第一篇：廈門國稅對于房地產建筑業營改增政策解答

廈門國稅對于房地產建筑業營改增32條政策解答

1、房地產企業在5月1日前按銷售面積預征營業稅，但在5月1日后，以最終測繪面積多退少補。若有這種情況發生時，原有的處理是將原來開具的發票作廢，再重新開一張正確面積的發票，但5月1號后其不再征收營業稅，也為地稅發票，該如何處理？

答：最終測繪面積大于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發票，再按原發票收入開具紅字增值稅普通發票；最終測繪面積小于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具藍字增值稅普通發票，再按最終測繪面積計算的房款收入開具紅字增值稅普通發票。

2、房地產企業一般納稅人預售取得的銷售收入按3%預征收率納稅，是否需要先開具發票？

答：根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）規定：“

九、《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.10)：…(十一)增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。”

因此，房地產開發企業收到預收款時，未達到納稅義務發生時間，可以按照上述規定開具增值稅普通發票，同時可不申報此項預收款收入，但是，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。

3、房地產開發企業銷售精裝修房所含裝飾、設備是否按視同銷售處理？

答：房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

4、營改增前已收預收款未開票，營改增后應如何開票？

答：根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第三條第（七）項規定：“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。”

因此，營改增前已預收款未開票可以開具增值稅普通發票，不能開具專票。

5、土地價款的扣除憑證有哪些？

答：憑借省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據可以扣除。

6、房地產老項目的判斷標準？

答：根據《國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第八條規定：“房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。”

因此，首先按照施工許可證上的合同開工日期，如果沒有，則按照承包合同注明的開工日期。

7、房地產老項目選擇適用簡易征收，能否扣除土地價款？

答：根據《國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。” 因此，房地產老項目選擇適用簡易征收不能扣除土地價款。

8、某房地產企業銷售自行開發的房地產項目，其2016 年4 月30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票，營改增后能否補開發票？開什么發票？

答：《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第三條第（七）款規定：“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票（稅務總局另有規定的除外）。”

9、房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅義務發生時間如何確定？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。”

因此，房地產公司銷售不動產，產權轉移的當天作為應稅行為發生的時間。

10、房地產企業將自行開發的產品用于出租，增值稅是否適用簡易計稅，適用條件如何？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）以及《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規定：“取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。”

因此，房地產企業自行開發的產品屬于自建取得。房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，對房地產老項目，其出租可以選擇適用簡易計稅方法。

10、房地產開發企業代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用？

答：房地產開發企業為不動產買受人代收轉付，并以不動產買受人名義取得票據的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用。

12、房地產開發企業開發的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產，如開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？7

答：不可以。同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法。

福建廈門國稅營改增熱點問題集之建筑業20題 來源：福建廈門國稅局

1、納稅人提供建筑服務時，按照工程進度在會計上確認收入，與按合同約定收到的款項不一致時，應以哪個時間確認納稅義務發生？ 答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條規定：“增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

（四）納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。” 因此，應按合同約定的收款時限確認納稅義務發生時間；提前收到款項的，為收到款項的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

2、建筑服務開始前收到的備料款等收入是否征稅？ 答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條規定：“增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：……

（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。……”

因此,納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，建筑企業收到的備料款等屬于預收款項，應當在收到預收款的當月申報繳納增值稅。

3、建筑施工企業負責建造BRT（快速公交專用道）工程，工程項目跨越翔安、同安、集美、湖里、思明五個區，共20多個站點。企業的工程款統一結算，目前無法劃分各個區具體收入多少，這種情況在勞務發生地進行預繳存在較大困難，是否可以允許企業直接在機構所在地繳納？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第(七)項規定：“一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務……在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。” 但考慮到實際操作不便,經與財政局協商，所有市重點工程項目建設單位，報經市財政局確認后，統一調整至直屬稅務分局管征，發生跨區建筑安裝服務不再實行勞務發生地預繳稅款，直接在機構所在地申報繳納稅款。

4、建筑業企業中的一般納稅人有多項可以適用簡易計稅辦法的業務（可以分別核算），那么在選擇適用簡易計稅辦法時，按項目還是按業務種類進行備案申請？

答：一般納稅人按規定有多個項目可以選擇簡易計稅方式的，可以按不同項目分別選擇計稅方式。選擇適用簡易計稅辦法時，按業務種類進行備案申請。

5、自建不動產出租，工程大部分在5月1日前完成，但最終竣工在5月1日后，可是5月1日前的進項材料無法取得增值稅專用發票，類似項目是否可以選擇簡易計稅？

答：根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告>》（國家稅務總局公告2016年第16號）規定：“第二條納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。……第三條 一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。”

自建屬于上述規定的取得不動產的方式，因此，如納稅人將自建的不動產對外租賃，該不動產的《建筑施工許可證》上注明的開工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工許可證》未注明開工日期但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的，可按照《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告>》（國家稅務總局公告2016年第16號）的規定，適用簡易計稅辦法繳納增值稅。

6、企業將自產的瀝青用于本企業承包的建筑項目，那么建筑施工所耗用的瀝青，是按照10%稅率繳納增值稅還是按照16%繳納增值稅？

答：企業將自產的貨物用于增值稅的應稅項目，移送時不需要繳納增值稅。

7、拆遷企業的一般納稅人因為沒有進項發票，能否按簡易征收納稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第（七）項規定：“1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。”

因此，拆遷企業提供的拆除建筑物或者構筑物服務屬于其他建筑服務業務，一般納稅人提供的拆除建筑物或者構筑物服務符合老項目或清包工條件的可以選擇簡易計稅。

8、甲供材料是否計入建筑服務銷售額？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1第三十七條規定：“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。” 甲供材料不屬于納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務銷售額。

9、異地提供建筑服務，已經在地稅辦理了《外出經營管理證明》，營改增后是否還要來國稅重新辦理證明？ 答：根據《國家稅務總局關于優化《外出經營活動稅收管理證明》相關制度和辦理程序的意見》（稅總發〔2016〕106號）第三點第（二）項規定：“營改增之前地稅機關開具的《外管證》仍在有效期限內的，國稅機關應予以受理，進行報驗登記。”

因此，如果在地稅辦理的《外出經營管理證明》還在有效期內，則不需要重新辦理。如果已過有效期，則需要重新在國稅機關辦理。

10、總包方的《建筑施工許可證書》上的開工日期屬于5月1日前，但分包方簽訂的分包合同上的開工日期是5月1日后，問，分包方提供的建筑服務是否屬于老項目？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第(七)項規定：“一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。”

因此，由于總包方的《建筑施工許可證書》是對整個項目的證書，包括分包出去的項目，因此總包方的《建筑施工許可證書》也可以作為分包方判斷其分包項目是否屬于老項目的依據。所以分包方也可以選擇簡易征收。

10、營改增之前收到的分包方開具的營業稅發票，五月一日以后能否作為差額扣除憑證？

答：試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

12、簡易征收開具的專票能否作為進項抵扣憑證？ 答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第二十五條規定：“第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。簡易征收開具的增值稅專用發票屬于上述文件規定的銷售方取得的增值稅專用發票,因此,可作為進項抵扣憑證。

13、簡易征稅的老項目，能否開具專票？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第五十三條規定:“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：

（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。

（二）適用免征增值稅規定的應稅行為。”因此，簡易征稅的老項目可以開具專票。

14、營改增后停車費的使用稅率？

答：停車費屬于車輛停放服務，按照不動產經營租賃繳納增值稅。適用稅率10%。一般納稅人提供車輛停放服務選擇簡易計稅方法，以及小規模納稅人提供車輛停放服務，按照5%的征收率計算應納稅額。

