商品房價格管理規定

第一章　總則

第一條　為了加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格管理條例》和國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　商品房價格管理是國家價格管理體系的組成部分，必須嚴格執行國家價格管理的有關法規和政策。

第三條　本辦法所稱的商品房是指從事房地產開發經營的單位(以下簡稱商品房經營者)為銷售而建設的房屋(包括住宅和非住宅)。

第四條　凡是在本市城市規劃區內(不含市屬市、縣)從事商品房經營活動的，都必須遵守本辦法。

第五條　商品房價格的確定，應本著有利于推進住房制度的改革，有利于經營者加強經濟核算、降低成本、提高效益的原則，以計劃成本為主要依據，并考慮商品房的樓層、朝向、環境地段等因素，按質定價。

第二章　商品房價格的組成及其他費用

第六條　商品房價格的構成：

(一)計劃成本

1.征地費：系指國家規定的征用土地補償費、安置補助費、造地費、菜地建設費以及耕地占用稅;

2.拆遷補償費：系指拆除房屋(包括構筑物)按規定支付的補償費、臨時安置過渡費、搬家費、停業損失費等;

3.勘察設計及前期工程費;

4.房屋建筑安裝工程費;

5.開發建設區內基礎設施建設費：系指室外接水、接電工程費，雨水和污水管道費，道路工程費等(不包括屬于開發建設區之外的或屬配套費列支的設施工程費);

6.管理費：以上述4—___項為基數，住宅商品房提取___%，非住宅商品房提取___%;

7.貸款及預收款利息。

(二)材料差價：系指實際發生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預算價格和市場供應價格的差額。

(三)計劃利潤：以計劃成本的3—___項為基數，提取___%。

(四)稅費：包括營業稅、城市維護建設稅和教育附加費。

(五)商品房的樓層差價、朝向差價

樓層差價：根據多層或高層房屋的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數和應趨近于零。

朝向差價：依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。

第七條　商品房銷售價格的計算：

商品房的銷售價格，以實際開發建設房屋的總計劃成本、計劃利潤、稅金、材料差價之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價、朝向差價進行計算。

商品房銷售價格=(計劃成本+計劃利潤+稅費+材料差價)÷商品房建筑面積±(樓層差價、朝向差價)

商品房建筑面積=開發建設房屋的總建筑面積-安置拆遷戶的房屋總建筑面積

第八條　商品房經營者在銷售商品房時向購房者代收以下費用，并上繳指定部門，由市人民政府?？顚Ｓ茫?/p>

(一)地段差價：按照市土地管理局會同市房地產管理局根據城市土地級差情況制定的標準征收。

(二)商品房附加費，系指市政府統一規定征收的下列費用：

1.配套費;

2.舊城改造補貼費(只收征地建設部份);

___人防工程費(根據國家規定應當同時建設地下防空設施的建筑因故未建防空設施的，按應建防空設施征收相應的費用);

4.綠化費;

5.經市人民政府批準的其他應征收的費用。

(三)建筑稅：按照《中華人民共和國建筑稅條例》的有關規定征收。

第三章　商品房價格的確定和管理

第九條　商品房價格由市物價局會同市房地產管理局管理。

第十條　市物價局會同市房地產管理局依據本辦法規定的商品房價格的構成和計算方法，以及建筑結構、建筑標準、建筑安裝定額，制定不同地區、不同類型的商品房預定價格，并對外公布。

第十一條　商品房竣工后，商品房經營者應按市物價局會同市房地產管理局公布的商品房預定價格出售商品房。同時根據市建設銀行審定的工程結算及其它發生的實際建設費用，編制商品房成本，連同有關定價資料，報送市物價局和市房地產管理局。如其實際結算價格高于以預定價格___%的，可經市物價局會同市房地產管理局審核批準，根據合理超支因素，適當調整其商品房的出售價格。

第十二條　對個人購買住宅商品房，可根據國家有關規定實行優惠價格。

第十三條　商品房經營者可以在商品房建設開始“三通一平”(通水、通電、通路和平整場地)工作后向購房者預收定金，預收款在商品房建成銷售前不得超過全部工作量的___%，其中，開工建設時預收款不得超過___%;房屋建設工作量完成一半后再預收___%，并按中國人民銀行規定的存款利率計息(代收的費用不計息)。

第十四條　市物價局、房地產管理局、建設銀行等部門均有權對商品房經營活動進行監督和檢查。凡違反本辦法越權定價、擅自提價或變相漲價的，市建設銀行不得辦理購房款收付手續，市房地產管理局不得辦理房產交易過戶手續，并由市物價檢查部門按《中華人民共和國價格管理條例》進行處罰。

第四章　附則

第十五條　通過有償出讓、轉讓方式獲得土地使用權建設的商品房和僑匯商品房，其價格管理辦法另定。

第十六條　各縣(市)的商品房價格管理，可由各縣(市)人民政府根據當地實際情況，參照本辦法執行。

第十七條　市物價局會同市房地產管理局可根據本辦法制定具體的實施細則。

第十八條　本辦法自發布之日起施行，以前本市有關商品房價格管理的規定同時廢止。本辦法發布之前已經簽訂售(購)房合同的，房屋已經竣工的，可按原合同執行。