第一篇：淺析仁德鎮耕地流轉現狀及發展模式

淺析RR耕地流轉現狀及發展模式

RR耕地流轉服務中心

為認真貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，全面貫徹落實科學發展觀，提升我鎮農業產業化發展水平，促進農業向規模化、集約化、現代化經營方向發展。近年來，黨委政府高度重視，全鎮上下把耕地流轉服務作為破解“三農”問題，推進農業產業結構調整的切入點。緊緊圍繞農業增產、農民增收、農村穩定三大目標，積極有序推進耕地流轉服務工作，為推進我鎮農業農村經濟的快速發展，城鄉一體化發展奠定了堅實的基礎。

一、耕地流轉服務產生的背景

（一）、RR地處縣城所在地，是集城鄉二元結構較為典型的鄉鎮。按照科學發展觀統籌兼顧的總體要求，統籌城鄉發展，推進城鄉一體化建設是擺在我鎮社會經濟發展的首要任務。2005年，原RR、城關鄉順利撤并，建置新的RR。在RR一屆一次黨代會上明確提出，農業農村工作要緊緊圍繞農業產業化、養殖園區化、鄉村生態化的總體目標來實現。針對這一目標，破解“三農”，發展現代農業，耕地流轉服務工作勢在必行。

（二）RR下轄10個村（居）委會，9個村（居）委會屬全農業及半農業村（居）委會，實際耕地面積約3﹒1萬畝，農業人口 43181 人，經濟收入以種養業為主。由于產業單一，農民增收難度較大。特別是一家一戶小農經濟和分散零星的生產模式，既不利于推廣先進的種植模式，又難以保障產品質量，難以發展商品生產與市場對接，極大束 縛了農村生產的發展。加之近年來，外出務工人員增多，土地出現了粗放耕種甚至撂荒現象。

（三）原來公司+農戶的訂單農業發展模式，難以穩定合同約定履行的雙方權利義務。市場好的時候，出現哄搶收購；市場不好的時候，造成農產品大量積壓甚至爛掉。另外，各家各戶分散的零星種植模式，使農產品安全質量難以保障，給農產品的出口銷售帶來了阻礙，造成了社會不良影響。

（四）隨著縣域經濟的快速發展及縣城建設的快速推進。縣城所在地的東發、學府、南鐘三個半農業社區的種植模式，一到收割季節，打曬糧食給縣城環境衛生帶來了很大壓力，嚴重影響了縣城居民的生產生活。

如何破解以上這些難題？RR黨委政府經過認真分析，科學合理規劃，認真貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，以科學發展觀統攬全局，統籌城鄉發展。一致認為，RR要發展現代農業，破解“三農”問題，根本出路在耕地流轉服務，要在土地上作文章、在改革中出活力。

二、基本情況及具體做法

（一）基本情況及成果 1、2006年12月至2009年4月，完成耕地流轉面積3491.66畝，涉及農戶2850戶。其中：2006年流轉62畝；2007年流轉404.66畝；2008年流轉2769畝；2009年流轉256畝。2009年1至4月二次流轉5家種植大戶共計555畝。流轉耕地分布于勝利335.06畝；和平131.6畝；道院256畝；北 觀40.96畝；東發918畝；學府1458.37畝；南鐘351.67畝。

2、截止現在，共引進和發展農業企業6家，分別是：佳田農業科技開發有限公司、泰鑫農業科技開發有限公司、藍瑩葡萄示范園、蘇林綠化工程有限公司、道院種養殖專業合作社、RR蓮藕種植專業合作社；發展種植大戶7戶進行農業種植開發。通過耕地流轉，現發展種植優質葡萄387畝、外銷型蔬菜460畝、西瓜種植35畝、淺水藕種植410畝、蠶桑種植60畝、養殖小區開發1006畝、其他種植1133.66畝。

3、通過耕地流轉，農民土地地租收入180.91萬元；就地轉移剩余勞動力57160人次，農民務工收入114.32萬元。

4、解決好企業及種植大戶在生產和生活過程中遇到的困難和問題，包括協調水、電、路，調解企業內部矛盾，解決入駐企業工人子女就學問題。

5、成立了勝利、道院耕地流轉服務工作站，進一步完善了基層耕地流轉服務體系。

（二）具體做法和經驗

1、著力強化流轉政策措施，有效推進全鎮耕地流轉工作。農村耕地流轉是促進農民增收的有效途徑，是統籌城鄉發展的重要舉措。我們把耕地流轉服務工作納入重要的議事日程，采取了強有力的措施，推進耕地流轉進度。一是因地制宜，進行耕地流轉試點。2006年3月，在商家村先行試點流轉62畝，于同年5月流轉給佳田公司 種植葡萄，并于同年根據公司發展需要繼續流轉給該公司257畝。通過耕地流轉試點，探索了耕地流轉服務是加快產業化發展、調整產業結構的重要途徑。二是籌集耕地流轉啟動資金，加大投入。在鎮財務管理中心成立耕地流轉專用賬戶，鎮政府劃撥啟動資金9萬元，并承擔租用土地閑置期間的租金及工作經費。三是加大考核力度，把耕地流轉作為年終責任書考核的重要內容。通過獎懲措施，確保了耕地流轉工作的積極性。

2、建立健全組織機構，強力保障耕地流轉服務工作的開展。為切實加強耕地流轉的管理和服務，在農林水綜合服務中心成立了耕地流轉服務中心，并設立了耕地流轉服務窗口，負責宣傳貫徹耕地流轉政策法規，開展政策咨詢和服務，做好耕地流轉情況調查，對流轉面積進行丈量，簽訂合同、歸檔保管資料，及時傳遞和反饋耕地流轉信息，并根據為民服務體系建設的總體要求，實行企業—農戶兩頭服務，創新服務措施，開辟“全方位服務通道”，使入駐企業及種植戶在生產和生活過程中解除后顧之憂，全心全意謀發展。對從事農業種植的企業及種植戶，積極幫助協調解決在生產和生活過程中遇到的困難，按照國家有關規定，落實各項優惠政策。

