第一篇：物業管理制度

員工守則、崗位責任制、考勤管理制度、后勤管理制度、檔案、文件管理制度、培訓制度、人事管理制度、財務管理制度

業務方面：

綜合：

業主接待制度、值班管理制度、消防管理制度、外來人員管理制度、客戶接待：

投訴及回訪管理制度、收發管理制度、客戶來訪及接待制度、業主檔案及信息管理制度、收費管理制度、業主入住工作流程

工程維修：

樓宇接管驗收工作流程、水暖空調工作流程、強弱電工作流程、高壓操作管理制度、鍋爐及供暖設備設施管理制度、中央空調管理制度、二次供水管理制度、設備設施維修保養管理制度、設備設施日常巡檢管理制度、樓宇建筑巡檢管理制度、設備機房管理制、裝修管理制度、入戶維修管理制度、備件庫房管理制度、圖紙及設備檔案管理制度、電梯管理制度

秩序維護：

園區及樓宇進出管理制度、物品進出管理制度、園區及樓宇安全巡視管理制度、消防及中控值班制度、崗位交接班管理制度、車輛管理制度、停車場及停車庫管理制度、消防設備巡檢制度

綠化保潔：

保潔管理制度、綠化養護流程

管理預案：

突發事件緊急預案、消防緊急預案、汛期防汛緊急預案

第二篇：物業管理制度

物業管理制度(匯編15篇)

物業管理制度1

為適應公司經營管理及業務發展的需要,同時為了合理地使用人才、培養人才,保證公司各項經營管理業務的正常運作和服務品質,特制定本管理程序。

一、管理職責人

1、xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門負責公司人力資源調配工作,審定各部門人員編制。

2、部門經理負責本部門內人員的合理調配,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。

3、公司任一員工都須接受公司作出的合理調動決定。

二、調職管理程序

1、部門經理調動

a.經xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門批準,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門填寫《調動通知書》,并通知公司各部門。

b.接到《調動通知書》后,被調人員須填寫《工作交接清單》,與接任人交接,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門監督執行。

c.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門部門安排其他人員暫為代理。

d.新任命部門經理在到崗一周內應將管理處人事變動情況公告業主,公告應包括新任經理相片、簡歷及服務承諾等,以方便與業主的交流溝通。新接項目部門經理在業主入伙時,向業主進行公告。

2、管理及技術人員調動

a.根據工作需要,由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門負責進行人員調配,填寫《調動通知書》,并通知相關部門。

b.接到調動通知后,被調人員須填寫《工作交接清單》,與接任人交接,由被調人員的直屬上級監督執行。

c.財務人員的交接須由xxxx物業管理有限公司財務管理部監督執行。

d.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由直屬上級或部門經理安排其他人員暫為代理。

3、普通員工(含班長)調動

a.經相關部門經理同意后,由xxxx物業管理有限公司相關人力資源管理部門填寫《調動通知書》。

b.如接任人未到崗時,調離人員所遺職務由部門經理安排其他人員暫為代理。

三、調職相關手續辦理

1、調出部門接到xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門發出的《調動通知書》時,該部門的人事管理員憑'調出部門聯'辦理相應的轉檔手續。

2、同時,調出部門的人事管理員將調出人員的個人資料、本的考核資料、培訓檔案、考勤資料、工資級別等人事資料,放在資料袋中并將袋口封住,加蓋部門公章后,與'調入部門聯'一起交給工作交接完畢的調出人員。

3、調動人員到調入部門報到時,調入部門的人事管理員首先應檢查其個人資料是否齊全,如不齊應及時與調出部門取得聯系并補齊資料。

四、升(免)職管理程序

1、升(免)部門經理

由xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門根據工作需要及業績表現提交擬升(免)部門經理人選,報xxxx物業管理有限公司總經理批準,xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門對其進行培訓(面談)后,由xxxx物業管理有限公司總經理簽發任免決定。

2、升(免)部門主管、組長、組長、班長

a.由部門經理根據工作需要及業績表現,對擬升人員進行培訓和考核后,由部門自行下發人事任命,并報xx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。

b.由部門經理根據業績表現,對擬任免人員進行面談,由部門自行下發任免決定,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。

五、部門人員編制變更管理程序

1、人員編制增加

根據工作需要,部門原有人員數量編制不能滿足工作正常開展需要時,由部門經理提出申請,填寫《人員編制申請表》,報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核,總經理批準后,可增加人員編制,相應的組織架構圖和崗位職責須在15天內完成修改,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核、總經理審批,修改后的組織架構圖及崗位職責報xx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。

2、人員編制減少

部門因業務調整需減少人員編制時,由部門經理提出申請,填寫《人員編制申請表》,報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核,總經理批準后,可減少人員編制,相應的組織架構圖和崗位職責必須在15天內完成修改,并報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門審核、總經理審批,修改后的組織架構圖及崗位職責報xxxx物業管理有限公司人力資源管理部門備案。

物業管理制度2

1.按時交接班,接班人須提前10~15分鐘簽到上崗,接班人未到達前,交班人不準離開崗位。

2.交班人在交班前,應認真做好崗位工作記錄。

3.接班時,要認真了解上一班車輛出入、停放情況以及本班應注意事項。

4.交班時交班人應將值班記錄和“車輛出入登記表”移交給接班人。

5.交班時應將值班物品如對講機等及其他設備移交給接班人員,并在“值班記錄”上簽名。

物業管理制度3

一、向廈門市物業管理協會提出申請物業管理企業經營資質轉為正式三級的報告；

二、填報《廈門市物業管理企業資質申報表》；

三、廈門市建設與管理局的臨時三級資質批復；

四、附下列文件：

1、企業經營負責人姓名及其學歷、職稱證書；

2、公司章程（加蓋公章）；

3、工商營業執照有效復印件；

4、驗資證明（注冊資金50萬元以上）；

5、上一的審計報告；

6、經營辦公場所證明；

7、物業管理委托合同；

8、具有專業職稱管理人員的資格證書（含物業管理從業人員崗位證書）原件及復印件

具體要求（專職專業管理人員不少于5人）：

（1）企業負責人取得建設部物業管理企業經理崗位證書；

（2）企業專職專業管理人員全部取得從業人員崗位證書；

（3）企業要具有工程、經濟等中級以上職稱的人員不少于5人；

（4）中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件，并要簽定勞動合同；

（5）企業經理必須有大專學歷，二年以上物業管理經驗；

（6）送驗時必須提供證書原件，并附復印件（加蓋公章）

申報材料要真實，企業從業人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員，

不得借用各種證書，一經查明將不予辦理企業資質；

物業管理制度4

各類設備、設施是集團固定資產的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率，直接影響著集團和小區的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開發成本和經濟效益，有著直接的關系。所以必須從技術、經濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達到最大限度地發揮設備設施的綜合效能和投資效益。

一、設備管理組織機構

物業總公司設備工程主管

分公司（處）設備維修主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設備設施技術資料管理

設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設備分類：

A．供暖、供熱水設備；B．供電設備；C．給排水設備；D．通訊設備；

E．交通運輸設備；F．辦公設備G．生活設備H．機械加工設備

I．土建設備J．社區文化宣傳設K．社區文娛健身設施L．其它設備

2、設備設施編號：

3、A、已經安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產的同時，均應由設備管理員統一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執一份。

3、設備設施臺帳和卡片的管理：

臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。

B、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。

C、設備設施折舊、大修、事故、內部調配、調出、報廢等，都應根據有關憑證登記在卡片內，集團內部調配轉移時，卡片隨機轉移接收單位。

4、設備設施的檔案管理：

設備檔案包括設備一生的規劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數據、科技參數、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據和條件。

A：要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內主要內容為：

設備選型和技術經濟論證報告書；

設備購置意向書和競標內容；

購置合同或協議簽字副本；

設備驗收合格證；

設備裝箱單及開箱檢驗記錄；

進口設備索賠相關資料；

設備安裝記錄和驗收移交記錄；

設備登記卡片；

設備調試、運行記錄；

設備故障分析報告、事故報告；

設備定期檢查和監測記錄；

設備維修、檢修工作記錄；

設備報廢申請和記錄、其它記錄。

B、設備施檔等管理原則和辦法：

1、設備設施檔案內主管單位資料室統一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。

2、設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經主管單位領導批準。

三、設備設施的日常管理：

1、新置設備設施一經驗收應及時入庫妥善保管。

2、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。

四、設備的日常使用和維護：

1、設備在使用操作過程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術、安全等方面的業務知識，熟悉所操作的設備的關鍵部位，嚴格遵守本工種的技術安全規程。

2、設備的日常維護保養要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規定。

3、設備在使用過程中，操作人員必須做到；“三好”；即管理好、使用好、維修保養好。

五、設備的調遷、租賃、報廢：

1、集團設備因需要內部調遷使用部門，必須由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現狀，簽字并移交附屬設施物品。

2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現，經集團總裁批準后方可租賃。

3、設備報廢由使用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經總裁批準后方可辦理報廢手續。

六、設備事故：

4、設備事故類別：

A.一般事故（直接損失在500元以下）

B.設備大事故（直接損失在2000元以下）

C.重大設備事故（直接損失在2000元以上）

5、事故責任劃分：

A.由于人為原因或操作者違規造成的設備事故。

B.因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。

C.設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。

6、設備事故處理：

A.一旦設備發生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因，確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。

B.一般事故由主管單位領導做處理決定。

C.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。

七、設備的維修保養：

1、要根據本部門所管設備的性能特點，使設備的維修保養各項規定落實到人，多人操作的設備每一臺都要有專人負責，集團公用設備指定專人保管維護，根據設備實際使用情況建立日常檢查保養制度和定期檢查保養制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標：

A.設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。

B.故障停機率小于3%。

C.一、二級保養完好率98%以上。

D.巡回檢查率達100%。

3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛生，完成本班次交班設備運轉記錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發現問題及時提出，必要時拒絕接班，請主管負責人協調處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實，各類記錄不準撕毀和丟失。

物業管理制度5

1、工具分為公用工具、各專業自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業自用工具由領班負責保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用；

2、所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用；

3、工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符；

4、全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具者，造成工具損壞者，將按工具原價賠償；

5、公用工具的借用，必須執行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續使用時，必須重新辦理借用手續，工具用完后立即主動歸還，不得拖延；

6、專業自用工具必須由領班進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償；

7、借用公用工具歸還時，須由領班和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規定填寫《借還物品記錄》，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由當班人員負責照價賠償；

8、所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經查實要嚴肅處理，不得用工具干私活；

9、所有工具要愛惜使用，工具按規定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。

物業管理制度6

1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。

2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數據，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監控設備運行情況，發現事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協調處理。

4、交接班規程

（1）值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續，返回后及時銷假。

（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

（4）交接班時主要做好'五交'——'交安全、交記錄、交工具、交場地衛生、交設備運行狀態'。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

（5）下列情況下不得交接班：

①沒有完全達到'五交'規范要求時。

②接班人未到崗，交班人不準下班。

③接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

④交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。

物業管理制度7

為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優雅舒適的生活環境,結合管轄區實際情況,特制訂本制度。

(一)清掃保潔隊員應熱愛本職工作,培養良好的職業道德和敬業精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

(二)嚴格執行清掃保潔工作程序,按時完成各項任務,并按規定質量標準檢查驗收。

(1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。

(2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

(6)每季度疏通沙井一次。

(三)完成規定清潔任務后,應在區內認真巡查保潔,制止破壞環境衛生的行為。

(四)業主、住戶提出預約上門衛生清潔服務或報告管道堵塞,必須在24小時內處理完畢。

(五)保潔員在當班時間發現不衛生現象時,應立即予以清除,如工作量過大,應向領導報告,組織保潔員進行清除。

(六)認真使用、保管各種清潔工具、機具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價賠償。

(七)嚴格遵守勞動紀律,按時上、下班,上班時不得無故離開工作崗位,不得無故曠工,請病、事假須得到上級批準。

(八)注意儀容儀表,上班時應穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。

(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎、晉升:

