第一篇：中國典型房地產集團企業技術標準建設調研報告

中國典型房地產集團企業技術標準建設調研報告

隨著中國經濟水平的不斷提高，人民生活水平的進一步改善，當我國溫飽問題得到了根本性解決之后，人民的居住條件成為了我國最頭等的民生問題，而隨著十幾年前政府大力的扶植房地產企業，我國出現了規模不等的大量房地產企業，但各個企業有各自的房屋建筑施工技術標準，并且檔次各不相同。本次畢業論文我也調研了各種房地產企業的建筑施工技術標準，并且以萬科為例，深刻研究下我國曾今的建筑狀況和國外的發展趨勢以及我國房地產企業在制定和實行建筑施工標準的各類狀況和未來發展的趨勢

萬科的建筑技術標準在當今在走在了我國建筑行業領頭位置，包括主體結構，防水工程等，在同行業中均屬于領先的技術。如今中國正在進行一輪全國性的房屋限購政策，房屋價格于上幾年度相比有了大量了下降，而相比前幾年房地產企業大量的高價收購土地，與現在的房價形成了反比，在房地產企業利潤逐漸下降的時候，房地產企業往往會不按本企業的技術標準進行施工作業，導致房屋質量下降。下面列出幾個大型房地產企業樓盤的質量問題狀況：

1.日前有網友曝出深圳萬科第五園六期精裝房屋用“紙”做裝修材料，300萬左右一套的豪宅，3000元/平方米的裝修標準，結果尚未入住，新房的衣柜、鞋柜已出現大面積的霉變、墻面涂料脫落等一系列質量問題，同時室內環境監測不達標，一度將萬科推向輿論的風口浪尖。

在此前的萬科業績會上，萬科總裁郁亮也坦言，該項目確實存在一些質量上的問題、瑕疵，目前正在挨家挨戶排查、整改。凡是做得不夠的地方，全部更換。

這是繼上個月萬科全國各地29個項目卷入安信“毒”地板事件后，一個月內第二次出現精裝房質量問題。

據悉，此次曝出有裝修材料問題的是深圳萬科第五園六期，共計六棟，業主300多戶，1-4棟為大戶型單位，5、6棟為其復式單位，整體總價在240萬-400萬元之間。業主何小姐對網易財經表示，當初買房就是沖著萬科是大品牌，該批次樓盤裝修標準對外宣傳是萬科有史以來最好標準，每平方米3000元。

“今年1月份收樓，就發現部分房間天花板脫落、墻面涂料脫落，柜板面發霉。”何小姐說，本來這批房應該是今年3月底收樓，提前了2個多月，復式單位是去年12月份收樓。

網易財經在爆料的網帖中發現，爆料人貼出了大量圖片，不僅有被拆開的看似紙一樣材質的板材、從室內家具上取下來的疑似紙的材料、各類發霉的裝修材料，還有千瘡百孔的吊頂、銹跡斑斑的燈罩、出現裂縫的地磚等等。大量的裝修問題引起業主強烈的不滿情緒?！按饲耙炎咴L過街道、市政府的信訪辦，萬科都沒有回應。今年3月份業主維權越來越多，萬科才連夜派了很多工人挨家挨戶的更換鞋柜、重新刷涂料?！焙涡〗阏f，不少涂料刷過之后，仍泛黃。她希望萬科方面能夠公布每平方米3000元裝修標準的詳細用途。

對此萬科相關人士對網易財經表示，萬科官方一切的銷售推廣宣傳并沒有對裝修有價格方面的承諾，可能是信息不對稱。據悉，為了賣樓萬科去年不僅采用開發商自己賣樓，同時還啟動了三級賣樓即通過中介行推銷樓盤。。。。（出自網易）

2、綠城青島保障房項目疑陷質量問題

該項目位于青島的李滄區，工程已于2008年年底竣工，項目總建筑面積41.72萬平方米。

據青島本地媒體報道，日前青島綠城百合花園的侯家莊回遷房業主反映，綠城回遷房的防水工程出現質量問題，屋內、儲藏室、車庫等地方均有漏水，水最深的時候達15cm。

據物業負責人的初步統計，目前出現漏水問題的家庭共有200多戶。該負責人介紹說，物業曾經與綠城多次協商，在政府的介入下，綠城曾經多次做出口頭維修承諾，但都沒有兌現。

綠城房地產有限公司青島地區的工程部負責人則表示，綠城確實沒做好該小區的防水工程，主要是因為防水層局部失效。同時表示目前公司已經增派人手進行檢查維修，確保最晚10多天的時間內將所有漏水問題根除。

該負責人還表示，如果因為綠城的防水工作沒做到位而導致家里的家具、墻壁等出現質量問題，綠城將會負責維修。

資料顯示，該項目位于青島的李滄區，工程已于2008年年底竣工，項目總建筑面積41.72萬平方米，受益家庭接近3500戶。。出自鳳凰網

3、近日，湖南網友發帖稱于2010年3月購買長沙恒大名都的簡裝修房子存在房屋漏水嚴重的質量問題，開發商對其進行多次維修仍解決不好。

據了解，該網友購買恒大名都的房子48棟2001室，在2011年10月30日被開發商通知交房時就發現該房存在很多問題，開發商當時也答應給予維修?？扇缃駮r間過去今3個多月了，該房子還是沒有修好，還是存在許多問題，如：客廳推拉門兩側墻壁經重新粉刷維修4次還是漏水；客廳電視背景墻兩側滲水，墻紙已經發霉變黑；客廳地磚斷裂缺角，敲開后發現下面水管破裂；有兩個洗手間地面滲水，且有水冒出；主臥室飄窗墻壁漏水更嚴重，衣柜都被水泡壞了，維修3次還是如此。

恒大名都開發商至今沒有找出導致房屋漏水的原因，每次都是直接現場恢復現場，不能根本解決房屋質量問題。房屋反復地維修已經造成業主無法居住，業主只好在外租房子住。

據相關資料顯示：長沙?恒大名都項目踞長沙市府北濱江、濱水雙城核心，86萬㎡歐陸大湖城，享8萬㎡醇熟皇家園林，近4萬㎡會所、商街、伊頓幼教成熟配套；5期熙郡即將推出，滿屋名牌9A精裝，一級資質物管服務，享醇熟生活，居優越之上。

恒大集團長沙公司是中國房地產品牌價值第一企業恒大集團在湖南的地區公司，是恒大集團全國戰略布局的重要一步。公司以城市運營商的高度布局長沙，充分挖掘“山水洲城”獨特的自然資源優勢，順應長株潭兩型社會試驗區的發展方向，秉承“質量樹品牌，誠信立偉業”的企業宗旨。恒大集團長沙公司2007年成立以來，4年多時間實現了由1個項目、13名員工到10個在建在售項目、過千名員工的大踏步前進。2010年，長沙公司實現了銷售業績逾50億的飛躍。2011年，長沙公司正式以城市運營商的姿態進軍三線城市，瀏陽、郴州、岳陽、株洲、衡陽等三線城市樓盤相繼開盤，進一步鞏固和弘揚了企業品牌和產品品牌。。。出自（聞匯天下網）

從上述3個項目來看，綠城、萬科、恒大都是我國現階段最大的幾個房地產企業之一。而規模如此之大的房地產企業都出現房屋的質量問題，那么那些中小規模的房地產企業、那些安置房等的工程項目更是房屋質量問題集中出現的地帶。從中，我們體會到制定統一的或強制性的建筑施工技術標準的必要性。中國近代建筑技術的發展

中國近代建筑技術發展非常的不平衡。在廣大中小城鎮、農村和少數民族地區，建筑技術仍然停留在舊的生產了水平，延續著傳統釣，以土、木、磚、石等為基本材料，以木結構為主要結構方式的舊技術體系。幾代新建筑技術主要集中在一些大城市，它突破了封建社會后

期建筑技術遲緩發展的局面，在短短的幾十年間，陸續傳入和引進了國外先進技術經驗，應用了新材料，新結構，新設備，學會了新建筑的設計原理，新結構的計算方法和新材料的制作工藝，掌握了近代的施工機械和大跨，高層等的復雜的施工技術和設備安裝，形成了一套新技術體系和相應的施工隊伍。

一、建筑材料的發展

工業發展給建筑業帶來新型建筑材料

已往幾千年世界各地區建筑所用的主要材料不外是土、木、磚、瓦、灰、砂、石等天然的或手工制備的材料。產業革命以后，建筑業的第一個變化是鐵用于 房屋結構上。先是用鐵做房屋內柱,接著做梁和屋架,還用鐵制作穹頂。19世紀后期，鋼產量大增，性能更為優異的鋼材代替了鐵材。與此同時水泥也漸漸用于房屋建筑。19世紀出現了 鋼筋混泥土，鋼和水泥的應用使房屋建筑出現飛躍的變化。

我國近代早期新建筑材料，大都由外國輸入，國產的新建筑材料到19世紀末、20世紀初才逐漸發展。1889年開平礦務局附設唐山細棉土廠，是中國生產水泥的第一家工廠。近代中國鋼鐵工業很不發達，所能軋制的建筑鋼材很少，大型的建筑型鋼多由國外進口。機制磚瓦在20世紀初興起，發展較快，玻璃工業也有較普遍的發展。

