第一篇：房地產商業市調報告

篇一：房地產市場調查報告 房地產市場調查報告

一、背景介紹

縱觀2007年－2013年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線

稅金及費用：2007年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤

2、社會因素

國民經濟的發展水平體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導向 社區環境選擇 地理位臵

其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

三、政府的調控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設臵 房地產稅的開征 規范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。

一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：鹽城商業地產調研報告

鹽城商業地產調研報告前言“什么叫商業地產。我看報紙上談了很多商業地產，但很少有人搞明白。我 個人理解，商業地產不是商業，也不是地產，也不是簡單的商業加地產。我認為，商業地產是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資。目的明確，是以零 售物業租金收入為目的，如果開發后銷售出去，稱不上商業地產。我們在大連有 一個大型開發項目，做了 5 萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業地產，這是房地產，房地產開發本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發目的不是以零售物業租金收入為目的，就不能叫商業地產。”——王健 林 商業地產一些心得

1、解決資金 在做商業地產他是一個相對比較漫長的階段，它不想住宅運營周期短！這就要求 開發商要有一定的經濟實力

2、找到人才 人才不管在什么行業都是比較重視的，做商業地產一定要注重人才這點 很重要，在項目開始進標、規劃、運營、管理都要一個好的決策。其中特別 在規劃方面先做商業規劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業物業管理。這樣才有利于商業的銷售。

3、只租不售 主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進行銷售，在銷售之后，再進行 商業規劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。

1一、目前鹽城市場主力商業項目調研 據目前市調結果來看鹽城市場主要有以下兩種商業地產模式

1、購物+餐飲+ 娛樂；

2、專業店鋪 ? 購物+餐飲+娛樂

1、金鷹奧萊城 ? 地址：人民南路 ? 開業時間：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男裝名品諾貝達、沙馳、雅戈爾、運動品牌—耐克、阿迪達 斯、匡威 ? 定位： 第一，引進品牌純正，質量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷售策 略，物美價廉，給消費者一個心動的理由；第三，地理位置靠近市區，交通方便，給消費者一個精致、舒適的購物環境。? 主要支撐點 外部壞境：內港湖風景區、游樂場、鹽城電視塔 品牌效應：金鷹旗下打折店鋪 主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂 ? 業態分布 專業店面+娛樂場所 ? 物業管理 統一有金鷹有限公司進行管理 ? 目前經營情況 客戶光顧情況不是太好，特別是二樓店面光顧人員較少：主要原因

1、周邊居住 人員較少，它所吸引的客戶為高端之下低端之上的業主，這類客戶本身的分量就 比較少，2、業態分布比較單一，吸引點較少

3、下線店面比較少，交通不方便2? 銷售價格 自持物業 商鋪有商家進行返點 15-25%

2、金鷹購物中心 金鷹國際購物中心項目外立面金鷹國際購物中心項目概況 投資公司 經營公司 ? ? ? ? 基本情況 ? ? 功能定位 開業時間 ? ? 開業當天銷售額 400 萬 停車位 120 個+100 高級時尚百貨店，突出生活時尚 2009 年 1 月 16 日 金鷹商貿集團有限公司 鹽城金鷹國際購物中心有限公司 鹽城最高檔購物中心 總建筑面積 62000平方米? 業態分布以及分配比? 項目優勢

1、位于市中心最繁華的地段

32、建筑設計；為金鷹國際量身定做的商業建筑體，設計和動線優良

3、品類組合：金鷹國際在江蘇有著良好和廣泛的影響 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵

2、車位配比不夠

3、餐飲比較少，比較缺乏！? 經營與管理

1、人員都有金鷹公司內部招聘

2、內部商家都是和金鷹擁有長期的合作關系

3、物業都有金鷹有限公司持有

4、租金在銷售商營業額中返點 15%-25% ? 目前經營情況 隨著近今年的發展，金鷹注重了餐飲行業的投入，在地下負一層，做了臨時小吃，效果不錯。增加了營業額度。在鹽城高端產品市場做的比較好

3、五洲國際廣場 ? 開發商：五洲置業有限公司 ? 建筑面積:約 3 萬平方米 ? 定位：集購物、美食、休閑、娛樂、影院、酒店、旅游、商務、辦公、居住于一體的國際級商業大都會。? 業態分布 一樓：品牌服飾店面為主+飯店 二樓：餐飲 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優勢

1、位于市中心最繁華的地段

42、以商業地產開發運營為主，以品牌商業自主運營已開發和運營商業地產面積 超過 600 萬平米

3、擁有自己的一批跟隨店面

4、招商程度較好 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵 ? 銷售價格 1f-銷售價格內街 36000 元/每平方米 的價格）外街 50000 元/每平方米（反點之后優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣除。2f--銷售價格 25000 元/每平方米，優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 3f--銷售價格 18000 元/每平方米，優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 4f--自持物業 ? 目前經營情況 目前經營良好，特別是餐飲這個區域。

4、寶龍城市廣場 ? 開發商：鹽城寶龍置業發展有限公司 ? 建筑面積：3 萬平方米 ? 定位：檔次最高的集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的城市綜合體 一樓：百貨+超市（永輝）二樓：餐飲+服飾店鋪 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優勢

1、位于老城區和新城區結合點位置獨特，2、以商業地產開發運營為主，以開發商自持物業為主。5篇三：2014年無錫市房地產商業市場調研報告 江蘇省無錫市大北莊地塊調研報告 2014年12月16日 地塊概況：

地塊位于無錫西南部中國唯一的無錫國家工業設計園內，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本項目可用地面積為24910平方米，容積率：≤6.5，建筑密度：＜50%，綠地率：＞20%，用地性質：商業用地，商務辦公用地。1-6月無錫市區共出讓27幅國有建設用地使用權，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價成交。從季度來看，今年二季度土地供應節奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環比減少43.27%，成交金額16.95億元，環比減少52.01%。

分區域看，上半年濱湖區出讓地塊最多，為10幅，土地成交面積72.9萬平方米。從土地性質看，上半年住宅用地面積約75.57萬平方米，占比為55.08%。由此綜訴本地塊所屬濱湖區去年土地成交金額為無錫各區之首，優越的發展前景成為兵家必爭致地。

大北莊地塊隔太湖大道相望為蠡湖新城；地處蠡園、蠡湖中心公園、勃公島、蠡湖之光、黿頭渚等風景名勝的中心地帶，距五里湖僅500米；南側太湖大道直通滬寧高速公路（距錫東入口僅20分鐘），規劃中的軌道交通4號、5號線在地塊東側交匯；西側經快速內環與無錫機場、京滬高鐵無錫東站無縫對接。城市屬性：（1）城市概況

無錫市先后榮獲全國十大最具經濟活力城市；中國制造業十大最具競爭力城市；最具幸福感城市；中國大陸創新能力最強城市；中國最佳商務城市；連續多年入選福布斯大陸最佳商業城市。支柱產業主要以高檔紡織、服裝加工、精密機械、汽配工業、電子信息特色冶金、金屬制造、精細化工、生物制藥為主。目前常住人口684.41萬。（2）城市交通無錫重要的地理位置促使無錫成為了華東地區主要的交通樞紐，現已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網絡。

鐵路：無錫鐵路站現為華東地區僅有的三個客貨特等站之一。

公路：無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經無錫。

312、104國道穿過無錫，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。航空：無錫蘇南碩放國際機場，又名無錫碩放機場。

海運內河：無錫依托長江、京杭大運河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業航運線221條。（3）城市人口

無錫市下轄下轄共6個行政區、1個新區、7個鎮、41個街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過470萬。無錫戶籍口徑總人口470.07萬人（常住人口為684.41萬人）市區平均人口密度最高的是南長區，每平方公里為13661人。城市經濟：（1）經濟總量

gdp年增幅總體上呈下降趨勢；

gdp總量在江蘇省位列第二，但近幾年gdp增長處于瓶頸期，逐年下降。

（2）產業結構

2010開始，無錫的第三產業比重逐年增加，產業結構進一步優化，顯示了無錫正在進行產業結構的調整。無錫的第三產業比略高于長三角地區的平均值43%，但是與發達城市相比還有明顯差距。第三產業發達是長三角地區很多城市的顯著特征，未來還將商貿物流等服務業的增長，繼續擴大第三產業比重。大北莊地塊位于黿頭渚等風景名勝的中心地帶，有明顯的發展前景和優勢。

第三產業比重橫向比較（3）主要工業產業

無錫支柱產業：高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業、電子信息及高檔家電業、特色冶金及金屬制品業、精細化工及生物醫藥業等。