(1)對搞好清掃保潔隊管理,提高服務質量有貢獻者。

(2)在服務工作中,創造優異成績者。

(十)違反勞動紀律和嚴重違法亂紀行為者,將按規定給予警告、停職直至開除的處理。

物業管理制度8

一、總 則

第一條 為了加強公司勞動紀律的管理，保障員工和公司的合法權益，根據國家有關法律、法規、政策，結合公司實際，制定本制度。

第二條 公司各部門均應設立兼職考勤員，負責本部門員工的出勤記錄。考勤員應當堅持原則，逐日記載部門員工的出勤情況。

第三條 部門經理應支持、督促考勤員履行職責，并在考勤記錄上簽字，對考勤紀錄負責。各部門的考勤記錄，應于考勤月份的次月2日前交至公司行政部。

第四條 凡全月出滿勤并經考核完成本職工作的員工，享受當月本崗位基本工資、職務工資和考核獎金;缺勤者，按本制度和《員工崗位考核制度》執行。

第五條 調入、新招員工按實際工作時間計發基本工資、職務工資和考核獎金。

第六條 法定節假日及員工帶薪年休假按國家有關規定執行。

二、關于工作時間的規定

第七條 各崗位工作時間：

1、副總經理、總經理助理、部門經理、財會人員、行政部文員、保安主管、綜合主管、維修管理員、綜合管理員：每天工作7小時，每周工作6天，每月平均休息4天。

2、保安班長、保安員：每天工作8小時(三班制)，每周工作6天，每月平均休息4天。

3、監控員：每天工作7小時(三班制)，每周工作6天，每月平均休息4天。

4、車輛管理員：

(1)地下車庫車輛管理員每天工作8小時(四班三運轉)。

(2)路面車輛管理員每天工作6.5小時，每周工作6天，每月平均休息4天。

5、店面巡邏員：每天工作10小時，隔天休息，每月平均工作15天。

6、門衛值班員：每天工作8小時(四班三運轉)。

7、室外保潔員、室內保潔員：每天工作6.5小時(以完成每天的工作任務為標準)，每周工作6天，每月平均休息4天。

第八條 各部門相同工作崗位工作的起止時間應根據公司規定保持一致，由各部門經理負責安排，并報公司行政部備案。

三、關于請銷假的規定

第九條 病假：

1、員工因病無法上班的，應及時向部門經理請假。病假超過三天的，須提供市屬醫院出具的病假證明。無病假證明但事先請假的，按事假處理;無病假證明且事先不請假，或提供虛假證明的，按曠工處理。

2、病假包括公休假日和法定假日。

3、員工患病或非因工負傷停止勞動，在國家規定的醫療期內，其基本工資按下列公式計扣：(基本工資基數+超時工資基數)÷崗位滿月天數×病假天數;其職務工資和考核獎金的計扣按《員工崗位考核制度》有關規定執行。不論計扣結果如何，公司保證其病假期間的實際月收入不低于當地政府規定的最低工資標準的80%(注：崗位滿月天數為該崗位平均每月實際上班的天數，下同)。

4、員工患病或非因工負傷，在規定的醫療期滿后不能從事原工作，也不能從事公司另行安排的工作的，按《公司勞動用工管理制度》執行。

5、員工患病或非因工負傷的醫療期按國家有關規定執行。

第十條 事假：

1、員工因事請假，應提前一天提出書面申請，并辦理報批手續。三天(含)以內的由部門經理審批，超過三天的經部門經理同意并報分管總經理或副總經理審批，超過七天(含)以上的經部門經理同意，分管總經理或副總經理審核后報公司總經理審批。部門經理因事請假經分管總經理或副總經理同意后報公司總經理審批。

2、當月既有事假又有加班的，應沖銷后計算加班和事假天數。

3、員工需要處理私事的應盡量安排到假期中進行，確需請假的應用年休假沖抵事假天數，報批手續同事假。

4、員工請事假，按下列公式計扣基本工資：(基本工資基數+超時工資基數)÷崗位滿月天數×事假天數;其職務工資和考核獎金的計扣按《員工崗位考核制度》有關規定執行。

第十一條 工傷假：

1、員工發生工傷，所在部門經理應立即向公司書面報告，員工本人應提供醫院診斷證明和勞動保障部門的工傷認定證明。

2、員工工傷假期間的工資待遇按國家有關規定執行。

第十二條 婚、喪假：

1、婚假假期三天，雙方符合晚婚條件的另加十二天。

2、婚假包括公休假日和法定假日。

3、直系血親(包括父母、祖父母、外祖父母和子女、孫子女、外孫子女)、直系姻親(包括配偶、公婆、岳父母)以及旁系血親(僅限兄弟姐妹和有直接撫養關系的親屬)死亡，均給喪假三天。

4、員工請婚、喪假，應向部門經理辦理書面請假手續，并提供相關證明，同時報公司行政部備案。

5、員工在規定的婚、喪假期內，其基本工資照發，其職務工資和考核獎金的計扣按《考核制度》有關規定執行。

6、超過規定的婚、喪假期，經請假同意的按事假規定處理，因病有醫院證明的按病假規定處理，既不事先請假又無醫院證明的按曠工處理。

第十三條 產假、節育假、哺乳假、護理假：

1、產假、節育假、哺乳假、護理假的假期按國家和市里有關規定執行。員工申請上述假期，應向部門經理辦理書面請假手續，并提供相關證明，同時報公司行政部備案。

2、產假、節育假、哺乳假、護理假包括公休假日和法定假日。

3、女員工申請產假及節育假必須提供醫院出具的證明。產假期間的工資待遇，按當地政府規定的最低工資標準計發。正常節育者節育假的基本工資照發，職務工資和考核獎金的計扣按《考核制度》有關規定執行;非正常節育者節育假的工資、獎金待遇按病假規定處理。

4、女員工申請哺乳假須提供《獨生子女父母光榮證》。哺乳假期間的工資待遇，按當地政府規定的最低工資標準的80%計發。

5、女員工有不滿一周歲嬰兒未請哺乳假的，則每天可哺嬰二次，每次半小時;一胎雙胞或多胞的，每多哺一個嬰兒，每次可增加半小時。未請哺乳假的女員工，其基本工資、職務工資和考核獎金按正常出勤計發。

6、男員工申請護理假須提供醫院證明。護理假期間的基本工資照發，職務工資和考核獎金的計扣按《員工崗位考核制度》有關規定執行。

第十四條 公假：

1、在工作時間內，因履行國家(社會)義務或參加領導上指定的會議(活動)的，可作為公假處理。

2、員工公假期間，其基本工資、職務工資和考核獎金按正常出勤計發。

四、關于加班和調休的規定

第十五條 加班應根據工作需要從嚴控制，除公司統一安排的加班外，各部門員工的加班應填寫加班申請單，經部門經理同意后報分管總經理、副總經理審批。

第十六條 加班原則上發給調休單進行調休。若發加班工資的，按國家有關規定執行。

第十七條 調休單原則上當年使用，當年用完。員工調休由部門經理統一并合理安排，部門經理調休由分管總經理、副總經理統一并合理安排。

五、關于勞動紀律的規定

第十八條 全體員工必須按時上、下班，遵守作息時間。每天上班應先到部門報到，如有特殊情況需直接外出聯系工作或出差等，須及時報告。

第十九條 員工在上班時間應服從領導的工作調度和安排，按崗位職責和公司各項規章制度的要求努力完成工作任務。

第二十條 凡有下列行為之一的，作曠工處理：

1、未經請假，無故不上班的;

2、請假不準，擅自不上班的;

3、請假期滿不到崗，又不按時辦理續假手續的;

4、不服從領導的工作調度和安排，擅離工作崗位的;

5、弄虛作假，騙取、涂改病假證明或其他證明的;

6、遲到、早退屢教不改三次(含)以上的。

物業管理制度9

第一章 董事會職權

一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。

二、依據公司的長遠規劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。

三、討論和通過公司的工作計劃和財務預算。

四、審定和通過公司的工作報告與財務決算。

五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。

六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。

第二章 經理崗位職責

經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。

一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。

二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

三、負責編制和審定本公司的經營決策，計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。

四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。

六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。

七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。

八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。

第三章 辦公室職責

一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。

三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。

六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。

七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。

八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。

九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。

十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。

第四章 管理部職責

一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。

二、負責小區物業的接管驗收工作。

三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。

四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。

五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。

六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。

七、負責業主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務。

第五章 保安員崗位職責

一、門衛崗位職責

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。

4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。

5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。

6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。

7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。

8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。

9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。

10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

二、巡邏崗崗位職責

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。

3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。

4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。

5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。

6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。

7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。

第六章 保潔員崗位職責

一、室外崗位職責

1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。

3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。

4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。

5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。

6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

三、室內崗位職責

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。

④當班時間遇到樓內有可疑情況時，即時與保安人員聯系。

⑤巡視樓內公共設施設備，發現問題做好登記并上報部門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時任務。

第七章 物業管理員崗位職責

一、管理員在物業管理部經理的領導下進行工作，對業主實行全面服務。

二、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對象，系統掌握住宅的整體情況。

三、主動與業主進行交流和溝通，建立良好的人際關系。

四、處理業主/用戶日常業務聯系，問訊、咨詢、投訴等事宜。

五、業主辦理入住、裝修手續后，負責對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。

六、負責業主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。

七、負責小區太陽能、空調安裝手續的辦理，和檢果驗收。

八、負責對小區公共部位的'設施/設備的檢查和保修。

九、負責對小區的空置房時行檢果和管理。

十、負責小區鑰匙的管理和使用。

第八章 水電工崗位職責

一、認真學習業務知識，明確供電系統，熟悉設備性能保證安全用電。

二、遵守公司一切規章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

三、對用電設備要定時或不定時的巡回檢查，發現問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。

四、嚴格遵守操作規程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關帶負荷停送電。

五、堅持勞保上崗，帶電作業時，必須有人監護，確保工作人員人身安全。

六、節約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時開關路燈及一切用電設備嚴禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。

八、及進搞好業主用電的充電工作。

第九章 監控室規章制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

一、監控室值班登記制度

（一）監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應征得值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

（三）對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區的治安穩定。

（四）每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監控系統使用管理制度

（一）監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

（二）監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

（三）非工作人員未經許可不得進入監控室。公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

（四）禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意拆裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

（五）公司領導及有關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發現案件線索登記存檔制度

（一）監控人員每天對監控錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時另存入U 盤保留，并作好標記，為業務部門破案提供有效線索。

（二）監控人員對園區的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像進行另存入U 盤存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行另存入U 盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標記。

第十章 財務管理制度

一、認真貫徹執行國家各項財經制度和紀律，用新型的財務管理對本公司的經濟管理進行全面、準確的核算、反映、監督和控制，為提高本公司的經濟效益而發揮以財務管理為龍頭的作用。

二、加強財務管理核算，按期編報會計報表，全面反映公司經營活動和資金變化情況，為公司領導提供真實的會計核算資料，使公司領導經營決策有可靠的數字依據。

三、加強財務管理，認真編制執行財務計劃，按時收繳小區業主的水、電、暖氣費及物業管理費，管好財產、管好財務資料，合理使用資金。加強現金管理和支用，及時清理債權債務，精打細算、增收節支，提高管理經濟效益。

四、搞好會計監督，嚴格履行公司賦予的工作職權，尊重宣傳和維護國家有關財經制度、法令和紀律在本公司的執行情況。

五、加強財務工作人員的專業知識學習，提高業務水平，要求每位財務人員忠于職守、秉公辦事，按財務制度辦事，杜絕業務差錯。

六、小區內有關重大經濟協議或有關經濟文件擬定要以財務參與和核算為依據，進行準確分析和管理。

七、所有財務現金支出必須有經理簽字后，報總公司主管理領導及總經理審批。

物業管理制度10

一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。

二、合同管理是公司管理的一項重要內容,做好合同管理,對于公司經濟活動的開展和經濟利益的取得,都有積極的意義。公司干部職工必須嚴格遵守、切實執行本制度。各有關部門必須互相配合,共同努力,做好合同管理工作。

三、合同談判須由總經理或副總經理與相關部門負責人共同參加,不得一個人直接與對方談判合同。

四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關規定。對外簽訂合同,除法定代表人外,必須是持有法人委托書的法人委托人,法人委托人必須對本企業負責。

五、簽約人在簽訂合同之前,必須認真了解對方當事人的情況。

六、簽訂合同必須貫徹“平等互利、協商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優簽約”的原則。

七、合同對各方當事人權利、義務的規定必須明確、具體,文字表達要清楚、準確。

八、雙方都必須使用合同專用章,原則上不使用公章,嚴禁使用財務章或業務章,注明合同有效期限。

九、任何人對外簽訂合同,都必須以維護本公司合法權益和提高經濟效益為宗旨,決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利,違者依法嚴懲。

十、變更、解除合同,一律必需采用書面形式(包括當事人雙方的信件、函電等),口頭形式一律無效。

十一、變更、解除合同的協議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應履行。但特殊情況經雙方一致同意的例外。

十二、合同管理總經理負總責,歸口管理部門為財務部、辦公室。

十三、公司所有合同均由辦公室統一登記編號、經辦人簽名后,按審批權限總經理或其他書面授權人簽署。

物業管理制度11

第一條 責任范圍：適用于本公司全部所轄區域。

第二條 主要職責：

貫徹執行公司關于內部安全保衛工作的方針，政策和有關規定，建立健全各項保安工作制度。

第三條 崗位職責

(一)保安隊長的工作職責：

負責保安隊伍的建設、園區安全消防工作，負責監督執行園區得紀律和規定及保安隊內部各項規定，及時把每天所發生異常事件呈報給上級主管，及時傳達、落實上級命令。 具體如下：

