民防局調研需溝通問題：

1、人防設置問題：按照民防局要求，地下埋深超過3米的汽車庫即需按50%兼顧設防或繳納70元/平米的易地建設費。而按照目前規(guī)劃局汽車庫配置要求，這部分面積和費用都很高，對開發(fā)企業(yè)的負擔較重。

2、人防等級問題：據了解，目前人防防護等級審核是按照每10000平米需設置1500平米的醫(yī)療救護站，剩余的按照每戶7平米設置人員掩蔽部，防護等級為核6，等級較高。據測算，醫(yī)療救護站及人員掩蔽部的造價均較高，而且作為非戰(zhàn)時停車利用率很低，是否可以適當放寬等級設置要求，按照每15000平米設置或者不設置醫(yī)療站，減少人員庫的面積作為物資庫，這樣會大大減少項目的開發(fā)成本。

3、所有權歸屬問題：目前人防車庫產權國家一直沒有明確界定，原來開發(fā)商通過繳納一定費用回購并長期出租，收回一部分代建成本，按照新的物權法，開發(fā)商只能短期租賃，今后人防設施維護保養(yǎng)主體不明確。另外人防按規(guī)定配建并竣工后是否可以收回預繳的25元/平米的異地建設費？

4、配建指標與回購指標不一致：配建是按照滿堂或地面多層3%的面積來進行人防工程的核準，而回購是按照地面建筑面積的3%，這兩個指標不統(tǒng)一。

5、人防工程對房地產企業(yè)開發(fā)成本的影響

a)

人防工程對開發(fā)成本的影響：根據相關市場行情及以往已竣工并付人防工程測算，人防工程的單方造價已達4000元/m2，如果考慮到根據人防辦驗收要求需增加戰(zhàn)時設備的安裝，又將增加造價約約100元/m2，最終單方造價將達到4100元/m2左右，由于人防工程不可售，根據人防配建面積不同，如將人防工程造價分攤到地上可售面積中，單方成本將增加約300元/m2～1200元/m2不等。

b)

人防工程對土地增值稅影響：根據蘇地稅規(guī)〔2012〕1號文的規(guī)定，人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主的，其相關成本、費用不得在清算土地增值稅時扣除。根據以上規(guī)定，以錦苑三期項目土地增值稅清算為例，c)