第一篇：青島物業管理服務質量標準

青島市物業管理服務質量

標準

（討論稿）

1、宗旨和范圍： 1、1為提高我市物業管理服務水平，保障業主和物業管理企業的合法權益，規范物業管理企業的經營行為，根據《青島市物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本標準。1、2本標準規定了我市物業管理服務質量標準范圍和等級的劃分。1、3本標準所稱物業，是指已建成并交付使用的城市住宅、的公共建筑以及相配套的設備、設施和場地。1、4本標準所稱物業管理，是指物業管理企業依照合同約定對物業實行專業化管理和為業主、非業主使用人提供的綜合性服務。1、5本標準所稱物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。1、6本標準所稱業主，是指物業的所有權人。1、7 本市行政區域內的物業管理企業適用本標準。

2、等級、等級的劃分： 2、1 等級表示物業管理服務質量的水平。

2、2等級的劃分和依據。

（一）本標準將青島市的物業管理服務質量劃分為基本服務質量標準和高標準服務質量標準兩種等級。

（二）等級的劃分以物業管理服務質量水平為依據，參照有關收費標準條件，具體的評定辦法根據物業的硬件條件和安全巡查、綠化養護管理、環衛保潔、設備設施管理、服務質量效果等五項管理服務標準及相關條件標準執行。

3、普通服務質量標準 ： 3、1服務內容及標準：

規劃、設計、驗收等檔案資料齊全；有物業管理用房，物業管理企業須持有資質證書，主要管理人員持證上崗。

（一）安全巡查：1、2、3、期的平均水平；

4、問題及時通報相關部門；

5、車輛進出有序，停放在指定車位，樓道、庭院內無過夜自行車、摩托車停放，綠化帶內無亂停亂放車輛。

（二）綠化養護管理：

1、綠籬定期修剪，目視外觀長勢良好；

對管理區域內的消防設施及公用設施設備每天巡查并有巡查記錄，發現

保安員必須穿統一管理區域內無游攤及時發現并處理安制服，配帶胸卡，使用文明用語，有良好的儀容儀表； 浮販、拾荒人員、推銷人員隨意進出；

全隱患，管理區域內治安案件發生率低于本地區同時

2、綠化環境良好，綠地及設施管理完好；

2、管理區域內各種植物無嚴重病蟲害，每年打藥不少于兩次；

3、管理區域內綠化無亂占現象，綠化損壞率少于5%；

4、死苗率不超過10%，年內有補栽計劃。

（三）環境清掃保潔：

1、（1）清潔次數： a、樓道每天清掃一次，扶手每周擦試不少于一次，地面每月擦拭不少于二次，玻璃每半年擦拭不少于一次；

b、樓內公共設施設備每周清潔不少于一次；

c、雨篷每周清潔不少于一次。

（2）衛生標準：

a、樓道內無衛生死角，無散落垃圾； b、墻面無亂貼亂畫，無蛛網浮塵； c、樓內公共設施設備無蛛網浮塵； d、雨篷無垃圾無雜物堆放；

d、有雙氣的小區樓道內無雜物堆放，無雙氣的小區樓道物品堆放整齊。

2、（1）清潔次數：

a、公共場所和道路每天清潔不少于兩次，全天保潔； b、垃圾箱外表清潔，周邊無散落垃圾。（2）衛生標準：

a、公共場所和道路，目視范圍內無散落垃圾；

樓道外清掃保潔： 樓道清掃保潔： b、垃圾箱干凈，無強烈異味，無垃圾外溢； c、綠化帶目視范圍內無散落垃圾； d、房屋外墻及設備設施無亂貼亂畫。

3、垃圾收集：

（1）、生活垃圾日產日清，無積存；

（2）、建筑裝修垃圾袋裝化，集中存放指定地點，及時清運。

（四）公共設備設施管理：

1、2、樓道照明，損壞率電子門每季巡檢不不超過10%，損壞的更換修復不超過一周。少于二次，閉門器按季調節，做到開關靈活。在公共部位維修費到位的情況下，電子門的維修不超過15日。3、4、5、維修公共設施。3、2 服務質量、效果：

房屋完好率80％以上；有效投訴辦結率80％以上，業主意見反饋滿意率80％以上。

4、高標準服務質量標準

4、服務內容及標準：

規劃設計符合國家高標準物業建設，智能化系統達到國

二次供水、泵房干供水出現故障在維及時通知相關部門凈整潔，水質按規定檢測、消毒。修費到位的情況下不超過3日解決。家標準，并有商品房外銷許可證；符合規劃要求；有物業管理經營用房；物業管理企業須持有資質證書，人員培訓，持證上崗率60％以上。