15、差額征稅的老項目，怎么判定？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（七）項規定：“建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。”

16、建筑服務簡易征收下扣除的分包款，可以再抵扣嗎？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件二第三大條第10小條規定：“納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。

因此，建筑服務簡易征收下扣除的分包款，不可以再抵扣。

16、建筑業外地預繳的稅款有抵減時限嗎？ 答：納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。暫無抵減時限。

18、建筑企業一般納稅人，哪些情況可以簡易征收？ 答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件2第一條第（七）項規定：“1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。”

因此，清包工方式、甲供工程、建筑老項目一般納稅人可以選擇簡易征收，一旦選擇，36個月不能更改。可以開具專票。

19、建安企業，項目金額超過三十萬，營改增之前是要在地稅進行備案的，那么營改增之后來了國稅還需要做備案嗎？

答：不需要備案，若有老項目要享受簡易征收優惠政策的是需要帶上兩份一般納稅人享受簡易征收備案表和項目清單來柜臺做備案。但是若是跨區經營,則需要開具電子外管證進行預繳，跨省市需要開具紙質外管證進行預繳，沒跨區的則可以直接正常申報納稅。20、建安企業如何計算預繳稅款？

答：根據《國家稅務總局關于發布《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）的規定：第四條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下規定預繳稅款：“

（一）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。

（二）一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。

（三）小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。第五條 納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：

（一）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+10%)×2%。

（二）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%，納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。”

第二篇：建筑業營改增政策和實施辦法

建筑業營改增

自2016年5月1日起，建筑業營改增后，建筑企業財務人員忙著參加政策培訓、辦理營改增納稅人登記信息確認、測算稅負變化??稅制大轉換，稅率從3%躍升到11%。

36號文是指《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)。最近，國家稅務總局又發布了《納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》。這兩個文件構成了建筑業營改增的主要政策和實施辦法。

建筑業營改增政策和實施辦法究竟有哪些亮點?和以前營業稅制下的規定，又有哪些變化?從7個關鍵詞入手，作了細致的解讀。

關鍵詞1：稅率與征收率

建筑業一般納稅人適用稅率為11%;但清包工納稅人、甲供工程納稅人，建筑老項目納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，按3%簡易征收，小規模納稅人適用征收率為3%。

關鍵詞2：納稅地點

原營業稅稅制下，納稅人提供建筑勞務應該在勞務發生地繳納營業稅。營改增后，屬于固定業戶的建筑企業提供建筑服務，應當向機構所在地或居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應分別向各自所在地主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。這與原來的方式有所不同，程序也變得更復雜。

雖然政策規定了經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅，但根據前期營改增行業申請匯總納稅的經驗，真正申請到匯總納稅的難度還是很大的。

關鍵詞3：“跨地”經營

對于跨縣(市、區)提供建筑服務，一般納稅人選擇一般計稅方法的，應按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳后，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅;一般納稅人選擇簡易計稅方法的和小規模納稅人，應按照3%的征收率在建筑服務發生地預繳后，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。預繳基數為總分包的差額。這符合之前營業稅的規定，按照總分包差額繳納，并將稅款歸入當地財政。預繳稅款的依據為取得全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，對于建筑企業而言，應以合同約定的付款金額扣除分包的金額作為納稅基數。

但是，實務中存在違反《建筑法》的分包情況，比如將主體進行分包，這類情況能否進行抵扣后預繳，期待后續文件能有明確規定。

關鍵詞4：預收款納稅義務時間

對于建筑業和房地產預收款納稅義務的時間，同原營業稅規定是一致的，均為收到預收款的當天。

對于建筑企業而言，在工程開始階段，會收到部分工程預收款，而建筑材料等進項稅的取得卻未必及時，這樣就會因抵扣不足而產生需要先繳納增值稅稅款的情況。所以，建筑企業應統籌安排建筑材料的采購時間，保證增值稅稅負的平穩。

關鍵詞5：清包工

以清包工方式提供建筑服務，指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。36號文對于清包工方式的計稅問題，明確規定可以選擇簡易計稅辦法，即按照3%的征收率計稅，如果不選用簡易計稅，則按照11%的稅率計算繳納增值稅。

對于清包工來說，由于僅有少許的輔料能取得進項稅，選擇簡易計稅方式，其稅負比較低。當然，這對工程報價也存在影響，選擇簡易計稅方式還是一般計稅辦法，對甲方能抵扣多少進項稅是有差異的，因此在價格談判時，甲乙雙方基于自身的訴求，必然會有分歧，所以還要具體問題具體分析，找出最適合的繳稅方式。

關鍵詞6：甲供工程

一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

但36號文未規定甲供的比例，比如甲供材的比例為20%或80%，兩種情況對于建筑業的稅負影響是巨大的。通常在甲供材料較少時，應選擇一般計稅方法，這樣既保證與甲方工程報價的優勢，又可以保持較為合理的稅負。還有一種情況，就是當建筑企業取得進項不充足或為取得進項付出的管理成本較大時，完全可以憑借該項規定選擇簡易計稅方法，因為只要有部分材料屬于甲供，哪怕只有1%，也符合條件，建筑企業就可以完全不用擔心營改增之后稅負是否會上升的問題，原來按3%繳納營業稅，現在按3%繳納增值稅，由于價內稅和價外稅的差異，稅負比原先肯定還下降了。不過，選擇簡易征收方式對甲方肯定是有影響的，還要甲乙雙方博弈之后再作定奪。

關鍵詞7：過渡政策

一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;或未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。這一判定標準，與房地產老項目的判定是存在差異的，房地產老項目僅指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

另外，36號文對于簡易計稅方法的選擇，采用了“可以”字眼。也就是說，納稅人也可以選擇一般計稅方法，但對于選擇一般計稅方法，其進項稅可以抵扣的節點未作進一步說明，將來應該對此問題出臺更明確的規定，否則稅企勢必產生較大分歧。因此，在實際操作時，對于老項目很可能會全部采用簡易征收的方式。

2、“8個百分點”：測算稅負如何變

從3%到11%，企業稅負怎么變? 進項抵扣，取得專用發票是關鍵!

營改增給建筑業納稅人帶來的影響是顯著的。其中，稅負將如何變化，是建筑企業關注的重點。

在日前北京市國稅局舉辦的分行業營改增政策宣傳培訓會上，北京龍建有關負責人給記者算了筆賬：假設工程毛利率10%，工程結算成本中，原材料占55%(建筑材料成本中水泥占45%，鋼鐵占40%，其他材料占15%)，人工成本占30%，機械使用費5%，其他費用占10%。假設全年營業收入為10000萬元，營業成本9000萬元(營業收入和成本均含增值稅)。

營改增前，應繳納營業稅為300萬元(10000×3%);

營改增后，人工成本不能抵扣進項稅額，能夠抵扣進項稅額為784.62萬元[9000×(55%+5%)÷(1+17%)×17%]，銷項稅額為

990.99

萬元[10000÷(1+11%)×11%]，應繳納增值稅206.37萬元(990.99-784.62)，建筑施工企業的稅負有所下降。

“但這只是理論算法，實際上，建筑施工企業的特征會給增值稅的計算帶來很多挑戰。其中，建筑工程涉及的上游公司多，砂石、土方等原材料供應渠道比較散亂，供應商是小規模納稅人、個人的情況十分常見，很多無法提供增值稅專用發票，材料采購成本因此增加。此外，建筑業大量使用的混凝土基本上都是執行增值稅簡易征收的企業提供，此項成本開支也無法獲得抵扣。”該負責人說。

