第一篇：開卷考試-商業物業復習材料

商業物業復習材料

1．房屋租金的類型有；成本租金、商品租金和市場租金

2．物業租賃按方式分：定期租賃、延期租賃、意愿租賃、強制租賃。物業租賃按房屋所有權性質可以分為：公房租賃和私房租賃。在商業物業和工業物業的租賃中廣泛采用凈租金。

按照會所所處的位置劃分，把會所分為城市會所和鄉村會所。

3．寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。寫字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。寫字樓物業

指各種商業機構用于從事經營管理的場所，又稱為商務樓。商務樓是商品經濟和社會專業分工發展的產物。當商品經濟發展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場所，于是，商務樓就應運而生，并得到迅速的發展。按照不同的角度，商務樓可以分為如下的不同類型：

（1）按建筑面積的大小，可以分為小型、中型和大型。（2）按商務樓的功能，可分為單純型、商住型和綜合型。

（3）按大樓現代化的程度，可分為智能化大樓和非智能化大樓。

（4）按建造等級和所處區位、收益能力等綜合因素，可分為甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓。

4．物業租賃：通常意義的物業租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。5．商業物業：美國的羅伯特· C ·凱爾則認為商業物業是“一種私有但為公眾提供商品、服務、設施和場地的場所”，“例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。

6、酒店物業

酒店一詞是從英文Hotel譯過來的，Hotel來自法文，原意是小旅館，我國的稱謂在古代為館驛、客棧、驛站等。酒店是提供飲食產品及客房，各項設施與無形的服務效用的綜合性產品與服務，從而獲得利潤的經濟單位。酒店從古代簡陋的小客棧發展到今天的“小社會”、“小城市”，完全反應了人類的經濟和生活的發展變化，反應了人們的消費要求。因此，我們認為，酒店的類別是為了人們的各種不同的旅游消費需要而出現的。人們的旅游動機無非有兩大類，即公務和娛樂，而在酒店的類別中，也總是以這兩者來區分的。目前，酒店的類別主要有以下幾種：

1）商業性酒店

為滿足商務旅游人士而設計的。因此，它一般是地處商業城區，交通方便，設備齊全。

2）度假酒店

一般都處于交通方便的風景名勝區，它的客人主要是度假、娛樂、休息的客人，因此，要有適合休息和娛樂的環境設備。3）長住型酒店

主要對象為適合長期居住酒店的客人，設有為家庭提供的豪華和中等級別的完整房間，也有為單身男女提供的單間，一般都提供服務員和送餐服務。4）汽車酒店

主要為長途駕車和乘車的旅客提供住宿、餐飲的酒店，一般建在城市的平民區或公路旁，規模小，層次低。

除此之外，國外還有會議酒店、賭場酒店等。酒店物業經營管理模式：業主自己經營管理的模式、租賃經營管理模式、委托經營管理式、聯號經營。7．商業物業的含義

商業物業是以經營為目的，為公眾提供商品、服務（包括商務活動服務、購物活動服務和娛樂活動服務等）設施和場地的場所。8．房屋租賃合同

租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確雙方權利義務關系的協議。

9、公共商業樓宇

是指由多家共同經營的商業房地產，它的經營范圍已遠遠超出原來商場的 概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。明確租賃雙方權利義務關系的協議。

10、物業管理：

物業管理（property management），是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務

11、寫字樓的類型

(一)按建筑面積的大小分

(1)小型寫字樓，一般為 1 萬平方米以下。

(2)中型寫字樓，一般為 1 萬至 3 萬平方米。

(3)大型寫字樓，一般為 3 萬平方米以上。(二)按寫字樓功能分

(1)單純型寫字樓，就是基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能(如展示廳、餐飲等)。

(2)商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿。這又有兩種形式，一種是辦公室內有套間可以住宿，如上海啟華大廈；另一種是樓的一部分是辦公，另一部分是住宿，如北京國際大廈。

(3)綜合型寫字樓，就是以辦公為主，同時又有其他多種功能，如兼作公寓、餐廳、商場、展示廳等?，F在許多新建的寫字樓還設有舞廳、健身房等。上海瑞金大廈、廣州世貿大廈都屬于這種類型。(三)按大樓現代化程度分

(1)非智能型寫字樓，即傳統的、不具備自動化功能的寫字樓。

(2)智能型寫字樓，是具有高度自動化功能的辦公大樓。根據建設部 2000 年 7 月頒布的《智能建筑設計標準》，智能建筑應兼備建筑設備自動化系統(BAS)，通信網絡系統(CNS)，辦公自動系統(OAS)。隨著科技快速發展，寫字樓自動化程度也不斷提高，許多新建的寫字樓已實現了停車管理自動化系統、安全

（四）按建造等級、所處位置和物業管理的檔次等，可分為甲、乙、丙級寫字樓（1）、甲級寫字樓：具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的自然狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當；有完善的物業 管理服務，包括24小時的維護維修及保安服務。

（2）、乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。（3）、丙級寫字樓：物業已使用的年限(樓齡)較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求；建筑物存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

寫字樓的基本管理

（1）工程設備管理（2）保安管理（3）清潔綠化管理

清潔是寫字樓的面孔，設備是寫字樓的心臟，保安是寫字樓的衛士。寫字樓的特點？ 1），寫字樓多建于城市中心的繁華地段。2），建筑規模大，各類公司機構集中。3），建筑、設備現代先進。4），功能齊全，設施配套，有獨特方便的工作、生活系統。5），使用時間集中，人員流動性大。6），經營管理的要求高、時效性強。

12、商場物業的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、財務糾紛和矛盾多等特點。商場物業的類型從建筑結構上分為：敞開式的市場和廣場型兩種。、按照經營的性質，商業物業可以分為：寫字樓物業、商業場所物業、會所物業、停車場物業以及其他商務物業。

14、商業物業管理的模式包括；自建自管、自營與專業物業管理相結合、委托經營模式。

15、選擇物業管理企業的指標通常有：是否另業主滿意、專業服務水平、管理服務收費標準。、16、會所就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。社會會所經營經營策略的種類包括：生產導向策略、市場導向策略、顧客導向策略、機會導向策略