主力產業：精密機械及汽車配套工業是第一產業，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業也有較大份額。

次主力產業：旅游業也是無錫重要的產業之一，同時無錫正努力打造動漫產業,僅從產量來說，目前已位居全國第二。

主要企業：江蘇小天鵝集團有限公司、無錫威孚集團有限公司、紅豆集團有限公司、無錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團公司、索尼電子(無錫)有限公司、申達集團公司 · 江蘇無錫商業大廈集團有限公司、江蘇華宏集團公司、江陰江東集團公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團公司、江蘇萬翔集團公司、tcl數碼科技(無錫)有限公司、無錫松下電池有限公司、· 江蘇倪家巷集團公司、無錫第一棉紡織廠、尼康光學儀器（中國）有限公司、江陰新潮科技集團有限公司、希捷國際科技(無錫)有限公司、江蘇華西集團公司、中油江蘇銷售分公司、中國一汽集團無錫柴油機廠 等。（4）城鎮人均可支配收入

無錫市城鎮人均可支配收入38999元，位列全國第十三位。在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮化率，人均可支配收入，固定資產投資，社會消費水準等各項指標緊跟長三角發達城市。無錫有望成為下一個上海、蘇州一樣綜合實力強勁的國際化大都市。無錫2008-2013年人均可支配收入 無錫在長三角經濟圈指標排名 無錫市城市規劃（1）城市定位 無錫市2001—2020年城市總規劃將城市定位為國際制造業基地，特大型生態濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產業中心城市，濱水花園城市。

第二篇：房地產-市調報告

市調報告

市調目的：

對昆明南市區進行調研，范圍：西邊以廣福路為界，北邊以昌宏路為界，東邊以昆洛路為界，南邊以新螺獅灣為界。對三個在售項目進行踩盤，了解其銷售情況，價格，交通等。

區域背景：

正2003年,云南省委省政府、昆明市委市政府決定全面啟動現代新昆明建設的戰略。立足百年,以滇池為中心,實施“一湖四環”和“一湖四片”的昆明城市發展的新昆明戰略。在新昆明“一湖四片”的布局中,晉寧昆陽統稱為新昆明的南市區。新昆明的戰略目標是將昆明建設成為區域性的國際都市。要完成這個戰略目標,就必須完成城市擴容,即擴大城市面積和增加城市人口。然而,從城市經濟學的角度來說,沒有產業的城市就是沒有靈魂的軀殼,那么新昆明的布局就不應該僅是單純的擴大城市面積、增加城市人口,而應該是致力于產業的發展和布局。只有產業發展了,城市才能擴容。因此,新昆明的戰略規劃首先應該是產業規劃。

1.范圍：北起南過境干道，南達滇池，東抵昆洛路，西至滇池草海。總面積159平方千米。

2.定位：南市區處于新舊昆明的要沖地帶，將形成鐵路、公路、航空交通網，經貿、旅游度假、生活居住的集中區。

3.規劃：滇池生態農業區、大型生態公園及旅游度假區以草海公園、滇池國家旅游度假區為主；交通樞紐、金融、商貿會展和官渡古鎮保護區以東部為主；生態農業、農田景觀以南部為主；法院、檢察院等及省級機關新行政辦公區、居住區和第三產業主要集中在北部區域。

4.交通：按照規劃，南市區將形成“六縱四橫”交通網，“六縱”：滇池路、前衛路、官南路、春城路、關雨路、昆洛路；“四橫”：南過境干道、十里長街、廣福路和環湖路。公交方面：東南板塊有昆明公交集團世紀城車場，周邊可搭乘149路、154路、31路、161路、162路、163路；沿老海埂路·前衛路、關南路、春城路有110路、127路、109路、85路、90路、52路、67路等；圍繞廣福路周圍有6條公交線路，沿滇池路有44路、73路、120路、106路、93路等公交線。另外昆明公交集團公司擬在水晶村和前衛路再建2個公交車場。未來，南市

區公交車場吞吐量達500輛，還將開設南市區以南更多公交線路，并與呈貢新城 3塊共200多畝的公交場站形成呼應。

5.教育：隨著大量人口入住，南市區的教育配套也在逐漸完善，現有湖畔之夢幼兒園、海貝幼兒園、南苑雙語幼兒園、和平幼兒園、新亞洲.地球村幼兒園；海貝中英文小學；官渡一中、昆三十一中、楊家地中心學校、云師大附屬世紀金源學校、云大附中星耀學校、昆明三中滇池分校、北大附中和福海中學等。高校有云大滇池學院、云大洋浦校區。

6.醫療：南市區醫療設施網點目前尚顯不足，還主要依靠主城提供，現有云南中西醫結合醫院、空軍昆明醫院、云南婦產科醫院、福海衛生院、建工醫院、陽光醫院；建設中的世紀城3.6萬平方米的甲級醫院，規劃建設的同仁醫院，已經簽約的昆明市第一人民醫院將落戶體育城等，昆明市兒童醫院南區項目也將于年內開工建設，設床位600張。

7.行政機關：南市區將形成一個重要的行政區，省委、省人大、省政協、省公安廳、省高級人民法院、省工商局、省檢驗檢疫局、市中級人民法院等省級機關陸續搬遷至此。

8.公園：寶海公園、官渡古鎮、世紀城中央如意公園、民族村、海埂公園、滇池旅游度假區。另外，滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購物休閑廣場等三大主題公園已落戶滇池度假區。

9.體育文化設施：云南大劇院、袁曉岑藝術園、規劃有新云南省博物館，已經建成的體育城萬人體育館。

10.山水景觀：滇池、草海大壩、西山，在南市區，即使住在官南板塊，七樓以上的居民也可遠眺滇池西山美景。

區域項目

●融城金階：官渡區民航路與關上南路交匯處

●大

都：珥季路與彩云北路交匯處

●潤

城：西山區日新路與前興路交匯處

●中

豪：新螺獅灣國際商貿城處

●海倫國際：官渡區廣福路與金源路交匯處

●魅力之城：廣福路與昆洛路交匯處 市調項目：

海倫國際、大都、中豪泛亞國際

（圖1:項目分布圖）

●海倫國際

1.地理位置：

昆明市官渡區廣福路與金源路交匯處。

（圖

2：海倫國際樓盤現場圖）2.開發商和代售公司：

開發商：昆明市海倫堡房地產開發有限公司

代 售：世聯地產

3.項目基本信息：

物業類別：住宅、商鋪、公寓、寫字樓

占地面的：2600畝

建筑面積：530萬平方米

容 積 率：3.39 綠 化 率：49.66% 開盤時間：2013年8月24日

物 業 費：1.8元/平方米*月

車 位 量：地下兩層停車場，車位比例：1:1 正售項目：4號區1、2、3、9棟，戶型：2梯3戶、3梯6戶，平均

售價：8900-9000元/平方米

項目配套：項目周邊步行10分鐘范圍內，購物、餐飲、酒店、醫療、教育等應有盡有：

購物：金源時代購物中心、華洋國際家居博覽中心、得勝

家具城。

酒店：世紀金源大飯店

醫療：官渡區紅十字會醫院、腎臟病醫院、教育：云大附中（云南大學附屬世紀金源學校）、金林學

校、先鋒中學、后所中心學校、云溪小學、小板橋小學、官渡區振華學校

文藝：馬可波羅空間藝術館

行政：官渡區人民法院

項目緊鄰巫家壩片區，成為該區域發展的直接受益單位。

機場年內即將搬遷，巫家壩片區將成為南市副中心區（次 CBD），依據規劃，該區域將打造集高端商務辦公、大中型

特色餐飲、家電連鎖中心、康體娛樂中心、特色品質餐飲

街、生鮮超市為一體的片區大型生活配套商業中心。

整體配套：項目規劃有8所幼兒園（9班/所）、4所小學

（36班/所）、2所中學（36班/所）、1座市級醫院（400 個床位）、1座大型文化藝術中心、3座超市、5間銀行、2個派出所、1個公交車站、1個郵電所、1個消防站、多