1. 負責維護管轄區域內治安秩序，預防和查處安全事故，做好與相關單位的聯系聯防工作。履行保安人員工作職責。

2. 制定各類突發事件的處理程序，建立和健全各項安全保衛制度。處理當班突發事件，如火災、偷盜等立即報警，并迅速與消防隊、治安辦部門聯系。

3. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛目標，做到點、面結合。

4. 根據所管轄區域的大小和周邊社會治安情況，配備相應的保安人員，并對保安人員落實24小時值班制度的情況進行監督和檢查。

5. 密切保持與保安人員的通訊聯絡，每天不定時巡視管轄區域的安全工作，檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時進行指導。保安隊長對保安崗哨堅持不定時的查崗及查夜，及時指出保安人員的工作失誤及不規范的行為。 每日查勤主要有以下內容：

5. 1 保安儀容儀表;

5.2 當班保安值班日志及巡邏記錄; 物件簽收事宜;

5.3 人員、車輛、物品出入記錄;

6. 完善管轄區域內安全防范措施,檢查安全設施、設備、器材的使用情況，保證其能在工作中達到預定的使用效果。

7. 檢查管轄區域內有無妨害公共安全和社會治安秩序的行為,有無違反規章制度的行為,并及時進行糾正,提出處理意見,跟進處理結果。

8. 協調本部門和其他部門的工作，提高工作效率。

9. 接待投訴，協調處理各種糾紛和治安違紀行為。

10. 負責對保安人員的管理、督導訓練與考核。做好保安人員的出勤統計，業績考核等管理工作。

11. 掌握保安人員的思想動態，定期召開隊務會議，做好思想溝通工作。定期對保安人員進行職業安全，思想道德和各類業務技能培訓。

12. 做好保安隊各種內外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類案例處理的書面報告。

13. 以身作則，親力親為，全面提高安全管理工作的質量。完成上級臨時交辦的事項。

(二)保安人員工作職責及注意事項

保安人員的工作職責：執行公司的安全、門禁的相關制度并填寫相關報表、異常事件的匯報。

1. 保安人員必須為人正直，作風正派，以身作則，處事公正，對工作有高度的責任感，不玩忽職守。上崗前按規定著裝，儀容儀表要端莊、整潔，自我檢查是否作好上崗準備，遵守甲方單位有關規定在嚴禁在非抽煙區抽煙，嚴禁飲酒上班及睡崗。

2. 維持園區正常工作秩序、治安秩序，消除隱患于萌芽狀態，防患于未然。必須嚴格遵守公司的各項規章制度，如有違反，則按有關規定進行處罰。

3. 認真履行值班登記制度，值班中發生和處理的各種情況在登記薄上進行詳細登記，交接班時移交清楚，責任明確。

4. 對來訪客人熱情、有禮、耐心文明問詢和主動引導，維護公司良好形象。對夜間送貨到園區的客戶或司機要熱情問候，以禮相待并負責通知相關企業人員驗收貨物。

5. 根據各單位情況，要求立崗的，必須服從保安隊長安排。

6.工作時間：白班時間為上午 7︰00-下午19：00 晚班時間為下午19：00-上午7：00每月正常休息4天，節假日無補貼，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準私自離崗。有私事或生病不能上班須事先請假，經領導同意后方可離開。

7.站崗要端正，不得缺崗、誤崗(遲到和早退)站崗的執勤保安不得下崗、蹲崗，隨意走動，不能東倒西歪、說話打鬧，也不得有其他的小動作，非遇緊急情況不得走下崗臺。

8. 維持門崗的交通秩序，指揮好進出的車輛，文明值勤，禮貌詢問，對 出入區域的車輛、人員及其攜帶的物品應按規定進行檢查并作好登記。

9.保安人員站崗和執勤時，須穿公司規定的制服，佩戴員工識別證。

10. 保安值班要高度戒備，加強對重點部位的治安防范，加強防盜活動，及時發現可疑人和事，并進行妥善處理。

11. 加強防火活動，及近發現火災隱患苗頭，并消除之。應熟記園區內各處水、電、燃料、開關、門鎖及消防器材的地點，以免臨急慌亂，定期對消防水管進行檢查登記，如有發現有失效的應立即通知保安隊長。對重要的電燈、門窗等有缺損時，應及時上報主管部門處理。

12. 保安應該負責門衛室日常清潔衛生工作，以保持室內清潔整齊美觀。

13. 監督員工遵守安全守則，規章制度。保安每天下班前須將各類出庫單據收齊，送交相關部門備查。配合領導做好下班后值班工作。

14. 保安必須提前十五分鐘到崗，要有飽滿的精神執勤。做好工作交接，正確記錄當班值班日志和案件筆錄，及時提出相關工作報告。

15. 保安人員必須按照保安隊長制定的計劃訓練時間進行訓練，非特殊情況，不得缺席。

物業管理制度12

一、形象責任目標

1、如果發生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。

2、文明、和諧、優質服務到位,零投訴。

二、經濟責任目標

1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考核指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。

2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;結算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。

3、公司臨時交辦任務列入績效考核之中統一獎罰。

三、措施保障目標

1、自主制定績效目標責任考核辦法并認真實施;

2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。

(注:其他部門略)

物業管理制度13

一、目的：

使公司車輛高效、安全、最好的服務于公司總體生產經營活動。

二、適用范圍：

公司所有車輛，

3.1、本公司車輛分為售后服務車、辦公用車。

3.2.售后服務車是指主要用于電梯維修、現場解決質量、技術問題的車輛。

3.3辦公用車是指主要用于辦理公務和給予部門經理個人配置的專用車輛。

四、管理職責

4．1公司辦公室：負責車輛調配、年審、保險、修理、安全事故處理。負責車輛包干費用預算控制與審計。

五、管理細則

5.1各類車輛日常調度使用：

售后服務車出車審批權維修部與辦公室負責人。

辦公用車上班時間內由辦公室統一調度。 5.2 出現如下情況，所有車輛均可由辦公室緊急調用，手續使用后補辦：

5.3.車輛的日常保養

清潔衛生：司機必須隨時保持整個車輛內外清潔衛生，辦公室將不定期進行檢查

定期保養：車輛每行駛 5000公里定期保養一次，保養點由公司確定。

加油：加油點由公司確定，一般情況下只準在指定加油站加油，特殊情況下路途加油不得超過30公升，每月不得超過100公升。

5.3.9行車記錄：服務用車每周由司機填寫行車記錄，并由使用人員簽字確認，否則財務不得報銷相關出差費用。

5.4車輛的維修管理：一般情況下，維修的車輛由司機提出申請，報公司領導批準后，由辦公室統一安排維修。車輛在路途中出現故障需維修者，由司機電話告之辦公室，同意后方可維修，車輛回公司后補辦手續。

5.5車輛的安全管理

5.5.1車況檢查：司機每日必須檢查車燈、水箱、剎車系統、輪胎、水、油、皮帶等，并填好《車況點檢表》。對有異常情況的要及時報告、及時排除。

5.5.2安全行駛：司機必須樹立“安全第一”的思想，嚴禁超速、撞紅燈、無照駕駛、酒后駕駛及任意停車。

5.5.3責任事故劃分及賠償：由于司機本人原因造成的交通違章罰款不給予報銷；司機責任事故在保險賠償之外的經濟損失個人賠償50%。對于酒后駕車或沒經批準私自出車的，保險賠償之外的經濟損失全部由個人賠償。

5.5.4鑰匙保管：非經辦公室同意，任何人不得復制車輛鑰匙；車輛回公司后或司機請假鑰匙由辦公室托管專人保管；司機離職鑰匙交回公司辦公室。

5.6辦公車輛的費用管理公司部門經理以上人員車輛使用費用實行包干使用辦法

5.6.1包干管理：按國家規費（年審費、養路費、保險費）、加油費、維修保養費、等涉及車輛的全部費用實行包干使用。公司先行支付，年底核算費用情況。

5.6.1.1單車全年費用若超過包干金額，則超過部分由使用人負擔，從年終獎金中一次性扣除。

5.6.1.2單車全年費用若低于包干費，則節約部分加入年終獎金一并發放。

5.6.1.3包干費用指標由辦公室制定下達。

六、罰則

6.1 服務用車的司機不按要求使用車輛如:不經批準私自出車、不按規定保養車輛、酒后駕車、以及在加油、維修中營私舞弊等，一經發現，將視情節情況給與批評教育、罰款、以至于解雇等處分。 6.2車輛實行費用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影響車輛的正常使用，對于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛，另行分配。

物業管理制度14

1、負責服務實現的策劃,制定物業管理公司新增加的服務項目的質量計劃的制定、方案可行性的論證。

2、是服務實現提供及過程控制的責任部門。對公共區域及外圍綠化植物的養護工作進行監管、負責各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發等物業服務的日常工作。負責物業服務日常管理服務。

3、為客戶提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確保客戶相關工作得到有效控制及提供滿意服務。

4、負責物業管理公司客戶所委托的有償清潔服務,并對供方提供清潔物品進行監管,確保清潔物品質量。

5、為達到服務符合要求所需的基礎設施進行維護。包括(物業管理公司外墻清潔養護;物業管理公司廢棄物、垃圾的消除處理工作及蟲、鼠害的控制工作等產品防護)。

6、負責為達到服務符合要求創造良好的工作環境,確保服務質量。

7、定期拜訪客戶,了解收集客戶對物業管理公司的意見與建議,并進行統計分析,以滿足客戶提出的合理要求。

8、負責與客戶溝通,組織對客戶的回訪,接待客戶報修,負責客戶滿意度調查。

9、負責對物業管理公司服務的標識制作、安裝及管理。

10、負責服務過程的監視測量。

11、根據客戶需求開展的其他服務工作。

物業管理制度15

1、制度

為及時處理突發事件,維護管理區域正常管理秩序,特制定以下規定:

1.1值班人員:部門每天安排管理員進行值班;

1.2值班地點:部門辦公室;

1.3值班人員應填寫值班記錄表,注明值班人、值班起止時間、值班情況及處理結果等;

1.4值班人員應認真檢查管理區域、公共區域、售樓處、銀行、會所、大廈綠化等處的物業完好程度,衛生狀況及各崗位員工的工作質量和勞動紀律;

1.5值班人員應按時間要求檢查管理區域效果照明燈具的開關;

1.6值班人員必須及時處理各類突發事件。如遇重大事件,難以處理的,應及時報告客服部經理,并請求有關部門協助處理。重大事件的處理,次日必須作出書面報告,上報客服部經理;

1.7值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,若因此而造成損失的,追究當事人的責任;

1.8值班人員因事、因病無法值班的,應事先安排調班,并報客服部經理;

1.9國家法定節假日另做加強值班安排。

2、規定

2.1凡在值班崗位工作的員工,必須堅守崗位,嚴禁擅離職守;

2.2值班工作中要求精力集中,認真負責,按程序工作,完成上班未完成的作業;

2.3值班過程中發現問題要立刻解決,遇有困難時可請求幫助,當重大事件發生時,要立即報告上一級領導,不得延誤,不得擅自做主,不得隱瞞不報;

2.4當換班時間已到,但接班人尚未來時,不得離崗;

2.5嚴格遵守各項值班紀律及各項操作規程,凡因違反規程引發的一切后果,其責任均由值班人員自負;

2.6辦公室要有管理人員值守,值守人員要注意接聽電話,做好電話記錄;

2.7每天值班情況要逐項認真記錄,交班要清楚,全面,一般情況不得把本班未解決的問題交給下班。

第三篇：物業管理制度

物業公司管理制度

物業公司管理制度

目錄

第一章 全員管理原則································第二章員工守則···································· 2 第三章員工行為規范································ 2 第四章保密制度···································· 5 第五章辦公會議制度································ 6 第六章 工裝、工牌管理規定··························第七章 附則········································

物業公司管理制度

理是第一責任人，各主管、管理員是催繳工作的主要責任人。

③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時，有責任和義務協助催收物業管理費。

第二章員工守則

1、熱愛企業，熱愛本職工作，維護公司利益和聲譽。

2、服從管理、履行職責，講求工作效率，努力鉆研業務，不斷提高業務技術水平、法制水準和工作能力，努力完成本職工作。

3、遵守各項規章制度，維護正常工作秩序和生活秩序，不遲到、早退、曠工；忠于職守、遵紀守法、廉潔奉公，不利用工作之便謀私利，自覺抵制不正之風。

4、注重職業道德，樹立企業和個人的良好形象，講文明、講禮貌；團結協作、艱苦奮斗、勤儉節約、愛護公物、顧全大局。

5、增強保密觀念，保管好各種業務資料，不外泄公司內部情況和信息。

6、遵守安全規定和各項操作規程，嚴防各類事故的發生。

第三章員工行為規范

行為準則是企業內部員工在企業經營活動中所必須奉行的一系列行為標準和規則。它是一種對員工行為的要求和約束。

一、員工職務行為準則：愛企敬業、誠實守信、珍惜榮譽、相互尊重、合作溝通、堅決執行、真誠服務、積極主動、不斷學習、追求卓越、簡樸務實、不得越權、保守秘密、保護資產、維護利益。

