第一篇：01物業部管理制度

物業部管理制度

一、目的: 為規范物業部員工行為，加強組織紀律性，提高工作效率，樹立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

二、適用范圍:

適用于凱域公司物業部全體人員。

三、職責:

1、職能綜述

物業部是物業服務中心對客服務和管理服務運作的樞紐部門，承擔著客戶服務需求的接收、傳遞、反饋、檢查和管理實施的協調、督導、控制、檢查等職責，具有“客戶服務、事務監管、氛圍管理、組織協調”四大功能。物業部部門的具體職責是：監管物業服務中心各部門實施管理服務運作執行，投訴、清潔、綠化、設施巡視的管理及專項服務和特約服務執行，是物業服務中心物業管理“一站式”服務的窗口，是服務質量控制的主控部門。

2、部門職能 2.1 工作內容 2.1.1 客戶服務 1）咨詢服務

管理處對來訪、來電及相關事項辦理的接待，認真聆聽客戶與訪客的要求，耐心解答各種疑惑。管理處對客服務實行“首問制”服務，即由物業部統一負責接待、傳遞、跟蹤客戶的服務處理全過程，并將服務全過程概要記錄。2）客戶服務信息收集

通過電話、走訪、書面調查、巡查等多種形式，廣泛收集客戶對物業管理服務的意見、要求信息，記錄并立即核實。3）客戶投訴處理

① 物業部物業助理負責客戶來電反映的各類抱怨、投訴等記錄，物業主任處理，并負責投訴的電話回訪。

② 物業助理主任負責客戶來訪投訴的接待、記錄、調查與處理。

③ 物業服務中心在投訴處理上采取首問責任制，接待投訴的物業人員為該投訴的第一責任人，應在負責 該項投訴傳遞至相關投訴處理責任部門，跟蹤其處理措施的落實，及時與投訴人溝通，做好回訪，直到投訴處理得到投訴人的認可為其責任完成。4）專項和特約性服務提供

物業助理負責物業服務中心設定的專項服務的接洽、記錄，并聯系相關服務供應或承判商，協調服務過程中反映的問題和意見。對專項服務中有關個性化需求的特約服務，以人性化服務為出發點，征詢相關供應或服務商意見，立即提出評審意見，經物業主任或物業助理主任確認，必要時報項目負責人批準后執行。5）客戶走訪和各類調查實施

物業助理分區管理專責區，每月至少一次走訪專責區的客戶，與客戶建立良好的溝通渠道和融洽的商務聯系，了解其對物業管理服務質量的意見，并詳細記錄。

6）物業管理服務事項各類手續辦理

① 管理處負責受理客戶如下物業管理服務內容的手續，并按事項處理規定流程執行服務，主要有：

? 客戶室內設施報修及公共設施設備的報修； ? 客戶的遷入、搬離管理服務手續； ? 客戶的室內裝修管理手續； ? 客戶出入物業管理手續；

? 客戶大宗物品進出放行管理手續； ? 客戶臨時人員出入物業管理手續； ? 客戶臨時用電、動火等專用服務手續； ? 客戶停車場車位租用服務手續； ? 客戶提供專項服務手續；

? 受理客戶大門損壞急修和代管服務。? 前期收樓管理 7）信息發布

負責物業服務中心向客戶以電話、信函和通知等形式的發布。2.1.2 事務管理 1）清潔衛生管理

① 對當日公共清潔衛生狀況進行評估，對存在的不達標項提出整改 要求，并監督整改實施，確保清潔質量與標準的符合性。

② 監管垃圾處理，垃圾做到日產日清，裝修垃圾實行袋裝化，垃圾清運集中區無散放垃圾，無異味，每日核實當日垃圾清運數量，并處理物業公共清潔衛生發生的各類事件。

③ 與政府環衛、衛生部門保持聯系，建立良好的溝通渠道。2）綠化養護管理

① 負責物業公共區域綠化植物的擺設設計和日常養護管理。公共區域綠化植物造型和擺設造型的設計，綠化植物造型和擺設造型的設計應符合物業莊重、簡潔、美觀的要求。

② 負責物業環境宣傳，通過采取定期公布環境質量，宣傳環保、倡導環保等相應措施，使物業環境達到文明潔凈，環境質量良好，資源合理利用，生態良性循環的目標。

③ 與政府園林部門保持聯系，建立良好的溝通渠道。3）共用設施設備使用管理

①物業共用設施設備，主要指物業主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）及公共區域的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和物業管理區域內的物業綠地、道路、溝渠、池、井、設備層、設備井道、公益性文體設施設備及客戶使用的供配電系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、智能化系統（通訊網絡、有線電視）、安全防范設施設備、照明燈具、天線、水箱、水泵、避雷裝置等。

② 負責物業共用設施設備使用管理的內容：一是將使用物業共用設施設備的禁止行為和注意事項通過《物業管理公約》告知客戶，規范客戶使用物業共用設施設備的行為；二是實行前置審批，如裝修管理手續等；三是預防性檢查，主要是通過巡視檢查，發現隱患和問題，及時改進，防止各種不當行為和安全問題發生。

③ 負責接收客戶有關物業共用設施設備使用的審核，收集客戶對使用共用設施設備使用反饋的意見，并傳遞給相關責任部門進行處理。協調相關部門進入客戶室內維護保養共用設施設備事項。

④ 負責物業共用設施設備的使用狀態檢查和維修工程驗收工作。⑤ 負責監控物業公共能耗開支，核對物業各項能源的實際開支情況。4）裝修管理

負責物業室內二次裝修裝飾的管理，協調工程部、管理部共同負責監管裝修審批、施工、驗收，按《裝修指南》、《室內裝修管理規定》執行監管。5）收費管理

負責協助物業管理費及相關費用的收繳，協助財務部派發各種費用的交費通知單，通過電話或走訪等方式向客戶催繳費用，并做好宣傳解釋工作。6）經營管理

負責物業服務中心的多種經營服務工作。7）檔案管理

負責客戶資料的檔案管理，傳遞相關信息給需要的部門。8）社區文化

① 負責物業的社區文化活動，通過定期舉行各類社區活動，組織客戶進行互動，構建和諧的社區人文環境。

② 負責重大節日的包裝及組織相關活動。9）鑰匙管理

負責物業鑰匙管理。10）標識管理

負責物業服務中心服務過程進行正確標識的管理，以防止混淆。11）溝通協調

① 負責物業服務中心日常總值，傳遞項目負責人下達的物業管理服務信息，協助項目負責人處理當日物業管理服務運作事項。② 負責物業服務中心迎賓和接待工作。

③ 協助和配合項目負責人處理應急事件和特殊天氣事件。2.2 控制方式 2.2.1 計劃管理

1）根據物業客戶的使用需求和物業服務中心的管理服務總體目標，物業部應與時俱進，不斷持續改進管理服務質量，主動、有效地做好部門承擔的各項管理服務工作，為物業管理服務品質的提升盡職盡責。2）物業部負責制定的計劃是：

① 制定部門年度物業管理服務預算和控制措施； ② 編制部門月度物業管理服務工作計劃與總結； ③ 編制物業服務中心質量改進與控制方案； ④ 編寫部門定期培訓計劃和培訓資料； ⑤ 制定部門各階段物資設備采購計劃。2.2.2 組織管理

1)根據物業部的管理服務職能，完善內部運作機制，調整崗位職責，制定的操作規程和業務流程及公眾管理制度。

2)通過實踐和理論相結合的培訓實施，強化職業道德和服務素質的培訓，使部門在崗人員勝任本職工作，養成服務至上的良好作風。

3)制定與實際工作相符合的工作考核細則，公平公正有效進行工作考評，獎勤罰懶，淘汰劣者，培養優秀的員工隊伍。2.2.3 物資管理

建立物業部部門有效的物資采購、領用、保養、更新制度，降低管理成本。2.2.4 質量管理

1)嚴格執行物業服務中心的規章規程，強化物業部對內、對外的服務意識，使物業管理服務有效運作，為物業質量保證奠定堅實的基礎。2)建立物業部部門員工各項管理服務的檢查考核細則。2.2.5 協調管理

1）樹立物業部部門對內（部門與部門之間）、對外（部門與客戶之間）以服務為主導的管理基調，少講管理、多談服務，以客戶的滿意率為評價一切管理服務的標準。

2）與物業部業務主管政府相關部門保持有效的溝通和聯系，營造良好外部環境。

四、考核流程及規定:

1、凱域公司物業管理質量檢查每個月不定期進行1-3次抽查，對各小區主管級別員工進行考評，依據是《崗位績效考核細則》，得分和主管個人績效工資評定掛鉤。

2、公司實行逐級考核制，即公司考評小組考核主管、主管考核員工，小區物業助理、保安員、保潔員、水電工的日常考核由小區主管考評。

3、現場檢查:檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。檢查小組將檢查結果詳細記錄,并給各小區進行物業管理評分。

4、住戶意見征詢:每小區住戶抽查3-5戶,對管理處各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理,檢查小組對住戶發放小區業主服務滿意度調查問卷。

5、檢查總結:在公司物業管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業管理質量檢查報告》。《物業管理質量檢查報告》作為評定物業管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。對于重大問題或潛在的不合格項目采取糾正預防措施。

6、扣分標準的分值1分等于1元錢，每次考評結果的合計扣分即為處罰金額。

7、罰款金額由員工本人、考核小組成員雙方確認后從當月工資中扣除。

8、員工的考核總成績與年終獎金掛鉤；獎勵級別分為四等。考核分值為90分 6 以上（含90分）為優秀，分值為80-89分為良，分值為70-79分為中，70分以下為差。考核成績占小區等級比例，排名前8%為“優”、排名前68%為“良”、排名前99%為“中”、末位1名為“差”。

9、員工考核成績為小區末位的，將減發年終獎金。

10、連續兩個月考核成績為小區末位的，第三個月工資按試用期80%發放，如第三個月考核成績仍為末位的，扣除第三月的績效工資并視情況調離該工作崗位。

五、年終獎勵規定

（一）獎勵類型 公司獎勵分為以下五種：

1.特等獎；2.一等獎；3.二等獎；4.三等獎；5.特殊貢獻獎。

（二）獎勵標準

1．特等獎（公司大會表彰+800元獎金+獲獎證書+升職、晉級優先權）有以下事跡之一的員工，給予特等獎勵：

（1）提供信息，使公司業務和經濟效益大幅提高者。

（2）工作細致認真，發現重大事故隱患，避免重大事故或嚴重事故發生者。

（3）參加市級各類活動或比賽，取得前三名者。

（4）服務滿8年以上，受到上下級一致好評，歷年考核優良，未曾受過任何行政處分者。

2．一等獎（書面表揚+300元獎金+獲獎證書）有以下事跡之一的員工，給予一等獎勵：（1）獲得區級各種榮譽稱號者。

（2）發生重大事故后積極搶修、搶救，確保小區正常運作者。

（3）在各類報刊、書刊或學術研討會發表有關物業管理的論文或文章者。（4）合理控制開支、全年有效節約費用支出達5000元以上（含5000元）者。（5）廉潔奉公，敢于揭露和抵制不正之風，有具體事跡者。（6）見義勇為，舍己救人，并因公負傷者。（7）舉報違規或損害公司利益行為者。

7（8）公司選送獲得區級個人或集體各種稱號者。3．二等獎（書面表揚+200元獎金）

對有以下事跡之一的員工，給予二等獎勵：

（1）工作認真負責，發現事故隱患，避免意外事故發生。

（2）維護公司榮譽，有突出事跡者（代表公司參加各類比賽取得前三名成績）。（3）為業戶提供熱情、耐心、周到的服務，全年受業戶兩次（含兩次）以上書面表揚者。

（4）對公司各項管理工作積極提供改善意見，降低管理成本在2000元以上者。（5）有拾金不昧行為，拾到財務價值在2000元以上（含2000 元），5000元以下（含5000元）者。

4．三等獎（通報表揚+100元獎金）

對有以下事跡之一的員工，給予三等獎勵：

（1）對客服務時，因良好的精神面貌、服務態度和工作熱情受到客戶口頭及書面表揚，并經公司評審確定為事跡優秀者。

（2）在完成本職工作之余，主動幫助客戶排憂解難，有具體事跡并受到客戶口頭及書面表揚者。

（3）在對客服務中受到委屈或受到客戶不禮貌對待，仍能夠保持良好的服務態度者。

（4）在對客服務工作中認真細致，使客戶財物免遭損失者。

（5）遇一般性意外時能采取正確措施及時處理，避免公司財產和聲譽受到損失。（6）在認真完成本職工作的同時，積極協助公司其它部門完成工作，取得良好成績并有具體事跡者。

（7）外派工程監管或小區治安、消防工作方面認真負責，制止各類嚴重違規行為，并有具體事跡者。

（8）在各種惡劣自然環境下堅持工作，并有良好工作業績者。

（9）有拾金不昧行為，拾到財務價值在500元以上（含2000 元），2000元以下（含2000元）者。

8（10）提出各類有價值建議被公司采納或一年內三次提出各種合理化建議者。5．特殊貢獻獎（視情況給予獎勵）

有以下事跡之一，給予特殊貢獻獎勵：（1）獲市級個人或集體各種稱號。（2）獲省級個人或集體各種稱號。

（3）為小區節能降耗或設備技改較大貢獻者。（4）在省市以及國家各級媒介上為公司贏得榮譽者。

（三）獎勵辦法

1.員工當年獲兩次三等獎的，視為一次二等獎；當年獲兩次二等獎的，視為一次一等獎；當年獲兩次一等獎的，視為一次特等獎。

2.多項獎勵同時并存時，按最高獎勵一次性獎勵，不作重復獎勵。

3.當年考核成績優秀者，公司將在升職、升工資、外出培訓、外出參觀、外派項目等方面優先考慮。

（四）獎勵程序

每年12月份各部門獎勵員工，須填寫獎勵申請單，并提出符合獎勵的具體條款。行政人事部復核后，送總經理批準生效，由行政秘書通知相關部門和當事人。所獲獎金在年終獎中統一發放。