個大型城市公園以及1個50米寬、2.3公里長的濱河公 園。

交通狀況：海倫國際途徑項目周邊的公交路線有161路（護國路—

—公交世紀城車場，世紀城站、五甲河站），31路（昆

明站——官渡古鎮站，世紀城站、五甲河站），154路

（昆明站——公交世紀城車場，世紀城站、五甲河站），149路（菊花村——世紀城，雨龍村站），165路（公交

子君村車場——漁堆村，三甲站）。至五甲河下車。地

鐵一號線：緊鄰項目，年內通車，5分鐘到達會展中心，10分鐘到達南屏街，20分鐘直抵北部山水新城； 廣福

路：5分鐘覆蓋廣福路沿線所有商業核心，10分鐘到達

滇池路商業核心，20分鐘抵達主城核心區域； 彩云

路：雙城快線，15分鐘可到達呈貢新城。

海

倫

國

際

沙

盤

：

（圖

3：海倫國際正售項目沙盤圖）

●大都2期

1.地理位置：

珥季路與彩云北路交匯處。

（圖

4：大都樓盤現場圖）

2.開發商和代售公司：

開發商：昆明鼎杰房地產開發有限公司

代 售： 中原地產 3.項目基本信息：

物業類別：商鋪、公寓、寫字樓

占地面積： 8萬平方米

建筑面積： 45.2萬平方米

容 積 率： 2.48 綠 化 率： 25.10% 開盤時間： 2013年6月29日

物 業 費： 1.50元/平方米*月

車 位 量： 500多個

正售項目： 1棟：5A甲級寫字樓，2棟：3-5星級酒店，3棟：復式寫

字樓，4棟：臻品公寓，5棟：寫字樓與商鋪。寫字樓售價： 9300元/平方米，商鋪：未定。項目配套：世紀城、家樂福超市、同仁醫院、云大附中、師大附中、新

螺螄灣商貿城、金源時代購物中心、雨龍家具、得勝家具城、工商銀行、農村合作信用社等。

交通狀況：項目南臨官渡古鎮，北接金剛村，東臨昆洛路，市內可乘149、154、161、162路公交車及31路小公共車彩云新都匯下，163 路公交車在世紀城內全程通行。

大 都 二 期 沙 盤

（圖5：大都正售項目沙盤圖）

●中豪泛亞國際

1.地理位置：

新 螺 獅 灣 國 際 商 貿 城

（圖6：中豪樓盤現場圖）

2.開發商和代售公司：

開發商：中豪商業集團有限責任公司

代 售：中豪商業集團有限責任公司

3.項目基本信息：

物業類別：住宅、商鋪

占地面積：4.2萬平方米

建筑面積：23.2萬平方米

容 積 率：3.86 綠 化 率：46% 開盤時間：2012年12月30 物 業 費：暫無

車 位 量：2986個

正售項目：住宅區，均價：7800元/平方米

項目配套：周邊商業：

中豪·螺螄灣國際商貿城市場，湖濱CBD 周邊景觀：

百畝中央大湖

周邊公園：

三大城市公園

周邊醫院：

官渡區第一人民醫院(即將簽約）

周邊學校：

住宅配套學校云師大附中(即將簽約）

重點中學、全日制小學、四所幼兒園并兩個農貿市場，一座

三甲醫院，四座共計約20萬平米的城市公園，以及大型主

題會所，兒童樂園，老人活動區，大眾健身設施和各類生活

配套。

交通狀況：項目臨近地鐵1號線； 串聯輕軌1號線、4號線、8號線，交通迅捷，南部客運站、螺螄灣公交樞紐站等四大車站盡在咫尺，20余條公交線路通達全城，彩云北路、廣福路、昆

玉高速等5條主干道，18條次干道環繞四周，出行便捷自

如。

中

豪

泛

亞

國

際

沙

盤

（圖7：中豪泛亞國際正售項目沙盤圖）市調采訪

1.受訪者信息 ：黃釗，電話：*** 訪問信息：

①請問您對南市區房地產發展有什么理解？

答：近兩年，南市區發展迅速，由于市政府南遷，南

市區的房地產發展更是迅猛，隨處可見建筑樓

房，以后南市區肯定是非常繁華的。

②請問您買房子都會關注哪些問題呢？

答： 主要關注價格的高地啊，附近的交通是否便利，環境怎么樣啊。

2.受訪者信息：計女士，電話：*** 訪問信息：

①請問您認為南市區房地產行業發展怎么樣啊？

答：南市區的房地產發展特別迅速，我路過這地區

時，看見好多的房地產項目，從他們投資的角

看，來南市區進行房地產發展肯定是正確的。②請問您購買房子時比較注重哪些因素呢？

答：首先，關注各個小區的價格，然后考慮附近的配

套設施，比如：菜市場啊，公園啊，附近的學校

啊等。然后，考慮交通是否便利。最后，看看房

子的朝向，屋內的設計啊。

市調心得

經過此次的，市場調研，我初步理解了房地產行業。通過別人的了解，也稍微理解了策劃這個職業。在這次的市調中，我去了三個項目的銷售現場。在去海倫國際的時候，沒有遇到什么難題，將基本信息都記錄了下來。而在大都的踩盤過程中，我借著學校作業的借口也了解了基本信息。而到中豪時，人家不理我，了解的信息也就過于片面了。

在整個市調的過程中，我中午出發，基本走遍了所劃定的范圍。這讓我理解到了，這項工作真的很辛苦，要有良好的瞬間記憶能力，因為，那些銷售代表的語速真的很快，我必須仔細的去留意并記錄下有用的信息。

在這次市調中，我的收獲也頗多，身臨其境的去接觸，讓我可以更直接、更有效的明白以后自己的工作大概內容。我明白了工作需要：能吃苦，有思想、有創新意識的人，以后不管在任何行業中，這也是以后我學習與努力的方向。

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第三篇：蚌埠商業市調報告（本站推薦）

室外步行街服務式招商

市調報告

目錄

一.蚌埠商業市場環境調研及分析 1.1 城市經濟概況 1.2主要商圈調研及分析

1.3室外步行街相關業態調研與分析

二．項目周邊環境調研與分析 2.1本項目商業位置分析

2.2本項目目標消費人群調研與分析 2.3周邊區域各業態競爭狀況與租金水平分析 2.4與大商業經營關系分析

一.蚌埠商業市場環境調研及分析 1.1 城市經濟概況

蚌埠，總面積5952平方公里，總人口367.81萬，境內山水相連，四季分明。有著悠久的歷史和燦爛的文化。史載蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美譽。

蚌埠地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路和淮南鐵路交匯點，同時也是京滬高鐵、京福高鐵的交匯點。全國重要的綜合交通樞紐，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱。高校及科研院所較多，為安徽科教文化第二城。

蚌埠市地處淮河中下游，水路運輸優勢明顯，是安徽省重點建

設的水路樞紐。作為千里淮河第一大港，蚌埠港為全國28個主要內河港口之一，年吞吐量上千萬噸。蚌埠港可四季通航江蘇、上海、浙江、江西等省市，還可以借助已開放港口通達海外。

2013年蚌埠全年生產總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產業看，第一產業增加值172.36億元，增長3.9%；第二產業增加值515.68億元，增長14.3%；第三產業增加值319.81億元，增長9.5%。三次產業結構由上年的17.8:50.0:32.2調整為17.1:51.2:31.7，其中工業增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。

蚌埠市城市規劃的主要目標是：規劃結合城市兩主四副的城市空間結構，設置4個市級商業中心和4個區級商業中心。市級商業中心分別指老城商業中心、光彩商業中心、高鐵商業中心和長淮衛商業中心；區級商業中心分別指姜橋商業中心、大禹商業中心、李樓商業中心和淮上商業中心。

1.2主要商圈調研及分析

蚌埠主要商圈有五個商業聚集地：淮河路商圈、文化廣場商圈、張公山商圈、龍子湖大學城商圈、東海大道光彩商圈。淮河路商圈是蚌埠市蚌山區老城區傳統行政中心和商業中心，主要包括淮河路沿街商鋪、國貨路步行街沿街商鋪、南山路沿街商鋪、中榮街沿街商鋪，中山街沿街商鋪、中平街沿街商鋪、五家大型購物中心、兩家大型的電器賣場和以個體租賃經營為主的服飾類小商品市場，其定位呈現以商務商貿功能為主。是蚌埠規模最大、最集中、最密集的商業街區。隨著老蚌埠蚌埠飯店，老百大超市，南山賓館的搬遷，未來幾年淮河路商圈會有大型SHOPPING MALL的出現，該區將會大力發展金融、商業、服務業等第三產業，形成蚌埠市傳統核心商務區。文化廣場商圈位于蚌埠市新城區核心位置，三家大型的超市大賣場和一家大型的家居建材市場，是蚌埠市近年來發展迅速的幾個商業副中心之一，周邊新開發建設的小區很多，配套設施完善，人口居住密度大，以中高檔消費為主。張公山商圈位于禹會區，主要于百大拓基購物中心，白馬商城，張公山美食廣場為主，沿街服飾商鋪和餐飲商鋪個體經營為輔，該區域人口密集，消費以中低檔為主。