除了建筑材料，占整個工程成本的比例約30%的一線人工成本，基本上無法取得增值稅專用發票抵扣，大量不能抵扣的人工成本不利于降低企業的稅負。

實行增值稅以后，建筑業的稅率為11%，與以前3%的營業稅稅率相比高了很多，但是考慮到增值稅模式下是對增值額部分征稅，因此，如果建筑企業能夠取得足夠的抵扣項，那么11%的稅率也是可以接受的。關鍵在于建筑企業能夠在多大程度上取得可抵扣專用發票。

李珺介紹，調研顯示，我國建筑企業長期以來的財務管理很粗放，如果繼續這種做法，將有相當大一部分成本不能取得正規的增值稅專用發票用于抵扣。主要體現在以下三個方面：一是材料采購成本。二是租賃設備成本。三是無法取得規范發票的其他情況。

由于建筑業市場高度開放，進入門檻較低，低價中標等惡性競爭現象普遍，行業平均毛利率不足5%。若企業無法取得規范的可抵扣發票，導致稅負增加，微利的建筑業將雪上加霜。從長遠看，建筑業營改增會引發行業洗牌：工程成本增加導致管理混亂，依靠不開發票偷逃稅收降低成本的低價惡性競爭企業將逐漸被淘汰;而有較強經營管理能力，規范財務核算，健全內控制度的企業將會更好的生存下來。隨著增值稅抵扣鏈條的逐步完善，建筑業增值稅稅負也將會趨于平穩，整個行業將會走上健康發展的道路。

3、5個著力點：備戰營改增策略

進項稅額抵扣是關鍵

重新梳理選擇供應商

加強財務管理和內控建設

關注視同銷售和混合銷售

重視掛靠經營的涉稅風險

面對稅制轉換，企業該如何應對?這是目前建筑企業最想知道的答案。

上海市稅務局貨勞處的李慧嵩說，建筑業納入增值稅范疇，對行業影響巨大。建筑企業，尤其是一般納稅人的稅收政策、征管模式、會計核算、購銷策略等方面都發生了重大改變。建議企業在改造財務管理、登記一般納稅人資格、購置稅控設備、申領增值稅發票的同時，在進項稅額抵扣等五個方面做好準備。

第一，詳細分析企業支出中的可抵扣項目，盡量做到應抵盡抵。建筑企業應做好對供應商的選擇和管理，盡量選擇正規的、可以開具增值稅專用發票的供應商，并在合同條款中明確定價方式(是否含稅)、發票開具方式等必要信息。其中，建筑材料方面，建議盡量選擇增值稅一般納稅人提供，可取得17%的增值稅專用發票抵扣進項;施工現場使用的水、電、氣等動力屬于可抵扣進項范圍，但動力公司一般只向總表的登記方開票，實際操作中，建筑企業往往難以取得抵扣發票，建議在合同中與總表的登記方確認動力的轉售事項;住宿服務可取得6%的增值稅專用發票抵扣進項稅，但要注意屬于集體福利和個人消費的部分不得抵扣。

第二，注意清包工或為甲供工程提供建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法。需要注意的是，簡易計稅方法不能抵扣進項稅額，因此，從企業稅收利益出發，不一定優于11%稅率的一般計稅方法。可以根據企業具體情況考慮是否選擇適用，但一經選擇，36個月內不得變更。

第三，注意老項目可適用簡易計稅方法過渡。如果老項目的支出大多已經完成，建議選擇簡易計稅方法;如果老項目的支出大多尚未完成，可根據項目的具體情況核算后作出選擇。

第四，注意納稅地點的變化及預繳事項，按規定辦法操作。營改增后，建筑企業(固定業戶)的納稅地點由勞務發生地變為機構所在地。跨縣(市、區)提供建筑服務的企業，一方面應按規定計算銷項稅額、進項稅額、應納稅額、按簡易征收辦法計算的應納稅額等，按期向機構所在地的主管稅務機關申報，扣除在建筑服務發生地預繳的稅款后繳納增值稅;另一方面應嚴格按照36號文規定的預征方法和預征率，在建筑服務發生地預繳稅款。

第五，在提供建筑業服務的同時銷售自產貨物的，應注意稅務處理方式已發生變化。營業稅狀態下，企業提供建筑業服務的同時銷售自產貨物，應當分別核算建筑服務的營業額和貨物的銷售額，分別繳納營業稅和增值稅。營改增后，這一行為應按企業從事的主業進行判斷，從事貨物的生產、批發或者零售的企業發生該行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他企業發生該行為，按照銷售服務繳納增值稅。因此，如果企業以建筑服務為主業，提供建筑業服務的同時銷售自產貨物，取得的收入應一并按照11%稅率繳納增值稅，優于按服務和貨物分別計算繳納。

“增值稅的征收原理與營業稅完全不同，企業要實現營改增的平穩過渡，規避涉稅風險，需要付出大量的努力。建筑企業在確定銷售收入時，需要注意增值稅的個性化規定，重點關注兩個問題，即視同銷售和混合銷售。”稅務專家莊粉榮提醒企業。

“增值稅稅制的違法違規處罰在所有稅種中最嚴厲，所以營改增帶來的變化都需要建筑業納稅人仔細研讀，做好相應稅收管理及風險控制。”

第三篇：營改增政策解答(一)

河北省國家稅務局

關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之一)

一、關于我省營改增營業稅發票過渡銜接問題

《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016 年第23 號)規定：自2016 年5 月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發放發票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可繼續使用至2016 年6 月30 日，特殊情況經省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016 年8 月31 日。

據此，營改增之后，我省營改增試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，按以下原則掌握：

（一）試點納稅人已領取的地方稅務局監制的景點門票（含企業冠名發票）、“河北省高速公路聯網收費專用發票”和“河北省路橋通行費專用發票”可繼續使用至2016年8月31日，納稅人應于2016年9月30日前至主管地稅機關辦理已經開具發票的驗票及空白發票的繳銷手續。除上述發票外的其他發票，可繼續使用至2016年6月30日，納稅人于2016年7月31日前至主管地稅機關辦理已經開具發票的驗票及空白發票的繳銷手續。

（二）納稅人確有需要延用地稅機關監制發票的，應提供經地稅部門確認的發票結存信息，至主管國稅機關辦稅服務廳辦理發票延期使用手續。

二、關于營改增后地稅機關代開增值稅發票范圍問題 營改增后，地稅機關代開增值稅發票范圍為：

（一）符合自開增值稅普通發票條件的增值稅小規模納稅人，銷售其取得的不動產，購買方索取增值稅專用發票的，可依申請代開增值稅專用發票。即月銷售額3 萬元以上（或按季納稅的，季銷售額9 萬元以上）的小規模納稅人，銷售其取得的不動產，地稅機關只能為其代開“專用發票”。

（二）不符合自開增值稅普通發票條件的增值稅小規模納稅人，銷售其取得的不動產，可依申請代開增值稅專用發票或增值稅普通發票。即月銷售額3 萬元以下（或按季納稅的，季銷售額9 萬元以下）的小規模納稅人，銷售其取得的不動產，地稅機關可以為其代開“專用發票”或“普通發票”。

（三）其他個人（也就是自然人）銷售其取得的不動產或出租不動產（包括住房），可依申請代開增值稅專用發票或增值稅普通發票。即自然人銷售其取得的不動產（包括住房）或出租不動產（包括住房），地稅機關可以為其代開“專用發票”或“普通發票”。

（四）屬于下列情形之一的，地稅機關不得代開增值稅專用發票，只能代開增值稅普通發票：

1.向其他個人（也就是自然人）銷售其取得的不動產或出租不動產。也就是說，買房人或承租人是自然人的，不得代開“專用發票”。2.銷售其取得的不動產或出租不動產適用免征增值稅規定的。也就是說，免稅不得代開“專用發票”。