近代我國建筑材料工業的基礎十分薄弱。外商每年從建筑材料的傾銷中掠奪了我國大量的財富。外來建材的傾銷，嚴重打擊

了國內建筑材料的生產。整個建材工業在近代都處于風雨飄搖之中，生產力很低，產量很不穩定。一般設備都比較差，雖然有一些機械，但主要還是手工勞動。

二、建筑結構的發展

中國近代建筑的主體結構大致可分為磚木混合結構、磚石 鋼筋混泥土混合結構、鋼和鋼筋混泥土框架結構三種基本形式。最先采用的是 磚石承重墻、磚石拱、木梁樓板、木屋架構成的磚（石）木混合結構，所用材料仍是傳統的磚、石、木材。砌筑磚石墻體、拱券，制作新式木屋架，都是傳統技術很容易適應的。磚（石）木混合結構從19世紀中葉傳入中國后，就廣泛推行開來，一直是近代中小型建筑的主要結構形式。20世紀初開始,磚石鋼骨混凝土混合結構逐步興起,1902年建造的 哈爾并中東鐵路管理局辦公樓，1905年建造的 青島提督公署都用這種結構。以后, 鋼筋取代了鋼骨,磚石鋼筋混凝土混合結構便為近代多層建筑所常用。以1908年建造的上海電話公司大樓和1916年建造的上海天祥洋行大樓為起點，多層建筑開始采用鋼筋混凝土框架結構和鋼框架結構。20～30年代，鋼框架結構層數不斷增加。1931～1934年建造的 上海國際飯店采用鋼框架結構，共24層，高86米，是中國近代最高的高層建筑。新結構和近代力學的引進和發展，突破了中國古代建筑工程世代沿襲的傳統法式和依賴老經驗的落后狀態。中國的建筑師和工程師掌握了進行科學分析和定量計算的結構設計方法，這是中國當時建筑技術的重大進步。

由6棟相對獨立的樓房，通過過街樓組成“日”字形群體。正樓3層，配樓2層，墻面用不規則的青石板飾面，工藝精湛。樓前有寬闊的廣場。19世紀末，沙皇俄國攫取了中東鐵路修筑權。中東鐵路以哈爾濱為中心，西起滿洲里，東至綏芬河，南到旅順口，總長2478公里。1903年7月13日，中東鐵路全線竣工，次日由中東鐵路管理局接管，從此中東鐵路管理局成為沙俄在中國的殖民機構和侵略工具。1924年中蘇建立外交關系，中東鐵路由中蘇兩國共同經營管理。1946年東北民主聯軍接管哈爾濱后，在原中東鐵路管理局舊址成立了 哈爾濱鐵路管理局

本世紀初城市初期規劃中，以南崗區作為城市的行政中心，以今博物館廣場為中心，以大直街為軸線陸續建造了圣·尼古拉教堂、中東鐵路管理局、莫斯科商場、哈爾濱鐵路技術學校、秋林商行等建筑，而中東鐵路管理局作為中東鐵路“司令部”，無疑是其中最重要的建筑之一。

三、施工技術的發展

在辛亥革命前，中國近代城市的建筑施工組織主要是各種專業性的“作”。辛亥革命后，營造廠逐步發展，到20年代已很普遍。抗日戰爭前，上海一地有點規模的營造廠已達 500多家。營造廠是繼承清代中葉的“包商”發展起來的，通過投標方式承包建筑施工任務。有單包施工和工料兼包兩種。營造廠一般沒有固定工人，規模大的擁有一些施工機械。營造廠得標后，分工種經由“大包”、“中包”層層轉包到“小包”，由“小包”臨時招募工人應工。中國近代施工隊

伍主要通過這樣的組織方式，承擔了近代建筑工程的繁重的施工任務。一整套采用鋼結構、鋼筋混凝土結構的多層、高層、大空間、大跨度的工程施工，包括施工工藝、施工機械、預制構件和設備安裝的技術,很快為中國建筑技術人員和工人所掌握,工種分工也達到相當精細的程度。中國近代建筑工人擅長以簡易的工藝設備和“土法”技術，克服復雜的技術難題,建成許多工程質量優秀的建筑。另一方面，掌握近代建筑技術的施工隊伍，總的來說人數有限，而且幾乎全部集中在若干大城市。新的建筑技術同小城鎮幾乎無緣，更不要說廣大農村了。這反映出當時中國還沒有真正形成大范圍內的近代化建筑的生產能力。

1863年，上海建筑工匠魏榮昌中標承建法租界公董大樓，開創了中國建筑工匠由傳統水木業走向近代承包營造業的先河。

近代新建筑工程施工中，防線普遍采用了較精密的測量儀器，而安置龍門板則繼承了傳統施工的常用方法。1936年建造的上海中國銀行，使用了連鎖齒槽的鋼板樁、打樁等工程。

近代建筑的許多裝飾工程也獲得很高的施工質量。上海的匯豐銀行、江海關、沙遜大廈、國際飯店，大理石大廈，百樂門舞廳；北京的大陸銀行；長春的偽滿銀行大廈；青島的提督，圣米厄爾教堂；天津的老西開教堂；哈爾濱的中東鐵路管理局辦公樓和頤和園街一號樓，都凝結著我國近代工人在裝飾工程上出色的工藝成就。總的來看，近代建筑技術在材料品種、結構計算、施工技術、設

備水平等方面，相對于建筑社會的技術水平，有了重大的突破和發展。但在半殖民地半封建社會條件下，并沒有得到正常的發展。我國近代建筑材料工業基礎十分薄弱；一些復雜的工業建筑和結構設計，還沒有被中國建筑師和結構工程師所普遍掌控；具備近代施工機構和技術水平的施工力量，全部集中在有限的幾個大城市內；面向城鄉勞動人民的建筑幾乎得不到新技術的改進；新技術一直沒有擴展到全國城鄉，活動領域十分狹窄。這些都反映出我國近代建筑技術發展的局限性。

隨著科技的發展，我國的建筑技術水平越來越高，隨之而來的是如果將建筑行業發展成為世界領先的、可持續發展型的建筑。這樣綠色建筑成為了世界建筑的主題和未來建筑的主導。本文深入的分析了我國建筑技術的現狀，并對以后的發展策略做了詳細的描述。關鍵詞：我國建筑技術現狀 綠色建筑 建筑發展策略經濟要發展、科技要進步，需建立在人類對能源不斷消耗利用的基礎上。人類社會的每次發展，都需要對能源進一步的使用與消耗?，F在，我們以及面臨著全球性的能源危機，中國作為一個負責任的大國應該堅持可持續發展的策略?？茖W研究表明，總體環境污染（空氣、水、光、電磁和固體垃圾）中有34%與建筑業有關，并且建筑業也是一個耗能大戶，全球有50%的能量消耗在建筑的建造和使用過程中。建筑作為能源消耗最大的行業，最近幾年，正逐步走上大力發展高效環保節能的綠色建筑之路。所謂綠色建筑，就是指 “在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）保護環境和減少污染，為人

們提供健康、舒適和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑”。1 我國建筑技術發展現狀

20世紀90年代開始，我國逐步的走上了綠色建筑的嘗試之路。2005年，建設部出臺《綠色建筑技術導則》，這一系列綠色建筑的技術規則、評估體系及評估規范陸續的出臺，不但給綠色建筑明確的定義，而且針對綠色建筑的規劃設計、施工、智能、運營管理等技術要點也提出了指導性意見。得益于綠色建筑理論研究的成果,中國很多大城市如北京、上海、廣州、深圳、杭州等結合本身特點積極開展綠色建筑關鍵技術體系的理論研究和實踐應用,創造出了諸如節能示范小區、生態小區,據不完全統計,中國每年建成的節能建筑,從“九五”初期剛超過1000萬m2發展到 “九五” 末期的 5000萬 m2,到 2000 年我國已累計建成節能建筑面積1.8億m2,建成太陽房1000多萬 m2,太陽能熱水器擁有量2.6萬m2,并以每年平均25%的速度增長。

當前我國在發展綠色建筑方面已接近高端技術研究領域的先進水平。我國的綠色建筑具有超低能耗、健康空調、自然通風、天然采光、綠色建材、再生能源、資源會用、智能控制、生態綠化、舒適環境等十大技術特點。還包括了真空玻璃、光導采光系統、雙層玻璃幕墻、溶液除濕空調系統等在內的一系列綠色建筑技術，并達到了國際的先進水平。

從目前我國的現狀來看，除了自己在不停的開展新技術，進行自主創新之外，也在全面引進國際上的先進技術和已成型的產品。例如年我國都在舉辦“國際智能、綠色建筑與建筑節能大會暨新技術與產

品博覽會”，會議上除過展示國內外建筑節能、綠色建材以及綠色建筑等的最新研發的技術成果之外，還有產品應用實例的展示，同時還提供了一個引進技術、交流技術的合作交流平臺。綠色建筑現在不僅是我國建筑技術的一個現狀展現，也給傳統的建筑業帶來了巨大的沖擊，在促進了相關落后技術進行進步、改革的同時，也讓我國的建筑業逐漸的擺脫了浪費、污染的大蓋帽，進入了一個全新的綠色產業時代。從資源上來看，我國有太陽能、水能、風能等各種可以利用的可再生資源，目前國內對可再生資源的利用已經有了一個大概的規模，在國內的占有量來看，可再生咨詢逐漸的占領到了總消耗能源的接近百分之十。相信在未來的十年中，這個電力論文發表比例還會大幅度的上升。我國建筑行業的發展策略.對于全球建筑行業的發展現狀來看，我國在逐步的趕超國際綠色潮流，但是對于如何能引領綠色潮流，將我國的綠色建筑技術發展到頂尖水平，是目前存在的一個比較大的問題。我們應該從各方各面來考慮這個問題，爭取在最短的時間內，用最少的投入，設計出最好的綠色技術。綠色建筑的建設必須符合國家對其制定的相關法律法規和標準規范。實現經濟、環境以及社會效益的統一。發展綠色建筑技術應著重以下幾點