3、以耕地流轉服務為平臺，切實推進農民向產業工人轉變。通過耕地流轉，引入一批符合產業發展方向、有市場前景的項目，由農業企業、經營大戶作業主，向耕地流轉服務中心租賃土地，實施集約經營，農民獲取穩定的土地租賃收入，并可在業主租賃的土地上從事務工獲取務工收入，實現農戶、業主共贏，成為我鎮農民增收的新模式。

4、緊隨耕地流轉服務的進一步深入，實施“科技入戶幫扶”工程，大力引進農業企業組織生產，切實為推進城鄉一體化發展提供服務。一是全面實施“科技入戶幫扶”工程戰略，通過耕地流轉服務引進的農業企業，開展新型農民培訓工作，從而使他們掌握先進的勞動生產技能后，組織向企業有序輸入，就地轉化為農業產業工人，切實增加農民收入。二是根據發展現代農業的總體目標，千方百計實施招商引資項目，引進農業企業，發展龍頭企業，實行公司+基地+農戶的生產模式，進一步探索農產品深加工發展模式，走規模化、規范化、集約化的發展道路。三是根據推進城鄉一體化發展的總體要求，大力加快耕地流轉服務，切實推進農民向城市轉移，盡量減少農民，縮小農村，富裕農民。四是轉變工作職能，進一步把服務延伸到群眾中去，貼近群眾，想群眾所想，急群眾所急，收集群眾對耕地流轉服務中心的意見或建議，使耕地流轉服務中心與企業、種植大戶、群眾之間形成良好的互動關系。

三、耕地流轉服務取得的效應

（一）通過耕地流轉服務，建立了農民增收的長效機制，使產業結構調整有了空間，科技推廣有了條件，分散閑置耕地得到充分利用。農民由原來的專業農民就地轉化為產業工人，在獲得穩定租賃收入的同時，又獲得了務工收入。收入是以前種植收入的10倍。特別是消化了另外，消除了農民抗御市場風險和自然風險的能力，把市場風險和自然風險有效轉嫁到有抗御能力的企業上去。

（二）通過耕地流轉服務，找到了破解“三農”的有效途徑。2006 年以前，在產業結構調整過程中，特色種植面積多年處于停頓狀態，面積相對不穩定。流轉后，通過近兩年多的時間，特色種植面積出現了質的飛躍。

（二）通過耕地流轉服務，保障了農產品質量安全。最大限度控制了劣質農用物資及高殘留農藥的使用，為發展綠色無公害健康食品提供了保障。

（三）通過耕地流轉服務，探索了一條公司+基地+大戶+農戶的發展模式。通過企業基地的示范作用，帶動了一批有種植經驗的大戶參與發展。通過本地大戶現身說法，帶動更多農戶參與發展。

（四）通過耕地流轉服務，為企業—農戶之間搭建了良好的服務平臺。通過農戶在企業打工，學到了先進的種植技術，從而培訓了一批先進的種植能手參與到發展現代農業的行列中來。

（五）通過耕地流轉服務，縣城所在地的半農業社區耕地已全部流轉，從而使收割季節縣城無打曬行為，使環衛工作降低了行政成本，美化了縣城環境衛生。

四、存在問題

1、由于受傳統觀念影響，農戶對土地依賴性較強，從而阻礙了耕地流轉的快速推進。

2、少數基層干部對耕地流轉政策理解不夠，持懷疑態度，加之宣傳工作不到位，使部分農戶產生誤解，認為是在征收土地。

3、對耕地流轉缺乏全局觀念及長運規劃。

4、耕地流轉工作涉及面廣，因丈量土地需大量人力、物力、財力，故造成流轉工作經費困難。

5、因流轉規劃區內極少數不愿意流轉的農戶無明確政策依據規定，造成規劃流轉面積推進困難。

6、因耕地流轉期間會出現土地閑置期，從而出現土地閑置期間地租支付困難。

7、因耕地流轉規劃面積內農業基礎設施建設老化，難以發揮現代農業發展需要，故需對硬件設施進行改造。

五、下步工作建議

1、以中央十七屆三中全會精神為契機，扎實有效推進全鎮耕地流轉工作。到2009年底，力爭使全鎮耕地流轉面積達6000畝。

2、按照為民服務體系建設的總體要求，切實加強窗口建設，全面提升服務質量，為企業及種植大戶提供優質的服務。

3、根據我鎮實際情況，因地制宜，合理規劃，加大宣傳力度，多渠道引進資金，實行規模種植與適度規模種植相結合，按照發展現代農業的總體規劃，推進農業產業化發展進程。用兩到三年時間，使我鎮產業化發展水平達到中等縣區發展水平。

4、加強耕地流轉的管理和服務，宣傳貫徹耕地流轉政策法規，開展政策咨詢和服務，做好耕地流轉情況調查，對流轉面積進行丈量，簽訂合同、整理歸檔耕地流轉資料，及時傳遞和反饋土地流轉信息。

5、積極推進招商引資項目，通過耕地流轉，引入一批符合產業發展方向、有市場前景的項目，由農業企業、經營大戶作業主，實施集約經營，切實推進農民向產業工人轉變的進程。

6、基層流轉服務工作站逐步建立需要流轉耕地基礎信息，及時提供有條件流轉耕地基本情況。

單位負責人:張學良

第二篇：耕地流轉合同書

耕地流轉合同書

流轉方：鄉（鎮）村組(以下簡稱甲方)承轉方：住鄉鎮村組（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條的規定和家庭經營等實際情況，經家庭成員商議，將耕將承包經營權進行流轉。現經甲乙雙方平等商議，自愿簽訂如下流轉合同。