（五）地稅局代開增值稅專用發票和增值稅普通發票，需通過增值稅發票管理新系統開具。

三、在機構所在地使用增值稅發票管理新系統的納稅人，跨縣（市、區）提供建筑服務時，是否需要在建筑服務發生地重新購買稅控設備、開具發票？

在機構所在地使用增值稅發票管理新系統的納稅人，跨縣（市、區）提供建筑服務時，如持機構所在地主管稅務機關開具的《外出經營活動稅收管理證明》，在建筑服務發生地辦理報驗登記的，回機構所在地開具發票，不需在建筑服務發生地重新購買稅控設備開具發票；如超過規定期限，在建筑服務發生地辦理稅務登記的，需要在建筑服務發生地重新購買稅控設備，領取開具發票。

發生上述業務的自開票小規模納稅人，需要開具增值稅專用發票的，向建筑服務發生地主管國稅機關申請代開。

四、開具增值稅發票時，發票票面欄次無法滿足開具需求的，如何填寫？

納稅人根據業務需要，開具發票時需要注明的信息，發票票面無相應欄次的，可在發票備注欄注明。增值稅發票備注欄最大可容納230個字符或115個漢字。

五、增值稅普通發票購買方信息如何填列？

開具增值稅普通發票時，當購買方為已辦理稅務登記納稅人時，購買方信息欄內容應填寫齊全，不得漏項；當購買方為未辦理稅務登記的行政事業單位時，應填寫購方名稱、地址，其他項目可不填；當購買方為其他個人時，應填寫購買方名稱，其他項目可不填。

六、哪些情形不得開具增值稅專用發票？

（一）向消費者個人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產的。

（二）適用免征增值稅規定的，國有糧食企業除外。

（三）提供經紀代理服務向委托方收取的政府性基金或者行政事業性收費。

（四）提供旅游服務，選擇差額扣除的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業的旅游費部分不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

（五）金融商品轉讓。

（六）有形動產融資性售后回租服務的老合同，選擇扣除本金部分后的余額為銷售額時，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

七、餐飲行業購進農產品能否計算抵扣進項稅額？

《國家稅務總局關于明確營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第26號）中明確規定：餐飲行業增值稅一般納稅人購進農業生產者自產農產品，可以使用國稅機關監制的農產品收購發票，按照現行規定計算抵扣進項稅額。允許使用收購發票計算抵扣進項稅額只限于收購農業生產者自產的農產品。

八、營改增試點納稅人增值稅納稅義務發生時間是如何規定的？ 按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第四十五條的規定，納稅義務發生時間如下：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

（四）納稅人發生視同銷售服務、無形資產或者不動產的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

九、哪些營改增試點納稅人可以適用1個季度的納稅期限？

按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。

十、營改增試點納稅人發生增值稅應稅行為適用免稅、減稅的能放棄免稅、減稅嗎？

按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定，納稅人發生應稅行為適用免稅、減稅規定的，可以放棄免稅、減稅，并按照有關規定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個月內不得再申請免稅、減稅。

十一、提供有形動產融資性售后回租業務應按照什么征稅？ 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。2016年5月1日后簽訂的有形動產融資性售后回租合同，適用于貸款服務的稅收政策。

十二、無運輸工具承運業務按何稅目繳納增值稅？

《銷售服務、無形資產、不動產注釋》中明確，無運輸工具承運業務，按照交通運輸服務繳納增值稅。無運輸工具承運業務，是指經營者以承運人身份與托運人簽訂運輸服務合同，收取運費并承擔承運人責任，然后委托實際承運人完成運輸服務的經營活動。

十三、不得抵扣的固定資產發生用途改變用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，如何抵扣進項稅額？

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第（一）項規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：

可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。

十四、不征收增值稅項目包括什么？

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，下列項目不征收增值稅：

（一）根據國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于用于公益事業的服務。

（二）存款利息。

（三）被保險人獲得的保險賠付。

（四）房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。

（五）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。值得注意的是，增值稅一般納稅人發生不征收增值稅項目，其對應的進項稅額不做轉出處理。

十五、關于混合銷售界定的問題

一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：

（一）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區別的標志。

（二）按企業經營的主業確定。若企業在賬務上已經分開核算，以企業核算為準。

（三）企業不能分別核算的，按如下原則：從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

十六、營改增試點納稅人是否允許一般計稅方法和簡易計稅方法同時存在？

《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）中規定，一般納稅人可就相關應稅行為選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，因試點納稅人可能發生多個應稅行為，所以營改增試點一般納稅人可就不同應稅行為選擇不同的計稅方法，就會出現一般計稅方法和簡易計稅方法同時存在的情況，是符合政策規定的。

十七、酒店餐飲外賣和現場消費的政策適用問題

原增值稅政策規定餐飲外賣和現場消費分別按應稅貨物和應稅服務分別核算銷售額，分別繳納增值稅。此次營改增后依然按此原則處理，按各自適用稅率或征收率分別繳納增值稅。

十八、賓館(酒店)提供住宿服務的同時向客戶免費提供餐飲服務，對提供餐飲服務是否按視同銷售處理？

賓館(酒店)提供住宿服務的同時向客戶免費提供餐飲服務，以實際收到的價款繳納增值稅，向客戶免費提供餐飲服務不做視同銷售處理。

十九、賓館(酒店)在樓層售貨或房間內的單獨收費物品如何征稅？ 賓館(酒店)在樓層售貨或在客房中銷售方便面等貨物，應分別核算銷售額，按適用稅率繳納增值稅。

二十、關于一般納稅人提供管道運輸服務、有形動產融資租賃優惠政策執行時間問題

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第六條規定：“上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行”。一般納稅人提供管道運輸服務、有形動產融資租賃優惠政策繼續執行，試點期間包括2016年1月1日至2016年4月30日。

2016年4月30日

第四篇：營改增后建筑業存在問題及解答

營改增后問題及解答

1.營改增后，建筑業如何最大限度取得進項抵扣？

答：一是難以取得可抵扣增值稅發票。建筑施工項目一般工期比較長流動性大、施工區域廣泛、建筑用材料品種豐富等持點，而且很多建筑材料都有是就地取材，而且某些環節經常存在區域壟斷經營的狀況，這些供應商很多是個體戶、小規模納稅人，他們甚至于不能出具合法的票據。同時在建設項目中也普遍存在由建設單位提供材料和動力給建筑企業并以此抵扣工程款，而采購的原始發票歸建設單位。因此會導致建筑企業無法取得有效的可抵扣的增值稅專用發票；二是進項抵扣不足，如商品混凝土可按簡易辦法納稅且適用3%的征收率抵扣不足且進銷稅率相差大；三是專用發票抵扣不及時。增值稅法規定，憑票抵扣的增值稅進項稅額，抵扣期最長不得超過180天。在建筑業實際中，由于建設單位施工單位以及材料供應商之間互相拖欠貨款的問題，導致貨款的結算期難以把握，無法及時取得可抵扣增值稅專用發票；四是名稱不一致不能抵扣，如跨地區經營在建筑業普遍存在，許多建筑業務都是由建筑企業的分公司承接或者實施，設備和材料由分公司自行采購，企業取得的增值稅專用發票和企業法人名稱不一致，導致建筑業分公司取得專用發票不能抵扣；五是人工成本、融資產生的利息等不能抵扣進項稅額。在建筑項目的成本構成中人工成本占整個工程成本的20%-30%，同時建筑業中的保證金、押金等帶資墊資融資產生的利息、融資顧問費、手續費、咨詢費等費用不能抵扣。這些都將影響企業稅負。