（1）由于我國處于經濟快速法杖的階段，建筑業是大量消耗能源與資源的產業，所以我們要改變高消耗，高污染，低效率的建筑模式，加強發展綠色建筑，達到可持續發展的方針。

（2）我們要倡導城市緊湊型空間發展模式以及循環經濟的理念。全民參與挖掘發現綠色建筑的潛力，可以很好的處理滿足建筑功能和節能、節水、節材以及環保之間的關系。

（3）我們要堅持技術創新，選擇資源消耗低，環境污染少以及科技為先鋒的新型綠色建筑道路。

（4）我們應當綜合核算建筑的效益以及成本，適應地方的經濟狀況，正確引導市場的發展需求，注重經濟性。堅決反對鋪張浪費。國外的部分技術狀況

1、自防水混凝土井筒工程：德國建設礦井井筒采用7層防水工藝，即混凝土、砌塊、瀝青石渣、不銹鋼板、瀝青石渣、砌塊、混凝土。造價是中國自防水井筒工程4-5倍。

2、錨噴工程：瑞典、加拿大在滲水環境中錨噴，采用放水支護法，用鋼絲和橡膠制成半圓型膠管，用粘結劑粘在滲淋水處，排至基礎面盲溝，在管外錨噴，把管埋在噴層之內，噴層是外混凝土內部流水的現狀。

3、注漿：日本多采用改性水玻璃——水泥漿等，有計劃的設計壓力、輸漿量、封水效果等。

蘇聯采用粘土漿，無約束注漿法施工，即不設計壓力、輸入量，只是把設備安好，一直注，什么時候壓不進漿則停工，無帷幕防區，工期長，治水率低。

4、基礎工程防水：日本基礎工程防水，采用外鋪塑料防水板等，內澆筑防水混凝土，俗稱二道防線。貝寧、摩洛哥國家基礎工程，采用的是先錨噴支護，然后澆筑混凝土的施工法。

5、管理：國外大多是實行每道工序都得驗收質量，第一道不合格有少數滲水，不能進行下道工序的制度，做到無隱患的工程質量。d.施工中漿液濃度變換

（1）在予注漿中多采用變換漿液濃度來填充裂隙，初稀——中濃——后稀——濃稠終孔。

（2）而在短段注漿中卻是先濃——中稀——極稠終孔的方法封治。根據受注條件，及時調整漿液濃度。

（二）漿液變化因素

1.漿液凝膠變化因素，在恒定條件下，可測出性能、凝膠規律。當施工中，輸漿距離的長短、承壓和對壓的抗衡，脫水凝膠固化則有很大的浮動率。壓力是凝膠的重要因素。

2.溫度對測定漿液變化有很大關系。如輸漿距離為200m，制漿站在地面，而受注點在井下，兩地溫差2℃，承壓漿在輸送管中，溫差加速了固化的有利因素。

3.脫水固化，同一濃度級漿液，在運動中承壓后，加速了脫水的速度，受距離影響，質量不一致，水化膠凝物在運動中進一步反應。因此，漿流速度和壓力促成漿液脫水的重要因素。

住宅科技研發進展

對我們國家而言，堅持可持續發展尤為重要。我國人口數量巨大，發展任務迫切，年建筑量世界排名第一，資源消耗總量增長迅速，而許多資源的人均擁有量居世界平均水平以下。在46種支持性資源中，到2010年我國只有20種資源能夠自給，而到2020年就只有6種資源能夠自給，其余大量要依靠進口。也就是說，我國國土內的資源不僅不能滿足后代的需求，甚至許多資源都滿足不了當代人發展的需要。在中國發展綠色建筑，是建筑界一項意義重大而又十分迫切的現實任務。

推進綠色建筑發展，要大力宣傳在建筑領域推進可持續發展的必要性，增強危機意識。推進綠色建筑發展要各方面通力合作，絕非建設部門一家之事。要針對有關建筑用的不同資源，制定分步的節約、代用、再生利用的實施目標和技術措施。加大研究開發力度，調動各方面積極性籌集資金，群策群力集思廣益，研究解決推進綠色建筑所需的單項和綜合技術（材料、設備、工藝、方法等）及其生產、工程應用問題，為發展綠色建筑提供技術保障。通過工程示范，以典型引路增強信心并將可用的經驗大力推廣。修訂制定有利于綠色建筑發展的標準規范，將節約礦物、能源、土地、水、森林等資源，擴大代用、再生利用材料資源，開發利用可再生能源等有用的經驗轉化為標準、規范條文。盡早建立綠色建筑性能認定準則及認定標識制度，為實施優惠政策提供判定依據。制定和實施綠色建筑優惠政策，引導業主關心投入綠色建筑的建設。

住宅科技含量仍然在被市場和消費者追趕著，但對大多數開發商來說，他們在住宅的科技含量上只是進行著有限的投入，努力尋找著投資成本與開發效益的平衡點。不客氣地講，2003年住宅科技的推廣應用仍然少不了功利因素的侵擾。

一位設計師曾這樣說過，“開發商對住宅科技含量的追求建立在所開發項目的暢銷因素上。如果一個項目本身居于很好的地段，具有較多的暢銷因素，那么開發商往往就不愿意在科技含量上再有過多的投入，他要以較少的投入換取更多的經濟效益；但如果這個項目缺乏足夠的賣點，開發商就可能愿意在科技含量上多下點功夫，制造新的賣點。”

不排除存在這樣的情況，也許在開發科技住宅時，少數開發商更看重的是它的金字招牌，希望憑此一躍龍門，從無名變為知名，從邊緣進入主流。他們認為，一旦功成名就，就可以盡享福蔭了。

當然，增加住宅科技含量必然增加成本投入，申報國家康居示范工程也必然給開發商自己套上“緊箍咒”。只將板子打到開發商的身上恐怕有失公平，住宅質量通病的久治不愈也并非完全是醫術不精。

為什么市場中住宅項目雙層玻璃窗被普遍認同的時候，大多數開發商并不愿意將比之更好的中空玻璃窗應用到項目中？為什么許多項目對推廣多年的外墻外保溫技術仍不予采用，而是應用簡便易行的內墻保溫技術和工藝？為什么砌塊推廣多年仍得不到廣泛認同？而對于各種鋼結構體系的應用，在許多項目中也還有不少的阻力？

其實，住宅科技的進步不僅僅是開發商的自覺行為，配套技術與

部品的完善同樣需要多方努力，行業主管部門的引導甚至強制執行更是其實現跨越的必要條件。保護落后意味著對建設“百年住宅”的虛假承諾，在中國日漸成熟的房地產開發與消費市場中，盡管“以人為本”的規劃設計思想和“為業主創造舒適生活”的開發理念，早已成為開發商宣傳的必備法寶，樓市中一個個新推出的樓盤也常常能給消費者帶來一陣陣小驚喜。然而，從建筑的百年功能和消費者對舒適生活的最大追求來看，提高中國住宅科技含量仍然任重而道遠。

在開發競技場上，開發商已經站到成本與利益構筑的平衡木上，單靠政府的呼吁和設計師的吶喊并不足以促成住宅科技的推廣，而市場中銷售狀況的好壞往往構成創新發展的直接動力。

所以在現在房地產市場調控的今天，我們必須認清楚房地產企業只有不斷的更新企業的房地產建筑技術標準，這樣才能使本企業的房產項目的質量不斷提高，使得消費者認可你的產品，從而在現在這個房地產市場不景氣的今天，獲得大量的市場占有量，獲得消費者的口碑，而不是為了一味的降低成本，用優惠的價格來吸引消費者，這樣只能一時獲得大量的收益，而在未來的使用過程中，出現大量的問題，使得企業的名聲不斷下降，那么在高速發展的當今社會，只會被社會的浪潮所吞沒，被優勝劣汰。

第二篇：集團品牌建設調研報告

********集團

品牌建設工作的報告

********集團組建于2007年10月，集團公司擁有固定資產3.6億元，員工1000人，其中工程技術人員149人，設備800余臺（套）。集團公司包括********集團有限公司、********集團鑄業有限公司、********集團建材有限公司、********集團廢品收購有限公司等四個子公司。

集團公司主要生產推力球軸承、汽車專用軸承及液壓件、工程機械精密鑄件四大系列，300余種規格型號，產品廣泛用于汽車、電機、機床、工程機械等各領域。公司擁有精良的裝備,完善的檢測手段,雄厚的技術力量,健全有效的質量保證體系。產品主要為重汽、一汽、北汽福田、金杯汽車、義和車橋、時風集團、臨工集團等60余家大中型企業配套，并出口美國、日本、韓國、歐洲等國家和地區，與菲亞特、德國倫次、日本KYB、英國嘉士伯等國際知名企業建立合作關系。通過4項省級成果鑒定（國際先進1項，國內領先3項）。擁有國家專利九項。

集團公司分別通過ISO9002、QS9000、ISO-TS16949體系認證。公司建有省級企業技術中心，被山東省科技廳認定為“山東省高新技術企業”，被山東省工商行政管理局授予“重合同守信用”榮譽，被山東省經信委評為“管理創新優秀企業”，被山東省軸承協會確定為汽車軸承重點生產企業及“軸承行業先進單位”，銀行“AA”級信譽?！?*******”品牌評為山東省著名商標，“********”牌軸承產品被評為山東名牌產品。

集團公司成立之初，集團決策層明確認識到我國企業最缺乏的不是市場，而是缺乏有號召力品牌，這是我國企業發展的軟肋。信息化的時代，“酒香不怕巷子深”的思想觀念是盲目自大的表現。企業必須學會通過多種途徑、多個渠道去宣傳自己，提升品牌的影響力

一、品牌建設情況

“品牌”是用以識別某個銷售者或某群銷售者的產品或服務，并使之與競爭對手的產品或服務區別開來的商業名稱及其標志。而企業品牌則是企業在生產、經營、服務等工作過程中，所有優秀成果的綜合體現，是企業經營戰略的核心。