第二篇：物業部管理制度

物業部管理制度

物業部管理制度1

1.電氣設備投入運行前,應建立健全用電管理機構,根據電氣設備的電壓等級,用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業人員。

2.電氣專業人員,應符合《電氣安全工作規程》關于現場電氣工作人員必須具備的條件。

3.按照《電氣安全工作規程》的規定,結合本單位的具體情況,建立電氣設備運行、檢修和試驗制度,作好電氣工作人員的安全技術培訓,提高運行管理水平,各級領導應對貫徹執行本規程的情況進行檢查和監督。

4.加強和改善電氣設備的運行管理工作,不斷提高設備完好率,作好無功功率的補償工作,降低電能損耗,實現供電系統的安全、合理、經濟運行。

5.結合季節特點、本單位工作特點及有關要求,組織電氣工作人員對電氣設備進行安全檢查,加強設備缺陷管理,貫徹各項防事故措施。

6.定期匯總,分析運行報表,編制維修工作計劃,應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術管理資料,以及和供電部門主管單位的技術業務聯系。

7.本單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業標準要求凡國家公布的淘汰產品不得選用。

8.認真遵守,《中華人民共和國電力法》及相關的行業標準、法規等有關規定。

9.對供電部門安裝在用戶內的計量負控等設備負有監護責任,發現問題應及時報告供電主管部門。

10.在電力系統正常狀況下,供電到用戶的端電壓允許的偏差為:5%

11.110kv及以下三相供電的為額定值的正負5%。

12.2220v單相供電的為額定值的正7%,負10%。(市區為正負6%)。

物業部管理制度2

1.對講機維護與管理

(1)保安部主管負責建立對講機通訊器材臺賬。

(2)對講機只供當值的保安員和干部使用,嚴禁用作其他用途,特殊情況須由保安部主管同意方可。

(3)對講機嚴格按規定頻率使用,嚴禁保安員、干部私自亂拆、亂擰或亂調其他頻率,否則按違紀處理。

(4)對講機電池要充電6小時以上再使用,但充電的時間不能超過12小時,交班時要用干布擦拭機身,并將音量調到適當(清晰聽到)位置。

(5)干部或保安員在交接時應做好對講機交接驗收工作,發現問題應做好記錄并及時上報主管領導。

2.警棍的使用

(1)保安員要愛護使用警棍,嚴禁用警棍嬉戲打鬧或交給人玩耍。

(2)所配警棍只供保安員在緊急情況下防衛使用,非值班、執勤人員嚴禁佩戴和使用。

(3)嚴禁將警棍提供給他人使用,無特殊情況或未經保安部主管批準,攜帶警棍外出。

(4)交接班時,對警棍進行檢查并記錄于《保安部交接班登記表》上。

3.催淚器、手銬的使用

(1)安員要愛護使用催淚器、手銬,非值班、執勤的保安員嚴禁佩戴和使用催淚器、手銬。

(2)禁用催淚器、手銬嬉戲打鬧或交給他人玩耍,嚴禁將催淚器、手銬提供給他人使用。無特殊情況或未經保安部主管批準、嚴禁攜帶催淚器、手銬外出。

(3)配催淚器、手銬只供保安員在執勤中受到犯罪嫌疑人的武力威脅或對已抓捕的現行犯有逃脫可能的情況下使用。

(4)接班時,交接班保安員要做好交接驗收工作,發現問題應做好記錄并及時上報主管領導。

4.手電、雨衣的使用

(1)保安員要愛護使用手電、雨衣,非晚間或下雨時不得使用,嚴禁將雨衣、手電筒、電池點為已用。

(2)對雨天用過的雨衣要及時用干布擦試干凈并折疊整齊后交當值班長保管。對使用完畢的手電要用干布擦試干凈并將電池卸出。

(3)交接班時,對雨衣、手電進行檢查是否完好或正常,并記錄于《保安部交接班登記表》上,發現問題及時報告部門主管。

物業部管理制度3

1.接班人員應準時接班。

2.接班人員應認真聽取交班人交代,并查看交接班記錄,仔細檢查工具和其他物品是否齊全。

3.有下列情況之一者不準交班:

(1)上一班運行情況未交代清楚。

(2)記錄不規范、不完整、不清晰。

(3)設備間不干凈。

(4)接班人未到崗。

(5)事故正在處理中或交班時發生故障,此時應由交班人負責繼續處理,班人協助進行。

物業部管理制度4

第一條、根據公司《章程》規定和精細化管理要求，為進一步規范會議內容和程度，提高公司的辦公質量和工作效率，建立健全決策機制，提升公司運營水平，特制訂本制度。

第二條、會議要求：

一、會議應根據實際工作需要召開，著眼于有效溝通、協調公司內部各方面關系、解決問題、安排部署工作。

二、會議應注重質量，提高效率。會前應做好充分準備，做到充分溝通，心中有數；對議而不決的事項提出解決的原則與方法；嘲笑地類會議力求精干、高效，工作進展和安排應明確、具體、量化，杜絕空談和形式主義。

三、講求實效。會議議定的事項、布置的工作任務、提出的辦法措施，與會人員要按照職責分工傳達、貫徹，落實，力求取得具體成果。

四、嚴格會議紀律。會議主辦部門應加強會議管理，做好會議安排；與會人員應認真準備、準時參會，不得缺席或指定他人代表，確因個人緊急事務需要請假的，須向會議主持人請假，同時指定專人代為參會。

第三條、本制度適合于公司及穩中有降部門的工作會議和專業會議，如公司領導工作例會、總經理辦公會、公司銷售例會、公司專項會議、部門例會等。

第四條、公司各類會議及其安排如下：

一、公司領導工作例會

（一）公司領導工作例會每月召開一次，于每月的第一個工作日上午召開。

（二）公司領導工作例會出席人員為公司領導成員，列席會議人員為各部門負責人；會議由總經理主持，總經理因故不能出席時，授權公司其他領導成員主持。

（三）公司領導工作例會的主要內容是：會議主持人通報重要事項；各部門負責人報告本部門上月工作情況，對照上月會議安排，逐條逐項檢查落實完成情況，提出需要 協調解決的問題和工作建議，提出本月工作安排方案；與會人員討論有關事項；會議主持人安排和部署下周公司整體工作并宣布議定事項。

（四）公司領導工作例會由辦公室負責組織和記錄，議定事項形成《公司領導工作例會會議紀要》，由辦公室起草，經辦公室主任審核后，由總經理或主持會議的其他公司領導簽發。

二、總經理辦公會

（一）總經理辦公會不定期召開，由總經理根據需要決定召開，總經理辦公會議題如有意見或建議，可在會前提出。

（二）總經理辦公會研究決定公司重大事項，主要內容：

1. 審議公司的發展戰略、中長期規劃、計劃，審批重大投資項目、資產重組和對外合作項目；

2. 審議決定公司財務預算和內部利潤分配方案及彌補虧損方案；

3. 審議公司業績考核、薪酬分配方案和基本工資制度；

4. 研究公司內部管理體制、組織機構設置與調整方案；

5. 研究公司重大改革方案和部署；

6. 審議通過公司重要規章制度；

7. 研究決定公司生產經營和管理中的重大問題；

8. 討論公司工作報告，聽取公司各部門的工作匯報；

9. 總經理認為應研究審議的其他問題。

（三）總經理辦公會參加范圍為：公司領導成員；根據會議議題，公司相關部門負責人參加。總經理主持會議；總經理辦公會議出席人員為公司領導成員，列席會議人員為各部門負責人。

（四）總經理辦公會議定事項形成《總經理辦公會紀要》，由辦公室根據會議記錄起草，報總經理簽發。

（五）總經理辦公會討論的有關文件原則上會前要求送與地人員閱研。

（六）總經理辦公會的材料、記錄、紀要均為公司涉密文檔，由辦公室妥善保存，并于下一的二月底前歸檔。查閱會議材料、記錄、紀要須經公司辦公室主任批準。

三、公司專項會議

公司專項會議是公司領導依據公司工作部署和要求，按照工作分工或受總經理委托，就專項工作召開的辦公會議。

專項會議由總經理或其他公司領導成員召集和主持，有關部門負責人參加。

會議由專項工作主辦部門負責組織和記錄，辦公室配合。會議議定事項形成《專項會議紀要》，由專項工作主辦部門起劃，經辦公室審核，報主持會議的公司領導簽發。

四、公司銷售例會

（一）公司銷售例會每月召開一次，于每月的25日至次月5日之間召開，具體日期由銷售總監決定。

（二）公司銷售例會由銷售總監主持，銷售部經理、銷售主管和區域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員參加，總經理根據需要出席。銷售總監因故不能出席時，授權銷售經理或銷售主管主持。辦公室負責人列度會議。

（三）公司銷售例會的.主要內容是：會議主持人通報公司總體市場情況；銷售部經理或銷售主管總結公司當月銷售工作情況；提出本月工作安排方案；區域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員匯報上月工作情況，提出本月工作方案；與會人員討論有關事項；會議主持人對下一工作月度銷售工作進行預測，研判行業發展趨勢及銷售工作的對策，宣布下月銷售工作安排；總經理通報重要事項并提出工作要求。 公司銷售例會期間，銷售總監與管區域銷售專員個別談話，進行指導，銷售部、銷售主管參加；同期，由銷售部經理或銷售主管主持，對銷售人員進行培訓、考試和考核。

（四）公司銷售例會由銷售部負責組織和記錄，議定事項形成《公司銷售例會紀要》，由銷售部起劃，經銷售部經理或銷售主管審核后，報銷售總監或其他會議主持人簽發，副本送辦公室備案。

五、部門例會

（一）部門例會，由各部門自行安排，或由各部門負責人根據工作需要決定，但必須服從公司統一安排，開會時間、參會人員等，不得與公司會議沖突。

（二）部門例會由各部門負責人主持，該部門全體員工參加。

（三）部門例會的主要內容：部門負責人傳達公司會議精神，通報公司近期總體工作安排和面臨的問題；每名員工匯報上月工作情況，提出工作中遇到的困難和問題、解決建議和本月工作安排；與會人員討論有關事項；部門負責人提出部門下周工作要點、具體安排和有關要求。

（四）部門例會由部門負責人指定一名員工負責記錄，會議記錄應載明會議主持人、議題、發言概要、工作要點及時限要求。

六、公司及部門其它臨時性會議，另外安排確定。

第五條、會議計劃與統籌

一、每月28日前，辦公室應與各部門協調確定下月計劃召開的各類公司級會議，統一報總經理審批后，會同公司領導工作例會、部門例會，編制《公司月度會議計劃》，于月底發放給公司領導和各部門負責人。

二、凡辦公室已列入《月度會議計劃》的會議，如需改期，或遇特殊情況需安排的臨時會議時，會議主辦部門應提前2天完成會議提議和報批手續，并報請辦公室調整會議計劃。未經辦公室同意，任何人不得隨意打亂正常會議計劃。

三、會議安排的原則為：小會服從大會，局部服從整體，臨時會議服從例會。各類會議的優先順序為：總經理辦公會、公司領導工作例會、公司銷售例會、部門會議。

因處置突發事件而召集的緊急會議不受本規定限制。

第六條、會議準備

一、會議通知遵照以下規定：

1、已列入《月度會議計劃表》的會議，月中無調整的，不再另行通知，由會議主辦部門按計劃表直接通知參會人員；

2、屬下列情況之一者，按“誰主辦，誰通知”的原則進行會議通知：

（1） 未列入月度會議計劃而臨時提擬的會議；

（2） 雖然已列入月度會議計劃，但需對會議議題，需準備的會議資料、會務安排等作特別說明；

（3） 其它主辦人認為應另行通知的情況。

3、會議通知期一般應提前一天以上通知對象為與會人和會務服務提供部門；

4、會議通知形式一般為電話通知。但需對會議議題、需準備的會議資料，會務安排等作特別說明的會議，應以會議通知單進行書面通知。

二、會議的其它準備工作遵照以下規定：

1、會議主辦部門應提前準備好會議資料（如會議議程議題、提案、匯報材料、計劃草案、決議決定草案、與會人應提交資料等）；落實并布置會場，準備好會議所需的各種設施、用品等；

2、公司召開的公司級會議會務服務統一歸辦公室負責。

3、各部門召開會議需用公司會議室的，應向辦公室書面提出，由辦公室統籌安排。

第七條、會議組織

一、會議組織遵照“誰主辦、誰組織”的原則

二、會議主持人須遵守以下規定：

1、主持人應不遲于會前5分鐘到達會場，檢查會務落實情況，做好會前準備。

2、主持人一般應于會議開始后，將會議的議題、議程、須解決的問題及目標，議程推進中應注意的問題等，進行必要的說明。

3、會議進行中，主持人應根據會議進行中的實際情況，對議程進行適時、必要的控制，并有權限定發言時間和中止與議題無關的發言，以確保議程順利推進及會議效率。

4、屬討論、決策性議題的會議，主持人應引導會議作出結論。對須集體議決的事項應加以歸納和復核，適時提交與會人表明意見；對未議決事項亦應加以歸納并引導會議就其后續安排統一意見。