(一)淮河路商圈市調 淮河路商圈

淮河路商業街位于蚌埠市城市商業中心,是蚌埠市乃至皖北地區最著名的商業街，是蚌埠商業發展的代表和城市經濟繁榮的象征。淮河路商圈經過長期的歷史積淀和政府的積極引導，已經具備了明顯的區位優勢、資源優勢、產業優勢和發展優勢，以淮河路為中軸線，北至淮河南圈堤、南至勝利路、東至中榮街、西至朝陽路，構成了蚌埠市的核心商圈

淮河路最繁華地段，長約660米，平均寬度28米，該路段現有商業、服務業經營面積約17.5萬平方米，其中道路北側約4萬平方米，南側約13.5萬平方米，現有經營單位約120戶以國有、集體、私營企業為主，另外有少量個體戶。經營商家匯集了眾多重量級商場，除百大、百 惠、物

美 華

運、新 世 紀 廣 場 等 商 業 龍 頭 外，還 吸 引 了 蘇 寧 電 器、宏 圖

三 胞、麥 當 勞、雅 戈 爾、報 喜 鳥、亨 達 利、老 鳳 祥 等 許 多 知名商家入駐；經營業態涵蓋百貨、超市、專業店、專賣店、餐飲、住宿、娛樂、金融等十多個領域；經營品種包括服裝、鞋帽、電器、黃 金 珠 寶、眼 鏡、通 訊、日 用 百 貨 等 百 余 種 商 品.蚌埠百大購物中心是由合肥百大集團投資新建的大型綜合零售商業企業，總投資1.43億元，建筑面積2.13萬平方米，地上七層，地下一層。該項目是蚌埠市3461計劃重點工程和蚌埠市重點招商引資項目。蚌埠百大購物中心是完全按照現代百貨店設計、規劃的精品時尚店，定位于時尚、休閑，以女性、年輕人與兒童為主要目標客群，擁而一流的硬件設施，獨特的歐式建筑風格，全石材外立面，富麗堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外觀最經典、最具特色的商場，讓人耳目一新，過目不忘。由國內著名商業設計公司

進行商業環境與布局設計，吸取日本與臺灣百貨精華，打造安徽省內一流的店堂環境與商業布局。集購物、休閑、餐飲等功能于一體，打造一站式消費生活方式。在品牌引進方面，依托百大集團強大的品牌資源，引進眾多國際國內名品精品，很多品牌將是首次在珠城亮相，商品結構以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為主。招商條件： 裝修費商家自理

聯營保底 扣點：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的廣告促銷費或VIP卡費

人員聘用及開支營業員由商場代聘培訓上崗或供應商聘用商場培訓上崗，并每位營業員收取500元押金，在品牌退場不經營時予以退還；營業員工資：底薪1200-3000元不等，另外加提成，節假日加班需按國家法律有關規定支付加班費。

水電費 商業用電（根據專柜內照明瓦數，營業時長，計算用電量，有些品牌分攤公共區域照明費用）0.9 元/度 返 款 統一收銀，每月結算。

合同期限一年；進駐品牌條件需同時提供品牌授權證書，產品質檢報告，經營企業的三證等。

＊ 交通易達性：多條公交線路經過；商場內兩組自動扶梯和一部垂直觀光電梯使項目內部各樓層交通易達性較好。＊ 客流量：商場處于淮河路核心位置

定位：中、高端市場，以白領、公務人員、私營業主等中高收入群體為主要目標，經營商品類型：以中高檔商品為主，適合注重生活品質的人群

＊ 整個項目規劃設計：回”字型的賣場動線規劃，使各主通道為“之”字型處理，讓顧客在不同的位置都有曲徑通幽的感受；流線型的商場燈光設計，柔和、明亮的燈光給顧客以溫馨的享受

（二）文化廣場商圈市調

蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市新城綜合開發區淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項目占地288畝，總建筑面積49萬㎡，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區、酒店式公寓等于一體。

第一期包括總建筑面積130,935平方米的公寓單位、總建筑面積52,049平方米的商店及零售店，以及總建筑面積12,559平方米的停車位。第一期建筑工程于2006年9月開始，并于2008年12月竣工。

第二期包括總建筑面積220,255平方米的大型多業態綜合性商業地產項目及總建筑面積75,411平方米的停車位。綜合性商業地產項目包括二家大型超級市場、一家大型百貨公司、一家多院電影院。項目于2009年10月開業。

業態包括：

1、大潤發超市及合家福超市

2、蚌埠百大寶龍店

3、大型娛樂中心（凱撒皇宮、水調歌頭、英皇國際、寶馬會、菲比酒吧等）

4、大型餐飲中心（必勝客、麥當勞、肯德基、柚子料理、紅都源自助餐廳、老約翰、巴黎香吻、超群餅屋、貴多料理、金釜山自助烤肉等）

5、水景商業步行街

6、橫店影城

7、配套社區住宅

8、酒店式公寓

寶龍步行街商圈位于蚌埠寶龍廣場中段及廣場南區，為蚌埠新城區商業中心，是蚌埠目前規模最大的商業街區。步行街內店面以臨街店面和室內步行街兩塊，小面積商鋪為主。

步行街周邊住宅生活區較多，形成良好的購物氛圍，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔的服飾類、生活休閑類商品為主，是市區居民購物的主要聚集地。周邊小區輻射：

寶龍住宅、寶龍公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花園、水晶城、三星家園、華府天地等中高檔住宅。

該商圈的主要經營形式有兩種：（1）租金，該商圈大部分的出租型的商場及街店采用此經營形式。（2）扣點，商圈內的百大購物中心商場會采取聯營扣點形式。

1、根據商家由于位置、承租面積、物業狀況、經營品類等因素租金差異較大，商鋪租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商鋪會有贈送30%-50%商鋪面積優惠政策，物業費6元。

2、在收租方式上，出租型的商鋪采用合同每3-5年一簽，并且給予優惠政策免租期6-24個月不等。

臨街店鋪又比內鋪及二樓鋪位租價要高。租金不因經營品類的不同，而有所不同.3、寶龍水景步行街全長800米，位于住宅和公寓中間。商鋪主要以兩層為主，主要經營餐飲，小型酒吧，及辦公使用。經營情況一般，空鋪較多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。

華夏第一街區 項目簡介：

蚌埠華夏第一街位于新城區中心，32萬平方米體量。融匯家樂福超市、蘇寧電器、商業步行街、星級酒店、配套住宅等業態。集休閑娛樂、餐飲、商業購物、金融及商務服務、居住生活為一體。“華夏第一街區”環抱蚌埠市城市中心淮河文化廣場，緊鄰會展中心、歌

劇院、休閑中心、圖書館及亞洲最大800米音樂噴泉，會展經濟、廣場經濟、街區經濟的會合。

業態分類：

1、淮河文化廣場

占地18萬平米，包括會展中心、歌劇院、科技館和休閑中心，有荊、涂二山圖騰和智慧之光大型雕塑，大型熱帶植物點綴期間，亞洲最大800米音樂噴泉演繹都市繁華。

2、首創街區BLOCK 華夏第一街區，BLOCK街區帝國，前瞻的眼光，決定恒久價值，敢為天下先的噴薄全國，主宰生活方向，引領城市潮流，BLOCK街區的領跑者演繹世界魅力。

周邊住宅生活區較多如：阿爾卡迪亞、財富廣場、華夏尚都、沁

雅花園、米亞花園、豐澤園、紫荊名流、等中高檔小區，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔及中低檔次餐飲、服裝鞋帽、生活休閑類商品為主，主要面向工薪和學生階層，是市區居民購物的主要聚集地。

蚌埠華夏第一街商鋪基本為鄰街商鋪，商鋪多為兩層，其中漢明街沿街商鋪租金水平在80-100元/月/平。內街分為兩層，一層租金在30-50/月/平，二層租金在20-30/月/平。暫無物業費用。目前華夏第一街商鋪屬于300多個業主，無論是業態規劃還是招商經營都是各自為政各行其是。其中包括辦公、廣告公司、煙酒店、培訓教育、餐飲等。