集團組建五年來，堅持把品牌創建作為提高集團影響力和工作實效性的重要手段，按照“整合做大、投資做強、規范做優”的工作思路，大力實施 “3415”工程和“********”品牌戰略。先后開展了“制度建設年”、“品牌〃服務年”、“效能建設年”和“項目建設年”活動，大力推行《集團公司形象標識系統》、弘揚“精誠團結、創造輝煌”的企業精神，堅持“為用戶著想”的服務理念，強化安全生產和技術創新，以文化力增強創造力，以品牌效應提升核心競爭力，使集團公司形成了以品牌為核心內容的經營戰略，原本分散的資源得到有效整合，企業集團的競爭實力明顯增強；銀行信用等級明顯提高，銀行授信額度不斷增加；融資平臺作用有效發揮；服務質量明顯提高，用戶投訴明顯減少，顧客滿意度明顯改善，集團公司基本實現了規范化、制度化、程序化管理，以品牌增效益、以品牌促發展的良好局面迅速形成。

（一）清晰的品牌定位，為品牌創建工作指引方向

企業品牌若要戰略制勝，首先要做的就是提煉出個性鮮明且能撥動消費者心弦的品牌核心價值。為此，集團公司在經歷了三年調整后，于2010年全員大會上，討論通過了《********集團品牌戰略實施方案》，正式提出了開展以“打造********品牌、創造********服務、樹立********形象”為主題的********品牌創建活動，全力構建以制度管理、人文管理、技術管理為一體********管理品牌；以“為客戶著想”為理念的********服務品牌；以全面推進集團發展速度為目標的********速度品牌；以提高產品質量、管理質量、工作質量、服務質量、以及保障員工權益為體系的********質量品牌；以樹立金融誠信、服務誠信、人格誠信和合同誠信為內容的********信用品牌；以提高全體員工隊伍素質為目的的********作風品牌；以研究、探索資源整合、三級管理、多元化發展、多業并舉以及三費合一為形式的********模式品牌。

《集團公司“一五”規劃》中從企業管理、項目建設、文化建設等等方面集中體現了一個目標，就是做大、做強、做強集團公司，縱觀整體規劃，統領所有工作的核心就是打造********品牌，集團公司的全部工作都是圍繞“品牌”開展的。集團公司在分析了自身發展和外部環境后，適時提出的促進企業發展的七大********品牌管理體系，恰似一盞風向標，為集團公司的健康、持續發展指明了前進的方向。

（二）以完善制度為手段，為品牌創建提供有利保障。一個企業品牌的創建，實際上就是市場升級的重要過程，集團公司自組建以來，經歷了初創、磨合、跨越等幾個大踏步前進的階段，作為一個快速發展的企業，要想鍥而不舍地提高其在社會中的地位和價值，就需要不斷的探索和創

新，完善部門職責，規范管理制度，理順工作程序。集團公司將2009年確定為“制度建設年”，通過持續不斷的探索努力，建立和完善了安全生產管理，項目管理、財務管理、人力資源管理、物資管理、成本控制管理和戰略規劃管理為主的8大類40多項規章制度，形成了以全面預算為主線的六大管理體系。又相繼實施了集中采購、統一招標、獨立審計、下派財務總監、統一管理物資庫房等一系列規范管理的重大舉措，使公司集團化管理水平有了進一步提高，干部管理更加規范化，員工收入穩步增加，上下信息渠道暢通，員工參與公司管理和發展的意識增強，創造力和戰斗力明顯提高。通過實施這些科學、高效的管理模式，為集團公司嚴格按照三級管理模式運營、實行集權管理、保持政令暢通，推進品牌建設工作提供了有利的保障。

（三）以售后服務品牌為突破口，全面提升品牌形象 ********集團作為裝備制造企業，是我市60家重點企業之一，用管理、質量、服務提升品牌效益，無疑是集團公司“做優”企業的一個重要切入點。正是在深入研究品牌戰略與企業發展之間的密切關系之后，集團公司在《品牌戰略實施方案》中，將2010年確定為 “品牌〃服務年”，提出力爭用5-10年時間形成社會公認的“服務熱情、服務周到、服務人性化”的********服務品牌，********服務成為公認的服務標準。

開展了以大客戶為主要目標、以國際客戶為重點擴展對象的售前、售中、售后服務考核工作。制定了《集團公司人員行為規范》、《集團公司售后服務管理辦法》，嚴格規范了客戶服務行為，按月實行紅、黃牌考核制度，建立了科學的服務監督管理體系。建立了統一標識、統一形象、統一思想、統一宣傳的“四個統一”服務工作模式，規范了對外服務形象標識、便利措施等服務舉措。建立了********集團客戶回訪中心。多項內部管理制度和措施的出臺，使集團公司售后服務質量明顯提高，用戶投訴率由2007年的120件/年下降至2011年的27件/年，集團客戶的合同簽訂率、銷售回款率明顯提高，以售后服務為突破口的品牌創建活動成績顯著，品牌效益開始顯現。

（四）以宣傳為載體，提高品牌美譽度

隨著集團公司經營效益和社會效益的穩步提高，品牌宣傳工作在集團公司品牌創建工作的作用已日益凸現。集團公司緊緊結合七大品牌主題，積極創辦了********網站、********文藝隊，以“********質量標兵”、《企業文化宣傳欄》、“青年文明號”為載體，全面開展品牌形象創建工程，不斷提升品牌知度度和美譽度。同時，以《集團公司形象標識手冊》和《經理人及員工培訓教材》為平臺，通過開展品牌講座、品牌培訓等形式多樣的宣講活動，將統一的********標識和********品牌理念灌輸到全體員工當中，在全社會打造出了規范、嚴謹的********品牌。

二、集團公司品牌建設工作成效

通過持續開展品牌建設活動，集團公司取得了良好的經濟和社會效益

(1)使企業全體員工牢固樹立起塑造品牌形象的理念 企業管理者提高了自身的管理素質，增強了塑造品牌形象的意識，把品牌形象塑造作為企業的優先課題，作為企業發展的戰略性問題，要把企業的經營理念反映在品牌形象上；其次，以人為本，啟發員工的心智，最大限度地激發了員工的智慧和潛能，樹立全體員工的品牌意識，員工們明白

了塑造品牌形象的重要意義，產生榮譽感和使命感，員工自覺自愿地為塑造品牌形象做出貢獻；最后，企業內部逐步建立起了特有的觀念體系和運作機制，建立起了科學的組織架構和嚴格的規章制度。

(2)加強了管理，不斷提高產品的質量

產品的質量是滿足消費者需求的一種效能，它是品牌形象的基石，是品牌的本質和生命。通過開展品牌建設工作，以“產品質量”為企業生命的管理理念，就已經深植于每一個職工心中。這種以嚴格的產品質量管理為重要內核的管理使公司能夠高效管理和合理配臵資源。近年來，公司產品質量合格率在95%以上，質量指標達到6PPM,質量控制管理能力在同行業中處于先進水平。(3)改善了服務質量，提高了服務水平

集團公司通過樹立品牌形象，保持了品牌的競爭優勢，努力改善服務質量，提高服務水平。依靠優質服務贏取顧客忠誠，不斷提高了客戶的滿意度，已成為品牌競爭的新特點。2011年公司先后在黑龍江、甘肅、云南、廣西、貴州等省新建立售后服務中心5家。

三、品牌建設總結和評價

集團公司取得品牌建設成績，主要取決于：(一)領導重視，全員參與

1、集團公司決策高瞻遠矚

公司董事會按照科學發展觀的要求，針對企業發展的實際，在企業新的發展時期始終強調，公司要以品牌建設做為企業發展戰略的核心，是企業經營、管理等一切工作的的指導方針，要求管理成員及全體員工，將品牌戰略的思想和行動在企業各項工作中貫徹始終。品牌戰略的實施，使得企業的各項工作有了明確的方向、增添了強勁的動力，取得了實實在在的效果。

2、領導班子執行一絲不茍

在品牌建設的過程中，管理人員在公司日常經營管理和項目的開發建設過程中，堅決貫徹公司關于品牌建設的戰略思想，結合科學發展觀的學習與整改活動，制定了不同階段的詳細工作目標，提出差異化經營發展的思路并認真研究、提出詳細的方案并逐步實施。加強了產品研發、質量控制、服務管理等項工作的計劃、督導、激勵，帶領全體員工奮力拼搏，逐一實現了“十一五”期間各項戰略規劃的目標。

3、員工認識提高鼎力支持

在品牌戰略的實施過程中，全體員工認真學習科學發展觀的基本內容，堅決執行工作中的各項任務，努力實現各自崗位的工作目標。把企業戰略和目標要求融入自己的各項具體工作中。開發、銷售、建設現場、售后服務沖鋒陷陣，財務、研發、辦公室鼎力支持，使公司的各項工作進行的有聲有色，蓬勃向上。

（二）目標明確 理念創新

在品牌戰略實施的過程中，品牌戰略始終要服務于企業總體發展戰略的思路清晰，目標具體，措施明確。始終堅持以品牌建設為發展的推動力，帶動企業的管理上水平、團隊上素質、資產上規模、經營上效益。

在品牌建設過程中，我們進行品牌的推廣與傳播理念明確，遵循我們一貫堅持的和倡導的“創新、發展”的企業核心理念，以“誠信、創新、合作、共贏”為企業經營管理為基本原則，以誠信、質量、服務做實、做優、做精為品牌的推廣傳播核心中心思想，使銷售取得了很好的業績，使產品