5、主持人應將會議議決事項付諸實施的程序、實施部門、達成標準和完成時限等會后跟進安排向與會人員明確。

三、參會人員須遵守以下規定：

1、應準時到會，并在《會議簽到表》上簽到；

2、會議發言應言簡意賅，緊扣議題；

3、遵循會議主持人對議程控制的要求；

4、屬工作部署性質的會議，原則上不在會上進行討論性發言；

5、遵守會議紀律，與會期間應將手機調到振動或將手機呼叫轉移至部門另一未與會人處，原則上不允許接聽電話，如須接聽，請離開會場；

6、做好本人的會議紀錄。

四、會議記錄。

公司各類會議均應設專用 記錄本進行會議記錄并確定專人負責記錄。會議記錄應遵守以下規定：

1、以專用會議記錄本做好會議的原始記錄及會議考勤記錄，根據需要整理會議紀要；

2、會議記錄應盡量采用實錄風格，確保記錄的原始性；

3、對會議已議決事項，應在原始記錄中括號注明“決議”字樣；

4、會議原始記錄應于會方當日、會議紀要最遲不遲于會議次日呈報會議主持人審核簽名；

5、負責會議考勤記錄，并報會議主持人核準；

6、做好會議原始記錄的日常歸檔、保管工作，及時將經主持人核準的《會議簽到表》的考勤記錄報考勤人員。

五、會議紀要和會議記錄的發放、傳閱、歸檔：

1、公司級會議紀要的發放或傳閱范圍由會議主持人確定，并由辦公室存檔備查；

2、各部門的會議記錄，由本部門常設會議記錄員負責日常歸檔、保管，同時將一份副本送辦公室統一歸檔備查；

3、會議記錄為公司的機要檔案，保管人員不得擅自外泄，其調閱應嚴格按照公司文檔管理制度和保密制度的有關規定執行。

第八條、會議跟進

一、會方決議、決策事項需要會后跟進落實的，按照部門職責分工由主辦部門躍進落實，

會議主持人另有指定的，從主持人指定 ；

二、會議跟進的依據以會議決議、紀要及會議原始記錄為準；

物業部管理制度5

為了提高物業公司服務質量、管理水平,物業部結合公事回訪制度,特制定此管理細則:

1.物業部根據公司總原則及服務要求,不定期對住戶進行回訪,貼近公司與住戶間的關系。

2.物業部回訪的內容分為:投訴、報修、收費及住戶對物業公司服務提出的合理化建議。

3.如物業部接到電話或上門投訴,接待員要認真做好記錄,問清住戶所住的樓號、層號及投訴內容后,認真分析是哪個部門的問題,分部門進行派發,限定整改日期,進行回訪。

4.報修如果沒按照物業公司要求及時給住戶維修的,物業部要求工程部及時維修后,物業部進行回訪。

5.收費問題是物業部根據收費情況,對住戶進行回訪,已證明收費是否合理,服務是否到位。

6.合理化建議回訪是物業部為了推進物業公司服務質量,對住戶回訪,已達到全體住戶攜手共建,強調住戶的主人翁意識。

7.對投訴管理人員或員工,進行回訪工作,如住戶投訴員工要以書面形式報告部門經理,如投訴部門經理要以書面形勢報告總經理,物業部按照總經理的批示進行回訪。

8.物業部回訪結果每月進行統計匯總,分析后報總經理。

物業部管理制度6

根據公司對保安部員工宿舍管理要求,有關宿舍三統籌及管理細則將作如下公布,希望各級員工細閱其中內容并切實遵守以下規定:

一、員工入住及搬離宿舍必須到保安部辦理有關手續,填寫入住宿舍保證書,部門經理及宿舍管理人員對宿舍整體管理起監督責任。

二、已被分派入住的員工,必須嚴格遵守各項規則,服從保安部及宿舍管理人員的安排和管理,屢經勸戒后仍不遵守宿舍規定或不服從安排和管理者,經審核后將作相應紀律處分或者勒令搬離宿舍。

三、宿舍只為真正需要之職員而設,凡每周住宿時間少于5天者會被取消住宿資格。

四、辭職(或辭退)者于辭職(或辭退)后,最遲24小時內搬離宿舍,搬離宿舍時,宿舍舍長必須在場監督。

五、已批準入住宿舍員工的指定床位不得擅自調換,如有確實需要,可用書面報部門領導批準。

六、入住宿舍的員工有義務在非上班時間協助處理商業城之突發事件。

七、非住宿員工不得在宿舍內留宿,如特殊情況須寫申請,如有違反當事人罰款100元。

八、由各室室長安排住宿員工,通過輪值形式負責宿舍清潔工作。當值員工必須認真完成清潔衛生輪值工作。

九、全體住宿人員須經常保持宿舍內外環境清潔衛生,嚴禁在宿舍范圍內亂丟垃圾。

十、宿舍內嚴禁任何形式之賭博、吸毒、收藏違禁品或進行非法聚會等違法行為,定必革職及搬離宿舍。

十一、愛護和保管公物,遺失或損壞公物者須負責賠償。

十二、不許在室內及當眼地方晾曬衣服。

十三、要保持宿舍內的環境整齊、干凈、美化。嚴禁隨處大小便及亂堆雜物,不準大聲喧嘩及做一切有損他人利益和影響別人休息的事情,如有違反視情節輕重按公司及保安部有關制度規定給予處理。

十四、作為入住宿舍人員應節約用電用水。

十五、嚴禁高空向下拋物,以保障地下過往行人或地下活動場所人員的安全,不準向窗外排水、倒水、吐痰或亂拋雜物、垃圾應自覺拿到地下指定的垃圾桶內。

十六、嚴禁帶非本宿舍員工籍故在宿舍逗留,特別是女孩。

十七、宿舍內保持安靜不得大聲喧嘩、吵鬧、酗酒等不文明行為。

十八、入住宿舍員工需整理好個個衛生、被褥、床單、蚊帳、衣服、鞋一律疊放整齊,按《宿舍內務管理規定》執行,保持室內清潔。

十九、宿舍每天凌晨二點前熄燈,早班二十四時前睡覺,隊員外出兩小時以上必須請假,在外住宿必須書面申請,注明原因、歸隊時間、所到地點,報領班視情況逐級批準。

二十、為保證此項制度的貫徹執行,如違反上述所規定條款而沒有人承擔責任的,則視實際情況和發生問題的輕重程度實行集體承擔,希各隊員認真執行此項制度。

物業部管理制度7

1、工程部應根據管理目標制定工作計劃,并嚴格按計劃執行,使工作井井有條。

2、根據大廈存在的功能缺陷和大廈的發展方向,制定十年發展規劃;

每年應制定設備維護和更新改造計劃;

每季、每月、每周、每日都應有具體實施計劃。

3、規劃和計劃由工程部提出,由物業管理中心行政部審核,項目報請物業管理中心主任。

季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。

4、各階段計劃必須與總體計劃相符合。

5、在日常工作中必須認真落實計劃內容,做到時間、人力、物力保障,保證計劃按期完成。

若因客觀原因計劃無法按期完成時,應事先向領導說明。

6、各級領導要經常檢查計劃執行情況,發現問題及時處理。

若在執行過程中發現計劃不符合實際情況時可予以修正。

物業部管理制度8

(1)維修檔案屬工程檔案的一部份，由工程部文員統一管理。

(2)設備維修檔案按強電、弱電、機管、電梯、空調、裝修、用戶單元內設施分類。

(3)用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應的檔案盒上貼上標簽。

(4)文員根據返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密碼的“維修管理”項目。

(5)文員每天核對發出和返回的維修單，將有關內容如實錄入維修檔案記錄表，如發現不符馬上追查原因。

(6)文員每月對維修檔案記錄、維修單等進行整理，并分類歸檔。

(7)維修檔案為評估大廈設備運行情況和用戶室內設備狀況的根據，應妥善保存。保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由工程部經理、系統工程師組成的鑒定小組統一審定后銷毀。

物業部管理制度9

一、值班管理規定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者,作違反勞動紀律處理;造成損失的,追究其經濟責任。

2、值班員工必須集中精力,保持警覺,認真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

3、值班員工必須服從組長的安排,聽從調配,執行組長的工作指令。

4、值班員工必須嚴格執行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發現隱患,迅速排除故障,保證設備安全運行。

5、值班員工外出作業必須隨身攜帶對講機,保持聯系。

6、值班員工::必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件,應保持冷靜,果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現場的保護工作,收集有關數據和原始記錄,等候上級到場處理。

8、值班人員必須做好當班的工作記錄,按欄目要求認真如實填寫。

二、值班員(巡視值班員)交接班規程

(一)接班員須知

1、上一班設備運行情況;

2、正在檢修的設備情況;

3、設備故障的處理經過和結果。

(二)交接班程序

1、按規定時間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況,設備故障的處理結果和經過。

3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢,接班檢查,交班隨從巡查。

4、報告檢查結果。

5、正常:接班人員簽字,交接班結束。

6、不正常:由交班人員處理,接班人員配合;一時難以完成的,轉由接班人員進行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中,雙方簽字認可。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時立即通知主管到現場處理。

1、巡視記錄與實際情況不符時。

2、交接班人數不齊或不在場時。

3、接班人員精神狀態不良,包括倦怠、醉酒和傷病等時。

4、設備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時。

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

三、供電值班員交接班規程

(一)接班員須知

1、上一班設備運行情況;

2、正在檢修的設備情況;

3、儀表指示是否正確;

4、設備故障處理的經過和結果。

(二)交接班程序

1、按規定時間由交班員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前,交班背對圖板,接班面對圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次,接班檢查,交班隨從巡查。

5、報告檢查結果。

6、正常:接班人員簽字,交接班結束。

7、不正常:由交班負責處理,接班配合;一時難以完成的,轉接班繼續進行。

8、交接班情況記錄在當值日志上,雙方簽名確認。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設備記錄與實際運行狀況不符時。

2、交接班人數不齊或不在場時。

3、當值員精神狀態不良,包括疲倦、醉酒、傷病等時。

4、設備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時。

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。

四、運行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次,電氣設備運行記錄、每半天記錄一次,設備運行記錄表(空調系統)每班記

錄一次,由相關專業的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。

2、設備維修::保養記錄由維修人員填好后交班組長,相關專業的管理員審查后簽名,每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。

3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名,由相關專業的管理員抽查監督,月底匯總后交設備設施組組長存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫,每周經物管部經理簽名后交設備設施組組長。

5、值班表每月月底由維修班長填寫,物管部經理審閱后交設備設施組組長。

6、設備檢查必須認真、仔細,記錄須填寫認真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時完成,不準弄虛作假。

五、工程檔案管理制度

1、工程設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應按系統分類:強、弱電;給排水;暖通、空調;消防報警;房屋結構;資料管理員存放于檔案盒內并貼上標簽。

3、編制檔案目錄,內容應與檔案盒外標簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料管理員統一簽收,并將有關圖紙交各相關專業的管理員核對實物,如圖紙無誤則由資料管理員按系統歸檔;圖紙有誤,則由資料管理員聯系交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養的重要依據,應妥善保存。

物業部管理制度10

一、總則

1、對講機的使用頻道由公司統一設定,任何部門(人)因工作需要更改通訊頻道或因特殊原因需要增設臨時使用頻道,必須報經行政部批準后方可實施。否則將追究相關人員的責任。

2、原則上對講機由行政部統一管理,各部門領用對講機應到行政部辦理領用登記手續。

3、部門領用的對講機使用分布狀況應報行政部備案。

二、對講機的保管維修與使用

1、對講機的維修

1.1正常損壞,交行政部統一維修。

1.2因保管不當,造成丟失、滅失或人為損壞無法修復,由使用部門(人)按原采購價格予以賠償。

1.3因保管、使用不當,造成受潮或附件人為損壞,其維修費用由使用部門(人)承擔。

1.4電池使用年限為18個月,天線、掛件、配件使用年限為1年。

1.5對講機維修時間超過1天,行政部應提供備用設備給使用部門,以確保工作正常開展。

2、對講機使用人員不得利用對講機進行工作以外的聯絡(包括聊天、嬉鬧等)。一經發現,每次罰款50元。

3、對講機發生故障后,應立即報修,因延誤工作,將追究使用人員的責任。

4、對講機使用要求

4.1上班后即刻打開對講機,保證對講機通信正常。

4.2對講機不要暴露于太陽直射處或熱源附近。

4.3不要將對講機放在多塵、潮濕處或不穩定物體的表面。

4.4對講機電池每次充電不得超過12小時。

4.5如發現對講機通信異常、異味或冒煙,應立即關掉電源,卸下電池。

4.6禁止在爆炸性環境中(可燃氣體、粉塵、可燃煙塵)操作對講機。

4.7車輛加注燃料或加油站停車時,關掉對講機電源,停止使用。

4.8每天早晨更換電池進行充電,以確保對講機的正常使用。

4.9使用對講機注意文明用語,避免談及與工作無關的內容。

4.10不得擅自打開對講機進行維修。

4.11下班時,要將對講機放在指定位置或妥善保管,不準自行帶回家。

三、對講機呼叫或應答規范用語及代號

1、對講機規范用語

甲:×××呼叫……樓面(…區域)×××。

乙:×××收到,請講。

甲:通話內容……,×××是否收到

乙:內容不清,請重復。

甲:通話內容……,×××是否收到

乙:×××收到。

甲:通話完畢。

2、代號

1號--上廁所2號--吃飯3號--喝茶

4號--一般事件5號--緊急事件6號--特別事件

7號--休息8號--換崗人員未到9號--火警

3、通話注意事項

3.1對講機使用必須嚴格遵守對講機規范用語。

3.2使用對講機時語言簡明、清晰、禮貌,以便提高工作效率。

3.3對講機只能用于工作用途,不得談論與工作無關之事。

3.4通話時不得使用粗魯、謾罵及不文明語言,否則一經查實,予以處罰。

3.5通話時,呼叫和應答應選擇僻靜處。除非情況特殊,任何持機人員不得在人員密集處大肆通話。

3.6對講機的音量應調至適量,即可收到訊息,又不會影響周圍客戶。

物業部管理制度11

1、保衛部檔案建立在本部門辦公室(原則上由秘書管理);