二、職業經理行為準則：率先垂范、高效管理、專業水準、開拓創新、關愛下屬、當好教練、服從大局。

三、企業經營行為準則：誠信經營、真誠服務、規范運作、團隊合作、學

物業公司管理制度

③走姿：抬頭，挺胸，直腰，步履穩健，注重節奏感，切忌鞋底摩擦地面帶來噪音。上樓梯與人相遇，應主動靠邊謙讓位并主動打招呼問候。兩人一起行走時，不要勾肩搭背；多人行走，避免橫排齊進。與客戶相遇應靠邊而行，不得從中間穿行；與客戶同時進門，應讓客戶先行。

3、工作儀態規范：熱情尊重，禮貌周到，文明規范，干練高效：

（1）工作

①工作時間，身體不得東倒西歪，前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手等；

②進入他人辦公室或房間，應先輕輕敲門。聽到“請進”后方可進入；離開辦公室時，應輕輕將門關閉；

③咳嗽或吐痰時，請用干凈的紙巾或手帕掩住口部，打哈欠或噴嚏時，應走開或轉過頭來掩住口部，并說對不起；

④整理頭發、衣服時請到洗手間或客人看不到的地方；當眾挖鼻孔、搔癢或剔指甲都會有損自已的形象；手不應插在口袋里，雙手應垂直；坐著時平放在桌面，不要把玩物件；當眾不應耳語或指指點點，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向；

⑤工作時，不要在公眾區域大聲講話、談笑及追逐，不能當著客人談及與工作無關的事情。

（2）電話

①接聽客戶電話要則：電話鈴響三聲后，迅速拿起電話。接聽電話態度必須和藹，語音親切。一般主動問候“您好，物業！” 嘴不要靠話筒太近，避免呼吸傳去雜音；

②接聽顧客電話時一般不許與其他人搭話，若中途需與他人交談，應用另一只手捂住話筒；不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大笑。當對方掛機后，輕輕掛機，不得先于對方掛線，并及時作重要電話的記錄；

物業公司管理制度

2、公司的重要文件、會議、招投標資料等；

3、公司財務計劃、預算、決算資料；

4、公司未對外公開的各類統計報表、年報；

5、公司中、遠期戰略方案；

6、公司物業管理方案；

7、客戶的個人信息資料；

8、其它一切應該保密的公司事務。

二、保密規定

1、不該說的機密，絕對不說；

2、不該知道的機密，絕對不問；

3、不該看的機密，絕對不看；

4、不該復印的材料，絕對不復印；

5、涉密文件資料應由總經理秘書拆封、領導親啟或指定專人拆封，他人不得擅自拆啟；

6、絕密資料不準摘抄、復印、傳真、攝錄等，特殊情況必須由公司主要領導批準，并注明復印部門、人員、時間。借出資料必須當天歸還，嚴禁帶出公司；

7、機密通信和使用微機的部門，要按照機密通信和辦公自動化保密的有關規定，積極采取措施，堵塞遺失泄密漏洞；

8、泄密或遺失機要文件的要及時報告有關領導，以便采取補救措施，情節嚴重者，追究有關人員責任。

第五章辦公會議制度

一、會議種類及時間

1、月例會定于每月日點召開，部門負責人參加；

物業公司管理制度

第六條 正常上班時間都需按公司規定著裝，下班時間到項目開會可不穿工作服；

第七條 員工在維修設施設備時，在油污較多情況下，可穿著舊工作服或自備服，但必須佩戴工號牌；

第八條如有離開公司或崗位調換者，其工作服按下列規定處理

1、所有西式工作服一律不作回收處理，公司按月折舊后，由領用人補回差價后自行處理；

2、所有制式工作服由公司作回收處理。

第七章 附則

第一條 本規定自頒布之日起施行，凡有與本辦法相抵觸的規定自行終止。

第二條 本規定由公司行政辦公室負責解釋、檢查及考核。

第四篇：物業管理制度

員工行為準則

（一）遵守法律法規和社會道德準則，不斷學習并強化自身的法律修養及道德情操。

（二）嚴格按照公司各項規章制度辦事，遵守公司紀律，積極地提高各項服務操作規程的實 踐性。

（三）員工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。

（四）提供各項服務時，服務用語要規范得體，做到微笑服務，對自己解決不了的問題，應 當及時匯報上級。對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間 良好關系。

（五）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

（六）不得有損壞公司利益的行為。

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各物如有損壞，須負責 賠償。

（八）必須遵守和執行公司所發出的一切通告。

保安隊崗位職責

一 遵守國家法律法規以及公司的各項規章制度。

二 必須明了和掌握物業管理區內各種保安設施如：對講機、警鐘、消防器材伸縮門等的操 作和效能，熟記報警電話及公司值班電話。

三 應熟悉物業管理區內業主、物業使用人的姓名、年齡、家庭成員職業。此等資料必須保 密，不得泄露。四 應有禮貌的詢問任何進入物業管理區的來訪客人，做好進出入登記，如有懷疑，應與辦 公室取得聯絡。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。嚴禁衣衫襤褸和精神不正常者 進入物業管理區域。

五 在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客 戶。

六 聽到住戶呼救或發現可疑人員，須立即通知上級并封閉大門及其通道，以等待警方人員 到場處理。切勿魯莽采取行動。

七 保安實行 24 小時巡邏制度，對于重點安全區域保安要重點巡視，提高巡邏質量以防止 事故的發生。

八 若發生罪案，應采取下列步驟協助破案：

（一）立即報案或通知上級，并維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。

（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助公安部門保留證據，方便調查工作。

（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有關人物的相貌、衣著、有關的車牌號及壞人逃走方向等。

九 服從命令聽眾指揮及時完成上級交給的其他任務。

保潔班崗位職責

一 依據操作規程依時清潔物業管理區域內道路、大廳、樓梯、電梯、停車場、雨水井、墻 面等公共場所。

二 告知各業主或物業使用人將自產垃圾請放入物業公司指定地點，請勿置于走廊、樓梯等 公共部位，以免影響衛生。

三 發現任何影響衛生的行為都有權利去制止，發現公共設施、設備發生故障及其他隱患的 要及時報告上級。

四 清潔公共部位時要堅持避讓原則，回答業主或物業使用人的問題時要有禮貌，不清楚的 要明確給出其他的解決辦法如撥打物業公司的熱線電話。五 在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客 戶。

六 遇雨、雪天氣，及時清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設施及防滑標識，并且 要加強樓內的保潔頻率，減少雨雪天氣對衛生的影響。

七 協助做好公司其他部門的配合工作，如漏水及時通知維修組、發現可疑人員要通知保安 隊等。八 完成公司交給的其他任務。

維修組崗位職責

一 維修人員應自覺遵守公司的各項規章制度。

二 熟悉掌握物業管理區域內房屋、設備、設施的功能，做好日常的維修管理。三 維修人員應隨時注意個人儀容儀表，按規定著裝。四 維修人員在工作時應遵守操作規程，避免出現意外。五 在維修過程中遇到大問題應及時向部門主管請示、匯報。

六 在工作中不能介入個人情緒影響與客戶之間的關系，應與客戶保持良好的關系以便工 作。

七 不接受客戶的任何贈送品，不允許有吃、喝、拿現象。八 在維修過程中，將檢查情況詳細記錄并教會客戶正確使用和保護設備設施，以延長使用 壽命。

九 在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客 戶。

十 工作過程中嚴格按照公司制定的《物業管理無償服務項目、有償服務收費標準》向客戶 提供服務并通知財務部進行收費。十一 維修工作完成后維修人員應及時清潔工作現場。十二 工作時間要合理使用文明服務用語。

十三 按時完成公司交給的其他任務。項目部管理人員 項目部管理人員 工程部紀維修人員 項目部管理人員 項目部管理人員 項目部管理人員 項目部全體人員 項目部管理人員 項目部全體員人員 項目部全體人員 項目部全體人員 項目部全體人員 項目部全體人員 項目部全體人員 《條例》 細則問答 人事管理技巧 常用設備自控原理及維護 公共關系學 怎樣處理客戶投訴 經濟合同 物業管理相關法規 如何有效激勵員工 消防安全知識 實用禮儀 簡易維修常識 工作技巧和語言技巧 急救常識 員工守則

管理人員服務過程中應注意的事項十二點

一 管理人員必須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。

二 對待業主、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。三 必須嚴格遵守公司規定的工作時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退。遇 有特殊情況請假時，應履行正常的請銷假制度。

四 管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。

五 物業管理區域內房屋的出租、出售辦法由公司與開發商統一商定，任何人不得私自參與 物業的出售與租賃（主要指業主的委托）。

六 各部門的管理人員應該按時執行公司的各階段任務，并定期召開各級員工的會議，向公 司做定期的報告。公司員工必須服從公司關于工作調配及崗位編排。七 不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。八 不得有損壞公司利益的行為。

九 不得向業主、物業使用人或與公司有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

十 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各公物如有損壞，須負責 賠償。

十一 遇有特殊事件發生，各部門要按照公司的特殊事件處理應急預案執行，做好公司分配 給自己的任務。

十二 必須遵守和執行公司所發出的一切通告。突發事件處理預案 明確一個概念:突發事件是指除火災、火警以外的事件如治安、衛生、救急等方面 掌握四個原則：快速反應原則、統一指揮原則、服從命令原則、團結協作原則 快速反應原則：

辦公區管理制度 保安值班制度

1.必須明了及熟悉區內各種保安設施操作效能，例如：對講機、報 警系統，妥善運用已有的設施。2.熟悉區內各客戶，同時詳細記錄客戶姓名及聯系方式，但該資料 必須保密且妥善存放。

3.各值班人員于交接班時應傳遞防盜訊息，認真填寫交接班記錄。

4.嚴辭拒絕推銷人員進入，尤其是自稱公務人員或公共機構職員，應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢或向上級 領導反映。

5.應有禮貌地查詢任何進入商務樓的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑應通知各有關客戶或向上級領導反映，如訪客攜帶可疑 物品更須提高警覺。6.至少每兩小時巡邏一次，但不應固定時間，以免壞人乘虛而入，巡邏時必須有警惕性，特別注意樓梯、走廊、配電房、機房及其 他隱藏地方、通道等，以確保無任何可疑人物匿藏樓內伺機作案，并留意公眾地方之門邊、暗角是否預先藏備盜竊工具等。

7.如聽到客戶呼救或發現可疑人物，須立即報警并封鎖出入口處及 其他通道以等待警方人員到場處理，切勿魯莽采取行動而不知會 警方。

8.應留意商務樓內安全漏洞或弱點并設法改善，例如：防火門、衛 生間、排氣窗等皆可被壞人利用而犯案，應加強保安。

9.詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協助。

10.不無故空崗、缺崗；不在上崗時酗酒或飲酒后上崗；不在崗中謾 罵、毆打外來人員及客戶；不在崗中閑聊與工作無關的事；不徇 私情，不打擊報復，不誹謗、侮辱他人。

11.值班中不準擅離崗位，不準看書報、吃東西、睡覺、嬉笑打鬧，不準聽收音機和進行與值班無關的活動。

12.若發生罪案，應采取下列步驟協助破案：

（一）立即報案或通知上級，并維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。

（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助 公安部門保留證據，方便調查工作。

（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有 關人物的相貌、衣著、有關的車牌號及壞人逃走方向等。

保安部交接班制度

1.接班人員提前 15 分鐘上崗接班，穿工服、戴工作牌，在登記簿上 記錄接班時間。

2.查閱上一班的值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼 續跟進的工作需記錄以便跟進。

3.接班人員清點崗位上所有公物，如對講機、滅火器、水瓶等，如 發現損壞、缺疑要立即向班組長提出，并要求交班人員說明物品 去向及做好記錄。4.接班人員要檢查區域內有無異常情況，如發現有異常則要求交班 人員做出解釋，并通知班組長前來處理及做好記錄，交班人員要 等接班人員驗收后方能下班，接班人員驗收時間無特殊情況不得 超過 15 分鐘。5.各崗位在交班前需進行崗位清潔工作。

6.所有事項交接清楚后，交班人員離開崗位前在登記簿上記錄下班 時間并簽名。7.接班人員未來，交班人員不得下班。若接班人員未來，交班人員 下班，這期間發生問題兩人共同負責。人員、物品出入管理制度 8.商務樓內所有客戶憑出入證進出本商務樓，所辦出入證只限本商 務樓內辦公人員使用，加蓋公章、貼有照片方可有效。