和企業的社會聲譽得到了很大提高。

集團公司在產品定位、策劃、研發、生產、銷售等環節都比較符合并滿足市場的需求和被定位客戶群體的主要訴求，產品的知名度、美譽度和忠誠度都保持較好水平。

五、下一步品牌建設規劃的指導思想、定位與目標

一、品牌建設規劃的基本指導思想 堅持品牌戰略和策略都要圍繞企業總體戰略和實現規劃目標來確立和制定，把科學發展融入到品牌戰略策劃與實施的各個方面。堅持確定高標準、高水平、科學的、清晰的規劃目標，努力建立一套有科學思路的、符合實際的規劃目標實現路徑。堅持夯實企業的品牌建設的實力基礎，把企業做強、做大作為我們進行品牌建設的硬任務、硬指標。堅持企業和產品的核心價值理念，不斷解放思想，加強研發，以突出品牌特色、強調差異和產品與服務創新來提升品牌價值。堅持全方位的品牌管理，持續管理創新，建立以質量效益為先的監督評價機制，完善各項品牌管理體系。

二、品牌的核心價值理念與品牌定位

品牌價值核心理念是品牌戰略實施過程中要貫徹始終的靈魂，按照集團公司的中長期發展戰略的目標與要求，揚棄我們過去企業文化，客觀審視我們的優勢與不足，追隨市場環境和目標消費群體訴求的變化，將企業品牌和產品品牌分為兩個層次來確定品牌建設所需的核心價值理念與品牌定位。

1、核心理念

集團公司的企業品牌依然定位于“打造********品牌、創造********服務、樹立********形象”的企業品牌建設核心理念，以科學發展、誠信經營、不斷創新、高素質團隊作為我們企業品牌戰略實施的目標原則，所有工作都要圍繞著核心理念展開，確保實施方向的一致性。

集團公司的產品品牌核心理念定位于“品質優秀、服務精細、科技創新”。我們以強調消費者的基本訴求為原則，將品質是根本，創新是動力，服務是保證的理念在進行產品開發、生產、銷售、服務的所有過程中要貫徹始終。2 品牌定位

（1）行業定位.企業的主營產品以裝備機械基礎件開發為主，兼顧拓展清潔建材、資源再利用，適時介入機械制造的外延產業。

（2）產品定位.逐步以中高端產品為主，以研發高附加值，替代進口的產品為開發產品的主攻方向。發揮本公司質量、服務的傳統優勢，融入注重用戶體驗的理念、延伸服務在產品中的應用，以此作為品牌價值提升的基礎。

（3）消費群體定位.主要定位于國內外大型裝備機械制造商、汽車制造商群體，除在產品和服務各方面要滿足該消費群體的物質需求外，還要在推廣傳播方式不斷升級，以滿足高端客戶的心理需求。

三、品牌建設目標 通過品牌戰略的實施，助推企業總體戰略目標的實現。通過品牌戰略的實施，使立達品牌的知名度、美譽度和忠誠度不斷提高，********的品牌的附加值不斷增加，資產不斷升值。通過品牌戰略的實施，實現“專業領先”品牌目標，即：在業內形成有優勢的開發能力與品牌特色；在專業方面具有優秀的管理模式和開發理念；其產品在該領域內處于領先地位。通過品牌戰略的實施，促進加快增長方式的轉變和產品結構的調整，加快產品創新和科技含量，使質量效益型的道路越走越寬。通過品牌戰略的實施，建立和完善品牌建設的管理體系。使團隊建設更加適應品牌競爭時代的需要，使過程管理更加科學、有序、高效。是企業和產品的品牌形象體系化。四、品牌建設規劃的保障措施

一、超前謀劃、制定正確的戰略與策略

公司領導集體要充分重視品牌建設工作的戰略意義，統一認識，集中智慧和力量，把品牌建設戰略轉化為品牌建設的實施策略和謀略，為實施品牌建設工作超前謀劃、系統指導。

二、與實際工作結合、使企業破難點上水平

要將品牌戰略的實施與企業實際工作有機的結合起來。要與落實企業總體發展戰略相結合；與落實企業各項規劃目標相結合；與班子建設、隊伍建設和制度建設相結合；與更新觀念、打開思路、深化改革、敢于創新相結合；與突破工作中的重點、難點、促進企業工作全面上水平相結合；與調查研究、學先進、找問題、促轉變相結合。

三、學習領會提高、讓品牌戰略思想充分滲透

讓品牌戰略成為企業文化的重要組成部分，要開展持續的品牌建設的學習和培訓，要讓全體員工真正領會品牌戰略的內容與戰略意義，讓品牌意識深入人心，使全體員工主動

參與品牌的建設、管理與維護。

四、硬實力是基礎、軟實力是保障、雙管齊下提升品牌價值

1、把企業做大做強夯實發展基礎、要利用一切機遇，拓展企業生存空間，擴大開發規模，實現產品的更大的市場覆蓋面。2 品牌戰略前移，增強產品的競爭能力

把品牌的戰略思想與策略落實到產品的市場調研、開發、生產、銷售、服務等各環節，把精力和智慧放在滿足消費者不斷變化的訴求上，提升產品的綜合品質，增加新消費理念和科技含量，做到產品的規劃、設計水平高、質量高可靠，服務細致周到。加大科技研發力量、提升自主創新能力，重視調研工作，加強研發力量，在突出品牌特色方面下功夫，為產品方案優化、產品形式創新、理念永不落伍提供系統支持。加強品牌管理、完善體系的制度建設

重視人才的使用與培養，讓與企業核心價值理念相一致，有能力、敬業的員工不斷涌現并成為企業發展的主力軍。

建設和諧企業，實現和諧發展，充分調動員工的積極性和創造性，增強企業凝聚力。

完善制度建設，逐步構建起一整套的品牌維護體系，主要包括：成本管理體系，質量保障體系，售中售后服務體系、“品牌危機”應對體系，使企業管理體系承擔起品牌建設的計劃、組織、協調、控制的職能，調動企業全部積極力量，保證對品牌建設的全過程進行有效管理。

五、謀劃營銷傳播策略、讓品牌形象大放異彩 １ 建立識別系統、強化形象傳播

重點研究和謀劃營銷和推廣傳播策略。在營銷和推廣和傳播過程中，逐步建立企業和產品視覺識別系統，以品牌的核心價值為核心，創建出具有時代感、獨特個性、符合企業文化特點的傳播形象，使品牌識別元素演繹和傳達出品牌的核心價值、品牌的精神與追求，差異與優勢，力求在社會和消費群體中直觀地顯示良好的企業和產品形象提供識別條件。

２ 逐級推廣傳播、升級品牌形象

在營銷和推廣和傳播過程中，充分利用各種公共媒體和各種適當的宣傳方式，逐級提高對企業和產品的推廣傳播層次，即從強調關注消費者基本訴求開始，過渡到注重對消費者情感的聯系，最終升級為消費者營造一種新的生活方式提供可信賴的企業和產品形象。通過精心策劃的、連續地、有節奏地進行各類推廣傳播活動，使企業和產品的形象及品牌理念深入心，確保企業的每一次營銷推廣活動都為品牌的價值提升做加法。盡企業社會責任、提升品牌影響力

營造有社會責任心企業的良好公眾形象，積極參與有影響力的社會公益活動和官方評選活動，努力為政府排憂解難，讓企業和產品的品牌在社會與消費公眾中間產生深遠的影響力。

結束語

品牌戰略不是一朝一夕能完成的事情，我們的目標是階段性的，還需要我們不斷的學習，還需要精心的規劃，還需要我們的隊伍不斷提高執行力，還需要我們繼續營造適應品牌建設要求的企業文化，還需要我們做很多工作。

第三篇：關于職教集團建設的調研報告

關于職教集團建設的調研報告

李炳銀 肖建榮 鮑思澤

為進一步推動我省職業教育規?；⑦B鎖化、集團化辦學，加強對職教集團建設工作的研究和指導，省教育廳成立職教集團調研組，調研組通過現場察看、聽取匯報、專家座談等方式，對我省汽車、化工、衛生和經濟技術4個職教集團和有組建職教集團意向的市、校進行專題調查研究，深入了解我省現階段職教集團的運行體制、運轉機制、運作成效及存在問題。同時，省教育廳組織省內11所職業院校考察江蘇省職教集團建設情況，汲取外省取教集團建設的成功經驗。綜合報告如下：

一、我省職教集團建設進展情況

（一）積極推進，政策引導

2006年2月，我廳召開安徽省職業集團化辦學座談會，認真探索組建職教集團的有效途徑。在多方論證的基礎上，于2006年6月下發了《關于組建職教集團的若干意見》（教辦[2006]5號），明確了我省組建職教集團的指導思想、基本原則、組建程序等要求。有關學校積極響應，廳屬安徽省汽車工業學校、安徽化工學校牽頭組建了安徽汽車職教集團、安徽化工職教集團，安徽經濟技術學校牽頭成立安徽經濟技術職教集團，安徽醫學高專牽頭成立安徽衛生職教集團。

（二）職教集團運行的情況

1、制定章程。各職教集團都制定了本集團章程，明確了集團的名稱、性質、宗旨，明確了集團的準則、功能目標、工作任務以及經費來源和管理，明確各成員的職能、權利和義務，等等。安徽經濟技術集團并制定了集團終止程序及終止后的財產處理辦法。

2、成立理事會。各職教集團均成立理事會，理事會由學校、企業、行業協會等組成，其中以協作學校居多（具體情況見下表）。汽車職教集團得到省機械工業協會、省汽車協會和省汽車商會的大力支持；化工集團得到省石油化工協會的鼎立相助，省化肥協會、省化工研究院被納入理事單位；省糧食行業協會積極支持經濟技術集團，其油脂、大米和面粉3個分會成為經濟技術集團理事單位。另外汽車職教集團計劃吸收個別縣（市）行政部門參加集團。

