民防局調研需溝通問題:
1、人防設置問題:按照民防局要求,地下埋深超過3米的汽車庫即需按50%兼顧設防或繳納70元/平米的易地建設費。而按照目前規(guī)劃局汽車庫配置要求,這部分面積和費用都很高,對開發(fā)企業(yè)的負擔較重。
2、人防等級問題:據了解,目前人防防護等級審核是按照每10000平米需設置1500平米的醫(yī)療救護站,剩余的按照每戶7平米設置人員掩蔽部,防護等級為核6,等級較高。據測算,醫(yī)療救護站及人員掩蔽部的造價均較高,而且作為非戰(zhàn)時停車利用率很低,是否可以適當放寬等級設置要求,按照每15000平米設置或者不設置醫(yī)療站,減少人員庫的面積作為物資庫,這樣會大大減少項目的開發(fā)成本。
3、所有權歸屬問題:目前人防車庫產權國家一直沒有明確界定,原來開發(fā)商通過繳納一定費用回購并長期出租,收回一部分代建成本,按照新的物權法,開發(fā)商只能短期租賃,今后人防設施維護保養(yǎng)主體不明確。另外人防按規(guī)定配建并竣工后是否可以收回預繳的25元/平米的異地建設費?
4、配建指標與回購指標不一致:配建是按照滿堂或地面多層3%的面積來進行人防工程的核準,而回購是按照地面建筑面積的3%,這兩個指標不統(tǒng)一。
5、人防工程對房地產企業(yè)開發(fā)成本的影響
a)
人防工程對開發(fā)成本的影響:根據相關市場行情及以往已竣工并付人防工程測算,人防工程的單方造價已達4000元/m2,如果考慮到根據人防辦驗收要求需增加戰(zhàn)時設備的安裝,又將增加造價約約100元/m2,最終單方造價將達到4100元/m2左右,由于人防工程不可售,根據人防配建面積不同,如將人防工程造價分攤到地上可售面積中,單方成本將增加約300元/m2~1200元/m2不等。
b)
人防工程對土地增值稅影響:根據蘇地稅規(guī)〔2012〕1號文的規(guī)定,人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主的,其相關成本、費用不得在清算土地增值稅時扣除。根據以上規(guī)定,以錦苑三期項目土地增值稅清算為例,c)