一、流轉方式：轉包□租賃□發包□其他□

二、甲方將水田（旱土）轉包給乙方面積為畝。

三、轉包的期限為年（從年月日起，至年月日止）。

四、經營內容：

五、雙方的權利和義務

1、甲方權利和義務。①若乙方掠奪式經營或人為毀壞耕地，甲方有權終止合同，并要求乙方賠償損失；②若乙方改變合同約定的經營內容，有權終止甲方合同，并有權收回耕地；③尊重乙方的生產經營權，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動，維護乙方的合法權益，保障乙方享有生產經營決策權和收益權；④享有法律、行政法規和政策規定的其它權利。

2、乙方權利和義務。①享有承轉耕地的使用權和承轉期內的使用繼承權；②享有產品的支配和收益權；③有權拒絕不符合法律、法規的任何負擔；④按本合同約定支付流轉承包費；⑤不得改變耕地的使用性質，不得進行掠奪式經營，不得破壞水利設施，不得毀壞耕地；⑥接受農經、農技、農機部門生產經營指導，服從國家建設征地和農田基本建設用地需要；⑦享有法律、行政法規和政策規定的其它權利。

六、關于流轉土地所享受國家補助資金一事，由甲乙雙方協商確定，歸方所得或歸方所得。

七、轉包價款及支付方式

1、轉包價款為

2、支付方式。分次性付稻谷，以后每年公歷月日前付出。

八、違約責任：不論流轉方、承轉方違約，應承擔本合同年均價款的兩倍金額。并按有關法律、法規處理。

九、本合同未盡事宜，由雙方協商，可另行簽訂補充合同。

十、本合同一式三份，雙方簽名或蓋章經鄉（鎮）人民政府鑒證后生效，鄉鎮經管站、村（戶）各執一份。

甲方代表簽章：乙方代表簽章：

鑒證機關：

年月日

第三篇：長安區土地流轉現狀及發展對策

長安區土地流轉現狀及發展對策

國貿09

1摘 要：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。土地流轉是家庭承包經營制度的完善和發展，是構建現代農業模式，實現產業結構調整的客觀需要，對開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式, 優化農業資源配置,增加農民收入具有重要意義。近年來，隨著工業化、城鎮化不斷推進，農村二、三產業加快發展，農村勞動力大量轉移，農村土地流轉趨于加快，規模逐年擴大，呈現出了經營主體多元化、流轉形式多樣化、利益關系復雜化的發展局面。在新的形勢下，如何促進農村土地流轉的健康發展，是值得我們思考和研究的問題。土地流轉本文闡述了長安區農村土地流轉的現狀,總結了土地流轉的措施及取得的成效,指出其存在的問題,并提出了對策,以期促進該區農村土地流轉工作的順利開展。

關鍵詞: 陜西長安區；土地流轉；發展趨勢；存在問題；對策

一、長安區土地流轉現狀

目前,長安區一些外出打工的農戶和無力耕種的農戶,以及因非農收入已成為家庭經濟主要來源的農戶都不愿耕種土地，也不愿放棄土地承包權,而是把土地看作是今后生活的唯一退路和保障。通過土地流轉既實現保留土地經營權,又使土地不致荒蕪,而且提高土地的利用率。土地流轉成為農村勞動力轉移的有效保障,極大地推進了農業產業化進程。長安區農村土地流轉總面積8.1萬畝,占耕地總面積的11%。

（一）長安區土地流轉的形式

1.租賃。

調查數據顯示有60%的農戶將土地租出，大多是村委會將集體機動地和留用地租賃給種植大戶或農業企業。這是該區農村土地流轉中面積最大、比例最高的一種形式。如陜西嘉藝園林租用郭杜街辦楊家灣村、細柳鎮荊二村集體用地種植苗木花卉，既擴大了公司種植規模，又為當地村組增加了經濟收入。

2.委托經營權。

調查數據顯示有20%的農戶將土地承包經營權委托給村組轉包并和村組簽訂合同，村組再轉包給種植大戶或龍頭企業，并簽訂協議，按照協議支付土地承包金。如細柳街辦在西戶路、韋斗路沿線建設的苗木基地、細柳杜鵑園等，均以這種方式取得土地承包經營權，再由企業自主經營。

3.土地托管。

有15%的農戶與企業合作進行土地托管經營，由土地托管公司代替代農戶打理莊稼，從耕地、播種、施肥、灌溉、噴藥、除草到收割，提供一條龍服務，用戶只需每年交納30元托管費即可，產品收益歸農戶。據馬王村支部書記介紹，在區農業部門的大力扶持和引導下，現在加上周邊村子，托管公司托管的土地已經發展到6個鄉街17個村的4000多戶農民，面積達到3萬畝實現了糧食生產的專業化規模化。

4.土地互換和代管等其他形式。

相互交換承包地塊使用權、代管無租金、股份合作等形式在調查中比較少見。

（二）土地流轉的去向和用途

1.去向:流轉入農戶、專業合作社、企業和其他主體。

2.用途：大都是種植業,用于良種樹苗繁育、高產開發和蔬菜種植。

（三）土地流轉的原因和組織

1.農戶土地流轉原因。

一是外出務工,將土地經營權進行轉移；二是自己由于身體上的原因無力耕作，流轉給別人收取一定費用；三是響應政策，將土地托管。

2.土地流轉組織。

一是鄉村兩級組織流轉,按照依法、自愿、有償的原則,協調農戶與龍頭企業、經濟項目投資方等進行流轉；二是農戶間的自由流轉,由農戶雙方、農戶與農村二、三產業經濟組織之間自由協商達成協議；三是集體統一經營流轉,村集體經濟組織為擴大經營規模,提高經濟效益,將部分土地實行村委統一管理、分戶核算。