我省各職教集團理事會組成一覽表：

運作方式上，絕大部分職教集團采取松散型運作方式，各成員之間相對獨立，在自愿的前提下，開展招生、教學、實習、培訓、就業等方面的合作。衛生職教集團采取有限緊密型運作方式，抽調專門人員設立職教集團辦公室，統一管理各成員學校五年制高職教育教學工作。

3、取得一定成效。

（1）增強了校校聯合的緊密度。通過牽頭學校的骨干帶頭作用，充分發揮優質教育資源的示范功能，校校之間以專業建設為紐帶、以擴大招生規模為目標，拓展了成員學校的辦學空間，提高了成員學校的辦學水平，同時也推動了成員學校所在地職教事業的發展。安徽衛生職教集團針對衛生類五年制高職培養任務，成立教學、學生和就業三個指導委員會，制定各指導委員會章程、制定集團辦學管理辦法、考核標準及其核心指標等工作規范。安徽經濟技術職教集團制定了集團內學校的“九統一”：培養目標、質量標準、招生就業、實驗實習、師資培訓、校園文化、管理手段，較全面地規范了集團培訓標準。

（2）推進了校企合作的深度。集團內企業與學校簽訂“訂單培養”，學校實施“菜單教學”，企業與學校共同制訂專業培養目標、專業課程設置，企業為學校提供實驗實訓、頂崗實習、就業指導等。校企“零距離”對接，大大提高了畢業生崗位適應能力，學校畢業生的就業率、就業對口率和穩定率得到大幅提高。家長、社會、單位、學生四方滿意。同時，各職教集團充分利用內部企業資源，企業為學校專業教師提供實踐，學校為企業培訓員工和提供技能鑒定。安徽經濟技術職教集團成立相關專業指導委員會，安徽汽車職教集團內部企業與學校訂單培養、企業冠名班級等。

（3）加強了職教宣傳的力度。各職教集團通過召開成立大會和各種研討會，有效地擴大了職教集團的社會影響力和發展職業教育的帶動力。如：安徽化工職教集團跟蹤我省化工及相關產業規劃布局，加快集團內涵發展，召開“建立有產權關系的職教集團可行性”研討會，并把研討會的成果納入省工業經濟聯合會“如何加快高技能人才培養”的課題研究，既提升了集團及各成員單位的知名度，宣傳了組建職教集團是大力推動職業教育發展的方向之一，又探討了職教集團的發展模式。

（4）強化了職業教育規?；?、連鎖化辦學理念。各職教集團通過近一年來的具體實踐，強烈感受到集團化辦學帶來的觀念震撼，拓寬和創新了辦學思路，體驗到了集團化辦學巨大好處和綜合效益。

（5）我省部分市、校正在積極籌建職教集團。馬鞍山市擬成立兩個職教集團，一是以市工業學校、職教中心和當涂職教中心為主的緊密型中職集團，二是由馬鞍山屬地的7所高職院校組成松散型的高職集團。安徽水利水電職業技術學院擬牽頭組建江淮（工程）職教集團，安徽國防科技職業學院擬牽頭組建六安地區區域性職教集團，黃山旅游職業學校擬牽頭組建旅游職教集團，安徽電子工程學校擬牽頭組建電子職教集團。安徽職業技術學院、合肥通用職業技術學院等職業院校也在調查研究，意向組建職教集團。

二、江蘇職業教育集團有關情況

江蘇省職教集團起步于90年代中期，各級政府積極引導，相關部門全力推動，財政大力支持，加強職教集團建設力度，現有9個職教集團，十一五規劃發展到20個。

1、職教集團宗旨

優化重組職教資源，創新職教發展模式，營造職教發展環境，校校、校企深度合作，提升職教辦學質量。自愿合作，規模發展、戰略聯盟，資源共享，相互支持，抵御風險，互補多贏。

2、職教集團的組織架構及類型

（1）組織架構：以專業、行業為紐帶，相關職業院校、企業和行業協會共同組建職教集團。職教集團成立指導委員會對集團建設進行指導，職教集團設理事長會議，理事長會議下設秘書處和教學、校企培訓、招生就業等委員會。

（2）集團類型

集群式：集團區域特征明顯，市、縣職教園區內職業學校資源共享，教學和管理模式統一，吸收當地相關企業，共同組建職教集團。

集合式：由高職院校牽頭，3加2的高職對應中職學校參加，相關企業加盟，共同組建職教集團。

集團式：具有較行業性和專業性，集團主要以專業為紐帶開展合作，由高職院牽頭，多所中、高職院校和企業加盟。根據開設專業性質，一個學校或企業可以同時參加多個集團，各集團成員單位可以相互交叉。

跨區域式：以專業和行業為紐帶，跨省組建。

3、合作內容

（1）統一教學、實訓和就業。統一教學計劃、教材和教學管理模式。統一實習、實訓方式與內容。統一安排就業指導和推薦。

（2）資源共享。實習、實訓基地共享，信息共享。

（3）師資培訓和交流。高職院校為中職培訓教師。中職學校之間或高職院校之間進行教師交流。企業為職業院校教師提供實踐崗位。教師到企業實職鍛煉，實職崗位有技能型、管理型，甚至部門經理。職業院校為企業開展多層次員工培訓。企業委派技術人員到學校講課、講座，委派技術工人到學校指導實習、實訓。

（4）校企開展產、學、研合作。校企共同研討人才培養方案，制定教學目標，進行課程開發和改革，開展校企論壇。企業為職業院校提供最新生產工藝、流程和技術，提供學生頂崗實習崗位和畢業生就業崗位，協作組織招生。院校參與企業產品研發，制定生產工藝設計、營銷策略，幫助企業診斷問題。院校之間進行教學交流，共同組織技能競賽。

4、運作模式

集團指導委員會年初制定工作計劃，統籌協調安排教學、實習、招生、就業、會議及相關建設。具體工作分由秘書處和教學、校企培訓、招生就業等委員會分工落實。需要共同研究解決的問題，可由指導會員會動議召開理事會議商討解決。

三、我省職教集團存在問題

1、政府缺乏引導和支持。我省相關政府部門對職教集團建設重視不夠，缺乏總體規劃，沒有相關政策支持，推動力度不夠。

2、職業院校滿足于現有發展模式。不少具備組建職教集團的職業院校滿足現狀，缺乏創新意識，未能認清規模化、集團化、連鎖化辦學的巨大優勢和抵御風險的能力，對組建職教集團熱情不高、積極性不高。

3、如何建、怎么建認識不清。一些有意組建職教集團的職業院校，對組建職教集團沒感性認識和理論研究，無從著手。部分已建的職教集團只是掛牌，對集團的組織結構、發展方向、發展模式、工作任務等缺少深度思考和研究，未能有效開展工作，缺乏實質運作。

4、組成結構不合理。我省多數職教集團牽頭單位為中職學校，參加集團的單位有相當一部分是招生關聯的生源學校，社會影響力不大，吸引力不強，感召力不夠，缺乏與相關企業、行業的緊密聯系。集團內上規模、實力強企業偏少。集團成員單位專業關聯度差，關聯專業、行業的企業參與不多。

5、運行機制不健全，合作深度不夠。集團組織松散，工作多限于聯誼會和聯合招生。企業和校園沒有緊密融合；企業參與積極性較低，有的企業只是掛個名，不參與集團活動；有的企業安排非理事同志參會，理事工作流于形式；校企的產學研結合不緊密，僅停留在意向上。

四、關于職教集團建設的建議

組建職教集團是我省職業教育走規模化、集團化、連鎖化辦學新路的可行途徑，是新形勢下促進職業學校與學校之間、學校與企業之間資源共享、共同發展的有效模式之一。組建職教集團要以科學發展觀為指導，以大力發展中等職業教育為目標，按照“政府引導，骨干帶動，校校聯合，校企合作，互惠共贏”的基本要求，以具有較強實力的國家級重點中職學校或高職院校為龍頭，以優質專業為紐帶，以校校聯合為基礎，以校企合作為突破，構建由骨干學校、相關企業、行業等法人實體自愿參加，平等合作、資源共享、優勢互補、市場運作、互惠共贏的非獨立法人的辦學聯合體、產教結合體和利益共同體。因此我們建議：

1、加強引導、支持、扶持力度。省教育廳會同有關部門制定加強我省職教集團建設的相關政策，研究制定我省職教集團建設發展規劃，協調財政、發改等部門，爭取職教集團建設項目和資金支持。成立由政府相關部門和行業協會負責人為成員的職教集團聯席會議，商討解決集團建設過程中出現的重要問題，協調各方共同為職教集團建設提供支持。

2、加強職教集團研究。教育部門、集團成員單位及有意組建職教集團的職業院校，要加強對職教集團的研究。特別要研究職教集團的組織架構、運行機制、合作辦法、運作方式和專業建設等，為職教集團建設提供理論指導。已建職教集團要總結成功經驗，查找不足之處，不斷完善，并為其他職業院校提供參考。

3、增強職業院校集團化辦學意識。職業院校要有條件組建職教集團的職業院校，特別是高職院校要積極行動，抓緊研究，主動同相關專業職業院校、行業企業聯系，制定方案，著手組建。

4、加強校校、校企深度合作。已組建的職教集團，各成員單位不能只停留在表面形式的合作，要通過資源共享、專業建設、合作培養等途徑，加強深層合作。校校之間要共同制定教學計劃和實施教學改革，進行教學、師資交流，研究專業發展方向等。校企之間要加強產學研的深層合作，學校參加企業產品研發、策略制定、培訓員工，企業為學校提供實習實訓設備，為學生提供頂崗實習和就業崗位，為專業教師提供實踐崗位，向學校提供專業技術人員指導專業教學和實訓，與學校共同制定培養目標、開發專業、設置教學內容等。