17商場物業是指建設規劃中必須用于商業性質的房地產，它是城市整體規劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。

18、批發商業物業房產的類型從建筑結構上分：露天敞開型、室內敞開型、封閉式、綜合型的物流中心。批發商業物業的設備管理內容包括：作好設備的選購工作、加強設備使用過程的控制、建立健全和嚴格執行設備管理制度。批發商業物業房產類型從批發商品的類型劃分為消費品批發市場、生產資料批發市場。

19、購物中心的建筑特征有：商業空間步行化、公共空間社會化、商業空間室內化。購物中心的管理模式包括：發商自行管理、國外的管理機構參與合作管理、專業的物業管理公司進行市場管理、主要承租者進行經營同時展開管理。

20、公共商業樓宇的特殊管理包括：商業形象的宣傳推廣、承租商的選配。

22、按照物業的分類，把物業劃分為居住物業、產業物業、工業物業和特殊用途物業。

23、目前，國內尚未有劃分商業物業的明確標準，有人在劃分“經營性物業”時，把工業廠房與倉庫也包括在內，也有人在劃分“收益性物業”時，把用于出租的公寓也包括其中。當然，從“經營性物業”或“收益性物業”的概念來看，這種劃分并無不妥，但如果把這些分類套用于商業物業就顯然不當。

因為，工業廠房與倉庫明顯應屬于工業物業，而出租的公寓，無論從不動產管理的慣例或租戶性質，都應屬于居住物業。因此，劃分商業物業，必須符合商業物業所具有的屬性，即：）經營性。無論業主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業永久或—定期限的使用價值，其主要的目的都是直接或間接從事經營活動，他們的付出均構成經營成本的組成部分，經營活動的贏利目的非常明顯。2）公眾性。該類物業主要是為公眾服務，為有現實需要或潛在需要的顧客服務，因而，原則上是應該能夠向公眾開放的。在這類物業中，雖然也有些企業制定了準入“門檻”，如會員制俱樂部，但這種門檻只能是“消費門檻”，凡具有這種消費能力和消費需要的顧客，都應該可以進入。

3）服務性。該類物業主要從事第三產業，即服務業的經濟活動，而不是從事第一產業或第二產業的生產活動。

24、會議展覽物業的管理服務內容包括展前準備、計劃分配、標識導向的制作和布置、布展裝修管理、貨運車輛管理、展物現場巡視和跟蹤服務、提供咨詢及其他服務、展品管理。

會展物業的類型有單一展覽功能的會展物業、酒店為主的會展物業、綜合性的會展物業。

25、物業設備的選擇應考慮的要素：適應性、安全可靠性、方便性、節能性、環保性、經濟性、獨具特色。

26、停車場的類型包括車庫、露天停車場、道路臨時停車場。

27、承租客商在公共樓宇的不同作用。根據承租客商向公共樓宇承租營業場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶。

28、請思考政府辦公樓，工業廠商，工業大廈，儲運庫是否屬于商業物業，為什么？

作為商業物業，必須同時具備服務性、公眾性和經營性三種屬性，也可以說，這就是劃分商業物業的標準，只具備其中一個或兩個屬性的物業，則不能認為屬于商業物業。政府機構的辦公樓，雖然也具備服務性和公眾性，但不具備經營性，因此，在國外都是把它們劃為“特殊物業”或“其他物業”；一般的工業廠房與工業大廈，只具備經營性而不具備公眾性和服務性；至于儲運倉庫，則具備了經營性和服務性，但缺乏公眾性，因為允許其出入的僅是物流而非人流。

29、寫字樓物業管理與服務的要求？ 1）、科學化、制度化、規范化、高起點2）、加強治安防范，嚴格出入管理制度，建立客戶檔案3）、加強消防管理，做好防火工作 4）、重視清潔管理5）、強化設備管理設施的維修保養6）、設立服務中心，完善配套服務7）、加強溝通協調，不斷改進工作

30、批發商業用房產物業的特點? 1）大型化、室內化和高檔化逐漸成為主流 2）功能配套日趨完善

3）交通位置和車場配套要求高

4）建筑結構與構成充分滿足批發業物的基本要求：由自有產權、自我經營、自我管理的物業形式向所有權、經營權、管理權的分離的現代管理形式轉化。

31、商業物業的特點是什么 1）、需要良好的商業氣氛：商業物業的經營就是要吸引顧客，所以，講究良好的區位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車場，利用集聚效應，成行成市的布局來擴大消費半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營造氣氛。2）、追求設施的先進性： 只有良好的、舒適的、高檔次的先進設施，才能保證業主的物業出租率及租客的營業收入。很多有名的酒店、商業大廈，雖然歷史悠久，但仍長盛不衰，除了其良好的商業信譽外其重要的原因之一就是不斷更新設備設施，保持先進性，才能吸引租客和顧客。3）、有很高的租賃比例：很多商業物業的投資者，當物業建成后，全部或部分用于出租給其它人進行經營活動，以收取租金作為投資回報，如辦公物業，出租率會遠高于自用率。有些商務樓雖然是作為開發建設單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機構，如廣東建設銀行大廈、廣東發展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此，至于購物中心、批發市場等很多都是出租鋪位或攤位。4）、以出租為主的商業物業具有價值不能庫存的特點：以出租為主的商業物業中，房屋建筑物及其設備設施的價值是不能庫存的，若當天租不出去，就失去當天的價值和費用回收補償的機會。如商務樓的房間數是固定的，即使這個月的出租率達到100%，也無法挽回上一個月空置所造成的損失。而且不論物業的出租情況如何，其物業的管理服務支出的固定成本，一般不會因物業的空置而有太大的變化，如管理處的人員數量、公共照明、電梯服務等，都不會因租客的減少而消減。