(四)土地經營權流轉的特點和趨勢

1.土地流轉特點。

一是流轉面積不斷增加,2008年長安區農村土地流轉總面積5.77萬畝,占耕地總面積的8.2%，到2010年長安區農村土地流轉已增長到8.1萬畝，占總耕地面積的11%；二是流轉方式多樣化,出租、轉包、托管、互換、股份合作和其他形式；三是流轉的層次越來越多,有種植、養殖大戶,專業合作社,企業和其他主體；四是群眾對流轉的認識不斷提升,能賦予其相應的價值。

2.土地流轉發展趨勢。

一是土地經營權流轉向專業化、規模化方向發展;二是土地流轉向現代化、商品化方向發展;三是土地流轉向產業化、高效化方向發展。

（五）當地土地流轉的措施和取得的成效

1.當前土地流轉措施。

一是對本村內的土地流轉的基本情況進行調查摸底，重點掌握有條件流轉的資源和有培養潛力的產業大戶等情況，動員農戶參加土地流轉。二對已有實現流轉的土地進行清理和規范，協商確定流轉形式、期限、價款和支付方式等有關事項。三是解決土地流轉工作中存在的問題，努力幫助流轉雙方解決糾紛。

2.當前取得的成效。

一是解除外出務工農民的后顧之憂通過土地流轉,使外出務工經商農民能夠安心在外務工經商。二是解決了棄耕摞荒問題,提高了土地的利用率。三是化解了農村土地承流轉糾紛。

二、長安區土地流轉發展中存在的問題

長安區農村的土地流轉，反映了生產要素的合理流動和優化配置，總體是健康、有效的，但也存在一些不容忽視的問題。

（一）農戶缺乏土地流轉信息。

在調查中發現長安區作為土地托管示范區，卻有90%的農戶對土地托管不了解。少數土地托管的農戶是長豐土地托管公司主動上門勸說的，政府和村委并未大范圍的宣傳這造成農村土地流轉的被動性。

（二）土地供需的信息體系不健全。

調查發現一部分的農戶土地只在親戚朋友之間流轉。農村土地流轉服務機構處于空缺狀態，致使土地承包經營權流轉信息網絡無法建立，土地流轉供求信息不能及時有效溝通，農村土地承包經營權流轉還處于自發階段,土地流轉大多處于自發和無序狀態。

（三）操作不規范。

流轉中沒有按一定的操作程序去辦,管理和監督體系還不健全。沒有按照一定的示范文本簽訂協議,口頭協議多,大都無第三方證明，書面協議很少。如一半的農戶通過村委集體租賃土地，自己卻不清楚有沒有立過合同，只知道自己的土地交給村里租出去了。由于口頭合同穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理。一部分農戶認為鄉親之間立合同沒有必要，為以后產生不必要的糾紛留下了隱患，解決糾紛也大都私下解決。

（四）土地流轉費的標準不統一。

不同的村之間流轉費高低相差幾倍，如調查數據顯示：長安區馬王鎮街道曹家寨村的一家農戶以60元的價格租入土地，而在郭杜街辦中祝村有每畝3300元、4000元甚至上萬元租金不等。這使一部分農戶表示寧愿棄耕摞荒。這種不合理的狀況致使農戶的利益受到損害。

三、促進土地流轉發展的對策和建議

土地流轉是一項復雜的、政策性很強的工作，事關農民的切身利益，事關農村經濟發展和社會穩定大局。因此，要促進農村土地的流轉，加快現代農業建設步伐，就必須要明確思路，抓住影響土地流轉的關鍵環節和問題，突出重點，積極推進，確保農村土地流轉的順利進行。

（一）廣泛宣傳。

農村承包土地的相關法律政策，努力營造加快土地流轉的濃厚氛圍。充分利用廣播、電影、電視、報刊、農村基層宣傳專欄、標語、橫幅、宣傳車、期刊、掛圖、印發資料等諸多形式，加大對《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相關法律法規和政策的宣傳力度，繼續廣泛開展農村土地流轉相關的政策宣傳、培訓、指導工作，大力宣傳土地承包經營權流轉對推進現代農業建設，促進農業增效、農民增收的重要意義，形成“讓土地流轉起來”的濃厚氛圍。

（二）是建立土地流轉信息服務體系。

成立農村土地承包經營權流轉辦公室,建立土地流轉信息庫,開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、政策咨詢等工作。各鄉鎮涉農辦事處農業服務中心成立土地流轉服務中心,負責土地流轉信息采集、上報、存儲。村級成立土地流轉服務站, 負責日常工作,建立流轉檔案,及時掌握土地流轉的動態信息。從根本上解決土地使用供求矛盾,使土地流轉工作進入有序的市場化軌道。

（三）要依法制定相應的規范操作程序。

對發生土地流轉者,當事人雙方必須簽訂符合法律要求的合同。對涉及時間較長、面積較大的流轉合同,必須到相應的公證處進行公證。對涉及全村農戶利益的土地流轉,必須經村民代表以上會議通過才能開展。三要健全土地流轉管理機構。要充分發揮農業承包合同管理部門的組織協調作用,健全土地流轉管理機構,加強對土地流轉的監督和管理,及時向農民提供規范的土地流轉合同文本,建立完善土地檔案,妥善處理土地流轉糾紛。