9.商務樓出入證只在敞開辦公時間內有效，非正常辦公時間進出商 務樓需作登記。

10.來訪客戶需先與本商務樓內客戶聯系后方可進入，進入時填寫來 客登記，離開時需有樓內客戶簽字方可離開。

11.若來訪者說不出所找客戶，保安人員有權不讓其進入。

12.租客、來訪者及施工人員進入商務樓內攜帶有易燃、易爆、劇毒 等危險物品時，保安人員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入樓內。

13.保安人員要對施工人員帶入樓內的施工工具、材料作好登記工作。14.租客、來訪者及施工人員攜帶物品離開時，保安人員應禮貌檢查 放行手續，如已經辦理有效的放行手續時，禮貌核查放行物品與 放行條列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品； 如沒有辦理有效放行手續時，應要求物主在辦理有效放行手續后 放行；物品經核查無誤放行后，保安人員應及時在放行條上簽署 姓名及日期。

15.物品放行后，保安人員應及時將物品的種類、數量等登記在《物 品放行登記表》上。停車場管理制度

1.本停車場僅供方大創新園內客戶使用，其他任何單位無臨時通行 證的不得停放。

2.需要在停車場停放車輛的客戶，需到智強物業管理辦公室登記，由管理部發放統一的通行證，持有此證，方可停放。3.進場的車輛，保安人員應檢查其車牌號是否與通行證上的登記相 符。4.臨時進場的車輛，由保安人員發放臨時通行證，出場時保安人員 注意收回。5.夜間進場的車輛，保安人員要做好車輛檢查記錄。

6.車輛進場時，保安人員應迅速指引車輛慢行，安全的停放在相應 的車位上，提醒車主鎖好車鎖，隨身帶走貴重物品，保安人員不 代管任何物品。7.進場的車輛，保安人員要檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應立即向車主提出，并在《車輛停放登記表》上 作詳盡記錄。8.進場的車輛，嚴禁在場內加油、修車、調劑剎車，禁止任何人在 場內學習駕駛車輛。

9.嚴禁載有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。

10．當有車輛離場時，保安人員應及時檢查車主證件，若發現異常情 況，應立即攔截車輛并及時通知主管前來協助處理。

11．保安人員每小時至少詳細檢查車輛的車況 1 次，發現漏油、未上 鎖等情況要及時通知車主，并在值班記錄本上作好記錄，必要時報 告主管進行處理。12．發現無關人員或可疑人員進入停車場要及時勸其離開。13．協助清潔工維護好停車場衛生。

安全巡邏檢查制度

1.保安人員在巡邏過程中須配帶對講機，要多看、多聽、多嗅，發 現異常情況應立即查明并及時通知有關部門。

2.檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發現問題立即處理，并報 告上級領導及有關部門。3.巡查小區內各個重點部位、治安死角等，發現可疑人員應前往盤 問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。

4.巡邏時注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設施的完好情況，發 現故障應及時登記、匯報。

5.巡邏人員必須熟悉小區內的內外部情況，熟悉區內各類設施、設 備以及其他物品的放置，發現移動設施、設備的可疑情況需立即 查明(如消防器材）。6.發現打架、吵架、斗毆時，應予以勸止。7.發現火燭應立即組織撲救并迅速報警。

消防安全管理制度

1.消防工作要貫徹“預防為主、防消結合”的方針，保護公共財產 和廣大客戶的生命財產安全。

2.認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳 以及消防知識的普及工作。

3.經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。

4.管理消防設施、設備、器材，要對其進行定期檢查并做好相關記 錄，確保各類設施器材和裝置處于良好狀態。

5.安全防火通道要時刻保持暢通，確保緊急情況時人員疏散。

6.接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災的原因。

保安部交接班登記表 年 班次 交接器械名稱 對講機 檢查項目 及內容 手電 雨傘 其他 上班未處理情況 工作情況記錄 本班遺留情況 備注 月 日 當值人員 缺勤人員 數量 NO： 缺勤原因 使用情況 交班人員簽名/時間 接班人員簽名/時間 下班后進樓客戶登記表 日期 進樓時間 姓名 性別 被訪客戶 出樓時間 備注 來訪客戶登記表 日期 進樓時間 姓名 性別 被訪客戶 出樓時間 備注 物品進樓登記表 年 客戶名稱 聯系人 進樓時間 搬入物品清單： 客戶簽字： 辦公室簽字： 保安簽字： 房間號 聯系電話 進樓原因 月 日 物品放行登記表 年 客戶名稱 聯系人 出樓時間 搬出物品清單： 客戶簽字： 辦公室簽字： 保安簽字： 房間號 聯系電話 出樓目的 月 日 車輛夜間出入記錄表 年 車主單位 月 日 車牌號碼 進場時間 出場時間 值班員 NO： 備注 證件名稱 車輛停放登記表 年 車主單位 月 日 證件名稱 車輛狀況 進場時間 離場時間 NO： 值班員 備注 車牌號碼 保安巡邏記錄本 年 班次 上班次未 處理情況 月 日 巡 邏 起 止 時 間 NO： 巡邏員 值班情 況登記 本班次未 處理情況 備注 消防安全巡檢記錄表 年 巡檢員 月 日 巡檢起 止時間 火災隱 患摘要 整改措施與 復查結果 NO： 班組長 復查意見 主管審 核意見 室內裝修施工許可證 施工單位： 房號 施工人數 施工天數 面積 NO： 開工日期 注意事項：

1、嚴格執行《室內裝修管理規定》。

2、嚴格遵守小區各項管理規定。

3、若延長工期，須及時申請延期手續。簽發日期： 簽發人：

物業接管標準作業規程

1．物業接管工作流程： 總經理同發展商簽訂物業委托管理合同 總經理下令籌備項目物業管理處 總經理下令組建物業接管驗收小組 進行物業的接管驗收的問題進行整改 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 管理處進入物業 發展商移交商業用房 發展商移交公共設施維修基金 發展提供《住宅使用說明書》和《質量保證書》 管理處與政府相關部門協調關系，申報成立、開通相關設施使用 開始進入下式管理

2．項目物業管理處開始進入物業辦公。

3．發展商在移交物業的同時，應當向物業管理公司及業主提供《住 宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。管理處進駐物業后，應立即 同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局時行聯系協調，以確保小區的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決小區的治安等問題；同銀行聯系，解決小區各種費 用的銀行代收代繳問題。5． 《鑰匙移交一覽表》。《物業移交清單》。

物業接管驗收標準作業規程 程序要點

1、準備好接管驗收記錄表格： —《房屋本體接管驗收表》 —《公共配套設施接管驗收表》 —《接管驗收問題整改表》 —《機電設備接管驗收表》

2、接管驗收的工作程序：

總經理下達接管驗收指令 ↓ 公司組建接管驗收小組 ↓ 作好接管驗收準備 ↓ 進行資料驗收移交 ↗ 要求正確、真實補齊資料 ↓ ←（否）驗收是否合格 是 ↓ 進行硬件設施、設備驗收 ↗ 要求發展商限時整改 ← ↓（否）是否合格 是↓ 記錄歸檔

3、發展商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資 料。

產權資料 ① 項目批準文件 ② 用地批準文件 ③ 建筑執照 ④ 業主（客戶）名稱及物業建筑、實用面積清單 政府驗收合格資料 ① 建設工程竣工證書 ② 建筑消防驗收合格證 ③ 用電許可證、供用電協議書 ④ 衛星地面接收設施許可證、電視共用天線許可證

工程技術材料 ① 施工圖包括平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程、隱蔽管線等圖紙 ② 地質勘測報告 ③ 工程合同及開竣工報告 ④ 工程預決算分項清單 ⑤ 圖紙會審記錄 ⑥ 竣工驗收證明書 ⑦ 水、電等設備檢驗合格證 ⑧ 供水、供氣的試壓報告 ⑨ 隱蔽工程驗收簽證等

需移交給物業管理處的資料 ①供電協議書、用電許可證 ②用水申請審批表及月供水計劃執行表 ③衛星地面接收許可證 需移交接收的復印件及圖紙 ①業主（客戶）名稱及用房面積，單位、人員清單 ②建筑工程竣工驗收合格證書 ③建筑消防驗收合格證書 ④衛星電視接收系統許可證 ⑤建筑、電器、給排水、空調等施工圖 ⑥機電設備單臺說明書，調試、定購

4、樓宇主體硬件設施的具體驗收標準。① 主體結構：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密，不滲漏。② 樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓。整體面層平小、無裂縫、無脫皮；塊料面層表面平整，接縫均勻須直、無缺棱掉角、粘貼牢固。③ 內墻面：無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如 瓷磚）面層粘貼，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷。頂 棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂 紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。④ 衛生間、是臺地面應低于相鄰地面 2 厘米左右，不應有 積水、倒泛水和滲漏。衛生潔具安裝牢固、無污漬和刮 花、接口密實，無滲漏現象、無堵塞、排水通暢。⑤ 門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全，門 鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、無刮花 痕跡這、無損傷；不銹鋼防盜門表面無刮花、變形； ⑥ 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。⑦ 給水設施安裝牢固、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠 壓力。地漏、排水管道無堵塞是、排水通暢、完好無損。天臺：天溝、落水暢通完好；隔熱層、防水層完好。⑧ 門鈴、對講電話效果良好。⑨ 道路：路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；路牙石砌 筑整齊、無缺角損傷；塊料面層、無明顯裂縫、缺棱掉 角；交通標識線、路牌清楚完好。⑩ 室外消防栓：消防箱標識清楚、玻璃完好；消防設施配 件齊全；消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲 漏水，水壓充足。業主驗房表 業主： 查驗項目 土 門 供 排 電 采 廚 有 通 水 電 鑰 建 窗 水 水 氣 暖 房 線 訊 表 表 匙 房號： 樓 層 號 衛 生 間 智 能 化 煤 氣 表 遺留問題： 業主： 驗房情況： 業主簽字： 業主簽字： 交房人簽字： 裝 修 申 請 表 房間號碼 裝修負責人 施工單位 施工人數 裝修項目： 業主姓名 身份證號 營業執照 裝修天數 聯系電話 聯系電話 申請時間 年 月 日 裝修期限 年 月 日— 年 月 日 物業公司初審： 裝修保證金 裝修管理押金 收 款 人 裝 修 承 諾 經理審批： 本住戶和施工隊保證：遵守《裝修管理規定》和物業公司其它 管理規定。業主（住戶）簽名： 施工隊負責人簽名： 延期施工記錄： 管理員： 驗收處罰情況： 管理員：

室內裝修管理責任書

一、裝修業主責任 業主需要裝修時，應提前一周向物業公司提出申請，詳細如實地填寫《裝修申請表》，向物業公司領取《室內裝 修管理規定》，并逐項簽署《裝修施工承諾表》，物業公司同 意后方可施工。業主裝修施工需按物業公司審查批準的方案進行施工，如按實際情況需更改，必須經物業公司確認同意后方可施 工。業主裝修需選擇有資質的裝修單位。業主裝修需嚴格遵守《方大創新園室內裝修管理規定》，如有違章行為，同意執行《方大創新園室內裝修管理規定》，按方大創新園處罰辦法及其它有關規定進行處罰。業主應自覺接受物業公司的監控和檢查，配合物業公司 對施工人員和施工現場的管理，并承擔因施工人員違章施工 和違反小區治安、清潔、環境管理的連帶責任。

二、裝修單位責任： 裝修施工單位需各物業公司提供資質證明、營業執照復 印件各一份，并交驗原件，并簽定本責任書后方領取裝修施 工許可證。裝修單位需如實申報施工共員名單，交身份證、暫住宅 樓證復印件一份，并交驗原件（若無身份證，則必須由具有 本市縣級戶口的居民作擔保人）。施工人員必須辦理臨時出 入證，憑臨時出入證進出本小區，無證者嚴禁進入。裝修單位需交裝修管理押金××元，個體裝修人員按每 人××元繳納。如丟失臨時出入證扣款××元／證，如丟失 施工許可證扣款××元。裝修施工必須按物業公司審查批準的方案執行，嚴格遵 守《室內裝修管理規定》，若違反規定，施工單位將承擔連 帶責任。裝修施工應嚴格按照設計方案及有關規范要求進行 施工，不得偷工減料、粗制濫造，裝飾材料不得以次充好、弄虛作假，不得野蠻施工、損害裝修業主的合法權益。隱蔽工程需報請物業公司檢查同意后方可隱蔽。裝修施工期間，所有人員必須服從物業公司的管理，接 受物業公司的監督和檢查，嚴格遵守小區的其它各項管理規 定。裝修完工后，要及時通知業主及物業公司共同對裝修工 程進行檢查驗收，驗收合格后，業主、施工單位憑驗收單、臨時出入證、施工話可證，及時到物業公司辦理有關手續。