32、批發商業用物業房產的類型

（1）從建筑結構上來分

① 露天敞開型 ② 室內敞開型 ③ 封閉型

④ 綜合型的物流中心（2）從批發商品的類型劃分 ① 消費品批發市場 ② 生產資料批發市場

33、批發商業用房產物業的特點

1）大型化、室內化和高檔化逐漸成為主流 2）功能配套日趨完善

3）交通位置和車場配套要求高

4）建筑結構與構成充分滿足批發業物的基本要求

5）由自有產權、自我經營、自我管理的物業形式向所有權、經營權、管理權的分離的現代管理形式轉化。

34、商場物業的產權性質

商場物業的產權性質大致可分三種形式：(1)臨時轉移產權型。在經營上，這種形式被稱為投資保本型。具體是指大型商業物業的開發商向多個個體投資者出售部分物業一定年限的產權(本質是物業的經營使用權)，到期 后，開發公司退還投資款，收回物業。它與分散出租物業的區別是一次性收取價款。(2)分散產權型。即將整體商業物業分隔成不同大小的若干塊，出售給各個業主，物業的產權由多人擁有。

(3)統一產權型。即物業產權只屬于開發公司或某個大業主一家。

總的說來，現在統一產權型的商場物業仍然居多。但由于其一次性投資大，經營或招商 所面臨的風險也大，在整個商場物業中的比例正逐步變小。分散產權型和臨時轉移產權型這類新型商業物業正在逐漸增加，這種形式開發商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個體經商 者的需要，比較符合現在的市場需要，因此頗為流行。

35、公共商業樓宇的管理內容？ 1）、一般性管理

(1)對小業主或承租商的管理(2)安全保衛管理。(3)消防管理（4)設備管理(5)清潔衛生及車輛管理 2）、特殊管理

(1)商業形象的宣傳推廣。(2)承租客商的選配。

34、簡述物業租賃管理的程序？ 1）、通過廣告捕捉潛在租戶 2）、租戶資格的審查 3）、租約條款談判 4）、締約技巧 5）、核查物業 6）、提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系 7）、收繳租金 8）、續簽租約

36、會議展覽物業的管理服務內容？ 1）、展前準備 2）、計劃分配 3）、標識、導向的制作與布置 4）、布展裝修管理 5）、貨運車輛管理 6）、展物現場巡視與跟蹤服務 7）、提供咨詢及其他服務 8）、展品管理

37、商業物業的設備特點

1)投資額大 2)技術先進 3)種類多，數量大 4)維持費用高 5)更新周期短

38、物業租賃過程中締約技巧

在租約正式簽約前，許多租戶都會發生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題：這是否是一個正確的決策？并會反復問自己：要租賃的物業是否是所出的價位上最好的？妥協條款是否符合我的需要？是否可以再等等再說？面對租戶的遲疑，物業管理者的締約技巧是： 1）.單刀直入式

單刀直入式就是直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？”

2）.總結式：總結式就是強調物業的優點和對租戶的適用性，在租戶查看物業和洽談過程中始終反復強調，以顯示該物業十分理想。

38、結合實際談談商業物業管理中治安保衛工作的特點？ 1）．綜合性強，管理難度大

某些商業物業，如寫字樓、綜合樓、酒店等，不但樓層高、建筑面積大，而且進出口多，物業區內的公司多，餐廳、歌舞廳、游樂場、咖啡廳等娛樂、餐飲場所也較多，造成區內流量大、人員復雜，所有這些都給制定和落實安全措施帶來一定的困難。同時，有些物業內眾多的單位又有各自的管理部門，物業管理企業不可能干預過多，只能和有關單位密切合作，才能較好地完成治安保衛任務。2）．服務性強

從本質講，物業管理的治安保衛就是一種服務，即提供保安服務，為保障物業內的人身和財產安全而服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。3）．法律規范嚴格，處理個案要小心謹慎

法律就是為了維持公共秩序而制定的，商業物業多屬公眾場所，自然也有一個遵守和維護公共秩序的問題，我國的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中華人民共和國治安處罰條例》等行政法規及各地的地方性法規，都對各種各樣的“違法”、“違約”行為的構成要件作了明確的界定，對執法的權限、民事訴訟和追究法律責任等程序作出了規定。因此，在商業物業中，對安全保衛所遇到的個案處置，都必須有高度的法制意識，明確作為物業管理企業保安部門的職責范圍，是協助公安部門做好治安防范。對出現的突發事件個案，必須嚴格按法律規定處理。否則，稍有不慎，就失去法律的保護，使自己從“原告”變成“被告”。廣州“屈臣氏”超級商場就曾兩次懷疑顧客盜竊商店物品，保安員對顧客搜身，結果顧客提出民事訴訟，商場被法院裁定要負“民事侵權責任”。

39、為什么說公共樓宇管理過程中分散產權的方式難以管理，以反租統一經營或以龍頭帶散戶的經營方式進行管理效果較好？ 答：分散產權的方式如果由小業主分散經營，目前來說全國還沒有一家很成功的案例。原因 是各小業主心不齊，思想難以統一，很難做到經營格局統一化、經營思想一致化，整體經營形象難以樹立，所以，難以取得好的經營效果。而且小業主往往實力不足，抗市場波動、風險的能力較差，對市場的分析預見性不夠，往往盈虧都不明所以，很難適應市場經濟的變化。另外，個體經商者的隨意性和無組織性也使管理困難，甚至有的經營者自恃業主身份，根本不服從管理。因此，對于分散產權的公共商業樓宇，最好的辦法是全部反租回來，然后統一招租，或者將適當部分留作自用，或反租后再租給一家有實力的大商家經營，以作為龍頭帶動整個經營的興旺，如廣州天河城的南方商貿和吉之島就是這樣的龍頭。許多公共商業樓宇因為沒有這樣的龍頭，導致經營狀況差或難以為繼。

40、請問這家物業公司應尋找怎樣的潛在租戶？應從哪些方面去了解租戶情況？

一、1）通過廣告捕捉潛在租戶

2）使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶 3）引導參觀捕捉潛在租戶 4）建立租售中心捕捉潛在租戶

5）根據本題的實際對潛在租戶的尋找，可通過放置在工業區的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當然也可以通過工業經紀人尋找

二、1）.通過讓潛在租戶登記了解租戶的基本信息

2）審查潛在租戶的身份證明：核對居住或商業物業租賃者的身份證明

3）.查看租賃經歷：物業管理者為不冒險，就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩定可靠的、租賃期較業主或物業管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數還是不會改變的，而以往總是穩定地按期付款的租戶則總會保證信用。4）.對租戶的資信狀況進行調查