（四）建立科學、合理、統一的土地價格評估機制。

一是土地要分等級。如可以地理條件，土質好壞等因素為依據分幾個等級，或根據土地可產出的純利益分為幾個等級來確定統一的土地價格。二是土地流轉費要根據物價等因素及時調整，調整的幅度，可按照物價上漲的幅度。要堅持群眾利益高于一切的原則,制定科學的土地流轉價格體系, 做到公平合理，使農戶的合法利益受到保障。參考文獻：

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實習論文

長安區土地流轉現狀及發展對策

院系：經管學院

班級：國貿091

姓名：郭珊珊

學號：2009015188

第四篇：創新土地流轉模式 加快發展現代農業

創新土地流轉模式 加快發展現代農業

農村土地流轉情況的調查與建議

8月中旬，天長政協經濟委員會組織部分委員對該市農村土地流轉情況進行了調研，并赴全椒縣考察學習。調研組通過研討，對如何加快農村土地有序流轉，大力發展家庭農場，實現農業產業規模經營，提出了意見和建議。

一、土地流轉的現狀及特點

近年來，天長市委、市政府高度重視土地流轉工作，通過成立組織出臺政策，建立機制，培育典型和開展農村土地流轉專題宣傳月等一系列活動，有力推動了農村土地流轉規范健康有序發展。

截止2010年6月底，全市共流轉土地8.58萬畝，占全市家庭承包耕地總面積的10%，其中近二年流轉的土地占總數的80%以上。

調查表明：天長市農村土地承包經營權流轉主要有三種形式：一是土地轉包；二是土地出租；三是土地入股。除此以外，還有土地轉讓、土地互換等其它形式。

該市土地流轉呈現出以下幾個特點：一是流轉形式多樣化。農村土地流轉的形式已由過去農戶之間的轉包為主，逐漸轉變為轉包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。在全市流轉的8.58萬畝土地中，轉包、出租、入股、轉讓、互換五種形式都有，其中轉包、出租和入股共8.17萬畝，占95.2%，成為農村土地流轉的主要形式。二是流轉主體多元化。隨著農村經濟的發展，農村土地流轉已不僅僅局限于農戶之間，種養大戶、龍頭企業、農民專業合作組織已經全面參與，使農村土地流轉主體趨于多元化。據統計，目前流入種養大戶的土地有3.57萬畝，占流轉面積的41.6%；流入到農民專業合作社的有2.05萬畝，占23.9%，流入到農業龍頭企業的有0.35萬畝，占4.1%。三是流轉面積規模化。土地流轉由以前的分散零星流轉開始轉向規模集中連片流轉。據調查，全市涌現出以合作社、種植大戶、龍頭企業等為主體的100畝以上種養殖大戶179家，農民專業合作社承接土地流轉的有17家，流轉面積2.05萬畝，仁和集鎮的蘆龍農事服務合作社、金集鎮的益民新型農業合作社流轉土地近3000畝，種植大戶承接流轉的有159人，面積3.57萬畝。承接流轉面積100畝以上的有6.5萬多畝，占總流轉面積的76%，其中500畝以上流轉的達到33957畝，占總流轉面積的40%左右。仁和集鎮的宣有林、冶山鎮的張獻國流轉土地超過5000畝。四是流轉程序規范化。通過完善制度、開展培訓、加強宣傳、搭建平臺等一系列措施，土地流轉程序進一步得到規范，基本做到土地流入流出有申請、村組有審核、市鎮有備案。據統計，2009年全天長市共簽訂土地流轉合同3946份，合同面積達47260畝，占2009年總流轉面積的83%，基本上采用了統一提供的規范性文本，土地經營權證、流轉合同都在鎮土地流轉中心備案存檔。五是流轉服務組織化。隨著市、鎮、村三級管理服務網絡體系的建立，天長市土地流轉已經開始由自發、口頭形式向規范化、組織化發展。目前，該市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長的農村土地流轉工作領導組，掛牌成立了農村土地流轉交易服務中心。15個鎮（街道）都成立工作領導組、土地流轉中心和管理辦公室，各鎮行政服務大廳增設了服務窗口，各村（社區）都配備了土地流轉信息員。據統計，三級農村土地流轉管理人員已經達到260多人。

二、土地流轉的成效及存在問題

1、提高了土地利用效率。實行農村土地適度規模流轉后，促進了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮蘆龍農事合作服務社集中流轉土地近3000畝，通過小田改大田等措施對部分土地進行整治，增加了耕地面積近25%。

2、促進了農業規模經營。開展農村土地流轉，滿足了一部分有技術特長、有資金實力、有經營管理能力的專業大戶集約經營土地的愿望，實現了生產要素的合理配置，使土地經營權向專業大戶、合作社等規模經營主體集聚，擴大了規模經營面積，形成了一批具有一定規模的農產品基地。大通鎮的項永祥戶原是跑運輸的，積累資金后，通過參與土地流轉，建成了我市新興的蔬菜規模生產基地。冶山鎮張獻國辦企業有了一定的積累，便棄工從農，今年租賃流轉后的土地5000多畝，除了進行水稻、玉米種植外，還引進了太空蓮蓬、油桃等經濟作物，引領當地農民向高效特色農業方向發展。

3、增加了農民的直接收入。天長市絕大多數土地流轉費在每畝500元左右，國家有關惠農補貼仍歸農民享有。因此農民把土地流出后，不但在農田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經工經商，或外出務工，或在本地企業就業。金集鎮益民新型農業專業合作社有700多戶農民入社成為社員，將2468畝承包地流轉給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農民平時也可以在合作社做工獲得一定的報酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉后的農民務工經商、外出打工戶均增加收入5000多元。