（三）張公山商圈市調

張公山商圈位于蚌埠市禹會區張公山生活社區，主要有白馬生活購物廣場，張公山美食城，商業綜合體百大拓基廣場等幾個商業項目。

白馬生活購物廣場位于禹會區張公山公園西側，是禹會區重大招商引資項目之一，該生活購物廣場面積約3萬平方米，是以服裝批發零售為中心的服飾類小商品的批發集散地，同時配套地下農貿菜場，購物超市等，是禹會區較大的商業項目。白馬生活購物廣場內商鋪為室內商鋪，商鋪分為一層和地下負一層共兩層，其中一層商鋪面積約15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；臨街內外通形式的商鋪面積約30-50平米，月租5000-7000元。負一層商鋪面積基本和一層相近，按區位、面積計算，月租金

2000-3000

元不等。

張公山美食城位于張公山生活社區中心地帶，該美食城面積約1萬平方米，匯集各種餐飲及風味小吃，是禹會區最大的美食廣場。廣場約有120個鋪面及攤位，經營各色小吃，快餐，燒烤，火鍋等美食，鋪面面積30-50平米，可設外擺，月租金3000-5000元。攤位在中心區域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。

位于蚌埠市禹會區華光大道與長樂路交匯處，是由百大集團與拓基地產聯袂打造的綜合性城市綜合體商業項目。項目占地面積4萬平米，總建筑面積15萬平米，項目毗鄰張公山居住區中心地帶，由4棟高層住宅、1棟3萬平米百貨商場及圍繞商城的配套商鋪組成。生活配套設施一應俱全，涵蓋百貨零售、生活超市、健身娛樂、配套商鋪等，是目前禹會區體量最大，業態最全的城市商業綜合體項目。

（四）龍子湖商圈市調

大學城龍湖春天商業街位于龍子湖區大學城附近，周邊有安徽財經大學、蚌埠醫學院、安徽電子學院、蚌埠學院4所大學，在校學生3萬人左右，項目約3萬平方米，是大學城附近規模最大、最集中、最密集的商業街區。步行街內店面以臨街店面為主，小型品類商城為輔。

步行街內商鋪多為經歷多次變換承租人，費用為轉讓費和租金兩部分。龍湖春天步行街的商鋪空鋪出租少，多為轉讓，50平米左右鋪面轉讓費5萬-15萬，租金3-8萬左右一年，租金每年遞增5%-8%。

龍湖春天步行街周邊住宅生活區少，以周邊大學學生為主，因此該商圈商品組合以中低檔次的服飾類、生活休閑類商品為主，主要面向學生階層，是大學城附近學生生活購物的主要聚集地。

該商圈的主要經營形式是租賃，根據商家位置、承租面積、物業狀況、經營品類等因素租金有一定差異，商鋪租金平均每月每平方米70-80元左右。多數都收取轉讓費，從5萬-15萬之間不等。物業費從1.28元。另外周邊有高鐵站、各銀行網點、公交車站等生活配套。

水游城: 項目面積130萬平方米。

位于東海大道與工農路交叉口，萬達廣場西面。項目涵蓋大型購物中心、商業步行街、高端住宅、商務寫字樓、SOHO公寓等多種業態；集購物、休閑娛樂、文化、餐飲、商務辦公、居住六大功能，自身建設配套有幼兒園及名校學府，預計開業時間為2017年。

由于步行街還未交付，招商暫時未啟動，其商鋪價格15000-24000之間，略低于萬達售價。

釣魚臺生活城 項目面積：5萬平方米

項目位于釣魚臺生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝陽路中段 十一中對面。

項目主體由1棟高22層的精品商務公寓和4層農貿副食品專業市場共同組成 整合星級農貿、農副及日用百貨為主的專業商場。預計開業時間 2015年10月1日

其項目在萬達商圈覆蓋范圍以內，由于項目定位生活配套，體量較小，商鋪租金相對較低，一樓報價80元/平方，二樓40元/平方，三樓35元/平方，四樓20元/平方，免租期一年。大品牌入駐仍有優惠政策

項目：海亮明珠 面積：10萬平方

項目位于蚌埠市龍子湖景區與高鐵站之間。

商業配套10萬方，項目建成后將會是高鐵新城商業中心。海亮明珠項目整體規劃以高層住宅為主。室外步行街，私家會所、露天游泳池、社區幼兒園、二實小學區等等配套。預計開業時間2015年底。位于高鐵南站，地理位置相對欠佳，前期人流量較少，后期有可能成為南站商圈的中心。目前步行街一樓40元/平方，二樓35元/平方，6-8個月免租期，物業條件完善

項目：金大地城市廣場 面積：67萬平方

項目位于東海大道與延安路交叉口，萬達廣場與百樂門廣場對面。通過本次市調了解到金大地項目由于資金短缺，有可能60%被銀泰收購，銀泰目前暫未進駐，商業街租金及其它情況尚未明確

萬達廣場入駐蚌埠一年以來，帶動了整個光彩商圈的形成，目前環萬達周邊三面，5個商業項目正在籌建，預計2016年底陸續建成開業，多個住宅項目也在建設，預計未來3-5年內會形成以萬達為核心的東海大道商圈。

總括來講，蚌埠商業發展由中區慢慢向北區和南區的擴展的趨勢，隨著新城區東海大道兩側小區的建成，居住人口增加，蚌埠未來新城區的建成，商業氛圍逐漸形成，新城區商業圈也將在不久的將來形成。

蚌埠市所轄的三縣四區范圍，總面積為5952平方公里蚌埠市市域總面積602平方公里，戶籍總人口110萬人，城鎮化率55％。2013年蚌埠全年生產總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產業看，第一產業增加值172.36億元，增長3.9%；第二產業增加值515.68億元，增長14.3%；第三產業增加值319.81億元，增長9.5%。三次產業結構由上年的17.8:50.0:32.2調整為17.1:51.2:31.7，其中工業增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。據統計，今年1-11月份,全市限上企業完成實現社會消費品零售總額161.6億元，同比增長19.8%，高于全省5.1個百分點，總量居全省第5位，增速居全省第4位,綜合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企業614家。場運行主要特點

一是全市限上企業增長水平穩居全省前列。今年以來，全市限上企業實現社會消費品零售總額保持快速發展良好態勢，1-11份，全市限上企業實現社會消費品零售總額161.59億元，同比增長19.8%，高于全省平均增長速度5.1個百分點，居全省第4位。11月份當月，全市限上實現總額20.03億元，同比增長20.1%，高于全省均增長速度4.7個百分點。

二是龍子湖區、高新區增速居前。1-11月份，龍子湖區、高新區限上企業分別實現社會消費品零售總額23.18億元、12.06億元，同比分別增長26.1%、23.9%，分別高于全市6.3個百分點、4.1個百分點，居全市前2位。11月當月，懷遠縣限上企業實現社會消費品零售總額同比增長35.9%，位居全市第1位。

三是蚌山區限上實現額占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企業實現社會消費品零售總額20.03億元，其中蚌山區限上企業實現總額9.96億元，占全市總量的49.73%。1-11月份蚌山區限上企業實現社會消費品零售總額70.84億元，占全市總量的43.84%。1-11月份實現零售額增長21.4%，高于全市增速1.6個百分點，增速排全市第4位，增長位次不斷前移。

四是經開區限上實現額增長持續下降。11月份，經開區限上企業實現社會消費品零售總額同比下降14.1%，連續5個月出現負增長，1-11月份零售總額同比增長8.7%，排全市末位，低于全市11.1個百分點，自下半年以來，限上實現額增長明顯趨緩。

總體來講，蚌埠市城市居民消費信心平穩，消費欲望穩步提升。

二．項目周邊環境調研與分析 本項目商業位置分析

本項目位于蚌埠市東海大道與航苑路交匯口，萬達廣場東側，地理位置優越，周邊沿東海大道兩側在建高檔小區有東側百樂門，翰林銀座，恒大御景灣，北面鳳凰國際，金大地 西邊有水游城，御湖世家等大批在建項目，未來3-5年周邊小區入住人口在10萬左右，發展潛力巨大，將為該區域拉攏大量的人氣和客流。

本項目距離蚌埠是第一商圈淮河路步行街距離2公里，目前沒有直達公交線路，項目航苑路沒有公交線路，東海大道上公交線路主要以連接東面高鐵站和西面張公山商圈，總體來講，目前項目公交線路較少，交通不是很便利。

