，其中商業分得m2，地下車位分得m2；乙方應分成m2，其中商業分得m2，地下車位分得m2。

三、雙方權利義務

（一）甲方

1、負責項目用地的取得，使項目用地符合開發手續及條件并承擔此過程中涉及到的一切費用。

2、派專人配合協助乙方辦理項目前期水、電、自來水開口及增容、消防、人防、環保等項目建設手續。

3、以甲方名義進行項目立項、工程報建及招標，由甲方負責實施，乙方配合。

4、負責提供辦理項目房屋及全部設施確權手續的相關證件、資料，由乙方辦理，甲方配合。

5、負責與政府相關部門的溝通和前期手續的辦理，乙方配合。

6、自行支付分得房產維修基金、有線電視開口、電話、寬帶開口、可視電話、物業等方面的費用。

（二）乙方

1、負責對甲方拆遷的原有地塊附著物補償資金。

2、負責提供本項目開發建設資金，負責組織實施規劃設計、建筑設計、建筑施工管理及其它相關配套設施的建設。

3、負責項目整個實施過程的組織管理工作。

4、負責與政府相關部門的溝通和前期手續的辦理，并承擔發生的相關費用（不含土地手續辦理發生費用）。

4、本協議簽訂生效之日起向甲方交誠意金金人民幣萬元整，項目開工建設完畢后，該定金用于沖抵分成資產。

四、違約責任

1、如因甲方原因，該項目土地開發手續不具備，乙方不能實施開發，則屬甲方違約，甲方退還定金，并按照乙方實際損失向乙方支付違約金。

2、甲方項目土地開發手續具備，且乙方可以實施開發，如因乙方原因導致項目未能開發，則交納甲方的定金不退。

五、爭議的解決：

發生爭議，雙方協商解決，協商不成可向項目所在地人民法院提出訴訟。

六、其他

1、本協議未盡事宜雙方協商解決，并以補充協議方式確定。

2、本協議雙方簽字蓋章后生效。

3、本協議一式四份，雙方各執二份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：

2011年月日2011年3日月

第四篇：房產開發經驗資料（范文模版）

步驟：

第一步 房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編

制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

《房地產開發流程》編輯推薦：法律實務——解讀、分析房地產開發全流程的法律服務，涵蓋了房地產開發公司設立、房地產開發企業資質管理、房地產開發選址定點到建設工程竣工驗收與備案、商品房預售與初始登記、房地產開發項目的物業管理等各個環節、各個階段。

格式文書——收錄、囊括房地產開發各個階段所需要的申請書、審批表、資質審查表等各種表格、文書，力求為律師同行提供最快捷的查詢渠道，使得《房地產開發流程》成為中國建筑房地產業最權威的工具書、實務書。

法律政策——總結、收集多達400個房地產開發相關的法律、行政法規、部委規章和其他規范性文件，傾情貢獻最翔實、全面的辦案法律、法規、政策文件。

典型案例——薈萃、挑選作者從事房地產業多年以來所代理的重大、權威、典型的真實案例，以實例的形式對具體法律實務進行驗證與剖析，使得實務與案例并舉，深入淺出地為讀者詮釋房地產開發全部流程。

追問

更詳細的，落實到一步步的

回答者： 凇寶erc | 一級 | 2011-5-11 15:36

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。

立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人

不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項審查 這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。

現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時

候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打

樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

第五篇：房產開發公司內部管理制度

房地產公司內部管理制度

為加強公司的規范化管理，完善各項工作制度，促進公司發展壯大，提高經濟效益，根據國家有關法律、法規及公司章程的規定，制定本公司管理制度。

一、公司全體員工必須遵守公司章程，遵守公司的各項規章制度和決定。

二、公司提倡樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門、個人做有損公司利益、形象、聲譽和破壞公司發展的事情。

三、公司通過發揮全體員工的積極性、創造性和提高全體員工的技術、管理、經營水平，不斷完善公司的經營、管理體系，實行多種形式的責任制，不斷壯大公司實力和提高經濟效益。

四、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識，為員工提供學習、深造的條件和機會，努力提高員工的整體素質和水平，造就一支思想新、作風硬、業務強、技術精的員工隊伍。