第二篇：商業物業糾紛

商業、寫字樓性質物業是在建設規劃中必須用于商業或辦公經營性質的房地產，它是城市整體規劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統的居住型物業，此類物業給開發商及物業公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業原則，因經營和管理商業物業導致的法律糾紛也比住宅物業更加復雜。

一、商業物業糾紛的特點及成因簡析。

我們認為，商業性物業糾紛較之傳統居住型物業糾紛，具備如下兩個方面的特征：

（一）商業物業較難成立業主委員會，以業委會為維權主體與物業管理公司的直接對抗相對較少，更換物業公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業地產經營業態各異，又由于如今商業地產呈現租賃式經營模式，導致商業物業像住宅那樣成立業主委員會有困難。據2010年相關部門統計，僅以深圳為例，商業物業成立業委會的比例不到四分之一。依深圳市《業主大會和業主委員指導規則》及相關文件規定，“商業物業已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業主委員會?！睂嵺`中，如果商業物業是單一業主且物業又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業委會的必要。只有在存在分割產權物業的情況下，才具備了成立業委會的前提。但問題是很多商業性物業從表面上看入住率頗高，但實際上各個產權人將物業出租，或者開發商用委托第三方經營或者全場租約的形式經營，又或者開發商已經出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業主交付使用的面積多，不一定達到成立業委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業樓宇的產權人不像小區業主那樣特別在意小區公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業委會的合意。加上開發商控制的物業公司顯然并不希望成立對抗性的業委會，無人牽頭的小業主就成了一盤散沙。

物業公司最擔心的就是與業委會對抗、導致丟失管理權。沒有業委會或者開發商作為大業主在業委會中具有控制權，則物業管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業主更換物業管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業的物業管理服務企業的律師，我們經常向開發商、物業公司灌輸成立業委會的好處，有一個監督方，有利于物業公司管理行為更加規范，有利于減少各類糾紛，有利于小區的和諧。

（二）隨著商業地產的開發，物業管理公司的業務在傳統住宅領域外有了新拓展，部分商業項目采用了開發商和物業管理公司合作經營的商業模式，對物業管理質量提出了更高要求，出現了相對居住型物業中欠繳物業管理費訴訟案件數量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業訴訟60%集中在物業公司訴業主欠繳物業管理費，30%則是業主訴物業公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業糾紛的比例則為10%；而在商業物業中，欠繳物業管理費的糾紛比例下降至30%，經營戶、業主訴物業公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業性物業因其租金與物業管理費的收費標準大大高于居住型物業，開發商一般不愿將商業物業的巨大利潤讓渡于其他物業公司，因此進駐商業物業的物業管理公司大多為開發商公司的子公司或關聯公司。地產公司此時與物業公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產業務中本應由地產公司負責經營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業務，此時都將會一并委托給物業公司，或者直接將大廈經營權交付給物業公司代行使權利。在減少了開發商負擔的前提下，無疑加大了物業管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業務的引進、管理；業績分成等新業務上。同時，因服務范圍的擴大，業主和商戶對物業公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業物業的經營戶或企業，一般依據合同約定，在進駐前均會繳納一定數額的物業管理費保證金，加上商戶進行實體經營、經濟實力相對較強，因此欠繳物業管理費的案件數量相對下降，不過因為商業物業的物業管理費相對高昂，個案欠費的數額會升高。

二、針對商業物業糾紛的原因和新類型，物業管理企業在風險防范方面應當注意以下幾點。

（一）在接受開發商委托，獨立取得商業物業經營權的情況下，物業公司在制定商業樓宇招租租約模板時，需要注意：

1、獨家經營權保障條款

在物業公司對商業樓宇招商經營過程中，租賃合同的雙方為物業公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經營項目的獨家經營權。因此，應當在合同中約定獨家經營權的涵義和范圍：

（1）明確獨家經營權的含義。某類行業或者店鋪的名稱、經營業態、經營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業的范圍。（2）明確違約責任，特別是獨家經營的商戶必須達到的業績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

2、開業日期與開業率的約定

對于初次招商的商業物業來說，項目開業日期對于經營商家和管理方都是比較重要的，項目開業日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業日期要求商家開業前向管理方出具書面函件，明確其開業日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業或者達不到商業預期，也應當開始計算各項費用。

對于因開業日期不明確或者開業率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業的具體日期、逾期不能開業的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業率上應當在合同中明確約定開業是否為整體開業；如不是，則要確定開業率是多少，開業率計算標準是以開業商家占全部商家數量的比例還是以開業面積占物業整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規避責任和最大程度完成費用收取任務。

3、租金遞增率的設定

經營商業地產時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業公司應當代開發商了解本地區一定時期內商業地產的升值潛力，并經過對政府規劃、統計部門發布數據的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經濟形勢的千變萬化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經營成果，保證了開發企業利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業額則是個突出的問題，很多時候開發企業和商戶會因為營業額數額上的爭執而引發法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業企業定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶的日營業額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業額，在此基礎上很容易根據商戶的日現金流量計算出整月的營業額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業情況，根據當日抽查的營業額再與商戶自報的營業額進行對比分析。如何確定租金是事關開發企業利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。

5、避免“裝修期”容易出現的法律漏洞

物業公司在進行物業招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內商戶享受免租并減免物業服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現法律風險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發生安全事故造成人身和財產損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發生的問題進行具體明確的約定。

6、裝修條款引發糾紛的預防

在商業地產租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。

（1）裝修范圍。根據有關規定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據、合同等書證，以便雙方結算。

（5）對物業管理來說也應當重視裝修期，在物業服務合同中約定中央空調在裝修期內是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監督檢查，避免出現人身和財產損害。

7、優先續約權的條款設定

一般情況下，在商業地產租賃合同中均對承租人的優先續約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業地產升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據物業拒不退出，從而發生糾紛。基于這種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優先續約權。

（2）對于長期合作并且商業信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內時享有優先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續承租。

8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

在商戶拖欠租金和物業管理費用的情況下，物業公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當具體情況具體分析。