近幾年蚌埠市區陸續開業的購物中心有百大購物中心，商之都購物中心，百大寶龍購物中心，百大拓基購物中心，匯金廣場，由于受本市經濟發展制約，整體運營情況不太理想定位重疊，都標榜是時尚百貨，但由于所處區域的主力消費人群基本一中低檔為主，業態單一，逐漸演變為以其中的大型超市賣場為中心的百姓平價商場，沒有達到預期的SHOPPING MALL的效果。淮河路步行街商鋪林立，但是由于鋪位有限，商家太多，熱炒之下，房價飆升，又多以遍布專賣店的運動休閑品牌為主，經營品類相對單一，消費年齡層次偏低，基本處于飽和狀態，新的品牌很難進入。寶龍澳門風情街全長800米，基本上以中小型餐飲為主，附帶一些小型酒吧，棋牌以及辦公用房，沒有統一規劃，業態檔次較低，經營情況不佳。華夏街區因為無統一的管理規劃，開發商頻繁更換造成目前街區內業態較亂，街面較亂，空鋪率較高，商戶經營情況很差。龍子湖大學城西班牙風情街由于客戶定

位較為單一，整體業態檔次不高，經營情況較一般。張公山商圈是老城區商圈，居民較集中，距離中心商圈比較遠，客流量較大，但是基本以小型餐飲及小型零售業態為主，經營情況一般。

本項目以北，高檔小區較為集中，5分鐘路程內住宅小區10個，30分鐘路程內住宅小區達20個，居民整體收入較高，人群以年輕，家庭式為主

與大商業經營關系分析。

蚌埠萬達廣場是蚌埠市區投資最大、規模最大、檔次最高的城市綜合體。項目集大型購物中心、商業步行街、5A級甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅為一體。其中購物中心包括一條近400米長的3層室內步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式購物中心，功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環境符合都市生活節奏和現代消費的需求，具有較好的發展前景和較強的競爭優勢。但二期珍珠坊與大商業之間相隔航苑路，無法充分依托大商業的客流量，業態規劃要與大商業與金街錯位經營，打造時尚、休閑娛樂一條街。

蚌埠萬達金街經過半年左右的招商工作，業態主要以中小型餐飲、小型服裝零售以及生活配套為主。目前二期珍珠坊563間商鋪由于在鋪型結構、街區定位與一期金街區別較大，無法充分利用大商業的人流，所以，我們更需要對步行街的商業形態進行適合上述業態的精準、細致的規劃引導。西段沿街鋪面為雙層，面積較大，業態定位以中大型餐飲為主，步行街內鋪面二層以酒吧、網咖、臺球棋牌室、美容美體以及茶樓的體驗類業態為主。街內一層以服裝零售及特色輕餐為主。項目規劃前期以外圍大型餐飲帶動商業氛圍的形成，東段北側沿街鋪面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，內街為婚紗攝影或古玩特色街區。統一規劃，統一管理，分節點統一開街。

第四篇：豐縣房地產市調報告

豐縣房地產市場

調研報告

二零一一年二月

一、豐縣城市概況

1、基本介紹

豐縣位于江蘇省西北部，總面積1446平方千米。總人口115.7萬人（全國第六次人口普查數據）。全縣轄14個鎮：鳳城鎮、首羨鎮、順河鎮、常店鎮、歡口鎮、師寨鎮、華山鎮、梁寨鎮、范樓鎮、孫樓鎮、宋樓鎮、大沙河鎮、王溝鎮、趙莊鎮；目前城區常住人口規模約26萬人，城市建成面積約38平方公里，規劃控制區面積167平方公里，近期至2012年城區人口規模將發展至約35萬人，建成區面積50平方公里。

地處黃泛沖積平原，地勢平緩。大沙河、復新河縱貫南北，流入微山湖。屬暖帶季風氣候區，年降水量784毫米，年均氣溫13.3℃。有鹽、鉀、長石、煤、天然氣、石油等礦產資源。國家商品糧、優質棉基地和江蘇省最大果品基地，全國青山羊生產基地和江蘇省肉牛出口基地。1949年屬山東省，1953年劃歸江蘇省。

2、豐縣概況

豐縣隸屬江蘇省徐州市，古稱鳳城，相傳遠古時期曾經有鳳凰落于此地而名；更因是漢高祖劉邦故鄉，有千古龍飛地、一代帝王鄉的美譽。豐縣地處蘇魯豫皖四省七縣交界處，淮海經濟區中心地帶。全縣總面積1449.7平方公里，南北長約59.2公里，東西寬約46.6公里，下轄14個鎮1林場，總人口115萬，主城區常住人口26萬，城區建成面積３８平方公里。近年來，分別建

4◆ 地處整個豐縣東南部，屬新城區，該區是今后豐縣整個房地產發展的方向標，地域優勢明顯；

◆ 行政服務中心也將搬入本區，并毗鄰本地塊，周邊配套設施已規劃并在實施中；

◆ 毗鄰棲鳳生態公園，縣城中心樓盤無任何自然景觀，今后可成為最大賣點；

◆ 地塊基本為土建民房，拆遷量較小； 劣勢（W）：

◆ 目前新城區正處于發展階段，交通不便利；

◆ 周邊已有部分在售樓盤（陽光康橋、怡景新城），對后期本地塊銷售競爭較大，有所影響； 機會（O）：

◆ 縣中心地帶已基本無地可開發，新城區市場發展空間較大； ◆ 地塊周邊在建項目定位較低，基本無配套設施，根據這一現象，我司可健全小區內各種配套設施； ◆ 新城區樓盤房價目前正在有條不紊的增長； 威脅（T）：

◆ 豐縣當地居民對新生事物接受力較差； ◆ 新城區在建樓盤不斷增加，競爭力度不斷提高；

2、市場個案分析(1)翡翠城

開發商：徐州精達置業有限公司

項目地址：河濱路西側，大慶路北側 營銷熱線：89213333 項目概況：該小區占地面積100畝，建筑面積11萬平方米，容積率1.25，綠化率為32%，規劃為25棟多層建筑，項目位于豐縣老城區東部，復新河西岸，東至河濱路，南至大慶路，北與河濱嘉苑為鄰，小區與復新河、河濱公園，僅一路之隔，擁有得天獨厚的自然景觀。已于2009年12月底交付使用；

基本介紹：均價為3500元/㎡，頂層閣樓2500元/㎡，車位價格為2200元/㎡，容積率為1.44,320個地上車位，小區共800戶，暖氣80元/㎡，天然氣2200元，目前僅剩兩套未售。（5）尚品人家

開發商：徐州騰躍置業有限公司

售樓地址：中陽大道西（南關農貿市場對過）營銷熱線：89196999 項目概況：該項目位于中陽大道南、西城路西，占地面積31.63畝，規劃沿中陽大道為2棟14層小高層（1層為商業），沿西城路為1-3層商業，其余為4棟多層住宅建筑。總建面積40939平方米，容積率為1.7。

基本介紹：多層均價為3900元/㎡，僅剩一套頂層未售，3300元/㎡，買頂層送閣樓(閣樓無產權)，小高層均價為3700元/㎡，車庫及商鋪價格未定，認購金十萬元，暫無預售許可證，不接受簽約。（6）陽光康橋

開發商：徐州德盛房地產開發有限公司 樓盤地址：南苑路南側、經五路西側 銷售中心：豐縣供電局對面 營銷熱線：89327777 項目概況：北靠南苑路，西鄰經一路，從經一路向東310米，從南苑路向北235米，占地面積108.9畝，建筑面積96668平方米，規劃為多層住宅19棟，小高層4棟，共610戶。暖氣、天然氣—雙氣入戶，低容積率，超寬樓間距，全框架結構。

基本介紹：小高層一層價格為2800元/㎡，均價3400元/㎡，多層均價為3300元/㎡，頂層3200元/㎡，送閣樓（無產權），車庫價格為2800元/㎡（無產權），物業費多層為0.4元,小高層為0.7元，天然氣開口費為2600元。

（7）怡景新城

營銷熱線：0516—89325788 項目概況：該項目分兩期開發，規劃為34棟多層、小高層、花園洋房，占地面積185畝，建筑面積為16.3萬平方米。分兩期開發，其中一期工程共計16棟樓，二期23棟樓。一期2008年開盤，當時均價為2000元/平米，該項目是豐縣縣委、縣政府重點招商引資項目；

價格：目前住宅僅剩一期20多套房源未售（小高層），均價為3800元/㎡，剩余戶型面積為130㎡，商鋪價格為7000元/㎡。物業收費為0.7元，天然氣初裝費2200元，暖氣為88元/㎡；