5、加大職教集團宣傳力度。運用報刊、電視、網絡等媒體宣傳職教集團，提高相關部門、職業院校、行業企業對職教集團的認識，了解集團化辦學有利于提高辦學質量，有利于校企合作互贏，營造職業院校、行業企業積極參與職教集團建設的良好氛圍。

6、盡快召開全省職教集團建設工作會議。由省教育廳職成處牽頭，組織已建職教集團和有意組建職教集團的職業院校或地區，邀請省政府有關部門，召開全省職教集團建設工作會議，進一步探討和研究我省職教集團發展的思路和對策，指導我省職教集團建設工作。

第四篇：房地產企業研究——綠地集團

房地產企業研究---綠地集團

一、綠地集團簡介

1、基本發展脈絡及發展策略：

1992年，綠地集團的前身——上海綠地開發總公司成立，注冊資金 2000萬。1997年公司改制為上海綠地集團。2001年，綠地集團進入上海地產前三名；2004年，年銷售突破百億大關，坐上了上海市房地產企業的頭把交椅。2003年之后，全國化擴張提速，“新城模式”為其主要發展模式，“省會城市超高層”受到地方政府極大歡迎。2008年，綠地集團多元化營收 435億元；2009年集團多元化營收 700億元。

在全國化擴張中，綠地的開發項目遍及上海、南京、濟南、等全國 21個省 35個城市。綠地全國布局戰略，計劃三年進入 30-40個城市，重點拓展省會城市，尤其是重點發達地區的省會城市，并將北京和上海兩個地區作為重中之重。

在全國化布局上，綠地在不發達地區按片區進行管理，如成立了西北事業部、西南事業部；在發達地區按省會，一個省設立一個事業部，如成立南京事業部等；上海、北京單獨建立事業部。

綠地集團充分利用其獨特的商業模式，通過“新城戰略”、“發展現代服務業”、“省會城市超高層建筑”，在上海之外的二、三線城市中心城區與郊區獲得大型開發項目。

通過打造集住宅、商業、辦公、酒店等多種產品于一體的綜合項目，獲取土地資源，同時推動項目獲得良好銷售表現。

2、發展階段——進入快速發展期

17年的發展過程中，綠地集團大致經歷了四個發展階段，目前處于高速發展階段： ? 初創和積累期（1992—1997年）

綠地最初由上海市政府的農委、建委下屬四個企業出資 2000萬。其市場化的發展中，得到政府的支持，管理機制突破了國有企業的束縛，讓其在市場環境中如魚得水。

? 改制發展時期（1997-2001年）1997年 3月，綠地集團按照現代企業制度要求成功完成改制。在該階段，綠地集團各產業均得到較大發展，尤其是作為核心主導業務的房地產業發展更為迅速，并一躍成為上海市房地產行業龍頭企業。

? 全國化戰略帶動下的快速發展階段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以稱其為“高速增長階段”。其快速突起的原因可歸結為：（1）大量土地儲備對其的推動作用；（2）多元化產業互動對房地產主業的推動，“房地產主業突出，能源、金融等相關產業并舉發展”；（3）2008年集團第二核心產業能源的確立。

二、綠地集團企業管理

? 公司領導人——張玉良

? 1982年 9月-1984年 5月，任上海市嘉定區江橋鎮黨委委員、副書記； ? 1984年 5月-1986年 6月，在上海農學院農業經濟系學習； ? 1986年 6月-1992年 5月，任上海市農委主任科員、住宅辦副主任； ? 1992年 5月起，任上海綠地集團黨委書記、董事長、總裁。

張玉良出生于上海郊縣。高中畢業后回家務農，25歲時任村黨支部書記。兩年以后，在“干部年輕化、知識化”形勢推動下，張玉良被提拔為鄉黨委組織委員、黨委委員，成為鄉領導班子成員。后到上海農學院干部專修讀經濟管理。

此后，張玉良在上海市人民政府農業委員會住宅建設辦公室任職，主管單位住房的建設與分配。1992年 7月，時年 36歲的上海市農委住宅辦副主任、副處級待遇的張玉良創辦綠地集團的前身——綠地開發總公司。

? 公司管控

隨著綠地集團全國化戰略的推進，進入城市的不斷增多，綠地集團在部分項目集中的區域建立了區域型事業部，實施“集團—區域事業部—城市公司”三級管理模式。

集團按照不同地區的經濟發展狀況劃分管理單位，不發達地區按片區，發達地區按省會，建經濟管理單位即各個房地產事業部，進行具體的項目操作。集團的作用在于指導幫助，集團高層進行集團層面的決策，并指導監管地區事業部的工作。對于項目的具體操作，則全由地區 事業部通過具體項目公司負責。

快速拿地、快速開工、快速回款以及放權，在綠地都可見到?！昂诵脑诳煽亍保熑蚊鞔_，充分授權，讓事業部總經理們能放手開拓。

綠地集團近年也在不斷在加強和完善集團的內控機制，總部建起了信息化中心，所有銷售與財務數據在總部都可實時監控，每天的銷售面積和回款數，當天就能顯現在集團領導張玉良的手機上。

三、綠地集團項目運作模式---“最懂得政府的開發商”

作為一家具有國資背景、市場化運做的非上市公司，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當地政府想做，而當地企業又做不了或者不容易做的事，在服務全國的過程中發展壯大自己。”

綠地的多元股份機制，加之突出的資源平臺，具有競爭力的商業模式，成就了其高速發展。低調的綠地在全國擴張過程中，獲得了地方政府的極大歡迎。這與綠地“超高層產品模式”、“新城模式”有密切關系。目前，綠地在建六個超高層建筑占全國在建超高層的一半。

綠地目前的住宅產品以中低檔為主，當前側重增加持有型商業。而“超高層建筑”的經營難度遠不如外界想象的那么可怕，以南京項目為例，土地成本每平方米 1000多元，總成本控制在 15000元左右，而寫字樓售價達到 3萬元。在土地方面，綠地的超高層建筑模式，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。

另外，2009年 3月份，綠地作為主要發起人成立國內資本規模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內使其成為自主銀行。綠地的產融結合，希望產業和金融能夠相互支撐。在綠地的思維中，地產融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規模會受到影響。

3、發展戰略——最懂得政府的開發商

建立在和諧政商關系基礎之上的低成本、高收益以及產品差異化的競爭，是綠地集團商業模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發商”。

綠地的新城綜合開發、綜合體、超高層產品模式，與二三線城市當前新城區快速擴張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發展方向，以及政府政績需求。地方政府之所以青睞引進綠地集團，關鍵在于差異化競爭優勢。差異化競爭體現在，綠地“做當地政府想做，又不易做的事”。而在產品領域的表現則是，做很多企業不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發、建設超高層是綠地跟政府談判的籌碼。

圖表 6：綠地商業模式

低成本體現在兩個方面：拿地價格較低、政策優惠。出于產品定位的優勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎勵，可以大大降低投資成本。

2010年綠地獲得銀行授信近500億。良好的銀行關系、大額度的授信，為項目的運轉提供了資金支持。低成本、差異化競爭的驅動，銀行信貸的背后支撐，是綠地集團近年全國擴張的基本模式。在全國擴張的戰略下，綠地最初每個省市原始投資一到兩億，通過杠桿效應撬動十到二十億的效益。據行業內評價，綠地在超大型項目開發過程中，土地一級開發與銀企關系的互動，也有創新舉措。

2、“新城戰略”模式

綠地集團的“新城戰略”已經形成了較為成熟的集聚開發模式，即通過打造集住宅、商業、辦公、酒店等多種類型產品于一體的大型綜合項目，充分利用自身資源集成優勢和招商運營經驗，從而帶動人口導入和商業能級提升，形成產業、居住、社會事業、基礎設施和生態環境配套發展的聯動效應，迅速提升新城整體經濟的能級。

以前新城戰略多應用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進行開發。現在這一模式也廣泛應用于綠地的大本營——上海。這種方式的優勢是地價較低，風險比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結合部，打造綜合性物業，代表新區城市發展方向。

圖表 16：綠地集團“戰略合作協議”一覽

近年來，綠地集團獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009年新獲取的土地中，除合肥市政務區土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。

新城戰略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團針對這一情況，特別注意加強與政府的戰略合作。

綠地擅長的超高層建筑項目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項目，捆綁了三塊住宅用地。濟南超高層項目，捆綁 2000畝地。

戰略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當地政府的“信任溢價”，綠地也因此趕上中國城鎮化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發商，躍升中國地產界“第一集團軍”行列。

圖表 17：綠地土地策略

例如：“鄭州會展賓館項目”鄭州新區為綠地集團提供了如下的優惠政策： ? 鄭東新區管委會以招標、掛牌或拍賣方式之一向投資方提供鄭州會展賓館項目的土地使用權。項目按期竣工后，鄭東新區管委會按照土地出讓金等值金額向綠地集團進行獎勵性補助。

? 自鄭州會展賓館建成營業之日起五至八年內，鄭東新區管委會按照鄭州會展賓館經營過程中所交納的營業稅、所得稅地方留成部門的等值金額對投資方進行獎勵性補助。? 鄭東新區管委會不再審批鄭東新區 CBD范圍內其它五星級專業大型酒店新建項目，并將鄭州會展賓館作為鄭東新區各類大型會展活動的專門接待酒店，其它大型會議的接待優先在鄭州會展賓館進行。

? 鄭東新區管委會對鄭州會展賓館的建設將提供全力配套支持，建設過程中提供“一條龍”服務，免收鄭州會展賓館項目的市政配套費、協調水、電、氣、暖等基礎設施管線輔設到地塊紅線，并協調供水、供電部門以優惠的價格提供服務。? 以優惠的價格為投資商另行提供適當土地進行商業開發。