五、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理，鼓勵員工發揮才智，提出合理化建議。

六、公司實行“崗薪制”的分配制度，為員工提供收入和福利保證。公司推行崗位責任制，實行考勤、考核制度，評先樹優，對做出貢獻者予以表彰獎勵。

七、公司提倡求實務新的工作作風，提高工作效率；提倡勤儉節約，反對鋪張浪費；倡導員工團結互助，同舟共濟，發揚集體合作和集體創造精神，增強團體的凝聚力和向心力。

八、員工必須維護公司紀律，對任何違反公司章程和各項規章制度的行為，都要予以追究。

員工守則

一、遵紀守法，忠于職守，愛崗敬業。

二、維護公司聲譽，保護公司利益。

三、服從領導，關心下屬，團結互助。

四、愛護公物，勤儉節約，杜絕浪費。

五、不斷學習，提高水平，精通業務。

六、積極進取，勇于開拓，求實創新。

總經理崗位職責

1.認真貫徹執行國家有關房地產企業的各項方針、政策、法律法規。

2.認真落實公司各項規章制度，保證完成集團公司下達的各項經濟指標。

3.負責公司的全面工作并抓好財務管理工作。4.負責提出經營目標和前景策劃并貫徹落實。5.對經營管理工作中的重大問題做出決策。

6.監督檢查各項職能部門人員執行崗位目標的情況。7.負責組織協調部門人員做好公司各項工作和外單位上級部門的聯系與協調。

經營部崗位職責及工作標準

一、崗位職責

1.認真貫徹落實上級有關部門下發的文件、法規。2.協助公司總經理安排好公司日常工作及臨時交辦的工作。

3.負責公司經營計劃的決策、成本分析考核工作。4.負責公司所有開發項目施工隊伍、材料的招投標工作，以及建設用地招標工作。5.負責公司合同管理工作。

6.負責公司所有開發項目的預決算及發包工程項目的結算工作。

7.認真完成公司突發性事件的處理，負責辦理開發項目的立項批文及建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等相關工作。

8.協調公司董事會建章立制工作。

二、工作標準

（一）制度執行

⑴認真執行有關計劃統計、預算管理、定額管理、合同管理、方針目標管理、標準化工程結算、材料管理等方面的規章制度；

⑵規定的原始資料真實、齊全，臺帳規范、整潔，報表及時、準確；

⑶組織各項規章制度和部門、崗位工作標準的實施。

（二）預算編制

⑴熟悉預算定額及經費方面的政策法規，結合工程項目實際及時編制施工預算，作為編制施工計劃、發包工程、考核成本、進行經濟核算和統計工作的依據；

⑵變更設計后，及時編制變更部分的施工預算，作為工程價款結算的依據。

（三）合同管理

⑴合同管理由專人負責；

⑵認真審核公司對外、對內簽訂合同的條款是否符合法律程序，防止簽訂無效合同；

⑶注意收條與合同方有關的來往文件、資料、圖紙，做到齊全、準確，并進行規范整理、完善保存。

（四）工程結算

工程價款結算工作由專人負責，熟悉工程價款結算的特點和程序，及時辦理工程價款結算審計工作。

（五）招投標管理 ⑴擬定招投標技術文件；

⑵參與投標的設計單位、施工單位、監理單位的資質審查；

⑶參與招投標會議，進行答疑； ⑷參與標書評審，協助定標。

（六）材料供應與采購

⑴堅持按施工要求編制采購供應計劃，保證工程進度需要；

⑵降低物資儲備資金占有率，加速儲備資金周轉； ⑶堅持“貨比三家”，盡量選擇質優、價廉、適用的材料；

⑷嚴格把好材料驗收關，認真執行材料管理規章制度，做到原始資料真實、齊全，各種統計臺帳、報表上報及時準確。

（七）經營計劃的制定

⑴負責公司經營計劃的決策和成本分析工作； ⑵協助銷售部門實現市場推進計劃，對過程及結果進行監控和評估工作。

工程部崗位職責及工作標準

一、崗位職責

1.認真貫徹執行國家質量驗收規范，技術操作規程和質量驗收標準。

2.認真貫徹執行、落實公司的各項規章制度，按時保質量保完成分內的各項工作。

3.負責公司所有項目自土地招拍掛后的開發勘察、設計、施工技術、質量、安全、進度，現場文明等的管理工作。4.負責施工中相關規劃、戶型調整及研究解決施工中的技術問題，處理重大工程質量事故。5.負責主持竣工工程的驗收和協調工作。