購房優惠：一次性及按揭均優惠一萬元，認購五萬抵六萬。

（11）中和龍郡

開發商：徐州市房地產綜合開發有限責任公司

銷售中心：解放路鳳翔小區東門旁（老汽車站對面）營銷熱線：89229596 項目概況：該項目位于豐縣開發區修遠學校東側，占地面積72畝，總建面積為7.9萬平方米，2010年10月開工建設，2011年12月整體交付使用。容積率1.6，建筑密度20%，綠地面積為1.4萬平方米，規劃戶數為490戶。基本介紹：該項目現已接受預約，價格未定，2011年3月份定價。（12）左岸人家

開發商：徐州市盛泰置業有限公司 銷售中心：中陽大道工商局一樓

項目地址：豐縣河濱路與南環路交叉口

項目概況：該項目東鄰河濱路，北鄰同在水一方之間的規劃路，西鄰規劃路，南鄰豐縣南環路，占地面積140.8畝，總建筑面積為14萬平方米，其中多層7.8萬平方米，小高層5.8萬平方米，商鋪總面積為3678平方米，容積率為2.5，綠地率為30%，規劃戶數為1111戶，地上停車位253輛，地下停車位192輛。基本介紹：小高層均價為3800元/㎡，多層3700元/㎡，多層頂層3100元/㎡,為坡屋頂，簽約小高層必須購買車庫，7萬元/個，層高為2.19米（無產權），商鋪、物業價格未定，小區內統一安裝太陽能熱水器，目前僅剩多層頂層及小高層部分房源未售。

01112-

第五篇：小店區房地產項目市調報告匯總

小店區房地產項目市調報告匯總

項目名稱: 陽光芳汀

發展商。。山西天人房地產開發有限公司項目位置項目位置項目位置項目位置::::太原市小店區通達街中段 項目規模項目規模項目

規模項目規模: : : : 占地面積138畝，總建筑面積35.3萬平米，擁有臨街商鋪38個，住宅

600套，精裝公寓、寫字間共420套，是一個商住兩用的大型花園社區配套情況配套情況配套情況配套情況::::1小區配套設施完善，自成一體。自建有3萬平

米的大型商城、星級酒店及“花海銀街”時尚步行街； 2住宅車位比例1：1，商業車位200

個，地上地下車位均有。3周邊學校：小店一中、三中，光明小學，育才小學，實驗小學，小店街道第一小學4周邊醫院：山西大醫院、小店人民醫院、小店婦幼保健醫院、中鐵十

七局醫院、中鐵十二局醫院 5商業：美特好超市，山姆士超市入駐 6交通：870、840、460、13、877、836路公交 綠化率綠化率綠化率綠化率::::38%

容積率容積率容積率容積率::::3.0

工程情況工程情況工程情況工程情況::::打樁階段 結構結構結構結構////層數層數層

數層數::::框架剪力墻/22層 手續情況現有土地證和規劃局批文 銷售進度銷售進度

銷售進度銷售進度共三期，現在進行一期銷售，一期銷售率40%開盤

日期開盤日期開盤日期開盤日期2010.9.5交房日期交房日期交房

日期交房日期2012.9.30

價格情況::::1111住宅售價范圍：3900元/㎡-4500元/㎡，均價4300元/㎡，主力總

價25萬元 2222臨街商鋪一口價:17000元/㎡，主力總價200萬左右 3333內鋪均價7000

元/㎡，主力總價30萬 4寫字樓、精裝公寓均價4850元/㎡主力總價35萬左右 戶型面積戶

型面積戶型面積戶型面積::::住宅面積范圍60㎡-70㎡一室一廳，兩室一廳 商鋪面積100

㎡-300㎡ 精裝公寓、寫字間面積范圍30㎡-40㎡ 付款方式付款方式付款方式付款方式::::

一次性，分期優惠條件優惠條件優惠條件優惠條件::::一次性付款98折，分期無折扣 標

準層高標準層高標準層高標準層高::::住宅、寫字間層高3.3m，商鋪4.5m-5.6m不等 物業公

司及收費物業公司物業公司及收費物業公司物業公司及收費物業公司物業公司及收費物業

公司::::未定，物業費0.8-1元之間 裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準::::住宅、商鋪為毛

坯，寫字間、公寓為精裝修 推廣活動推廣活動推廣活動推廣活動////營銷手段營銷手段營銷

手段營銷手段::::實景樣板間，購房抽獎活動，戶外噴繪廣告，廣告短信

項目名稱項目名稱項目名稱項目名稱：：：：浦東新座 發展商發展商發展商發展商：：：： 山

西天翼房地產開發有限公司項目位置：：：：太原市小店區昌盛街與

大運路交匯處 項目規模項目規模項目規模項目規模：：：： 占地面積13畝，總建筑面積3.4

萬平方米，小區共一棟24層高層，共有住宅190套，商鋪50間（1-5層商業，6-23層住宅，24層為小區會所）配套情況配套情況配套情況配套情況：：：： 小區毗鄰正在建設中的和諧公園，自帶6000平米商業廣場和五層購物中心周邊學校：小店一中、三中，光

明小學，育才小學，實驗小學，小店街道第一小學周邊醫院：山西大醫院、小店人民醫院、小店婦幼保健醫院、中鐵十七局醫院、中鐵十二局醫院 商業：美特好超市 交通：13、460、469、836、839、840、870、877、879路公交直達住宅車位比例1：1，商業車位200個，地上地下車位均有。綠化率 45%容積率3.9工程情況工程情況工程情況工程

情況 打樁階段 結構 框架剪力墻層數/24層手續情況：：：：暫無手續 銷售進

度共一期，暫未開盤，已有部分住宅被團購開盤日期：：：：未定交房日

期：：：：2012.6.30價格情況 住宅售價范圍：3850元/㎡-4600元/㎡,均價4300元/㎡，主

力總價35-40萬 商鋪均價17000元/㎡ 戶型面積住宅面積范圍40㎡-300㎡，主力戶型為70

㎡-85㎡兩室一廳一衛 商鋪面積暫時未對市場公開 付款方式：：：：一次性，分期 優惠條

件：：：：未定 標準層高：：：：住宅3.6m，商鋪4.5m 物業公司：：：：未定 收費物業公司：：：：

物業費0.8元-1元之間 裝修標準：：：：毛坯 推廣活動/營銷手段：：：：廣告短信，市內設立

第二展示中心（北張）

項目名稱：：：：浦東雅典 發展商：：：：山西鼎晨房地產開發有限公司項目位置：：：：太原市小店區人民南路37號 項目規模項目規模項目規模項目規模 ：：：：占

地面積186畝，總建筑面積30萬平方米，小區共有住宅3000套，一條商業街和臨街商鋪配套情況 小區配套比較完善，社區專屬配套近千平米幼兒園，社區內規劃路的商業步行街，為您提供生活必須便利。車位比例1：1，均為地下停車場。周邊學校:育才中學、小店

一中、三中、富康中學、汾東中學 醫院:小店人民醫院商業:藍天市場 人民百貨 交通：

840、870終點站下車；13招呼站；877軸承廠站下車 綠化率40%容積率3.1工程情

況：：：：三期打樁階段，商鋪以達到交房標準 結構：：：：框剪層數 ：：：：15層，18層

手續情況：：：：五證齊全 銷售進度：：：： 共三期，一期二期售罄，三期暫未開盤，商鋪正在熱銷開盤日期：：：： 未定交房日期：：：：三期2012.12.30 價格情況：：：： 住宅售

價范圍：5300元/㎡-5700元/㎡，均價5500元/㎡，主力總價50-70萬元

商鋪價格范圍：13000元/㎡-17000元/㎡商鋪均價15000元/㎡ 戶型面積：：：：

住宅面積范圍36㎡-141㎡，主力戶型為70㎡-90㎡兩室兩廳一衛、104㎡-121㎡三室兩廳

兩衛 商鋪面積范圍：46.59㎡-200㎡ 付款方式：：：：一次性，按揭（晉商銀行）優惠條件：：：：

一次性98折，按揭無折扣 標準層高：：：：住宅3m，商鋪4.5m 物業公司及收費物業公司：：：：

長風物業公司，物業費1.2元 裝修標準：：：：毛坯 推廣活動/營銷手段：：：：實景樣板間，戶

外噴繪廣告，老業主帶新業主獎勵活動，廣告短信項目名稱 富士康園 發展商 ：：：：南

畔房地產開發有限公司項目位置：：：：太原市小店區富士康南3號門 項目規模：：：： 占

地面積205畝，總建筑面積82889㎡，共住宅1000余套配套情況 小區本

身除簡單小區景觀和小區臨街商鋪外，并無其他相關配套設施 車位比例1：1，地上地下均

有 周邊學校：小店一中、三中，光明小學，育才小學 周邊醫院：山西大醫院、小店人民醫

院、小店婦幼保健醫院、中鐵十七局醫院、中鐵十二局醫院 商業：人民百貨，唐久便利，美特好超市 交通：877、840、870、13、460、836、839 路公交 綠化率36.3%，，容積