首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區分兩種情況：第一種情況，開發商或業主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，則對于欠租的商戶，開發商和業主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

對于物業公司因業主和租戶、商戶欠繳物業管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業管理條例》和各地的物業管理條例、各地《業主公約》模板以及司法實踐，均認定物業公司行為違法。基于物業公司和業主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業公司有對小區業主和物業使用人提供物業管理及維護相應設施設備、保證業主和物業使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業服務合同中約定當業主、物業使用人不繳納物業費時物業公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。

9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業管理公司、業委會、社區工作站甚至無利害關系人數人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業服務企業履行管理義務應當注意的風險與防范

1、商業物業的保險與風險規避

商業物業流動人流量多，注意物業使用相關人的人身和財產的安全是物業服務重點。同時進駐商戶、企業自身的實力和守法守規意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業管理公司在日常的經營中面臨著巨大的風險，因為再優秀的物業管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業使用相關人的人身安全和財產造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

事實上，很多物業企業往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經購買保險的情況下，根據保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產，萬一發生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業公司乃至開發商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業的物業管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

（1）財產一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現象，以及火災和爆炸；

（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

（3）物業管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業公司因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失（依法應由物業公司承擔的經濟賠償責任），還包括物業公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

2、商業物業停車場區域的車輛管理損毀風險的控制與預防

商業地產停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業服務企業對停車場的經營服務過程中，因管理停放的車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業公司承擔不菲的賠償風險。

物業公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據公平原則，這方面司法實踐中已經形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現何種情形，保管人即物業公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業樓盤發生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發商、業主購買監控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等。

(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

(5)因物業維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業物業的地下防空停車場，一般防空區域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發現問題，排除潛在危險。對監控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規定，保存至少30天。

(8)購買保險，分散管理風險。

三、物業管理企業的進場和撤場

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業還是商用物業，物業公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業地產中較為少見，但物業進場、撤場不當所引發的糾紛和后續調處將會十分復雜。經過對客戶蘇州開發區最大商業旅游建筑群、南京某重點大學校區、無錫最大購物中心、深圳南山區某大型商場等物業進場、退場的法律服務，我們認為物業企業對大型商業項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。

（一）物業的進場的類型與相關問題

商業地產中依據進場時間不同分為“依前期物業管理協議的進場”和依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

1、“依據前期物業管理協議的進場”

協議的主體是開發商，所以交接對象也是開發商。因此在與開發商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發商說明情況，取得開發商書面承諾書，要求其在承諾期限內完成相關材料的交付義務。其二，物業公司對開發商所移交的物業及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業配套設施等問題）。

（2）要求開發商對小區所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單和附件交給物業公司。

（3）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

（4）凡樓宇內采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業指示標識系統、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業區域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

2、依據“新的物業管理合同”和舊的物業管理公司交接的進場。

這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

（2）嚴格執行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發生的資料遺失，如開發商未將資料移交導致退出的物業無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當地郵局聯系，找專人進行確認送達業務，如發生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。

（3）對物業硬件設施進行驗收。列出清單并依據清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執。（4）對資料和樓宇內的遺留問題進行協調，補救。

（5）如雙方發生沖突，應首先取得樓內業主及開發商的支持并向政府主管機構請求協調，在維穩的背景下，通過正當的方式進場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協調接收。

（二）物業撤場應當注意的問題

一般情況，物業撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業管理企業無法取得物業管理利潤，依據合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：

1、應注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

（2）做好交接計劃、流程并告知開發商，通知其截止撤場時間點管理責任發生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

（3）將交接安排在管理區域內予以公示，做好管理區域內商戶、小業主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運營管理資料和原自開發商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

（7）通知開發商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對于開發商拒絕接受的財務資產應當預先安排公證提存等措施保管妥當；（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據。

2、充分依靠政府物業主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現場見證；必要時候將撤場證據和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發生糾紛時無法舉證；

（2）為了追討開發商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內的物業費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業管理費；

（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

（4）撤場前對物業共用部分，共用設備的維保養護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產投入后的折舊費用統計；可能將來帶有收益性質的物業服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

總之，商業物業經營管理特有的法律風險需要引起經營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

第三篇：商業物業委托合同

物業管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認真研究，決定將 物業管理服務項目交 公司實施。根據《中華人民共和國合同法》和其他相關法律、法規之規定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎上經友好協商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照執行。

第一章

總則

一、本合同當事人：

委托方：（以下簡稱甲方）受托方：（以下簡稱乙方）

二、物業基本情況

物業類型：餐飲業 休閑業 服裝 娛樂業商業街區 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應急發電機組 組 水池： 個，共計平方米 綠地面積：約 萬平方米 男女公廁： 座 經營性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務的受益人為甲方和商場各商戶。

第二章

委托管理事項

一、商場公共部位環境衛生的保潔工作（不含商家內部保潔工作），包括商場樓道、過道、廣場、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛生間、室內外公共設施設備等場所、設施設備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經營性垃圾的收集清運等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監督綠化養護單位自行清理，否則由乙方負責及時清理。

二、交通與車輛停放秩序的導引和管理。

三、24小時維護商場公共秩序、公共安全，包括安全監控、消防監控、巡視、門崗執勤、公共突發事件的應急處理、設施設備看護等。

四、24小時值班保證街區內能源供應（供水、供電、供氣）正常，設施設備運轉正常，及商場內外的應急維修工作。

五、商場內房屋、公共設施設備的維護、保養、巡檢、修繕和管理。（其中材料費由甲方另行支付，正常維護所產生的耗材和工具費用除外）。

六、經商場商戶委托，可提供有償服務并合理收費。

七、與甲方相互配合對商鋪裝修進行管理。

八、對物業使用人違反《業主公約》《施工安全責任書》《裝修管理規定》的行為，根據其情節輕重，采取提醒、批評、規勸、警告、制止、罰款等手段進行管理，并對決意不糾的負有向甲方或商場“綜治辦”報告的責任。

九、按照《消防法》及有關法規對街區消防設施、設備、及其他有關消防事項，商家消防進行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協調街區內商家之間物業方面的相互關系。