3、多元化的發展方向——雙核、多輪驅動

綠地的產業多元化模式表明了其做大做強的目標，同時，產業間互相支撐，提高了集團整體發展的穩定性，逐漸形成了地產、能源和金融“三產鼎力”的布局。

綠地集團以“房地產主業突出，能源、金融等相關產業并舉發展”作為其多元化發展戰略。2008年，綠地集團明確將能源作為 2005年以來一直探索的第二主業。

就房地產開發而言，未來三年，綠地仍將突出房地產主業地位，目標做成中國最有競爭力的地產企業。綠地房地產產品突出住宅，兼顧發展高端商業地產，商業和住宅形成互動；全國化城市布局，多項目產品互動。

在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個產業做到營收 500億甚至 1000億元的企業穩定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個能與之相平衡的產業使企業“兩輪驅動”。

2008年能源產業板塊實現銷售收入近100億元。2008、2009年，銀行對能源的松閘也要比地產早，為綠地在本輪的擴張提供了融資支持。

同時，上海作為能源消耗量大的區域，發展能源還可以有效解決當地政府的燃煤之急，綠地“做政府想做的事情”的發展內涵，使企業得到政府堅定支持。另外，2009年 3月份，綠地作為主要發起人聯合其他 11家企業法人成立上海奉賢綠地小額貸款股份有限公司，注冊資金人民幣 3億元，是目前全國范圍內資本規模最大的小額貸款公司。綠地希望在三年內使其成為自主銀行，通過這個平臺擁有一個類似于金融企業的載體。

綠地的產融結合，希望產業和金融能夠相互支撐，產生互動，在綠地的思維中，地產融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規模會受到影響。

著重發展商業地產

綠地選擇了做超高層，做商業綜合體。住宅是短線投資，商業地產是中長期投資，把兩者結合起來，保障了現金流滾動的良性循環。

另外，綠地順應中央 2007年大力發展現代服務業的政策，現代服務業的載體是商業地產，積極發展商業地產，逐步增加商業地產比重。

未來三年，綠地計劃突出房地產主業，目標做成中國最有競爭力的地產企業。具體會突出住宅，同時發展高端商業地產，商業和住宅形成互動。

綠地商業集團前身為上海綠地資產管理有限公司，下轄 15家控股子公司，并參股 10余家公司。其業務范圍涵蓋實業投資、商業管理、酒店管理等。

自 2003年成立以來，負責綠地集團在全國范圍內商業地產項目的開發、經營和管理工作。根據發展規劃，上海綠地商業集團的未來目標是：成為具有以商業需求管理和產業鏈資源集成為核心競爭力的商業地產開發、經營和服務的產業集團。業務遍及全國 10多個重要城市，涉及商鋪、酒店、寫字樓、工業廠房、會展中心、休閑娛樂等多個領域。目前已經與洲際、豪生 等幾家國際著名酒店管理公司、吉盛偉邦家具集團、易買得超市連鎖等建立了全面合作伙伴關系。

四、產品線研究

1、產品線特點

綠地集團一直以來是以開發普通住宅為主，近年來逐步加大了商業地產開發的力度，謀求長期收益。逐步轉向商業地產和現代服務業，向辦公樓、現代物流、商業、酒店傾斜。

目前綠地新增項目基本以綜合性項目為主，70%-80%是住宅，20%-30%是商業地產。住宅市場，一直以來綠地產品大多數集中于中端市場，主要針對中產階級。數據顯示，綠地房地產收入的95%來自于中低端市場。包括新里品牌、老街坊品牌、世紀城等系列。

綠地在商業地產領域也將產品線拉長，既開發高檔商場，也開發普通商業街；既開發星級豪華酒店，也開發經濟型酒店。寫字樓開發有出租型的，也有出售型的，租售并舉。

為了順利進入二三線城市，綠地選擇了做超高層，做商業綜合體。住宅是短線投資，商業地產是中長期投資，把兩者結合起來，保障了現金流滾動的良性循環。

2、住宅產品線

綠地集團住宅產品形成了以“新里”、“老街坊”、“世紀城”、“文化樓盤”、“都市豪宅”命名的五個產品品牌。產品類型以城市棲居、城市改善類型產品為主，以剛性消費者為主要客戶對象。

綠地的“新里”、“老街”品牌屬于郊區棲居產品，在綠地集團的產品類型中數量最多。“新里”旗下的住宅都按一定標準建筑，棲居空間與商業空間有機組合；盡可能保留具有一定價值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房為主力戶型。

“老街”品牌創意源于海派建筑文化和現代居住文化的深入挖掘與探索。核心理念以石庫門建筑符號和里弄空間序列為形，營造生態環境、人文環境和智能環境全面提升的現代居住生活空間。

“世紀城”則屬于城市改善型住宅?！笆兰o城”品牌的住宅項目占地項目面積大，均為百萬平米以上的大盤。建筑類型為小高層，以 100平米的2 房為主要推案戶型。通常選址在城市中心區外圍，交通便捷但是周邊配套設施任不完善需要再發展。

除了滿足剛性需求類型的產品外，綠地集團對于高端產品也有所涉及，但所占比例較低。綠地集團注重產品的文化內涵，作為一家在上海起家的房地產開發企業，對于上海的海派文化有很深的理解，并將這種理解充分表現在其開發的產品中。無論是從產品品牌的命名上，還是產品的規劃布局、建筑風格上，始終貫徹“海派文化”的理念。

圖表 22：綠地產品發展脈絡

在綠地的上?？偛?，有一個由數十位年輕建筑師組成的研發中心，研究新材料運用，研究建筑節能，設計創新房型。在住宅新房型設計時，綠地把握一個“三七開”原則，一個大型樓盤中，70%是適銷房型，講究賣得快，30%則必須是創新房型。

創新開發，也要考慮當地居民的購買力，以提高性價比來化解高房價，是綠地常用的市場策略。國家規定 90平方米以下的屬普通住宅，可享受稅收優惠，綠地通過巧妙設計，增加套內面積，讓 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面積。政策還規定，2.2米以下不算可售面積，綠地在設計時，就將低于 2.2米的陽臺部分向外推伸，做成可室內活動的“內陽臺”，等于降低了實際使用面積的售價。

五、典型項目 ? 綜合體項目代表——超高層

1、南京綠地紫峰大廈

南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區鼓樓廣場，建筑高度約 450米，總建筑面積約 24.5萬平方米，建筑樓層 89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標地位。

該項目為上海綠地集團與南京國資集團聯合開發。大廈將由全球規模最大的酒店管理公司——洲際酒店集團入駐 42到 81層，打造六星級標準、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發集團負責高檔購物中心的商業運營。

2、南昌綠地中央廣場

綠地·中央廣場，位于江西省南昌市紅谷灘中心區，占地 173畝，總建筑規模 43.5萬平方米，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住、等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性“城市綜合體”。? 綜合體項目代表——商業綜合體

3、上海梅隴鎮·新都會

梅隴鎮·新都會項目，總占地 5.43公頃，計容總建筑面積 8 9000平方米，涉及業態包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務辦公”等多種功能，是綠地集團 06年重點打造的 4大商業項目之一。梅隴鎮項目位于閔行區梅隴鎮新中心的核心位置，具備了構建“現代產業集聚區”的先天優勢。綠地集團將長期持有經營。

梅隴鎮新都會是區域內較大的一個綜合性項目，涉及業態包含餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務辦公等。? 城市改善類代表

4、上?！ぞG地世紀城

總建筑面積近100 萬平方米，分四期開發。其中一期上海春天，二期世紀同樂，三期綠地世家，四期待建；包括住宅、沿街商業、會所等。以 100平米的 2 房為主要推案戶型。

? 城郊棲居類代表

5、成都·新里

棲居空間與商業空間有機組合。建筑類型多為高層、小高層，戶型面積以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房為主力戶型。

? 高檔產品類代表

6、上海·柏仕晶舍

由四幢四層疊加式聯體別墅組成。56 席豪邸依水而筑，臨水而居，在植入式濱水陽臺和透天私人庭院中。建筑設計以花崗巖和大面積低反射玻璃構成光與影組合。主力戶型分上戶型，下戶型私家電梯則保證同單元上下兩家住戶進出互不干擾。

第五篇：房地產調研報告

遼陽市房地產調研告報告

本文由瀘州婚紗攝影www.tmdps.cn 整理提供大家參考。

為了深入了解遼陽房地產市場起伏較大的原因，促進遼陽房產業的健康有序發展，按照2010年-2011年遼寧省遼陽市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，現就有關遼寧省遼陽市最近五年房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

經濟適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產市場的重要因素,廉租房建設起步較晚。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2006年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營 銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，遼陽市房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，遼陽市的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額 17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是2008年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和 1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為 積極配合

國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，地區差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。一些縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2010年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經濟基礎好且在遼陽市房產投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備 是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土 地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨著遼陽市經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升

2010年以前，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2010年上半年遼陽市城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成 本大幅提高。遼陽市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，遼陽市房 地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2008年后土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展 政策的具體體現。

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房 地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2010年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2008年—2010年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2010年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較2009年5349萬元同比增長16.96%。2010年至今房地產稅收總額在不斷增長和活躍中。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產業近年來的迅猛發展，對于推動遼陽市經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快遼陽市房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要 把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對遼陽市的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與遼陽市發展同步。遼陽市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發展。遼陽市房地產開發必須順 應未來發展的總趨勢，走整體性、規?；l展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產 業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品 質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。遼陽市開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的 影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

5、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序 的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業的健康有序發展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

以上是對遼陽市2006年至今房地產市場的一個大體調研和整合，在經歷過2008年的全球金融危機后的遼陽市房產市場仍處于一個活躍的階段。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩的狀態，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經驗，彌補過去的不足。