針對上述種種，企業必須樹立增值稅專用發票取得和抵扣的觀念，最大限度的合法有效取得和及時足額抵扣進項，提高抵扣率。要加強源頭控管，從材料采購環節抓起，盡量選擇有一定知名度、能提供增值稅專用發票、行業口碑信譽較好的供應商。對于甲供材料建議改為簽訂甲方、總包單位和供應商三方協議，供應商給總包方提供可抵扣的進項稅發票，總包方開具同樣金額發票給甲方，作為工程款的一部分，從而大大降低企業稅負。

2.營改增后，如何正確選擇增值稅計稅方法？

答：增值稅的計稅方法有簡易計稅和一般計稅兩種方法。小規模納稅人適用簡易計稅方法（征收率3%）；一般納稅人一般適用一般計稅方法（稅率11%），但財稅36號文對于一般納稅人的建筑企業有三種情況可以選擇簡易計稅方法：即以清包式方式提供建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務以及為建筑工程老項目提供的建筑服務。規定采用了“可以”字眼，即可以選擇簡易計稅，也可以不選擇簡易計稅而是采用一般計稅方法。這給建筑企業出了個難題：是選擇簡易計稅好還是選擇一般計稅好？哪一個對企業效益最大？簡單地看簡易計稅方法采用3%的征收率看似較低，但采取這種計稅方法是不能抵扣進項稅額，要根據企業自身實際情況作具體分析，理清自已承接業務所需的材料等上游方能否最大限度的提供增值稅專用發票和自已承接業務的對象即下游方（如房地產公司等）對發票、材料設備供應等要求；同時還要考慮是否影響報價、合作成敗等自身與上下游方利益溝通、協商、博弈的可能程度來統籌考慮作出真正對企業更為有利、更能達到效益最大化的計稅方法。一般來說，承接業務對象的下游方是般納稅人且采用一般主計稅方法的，自身也理應采用一般計稅方法。涉及具體：一是對清包工來說，由于僅有少許的輔料能取得進項稅，選擇簡易計稅方法其稅負比較低。二是甲供工程，規定中的全部或部分采購即采購比例沒有具體明確，但比例的高低對建筑業的稅負影響是巨大的。通常在甲供材料較少時，應選擇一般計稅方法，這樣既保證與甲方工程報價的優勢，又可以保持較為合理的稅負；當企業取得的進項不充足或為取得進項付出的管理成本較大時，選擇簡易計稅方法可以降低稅負。三是對老項目要可根據項目的具體完工情況核算后作出有利選擇。老項目一個關鍵點就是合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目：如果老項目的支出大多已經完成，建議選擇簡易計稅方法；如果老項目的支出大多尚未完成或只是剛剛開工，還未真正發生材料等方面的購進或發生極少的購進，則不一個定要選擇簡易計稅方法，可能選擇一般計稅方法會更有利。

3.營改增后，如何有效防范稅收風險？

答：建筑業營改增，改變的不僅是交稅方式和財務核算，而是從招投標、采購、財務、銷售等各環節對企業產生一系列的連鎖影響，進而對行業鏈條生態帶來深刻變化。表現在：一是工程預算編制復雜。營改增“后，由于在預算時并不能就何種材料能否取得增值稅專用發票作出確定性判斷，企業的稅負是不確定的。使預算變得更為復雜，對預算人員提出了更高要求；二是發票管理風險加大：營改增后，建筑業的下游企業（如房地產業更需要上游的建筑業開具的是增值稅發票進行抵扣，這樣倒逼建筑業對能提供增值稅專用發票的材料供應商更受青睞。建筑企業與下游的合作企業今后將就甲供、稅負承擔問題長期博弈；建筑業存在假發票、虛開發票虛抵虛列來達到避稅目的。同時建筑業掛靠經營現象較為普遍，被掛靠方建筑企業提供建設資質，按照一定比例收取管理費，并不參與掛靠方項目的經營活動。如果掛靠方通過虛開發票的方式逃避納稅，違法責任仍然是屬于被掛靠方。三是財務核算責任增強。”營改增“后，財務人員面臨新舊稅制的銜接與稅收政策的變化、核算模式改變與業務處理和稅務核算的轉化等難題。如果財務人員不提高業務素質、不認真研讀稅收政策、不熟悉增值稅會計核算等，很可能會造成財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。

4.建筑服務稅率是怎么規定的？

答：一般納稅人適用稅率為11%；小規模納稅人提供建筑服務，以及一般納稅人提供可選擇簡易計稅方法的建筑服務，征收率為3%。

5.鋼結構制作安裝業務是全額按17%交稅、還是全額按11%交稅、還是制作按17%交稅安裝按11%交稅？

答：上述屬于兼營行為，鋼結構制作按17%計稅，安裝業務按照按11%計稅。

6.建筑業納稅人什么情況下可以選擇簡易征收？

答：

（一）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

（三）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指： 1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。3.未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

7.建筑服務一般納稅人對老項目已選擇按簡易計稅方法繳納增值稅，未滿36個月的，能否變更為一般計稅方法計稅？

答：不能。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016］36 號）相關規定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

8.沒有開工許可證和備案合同，但工程實際開工日期在4月30日前的，需提供什么材料佐證，才能認定為老項目？

答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中規定，建筑工程老項目是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（三）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

對于現實中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時間的情況，按照實質重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實際已開工的證明，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。

9.建筑業納稅人不同的建筑項目，是否可以選用不同的計稅方法？

答：可以。建筑企業中的增值稅一般納稅人，可以就不同的項目，分別選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。

10.一個建筑工程總包已經滿足老項目認定條件，實行簡易征收，下游分包如何鑒定是否實行簡易征收未予明確，現實情況是5月1日之后，很多老項目陸續與下游分包簽訂合同，但確屬“為建筑工程老項目提供的建筑服務”，此類分包單位可以按老項目實行簡易計征嗎？

答：根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，建筑工程總包方按照老項目選擇簡易計稅方法計稅，其與分包方在5月1日后簽訂分包合同的，分包方可以選擇簡易計稅方法計稅。

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明開工日期在4月30日之前的建筑工程項目，建筑工程總包方按照老項目選擇簡易計稅方法計稅，其與分包方在5月1日后簽訂分包合同，分包方不可以按老項目選擇簡易計稅。

11.建筑業老項目選擇簡易計稅，不能抵扣進項稅，但如果取得了增值稅專用發票，是要先認證再做進項稅轉出，還是不認證直接以含稅價進成本呢？

答：根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產或者不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照相關公式計算可抵扣的進項稅額。因此，為避免用途發生轉變時，因取得增值稅專用發票未認證造成無法抵扣進項稅額，建筑業納稅人取得固定資產、無形資產或者不動產專用于簡易計稅項目的，應將專用發票認證但不進行抵扣，待轉變用途時據以計算進項稅額。

12.分包抵扣金額大于開票金額，是否不用預繳，直接回機構所在地開票，分包抵扣的資料稅務局還需要審核嗎？

答：分包抵扣金額大于開票金額的，當期不用預繳。納稅人應做好記錄，待取得全部款項時再予以預繳。

13.建筑業簡易計稅備案，應在項目所在地備案還是在機構所在地備案？

答：機構所在地。

14.建筑項目采用不同計稅方法的，在2016年5月1日后竣工的，處置結余的工程物資如何計稅？

答：

（一）采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在2016年5月1日后竣工的，處置結余的4月30日前購入的工程物資，應按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

（二）對采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在5月1日后購進的工程材料，發生轉讓、變賣和處置等應稅行為的，按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

（三）2016年5月1日后，納稅人取得增值稅專用發票先行申報增值稅進項稅額，后期按照簡易計稅方法建筑工程項目的工程材料實際投入使用的數量和金額，在當期做進項稅額轉出。竣工結算后，處置結余的工程物資取得的收入按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