4、培育了新的經濟主體。以農民專業合作社和有實力的種養大戶為主的經營主體參與土地流轉的積極性高漲，土地股份合作、農事服務等合作社數量不斷增加，有力地推動了農村土地流轉。永豐鎮的華福昌戶，2009年從市良種場流轉土地504畝，與有關企業實行訂單生產，一年純收入達到30多萬元。

5、加快了農村勞動力轉移。通過農村土地承包經營權的流轉，使很多農村勞動力從土地中解放出來，既維護了農民的土地承包權益，又解除了農民離土離鄉的后顧之憂，使更多的人從事二、三產業或外出打工。據統計：全市2010年離土不離市的農業勞動力約12萬人，占全市農業總勞動力的38%。農村勞動力的大量轉移為該市的工業和服務的發展提供了人力保障，從而加快了全市工業經濟和服務業的發展。

據調查，目前影響土地流轉的主要問題有以下三個方面：

一是傳統思想觀念的束縛。目前，大多數農民戀土情結較濃，加上各項農業補貼，土地收益得到提升，農民把土地看得更加珍貴。即使外出務工、經商，也舍不得將土地流轉出去，從而限制和影響了土地流轉。

二是個別鎮村認識不到位。一些鎮村干部對于通過土地流轉發展現代農業，加快新農村建設的重要性認識不足，積極性、主動性不高。

三是流轉機制不夠完善。有的鎮流轉程序不規范，土地流轉雙方的管理約束機制、調解糾紛仲裁機制等不夠完善。

三、加快推進土地流轉的意見和建議

1、強化責任，調動鎮村干部積極性。在農村土地流轉的進程中，鎮村干部的作用發揮非常關鍵。他們熟悉農戶家庭現狀、當地的產業特點、勞動力的流動狀況、農民的思想動態，做工作的針對性強。因此，各鎮（街道）黨委、政府要高度重視農村土地經營權流轉工作，把建立土地經營權流轉機制，促進土地經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創新的重要內容來抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結合當地實際，制訂一些促進土地流轉的措施，落實鎮村干部工作責任。建議市委、市政府考慮拿出指導性計劃，分解到各地并列入考核內容，對成績突出的予以表彰獎勵。

2、加強宣傳，消除農民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉法律法規，宣傳土地流轉、規模經營的典型，使土地流轉的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉創造良好的輿論氛圍和政策環境。二要讓廣大農民充分認識到，土地不僅是就業和生存的手段，更是一筆可以利用的資產，從而提高農民群眾參與土地流轉的積極性和主動性。三要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強運作土地的能力，促進農村土地流轉工作合理、健康、有序開展。

3、強力推進，大膽創新土地流轉模式。根據全市農業發展實際，大膽創新土地流轉模式，最大限度提高土地利用率及產出率。一要大戶示范帶動。大力培育種植、養殖大戶，依靠大戶的示范效應，促進農村土地流轉。二要合作社合力帶動。大力發展農村專業合作經濟組織，按照民主原則對土地統一管理，提高農民對土地流轉的積極性。三要招商引資帶動。建議將土地流轉工作與招商引資工作有效對接，互為促動。要大力引進有實力的農業龍頭企業到我市興辦特色農業、休閑農業、觀光農業。四要科研單位帶動。通過實行優惠政策，鼓勵市內外科研單位和大專院校租賃農民土地，建設產業生產基地和科研基地。此外要鼓勵有一定規模種植和養殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農場和合作農場，為發展設施農業和高效農業創造條件，打好基礎。

4、完善機制，提高土地流轉服務水平。一要進一步建立健全市、鎮、村三級農村土地流轉服務網絡，充分發揮農村土地流轉服務中心、服務站和土地流轉信息員的作用，明確專職人員，落實工作經費，做好土地流轉的信息搜集發布、政策咨詢服務、流轉價格評估、合同審查備案和檔案管理等工作。二要加快建立土地流轉糾紛調處和仲裁機構，完善土地流轉交易制度、糾紛調解和仲裁制度等，以解決“我想轉包，誰要”和“我想承包，誰有”的土地使用供求矛盾，使土地流轉進入有序的市場化軌道。

第五篇：農村土地流轉抵押貸款——發展模式制約因素

農村土地流轉抵押貸款：發展模式、制約因素及策略安排

摘要：加快農村土地承包經營權流轉，增強信貸支持農業規模經營是進一步優化農村資源配置和推進農村金融創新，促進現代農業發展的必然選擇。本文以湖南省益陽市為案例，深入分析了農村土地流轉的現狀和作用、金融部門創新農村土地流轉抵押貸款的做法和成效及農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素，在此基礎上提出了加快農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的對策和建議。

農村土地流轉抵押貸款在優化農村資源配置和推進農村金融創新、穩定農村土地承包關系和加快農村土地承包經營權流轉等方面有著積極的作用。中國人民銀行益陽市中心支行在湖南益陽市南縣開展了涉農金融機構農村土地流轉抵押貸款的創新試點工作，創新“公司（農戶或農合組織）+土地經營權抵押（產品預期收入質押）+信貸”的貸款模式，對促進農業適度規模經營和農民增收起到了積極作用。

一、農村土地流轉貸款管理模式的創新舉措

（一）明確流轉主體對象

在保障農民基本生活的前提下，選擇“拋荒”地、城鎮一體化土地和開發成本核算低或增值潛力大的土地作為抵押土地。以流轉土地使用權作抵押向取得土地使用權的個體承包戶、家庭農場和土地合作社等發放貸款。涉農金融機構有權根據貸款合同，監督項目資金運行，到期償還有困難的，可依法對土地使用權及地面作物進行