十一、按照本合同附件：《業主公約》《施工安全責任書》《裝修管理規定》等對商場、商家進行管理，并負有相應責任。

十二、甲方按照財產清冊移交房屋、設施、設備以后由乙方對其進行管理，乙方負有管理、維護責任和權利。

十三、其他：

1、向商家提供報紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開設24小時服務熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協助解決的其他問題。

3、協調商場與各管理機構的關系，為保障甲方、商家正常合法公平經營提供幫助。

4、無條件配合甲方對商戶的管理。

5、配合甲方的在商場內或廣場的活動。（產生的費用由甲乙雙方另行商議結算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續履行。

第四章

雙方權利義務

一、甲方的權利義務

1、負責制定《業主公約》和《施工安全責任書》《裝修管理規定》并作為商場房屋物業合同的附件，要求商場商戶或其他使用人共同遵守。甲方負責制訂物業管理服務費收取標準。

2、審定乙方根據甲方要求、結合街區經營特點所制定的《賣場管理制度》、《服務標準》、《崗位職責》、《考核辦法和標準、制度》。

3、每季召集一次商戶聯系會，檢查監督乙方商場管理服務工作實施及制度執行情況，每月對乙方的物業管理服務水平進行一次全面測評，若考核測評結果較差，甲方有權要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權隨時終止本合同。

4、審定乙方提出的物業管理服務計劃。

5、收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協議及時足額支付交由乙方實施的特約維修費用。

7、向乙方無償提供經簡裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應單價按實際使用數量向甲方支付費用）。

9、對乙方的物業管理服務工作進行指導、監督。

10、對房屋、設施、設備進行財產清冊，并在合同簽訂以后向乙方進行移交。

11、甲方對項目內所有外立面、公共區域享有改造、改變、發布廣告、增加永久、臨時設施、設備的權利。

12、甲方有權根據本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業管理服務協議、收取物業管理服務費的權利。

14、項目內水、電費由甲方負責代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對各商戶承租區域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權，乙方不享有此項權利，乙方對此有配合甲方之義務。

二、乙方的權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定《商場物業管理制度》。

2、向商戶或其他物業使用人告知《業主公約》、《施工安全責任書》《裝修管理規定》，并按法規、及上述規定對商戶或其他物業使用人進行管理，并對管理負有相應職責、權利和責任。

3、不得將本物業的管理責任轉讓給第三方。

4、負責編制房屋、商場公用部位、公共設施設備的階段性養護計劃和有償維修服務方案，并在甲方認定簽字后組織實施。

5、負責編制物業管理服務計劃、代購物品采購計劃。

6、對本物業的公用設施不得擅自占用或改變其使用功能，對確需改、擴建或需要完善的項目必須征得甲方的書面許可。

7、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購的各類工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時，乙方按財產清冊記載的項目和數量將合同項目房屋、設施、設備等如數完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應予修復或賠償。經甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項目內發布任何廣告的權利，甲方書面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經甲方書面授權后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業管理協議并按協議收取物業管理費及提供相應服務、承擔相應責任。物業管理服務費收取標準由甲方確認，乙方未得到甲方書面同意不得擅自更改收取標準。

11、無條件配合甲方對商家進行管理、及采取的相應措施。包括乙方按甲方書面要求對商家進行的切斷水、電供應的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場商戶向乙方申報的門頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項目的裝飾、裝修以及營銷廣告、節日景觀的設置、空調室外機、制冷室外機及排風機等戶外設施、設備安裝，由甲方進行審批，乙方予以配合并進行管理，乙方不享有審批的權利。商場商戶向乙方所報圖紙、資料應向甲方報備。

第五章 物業管理服務質量

乙方須按下列約定，實現目標管理：

一、公共環境：

商場通道及過道：每日清掃2次，循環保潔，目視過道路要求干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，地磚無污跡，無積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；

標識、宣傳牌、導視圖、標識、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無異味、積垢（具體時間）；垃圾桶、垃圾池周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、油污，無明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時收集、清運商場內生產、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產日清，每日按時運離街區；建筑垃圾定點堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節每月消殺2次，其他根據季節和當地情況制定具體計劃；滅鼠：每季進行1次；特殊情況根據需要增加次數；確保操作人員和經營戶安全，有切實可行措施。

公共衛生間：保持空氣暢通無異味、不堵、不露，衛生潔具包括

鏡子無污跡，地面無水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無雜物、定期清洗，保持水質，并每日有人進行檢查確保硬件完好，無淌水漏水現象。

綠化：每月對公共區域綠化，進行兩次維護保養，修剪草坪。

二、交通和車輛停放秩序: 各類車輛按指定方向行駛，分類有序停放。無車輛混雜停放，無易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進行管理。

三、安全護衛：

1、護管人員一律佩帶工號牌，著裝整齊、儀容、儀表規范，不留長發、胡須，行為規范、語言禮貌文明。

2、各出入口設立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區域內吸煙。謝絕推銷或其他閑雜人員、衣冠不整者進入商場、辦公室。對于從商場內搬運物品者，需要持有世紀天成歡樂谷書面簽署同意的《撤場申請流程單》，方可放行。各區域設立流動崗，實行24小時值勤制度，24小時不間斷巡邏，保持商場內外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點，做好記錄。巡邏中要多看、多聽、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進入商場。

4、嚴格按照《商場突發事件應急預案》，及時準確處理事故隱患或停電、火災、治安等各類突發事件。

5、熟悉商場情況，遇有問訊，準確耐心地給予回復，態度溫馨周到，增強服務意識。

6、監控室人員持證上崗，熟練掌握各系統的工作原理、性能和常規的維護保養工作及操作方法。并準確、真實、清晰地填寫監控值班記錄。

7、愛護公共設施、設備，廉潔奉公，秉公執勤，互相配合、互相幫助、團結一致

8、認真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴格執行《配電房運行制度》和《電氣設備操作程序》。

2、保持總配電房及街區內各分配電房的清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線及街區內各分配電房設備等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理。

4、每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次以上清潔、保養。

5、每年按照當地供電局之相關標準對供電主設備進行維護和保養，確保商場供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知經營戶。

