第一篇：建立精細化稅收風險預警機制 強化房地產土地增值稅清算管理的探討

建立精細化稅收風險預警機制

強化房地產土地增值稅清算管理的探討

王少春

針對房地產行業稅源屬非生產型和服務型稅源，缺乏穩定性、長期性，高度依賴政府的宏觀政策導向的特點，同時，由于稅收政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小、見效甚微。以稅收風險管理為機制手段強化房地產行業土地增值稅清理管理。通過采取對稅源實行動態跟蹤管理、深度分析、征詢約談、實地核查等措施，體現出調查順序由事后到事前、調查項目由靜態到動態、進戶頻率由低到高、事項審核由表及里、服務措施由形式到實質等方面的變化，使稅收管理對納稅人的影響程度、介入深度、管理力度明顯增強。通過稅收風險管理加強各種稅源管理事務的簡并整合，提高稅源管理的效率。根據精細化管理理念，我們在稅收征管工作中做到了精確、細致、深入，明確職責分工，優化業務流程，完善崗責體系，加強協調配合，避免了大而化之的粗放式管理。緊緊抓住管理的薄弱環節,通過由表及里的解剖分析，不放過每一式管理。緊緊抓住管理的薄弱環節,通過由表及里的解剖分析，不放過每一個應加強管理的細節，不忽視微小的管理漏洞，通過基礎性分戶臺賬資料的建立，建立房地產行業土地增值稅清算管理的長效管理機制。

一、在風險識別環節完成各類風險信息的歸集和分析，找出可能帶來稅收流失的關鍵因素。

房地產開發企業基本上是查帳征收企業，由于財務人員的素質高低的不同，帶來財務核算水平的參差不齊，財務核算缺乏約束規范。目前我國現行的財務核算（包括信用支付、對會計行業的管理）總體上缺乏系統管理，房地產開發企業的會計核算不統一、不規范，客觀上為掩蓋其在經營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。由于房屋產品開發周期長、各期產品滾動開發且每期產品經營成果不盡相同，因此，缺乏系統管理的房地產企業財務核算難以正確、真實地反映企業經營的狀態和成果，很難準確反映各納稅期應納的各項稅收。因此找出可能帶來稅收流失的關鍵因素就成為稅收風險管理工作的重中之重。在對納稅人履行納稅義務過程中出現的引發稅收風險的各種因素進行識別的基礎上，科學評定納稅人風險度，并根據不同風險度和風險形成的情形，采取相應的風險應對措施以實現稅收風險的有效防范、控制和化解。

風險之一：近幾年來，房地產業的利潤大大高于其他行業，房地產的增值額大大增加了，而預征率未隨房屋售價上調，許多達到國家政策規定清算條件的房地產開發企業就故意拖延時間，只是按一個較低的預征率預征，達到繳少繳稅款目的，到2011年8月，永川區房地產業已達到清算條件而未清算

個項目，而企業主動申請進行清算的幾乎不得。

風險之二：在房地產開發業里，其它管理部門的管理基本是在事前，審批手續、前期費不齊，工程就不能動工，而稅務的管理在事后，而往往房地產企業在開發過程中，是最復雜、最容易出現問題的階段，很多涉稅事項就在這個時期完成的。[問題簡述]：納稅人在銷售環節的收入無法實施監控比對，在實現上失去了最佳控制時機，影響了稅款的正常入庫，造成了稅款的流失。在這次自查輔導時，重慶新奧陶就少繳營業稅和土地增值稅300多萬元。

風險之一：非直接銷售未作視同銷售確認收入。[問題簡述]：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產行為，未作視同銷售，并確認土地增值稅清算收入。

風險之二：以明顯偏低價格銷售少計收入[問題簡述]：某項目銷售時，無正當理由以低于均價1/3的明顯偏低價格，將商鋪銷售給本公司股東及相關聯個人。存在低價銷售的行為，價格明顯偏低且無正當理由，故意壓低售價轉移收入的行為。

風險之三：將期間費用列入開發成本，造成虛增開發成本，多計20%加計費用。[問題簡述]：將銷售人員工資列入開發間接費。風險之四：前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、開發間接費過高，但企業提供了完整的票據和合同等一系列手續，而審核人員無法找到依據對疑點進行論證，結果造成該項目增值率低。

風險之四：借款利息全部列入開發成本利息支出[問題簡述]：某房企公司未取得合法票據，列支非金融機構借款利息479.3萬元，支付銀行罰息36.6萬元，全部列入開發成本-利息支出。

風險之五：逾期開發繳納的土地閑置費稅前扣除[問題簡述]：房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，既計入開發成本，作為企業所得項目稅前扣除，又作為其他房地產開發費用記入土地增值稅稅前扣除。

風險之六：印花稅作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除[問題簡述]：在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，造成了印花稅的重復扣除。

風險之

七、代收費用計入扣除項目加計扣除[問題簡述]：將代收費用一律計入扣除項目予以扣除，在加計20%扣除時，未從計算的基數中剔除。

風險之九：支付地價費用無合法憑證[問題簡述]：某房企確認一期工程項目地價款，結算標準2421萬元，取得合法憑證地價款1157萬元，地價支付費用無合法憑證1264萬元。

風險之十：項目工程建安成本高于合同標的金額[問題簡述]：某工程項目建安合同金額5700萬元，雙方確認的結算金額 5700萬元，開具發票金額7349萬元。

風險之十二：公共設施的成本費用一律計入扣除項目[問題簡述]：將小區居委會、會所、停車場（庫）、物業管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用一律計入扣除項目。