2、消防檔案包括：上級文件、公函;工程消防驗收報告;防火檢查記錄單;火險隱患通知單，向上級呈送的各類消防請示和報告，各級消防組織、滅火力量，消防設施、設備的分布;

3、內保檔案包括：上級文件、公函，重點要害部位及人員政審，公安機關對案情案卷，保衛部對案情的調查案卷，公安機關出具的傳喚、搜查、逮捕、拘留、勞動教養通知書，司法機關送達的判決通知書，公安機關的外調介紹信，案情通報;

4、其它檔案包括：上級文件、通知、會議紀要，向上級請示的各類行文、飯店各項安全管理制度，對飯店各級安全檢查的記錄單、通知單、隱患通知書，整改措施、意見和建議，各項安全培訓與考核記錄，有關安全會議紀要，交通事故、違紀開除、非正常死亡，工作計劃和總結;

5、檔案分類裝存，編排序號，建立目錄，嚴格履行借還登記手續。

6、建立新類別檔案需經部門經理，撤消舊檔案須經部門經理辦公會確定，報上級批準。

物業部管理制度12

物業部的主要職責是負責處理所有與客戶有關的問題包括:收集并反饋客人的意見,督促相關部門處理客人的投訴,監控相關部門的服務質量,實施物業管理公司的各項管理方案。

下面按各個區域分別介紹相應的管理范圍:

一、物業部辦公室:

(一)保持物業管理公司同客戶的聯系,通過與客人接觸和定期拜訪收集、整理客戶信息和需求并及時傳達給有關部門作為工作指導和決策依據。

(二)接受處理客人投訴及所有派工單,同時把客戶的意見和要求傳遞給有關部門,并督促其迅速解決,將處理意見反饋給客戶。

(三)控制和提高保安、工程、保潔等部門的服務質量和工作效率。

(四)安排新入住業戶辦理入住手續,領取鑰匙,辦理裝修申請,負責安排搬家事宜。定期整理物業入住客戶名單并分發給相應的部門。

(五)負責辦理電話的開通業務。

(六)負責公司部分對外聯絡工作。

(七)負責上級布置的其它工作。

二、郵件分撿:

(一)接收ems快件并做相應的登記,然后通知客人領取

(二)負責郵件的分揀、投遞及管理工作。

三、員工餐廳:

(一)協調監督供餐公司的工作,確保食品衛生及飯菜質量。

(二)檢查監督餐廳的就餐秩序和環境衛生。

(三)收集意見,督促供餐公司的工作改進。

物業部管理制度13

1、除值班人員掌握一套外,其余鑰匙交維修部統一保管。

2、任何人不得私自配鑰匙。

3、凡非24小時值班機房,值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管,以備發生緊急情況后,能打開機房門。

4、無關人員不得借用機房鑰匙。

5、遺失鑰匙須立即報告。

6、無人值班機房借用鑰匙需登記。

物業部管理制度14

1.通過對冷熱水供應系統、設備的巡視,及時發現、處理所存在問題,以保證系統的正常運行,并使系統處于良好的運行狀態。

2.巡視人應按照規程的要求對水泵房、生活熱水設備、消防水箱等進行巡視。

3.巡視人應按照規定的周期、時間認真做好巡視工作,認真填寫記錄,發現問題及時處理,當遇有涉及其它專業、部門問題時應及時通知相關專業、部門并報告領班或工程師。

4.凡與飲用水直接接觸的工作人員,每年必須取得衛生醫療機構頒發的健康證,并經過衛生知識培訓后方可上崗。

5.工作人員上崗前必須做好個人衛生;凡與水體有接觸的設備、工具、用品等都要經過消毒處理后方可使用,防止對飲用水造成污染。

6.用于衛生防護的設備或用品須從市衛生行政部門批準的單位采購。

7.每年應由具有衛生許可證的單位對水箱進行一次全面清洗、消毒,并對水質進行檢驗,水質標準達到《飲用水衛生標準》gb5749-85的要求。

8.嚴禁在水箱間內進行任何有污染的活動或施工。嚴禁在水箱間內使用或存放能產生污染的材料。

9.定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。

10.保證各個水泵單流門處于良好狀態。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好,鑰匙由當班人保管。

物業部管理制度15

一、計劃管理

根據物業的業戶情況和公司的經營管理的總體目標,物業部要制定出各種配套計劃,以使工作更加主動、有效和協調。主要計劃有:

(一)編制和控制部門的各項預算;

(二)根據物業業戶情況制定每月工作計劃;召開每周業務工作會議,確保工作區域處于良好狀態。

(三)制訂每月培訓計劃并監督實施。

(四)制定好物資設備的管理計劃。

二、組織管理

根據物業的規模及管理體制,設置、調整和完善物業部的各種機構和崗位,明確各種崗位的職責和任職要求,并制定各項工作的操作程序和業務流程,以及各項規章制度。

三、人員管理

根據各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過培訓使他們掌握物業部工作的職業態度、職業知識、職業技術和養成職業習慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理,使員工能始終積極、主動地進行工作。

四、物資設備管理

制定好物業部物資設備的管理計劃。與財務部、倉庫、工程部等部門分工合作,做好物業部物資設備的采購、領用、安裝、維修、保養、更新等各項工作,以減少資金的耗費與占用。

五、質量管理

培訓員工樹立質量意識,實行全面質量管理。通過對物業部各項工作質量標準的制定、實施、檢查、改進這樣一個不斷循環往復的過程,不斷保持和提高物業部的服務質量和工作質量水平。

六、預算管理

按照責任會計制度的要求,編制和控制物業部的各項預算。通過向總經理提出各種有利于單元的出售出租的建議,來不斷增加收入。同時,在審批部門領用的物資時,努力在不降低規格的前提下,盡可能降低成本。

七、協調管理

協調好物業部與物業內及物業外各部門的關系。前者如與銷售、保安、工程、財務、行政及人事、保潔的關系,后者如與公安局、航空公司、郵局等的關系,以取得它們對客務服務工作與管理工作的支持和合作。

第三篇：物業環境管理部管理制度

第一節 物業環境管理部管理制度范本

第一章 總則

為維護物業管理區域的環境衛生，特根據國務院《城市市容和環境衛生管理條例》及建設部《城市建筑垃圾管理規定》制定本制度。

第二章 概述

1.目的

對物業管理區域環境管理作業實施控制，為業主及租戶提供清潔衛生、優雅清新的環境，特制定本制度。2.適用范圍

本制度使用于本公司物業管理區域內保潔、綠化、養護及環境監測作業的控制和管理。

第三章 清潔衛生管理

1.保潔員負責垃圾中轉站周圍的衛生，保證垃圾中轉站里的垃圾擺放整齊，地面無散落的垃圾。

2.小區（大廈）內實行垃圾袋裝化，由業主及租戶投放到樓外固定垃圾桶內。3.瓦礫、磚塊、灰渣等工程垃圾應由施工人員負責清運，嚴禁倒在垃圾中轉站內。4.對于醫療廢物嚴格按照相關制度處理，防止廢物對人體健康及環境產生危害。

5.每天清掃綠化帶、道路、人行道等公共場所，保持轄區內無垃圾、紙屑、糞便和積水。6.每周清掃樓道兩次、擦抹扶手一次，每月擦洗玻璃窗一次。物業轄區內垃圾箱每日清除一次，做到日產日清。

7.小區（大廈）內在業主及租戶住宅的廚房間要通風，無污垢，油漬；室內、陽臺要保持整潔；門窗干凈無灰塵，玻璃窗潔凈無痕跡，無蜘蛛網，無衛生死角。8.樓道、過道等公共場所要通暢，無雜物堆放，墻壁上不亂貼亂畫，車庫內車輛停放整齊，保持整潔。

9.每周要清理一次隱蔽夾道，做到無垃圾、無積水、無衛生死角。

10.公司各科室要按指定垃圾箱倒垃圾，不準在公共場所內焚燒紙屑、垃圾，保潔員有權監督執行。

11.要嚴格按“三廢”處理要求進行污水處理，保證被污染的廢水不直接流入公共下水道。12.保潔員要定期向環境管理部經理上班工作情況，保潔主管應按相關標準全面檢查物業管理轄區內的衛生環境情況，做好詳細記錄。

第四章 衛生消殺管理

1.要依據季節變化調整消殺作業頻次并應嚴格按照消殺工作標準進行操作。

2.消殺工作前，管理員必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項，及過期滅鼠藥餌料的清理。

3.每月要求專業消殺單位對樓宇、綠化帶進行一次徹底的消殺活動，每季對化糞池進行一次消殺工作，并做好消殺記錄。4.每周對垃圾桶、垃圾中轉站、衛生間、車庫、排水渠等進行一次消殺活動，并對開水間、熱水器、過濾器進行清潔消毒。

5.消殺方式以噴藥觸殺為主，要將噴殺藥品按要求進行稀釋注入噴霧器里。滅鼠方法主要采取投放伴有鼠藥的餌料。

6.人員工作時要穿戴好防護衣帽，戴好口罩，完工后應及時換衣褲，用肥皂洗手。7.投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標志牌。

8.不要在客人出入高峰期噴藥，辦公室、會所娛樂配套設施應在下班或營業結束后進行，并注意關閉門窗。

9.大堂、樓層消殺活動在非辦公時間進行，如需在辦公時間進行，應先征得同意后方可進行。

10.對廣場外圍進行噴灑時，盡量在順風處噴灑，以減少對行人的影響。

11.因滅殺需要打開的地下井蓋，消殺人員離開之前必須及時將井蓋蓋好，以防發生意外事故。

12.滅殺完成之后，要及時安排保潔員對園林座椅、扶手、辦公室的桌椅進行一次擦拭清潔，防止皮膚接觸中毒。

13.消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清理保管。14.消殺管理員要每周檢查一次消殺工作的進行情況。

第五章 綠化養護管理

1.要不斷提高花木培植技術和管理水平，認真履行職責，不僅要做到勤于培植，還要搞好科學管理。

2.要熟悉物業管理轄區內的綠化布局，花草樹木的品種、數量、名稱、特性和培植犯法，并在適當的地方公告其植物的名稱、產地、種植季節、生長特性和管理辦法等，方便業主及租戶休閑游覽與觀賞。

3.加強病蟲害的防治工作，要適時對樹木及花草修剪、施肥、澆水、松土、除草，力爭成活，減少和預防死花死樹，保證樹木、花草的生長旺盛。4.保持花卉正常生長于葉清潔，每周擦拭葉上灰塵一次。

5.要貫徹“勤施、薄施”的施肥原則，避免肥料過高造成的肥害。每季度要對花木松土和施肥一次。

6.每月要修建一次草坪，草高度控制在5里面以下。7.綠化帶和2米以下的花木，每半個月修枝整形一次。

8.綠化帶每3天殺蟲一次，苗圃、花盆等每半個月殺蟲一次，樹木、草坪每月殺蟲一次。9.對花壇、花籬、行道樹、警示牌等應及時檢查，發現問題加以整理，使其整齊、美觀。10.不得擅自踐踏、占用、損壞綠化地，不得往綠化地排放污水污物或扔垃圾雜物，以保證小區的綠化能得到有效的保護。