15.納稅人提供建筑服務，總公司為所屬分公司的建筑項目購買貨物、服務支付貨款或銀行承兌，造成購進貨物的實際付款單位與取得增值稅專用發票上注明的購貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進項稅額？

答：根據有關規定，對分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發票，由總公司統一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發〔1995〕192號）第一條第（三）款有關規定的情形，允許抵扣增值稅進項稅額。

因此，分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發票，由總公司統一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發票上注明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進項稅額。

16.哪些建筑業納稅人適用取消認證？

答：對納稅信用A級、B級的建筑業增值稅一般納稅人，取得銷售方使用增值稅發票管理新系統開具的增值稅專用發票可以不進行掃描認證，通過增值稅發票稅控開票軟件登錄本省增值稅發票查詢平臺，查詢、選擇并勾選用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息。

未納入納稅信用A級、B級的建筑業增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間也適用取消認證。

17.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法的，應如何繳納增值稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

18.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用簡易計稅方法的，應如何繳納增值稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

19.小規模納稅人跨縣（市）提供建筑服務應如何繳納增值稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，小規模納稅人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

20.一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用一般計稅方法的，如何計算應預繳稅款？

答：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%。

21.一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，適用簡易計稅方法的，如何計算應預繳稅款？

答：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%。

22.小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，如何計算應預繳稅款？

答：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%。

23.跨區縣提供建筑服務的小規模納稅人，能否在勞務地代開增值稅專用發票？

答：可以。根據《國家稅務總局關于發布納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第17號）的規定，小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。24.提供建筑服務預繳稅款抵減應納稅額問題。

答：根據《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第17號）第八條規定，納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，向建筑服務發生地主管國稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

25.甲供材料是否計入建筑服務銷售額？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定，銷售額是指納稅人發生應稅行為取得全部價款和價外費用。甲供材料不屬于納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，因此不計入建筑服務銷售額。

26.銷售建筑服務如何開具發票？

答：根據《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（三）項規定，提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。

27.如果一個納稅主體的發票開具采用主分機方式，請問在企業名稱和稅號相同的情況下，主分機開票信息中的地址、電話和開戶行賬號能否有多個，即每個分機使用單獨的地址、電話和開戶行賬號？

答：主分機開票信息需一致，每個分機不得使用單獨的地址、電話和開戶行賬號開具發票。

28.建筑業納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應如何補繳？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，建筑業納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

29.建筑業納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當如何申請退還？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，建筑業納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

30.建筑企業2016年4月30日前收的款要求同步開具建安稅票，但可能存在個別項目在4月30日前收的工程款但營業稅票未開，5月1日以后能否補開增值稅票？

答：對于已繳納營業稅或按照納稅義務發生時間應當確認計算繳納營業稅但尚未開具發票的情況，允許憑原主管地稅機關出具的完稅證明開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

31.《營改增試點有關事項的規定》對建筑工程老項目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的開工日期；《承包合同》注明的開工日期。合同是否只要甲乙雙方簽了就算，需要經過備案嗎？一些工程施工過程涉及到拆遷等問題，造成工程工期及結算會拖很長，老項目過渡時間有無限期？

答：選擇簡易征收方法的老項目應當辦理備案手續。為進一步減輕納稅人辦稅負擔，對建筑服務中允許選擇簡易計稅方法的應稅項目，可以采取清單備案方式。現行稅收政策只規定建筑工程老項目應具備的條件，沒有對老項目的持續時間長短進行限制的規定。

32.建筑企業老項目選擇適用簡易征收，與“一般納稅人選擇適用簡易征收：一經選擇36個月不變“的規定有何關系？能否理解成選擇適用簡易征收屬于過渡政策，與前述規定無關，僅屬于經營多種稅率的情形。因此，僅需要在會計核算中分開核算？

答：《營改增試點實施辦法》第十八條規定，一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。上述規定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法的施工企業老項目。33.建筑行業什么情況下可以選擇簡易征收？

答：（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。（3）一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（三）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

34.根據財稅〔2016〕36號文件規定“一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法”此處的“4月30日之前自建”應如何界定？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及《國家稅務總局關于發布<納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告>（國家稅務總局公告2016年第17號）的規定，4月30日之前自建老項目是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

35.建安企業清包方式提供建安服務，簡易辦法計稅，有部分業務進行分包，預繳時扣除分包款，總包公司是否可以就全額開具增值稅專用發票？還是差額開具？

答：全額開票，差額征稅。

36.大樓、機器設備等固定資產，即用于免稅項目又用于應稅項目，根據規定其進項稅額可以抵扣。該固定資產納入使用后，發生的后續的維修、維護等費用，是否可以全額抵扣？還是應當根據當期的征免收入比例進行劃分？

答：可以全額抵扣。

37.4月30日前開工并且已經基本完工，5月1日后有少部分配套設施交由分包公司施工，分包公司無施工許可證，是否能一并認定為老項目？

答：可以。

38.房地產企業預繳稅款后不能當月取得尾款，是否連續幾個月都將預繳稅款放在分次預繳欄次中？次月報表中形成多繳怎么辦？

答：結算尾款的次月，納稅申報時進行相應抵減。

39.房地產企業土地出讓金由于資金不足，需要分期交齊，欠繳部分相關部門要收取利息，這部分利息，是否可以作為房地產企業的扣除項？

答：若能取得合法的扣稅憑證，則可以作為扣除項。

40.5月1日前收的款要求同步開具建安稅票。但可能存在個別項目在5月1日前收的工程款但營業稅票未開，5月1日以后國稅局能否補開增值稅票？

答：對于已繳納營業稅或按照納稅義務發生時間應當確認計算繳納營業稅但尚未開具發票的情況，允許憑原主管地稅機關出具的完稅證明開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

41.納稅人對老項目選擇適用簡易征收，按征收率3%計稅，其進項不能抵扣，財務上如何界定“可以準確劃分可抵扣和不可抵扣的進項稅不可抵扣的進項稅票是否照常進項認證對于選擇簡易征收的老項目，其采購僅開具普通發票可以嗎稅局將會如何處理？

答：可以區分具體進項稅額類型進行處理，如固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產，因此購入的上述資產如有用于一般計稅項目，允許全額抵扣。對于專用于不同計稅方法項目的購進貨物或服務，應根據項目具體區分；對區間費用項目支出的進項稅額無法區分的，則按《實施辦法》第29條處理。納稅人購買用于不可抵扣項目取得的專用發票，可認證可不認證。納稅人購買用于選擇簡易計稅方法的項目，可以只取得普通發票。

42.新老項目的界定問題。《有關事項的規定》對建筑工程老項目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的開工日期；《承包合同》注明的開工日期。合同是否只要甲乙雙方簽了就算，需要經過備案嗎一些工程施工過程涉及到拆遷等問題，造成工程工期及結算會拖很長，老項目過渡時間有無限期？

答：選擇簡易征收方法的老項目應當辦理備案手續，為進一步減輕納稅人辦稅負擔，對建筑服務中允許選擇簡易計稅方法的應稅項目，可以采取清單備案方式。目前有關稅收政策只對是否在老項目發生應稅行為進行規范，沒有持續時間方面的規定。

43.老項目遍布各省，在服務銷售地預繳、回機構地申報繳納、同時抵扣預繳稅款，這種方式是否屬于總分機構匯總繳納，如此，是否需要省級國稅局或國稅總局批準？

答：老項目在建筑服務發生地預繳稅款和回機構所在地納稅申報并抵減預繳稅款的規定與總分支機構匯總核算方式不同，不需要審批。

44.房產預售按3%預繳的稅款，在發生納稅義務時未抵減完的可以結轉下期繼續抵減，但因后續沒有銷售收入，預繳3%未抵減完的，能否退稅？ 答：未抵減完的預繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務登記時可以申請退稅。