4、2服務內容及標準：

（一）安全巡查：1、2、3、實行24小時值班巡邏；

4、制度，車輛停放有序；

5、6、火災、刑事和交通事故。

（二）綠化養護管理：

1、化；

2、澆水；

3、死；

4、定期組織業主參加綠地長勢良好，花草樹木修剪平整圓滑，造型美觀，無大面積蟲害、枯

定期修剪、打藥、有專業人員管理綠消防監控、安全監物業區域內無重大控設備良好，管理規章制度健全，執行良好；

實行車輛出入登記實行全封閉管理，保安人員著裝整出入口和公共區域配備先進的保安設施并運行良好；

齊，精神飽滿，佩帶胸牌，舉止文明，嚴守職責； 綠化活動。

（三）環境衛生：

1、潔，道路干凈整潔，；

2、3、灰塵；

4、物、無灰塵、無亂貼亂畫；

5、物、無垃圾死角。

（四）設備設施管理：

1、水、電、暖、氣、消防等公共設施設備配套齊全；公共設施設備維修及時，運行狀況良好，無事故隱患；

2、理；

3、業資格證書；

4、5、水泵清潔、無銹斑、定期清洗水箱、定油污，壓力表清潔光亮、指示正常； 期檢測供水水質，水質符合國家標準；

電梯維修人員有專電梯定期維保、檢測，運行記錄詳細、準確，發生故障按承諾的時限處

花壇、草地內無雜電梯轎廂內無雜垃圾清運及時，日高層建筑樓內（大產日清，園區內定期殺滅鼠、蟑、蟻害；

廳）通道干凈，無污染，無雜物，墻面干凈，玻璃無

公共區域內全天保

6、格證書和健康證；

7、8、損，運行溫度不超過正常值；

9、供水人員有專業資配電室高低壓配電變壓器整體良好無供電維修人員有專盤（柜）盤面光亮整潔、無灰塵、無污點；

業資格證書，有較完整的規章制度和維修檢修計劃，值班記錄內容完整、準確、及時；絕緣設備（鞋、手套、工具等）在指定位置完好無損，并按規定定期檢查試驗；

10、園區公共部位電燈（罩）無損壞，燈光故障按承 諾時間維修更換；

11、嚴格按有關規章制度實施作業，無事故、無人員傷亡；

12、熟悉水、電、氣等收費標準，水電氣等費報表匯總、查驗、核對、保養準確無誤，服務熱情周到。4、3 服務質量效果：

房屋完好率90％以上；零修、急修及時率90％以上；零修工程合格率100％；有效投訴辦結率95％以上，回訪率100％；業主意見反饋滿意率85％以上。

二00二年七月二十三日

第二篇：前期物業管理服務質量標準

前期物業管理服務質量標準

1、保護公共資產完好，資產數量確保100%，完好率90%；

2、保證設備設施正常運轉，日常維修合格率和及時率達到98%；返修率2%以下；

3、所轄區域的安全：不發生重大治安刑事案件，不發生火災；員工及住戶安全知識普及率達100%；安全器材完好率95%。

4、基本要求

4.1 建立質量管理體系和管理制度。

4.2 有完善的物業管理方案，并按規范簽訂物業管理合同。

4.3 管理企業在區小內管理中建立本企業的形象識別系統:服務理念、行為規范（專業著裝、佩帶標志、語言規范、文明服務等），乙方在實施前須征得甲方同意，方可實施，否則甲方有權提出更改要求和建議。

4.4 小區應設置“服務熱線”，公示服務聯系電話。

4.5 適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務；并公示服務項目及收費價目。

4.6 采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與50%以上業戶做有效溝通：每年有效投訴處理率100%；每年進行一次滿意度測評；有效樣本覆蓋率大于50%，并對薄弱環節持續改進。

4.7 建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。

4.8 適應業主需求，組織、配合開展社區文化活動。

4.9 建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理費的收支狀況。

5、房屋管理

5.1 按有關法規政策規定和合同約定對房屋及配套設施進行管理服務。

5.2 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料強面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

5.3 對小區內違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途的現象及時勸告、阻止、報告并堅決制止其違規行為，并協助有關部門依法處理。