11.不準釘拴、刻畫、攀折樹木；嚴禁擅自折枝摘花采集種子、果實、割草；禁止損壞花木的保護設施及花臺和周邊裝飾建筑群。

12.如發現出現以上不良現象，要立即制止，并通知上級主管。

13.工作完畢后，要及時收攏所有綠化工具和用品，不得留在現場，以免造成意外損失或事故。

14.要定期對物業各區域的綠化養護工作進行巡查，并填寫《綠化檢查記錄表》。

第四篇：商場物業部管理制度

友誼商店物業管理制度

物業管理制度

第一部分 物業部職責

一、物業部部門職責

1、認真貫徹執行國家有關物業管理規范、物業管理的制度和政策，遵守公司的各項規章制度。

2、建立和健全物業管理制度

3、建立和完善供應商管理檔案及設備設施的維修維護檔案，做到完整、齊全、保密。

4、負責供應商用水、用電費用的核準。

5、負責商場物業管理的實際操作。

6、細分現場管理工作（維護、維修、安全、清潔等），并計劃和安排合適人選與人數跟進負責各項工作。

7、負責商場裝修的指導與驗收工作。

8、制定各項中、長期及短期物業工作計劃。

19、周、月、年等工作檢討會議，并每周和月提交工作計劃。

10、對整個商場的公共設施、設備的及時搶修，并將搶修情況匯報上報公司主管領導

11、協調公司各部門做好物業服務工作。

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二、物業部工程班職責

1、按照國家相關政策，依據專業規范、規程對商場的消防、照明、商場共用部分的配套設備、設施，進行日常檢查、維護、管理、規劃、運行、等工作。

2、熟悉商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的分布情況。

3、熟悉商場內部環境、清楚賣場布局。

4、供應商進場裝修時，負責審核設計圖紙，要求供應商嚴格按照公司的有關裝修裝飾規定進行裝修。

5、根據設計圖紙及現場情況，對裝修工程的各項指標嚴格檢查，并參與施工驗收工作。

6、嚴格控制耗材，修舊利廢，節約成本，降低費用。

7、負責供應商用水、用電費用的核準，并將當月實際發生量報財務部。

8、組織員工開展技術、業務學習和培訓，不斷提高員工的業務技術水平和服務質量

9、緊急事故的應急協調與處理。

10、完成上級交代的其他工作

三、物業部設備維護組職責

1、行使商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的使用權及管理權。

2、按照國家相關政策，依據專業規范、規程對商場的采暖、空調、友誼商店物業管理制度

給排水、電梯、智能化等系統的配套設備、設施，進行日常檢查、維護、管理、規劃、運行、等工作。

3、熟悉商場內水、暖、電、空調、電梯等設備、設施的分布情況。

4、熟悉商場內部環境、清楚賣場布局。

5、組織擬定設備管理、操作、維修、養護的各種規章制度和技術標準，并監督執行。

6、組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術管理工作，落實好國家的各項技術政策。

7、組織編制各種設備的保養、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，遇到特殊情況時及時調整、變更計劃。

8、負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備計劃，經物業經理審批后負責組織計劃的落實，并檢查計劃的完成情況。

9、負責檢查所管設備的使用、維護和保養情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態，防止出現嚴重損壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發生。

10、發生事故時從技術角度組織調查、分析設備事故出現的原因，提出處理意見及工作改進措施，以防止同類事故的再次發生

11、負責制訂所管設備設施的更新、改造計劃，以消除原設計和施工中存在的問題，并負責工程的監督工作，以達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標。

12、負責組織技術學習和培訓工作，不斷提高下屬員工的技術素質，友誼商店物業管理制度

服務意識以及服務質量。

13、緊急事故的應急協調與處理。

14、完成上級交代的其他工作。

四、經理及主管職責

1、物業部經理職責

（1）物業部經理對全店的設施設備安全正常運行負責。

（2）每天必須在全店范圍內巡查二次，并收集聽取物業部副經理、工程維修主管、設備維護主管匯報，并對他們的工作給與指導。（3）大型促銷活動，根據商務、樓層、招商、策劃的要求，及時組織人員進行布場，撤場工作，組織安排采購所需材料。（4）物業經理每月對上述情況進行匯總，報總經理。

（5）負責與各級電力部門、省技術監督局、特種設備檢測中心、自來水公司、燃氣公司的協調與溝通。

（6）負責全店設施設備大型維修改造更新，以及裝修調整，設備和燈光布局方案的制定報總經理審批，組織實施。

2、綜合維修主管職責

（1）對店堂整體維修負責，確保所管轄系統設備的安全運行，對本部人員和所屬系統設備負全面管理責任，要求每天工作做如下檢查： ①主要設備及燈光照明的運行狀況，發現問題立即組織處理。②檢查崗位幾率及精神狀態，發現不良現象立即糾正。

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③現場監督重要維修工程及增改工程施工，控制工作質量與進度。④實地檢查員工維護保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施。

⑤掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象。

（2）設備發生故障及時組織維修，發現隱患及時組織處理，做好技術把關工作，保證所管轄系統設備及照明處于優良技術狀態。（3）負責制定所有系統運行方案，并不斷與維修人員研究改進措施，使系統設備及燈光在保證安全前提下運行，力圖節省能耗。（4）負責制定所管轄系統設備月度和的維修保養計劃，定期送物業經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的事實，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。

（5）切實執行物業經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導本部門工作人員嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作現場干凈）。（6）針對本部員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德、物業服務意識教育和專業技術知識培訓。（7）審核本部員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促本部員工做好設備及燈光照明的維修、故障處理、零部件更換記錄，做好日常記錄。

（8）掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留缺陷。

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（9）負責裝修管理中的有關規定的審查和驗收，確保裝修結構安全和專修協調、統一、美觀及復合消防要求。

3、工程維修主管職責

（1）主要針對商店各專柜維修負責，當好部門副經理的助手，協助副經理搞好部門管理工作和協調工作。

（2）認真執行物業經理的指示與經理辦的任務，忠于職守，以身作則。

（3）加強業務管理技巧學習，全面熟悉管轄范圍內的各種操作規程，提高工作效率、質量。

（4）認真做好本職業務工作，勤檢查、勤督促，嚴格要求員工執行崗位責任制。

（5）主管是直接面對具體問題的處理者，同事肩負對新來員工及在職員工的崗位職責培訓。

（6）關心員工、愛護員工，學會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理處經理匯報，了解員工學習、工作情況，協調好上下關系。

（7）勤巡查，發現問題及時向物業經理及副經理匯報，聽取指示。（8）搞好團結，加強內部人員以及與其他部門之間的關系

4、設備維修主管職責

（1）每天必須對全店的空調開啟情況進行管理安排（主機、風機、友誼商店物業管理制度

新風、抽風的控制），把店內的溫度最大限度控制在舒適范圍內。（2）每天必須對全店65臺電梯巡檢一次，發現小問題及時通知工程人員解決。如遇重大故障，停梯時間超過4個小時必須報物業經理，物業經理拿出維修方案報總經理審批，立即組織搶修。

（3）對全店的供配電設施，運行狀況，每天各項數據必須心中有數，發現突變和可以情況，必須盡快處理。疑難問題，報物業經理，物業經理拿出措施，報總經理批準后，立即實施。

（4）負責A座、B座兩個高壓配電間的排班及年休假安排。（5）負責空調操作維護人員排班及年休假安排。（6）負責全店、倉庫中央空調系統的維護和檢修工作。（7）對全店65臺電梯安排定時保養，并做記錄。

5、物業部員工守則

（1）員工應自覺遵守國家法律、法規及友誼商店的各項規章制度。（2）員工需本著“勤學業務技能，提高服務質量，打造綠色通道，創建精美工程”的服務宗旨開展工作。（3）服從領導安排，忠于職守，愛崗敬業。

（4）具有高度的工作責任心、不允許隱瞞身體健康不良情況，身體健康、品行端正、誠實可信，愛崗敬業、吃苦耐勞。

（5）工作人員進入現場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規范。

（6）嚴格規范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 友誼商店物業管理制度

人生安全。

（7）杜絕在工作場合吸煙，嚴禁酒后施工。

（8）遵守公司的考勤制度，如有緊急情況需要請假務必事先通知部門主管，否則按曠工處理。

（9）上班不得遲到早退，遲到早退超過30分鐘以上者按事假處理。（10）上班時間不得做與工作無關的事情。

（11）不得利用公司財物為供應商提供私人服務以謀取個人利益（12）不得與供應商發生現金及材料交易。

（13）愛護公司的一切設備設施、工作用具，定期保養、妥善保管，節約用水用電，杜絕浪費，不準亂扔公物。（14）員工之間應相互尊重，和睦相處，以禮相待。

（15）發生重大事件應及時向上級匯報，不得故意隱瞞虛報、捏造事實，不得偽造單據、證明等。

（16）拾取員工或顧客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顧客物品及消費。

（17）未經批準，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料，每位員工都有為公司保密的業務。

6、物業部考核制度

（1）上班時間嚴格按照商店規定的工作時間進行，遲到一次者，扣5分。

（2）工作時間內早退又未請假者（兩次未請假早退者，作矯正培訓 友誼商店物業管理制度

處理），扣5分。

（3）嚴格執行安全操作規程，違反操作規程并造成輕微事故者記輕度過失一次(兩次輕度過失者，進行矯正培訓；造成嚴重事故者，記嚴重過失)，扣10分。

（4）本崗位業務技能掌握程度相當不熟，業務考試不合格者（補考仍然不合格者，作矯正培訓處理），并影響工作質量；一次，扣5分。（5）值班記錄不完整、不及時、不準確、不規范者，扣5分。（6）停、送電不及時，工作不到位者，扣10分。

（7）設備保養，每日清潔衛生不到位者（每次清潔衛生按安排表進行），扣5分。

（8）未堅守崗位，并有坐崗、溜崗者，扣10分。

（9）發現索、拿、卡、要，并被柜組員工投訴者，扣20分。（10）未按商店規定及時開機、開梯、開燈者，扣5分。

(11)現場發現問題，應及時處理，遇有特殊情況處理不了，又未能及時上報者，扣5分。

(12)不服從工作安排，缺乏團結協作精神者，扣5分。

(13)嚴禁私拿公物，公用工具用完后，應歸還原處，如有違者。扣10分。

(14)遺失或人為損壞工具者，照價賠償；工具在正常使用下破損者；可以憑舊工具以舊換新。（15）注：①每分5元錢。

②累計扣20分（含20分）者作矯正處理。

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五、物業部架構圖

第二部分 工程班管理制度

工程班現場施工制度

一、制度目的

規范工程班工作流程，完善施工制度明細，更規范、更專業地為樓面與供應商提供優質的維修服務。

二、制度適用范圍 物業部工程班

三、制度實施負責人

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物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、接單

工程班人員接到樓面送來的維修單或報修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報修內容、若對報修內容不清的，應再詢問送單人，確定維修事項，在維修單上填上維修單相應的內容。

若為直接緊急求助電話，應詳細問清報修內容、單位部門、聯系人、聯系電話。確定維修時間并在維修單填寫內容。

2、安排人員維修

（1）工程主管通知維修人員，領取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。

（2）若遇工程主管工作忙或不在，但維修項目也很緊急，可臨時安排工作任務不忙的人員進行接單及維修。

3、對樓面報修內容的分析

（1）根據樓面報修的故障，分析可能產生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。

（2）分析此故障能否維修，若沒有把握應請教其它維修人員或立即向上匯報。

4、出發前的準備：

（1）儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶 友誼商店物業管理制度

微笑，眼神正直熱情

（2）出發前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領取。

5、出發、按正常情況的預約維修時間，15分鐘內到達現場。若上個維修任務未完成，可電話聯系樓面，在征得同意的前提下，修改維修時間，并在維修單記錄中體現。

6、維修過程

（1）介紹：到達現場應禮貌介紹并遞交維修工作單，并讓樓面人員看到自己胸前的工作牌。

（2）步驟：進入以賣場區域內不得發出噪音，不能在地上拖著工具箱行走。走到維修地點后，應將干凈的帆布或塑料布鋪在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直接放在地面上。

（3）耐心聽取樓面意見，服務語言規范。（4）故障診斷：

①準確判斷故障原因及所需的零部件，維修中發現需更換配件的，首先應征樓面的意見，由樓面從物料倉庫中領取并進行更換和安裝。②若當時沒有備用的材料，首先應對樓面講清，等材料購回后再來進行維修。

（5）維修：嚴格按照相關的維修工作程序排除故障。維修工作中盡可能不發出噪聲。如果實在無法避免時，應提前向樓面征求同意。維修中如需移動樓面的物品，同樣應提前征得同意方可進行，維修工作完成后恢復原位。

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（6）整理：修理完畢后，應使用自帶抹布將設備擦拭干凈，將所有散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負責打掃干凈并將垃圾帶走。

（7）試用：當著樓面人員的面試用設備，證實設備恢復正常，并請樓面進行驗收，并說明保修期限。

（8）填單：如實填寫維修單，并請樓面對維修完成的質量、服務態度、行為等進行評價及簽字。將簽好的維修單收好放入工具箱或者上衣袋。如有償服務項目需正確填寫有償服務單。

（9）講解：向樓面人員講解故障產生原因，介紹有關的維修保養知識，并告知正確的使用方法及其注意事項。

（10）辭別：將現場衛生清理干凈，帶齊工具并辭別。

（11）在整個維修工作期間不得與樓面或供應商發生現金及材料交易，更不充許抽煙和做與工作無關的事情。

7、信息反饋

（1）由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時間，將維修單返回至工程班主管處，由工程班主管統一保存。

（1）對有償收費項目維修單的反饋：由工程班主管月底制表統一交給財務部。

五、制度細則

1、施工人員進入施工地點，必須佩帶工作證或施工證，自覺接受商場保安人員的檢查。

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2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤腳進入施工現場。

3、禁止在工作前或工作時間內飲酒。

4、兩米以上高度、懸空作業、無安全設施的，必須系好安全帶、扣好保險鉤，如在光滑的地面使用梯子，必須在梯腳做好防滑措施。

5、高空作業時，不準往下或向上拋物料和工具等物品。

6、保護好已完成的商場地面、頂面、鄰柜及商場其它已完工的設施。

7、施工現場嚴禁使用碘鎢燈，一般照明采用帶安全網罩的行燈，對放有易燃物品的室內應設置防爆燈，并配置足夠的滅火設備。

8、施工現場的垃圾雜物應及時清理，并按指定地點集中堆放，消除造成傷亡事故的隱患。

9、嚴禁動用電焊、風割等帶有明火的設備進場施工。

10、臨時用電必須在指定臨時用電電源點接用，嚴禁亂拉、亂接電源。

11、嚴禁在非施工柜位、樓層施工或逗留。

12、夜間施工必須做好安全保護措施。

13、在搬運物品的過程中，嚴禁在商場地面上拖行。

14、施工人員必須配合服從現場管理人員的監督和管理。

15、在進場施工完工后，施工人員必須做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工現場吸煙、睡覺、飲酒進食。