7、每年檢測1次護管接地電阻和配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測4次配電房內消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥。

9、每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻害，及時采取措施消除隱患。

10、每日填寫運行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對商場內設施、設備進行巡視、檢查、維護、保養工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對商場設施、設備的巡檢。發現異常及時處理解決。

12、對商場內水、電、氣定期進行巡查，及時發現并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發生，對水、電計量器具加強巡查防止偷竊

發生。

五、房屋及共用設施設備的維修與養護：

1、保持商場內外道路暢通，無貨品堆積占道現象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時上報更換開裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內生長的雜草；目視基本干凈無污漬、雜草，排水暢通，無積水，無臭味；

5、每3個月對地下管井疏通、清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；

6、堅持每日對地下室設施設備進行巡視，認真做好巡視紀錄，發現問題及時處理，每年對地下室水泵保養兩次（材料費由甲方支付）。

7、維修、養護計劃按季度編制報送甲方確認，并在甲方確認后一周內組織實施。臨時性維修及時呈報甲方，甲方確認后及時實施。

8、大雨、大風、大雪及災害性天氣前要做好預防、告知工作，發生時要作好巡查和緊急處理，發生后要作好善后和補救工作。

9、負責對商場外廣場路面基礎設施的維修，包括路牙、路面、樹池、水管、公共洗手間設備等。

10、必須每年對消防監控設施進行日常維修和檢測，確保商場消防監控系統正常有序，無監控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負責。

六、水電維修時限

急修：5分鐘內到達。

七、甲方和商場商戶對乙方服務的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應附件（）執行。

第六章

物業管理服務費用

一、財務收支總的原則

1、經甲乙雙方共同協商，本著“既節約費用開支、又確保服務質量”的目的，世紀天成歡樂谷物業管理服務范圍將根據甲方對外招商的進度和實際入駐經營的面積的不斷增加而逐步擴大、分階段實施。

2、在確保物業管理服務人員素質、數量和服務質量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標準對入駐的商鋪收取物業管理公共服務費，乙方如不能足額收取與甲方無關。乙方可根據市場價位以及管理成本實際情況，在取得物價局批文或備案的情況下，合理對物業管理費進行適當調價，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過本合同有效期以外的物業管理費，否則除必須無條件退還外，還需承擔一切可能引起的相關責任。同時，甲方有權扣除乙方保證金作為補償。

二、乙方物業費中已經包括下列費用:

1、人員工資、福利費用

2、環衛部門收取的垃圾清運費用

3、辦公、耗材、低質易耗品、設備維修保養的正常費用。

4、各項不可預見費用。

5、管理費用、稅金。

6、政府部門向街區收取的涉及物業管理的各項規費和雜費。

7、服裝、設備更新費。

8、配電房、供水、供氣設施的檢測、保養費用。

9、設施、設備非正常損壞，或為乙方管理不力造成損壞的維修相關費用。

10、街區環境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業人員的培訓費。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會福利等費用。

13、乙方為商戶提供的其他服務。

14、因乙方管理不力造成的街區商戶、第三方損失的相關費用及相應賠償。

15、以上費用由乙方承擔，甲方不再予以支付。

三、乙方物業費中不含以下費用：

1、甲方對商場的建設費用，或主動為乙方添置的設備費用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費用。（費用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設施、設備的水、電正常消耗費用。

4、管委會發生的費用、公安部門從安全角度向街區派駐的公安人員所發生的費用。

5、因甲方進行街區或建筑物改造而產生的建筑渣土、裝修垃圾的清運費用。

6、公共設施設備的大修，以及其他可申請維修基金的維修項目。

第七章

違約責任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規定的管理目標或未達到服務質量，乙方有權要求甲方在一定的期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同，造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應的經濟賠償。

二、若甲方收到商家針對物業服務內容的重大投訴從而造成對甲方形象的嚴重影響或發生重大安全、消防責任事故，甲方有權終止合同，乙方因此造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應的經濟賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應的經濟賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內，向甲方繳納項目實施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時雙方結算完畢后無息退還。

五、甲乙任意一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付 萬元人民幣的違約金，給對方造成經濟損失的，還應給予相應的經濟賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協商，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關規定及時協商處理。

七、本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請淮南市房產管理局進行調解，協商或調解不成的，可向淮南市田家庵區人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：商業物業崗位職責

商業物業崗位職責

1.負責協助業戶的入戶、裝修手續辦理;負責分管樓棟區域空置房的管理工作;

2.負責分管轄區的日常巡查，并監督分管樓棟的保潔、綠化等服務質量;

3.負責分管樓棟的客服溝通、拜訪，改善客戶關系，協助建立、完善業主檔案;

4.負責分管樓棟的上門回訪工作和分管樓棟內的各項費用的催收;

5.掌握各種應急時間處理程序并協調處理;

6.完成上級交辦的其他工作任務。

商業物業崗位職責21、負責協助上級按照公司標準化執行所轄區域保潔或運送服務;

2、負責與客戶保持及時有效的溝通，及時處理客戶需求;

3、負責團隊成員的培訓、輔導、考核等日常管理工作;

4、負責公司財務、人力資源、運作等各項政策、制度的貫徹落實。

商業物業崗位職責3

1.依照物業主任的編排，有效地執勤;

2.確保物業內各類設備正常運作，例如:升降機、手扶梯、空調、照明等，遇有故障，必須立即匯報;

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習公司各類政策及規章、工作流程、指引等，并切實執行;

5.有效執行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關系;

8.與上級保持緊密溝通，將事情如實匯報.商業物業崗位職責4

1.依照物業主任的編排，有效地執勤;

2.確保物業內各類設備正常運作，例如:升降機、手扶梯、空調、照明等，遇有故障，必須立即匯報;

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習公司各類政策及規章、工作流程、指引等，并切實執行;

5.有效執行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關系;

8.與上級保持緊密溝通，將事情如實匯報.商業物業崗位職責51、負責制定本部門的工作計劃，并主持開展本部門的各項工作;

2、負責落實本部門員工的崗位責任，并對員工的工作進行監督指導及績效考核;

3、全面貫徹集團公司的安全管理制度，認真做好本店的防火、防盜、經營秩序等安全管理工作;