5.4 房屋裝修符合規定，包括有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料，有日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸止報告。

5.5 主出入口設計建筑、道路平面分布圖。區內各路口、棟、科室及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

6、設施設備維修養護

6.1 共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患；應有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

6.2 實行24小時保修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場；回訪率90%以上。

6.3 水、電、空調、電梯、消防、監控等設備運行人員技能熟練；嚴格執行操作規程；定期進行消防演習，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

6.4 道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。

6.5 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上，按規定時間開關。

6.6 確保維修養護制度健全并在公共場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

6.7 對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。

6.8 辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。

6.9 確保各設備房衛生、整潔、主要設施設備標識清楚齊全。

6.10 在各設備房及公共場所、場地、危及人生安全隱患處有明顯標志和防范措施。

6.11 停水、停電在接到相關部門通知后，按規定時間提前通知用戶；設有備用應急發電機的按規定時間啟用。

7、公共持續維護

7.1 出入口24小時值班，其中7：00——21：00立崗值班。

7.2 對小區重點部位每兩小時巡查一次。

7.3 中央監控室24小時實施監控。

7.4 應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。

7.5 進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

7.6 對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理，對可疑人員進行盤問、登記管理，為訪客指引行走路徑。

7.7 火災、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。

8、保潔服務

8.1 小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔（不少于以下頻次）

8.1.1 小區公共場所、公共綠地、主次干道

（1）公共綠地

1次/天

清掃

（2）硬化地面

2次/天

清掃

（3）主次干道

2次/天

清掃

（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品

1次/周擦拭

（5）水池、溝、渠、沙井

2次/周清理

8.1.2 房屋內公共部位

（1）多層樓內通道、樓梯

1次/天

拖掃

（2）高層電梯廳（白天）

2次/天

拖掃

（3）高層消防通道

1次/周拖擦

（4）共用活動場所

2次/天

清掃

（5）樓道玻璃窗

1次/周擦拭

（6）大堂

石料地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

打蠟

地磚地面

2次/天

全面拖洗

1次/2個月

清洗

（7）室內信報箱、消防栓、過道門等公共設施

1次/3天

全面擦拭

（8）公共衛生間

1次/5小時

全面清潔

（9）電梯內

2天/次

全面清潔（根據電梯裝飾用材情況進行必要的定期養護）

（10）及時清掃積水等。清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味；外觀整潔、明亮，并進行保潔巡查；無亂懸掛、亂丟棄、亂貼亂畫現象。

8.2 垃圾的處理與收集

8.2.1 根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋并進行垃圾分類收集；

8.2.2 垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象；

8.2.3 垃圾中轉站每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲孳生；

8.2.4 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持清凈。

8.3 排水、排污管道暢通

8.3.1區內公共雨、污水管道 1次/年

全面疏通

8.3.2雨、污水井

1次/月

檢查（并視情況及時清掏）

8.3.3化糞池

1次/月

檢查1-2次/年

清掏

8.4 二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥、確保水質符合衛生要求，水箱加蓋上銷，水箱口、污水管口安裝防蟲紗網、定期巡查；

8.5禁止飼養家禽、家畜，寵物的飼養受到嚴格管制

8.5.1禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。

8.5.2飼養寵物必須符合相關規定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理

8.6建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各燈病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

9、綠化養護管理

9.1綠化管理與養護要依據甲方原景觀設計的精神，聘請專家專職負責綠化的養護與管理，花草樹木的更換須經甲方或景觀公司的認可或指導。

9.2確保花草樹木無枯死，發現死樹應在一周內清除，并適時補種。

9.3綠籬超過平齊線15公分時應進行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜物，應當天清除修剪后的廢棄物。

9.4造型樹木應根據樹木品種生長情況，及時修剪整形，確保觀賞效果良好。

9.5根據季節氣候狀況，適時澆灌、施肥和松土，確?；ú輼淠鹃L勢良好。

9.6適時組織防風暴，預防病蟲害。

9.7綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠化球球境。

小區的物業管理費收費

關于收費標準，物業管理公司將根據實際管理的小區基礎條件和提供的管理服務項目，按照規范、透明、適當的原則，認真測算、嚴格控制，取之于業主，用之于業主。確保服務質量。收費標準暫定為：