17、禁止在公商場走道上切割石材，瓷磚和從事其他作業。

18、禁止在商場走道上堆積施工材料或成品（雜器）。

19、禁止在商場內噴刷油漆。

20、嚴禁任意在公共設施上挖孔、挖溝、粘膠、上漆。

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21、嚴禁未按規定擅自在施工現場存放易燃、可燃物品。

22、員工不得私自為供應商提供服務。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作證進入施工現場，記輕度過失一次。

2、因個人原因在施工中對公共設造成施損壞者，記輕度過失一次。

3、施工現場有抽煙、喝酒、喧嘩、打鬧等行為，經勸說無效者，記輕度過失一次。

4、施工完成后不按規定將現場垃圾、雜物清理干凈，記輕度過失一次。

5、私自為供應商提供服務者，記輕度過失一次。

6、其他不良行為，造成惡劣影響的，記輕度過失一次。

有償服務制度

一、制度目的

對供應商實行有償服務制度，規范有償服務流程，以“有所償，有無償”的服務宗旨做好維修維護服務工作。

二、制度適用范圍 物業部工程班

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三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、接單

工程班人員接到供應商送來的維修單或報修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報修內容、若對報修內容不清的，應再詢問送單人，確定維修事項，在維修單上填上維修單相應的內容。

若為直接緊急求助電話，應詳細問清報修內容、單位部門、聯系人、聯系電話。確定維修時間并在維修單填寫內容。

2、安排人員界定

工程班主管派遣工程班工作人員持《維修工作單》到現場界定：（1）如現場實際情況不適宜進行施工，應及時通知供應商尋找專業維修人員進行進場維修。

（2）如可維修項目，依據《物業部有償服務價格表》確定收費用標準，告知供應商

（3）如遇可維修但根據現場具體情況需要延期施工，應報告工程班主管并與供應商預約時間并于維修單上注明。

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3、供應商準備施工物料

現場界定工作人員根據維修情況書面填寫所需施工物料提供給供應商，供應商提供物料。

4、安排人員維修

（1）工程班主管通知維修人員，領取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。

（2）領取有償服務單并填寫明晰，各方簽字認可。（3）開始施工。

五、制度細則

1、工作人員現場維修及維護要求

（1）工程班工作人員需本著“提高業務技能，提供優質服務，打造綠色通道，創建精美工程”的服務宗旨進行維修服務工作。（2）工作人員進入現場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規范。（3）靠右行走，禮讓顧客。（4）保持樓面與柜組的清潔整齊。

（5）如遇顧客購物，應立即停止工作，待顧客離開后繼續。（6）維修完畢后，必須在維修單上簽下工作人、工作內容、完成時間及材料使用量，由柜臺營業員與樓面督導及各部門負責人簽字認可。

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2、維修材料、配件的領取使用與現場維修費用收取的規定 安裝及維修時所需的特殊材料、配件或高檔進口易損件，由供應商自行提供。

（1）如供應商需使用常用材料和普通備件時，由供應商到物料倉庫領取，工程班工作人員不得擅自領用。

（2）供應商所領用材料價格同等于市場價格，由財務部統一帳扣。（3）所維修設備工程班提供3個月免費保修。

（4）公共區域維修所需材料由工程班主管根據當天工作安排領取并安排工作人員進行維修更換。

（5）維修工作前應將有償服務單填寫清楚，明示價格，交由營業員及樓面管理人員簽字認可。

（6）維修工作完畢，工作人員在工程班有償服務單上簽名確認后將客戶聯交與柜組人員，剩余聯交由工程班主管處保管。

（7）工程班有償服務單由工程班主管月底統一制表交由財務部。（8）工程班維修人員不得與柜組進行維修現金交易及維修材料交易。

3、維修服務收費形式及相關規定

（1）可實行包月服務，由商務部與供應商在簽合同時，需要商店維修、維護的柜組，100平方米以上（含100平方）的柜組，每月收取代維費300元，100平方以下的每月收取代維費200元。

（2）包月服務所提供的維修服務項目參見《物業部有償服務價目表》，友誼商店物業管理制度

其余維修原則上不予受理。

（3）不進行包月服務的柜組參照《物業部有償服務價目表》中收費標準按次數收取服務費用。

（4）因供應商自身原因導致工作時間以外的維修服務視為加班處理，無論客戶是否實行包月服務，均按原有價格的三倍收取費用。（5）加班情況需在工程班有償服務單上填寫清楚，由柜組人員、樓面管理人員、工程班工作人員共同簽字認可。

（6）包月服務所需繳納費用及按次數收費所需繳納費用月底均由財務部統一扣帳。

六、考核制度

1、如發現工程班維修人員與柜組進行維修現金交易及維修材料交易，一經查出立即給予警告處分，并扣除當月績效工資，如再次發現，調離工作崗位。

2、在可提供有償服務的前提下不得以任何理由拒絕施工，違者記輕度過失一次。

3、顧客在場仍不停止施工者，記輕度過失一次。

4、代供應商領料，一經發現，記輕度過失一次。

5、有償服務清單填寫不規范、不準確者，記輕度過失一次。

廢舊設備回收制度

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一、制度目的

回收廢舊設備，重新裝配以達到最大化利用，節約成本，節能減排。

二、制度適用范圍 物業部工程班

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管

四、制度實施流程

1、施工人員在維修結束后，如有拆卸下的廢舊設備，根據維修單上填寫的規格和數量，妥善保管。

2、施工結束后將拆卸下的廢舊設備交給工程班主管，工程主管根據維修單上填寫的規格和數量進行清點確認。

3、工程主管將回收的廢舊設備統一交由物料倉庫保管員進行保管，物料倉庫保管員根據維修單上的規格和數量進行清點。

4、工程主管定期安排工作人員對廢舊設備進行拆卸，將仍可使用的配件進行重新組裝。

5、物料倉庫對回收再利用設備進行重新入庫。

五、制度細則

1、工作人員不得將維修過程中更換的舊設備、舊材料據為己有或進 友誼商店物業管理制度

行交易。

2、維修過程中有需要更換的設備，在維修完畢后根據維修清單上的具體項目和數量將更換的設備回收至物料倉庫指定區域。

3、物料倉庫保管員將回收設備盤點清楚后妥善保管。

4、工程班主管按時按量指派工作人員對更換下的廢舊物資進行維修、拆卸、規整。將能用的部分、能維修的設備進行重新入庫，其余部分回收至物料倉庫制定區域。

5、物料倉庫需對回收再利用設備進行重新入庫。

6、重新利用的設備配件的領用需要登記清楚項目與領用數量并簽名確認。

六、考核制度

1、將拆卸下來的廢舊設備據為己有或進行交易者，記輕度過失一次。

2、不按要求回收、堆放廢舊設備，記輕度過失一次。

3、將可以拆卸、仍能使用的配件隨意丟棄者，記輕度過失一次。

4、在對回收再利用設備領用過程中不合規范者，記輕度過失一次。

工具管理制度

一、制度目的

規范工具管理，杜絕私用工具、工具遺失、亂用工具現象。

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二、制度適用范圍 物業部工程班、設備維護組

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管、設備維護主管

四、制度實施流程

1、個人所配備工具有自己妥善保管，應愛護、珍惜，不使用時放入工具箱中碼放整齊。

2、專用大件工具和機械如需借用須征得主管同意

3、借用工具時經主管確認無誤后在工具借用登記本上填寫借用信息。

4、歸還工具時經主管確認無誤后在工具借用登記本上注銷借用記錄。

五、制度細則

1、所配置工具為工作之用，每位員工都應該愛護、珍惜。工具使用后應保持潔凈，工具箱碼放整齊。

2、專用大件工具和機械應有工程班主管保管，凡使用或借用時需經主管同意后方可使（借）用。

3、凡在工作使用中出現的正常損壞，應寫明原因需經理簽字后方可更換新工具。

4、凡工具出現非正常損壞或丟失，應由責任人照價賠償。

6、從物料倉庫借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特 友誼商店物業管理制度

殊原因應經理或主管同意后方可延期歸還。

7、非本部門人員借用工具時，應由主管或經理同意后方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。

8、應定期清點和檢查個人所負責的工具和器械。

9、凡未經批準不得將工具和機械等帶出商店使用。

10、工具的領用應建立“共用工具領用臺帳”和“個人工具領用臺帳”。

11、當工具領用人調離本部門時，應歸還所有領用的工具，如有損壞或丟失應照價賠償。

六、考核制度

1、不愛惜工具，隨意丟放工具，屢教不改者，記輕度過失一次。

2、未經主管批準，擅自使用專用大件工具和機械者，記輕度過失一次。

3、將借出大件工具盒機械丟失，要按原價進行賠償，并記輕度過失一次。

4、將工具借與外部人員使用者，記輕度過失一次。

5、不按要求填寫工具記錄者，記輕度過失一次。

第三部分 設備維護組管理制度

中央空調維修維護制度

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一、制度目的

對中央空調進行日常維護，故障維修，確保中央空調安全、高效運行。

二、制度適用范圍 物業部設備組

三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、制度實施流程

1、設備運行前的檢查工作

（1）首先查看主機、副機的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動值不超過標準值的±10%。是否已通電6小時以上。（2）檢查冷凍水系統及冷卻水系統是否已注滿水，若未注滿，應查找原因，排除故障后，補水至滿液狀態。

（3）查看管道上的閥門是否處于開啟狀態以及各種信號指示燈指示是否正常。

2、開機操作程序

（1）最低氣溫在28℃以下，提前30分鐘到崗，開啟模塊機并送風，直燃機抽真空做好開機準備，并做好運行記錄,根據溫度反饋信息調整壓縮機開啟臺數。

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（2）最低氣溫在28℃以上，提前1小時到崗，開啟模塊機并送風，直燃機抽真空15分鐘開機，并做好運行記錄,根據溫度反饋信息調整機組開啟情況。

（3）開機后每小時做一次運行記錄并注意各種設備的運行情況，包括電壓、運行電流、溫度、水壓、聲音情況。（4）開機時嚴禁空崗、溜崗。

（5）按翻班時間進行交接班并做好交接班記錄，若遇機器故障，交班人員應配合維修人員將設備修復后才能下班。

（6）冬季開機視具體情況而定，夏季開機（店堂內溫度控制在26-29℃以內)。

（7）當班人員應對工作場地衛生進行清掃和保持。

3、中央空調設備設施運行管理巡視監控

（1）為了保證空調系統的良好運行，中央空調設備設施在正常運行過程中，值班管理員應每隔2小時巡視一次中央空調系統，并填寫《中央空調日運行記錄表》。

（2）巡視的部位主要包括：中央空調的主機、冷卻塔、控制柜、管道、風機、風道及各種閘閥附件。（3）主要巡視內容包括： ①檢查油壓表是否正常。

②檢查冷卻水進水、出水溫度（進水溫度正常<35℃，出水溫度<40℃）③檢查冷凍水進水、出水溫度（正常進水10—18℃，出水6—8℃）④辨聽主機運轉過程中是否有異常振動或噪聲。

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⑤檢查冷卻塔風機運轉是否平靜、正常，冷卻塔水位是否正常。⑥檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。⑦檢查控制柜元件動作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等。⑧填寫《中央空調日巡檢記錄表》。

⑨值班員在巡視檢查過程中，如發現情況應及時采取措施，若處理不了異常情況，應立即停機并報相關領導。

五、制度細則

1、必須熟知和遵守員工手冊，服從領導安排，積極主動做好分工職責范圍內的工作，敬崗愛業。

2、中央空調操作人員必須持證上崗，工作應認真負責。

3、嚴格遵守中央空調運行管理規程，熟知設備結構、原理、性能，能操作、維修、排除故障，確保機組及輔助設備的正常運行。

2、操作人員開機前應嚴格按照中央空調運行管理規程對相關設備進行全面檢查，做好開機前的準備工作。

3.通過對主機、冷熱媒水泵、冷卻水泵、冷卻塔、燃料供應系統、新風機、變風量機組、風機盤管等的檢查、維保，確認設備正常后，方可按正常程序開機。

4、按時查看各設備運行參數，填寫設備運行記錄，記好工作日記。

5、如果設備運行參數出現異常，應及時采取相應措施，重大問題及時向相關領導匯報，并及時通知廠家來人處理。

6、做好設備管理臺帳，如實記錄設備使用狀況。

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7、新風機、變風量空調機組的機房要求通風良好，衛生清潔，確保機組的正常運行。

8、機房內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。

9、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

10、設備運行期間每周清潔設備；設備停用期間每月清潔設備。保持設備表面無油垢、無灰塵。

11、機房鑰匙由專人保管，無關人員不得隨意進入機房。

12、設備運行期間每周組織一次機房及設備的衛生、安全檢查。停機期間每月組織一次機房及設備的衛生、安全檢查。

六、考核制度

1.嚴格執行安全操作規程。違反操作規程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴重事故者，記嚴重過失。