6.負責竣工工程的歸檔工作和工程竣工資料的備案工作。

7.負責協調處理顧客對工程施工過程中或交付后的意見和要求。

8.負責公司商品房的售后維修服務和質量回放工作。9.負責外部相關部門的聯系及內部有關部門的溝通、協調、配合工作。

10.認真完成總經理交辦的暫時性工作。

二、工作標準

（一）制度執行 ⑴認真執行有關現場管理、技術管理、質量管理、測量試驗、計量管理等方面的規章制度；

⑵規定的原始資料真實、齊全，臺帳規范、整潔，報表及時、準確。

（二）工程計劃與進度管理

⑴制定工程進度計劃，包括計劃、季度計劃、月度計劃；

⑵定期核查工程進度計劃的執行情況；

⑶根據工程進度的實際情況，必要時調整工程極度計劃；

⑷匯總和編制工程統計報表。

（三）工程調度管理

定期召開現場調度會議，對參與項目施工的各承包商實施統一的協調與調度。

（四）現場管理與文明施工

⑴開工前進行現場布置，統一安排進場，各施工單位的人員居住、辦公、生產作業場地等；

⑵在施工過程中，進行現場管理；

⑶按照文明施工的各項規定，設置文明施工的各類標志牌，建立各種文明施工的制度，落實文明施工的各項措施。

（五）施工安全管理

⑴進行施工安全管理，制定各項安全措施，并定期進行安全大檢查；

⑵對進場的人員進行安全教育；

⑶對安全事故和安全事故隱患進行及時妥善處理。

（六）內外部協調管理

⑴協助與配合設計單位、施工單位、監理單位工作； ⑵與企業內造價、采購、財務等管理部門協調工作，共同處理相關問題。

（七）工程驗收、歸檔管理

⑴負責主持竣工工程的各項驗收工作；

⑵負責竣工工程資料的歸檔工作和工程竣工資料的備案工作。

（八）售后服務和質量回訪

負責公司商品房的售后服務和質量回訪工作。

營銷策劃部崗位職責及工作標準

一、崗位職責

1.負責部門工作計劃、目標的確定。

2.負責組織房地產銷售市場調研、信息收集和政策法規的研究工作，及時掌握市場動態，跟蹤把握市場行情，及時提出合理整體促銷計劃和方案，認真組織和努力完成項目的銷售工作。