率2.2工程情況：：：：封頂 結構：：：：框剪層數 ：：：：18層手續情況：：：：

城中村改造項目批文 銷售進度：：：：共三期，，現階段銷售第一期，，一期銷售率95%開盤日期 2009.5.1交房日期2011.價格情況：：：： 住宅售價范圍：4000元/㎡-4800元

/㎡，均價4300元/㎡，主力總價35萬元-40萬元 戶型面積：：：：住宅面積范圍38㎡-180㎡，主力戶型為80㎡-90㎡兩室兩廳 付款方式：：：：一次性，分期（5:4:1），銀行按揭（光大，興業）惠條件：：：：無 標準層高：：：：住宅3m 物業公司及收費物業公司：：：：未定，物業

費0.8-1元之間 裝修標準：：：：毛坯，精裝（600元/㎡-1200元/㎡）推廣活動推廣活動推廣

活動推廣活動/營銷手段：：：：戶外噴繪廣告，廣告短信

項目名稱 天賜康緣 發展商:恒廣源房地產開發有限公司項目位置:太原市小店

區康寧街9號 項目規模小區占地面積約168畝，建筑面積28萬平方米，共有17棟帶電

梯的高層，約有住宅1000套，臨街商鋪13間，配套情況 小區本身除簡單小區景觀和

小區臨街商鋪外，并無其他相關配套設施 車位比例1:1，地下停車場 周邊學校：晨光幼兒

園，雙語幼兒園，小店小學，育才小學)，小店一中，小店三中，太原實驗中學 周邊醫院：

山西大醫院、小店人民醫院、小店婦幼保健醫院、中鐵十七局醫院、中鐵十二局醫院 美特

好超市，晉華購物中心，藍天市場，并且還有小區旺鋪 836.839.840.870.877.879.881.460路

公交綠化率40%，，容積率2.8工程情況一期以交房，，二期3、、、、4號樓以

交房，，5號樓封頂 結構:框剪層數: 20層手續情況:五證齊全 銷售

進度:共二期，，目前進行二期銷售，，銷售率70%開盤日期2011.8.8交房日期2011.3.3

價格情況: 住宅售價范圍：5000元/㎡-5800元/㎡，均價5300元/㎡，主力總價45萬元左右 2008年已經售罄 戶型面積:住宅面積范圍80㎡-203.18㎡，主力戶型為80㎡-110㎡兩室兩廳 付款方式:一次性，銀行按揭（工商銀行）優惠條件:一次性98折，按揭99折 標準層高:住宅3m 物業公司及收費:0.8元 裝修標準:毛坯，精裝 推廣活動/營銷手段:暫無

項目名稱 西汾院·純境 發展商:太原市小店區浦西村村委會項目位置:太原市小店區北格鎮浦西村 項目規模總占地面積300畝，總建筑面積16萬平米，共有26棟多層住宅，無商業，總戶數600戶。配套情況 小區本身無相關配套設施車位比例2:1，地上停車場 綠化率40%，，容積率0.8工程情況 一期工程進度過半 結構:磚混層數: 6層手續情況:無證件，小產權 銷售進度: 共三期，目前進行一期銷售，銷售率5%開盤日期2010.9.30交房日期2012.1.1 價格情況: 住宅售價范圍：998元/㎡-1980元/㎡，均價1630元/㎡，主力總價15萬元左右 戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積:住宅面積范圍80㎡-123.5㎡，主力戶型為80㎡-90㎡兩室兩廳 付款方式付款方式付款方式付款方式:一次性，分期（5:4:1）優惠條件優惠條件優惠條件優惠條件:一次性98折，按揭99折 標準層高: 住宅3m物業公司及收費:0.5元 裝修標準裝修標準裝修標準裝修標準:毛坯推廣活動/營銷手段:廣告短信

項目名稱 樂活城 發展商:山西鑫晉通房地產開發有限公司 項目位置:龍城大街向南800米，電子街旁 項目規模總占地面積280畝，總建筑面積30.3萬平米，共有26棟多層住宅，總戶數1000戶。配套情況 小區本身除簡單小區景觀和小區臨街商鋪外，并無其他相關配套設施 車位比例2:1，地上停車場 五一小學，實驗中學 骨科醫院、十二局醫院、十七局醫院、小店區人民醫院、廣濟醫院 商業：美特好超市，金海洋休閑會所 13路 877路 840路 870路 460路 綠化率35%，，容積率1.58工程情況 一期全部封頂，二期已出正負零 結構:磚混層數: 6層手續情況:城中村改造批文銷售進度: 共兩期，目前進行一期銷售，銷售率90% 開盤日期2010.10.23交房日期2011.12.31 價格情況: 住宅售價范圍：2800元/㎡-3300元/㎡，均價3100元/㎡，主力總價35萬元左右 商鋪暫無價格戶型面積:住宅面積范圍70㎡-120㎡，主力戶型為93.07㎡兩室兩廳 付款方式一次性，分期優惠條件:一次性97折，分期99折 標準層高: 住宅3m物業公司及收費:未定 裝修標準:毛坯推廣活動/營銷手段:戶外噴繪廣告，廣告短信，購房送液晶電視

項目名稱 盛華領寓 發展商:申華偉業地產開發有限公司 項目位置:太原市小店區人民南路藍天市場東側 項目規模占地面積4000㎡，總建筑面積3萬平方米，小區共有住宅168套，臨街商鋪446套配套情況 位于小店區最繁華的地區，全部交工后會成為盛華商場 只有84個地上車位 周邊學校:育才中學、小店一中、三中、富康中學、汾東中學 周邊醫院：山西大醫院、小店人民醫院、小店婦幼保健醫院、中鐵十七局醫院、中鐵十二局醫院 商業:藍天市場 人民百貨 836.839.840.870.877.879.881.460路公交 無綠化，，容積率

3.2工程情況 已完工，達到交房標準 結構:框剪層數: 17層手續情況:只有土地證 銷售進度: 共一期，銷售率98% 開盤日期 2008.10.1交房日期2010.10.30 價格情況: 住宅售價范圍：3500元/㎡-4300元/㎡，均價3900元/㎡，主力總價30萬元 商鋪價格范圍：5000元/㎡-10000元/㎡ 商鋪均價8000元/㎡商鋪主

力總價20萬 車位16萬/個 戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積: 住宅面積為74㎡，77㎡、83㎡兩室兩廳 商鋪面積范圍：20㎡-30㎡ 付款方式一次性，分期優惠條件:一次性98折，分期無折扣 標準層高: 住宅3m，商鋪4.5m物業公司及收費:盛華鑫物業公司，物業費0.8元 裝修標準:毛坯推廣活動/營銷手段:暫無

項目名稱 通達國際 發展商:舒怡華源房地產開發有限公司 項目位置:太原市小店區通達街中段 項目規模占地面積16畝，總建筑面積5萬平方米，共有住宅400套，商鋪50間（1-3層商業，4-28層住宅）配套情況 住宅車位比例1：1，均為地下車位。周邊學校：小店一中、三中，光明小學，育才小學，實驗小學，小店街道第一小學周邊醫院：山西大醫院、小店人民醫院、小店婦幼保健醫院、中鐵十七局醫院、中鐵十二局醫院 艷陽璽、艷麗園、藍天商場、晉華購物中心 881，13、840、870、877、836、839路 綠化40%，，容積率4.6 工程情況 內裝階段結構:框架剪力墻層數:28層手續情況:四證，房屋預售證正在辦理之中 銷售進度: 共一期，銷售率90% 開盤日期 2009.1.1交房日期2011.5.30 價格情況: 住宅售價范圍：3850元/㎡-4600元/㎡,均價4300元/㎡，主力總價35-40萬

商鋪均價20000元/㎡，總價在200萬元-300萬元之間 戶型面積: 住宅面積范圍69㎡-161㎡，主力戶型為90㎡左右兩室一廳一衛，110㎡-120㎡三室兩廳一衛 商鋪面積范圍：90㎡-300㎡ 標準層高: 住宅3m，商鋪4.5m 付款方式一次性，分期優惠條件:無 物業物業公司及收費:物業公司未定，物業費未定分期 裝修標準:毛坯推廣活動/營銷手段:廣告短信，派報，戶外廣告墻