拍賣。

（二）政策措施配套支持到位

當地政府對辦理土地流轉貸款實行“三優”：即政策優先。當地政府明確提出所有相關政策均依據《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》的相關精神，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。

1.抵押便利。鑒于目前農民土地流轉抵押登記無相關法律規定，當地政府積極支持由村委會及村民代表與信用社簽訂“土地流轉使用權抵押協議”，無需到土地、房產部門辦理抵押登記，繳納相關費用。

2.處置便利。當土地流轉受讓大戶、企業或公司由于經營管理不善出現不能按期歸還信用社貸款時，當地政府積極支持并協調流轉土地使用權的處置拍賣，拍賣所得優先償還農信部門貸款本息，農民土地轉讓費由土地再次受讓方支付。

3.信用社則實行流轉貸款“三優”政策，即資金計劃優先，在考慮全年信貸計劃時優先

做好流轉貸款資金計劃安排。資金安排優先，在貸款投放上優先安排并盡量滿足流轉貸款資金。貸款利率優惠，流轉貸款利率優惠于其他貸款利率。

（三）流轉模式因地而異

根據流轉土地的屬性以及要求，明確了可供選擇的“三種”流轉模式。一是和諧互利模式。該模式先由村支兩委與企業洽談意向，再由村委會向農民發放土地流轉意見征求書，農民在自愿的前提下跟村委會簽訂合同，農信社憑合同辦理抵押貸款。二是價格引導模式。該模式先由村委會墊資，按市場價格從農戶手中收購土地種植權，進行規模整合后，對外招商承包。如浪撥湖農村信用社以土地經營權為抵押，對8戶承包戶的600畝土地發放了土地流轉貸款60萬元。三是能人經濟模式。該模式將土地流轉給長期從事規模種養殖經營的本村或外地種植大戶[1]。

農村土地經營權抵（質）押貸款模式的創新延伸，不僅有效保證了農村規模經營主體的資金需求，有效促進了農村土地經營權的合理流轉，實現了政、銀、企、農村規模經營業主等多方共贏。通過土地流轉，一方面，使農民自愿將無力經營或不愿經營的土地及時轉讓出去。另一方面，使部分經營有方、有能力擴大經營規模的農民能及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的人地矛盾，為土地規模化經營創造了有利條件，如南縣低洼土地開發后其收益助長了20倍，土地流轉加快提高了農村土地的規模化經營水平。通過土地流轉，探索出三種流轉農民利益保障機制。一是建立了糧食收購及土地租金價格浮動機制。如大通湖糧食加工企業每年每畝以300元的保底價格受讓農民水田的種植權，國家糧食補貼由農戶享受。當糧食價格超過100元／50公斤時，糧食企業按每畝150公斤稻谷總價計付給農戶，而土地租金隨糧價的上漲而浮動。二是建立了價格協商機制。以“公司+農戶+基地”的生產模式為基礎，打破壟斷經營，由當地政府及有關部門引進多家

糧食加工企業參與價格競爭，保障農民利益。三是建立了價格聯動機制。如大通湖新裕村，每畝糧食加工企業付農戶租金400元，種糧補貼由企業享受。每兩年由企業、村委會及村民代表根據市場和國家糧食補貼政策變化情況，共同確定價格補償辦法。

二、農村土地流轉和土地流轉抵押貸款的制約因素

（一）農村土地承包經營權主體不明確

益陽市在1998年開始農村土地二輪延包工作。過去，由于種田負擔過重，比較效益低，農民承包積極性不高，有的自愿放棄承包土地，不愿簽訂二輪土地延包合同。近年來，承包土地有補貼，農戶又要求土地承包經營權，加之有的地方新增人口承包土地無著落，導致人

地矛盾日益突出，確權發證工作難度很大。尤其是部分村組實行“三年小調整，五年大調整”的“土政策”，確權確地向農戶頒發土地承包經營權證的少。以南縣為例，由于前些年許多農戶棄耕拋荒外出務工等特定原因的影響，該縣確權確地向農戶頒發土地承包經營權證的比例不到30%。目前，益陽市農用地中，新簽農村二輪土地承包合同802145份，簽訂率86.1%，換發新經營權證書706510份,到戶率76%。由于土地權屬不確定，致使外來承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地的順利流轉。由于土地承包經營權證發放不到位，導致農村土地流轉糾紛不斷，以土地承包經營權作為抵押的信貸業務就失去了存在的基礎。

（二）農村土地流轉手續不完備

調查發現，農村土地流轉呈以下“三多三少”的現象：即集中流轉的少，零星流轉的多；合同流轉的少，口頭流轉的多；長期流轉的少，短期流轉的多。農戶與農戶之間、農戶與經營承包大戶之間的土地流轉大多是采用“田頭協議”或“委托村組協議”的方式，無合同或合同不規范現象較為普遍。即使部分農戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續。截至2009年6月末，以書面合同形式進行土地流轉的農戶為1252戶，僅占涉及農戶的4.1%；面積9736畝，僅占流轉面積的5.9%，且大多數流轉合同不規范。流轉土地約定期限短，在兩年以內達到67.9%，且一般規定為一年。由于農村土地流轉手續不完備，零星流轉且期限短，農村土地經營權的法律效用不強，導致農村土地承包經營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農金融機構也不敢以土地承包經營權作為抵押物。

（三）農村土地流轉操作不規范

盡管各級對農村土地基本政策是穩定明確的，但由于基層在土地流轉操作過程中存在不規范行為，導致流轉權益難以得到保障。如安化縣CT鎮HZ村村委會將該村265戶農戶經國土整理后的1600畝水田出租給資陽區8位農民種糧，按每年每畝400斤稻谷的條件承租期限三年。目前，承租農民已經開始耕作，并已交村上24.8萬元租金,但該村遲遲不能與承租農民簽訂有流轉農戶簽名認可的租賃合同，承租農民權益得不到保障。