3.負責公司開發項目的房產證、土地證、預售商品房面積計算、產權面積測量工作。

4.負責公司資質年檢及換證管理工作，房屋預售許可證和開發項目經營權證的辦理工作。

5.建立市場信息收集、分析管理制度并健全檔案管理。6.服從領導的安排工作，協調好上下級的關系，完成好總經理臨時交辦的各項工作任務。

二、工作標準

（一）銷售市場調研

⑴按照公司項目開發的相關要求，組織編寫銷售市場調研計劃‘

⑵根據調研計劃組織實施銷售市場調查工作；

⑶對銷售市場調查的數據進行整理、分析、分類和歸檔； ⑷編寫市場調研報告，并提交企業領導決策。

（二）廣告之作與媒體宣傳

⑴根據項目規劃要求，編制廣告實施計劃；

⑵與媒體和廣告公司進行溝通，做好廣告宣傳準備工作；

⑶按計劃實施相應的廣告宣傳和媒體投放工作。

（三）營銷計劃

⑴根據既定營銷策略，制定項目營銷行動計劃； ⑵編制銷售費用預算； ⑶確定項目的銷售推廣形勢。

（四）促銷計劃

根據項目的總體營銷方案和項目推進的實際情況，制定個案促銷計劃。

（五）房產銷售

⑴銷售員通過接待客戶、電話聯絡、個人促銷等手段進行房產銷售；

⑵按照企業統一部署，開展階段性促銷活動： a.與客戶簽訂銷售合同； b.按照合同要求，定期回款。

（六）合同評審

會同工程部、法律助理一起進行訂單的合同評審。

（七）客戶關系管理

⑴建立及完備客戶檔案（成交前原始資料，成交后的合同及其他資料）；

⑵入住資格的審定（各項手續的完備及房款支付情況）； ⑶客戶投訴處理； ⑷參與企業的經營決策。

（八）提案建議

⑴參與企業的經營決策；

⑵對企業有關經營活動提出建議和方案。

財務部崗位職責及工作標準

一、崗位職責

1.認真貫徹落實《房地產開發企業財務制度》。2.嚴格按照會計制度規定，記賬、算賬、做到手續完備，內容真實，賬目清楚，數字正確，帳表相符，日清月結。

3.負責所有款項收入、支出和各項核算，報表、申報等工作。

4.負責公司統計審報工作和資質年檢的協調工作；負責外部機關部門及內部科室的有關溝通、協調、配合工作。

5.負責籌集資金及考核資金的使用情況。

6.負責公司管理費用考核，認真審核收支原始憑證。財務處理符合規章制度規定，數字準確，結算及時。

7.負責公司各項稅金的繳納工作。

8.按時保質量完成經理交辦的各項工作任務。

二、工作標準

（一）制定規章制度

⑴編制財務管理的規章制度、會計制度，內部財務控制管理辦法，報領導審批后執行；

⑵定期或不定期對財務管理的規章制度的執行情況進行檢查。

（二）組織會計核算 ⑴組織會計核算； ⑵進行企業固定資產的賬目管理； ⑶定期收集、匯總會計報表；

⑷及時向公司和相關政府部門上報會計報表。

（三）融資管理

⑴根據公司總經理的指示，做好集團的資金籌集、供應和使用管理工作；

⑵與有關的金融機構保持密切聯系，積極開拓融資渠道，為集團建立有效的融資途徑。

（四）財務計劃

⑴統一編制公司的財務計劃； ⑵做好各項財務收支工作； ⑶落實預算執行情況；

⑷對預算的執行情況進行分析。

（五）財務分析

⑴定期進行財務綜合分析和預測；

⑵針對問題，及時提出財務控制措施和建議，并上報公司領導參考；

⑶對新投資項目進行財務預測與風險分析。

（六）財務監督

⑴嚴格執行有關財務制度； ⑵嚴格監督各項財務收支；

⑶會同其他部門，做好公司審計工作； ⑷對違反財務紀律的事件及時處理，發現問題，報公司領導并提出處理意見。

（七）提案建議

⑴參與公司的經營決策；

⑵協助領導做好經營前景的預測； ⑶為集團領導提供決策備選方案；

⑷做好與同行業相關信息的搜集與整理，及時向公司領導提出建議。

（八）稅務工作

⑴及時了解、掌握國家有關稅務政策，搜集有關信息； ⑵負責進行報稅工作。

（九）按揭貸款

⑴為客戶辦理房屋按揭貸款手續； ⑵催交售房款。

辦公室崗位職責及工作標準

1.認真貫徹執行國家有關的方針、政策、法律、法規；認真貫徹執行、落實公司的各項規章制度，按時完成總經理、班子成員交辦的各項工作。

2.負責公司印鑒管理和有關文件、通知的草擬，印制、下發、登記工作。

3.認真做好上級部門的聯絡和接待工作。

4.認真做好上級文件的接收工作，做到及時上傳下達。5.負責與公司及內部有關科室的溝通、協調、配合等工作。

6.認真編排執行好節假日、星期天管理人員值班簽到督查工作。

二、工作標準

（一）制度執行

（1）認真執行有關組織協調、文書處理、生活后勤、治安保衛和考勤工作；

（2）規定的原始資料真實、齊全、臺賬規范、整潔、報表及時、準確。

（二）行政職務

（1）及時準確傳達經理的指示決定，并督促貫徹實施；（2）安排各種會議的召開，根據需要做好記錄；（3）負責公司首發文的登記管理；（4）主動、熱情做好接待工作，按規定安排食宿及其他服務工作。

（三）后勤管理

（1）負責公司辦公場所的環境、衛生、保潔工作；

（2）按計劃公司置辦公用品、用具，并做好登記發放工作。

（四）治安保衛工作

（1）認真做好治安保衛和綜合治理工作；（2）努力提高辦公和經營場所的治安保衛工作；（3）發生安檢，報告及時準確。

（五）車輛管理

（1）妥善安排公司車輛的日常維護、保養等日常管理工作；

（2）及時做好車輛年審和保險購置工作。