帶電梯住宅：1.60元/平方米/月

不帶電梯住宅：1.10元/平方米/月

倉房及車庫：0.60元/平方米/月 商業物業：1.10元/平方米/月

第三篇：前期物業管理服務質量標準

附件五：

前期物業管理服務質量標準

一、物業公用部位的維修、養護和管理。

1、對房屋公共部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、公用部位照明系統一般故障應在24小時內維修完成。

3、有完整的管理措施和維修檢修計劃，值班記錄內容完整、準確、及時。

二、物業公用部位的設施設備運行、維修、養護和管理。

1、電梯定期維護、檢測、運行記錄詳細、準確，發生故障按承諾的時限處理。

2、單元電子對講門每月巡檢不少于2次。

三、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾收集、清運及雨、污水管道的疏通。

1、樓道、扶手每天清掃、擦拭一次，地面每周擦拭不少于2次，樓道內玻璃每月擦拭一次，樓內公共設備設施每周不少于二次，雨蓬每天清掃一次。

2、公共場所和道路每天清掃二次，全天保潔，垃圾桶外表清潔，每周清潔不少于一次。

四、公共綠化的養護和管理

1、有專業技術人員管理養護綠化；定期修剪、打藥、澆水、施肥。

2、綠化達到國家二級養護標準以上。

五、車輛停放管理

1、實行車輛出入登記制度。

2、車輛停放秩序管理。

六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理

1、安保人員應統一著裝，佩戴工牌，舉止文明。

2、實行封閉式管理，出入口和公共區域實行24小時值班巡邏。

3、消防監控、安全監控、設施設備運行良好。

七、裝飾裝修管理服務

1、提倡環境保護，維護原有的規劃、設計、建筑外觀風格風貌不變。

2、制定業主裝修管理規定，完善裝修申報手續，明確裝修范圍，不得超范圍施工。

3、規定每天的施工時間，在規定的施工時間內嚴格控制擾民施工。

八、物業檔案資枓管理

1、房屋竣工資料、入住驗收資料，設專柜存放、專人管理，借閱須經經理批準，閱后立即歸還。

2、業主檔案以及與業主有關的各類入住資料、申報表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄、家庭成員情況登記等，所以信息輸入計算機和物業管理軟件，以方便規范管理。

九、其它業務

1、物業公司提供訂報、訂奶、送大桶水等入戶有償服務。

建立物業家政服務中心，服務內容包括家庭保潔、家教服務、接送兒童、照顧老弱病殘孕等，提供大眾化服務外，開展個性化服務，為有需要的業主提供各自所需。

第四篇：前期物業管理服務質量標準

前期物業管理服務質量標準

一、公共服務

1.服務站工作人員需持證上崗。（管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業證書或崗位證書）。工作人員佩戴統一標志，儀表端莊、大方；對業主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規范，使用文明用語。對業主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主（使用人）的意見。

2.有完善的值班制度；工作有記錄。

3.設立小區業主服務調度中心。（16小時服務電話）。接待小區業主報修、咨詢和服務。

4.急修服務30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天屋漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設施、設備維護與管理

（一）房屋管理

1.每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況；

2.每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或開發商報告與建議；根據業主或開發商的委托，組織維修工作；

3.在冬、夏季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

4.每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；

5.巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃報告業主或者開發商。

（二）裝修管理

1.將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

2.對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議；

3.每日巡查裝修施工情況；

4.裝修結束組織驗收；

5.對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

（三）給排水系統及公共配套設施設備管理

1.給水設施

飲用水水箱半年消毒1次；水質每半年化驗1次，保持水箱結構完好。每2個月檢查保養1次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；

保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；；每年對水泵機組清潔保養1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；

每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；

2.排水設施

化糞池每年清理1次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；

每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理1次；每半年對地下管井徹底疏通1次。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，水流暢通。

3.弱電系統 操作人員受過專業培訓，持證上崗；工作時認真負責,發現異常，及時處理；有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；工作、維修、養護有記錄；

4.避雷接地系統 每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

5.電梯運行與管理

維修、保養人員持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度。

安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、應急報警、投訴電話號碼。

與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養合同，并明確被委托企業的責任。電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；

保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；

電梯維護保養提前一天通知業主（使用人），并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容；

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障；

6.道路、停車場及配套設施

加強道路維修與養護，保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；

停車場、棚、房完好無損；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔、環衛管理

1.共用樓道保潔 多層每天打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，1周拖洗1次，每周清潔1次樓梯扶手；小高層 每周打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，拖洗1次；每周清潔1次樓梯扶手；每45日擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每45日樓梯間墻面、頂面除塵