2.本崗位業務考試不合格者，記較嚴重過失一次。3.未按公司規定開機，違反一次記輕度過失一次。

4.現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

5.對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

6.不服從調配，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。

7.未按期搞好設備維護，設備衛生狀況差，記責任人輕度過失一次。

交接班制度

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一、制度目的

規范交接班時現場次序，加強相互監督，增強工作人員、班組間的溝通。

二、制度適用范圍 物業部工程班、設備維護組

三、制度實施負責人

物業部副經理、物業部工程維修主管、設備維護主管

四、制度實施流程

1、交接人員在交班前應將需交的事項總結記錄在交接班記錄本中，檢查整理好各項運行原始記錄：

（1）設備，機械運行方式，情況和交班時的運行方式。（2）設備，設施，機械，動力運行情況和設備缺陷。（3）設備的檢修和驗收情況。

（4）當班末了事項，需下班繼續進行的工作。（5）交清工具，安全用具，儀表等公用器具。（6）上級命令和有關指示。

（7）整理，檢查，交清各項運行記錄。

2、交班前要完成規定的清潔衛生記錄。

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3、接班人員應提前十五分鐘到崗，做好接班記錄，具體內容包括：（1）檢查上一班運行記錄，交班記錄，聽取上一班人員的運行介紹，檢查和核對記錄，資料。

（2）檢查設備運行情況，交班人員應將交班內容順序遂項口頭交待，接班人員應遂項核查，并到現場核對運行參數，對于交班中發現的任何疑問都應詢問清楚，嚴格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的準則辦事。

（2）檢查儀器，儀表，清點工具，安全用具，若有問題應當場搞清楚。

（3）當現場設備交接，檢查完畢無誤，雙方確認清楚情況后，在交接班記錄本上雙方簽字，交接手續才算完畢。

4、工作人員上崗必須簽到，下崗必須簽走。

五、制度細則

1、接班人員必須提前15分鐘到崗，對口交接情況，檢查所屬設備運行情況。

2、正式交接班時，有未解決問題應協商解決，如問題重大，當即向主管匯報。

3、接班人員未到是，交班人員不得離開崗位，但責任應由接班人員承擔。

4、交班時如發生事故或異常現象，仍由交班人員處理，接班人員應予必要的協助。

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5、工作場地和使用的工具必須清理干凈，收拾整齊后方可交班。

6、出現下列情況不得交接班，并向主管匯報：

（1）上一班情況未交待清楚，運行原始記錄不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能說清去向；（2）交接班時遇到重大操作或發生異常情況；

（3）接班人員未按時到崗接班或接班人員未達到所需接班人數時；（4）接班人員有醉酒或精神異常時；（5）當設備出現故障影響運行或影響營業時。

六、考核制度

1、無正當理由，未經主管批準，不按時接班者，記輕度過失一次。

2、交接班不清楚，不按要求填寫交接班記錄，記輕度過失一次。

3、為交班離崗者，記輕度過失一次。

4、交接班時發生設備故障，交班人員擅自離崗者，記輕度過失一次。

電梯維修保養制度

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一、制度目的

規范電梯維修保養行為，規范電梯維修保養過程中作業人員所應遵守的工作要求。確保電梯安全運行。

二、制度適用范圍 物業部設備組

三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、電梯日常維保實施流程

1、扶梯日常維保流程（1）扶梯日常維保周期

<1>日檢查保養制度：每天開機前進行清掃和巡視性檢查，及時發現和排除各種不正常現象；保持電氣開關機械設備的清潔衛生；應設有電梯工作日記，實行交接班記錄。

<2>月檢查保養制度：每月檢查主控制柜各種器件情況，如PC的CPU模塊、各LED顯示是否正常，I/O模塊和各開關器件、交流接觸器、熱繼電氣的動作情況，必須準確可靠。保持主控制柜內清潔衛生，避免在主控制柜附近堆放雜物。每月檢查故障檢測開關、控制開關的工作情況，其信號必須能被計算機準確檢測和處理。

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<3>季度檢查保養制度：對各安全裝置進行必要的調整，如電磁制動器或液壓制動器和各種故障檢測點的限位開關。對電器控制系統進行工作情況檢查，包括各種接觸器、繼電器、PC、保險器、印刷電路等元件及各接線端子。

<4>年檢查保養制度：組織一次全面性的技術檢查，包括外殼接地及電氣耐壓等；并對電梯工作狀態作出評價，制訂年保養計劃。修理及更換磨損或損壞的主要部件。

（2）扶梯日常維保技術要求 機房：

<1>上、下機房內應保持干燥、嚴防進水和其他與設備無關的物品。<2>上、下機房溫度應保持在5~40℃之間。<3>主開關應保持靈活可靠。

<4>曳引機、制動器、急停開關、檢修轉換開關應保持清潔、衛生。梯級和踏板：

<1>每開動扶梯或人行道前應檢查周圍環境清潔衛生，踏板上無遺物。<2>每日檢查連續兩個梯級或踏板之間的間隙應符合規范要求。<3>每日檢查踏板或梯級與圍裙板之間的間隙，每列應符合規范要求，兩側間隙之和不應超過設計要求。

<1>每日檢查梯級或踏板表面不應有破損，梯級或踏板固定良好。<2>每日檢查梯級或踏板在運行方向和橫向不應有過度量的游動。扶手帶：

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<1>扶手帶與扶手導軌或支架之間應避免有夾住手和刮手的可能性。<2>扶手帶開口處與導軌或支架之間的距離應符合規范要求。<3>扶手帶傳動系統應保持運轉良好。圍裙板：

<4>圍裙板應光滑無劃傷。

<5>圍裙板接頭平整，固定螺栓固定良好。

<6>每日檢查兩護壁板之間下部位置的水平距離應等于或小于上部位置的水平距離，扶手欄板之間的任何位置的距離應小于扶手帶中心線之間的距離。扶手裝置：

<1>扶手帶開口處與導軌或扶手支架之間的距離應符合要求。<2>扶手帶的導向和漲緊應調整適當，在正常工作時不會脫離扶手導軌。安全裝置：

<1>各種安全開關裝置應固定良好。<2>安全保護裝置，每日檢查應靈活可靠。<3>供電系統斷相、錯相保護應可靠。<4>電動機過載保護裝置應可靠。<5>梯級鏈斷或過分伸長保護應可靠。<6>工作制動器和附加制動器應安全可靠動作。<7>上、下行開關靈活可靠。<8>扶手帶入口保護裝置應可靠。

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<9>梳齒板保護裝置應可靠。

<10>每日檢查出入口急停裝置靈活可靠。<11>裙板保護開關靈活可靠。

<12>扶手帶保護，超速保護應良好有效。<13>檢修控制裝置應可靠。電氣防護: <1>電氣部件防護罩殼應齊全。<2>檢修時應由二人檢修電梯。<3>各種急停開關應靈活可靠。

2、升降電梯維保流程(1)升降電梯日常維保周期

<1>電梯應至少每15日按照國家安全技術規范的要求對電梯進行一次清潔、潤滑、調整和檢查。

<2>應對機房的電氣和機械設備做定期的巡視檢查，清理轎廂機房衛生。

<3>每月對各種安全防護裝置和電控部分進行詳細檢查，更換各種易損部件。

<4>每季度對重要的機械部件和電氣設備進行詳細檢查，調整和修復以下內容：曳引機注油、導軌潤滑、油杯注油、更換門導靴、轎廂導靴襯板、更換破損燒蝕的安全開關和繼電器等。

<5>每年進行一次全面的安全技術檢驗，確定電梯運行狀態及不安全 友誼商店物業管理制度

因素。

(2)扶梯日常維保技術要求

<1>維保人員每天應按常規檢查表，觀察有無滑梯、異常噪聲和震動等異常現象，對運行電梯的開關門時間、安全觸板、通訊、照明、應急和風扇等進行檢查，并填好記錄。

<1>維保人員在維保時應重點對層門的門鎖機構進行檢查，尤其是對門鎖的電氣安全觸點開關進行檢查，填好檢查記錄。

<2>維保人員如發現電梯運行時有異常或故障現象，應立即停梯進行維修，無法維修應報告主管，由主管安排工作人員進行檢查和排除，并做好記錄。如遇重大故障或無法維修情況，應立即報物業部經理，并通知廠家進行維修。

<3>維保人員定期對井道、底坑、機房、曳引機組、配電盤和控制柜進行清潔，并對轎廂環境衛生進行清理，及時清除門地坎槽內積有的垃圾，以免影響電梯開關門。

<4>維保人員檢查曳引機油量，觀察潤滑油量是否在油尺兩刻線之間、油量不足時，應加油至大于兩刻線之間，按使用要求及時更換曳引機的潤滑油，并保持曳引輪及鋼絲繩的清潔。

<5>維保人員每年必須檢查導軌支架的螺栓，上緊導軌和對重軌的導軌的螺母，并填好維修記錄。

五、電梯機房管理制度

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1、電梯工作人員必須有高度責任感，工作認真負責，忠于職守，服從領導指揮、安排，嚴格遵守電梯運行管理規程，確保電梯正常、安全使用及運行。

2、開機前應按電梯運行管理規程對電梯設備進行檢查，做好開機前的準備工作。

3、通過專業人員及儀器對電梯進行檢測、調試，由權威機構確認正常并發證后方可使電梯投入運行。

4、電梯維保、檢修、檢測時應設置明顯的維修標識，以示提醒。

5、按規定填寫設備運行記錄。

6、電梯出現異常應及時采取相應措施，重大問題及時向主管匯報，并

及時通知維保單位來人處理。

7、做好電梯設備管理臺帳，如實記錄電梯使用狀況。

8、機房設備每周清潔一次，保持設備表面無油垢、灰塵。轎箱、層站門、扶梯、招喚每日清潔，保持光亮、潔凈。

9、電梯機房應通風良好、衛生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運行。

10、機房及轎箱內禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。

11、機房內按規配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

12、電梯各處應做到標識齊全、明顯，應急報警系統完好無損。

13、機房鑰匙由專人保管，無關人員不得進入機房。

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14、每周組織一次機房、設備、轎箱、扶梯的衛生、安全檢查。

六、考核制度

1、嚴格執行安全操作規程。違反操作規程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴重事故者，記嚴重過失。

2、本崗位業務考試不合格者，記較嚴重過失一次。

3、未按公司規定開梯，違反一次記輕度過失一次。

4、現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

5、對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

6、不服從調配，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。3.7未按期搞好設備維護，電梯機房和設備衛生狀況差，記責任人輕度過失

配電間管理制度

一、制度目的

確保機房設備的安全運行，有效保障人員安全、設備安全。

二、制度適用范圍 物業部設備組

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三、制度實施負責人 物業部設備維修主管

四、配電間工作流程

1.不論在任何時間段發生停電，跳閘，當班人員都必須在最短的時間內恢復系統供電。

2.正常運行中供電設備，凡涉及到需要倒閘操作（停電）時，都必須上報部門主管，經同意后方可實施，嚴禁當班人員私自做主倒閘操作（停電）。

3.所有倒閘操作程序都必須填寫操作票，并在值班記錄上詳細記錄。4.倒閘操作程序：

⑴停電操作程序：先低壓后高壓；先負荷后電源；先電溶器后負荷。⑵送電操作程序：先高壓后低壓；先電源后負荷；先負荷后電溶器。5.嚴禁帶負荷停送電操作。

6.為防止意外事故，低壓側分路斷路器合閘送電時，嚴禁一次合閘送電，應快速分合閘兩次以上再送電。

五、配電間管理制度

1、供電運作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施、操作程序與規章制度。

2、配送電建立24小時運行值班制度，對高壓配電裝置進行巡查，做 友誼商店物業管理制度

好每日巡視記錄，發現問題及時上報部門領導。

3、配電設備由專職人員管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。

4、供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂接線路。

5、停電時，應提前向部門領導提出申請經同意后方可實施，恢復送電時在確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電。

6、配電室內消防設施應確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動物進入，無關人員禁止進入，外來人員須經部門領導同意許可方可進入，并做好外來人員登記工作。

7、加強日常維護、檢修，保證配電室內照明、應急照明設施等設備完好。

8、如遇突發性停電故障，值班人員應立即采取補救緊急措施，并報告部門主管，同時與供電部門取得聯系。

9、運行過程中，分路開關跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應報告部門主管，排除故障后才能送電。

10、系統和設備在運行或檢修時，應做好相應安全技術措施。

11、保持配電室的清潔衛生和干燥。

12、值班時間內嚴禁干私事，必須認真監視并注意設備有無異常響聲和氣味，一旦發現有異常情況，應立即查明原因，迅速排除并做好記錄。

13、值班人員須按時將系統和設備進行巡視檢查，認真詳細地填寫運 友誼商店物業管理制度

行記錄，在書寫運行記錄時應做到字跡清楚。

14、作好防護措施，防止小動物進入配電室

15、負責領導安排的有關工作。

六、考核標準

1、高壓值班員的考核標準：

（1）嚴格執行安全操作規程。違反操作規程，造成輕微事故者，記輕度過失一次；造成嚴重事故者，記嚴重過失。（2）本崗位業務考試不及格者記較嚴重過失一次。

（3）值班記錄不及時、不準確、不規范者，記輕度過失一次。（4）停、送電不及時，不到位者，記輕度過失一次。（5）設備保養，每日清潔衛生不到位者，記輕度過失一次。（6）未堅守崗位，空崗者，記輕度過失一次。

2、低壓維護電工考核標準：

(1)嚴格執行安全操作規程。違反操作規程，造成輕微事故者記輕度過失一次。造成嚴重事故者，記嚴重過失。(2)本崗位業務考試不及格者記輕嚴重過失一次。

(3)發現索、拿、卡、要，私自承接專柜安裝、維修業務者，記較嚴重過失一次。

(4)開門后兩小時店堂亮燈率達不到99%的記輕度過失一次。(5)現場發現問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報者，記輕度過失一次。