三、物業管理公司責任： 物業公司要嚴格按照《室內裝修管理規定》對業主裝修 申請及時進行審批。物業公司要及時對裝修隱蔽工程進行驗收。物業在業主裝修施工期間，要派人隨時檢查，對違章行 為要及時糾正和按規定進行處罰。物業公司在業主報驗后要及時進行裝修工程驗收，驗收 合格后，出具裝修工程驗收單。物業公司管理人員若因不及時、不配合而影響業主裝修 的，物業公司給責任人以扣獎金、工資及辭退等方式進行處 理。本責任書一式三份，三方簽字后生效。業主：（簽章）裝修單位：（簽章）物業公司：（簽章）年 月 日 年 月 日 年 月 日

室內裝修管理規定

一、報批程序： 住戶裝修應提前一周向物業公司申報，詳細如實地填寫《裝 修申請表》。并提供裝修施工單位資質證明、營業執照復例子件 一份。經物業公司審批同意，簽訂《室內裝修管理責任書》，并 簽發室內裝修施工許可證，之后方可施工。

二、裝修范圍：

1、任何裝修均不得拆改原屋墻、柱梁板等建筑主體和承重結構 及公共設施，輕質隔墻的拆改需上報物業公司并采取具體措施后 方可進行。

2、不得擴大承重墻上原有門窗洞口的尺寸。不得改變房屋及配 套設施的使用功能。樓地面不得鑿除原水泥面層，只允許鑿毛。

3、不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

4、廚房、衛生間地面裝修，嚴禁破壞防水層，不得改變廚房、衛生間的結構和使用功能。改動衛生間、廚房間防水層的，應當 按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

5、不得拆改供暖、空調管道和設施，嚴禁增加采暖設施。不得 隱蔽水表及各類閥門，管井檢口不得封閉。

6、不得影響、占用公共部位，不得妨礙樓梯通行和消防。

7、嚴禁在窗戶陽臺外安裝防盜網、曬衣架等。不得在外窗、陽 臺加設任何形式的雨篷。

8、未經市規劃部門批準，不得搭建建筑物、構筑物；不得改變 住宅外立面、在非承重外墻上開門窗、改變外窗樣式及色調。

9、空調機必須按規劃位置安裝，安裝必須牢固，空調出水接至 集中排水管，不得破壞樓宇結構，鑿壞墻體。

10、需進行焊割作業或明火作業時，必須上報物業公司，采取相 應的安全防護措施后方可作業。

11、人工運垃圾時必須小心，不能破壞公共墻體、樓梯及地面，灑落的各種物料必須及時清理。本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自身與各種外加作用 力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點包括承 重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

三、裝修期限及時：

1、裝修施工應安排在每天上午 7：00—12：00，下午 14：00— 21：00，不得延長工作時間，以免影響他人休息。

2、裝修期限按報批的裝修時間為準，確需延長時，要辦理延期 手續。否則，按未經允許擅自裝修進行處罰。

四、垃圾清運：

1、裝修垃圾嚴禁與生活垃圾混放。裝修垃圾必須袋裝堆放在樓 下物業公司指定位置，由物業統一清運。

2、嚴禁在樓梯、過道等公共場所堆放裝修垃圾，嚴禁向窗外、陽臺外拋散建筑垃圾，嚴禁焚燒裝修垃圾，嚴禁裝修垃圾倒入下 水道。

五、裝修施工期間要注意用水、用電安全。因裝修而造成的管道 堵塞、滲漏水、停電、損壞他人物品，造成他人損壞的由裝修業 主負責和賠償。

六、裝修施工完工半年內，如發現因裝修而造成的管道堵塞、滲 漏水、停電、損壞他人物品，造成他人損失的由裝修業主負責和 賠償。

七、違章處理： 對違反以上規定者，園區物業管理公司可采取以下方式處理： 令其停工； 恢復原狀； 賠償損失及罰款； 拒絕裝修隊進入園區； 上報有關行政主管部門依法處理，或采取其它有效處理方法。以上處理可同時并處。裝修施工單位安全責任須知 為使業主有一個舒適、安寧的生活環境，維護業主權益和園區的 正常秩序，加強對裝修工程隊伍的管理，凡住戶申請裝修物業公 司審批同意后，裝修單位進入園區施工，需履行如下責任：

一、責任范圍：

1、裝修單位需辦理施工許可證及人員臨時出入證。

2、施工人員僅限于裝修戶活動，除正常出入外，不得在園區內 其它范圍活動。

3、裝修單位負責人必須教育工人遵紀守法，服從物業公司的管 理，嚴格遵守園區的各項規定。否則，引起的一切后果均由施工 單位負責。

4、愛護各樓層公共設施，保持樓層干凈、整潔，不亂寫 亂畫，不亂貼小廣告，不亂發宣傳品，不隨地大小便。發現一次 罰款 100 元。

5、施工人員不許在園區內爭吵、打架、斗歐及從事賭博、吸毒、色情等違法犯罪活動。

6、裝修施工單位必須做到文明施工，不影響他人生活和休息，不準在其他房門前停留、休息及堆放物品，杜絕周圍住戶投訴事 件的發生。

7、施工期間，施工隊做好治安、消防工作，防止案件和災情的 發生，發現可疑情況，須及時報告園區內物業公司。

二、違章處理辦法：

1、如有違反上述范圍事項者，園區內物業公司有權拒絕其進入 園區內，如有多人違反，園區物業公司有權拒絕該工程隊進入。

2、違反上述 2、4、5 款項者，園區物業公司將扣除裝修管理保 證金，并送有關部門進行處理。

3、違反第 7 項及園區其它管理規定者罰款 200 元，并參照園區 其它管理規定進行處罰。

保潔工作流程

室內（外）公共區域清潔標準作業規程 首先，對室內（外）公共區域保潔部主管應根據氣候變化、小區 的衛生狀況等制訂出每月清潔計劃。

計劃內容：不同天氣情況保潔頻率；重點路段的保潔頻率；重點 保潔工作措施；清潔費用的預算等。

1、室外

（1）道路的清潔、保潔 ①下雨天應及時清掃路面，確保路面無積水；旱季是每月沖洗 1 次路面，雨季每周沖洗 1 次；發現路面有油污應及時用清潔劑清潔。②道路的清潔標準： 目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙； 道路、人行道無污漬，每 200平方米痰跡控制在 1 個以內；行人路面 干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時間不能超過 1 小 時。

（2）廣場、花園的保潔標準 地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾； 花壇外表潔凈無污漬； 廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過 1 小時間。（3）地下管井的疏通 ①每月對地下管井清理 1 次 ②每半年地下管道徹底疏通 1 次 ③地下管井清潔標準：目視管道內壁無粘附物，井底無沉淀物； 水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

（4）化糞池的清理 ①化糞池的清理每年清理 1 次。②化糞池清理后應達到： 目視井內無積物浮于面上，出入口暢通； 化糞池蓋無污漬、污物。（5）噴水池的清潔 ①噴水池清潔每月 1 次 ②噴水池清潔標準：應達到目視水池清澈見底，水面無雜物、池 底無沉淀物、池邊無污漬。（6）路燈的保潔 路燈應每月保潔 1 次

（7）宣傳標識牌的清潔 宣傳牌、標示牌等應每天擦拭一遍。

（8）天臺和雨篷的清潔 ①用鐵桿將雨篷、天臺上排水口（管）疏通積水； ②天臺、雨篷每半月清掃一次。清潔標準：應達到目視天臺、雨篷無垃圾、雜物，無積水、青苔。

（9）垃圾筒、果皮箱的清潔 ①垃圾筒、果皮箱應每天 清運兩次。②垃圾筒每周清洗一次遇特殊情況應增加清洗次數。清潔標準應達到： 目視垃圾筒、果皮箱無污漬、無油跡； 垃圾筒、果皮箱周圍無積水。

（10）排水溝的清潔 ①水溝的清潔應每天進行一次。②水溝清潔標準：應達到目視干凈無污跡、無青苔、雜草排水暢 通無堵塞、無積水、臭味。（11）信報箱的清潔 每周擦拭信報箱 2 次

2、室內公共區域（1）大堂 ① 日間保潔：每天早上用地拖把大堂門口拖洗干凈；用塵推將 地板推塵，每天數次視客流量定；每周擦墻面 1 次。② 夜間清潔：每天晚上用地拖將地板拖洗 1 次，干后用清潔劑 進行清潔和拋光；每月 2 次對大堂進行消殺工作。③ 保潔標準： a）大堂內擺放的煙灰缸內煙頭存放量不得超過 3 個； b）垃圾筒內垃圾不得超過一半； c）保持大理石地板無污滓、無垃圾，每平方米地板的腳印不得 超過 2 個； d）玻璃大門無受印和灰塵，保持光亮、干凈； e）大堂的墻面、臺、沙發、不銹鋼等保持光亮整潔、無灰塵； f）保持空氣清新無異味。（2）電梯（梯間通道）的保潔

①電梯保潔： 保持電梯地的清潔，對大堂、會所的電梯的不銹鋼、鏡面裝飾物進行循環保潔；住宅樓電梯每天應巡回保潔；夜間對電梯 內的墻面和地面進行擦拭拖抹。

②每天清掃 1 次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈：

a 各層和通道的防火門、電梯門、消防栓門、玻璃窗內側、燈具、樓梯扶手護攔、墻面、地腳線、指示排等公共設施，應保證每周循環 保潔 1 次。b 清潔標準：地面、階級潔凈、無污漬、水漬、灰塵；鐵欄油漆 完好無脫皮；地腳線干凈無灰塵；地面目視干凈、無污漬。（3）衛生間的保潔 ① ② ③ ④ 每日早中晚對衛生間保潔 3 次； 每月 1 次用毛巾擦燈具清掃天花板； 每周 1 次用玻璃清潔工具清潔洗手間堵塞玻璃鏡； 每月 2 次對洗手間進行消殺工作。

（4）辦公室（會所）的保潔 ① ② 辦公室的清潔需派專人負責，每天清潔 1 次 辦公室保潔時應注意：不得翻動辦公室內所有物品、文件，辦公用品應輕拿輕放。會所的保潔：每天對會所的衛生徹底的清潔一次，循環保潔會所 衛生，消殺工作每月進行兩次。

（5）室內車庫和地下室的保潔 ① 每天應打掃一次室內車庫、地下室內的紙屑和垃圾；及時清 除地下室進出口處的垃圾，以免下水道堵塞。② 每周打開一次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，應徹底 疏通，沖刷一次。③ 每兩月清掃一次地下室的管線.垃圾收集與處理標準作業規程 清潔工應依照規定時間進行小區垃圾收集和工程垃圾的回收。

1、路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止 垃圾掉落飛揚引起二次污染。該垃圾一定要傾倒在小區內指定地方，禁止倒入垃圾中轉站。

2、有回收利用價值的垃圾要揀出分類單獨存放一處。

3、垃圾桶的清理： 保潔部主管應安排固定人員專門回收運送垃 圾桶內的垃圾；固定垃圾運送人員應巡回收取垃圾桶內的垃圾；保證 垃圾桶內呈半空狀態方便住戶使用；將垃圾運送到垃圾中轉站存放。

4、有回收選用價值的垃圾的處理： 垃圾運送人員對有回收價值 的垃圾應及時揀出并分類存放；將回收存放的有價值的垃圾匯總，每 月出售一次。衛生消殺管理標準作業規程 衛生消殺工作計劃的制定，保潔部主管應根據季節的變化制定出 衛生消殺工作計劃。

1、滅蚊、蠅、蟑螂工作 ① 每年的 1—

4、11—12 月份中，每天應進行一次滅蟲消殺工 作。其他月份具體參照各標準作業規程的要求進行消殺。② 消殺區域：各樓宇的梯口、及樓宇周圍，別墅住宅的四周，會所及配套的娛樂場所，各部門辦公室；公廁、沙井、化糞池、垃圾 箱、垃圾周轉箱等室外公共；員工宿舍和食堂。消殺方式以噴藥觸殺 為主。

③ 噴殺時應注意：梯間噴殺時不要將藥噴在扶手或住房的門 面上；員工宿舍噴休養時不要將藥噴在餐具及生活用品上；食堂噴殺 時不要將藥噴在食品和器具上；不要客戶出入高峰期噴藥。

2、消殺作業標準 ① ② 檢查倉庫或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。檢查商場

酒樓和辦公室，目視無蒼蠅滋生地。

清潔劑使用標準作業規程

1、不銹鋼擦亮劑 使用范圍：適用于不銹鋼表面，能除去油污，保持不銹鋼表面光 亮，防塵、防手印。

2、金屬除漬劑 使用范圍：適用鍍金屬、不銹鋼表面，清除銹漬及頑固污漬。

3、潔廁靈 使用范圍：適用清洗衛生間內的陶瓷制品上的污漬、銹漬。

特殊環境清潔標準作業規程

1、污/雨水井、管道、化糞池堵塞、污水外溢的清潔處理。

2、當接到保潔主管的指令后，清潔工應帶著垃圾車、掃把等工 具迅速趕到現場，協助維修工對對堵塞處清理；將從污/雨水井、管 道、水池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次污染； 疏通堵塞處后，清潔員應迅速打掃地面被污染處，用接水管或用桶提 水清洗地面干凈。