（四）農村土地流轉信息網絡和渠道不暢

《農村土地承包法》明確規定，“農村土地承包權證的發放和管理機關是農業主管部門”；《關于積極推進農村土地承包經營權流轉促進農業適度規模經營的意見》（湘辦發[2009]15號）中明確，“農村土地承包經營權流轉雙方要簽訂規范的流轉合同，到鄉（鎮）農村經營管理機構辦理流轉合同簽證手續。”但據調查，目前基層土地流轉信息網絡和流轉渠道不暢，甚至部分鄉（鎮）還沒有明確土地流轉和糾紛仲裁機構。有的土地流轉即使通過了合同簽證，而一旦發生糾紛，大多農戶根本不予認可。

（五）缺乏專業的土地評估機構

由于目前尚無具備專業資質的土地經營權價值評估機構和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，金融機構開辦農村土地承包經營權抵押貸款，如果僅以土地租金及地上種養物價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，實際價值難以合理確定。

（六）缺乏土地流轉市場要素

由于沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農戶私下進行，流轉對象也僅限于親朋好友之間。由于流轉市場發育緩慢，缺少有權威的流轉中介，流轉信息不暢，無法對農村土地經營權進行公開競標，無法對林權、“四荒”資源、水面等使用權進行公開拍賣，一旦經營戶出現貸款違約，農信社處置抵押物難度較大，土地經營權難以

變現。由于農村土地承包經營權變現能力差，較大程度上制約了金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性，影響了農村土地承包經營權抵押貸款業務的推廣步伐。

（七）風險保障機制缺失

因農業抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。一旦承包經營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，都會直接影響土地流轉價值。貸款人對這些因素難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大，金融機構的積極性不高。

（八）相關法律法規制約

《擔保法》規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”；《農村土地承包法》規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明確土地承包經營權可以抵押，農村土地經營權抵押貸款操作難度較大。

三、對策建議

（一）加大《農村土地承包法》的宣傳力度

有關部門要采取貼近農村、貼近農民等多種方式，通過宣傳教育提高廣大農村干部的法律水平，增強依法行政、依法維護農民土地承包權益的主動性和自覺性，增強廣大農民群眾依法維護自身合法土地承包權益的意識和能力，以穩定農村土地承包關系，為農村土地承包經營權合理、合法流轉提供堅實基礎。

（二）建立農村土地價值評估專業機構

制定《農村土地經營權價值評估管理辦法》，引入中介機構對農村土地經營權抵押價值

進行評估。土地管理部門也可組建成立獨立的土地流轉評估中心，自主經營，自負盈虧，培養專業資質評估人員，規范土地承包經營權價值的評估，為金融機構開展農村土地承包權抵押貸款創造有利條件。同時，建立科學的農村土地資產評估體系，合理評價農村土地價值。

（三）加快推進農村土地流轉市場建設

建立健全土地流轉管理和服務中介機構以及土地經營權爭議仲裁機制，為農村土地經營權流轉提供服務，并明確其相關法定職責。即土地流轉供求登記和信息發布，接受供求雙方質詢；協調供求雙方有關事宜，落實契約關系，辦理合同簽證手續；對土地流轉跟蹤服務，調節糾紛，協調供求關系，維護土地所有者、承包者和經營者三方的合法權益。

（四）逐步建立農業保障機制

加快成立農業信貸擔保機構和發展農業保險，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。鼓勵和支持保險公司開辦農業保險業務，對農業保險的虧損進行適當的補償。農村信用社要積極探索多種擔保方式，對額度較大的農村土地承包經營權抵押貸款，推行“農村土地經營權抵押+公司擔保”、“農村土地經營權抵押+基金擔保”和“農村土地經營權抵押+經營戶擔保”等方式，進一步防范信貸風險。

（五）修訂和完善農村土地相關法律制度

農村土地承包經營權既然被定義為農民的“用益物權”，就屬于農民的“財產權”，應該允許土地承包經營權抵押。建議修改和完善《農村土地承包法》、《擔保法》等相關法律，明確規定土地承包經營權可以抵押，為開辦土地承包經營權抵押貸款提供法律支持。

（六）建立農村土地流轉長效機制

農村土地流轉在很大程度上取決于當地經濟發展水平和農業產業化程度的高低。依托特色產業，抓好產業培育，加大農業項目招商引資力度，用大項目和農業產業化龍頭企業帶動土地規模化經營，提高農業經濟效益，努力推進由農業大市向農業強市的發展轉變。堅持走“公司+科技+基地+農戶”的現代農業發展模式,穩妥推進流轉土地使用權逐步向具有較高生產技術的專業化公司、協會、經紀人集中，建立土地流轉長效機制，實現土地規模化、集約化、專業化經營，不斷提升土地綜合經濟效益，促進農業增效、農民增收。

（七）著力推進農民素質技能培訓

大力扶持農村教育事業發展，在鞏固九年制義務教育基礎上，努力發展高中階段教育和職業技術教育培訓體系，擴大農民子弟就學面。繼續實施“陽光工程”，抓好

農村轉移勞動力就業技能培訓，把傳統農民改造培養成為能適應時代發展需要的新型農民，為農村勞動力轉移創造條件。抓住國家實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、擴

大基礎建設投入這一契機，加快建設小城鎮步伐，搞好規劃，把小城鎮建設成上檔次、上規模，商業發達，環境優美的非農產業聚集地，鼓勵農村勞動力到小城鎮務工、經商、辦企業，就地將農民轉為市民。