4、負責組織本店消防、空調、配電等物業設施設備的日常維護維修和定期檢修保養，保證本店水、電、氣及通訊系統的正常運行;

5、負責本店保安人員的日常管理，監督落實保安人員的崗位責任，確保本店經營場所內外緊急情況的及時妥善處理;

6、負責本店保潔人員的日常管理，監督落實保潔人員的崗位責任，確保本店經營場所的整潔衛生;

7、負責協調本店與物業單位及當地公安、交管、安監、城管、街道等政府部門的關系;

8、妥善處理本店物業保衛工作中出現的各種問題及突發事件。

商業物業崗位職責61、負責業主辦理入住的各項準備工作以及入住流程辦理和后續的服務工作;

2、負責物業管理區域內的環境衛生，園林綠化以及返修施工的監管工作，發現問題即使跟進相關人員處理;

3、負責每日對公共區域進行巡視，并做好日常記錄，發現各種不安全隱患以及需要維修的設施設備及時通報相關部門進行處理;

4、負責業主委托代辦服務的咨詢和服務工作，及時反饋相關信息;

5、負責收集客戶，業主信息，建立前期客戶檔案。

商業物業崗位職責71、貫徹執行商管公司下達的各項管理工作指令，完成各項考核指標;

2、按照商管公司安排，配合相關部門完成項目在規劃設計、施工、竣工交付及運營等階段相關工作，參與圖紙會審，技術交底及提供合理化建議;

3、對商業項目商戶二次裝修申請及圖紙進行審核并提出意見，負責整體裝修施工的監管;

4、督導并管控商業項目公共能耗控制方案、保安保潔及設備維保資金預算、維修保養計劃，推進物業公司、外包維保單位執行。

第五篇：商業物業總結

商業物業的概念

商業物業是為生產和消費提供交易平臺的商業場所。商業物業是生產與消費的橋梁和紐帶。商業物業的屬性

經營性——為業主直接或間接參與經營，以贏利為目的公眾性——為公眾服務，完全或有限向公眾開放服務性——第三產業 商業物業的類型

辦公物業——寫字樓、商務樓酒店物業——客棧、旅館、酒店、度假村

商貿物業——商場、購物中心、批發市場、街區商鋪、會展娛樂休閑物業——社區會所、俱樂部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房

商業物業的物業服務模式：自建自管、自營與專業物業服務相結合、委托經營。

按寫字樓建筑面積分

小型寫字樓：1萬平方米以下中型寫字樓：1萬～3萬平方米大型寫字樓：3萬平方米以上超大型寫字樓：10萬平方米以上按功能分

單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓按智能化程度分智能型寫字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫字樓按慣例分

甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓營銷租售管理

1、規劃定位調研——定位——規劃

2、租售方案租金測算（凈租金+物業費）、客戶選擇

3、促銷活動促銷組合： 人員推銷、非人員推銷、銷售促進（價格折扣）、營業推廣（招商管理、公關活動）

4、合同管理商場物業從建筑規模上劃分：市級購物中心（3—10萬）、地區購物中心（1—3萬）、居住區商場（0.3—1萬）寫字樓的營銷推廣活動分類

1、寫字樓的客戶公關活動

2、寫字樓的社會公關活動 商場物業的特點

1、建筑空間大，裝飾設計新穎、別致，有特色

2、設施齊全、先進

3、客流量大

商業物業招商的特點：

1、目標客戶主次分明

2、租金高低懸殊，租期長短不一

3、招商時間長

4、招商難度大

5、招商技術要求高招商部門的組織結構

房屋租賃合同的法律特征：

1、雙務合同

2、有償合同

3、諾成合同

4、要式合同

5、繼續性合同

1、業態型組織模式

2、片區型組織模式

3、復合型組織模式 購物中心業態比例，零售：餐飲：娛樂=5:2:3 零售業的發展趨勢：超大、超全、超值。

零售商業物業的物業服務與經營可分為策略與運行管理、現場管理者兩個層次。租戶選擇的因素

1、聲譽

2、財務能力

3、租戶組合與位置分配

4、租戶需要的服務

租金確定于調整的因素

1、基礎租金（最低租金，每月沒平方米）

2、百分比租金（營業額的提成，常作為基礎租金的附加部分）

3、代收代繳費用和凈租約

4、租金調整（一般五年調整一次）零售物業的費用測算

1、日常費用測算：公共耗能費（約40%）、設備維修費、工資及

福利、綠化及保潔費、安全服務費、辦公費、保險費、不可預見費、物業服務酬金、稅金

2、開辦費：籌備期人員的工資及獎金、招聘費用、小型工具購置

費、成品保護費、安全服務費用、工服制作費、必要的交通辦公費用等。購物中心的分類

一、按開發商背景及購物中心物業服務與經營的模式

1、物業型購物中心：物業型購物廣場（5—10萬平方米、業態業種復合度不夠）、物業型摩爾購物中心Mall（15—30萬、業態業種

復合度高度齊全）

2、百貨公司型購物中心（10—15萬平方米、業種齊備，但業態復合度通常不高）

3、連鎖摩爾購物中心Mall（自營比例高【50%--70%】、業態業種的復合度極度齊備）

二、按購物中心的商場面積規模分類

1、巨型、超級購物中心（24萬平方米以上）

2、大型購物中心（12—24萬平方米）

3、中型購物中心（6—12萬平方米）

3、小型購物中心（2—6萬平方米）

三、按購物中心的定位檔次分類（中、高、低檔的比例為 3:5:2）

1、以高檔商品為主（面積不超過10萬平米）

2、以中高檔商品為主（3:5:2）

3、以中低檔商品為主（低檔品不超過60%）購物中心的基本功能

1、售賣功能

2、生活（社區）功能 商業街的分類

1、中心商業街（商業特別發達、有較高的社會知名度、輻射整個城市）

2、地區商業街（總體規模小，以零售為主、社區消費消費場所，不能輻射整個城市）

3、特色商業街（以專業店鋪經營為特色、具有特定的經營定位）

評估選擇招商渠道：經濟性標準評估、可控性標準評估、適應性標準評估