3、樓層內空調水管、給水管上午接頭發生爆裂清潔步驟。① 等。② 用垃圾斗將水盛到桶內倒掉，將水掃進地漏，接好電源后 關掉電源開關后，搶救房間、樓層內的物品如資料、電腦 再用吸水器吸干地面水分，打開門窗，用風扇吹干

4、戶外施工影響衛生的清潔

① 小區設施維修以及供水，供電，煤氣管道，通訊設施等項 目施工中，清潔員應配合做好場地周圍的清潔工作。

② 及時清理住戶搬家時遺棄的雜物，并清掃場地。

5、新入住裝修期的清潔，各責任區清潔員應加強保潔，對裝修 垃圾清運后的場地及時清掃，必要時協助住戶或裝修隊將裝修垃圾及 時上車清運。玻璃、燈具、不銹鋼清潔標準作業規程

1、玻璃清潔

①準備伸縮桿、玻璃刮、毛頭、小鏟刀。先用鏟刀鏟除玻璃上的 污跡及邊緣上的污垢；將毛頭浸入玻璃水中；把毛頭按在玻璃上并上 下洗抹； 用玻璃刮刮去玻璃上的水分玻璃刮和玻璃平面應保持一定的 角度；當玻璃的位置和地面較接近時，應把毛頭或玻璃毛蟲作橫向移 動；用干毛巾抹去玻璃上的水珠，然后用拖把抹凈地面上的污水；清 潔高處玻璃時應把玻璃刮或毛頭套在伸縮桿上； 操作時應注意防止玻 璃刮的金屬部分刮花玻璃。

②璃清潔標準；玻璃面上無污跡、水跡；用紙巾擦拭室內玻璃面 50 厘米，紙巾無明顯污染。

2、燈具清潔

①準備梯子、螺絲刀、抹布、兩桶水，其中一桶放入少量（約 200 毫升）洗潔精：關閉電源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺絲刀擰松燈罩的固定螺絲取下燈罩； 將燈罩放在有洗潔精的 水中，用布洗擦燈罩內外的污跡，再用清水洗一遍然后用干布抹干水 分；將抹一次的燈罩裝上并用螺絲刀擰緊固定螺絲；清潔日光燈具時 應先將電源關閉，用手壓住蓋板取下蓋板、燈管，然后用由分別把燈 管和燈具蓋板擦抹干凈再重新裝好。

③ 清潔燈具注意事項：在梯子上作業時，應注意安全，防止 摔傷；清潔前，首先關閉燈具電源，以防觸電；人在梯子作業時，應 注意防止燈具和；工具掉碰傷行人；用螺絲刀擰蛛絲馬跡螺釘，固定 燈罩時，應將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。燈具清潔標準應達到：目視燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

④ 不銹鋼的清潔： 日常的清潔保養：用已稀釋的全能擦拭不銹鋼表面；用干濕的毛 巾抹凈不銹鋼表面上的水珠再用干布擦干； 置少許不銹鋼擦亮劑于毛 巾上，對不銹鋼表面進行抹拭；不銹鋼表面面積大的可用手動噴霧槍 或噴壺（調試至霧狀）將不銹鋼擦亮劑噴于不銹鋼表面，然后用干布 拭抹。特殊污漬、銹跡的清潔： 用金屬除漬劑倒在微濕的布上輕擦污漬； 用濕巾擦拭干凈，干布擦干；抹上不銹鋼擦劑。操作時應注意：清潔不銹鋼應使用無絨毛巾，以免毛巾脫絨遺留 在不銹鋼表面上影響亮度；上不銹鋼油時不宜太多，防止沾污他人衣 物；應使用干凈的干毛巾，以防砂粒劃傷不銹鋼表面。不銹鋼清潔標準：亞光面不銹鋼目視表面無污跡、無灰塵、50 厘米內映出人影；鏡面不銹鋼目視表面光亮、無污跡、手印、3 米內 能清晰映出人影。

機電維修工作流程

1．機電部崗位職責

（1）樹立良好服務意識和職業道德，決不與業主發生爭執。（2）上崗時必須穿戴工衣，戴工牌。

（3）嚴格遵守公司的考勤制度，按時上下班。

（4）認真完成本崗工作任務，服從領導工作安排，并按時完成工作 任務。（5）發揚團結互助精神，做好各崗之間的協作，互相融合。

（6）上班時間不準擅自脫崗、睡覺、喝酒、不得遲到早退、無故缺 勤、也不得私自調班、頂班、做與工作無關的事。

（7）根據操作規程，密切注視所管設備運行情況，作好記錄；按時 巡查，及時發現隱患，并盡快解決，如當班人員無法自行處理，應急 時報告有關人員。（8）交班雙方人員必須做好交接工作。2．工具管理標準作業規程

（1）工具的分類 機電維修部工具分為兩類：一類是個人使用工具；另一類是部門 公用工具，個人使用工具個人保管，部門公用工具負責人領用并保管。倉管員對所領用工具記錄在《工具領用登記表內》。（2）個人使用工具管理

a）機電員工正式上崗時，由員工填寫《領料單》經機電主管批 準后，在倉管員處領取一套個人使用工具。

b）個人使用工具注意事項 不準亂打亂撬；用力應適度；測量不同參數時注意正確換擋；注 意工具的作用條件；工具用后擦拭干凈。

c）機電維修部員工個人使用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用 途。d）機電維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，由員工個人 立即補上同規格同品質的工具； 如屬正常使用損壞則可以經機電維修 部主管批準后在倉管員處以舊換新，倉管員作好登記。e）員工辭工，被解雇或轉崗應將個人使用工具全部退還機電維 修部，丟失個人工具的員工應賠償相應錢款。（3）專用組公用工具的管理

a）專用組公用工具由部門負責人管理。

b）專用組公用工具使用注意事項： 小件工具參照個人工具使用注意事項。大型工具應每月進行一次保養；對各轉動部位加注潤滑油；調整 皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或 開裂則應更換；檢查或整修接線頭；調整機械間隙至合理位置；清潔 外表，必要時涂上防銹油。c）專業組公用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。

d）專業組公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價 賠償。專用組公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（500 元以下）經機電維修部主管確認，主管經理批準后可以以舊換新。對于 500 元 以上的公用工具須先由組長填寫《報廢工具登記表》經機電維修部主 管批準后上報公司審核。

e）專業組組長工作調遷、辭工或被解雇時，由機電維修部主管 會同管理處倉管員一起對組長所管公用進行盤點，發現缺少或人為損 壞的則應追究組長的責任。

3．電梯標準作業規程

（1）電梯巡視監控 電梯管理員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。

（2）電梯異常情況處置

a）發生火災處置 電梯管理員立即按動“消防開關”使電梯進入消防運動狀態，穩 定顧客情緒。井道內或轎廂發生火災時，管理員應即刻停梯，疏導乘客離開，切斷電源。用干粉和滅火器控制禍事蔓延。

b）電梯濕水處置 當底坑出現少量進水或浸水，應將電梯停在二層以上，段開電梯 電源。當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應停在進水層的上一 層，段開電源開關。當底坑，井道機房進水時，立即停梯，段開電源總開關，發生濕 水，迅速阻斷漏水源。對濕水電梯，用抹布，熱風吹干。

（3）電梯日常維修保養 a）電梯維修保養安全操作 在電梯基口處放置“檢修停用”標牌。關上廳門，防止無關人員進入電梯。在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關 好廳門。

b）電梯管理員負責電梯日常維修保養工作，每三個月對電梯各 部位進行一次檢查、清潔、潤滑。

c）電梯故障維修 電梯發生故障后，電梯維修工應盡快到達現場，查看故障現象、分析故障原因、位置，根據不同的故障，進行相應處理。

d）電梯困人救援標準作業規程 當發生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話與被 困人員取得聯系，務必使其保持鎮靜，不要驚慌，等待救援人員的援 救，被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。

4．供配電設施設備標準作業規程（1）安全操作注意事項 操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。操作低壓設施設備時，必須穿戴絕緣鞋、帶棉紗手套、避免正向 面對操作設備 嚴禁帶電工作，緊急情況須帶電作業時，需有監護人；工作場地 空間足夠，光線足夠；所用工具材料齊全。

（2）供配電設施設備運行管理。

a）巡視監控。值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每 兩小時巡視一次。b）巡視內容 變壓器油位、油色是否正常；有無異常響聲或氣味；各種儀表指 示是否正常，指示燈是否正常；各種接頭是否過熱或燒傷痕跡。對于巡視中發現的問題，當班電工應及時采取整改措施加以解 決，處理不了的問題如實匯報給組長，在組長和主管的協同下加以解 決。

c）異常情況處置 觸電處置。發現有人觸電時，當班電工應保持鎮定、頭腦要冷靜 盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。拉開電源開關；用干燥的木棒移開電線，用絕緣工具剪斷電線； 用干燥的衣服墊住，將觸電者脫離電源；防止觸電者在斷電后跌倒； 如觸電者尚未失去知覺，則要讓其保持安靜，并立即請醫生救治。如 觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應讓其舒適仰臥，將上衣與褲帶放 松，使其容易呼吸，并請醫生救治。交配電房發生水浸時。視進水情況，拉下電源開關； 堵住漏水源； 堵住漏水源后，應立即排水。

d）交配電室管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經機電維修部主管批 準，并在值班人員陪同下方可進入機房。機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品，機房內禁止吸煙。機房內應通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。（3）供電設施設備維修保養。供電設施設備維修保養包括；變壓器維修保養、外委維修保養、外部維修保養、高壓開關柜維修保養、低壓配電柜維修保養。5．給排水設施設備標準作業規程（1）給排水設施設備運行管理

a）巡視監控 水泵房管理員每兩小時巡視一次小區內水泵房。巡視監控內容：水泵房有無異常聲響或大的震動；電機控制柜有 無異常氣味；電機溫度是否正常，電壓表、電流表指示是否正常；控 制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各原器件是否工作正常； 水池、水箱水位是否正常。水泵房管理員在巡視中發現給排水設施設備有不正常情況時，應 及時采取措施加以解決，處理不了的問題，應及時詳細匯報機電維修 房的主管，請求協助解決。

b）發生異常情況的處理 主供水管迸裂的處置：立即關閉相關連的水管的開關；如果關閉 了水管的開關仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵；立即通 知機電維修部主管，進行處理。水泵房發生水浸的處置： 視進水情況關掉機房內運行的設施設備 并拉下電源開關；堵住漏水源；立即排水，進行除濕處理。e）水泵房管理 非值班人員不準進入水泵房，如需要進入，須經機電維修部主管 同意并在值班人員陪同下進入。水泵房嚴禁存放有毒、有害物品。

（2）給排水設施設備維修保養 給排水設施設備維修保養分為：水泵機組維修保養，水泵管理員 每年 4 月、10 月對小區內所有水泵機進行一次清潔、保養。電動機維修保養：檢查電動機軸承有無異常聲響，清潔電動機外 殼，檢查電動機是否脫漆嚴重。

6．機電維修部員工培訓管理標準作業規程

（1）新入職員工的培訓 新員工入職后上崗前需進行 3 天的培訓，并經考核合格后方可正 式上崗。第一天由主管負責介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度，介紹本部的工作性質，崗位職責、安全作業要求以及著裝規定、禮貌 禮儀、文明用語等。新員工經考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。

（2）專業基礎知識培訓 電工類：進網作業電工培訓教材；電工作業安全規程；維修電工 技能培訓教材。電梯類：電梯結構原理及安裝維修；電梯實用技術。給排水類：給排水設施設備使用及維修保養技術。（3）安全培訓 培訓內容：操作安全；日常生活安全。

第五篇：物業管理制度

客服主管崗位職責

一、合理安排本部門職責范圍內的工作，并對工作計劃實施過程進行指導和監督。

二、每周上報本周工作及下周工作計劃，每月上報本部門工作計劃及工作總結。

三、負責接待客戶和處理業主投訴，針對不同程度的業主投訴及時聯系各部門采取必要的處理措施，并及時向業主反饋處理結果。

四、組織安排本部門員工做好業主入住手續的辦理、業主裝修申請的審批、施工管理、工程竣工驗收等各項工作。

五、組織小區社區文化活動，組織開展各類講座和培訓班等。

六、建立建全業主的各項檔案，部門規章、制度，負責公開文件的控制和管理。

七、檢查、督促、協調部門的相關工作，并積極的聽取員工的意見和建議，進行工作總結及專業培訓。

八、組織、安排和協調其它部門員工參加突發事件的處理，事后做好記錄，并及時上報公司。

九、完成上級領導安排的其它工作。門崗(形象崗)崗位職責

一、值崗期間站姿、走姿按公司規定標準化操作,保持良好的儀容儀表和精神風貌，按公司規定的時間要求做到立崗值勤。

二、負責維護大門崗的正常秩序，防止無關人員入內。在崗位期間注意對陌生人和可疑人的盤查，做好臨時出入人員登記。對身份不明、形跡可疑、衣冠不整者，不準其進入物業管理區域。