45.房地產掛靠企業應當如何確定納稅義務人？

答：單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

46.同一房地產開發公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應的共同成本進項稅額如何劃分？因為房地產開發產品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分攤到新舊項目，進項如何劃分？

答：根據財稅〔2016〕36號文附件1第三十四條規定，簡易計稅方法的應納稅額，不得抵扣進項稅額。若同一房地產開發公司，既有新項目也有老項目而分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法的，應將進項稅額進行劃分。對于無法劃分不得抵扣進項稅額的，根據財稅〔2016〕36號文附件1第二十九條的規定計算不得抵扣的進項稅額。

47.購入在建工程取得的發票是否可以作為進項抵扣？

答：購入不動產在建工程取得的發票可以抵扣，其進項稅額應按照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

48.按照政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產老項目”？

答：房地產老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

49.一般納稅人的房地產開發企業銷售開發的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）款第10項的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

50.因土地繳納的契稅、配套設施費、政府性基金及因延期繳納地價款產生的利息能否納入土地價款扣除？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、配套設施費、延期繳納地價款產生的利息等其他費用。

51.當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業面積剔除？

答：房地產項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業面積剔除。

52.項目后期發生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數？

答：可以對以前的進行一次性調整。

53.房地產企業拆遷補償費是不是不能扣除項目？

答:拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政。

54.如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？ 答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據所列價款扣除。

55.同一法人多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

56.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如何確認預收款，項目竣工日前收取的款項都是預收款？還是收樓或者辦理產權證之前收取的款項都是預收款？

答：在沒有新規定前，預收款為收樓或者辦理產權證之前收取的款項。

57.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？

答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質是房屋價款，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業外收入，不需要計算繳納增值稅。

58.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？

答：銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于營業外收入，不需要計算繳納增值稅。

59.2016年5月1日后發生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日后發生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。

60.房地產公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發建設，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應過渡政策？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

61.房地產開發企業中的一般納稅人存在多個房地產開發項目，是否可以根據規定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發的房地產新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產開發企業存在不同時期開發的多個新老項目，可按上述規定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

62.房地產公司多個老項目同時銷售，有預收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號文）第十二條：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關申報稅款。所以，房地產公司應在次月匯總申報。

63.房地產開發企業在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關聯的經營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

答：銷售商品房時提供精裝修應按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應按照該納稅人的主營業務繳納增值稅。

64.怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？

答：按《建筑工程施工許可證》進行項目劃分。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應作為不同項目處理。

第五篇：國稅解答房地產企業營改增熱點問題2017.05.15

一、房地產企業申報不動產銷售時如何抵減已預繳的增值稅稅款不同項目間預繳稅款能否互相抵減?

答：

1、在申報時，當月已預繳的增值稅稅款可以抵減當期應繳稅款，不足抵減的，納稅人應補繳差額部分，抵減后仍有余額的，作為多繳稅款，抵減下期應繳稅款。預繳稅款和納稅申報兩線并行。

2、房地產企業不同項目已經預繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當期應繳稅款。

二、由于自來水廠只能開具3%的專用發票，那么房地產開發企業轉售自來水是否可以按照3%簡易征收，開具3%征收率的增值稅專用發票?

答：根據國家稅務總局2016年54號公告，房地產企業在提供物業管理服務(即商品和服務名稱為“物業管理服務”)的過程中，同時代收住戶的自來水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

三、某房地產開發企業是一般納稅人，其開發的項目采用簡易計稅方法，但同時有代理服務、轉售水電費等業務，那么其購入的辦公用固定資產進項稅額是否可用于代理服務、轉售水電費等進項扣除?

答：根據試點實施辦法(36號文附件一)第二十七條，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。因此，企業購入固定資產兼用于簡易計稅方法和一般計稅方法的，固定資產的進項稅額可以全額抵扣。

固定資產的范圍為使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。

四、某房地產開發企業是一般納稅人，其開發的項目采用簡易計稅方法，則取得的增值稅專用發票是否一定要認證后申報抵扣再做進項轉出如果不認證是否有“滯留票”風險?

答：目前并無明確規定納稅人取得的增值稅專用發票必須進行認證，但從發票管理角度出發，建議納稅人對取得的增值稅專用發票進行認證，認證后的專用發票可不申報抵扣，即不在申報表中填列。另外，根據總局15號公告，如納稅人將該自建的不動產轉變用途，用于允許抵扣進項稅額項目的，可按規定公式計算可抵扣進項稅額，屆時，如企業未將建設時取得的增值稅專用發票進行認證的，則不允許計算進項抵扣稅額。

五、房地產公司A向廣告公司B免費提供場地，供B公司開展活動，雙方約定B公司收取的活動收入扣減物料成本、人工成本等成本后的余額按一定比例分給A公司，則A公司收到該收益分成款后要繳納增值稅嗎如果要繳納增值稅則按什么項目繳納?

答：對該經營行為，房地產企業應按不動產經營租賃繳納增值稅。

六、房地產企業或物業公司將地面露天車位長期租給業主，租賃期限為20年，一次性收取租金，則該事項應按銷售不動產繳納增值稅還是按不動產租賃繳納增值稅?

答：根據《合同法》，租賃期限不得超過二十年。因此，企業將車位租給車主20年的合同，可認定為不動產租賃業務，按不動產租賃服務繳納增值稅。

七、房地產開發企業收到預收款時是否可開具發票，如何開票，開票是否標志納稅義務已發生，應如何申報納稅，是否有清算事項，清算時點如何確定?

答：

1、房地產開發企業收到預收款時，可根據總局2016年53號公告開具編碼為“602”的不征稅發票;

2、房地產開發企業銷售自行開發的房地產，納稅義務發生時間按以下方式確認：對于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目的納稅義務時間確認問題，凡是購房合同沒有明確采用直接收款方式的，一律按預收款方式認定，實際收到預收款時開具編碼為“602”、稅率為“不征稅”的普通發票，按規定預繳稅款，以納稅人辦理產權登記的時間為納稅義務發生時間;先開具適用稅率增值稅發票的，以發票開具時間為納稅義務發生時間。如合同已經明確采用直接收款方式的，無論是否在約定時間收到款項，均按合同約定的收付款時間確認為納稅義務發生時間，不預繳稅款。

3、房地產申報時，應將當期確認納稅義務的銷售行為按適用的稅率(征收率)申報應納稅款，將當期收到的預收款按預征率申報預繳稅款。

4、根據《財政部、國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知》(財稅〔2005〕165號)第六條，一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格，其存貨不作進項稅額轉出處理，其留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷前，不存在清算問題。

八、房地產開發企業推出拎包入住房(即配齊家電及家具等)，或為促進銷售而采用買房送裝修、物業費、家電、汽車等銷售方式，針對此類情況，售房合同中約定的房價無法進行拆分，那么：

(1)發票如何開具是否在同一張發票上體現銷售不動產及銷售貨物(或服務)發票與合同產生不一致將如何處理

(2)上述行為中包含的貨物或服務該如何計征增值稅

(3)購進的貨物或服務(物業服務)如取得增值稅專用發票，在采用一般計稅辦法時是否可以對上述取得的進項進行抵扣?