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(6)對工具、設備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次，造成嚴重損失的記較嚴重過失一次。

(7)不服從安排，缺乏團結協作精神者，記輕度過失一次。

變風量和新風機組的運行管理制度

一、風量和新風機組運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，檢查風機葉輪轉動是否靈活。

2、有傳動皮帶的機組，應檢查機組傳動皮帶松緊及磨損。檢查軸承潤滑情況，應及時加油、換油。

3、檢查密封條是否老化或損壞，風機軟接頭是否破損，如有破損，應及時維護更換。

4、檢查空氣濾網、冷、熱媒水過濾器、冷凝水接水盤是否清洗干凈；檢查機房內是否有雜物，機房、機組是否衛生干凈。

5、檢查換熱翅片上污垢、油污情況，必要時清洗。

6、檢查各管路系統連接處的緊固和嚴密程度，不允許有松動、泄漏現象。

7、檢查供配電系統，用電動方式檢查風機轉向是否正確。

8、檢查各電氣安全保護裝置是否完好，工作設定值是否在要求范圍。

9、檢查各地腳螺栓有無松動。

10、檢查并對冬、夏季轉換開關，進行運行方式轉換。

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二、變風量、新風機組的啟動操作

1、先開啟冷、熱媒水出口閥、再開啟冷、熱媒水進口閥。

2、為防止風機啟動時其電機超負荷。啟動風機前，有風道閥門的應先關好風道閥門。

3、啟動一臺機組，待風機運行起來后，再逐步打開風門。

4、一臺機組的風機運行正常后，才能再啟動另一臺機組。

5、全部設備啟動完畢后，應仔細巡回檢查，觀察各設備運轉是否正常。

三、變風量、新風機組的運行管理

1、定期巡查各機組的運行情況。

2、巡查機組冷、熱媒水的供水流量情況。

3、根據機組制冷、制熱情況調節冷、熱媒水流量。

4、巡查空氣過濾網是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情況。

6、巡查風道系統是否有漏風現象。7巡查電機的運轉電流、電壓是否正常。

8、巡查風機及電機運行聲音是否正常，有無異常震動。

9、巡查風機及電機在運行中有無異味。

10、巡查風機及電機軸承溫度是否正常，是否缺油。

11、巡查機房及機組衛生情況并及時清理雜物。

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四、變風量、新風機組的停機操作

1、關閉冷、熱媒水進口閥。

2、關閉冷、熱媒水出口閥。

3、停風機。

4、有排風閥的機組要關閉排風閥。

5、檢查冷凝水排放情況。

6、長期停機要排空機組內冷、熱媒水。

冷卻塔的運行管理制度

一、冷卻塔運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，電機的防潮措施是否符合要求。

2、檢查減速箱內油位是否保持在油標規定位置上。

3、盤動風扇看葉輪旋轉是否靈活及有無松動現象。

4、檢查布水器上的噴頭是否堵塞。

5、檢查冷卻塔內的填料是否有損壞。

6、檢查集水槽、集水池是否積存雜物。

7、檢查進風百葉窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞進風。

8、檢查集水池內水位是否達到最高標高，所有管路中是否都充滿了水。

9、檢查集水池有無滲漏現象。

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10、檢查供配電系統，用點動方式檢查葉輪轉向是否正確。

11、檢查各電氣安全保護裝置是否完好，工作設定值是否在要求范圍。

12、檢查各地腳螺栓是否緊固。

二、冷卻塔的運行管理

1、運行中經常檢查、清除管道、布水器上噴頭處的結垢、污垢及雜物。

2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷過濾柵網，嚴防堵塞現象發生。

3、每半月清理一次冷卻塔，注意布水裝置的布水均勻性，發現問題及時調整。

4、保持冷卻塔減速箱中油位正常，每年檢查油的顏色及粘度，若有變化，及時更換。新裝冷卻塔減速箱潤滑油在運行一個月時要更換。

5、電機和聯軸器內軸承中潤滑油脂，每年更換一次，不允許出現硬化現象。經

常觀察風機軸承的溫度，溫升不大于35℃，最高不可超過70℃。

6、及時清除葉片、進風百葉窗等處的附著物，及時更換腐蝕壞了的葉片，以減少風機運行時的震動及噪聲。

7、并聯風機為節省能源，可根據不同情況適當減開風機。

8、要注意風機軸、尾部和接線盒的密封情況。

水泵的運行管理制度

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一、水泵運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻。

2、有聯軸器的水泵要進行手動盤車，檢查葉輪運轉是否靈活。

3、點動水泵查看正反轉。

4、檢查潤滑油情況，應急時加油、換油。

5、檢查壓蓋松緊，查看水泵是否有泄漏現象。

6、檢查水系統中水壓情況是否達到要求，系統中是否有空氣。

二、水泵的啟動操作

1、生活水泵應先開進口閥，冷卻水泵、冷熱媒水泵應將進出口閥門打開（不得在斷水狀態下運轉）。

2、啟動水泵。

3、生活水泵開出口閥。

4、檢查各泵出口壓力及運轉電流、電壓穩定情況。

5、檢查管路排氣系統，進行排氣。

6、檢查水流量情況。

三、水泵的運行管理

1、巡查水泵的運行情況。

2、巡查水泵的供水流量。

3、巡查電機運轉電流、電壓是否正常。

4、巡查水泵運行聲音是否正常，有無異常震動。

5、巡查電機運行中有無異味。

6、檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常。

友誼商店物業管理制度

7、巡查相關閥門是否有異常震動、是否失靈。

風機盤管的運行管理制度

一、風機盤管運行前的準備工作

1、檢查電機的絕緣電阻，檢查鼠籠式葉輪轉動是否靈活。

2、檢查軸承潤滑情況。

3、檢查空氣濾網是否干凈。

4、檢查水過濾器是否堵塞。

5、檢查清理冷凝水接水盤及冷凝水排水管。

6、清除盤管、翅片之間的灰塵，清除鼠籠式葉輪、葉片間的灰塵。

7、檢查盤管有無泄漏現象。

8、利用旁通管沖洗供、回水管路。

9、檢查管道、閥門的保溫是否完好。

二、風機盤管的啟動操作

1、檢查并將風機盤管進出口水閥打開。

2、啟動風機，如風機是多擋控制，應先開小擋，等風機運轉正常后，再轉到所需擋位。

三、風機盤管的運行管理

1、巡查風機盤管的運行聲音是否正常。

2、經常檢查空氣濾網，定期檢查水過濾器。

友誼商店物業管理制度

3、檢查盤管與翅片之間、鼠籠式葉輪與葉片之間有無明顯灰塵。

4、巡查冷、熱水的供水流量情況。

5、根據各風機盤管制冷、制熱情況合理調節冷、熱水流量。

6、巡查冷凝水排放情況。

7、巡查風機盤管及管路、閥門有無泄漏情況。

四、風機盤管的日常維護工作

1、檢查風機風量，確保風機處于正常工作。

2、檢查電機溫度及軸承情況并進行維護。

3、監聽運行聲音是否正常，對異常聲音進行處理。

4、檢查空氣濾網的清潔程度并定期清洗。

5、檢查水過濾器的清潔程度并定期清洗。

6、檢查冷凝水接水盤及排水管的堵塞情況并進行清理。

7、檢查盤管及相關閥門、管道有無泄漏現象并進行處理。

8、檢查并清除盤管翅片之間的灰塵。

9、檢查并清除鼠籠葉輪、葉片之間的灰塵。

10、檢查相關閥門、管道的保溫情況并進行處理。

第四部分 表格

(略）

第五篇：物業質量管理部管理制度范本

第一節 物業質量管理部管理制度范本

第一章 總則

為規范公司內部管理質量審核工作，根據《中華人民共和國產品質量認證管理條例》、ISO質量體系認證標準制度本制度。

第二章 概述

1.概念

質量管理體系文件是指由一切涉及經驗管理質量的書面標準和實施過程中的記錄結果組成的，為已完成的活動或達到的結果提供客觀證據的文件。是對質量體系的開發和設計的體現，它是企業質量活動的法規，是各級管理人員和全體員工都應遵守的工作規范。

2.目的旨在規范本公司質量體系文件的管理，驗證各項質量活動及其結果是否符合標準的要求，確保質量體系維持有效地運行，特制定本制度。

3.適用范圍

適用于本公司物業管轄范圍內的所有質量管理工作。

第三章 質量體系文件的管理

公司質量體系文件的起草、編制、審核、修訂、印制、換版、發布、保管、修訂及廢除統一由質量管理部負責，各部門協助、配合其工作。

1.質量體系文件分類

質量管理體系文件的分類，即：質量管理制度、質量職責、質量管理工作程序與操作方法、質量記錄。

2.質量體系文件的編制

⑴ 質量體系文件編寫完成后，應按照規定的要求進行登記、編碼。

⑵ 受控的質量體系文件每頁加蓋藍色“受控文件”專用印章，但原稿上無須蓋章；非受控的質量體系文件應加蓋“非受控文件”專用印章。

⑶ 要對各類文件實行統一編碼管理，編碼應做到格式規范，類別清晰，一文一號。

⑷ 沒有“受控文件”標志或非藍色受控文件印章的質量體系文件禁止在本公司內使用，一旦發現，文件管理員予以銷毀。

⑸ 文件編號應標注于各“文件頭”的相應位置，文件編號一經啟用，不得隨意更改。如需更改或廢止，應按有關文件管理修改的規定進行。

⑹ 要結合本公司的實際情況進行編制，確保各項文件具有實用性、系統性、指令性=可操作性和可參考性。

3.質量體系文件的發放與保管

⑴ 質量管理體系文件在發放前，應編制擬發放文件的目錄，對質量管理制度、質量管理工作程序及質量職責和質量記錄，詳細列出文件名稱、編碼、使用部門等項內容。⑵ 質量管理部應編制出《文件發放范圍清單》，要按規定范圍發放到相關人員手中。

⑶ 質量管理體系文件在發放時，明確相關組織、機構應領取文件的數量，并做好發放記錄。⑷ 質量管理體系文件在發放時應履行相應的手續，領用記錄由辦公室負責控制和管理。⑸ 質量文件正本（原件）應存放在質量管理部，各部門持有的質量文件應由文件管理員負責保管，同時保證使用的文件必須是有效版本。

4.文件的修改

⑴ 各部門人員在工作實踐中發現文件內容有必要進行修改，應認真填寫好《文件修改意見》，并由質量管理部門申請修改。

⑵ 對修改的文件應加強使用管理，對于已廢止的文件版本應及時收回，并做好記錄，防止無效的或作廢的文件非預期使用。

⑶ 修改意見被通過后，質量文件編制人員應將文件修改意見進行復制、備案。

⑷ 原文件編制人員修改文件時，應廣泛征求各部門的意見和建議，并附有修改說明。⑸ 更改后的文件要再次進行審核、批準后才能予以發布，并應注明生效日期。⑹ 要及時將舊版文件收回，并做出“作廢文件”標志或廢除。

⑺ 不得私自修改、復印文件，違者予以處罰。

5.必須每年定期對公司質量體系文件的執行情況和體系文件管理程序的執行情況進行檢

查和考核，并應有記錄。

第四章 內部質量審核管理

1.應定期開展公司質量體系的內部審核，驗證公司質量是否符合ISO質量標準，并為質量

體系改進提供標準。

2.內審員應根據《內部審核計劃》編制《內部審核檢查表》，進行現場審核，簽發《不合格報告》。

3.各部門要做好被審核的準備工作，審核后實施糾正和預防措施。

4.質量審核工作程序

⑴ 公司領導任命管理者代表，成立內部審核小組。

⑵ 質量管理部門應制定本的《質量審核計劃》，定期報相關領導，經批準后應及時

發至相關部門。

⑶ 召開審核小組預備會議，發放內部審核計劃。

⑷ 通知各科室人員何時開始審核。

⑸ 實施審核。

① 決定是否需要取得其他文件，決定是否需要陪同人員。

② 根據編寫好的《內部審核計劃表》及《審核檢查表》，通過現場檢查觀察、審閱文件、與被審人員交談等方式檢查質量體系運行情況。

③ 如發現有任何問題，應盡早給予口頭反饋；如有任何誤解也應盡早解決。

④ 審核過程中發現不合格選項，經受審核人員確認后，應填寫《不合格報告表》。該表單

管理者代表根據審核員的需要發給審核不合格人員，并編上順序號。

⑤ 審核過程中發現不合格選項，必須落實糾正和預防措施及完成期限。在糾正措施比較

復雜的情況下，可建立一個解決問題的工作組進行調查，分析原因，制定出切實可行的糾正措施。

⑥ 對糾正措施不做出反應時，管理者代表應加以追查并向部門領導報告。

⑦ 如果發生不能對糾正措施的需要性質達成一致意見的情況時，管理者代表應報告上級

領導。

⑧ 受審核部門完成糾正措施后應向質量審核小組報告，由審核人員進行驗證。

⑨ 審核總結報告和不合格報告由管理者代表批準并發給有關科室負責人，審核的總結報

告可采用固定的格式編寫，必要時還可根據需要采用續頁。

⑹ 審核組長編寫質量審核報告，并由管理者代表審批后，發放給相關責任部門。⑺ 審核組長將內部質量審核中使用的全部記錄移交給管理者代表，進行歸檔。