三、負責進出小區物品的登記核實及出門憑證的收取歸檔。

四、嚴防易燃、易爆、劇毒物品進入物業管理區域內，特殊情況報告

公司處理。

五、值崗期間要使用文明用語，注意禮節禮貌的運用，熱情、耐心、周到的解答訪客的詢問，嚴禁和業主或來訪的客人發生爭執；處理不了的問題馬上向上級領導匯報。

六、服從上級的指令和工作安排，熟悉本崗位的任務要求和操作規程，認真填寫值班記錄，執行崗位安全職責。

七、認真執行公司交接班制度，交接班要準時，不準遲到、早退。

八、業主攜帶重物進入物業管理區域，要主動上前幫助，不得不理不

睬。

九、做好園區車輛進出登記工作，加強對訪客車輛和搬家車輛的詢問

和檢查。

十、熟悉物業區域的地形、地物及設施的分布，掌握各種安全器材的使用，遇到突發事件能正確處理。

巡邏崗崗位職責

一、熟悉轄區建筑布局、設施、環境、客戶等情況，熟練掌握巡視路線和各種可疑、危險情況的處置方法。

二、按照巡視路線對轄區進行巡視、簽到或巡更對點，發現違規、違章、可疑情況及時進行勸阻、制止、密切監視，并逐級報告。

三、清理亂擺賣、發廣告等閑雜人員，對無證裝修人員進行清查。

四、發現打架、斗毆、流氓等違法行為，應予以勸阻，并報告保安部

處理。

五、發現火災隱患，應立即向上級匯報，發現初級火災應立即進行撲

救，并立即報告消防中控室。

六、對園區出現的車輛事故及交通堵塞等情況，應進行勸解、疏導、協助處理。

七、發現水浸入室、天然氣泄漏、盜竊、搶劫等事件，按規定辦法處

理。

八、對存在的施工、作業等活動或可能危及人身安全隱患的，應及時采取措施，保護現場，并報告上級處理。

九、拾獲物品應交保安部處理，并協助查找失主。

十、協助大門值守等固定崗位的替班、區內相關情況確認等，完成上

級交辦的其他任務。綜合維修工崗位職責

一、熟悉小區各類房屋的分布狀況、房屋內外部結構附屬設施、各種水、電、氣、消防系統的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以

及設備的性能和使用狀況。

二、維修人員必須對日常報修的工作任務負責，做到及時、迅速完成各項小修任務。遇有緊急報修任務時，必須做到隨報隨修。

三、維修人員應努力學習專業知識，不斷提高自己的技術水平，爭取做到一專多能。要保證維修質量，遇有故障必須徹底處理，遇有特殊

問題及時匯報。

四、認真執行園區巡查制度，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發現有損壞或其它不正常情況，應及時搶修，以確保公共設施完好，設

備運轉正常。

五、維修人員必須認真填寫維修記錄和維修單，當班遇到有特殊情況和未修理好的項目，必須做好記錄。

六、維修人員日常保管好維修工具和材料。借用的公用工具下班前要

交還。

電工須持證上崗，并且嚴格遵守安全生產條例和操作規程，相關作業要穿絕緣鞋，戴絕緣手套等安全保護設備。

七、負責水電表查核、抄表、維修更換，配合客服員等做好水電費的收繳工作。

維修電工崗位職責

一、服從主管的領導，遵守各項規章制度，努力學習本系統專業知識和新技術，不斷提高業務水平。

二、負責園區公共區域的電氣設備日常維修工作和電梯運行的巡視檢查工作，并能作到及時解救電梯內的被困人員和配合電梯維保方的維

修保養工作。

三、負責園區動力設備、照明設備的維修保養工作。

四、熟練掌握園區范圍內的電氣設備分布情況、掌握園區內的低壓電氣線路的上下級控制范圍、熟悉各種用電設備的電氣控制，排除緊急

故障。

五、清楚主要設備機房位置、清楚本專業管理范圍、了解各種供用電

設備的基本性能。

六、接到維修通知后及時到現場維修，工作完成后填好《維修單》交

客服中心。

七、嚴格執行設備保養制度及操作規程，完成各種電氣設備的檢查與保養，保證工作質量，作好設備保養記錄。

客服員崗位職責

一、負責接受業主及住戶的問詢，對相關問題做出圓滿回答。

二、熟悉業主資料，對業主的姓名、單位、人口、戶主等情況準確掌握，與業主保持良好的合作關系。建立業主檔案，并進行整理、存檔。

三、定時巡崗，及時發現并解決問題，外出巡崗，必須攜帶公司配備的通訊工具，以防出現緊急情況。

四、及時處理業主投訴，并將相關投訴的內容和建議做好記錄。

五、積極協調相關部門工作，協助其他崗位處理緊急情況，加強相互間的溝通、配合。

六、監督裝修人員正常施工，發現違規裝修現象及時查處。

七、協助客服主管組織客戶社區活動及定期進行客戶走訪、回訪工作。

八、做好水電費、物業費等費用的收取和催繳工作。

九、完成領導交辦的其他工作。

臨朐龍翔物業管理有限公司

收費員崗位職責

一、按國家及公司規定的收費標準收取物業管理各項費用。

二、每天編制收款日報表,并在次日上報物業經理。按工作要求做好與公司財務對賬工作。

三、熟悉電腦收費軟件系統,做好業主(住戶)水、電及管理費的收繳工作。

四、及時提供業主(住戶)每月應收、已收與未收款清單等有關統計、核算報表,以配合催收工作。

五、全面負責各項費用的現金收繳工作和證件發放、回收工作。如:裝修押金,裝修工人出入證押金及工本費，裝修垃圾外運費等。

六、負責應收物業費,水電費各項收費的電腦輸入工作,每月打印報表交客服主管，做相應費用催繳工作。樓宇保潔員崗位職責

一、服從主管管理，明確責任區域范圍，按要求標準認真完成責任區域內的計劃衛生保潔的工作，幷做好工作記錄。

二、按照清潔工作標準和責任區域負責物業范圍內樓道地面、樓梯扶手、樓道內門窗等公共區域的清潔和服務。

三、負責保管好用品、用具和用劑。

四、負責責任區域的衛生消殺工作。

五、負責責任區域的垃圾桶擦拭工作。

六、節約用水，節約使用衛生保潔用品，愛護勞動工具，衛生工具，丟失或人為損壞必須照價賠償。

外圍保潔員崗位職責

一、執行并完成上級主管的工作指令。

二、負責所屬范圍室外道路、綠化帶、雨水井及室外公共設施設備休

息場所的清潔保潔養護工作。

三、負責所屬范圍內暗溝、下水道的清理，保持雨季排水水道暢通。

四、負責所屬范圍室外區域垃圾分類收集工作配合環衛部門搞好垃圾

清運工作。

五、負責園區垃圾中轉箱的日常消殺及周邊垃圾的隨時清理。工程人員入戶維修服務規范

一、凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現自己技術水平和服務水準的過程。

二、正常情況下入戶維修應先預約，說明進戶工作內容。對客戶，即使事先已有約定，在進戶前仍應由客服部先行電話聯系，與客戶確認。

三、除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。員工到達客戶門口應輕輕敲門。客戶開門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX進行檢查或維修，可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！”

四、如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進入室內步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應高于地面一定距離。

五、到達工作地點后，將干凈的保護用品（帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的物品。

六、工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“對不起”。

七、工作結束，收拾好工具，應向主人介紹維修情況，并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。

八、離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。

九、整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費等。

客服部每日工作流程

一、客服主管主持每日班前早會，根據客服員匯報昨日工作情況，安排今日工作，本部門未能處理的問題做出跟進計劃。

二、會后到崗開始工作，上班人員按崗位職責認真工作，并作好記錄。對發現的問題以及接到的投訴及時安排相關部門處理解決，突發事件及不能解決的問題匯報客服主管或相關部門。

三、休息日客服人員輪流值班，接待并處理業主的報修、投訴等各項

工作。

四、客服部實行晚例會制度，各人員匯報當天工作，并說明未完成的工作的原因和跟進日期。

五、對新入住的業主辦理交接驗房，講解裝修管理、裝修程序等事宜，建立新的業主檔案，保存業主相關資料。

六、每周五由客服主管向物業經理匯報本周重要工作。

七、《客戶服務部值班記錄表》放置前臺記錄每天的來電、來人、來訪及維修等各項工作記錄，按表格項目認真填寫內容明了完整。

辦公室管理制度

為了規范辦公室管理，營造良好的的工作環境，依據公司相關規定制

定本制度：

一、員工在上崗前必須著工裝進入辦公室，做到服裝統一、坐姿端正，樹立良好的公司形象和個人形象。

二、上班時間，嚴禁在辦公室內吸煙、吃零食；嚴禁大聲喧嘩、說笑

打鬧，營造良好的工作氛圍。

三、辦公室內不準堆放私人物品或擺放與工作無關的物品，隨時保持室內環境衛生，營造良好的工作環境。

四、在中午用餐時間，各辦公室至少留有一人值班，負責接聽電話和

來訪接待，不得空缺。

五、上班時間，禁止撥打私人電話或使用公司電話聊天，接撥電話時使用文明用語（如：您好/請/謝謝/對不起/再見等），言語盡量簡潔，做到長話短說。

六、部門電腦專人使用，并設立保密措施。上班時間不得使用電腦玩游戲、上網瀏覽等做與工作無關的事，一經發現，給予口頭警告處分。

七、下班時需隨手整理辦公桌，并關閉電腦、電燈、飲水機、電扇、空調等電器設備，關窗鎖門后，方可離開。

衛生清潔工作標準

一、外圍及單元門庭

1、路面、綠地每天清掃兩次，不定時巡視，做到無污跡，無積水，無雜物。

2、宣傳欄、健身設施、信報箱每周擦拭兩次，做到表面無污跡。

3、園區內果皮箱，每日清理一次，擦試一次，箱無滿溢，無異味、無污跡。

4、防火門每周清擦兩次，做到表面無灰塵、無污漬。

5、扶手梯每日清擦一次，欄桿每三天清擦一次，做到表面無灰塵。

6、單元門廳玻璃每天清潔一次，做到表面無污跡，無水珠，無手印。

7、垃圾箱經常保持清潔，對垃圾桶進行定期清洗、消毒,做到每周擦拭一次，兩周清洗消殺一次。

8、指示牌每周清擦一次，做到表面無灰塵。

二、樓道清潔

1、樓道墻面踢腳線每三天清掃一次，做到干凈，無污跡，無塵土。

2、樓道兩側及電梯間上方的空調風口每三天清掃一次，做到無塵土。

3、樓道地面每天清掃一次，每三天擦拭一次，做到無明顯灰塵、無紙屑、無油漬等。

4、電梯廳地面每天清拖兩次（雨雪天氣加大清拖頻率），做到無污跡，水跡、無紙屑、塵土、清潔。

5、樓道扶手每天擦拭一次，欄桿每三天擦拭一次，做到無灰塵、無污漬。

6、樓道窗戶玻璃清潔每周一次，做到無灰塵、無明顯污染物。樓道窗臺每周清擦一次，做到表面無灰塵。

7、單元門的清潔，每天一次，做到無灰塵，無污染物、無亂貼亂畫現象。

三、垃圾處理

1、收集所有樓宇垃圾桶內的垃圾傾倒至院內垃圾周轉箱內（每天收集一次）。

2、收集整理垃圾周轉箱，箱滿后及時聯系環衛清運。

3、清運垃圾時注意遺灑垃圾應隨灑隨清，避免污染已經清潔的區域。監控員崗位職責

一、正確操作監控設備，熟練掌握監控專項業務技能。

二、明確監控目的，熟悉被監控區域情況，用挑剔的眼光去發現和捕捉異常情況。

三、認真通過監控設備監視物業區域各出入口，盡職盡責，及時發現可疑人員、可疑情況，并及時上報、處理。

四、做好各項設備運行記錄，使其始終處于正常狀態。

五、定期對操作設備進行保養與檢查，確保設備正常運行。

六、保持與各部門之間的相互配合與協作。

七、完成上級領導交辦的其他臨時性任務和工作。

消防員崗位職責

一、認真貫徹執行上級有關消防安全工作指示和規定。

二、熟悉并掌握消防設備的使用性能，確保救災過程操作有序。

三、做好消防值班記錄；處理消防報警電話及時準確無誤。

四、按時交接班，對值班記錄、設備狀況、事故處理清楚，值班人員不可擅自離崗。

五、及時報告消防隱患，提出消防合理化建議。

六、發生火災時，迅速按操作規程緊急處理，并盡快報告。

七、及時處理各種報警信號并按火警報警程序處理發生的火災，做好相關記錄。

八、完成上級領導交辦的其他臨時性任務和工作。