答：銷售不動產附帶贈送電器、汽車，贈送的電器、汽車屬于貨物，不構成不動產實體的組成部分且適用稅率高于銷售不動產所適用稅率或征收率，應按照兼營行為處理。購進的電器、汽車可以抵扣進項稅額，但需要按不低于買入價單獨計提銷項稅額，并可相應調減銷售不動產的銷售額，如調整后的銷售價格明顯偏低，稅務機關有權進行調整。開票時，可以分別作價銷售開具增值稅發票，也可以按銷售不動產以取得全部價款和價外費用開具增值稅發票，但應分別核算。【房企財稅微信：fdccspx】

銷售不動產附帶贈送車位、裝修、物業費，車位、裝修構成不動產實體的組成部分，物業費適用稅率不高于銷售不動產所適用稅率，按照混合銷售處理。購進的貨物、勞務、服務或無形資產可以抵扣進項稅額，不需要單獨計提銷項稅額。開票時，可以按銷售不動產以取得全部價款和價外費用開具增值稅發票，不需要分別核算。

建議納稅人選擇經營方式時，充分考慮到稅制因素，在簽訂合同時事先明確不同應稅項目的處理，以規避稅收風險。

九、提供建筑服務的增值稅一般納稅人是在機構所在地開具增值稅發票還是在建筑服務發生地開具選擇適用簡易計稅方法的建筑企業是按照其取得的全部價款和價外費用開具還是按扣除分包款后的余額開具稅率與銷項稅額在發票上如何體現，與實際應繳稅款是否存在差異，何時清算?

答：提供建筑服務的一般納稅人按取得的全部價款和價外費用自行全額開具增值稅發票(包括增值稅專用發票和增值稅普通發票)，根據選擇的計稅方法適用稅率并計提銷項稅額，不得差額開具。取得允許差額扣除的分包發票，在賬務處理上扣減計提的銷項稅額，據實填報納稅申報表的相應欄次，不存在發票、賬務、申報表的差異問題，亦不存在清算問題。

十、房地產開發企業的增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款?

答：增值稅留抵稅額不可抵減應當預繳的稅款。

十一、實行分期開發房地產開發項目，首期銷售完成后，如產生多繳稅款，原多繳稅款可否申請退稅或抵減二期預售時產生的應預繳稅款?

答：銷售不動產預繳稅款在項目全部銷售完畢后，出現預繳稅款多于應納稅款的，可申請退稅或結轉到下期繼續抵減應納稅額，但不得抵減預繳稅款。

十二、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第二條第(十)款第2項規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。”

對于房地產企業老項目適用一般計稅的預征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣(市、區)開發房產預繳稅款問題做出規定，是否也按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報?

答：銷售項目所在地與機構所在地不一致(即跨縣市)的不動產，應向項目所在地主管國稅機關申報預繳稅款，不向機構所在地主管國稅機關申報預繳稅額，無論是新老項目，還是不同計稅方法，其預繳稅額計稅依據和預征率均與項目所在地、機構所在地一致的情形，完全一樣。十三、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產項目，無法劃分不得抵扣進項稅符合劃分在36號文第29條規定按銷售額計算劃分，18號公告第13條按建設規模劃分，企業如何適用這二個標準建設規模是否包含已完工的部分，是否需要考慮尚未開工的規模施工許可證上的規模如何折算計算?

答：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”(即面積)為依據進行劃分。“建設規模”以已取得的《建筑工程施工許可證》為準，并根據取得情況按期調整，與已完工或未開工沒有關系。

十四、銷售建筑材料(例如鋼結構企業、門窗加工)同時提供建筑服務的，是需要分開簽銷售合同與建筑服務合同還是可在一份合同中注明，以作為兼營區分依據未分別注明的從高適用還是按對方主營業務劃分或按合同總價值占比劃分?

答：根據增值稅暫行條例實施細則第六條：“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業額不繳納增值稅;未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：(一)銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的行為”。因此對于上述情形，應要求納稅人對銷售貨物部分和建筑安裝部分進行分開核算，可在同一合同中分別注明即可，不需簽訂多份合同，未分別核算的，從高適用稅率。

十五、某房地產項目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方是否可以按照老建筑項目選擇簡易計稅方法?

工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務工程項目，經住建部門批準在原建筑工程項目基礎上進行新增建設，2016年5月1日以后新簽合同，是否可選擇適用簡易計稅?

老項目(選擇簡易計稅)范圍內，2016年5月1日后新簽零星工程合同或園建綠化合同，甲乙雙方是否均可適用簡易計稅辦法?

答：

1、工程服務新老項目的劃分標準按《建筑工程施工許可證》注明的開工日期、總包合同的簽訂時間、實際開工實際的順序確認。凡是在工程服務老項目基礎上進行的工程服務分包、安裝服務、修繕服務、裝飾服務或其他建筑服務，均按老項目認定。

2、經主管部門批準，在老項目基礎上新增建設內容但未形成新的建筑項目的，視為老項目的一部分。

十六、根據36號文規定，試點前已繳納營業稅的房地產項目，試點后發生退款的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。但實際工作中可能此類業務跨期較長且無法一一對應某筆營業款的單獨的地稅完稅憑證，有的交樓時實測面積差產生退差款，此類退款業務如何辦理在實際辦理過程中是否開具國稅紅字發票屆時地稅機關已無營業稅管理部門，國稅是否有對應處置銜接部門?

答：根據閩國稅公告2016年第9號的規定，試點納稅人2016年4月30日前銷售服務、無形資產或者不動產已開具營業稅發票，2016年5月1日后發生銷售中止、折讓、開票有誤等，且不符合發票作廢條件的，開具紅字增值稅普通發票，開具時應在備注欄內注明紅字發票對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因，不得抵減當期增值稅應稅收入。

十七、物業公司提供停車服務(無產權車位的租賃)，按什么項目征稅如屬不動產租賃服務，且在4月30日前取得停車許可的，是否可以按簡易征收?

如果收取費用中包含長期租賃分期付款或購買使用權的分期付款，也包括物業公司的停車管理費用，是否需分別核算?

答：物業公司提供停車服務，不管是否取得停車位產權，均按不動產經營租賃繳納增值稅，屬于4月30日前取得的車位，可以選擇適用簡易計稅方法。

長期租賃按期結算款項屬于不動產租賃服務，一次性買斷永久使用權分期付款的，屬于銷售不動產，停車管理費用屬于物業管理服務。納稅人提供適用不同稅率或征收率的應稅行為，應當分別核算，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。【房企財稅微信：fdccspx】

十八、某房地產公司在2016年4月30日前將正在開工建設中的或已建好的商品房準備先用于對外出租，待項目開發成熟后對外銷售，那么在5月1日以后出租，如何確認計稅方式以何標準確認不動產取得時間是否也可采用房地產自行開發對外銷售新老項目確認的標準?

答：根據2016年68號文，房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額，判斷標準與房地產企業自行開發對外銷售新老項目確認的標準一致。

十九、A公司摘得甲地塊，以A公司名義繳納土地出讓金，并收到抬頭為A公司土地出讓金票據，現A公司成立B項目公司運營甲地塊，國土部門允許變更土地所有人為B公司，B公司增值稅采用一般計稅方式。B公司是否可憑抬頭為A公司的土地出讓金票據差額計算增值稅如A公司將B公司股權轉讓給C公司，那么抬頭為A公司的土地出讓金票據，B公司可差額計算增值稅么?

答：

1、根據財稅〔2016〕140號，房地產開發企業(包括多個房地產開發企業組成的聯合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款：(一)房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變;(三)項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

2、根據財稅〔2016〕47號，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，除了資產重組以外，涉及不同納稅人之間的土地使用權轉讓應按銷售無形資產征收增值稅，購買方取得的增值稅專用發票可以作為進項抵扣憑證。

(以上解答，如與最新發布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件為準，若因相關政策變動而發生執行口徑更改，以最新發布的執行口徑為準。)