1次；每45日擦1次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、雜物，污漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。

2．電梯保潔 每日清潔2次；每周對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；每季度對電梯門壁打臘上光1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。（裝修期結束后）

3.停車場、共用車庫保潔 每2日清掃1次車庫紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發現油跡、污跡、銹跡，及時擦洗干凈；每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每2個月進行1次地下室消殺工作；每季度擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣流通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；

4.道路保潔 每日清掃2次，循環保潔，保潔人員往返一周時間不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物；地面垃圾滯留時間不超過1小時；

5.標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔 標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

6.綠化帶保潔 每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

7.休閑、娛樂、健身設施保潔每周清潔2次；設施表面基本干凈，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

8.門衛、崗亭、監控探頭保潔 門衛、崗亭每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工具排放整齊、有序；監控探頭每2周擦拭1次，探頭外表干凈無灰塵。

9.垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

10.垃圾收集與處理生活垃圾由業主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；

11.衛生消殺 針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；每季度對小區公共部位進行1次藥物噴灑，預防病蟲害；藥物滅鼠：每年至少進行3次；

四、園林綠化、小品養護與管理

1.草坪 成活率在90％以上，生長正常；整塊草地沒有明顯闊葉雜草；基本無病蟲害；草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；綠地整潔，無堆物堆料、侵占等現象；無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2.園林樹木 生長長勢較好，樹冠基本完整，沒有死樹和枯枝死杈；缺株在2％以下；綠籬生長造型正常，整形修剪表面平整，修剪及時，有蟲株率在10%以下；有蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3.花壇花卉長勢良好；保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發生病蟲害及人為損害后能及時防治.4.人工湖、噴水池 人工湖每周清潔2次，岸邊持作業工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個月對噴水池清潔1次；池底鵝卵石每季度清洗1次；目視池水清澈，水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。

五、安全防范、秩序維護管理

1.配備專職秩序維護人員，身體健康，責任心強，工作認真負責;接受安全護衛或相關訓練，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區環境，熟悉相關法律法規，能恰當的處理和應對小區護衛工作；無犯罪記錄；當班時穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。管理處有緊急情況處理預案。

2．各出入口24小時有人值班看守；小區監控中心24小時專人值班。按照要求進行進出車輛管理，謝絕閑雜人員入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。

3．白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。

4．緊急事故反應 制定緊急事故處理預案；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；

5．其他防范措施 設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；協助有

關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；建立空置房屋、設備室巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

6．交通、車輛管理 有較為完善的車輛管理制度；小區設置明顯的交通標志；維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；按照物價部門核發的收費標準收費；

7．消防 健全消防組織，建立消防責任制，有專人負責；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；每日填寫工作記錄，建檔備查。

六、檔案資料管理

檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。

七、其他服務

1．專項服務 根據全體業主的需要、小區條件及物業服務企業的能力，經雙方協商，物業服務企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業服務企業與業主，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議。

2．特約服務 物業服務企業為滿足部分業主（使用人）特別需要，經雙方特別約定，有償提供相關服務的活動。特約服務內容、標準、費用等由物業服務企業和需要特約服務的業主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第五篇：前期物業管理服務質量標準(附件5)

附件五：

前期物業管理服務質量標準

一、基本要求

1、物業服務企業應具有三級(不含暫定三級)以上物業管理資質。

2、按規定簽定“前期物業服務合同”或“物業服務合同”（以下簡稱“合同”），公示服務標準、收費標準。

3、物業服務企業應當建立健全質量管理、財務管理、檔案管理等制度，承接項目有完善的物業管理服務方案。

4、物業服務從業人員人均服務建筑面積，多層項目在3000平方米以下、高層項目在2000平方米以下。

5、承接項目時，按規定履行查驗共用部位、共用設施設備職責，承接手續齊全。

6、房屋及其共用設施設備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊，管理有序，查閱方便。

7、物業服務企業所有員工統一著裝，佩戴標牌，行為規范，服務主動、熱情。

8、從事物業服務的專業人員應當按照國家有關規定，取得與其崗位要求相一致的資格證書。

9、物業管理區域設有服務接待中心，有固定的辦公場所，公示 24 小時服務電話，受理業主、物業使用人報修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率98%以上。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

11、物業服務收費實行酬金制的，按合同約定公布物業服務資金的收支情況。

二、房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維護，巡檢記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修。

3、每日巡查1次物業管理區域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維護。

4、依據合同約定、管理規約（臨時管理規約）及房屋使用說明書等的要求，指

導業主/物業使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規和管理規約（臨時管理規約）的行為，及時勸告并報告業主委員會和政府有關主管部門。

5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關規定及管理規約（臨時管理規約）的要求，將室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。每日巡查1次裝飾裝修施工現場，對施工進行及時監督。對危及房屋結構安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時制止，并報告業主委員會和政府有關主管部門。

6、物業管理區域設有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。

三、共用設備設施維護

1、按合同約定，制訂物業管理區域共用設施設備、月度養護及維修計劃，保養和維修記錄齊全。

2、有完善的設備安全運行、維修養護、設備巡查和設備用房衛生清潔制度并在工作場所明示。設施設備標識齊全、規范，責任人明確。有設備臺帳、運行記錄和巡查記錄。

3、設備運行嚴格執行操作規程，無重大管理責任事故，有突發事件應急處置預案和處理記錄。

4、設備用房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

5、定期檢查消防設施設備，可隨時啟用；消防通道暢通。

6、每日至少2次對一般共用設施設備進行巡檢，巡檢記錄規范齊全。特種設備的巡檢按相關標準執行。

7、共用設施設備需要維修或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和國家相關規定，組織維修或者更新改造。

8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內到達現場，一般維修12小時之內或在雙方約定時間到達現場。

9、共用照明設施完好率95%以上，并按規定時間開關。

10、物業管理區域道路平整，主要道路及地面車位、地下車庫交通標識齊全、規

11、載人電梯24小時運行。

12、物業管理區域設有水景、水系的，應及時維護、定期換水、定時開放。

13、對可能危及人身安全隱患的設施設備、場所，設有明顯警示標識和防范措施。

14、對雨、污水管道每月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。

15、對化糞池每月檢查一次，每年清掏1—2次。

四、公共秩序維護

1、物業管理區域主出入口24小時值班，12小時立崗，重點區域、重點部位每小時巡查一次，并有巡查記錄。

2、設有安防監控報警系統的，應24小時值守，攝錄像資料按約定期限保留。

3、進出物業管理區域的車輛實行登記管理，引導車輛出入，有序停放。

4、對進出物業管理區域的裝修施工人員、服務人員實行臨時出入證管理。

5、引導業主遵守管理規約（臨時管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關規定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急處理預案，事發時及時報告業主委員會和政府有關部門，并協助采取相應措施。

五、保潔服務

一、樓內共用區域：

1、地面：

電梯前廳，每日拖擦1次；

無電梯的樓內通道和樓梯，每日拖擦1次；

有電梯的樓內通道和樓梯，每周拖擦1次；

大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養，保持材質干凈、有光澤。

2、墻面：

涂料材質的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無蛛網、無明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無污漬。

3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關按鈕，每日擦抹一次，保持表面干凈、無污

4、欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每周擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。

5、天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無污漬、無蛛網。

6、門、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無污漬。

7、天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。

8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對電梯門壁上光一次，表面光亮、無污漬。

二、樓外共用區域：

1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

2、綠地、明溝：每周清理1次，無雜物、無積水。

3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無污漬、明亮清潔（2米以上部分每月擦抹、除塵一次）。

4、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。

5、積水、積雪清掃及時。

三、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

四、公共衛生間：每天全面清潔3次，保持無明顯異味。

五、垃圾的收集與處理：

1、生活垃圾日產日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無滿溢現象，保持垃圾桶清潔無異味。

2、設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。

六、定期滅蟲除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業主/物業使用人。

六、綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、草坪。常年保持平整，無坑洼、下陷，邊緣清晰，每年剪草五遍以上，及時澆灌，定期清除雜草、雜物，保持生長良好。

3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上，基本無枯枝、萌蘗枝，生長良好，樹冠完整，樹木基本無傾斜；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪，每年五遍以上，基本無缺枝、無斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三遍以上，基本無枯枝；常年土壤疏松通透，及時澆灌，綠地無積水，基本無雜草。

4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥，每年二遍以上。

5、做好病蟲害防治，主要病蟲害發生率低于5%。

6、枯死的花草樹木，必須在一周內清除，并適時補栽補種。

7、綠地應設有宣傳牌、提示牌。