二、加強房地產企業土地增值稅清算風險管理的措施及建議

1、從成本費用風險管理角度出發，加強房地產企業土地增值稅管理。

（一）關注房地產開發的重點環節。從立項開始關注開發的幾個重點環節：立項報批環節、項目批準環節、分期建設環節、竣工驗收環節、開盤銷售環節、清批環節、項目批準環節、分期建設環節、竣工驗收環節、開盤銷售環節、清盤環節。掌握房地產企業每個環節發生的時點，針對每個環節適時采取管理措施，特別是抓住預售轉銷售的結轉環節，實地核查確認完工時點，及時結轉銷售、成本。

（二）建立房地產企業管理臺帳。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（三）嚴格政策界限，強化成本管理。總的原則是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現虛開代開人為加大成本費用的現象發生。抓住幾個關鍵：一是建筑工程支出真實性的審核，重點審核土建成本、配套工程成本，參照本地區工程造價指導價，查看企業建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業說明超標準的原因；二是工程超預算企業成本費用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務部門有權根據行業標準直接核定其計稅成 本；三是按照收入成本配比的原則準確結轉成本，要求企業在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發產品平均銷售價格比分配計算不同類型開發產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發產品之間分布均衡。

3、建議增加開發環節、收入、成本的透明度，定期測算并公布建安成本的平均價格，對偏高的成本采取公允價規定，對于一些收入、成本異常的房地產企業，要充分發揮稅務稽查職能作用，嚴厲打擊偷稅收行為，努力構建協稅護稅網絡，形成打擊涉稅犯罪的合力。同時充分發揮新聞媒體的宣傳作用，尤其是對一些大要案進行適時曝光，進一步增強稅務稽查的威懾力。

4、根據房地產價格的漲幅適時調高率土地增值稅的預征，特別是商業用房的預征率，增加納稅人主動清算土地增值稅的積極性，對達到清算條件，而未按規定時間進行清算的要加大處罰力度，并達到一種振懾作用。

3、對納稅人履行納稅義務過程中容易出現的引發稅收風險的各種現象及時開展專項輔導培訓。通過召開專項會議，發放宣傳輔導手冊和文件，約談等形式，經常性開展對房地產企業納稅人的所得稅最新政策法規的宣傳輔導，使稅法透明度和遵從度得以提升，使企業的依法納稅形成自覺行動。

3、加強對房地產企業稅收風險管理主要定位于稅收流失的風險，包括稅收流失的可能性和嚴重程度。基本做法是按照風險管理的流程，遵循一定的規則，在對納稅人履行納稅義務過程中出現的引發稅收風險的各種因素進行識別的基礎上，科學評定納稅人風險度，并根據不同風險度和風險形成的情形，采取相應的風險應對措施，以實現稅收風險的有效防范、控制和化解。一要核查房地產開發企業是否與建筑安裝企業相互勾結虛增成本偷逃稅款。二要核查企業是否利用關聯關系承包或分包工程加大建筑安裝成本。三要核查企業是否虛開零星工程發票以及虛開“甲供材”發票偷稅。四要核查企業是否將土地和建筑安裝成本在不同期工程分攤不均少繳所得稅。五要核查企業是否把車庫和閣樓的成本加在總成本中攤入商品房面積。六要核查“預提費用”賬戶。對涉及項目的配套設施建設，檢查企業是否高估配套建設成本，且不按期結算而少繳稅款。七要核查企業是否巧立名目報銷費用。按規定重點審核企業招待費、業務宣傳費、勞動保護費等列支標準及其真實性、合理性。要以納稅評估督促納稅人，以稅務稽查震懾納稅人，自覺提高納稅遵從度。

4、克服信息獲取不充分，加強土地、房管等部門的信息交流。由于稅務部門長期以來沒有與相關的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項目開發過程中難以有效地參與管理和監控，加之國、地稅部門之間信息不對稱，實行房地產企業稅收一體化管理難以在短期內到位，給房地產企業偷逃稅提供了機會。及時掌握 7 房地產開發的工程項目，建立《房地產開發項目開、完工及納稅記錄簿》，及時登記計劃投資、建設規模、承建單位、預收款項。通過對每一個項目，每一筆收（付）款及開票情況的跟蹤管理，加強企業所簽合同的核對工作，科學確定企業前期開發成本。

5、建立房地產行業信息、數據資源庫。首先做好轄區房地產開發企業的清理摸排工作，掌握內部信息（如成立時間、投引資單位、投資規模、優惠政策、土地儲備、拿地價格、開發項目、經營樓盤、竣工時間、開盤時間、規費繳納、銀行賬號等）和外部信息（建造合同、材料供應、土建價格、財政返還、地稅征收等），及時收集有關的資料，形成“調查表”。其次,分戶建立征管臺賬。按照開發項目，區分商品房、門面房、車庫登記開發面積、完工面積、已售面積等，跟蹤記錄企業完工進度、預繳及匯繳情況、評估檢查情況、調整情況、盈虧情況、銷售收入、稅款繳納、稅負水平。房地產開發企業的“調查表”和分戶臺賬是房地產企業所得稅管理的重要依據，也是反映所得稅管理水平的一項重要的基礎性資料。今年我局管理部門已建立了每個房地產企業開發成本、面積、工程進度、開發周期、當期開發房屋數量，銷售收入及發票使用情況等信息資料檔案，設計了《房地產企業開發項目基本情況統計表》；《房地產企業所得稅數據采集指標統計表》，通過對房地產企業項目及開發成本、銷售成本、期間費用、營業稅金及附加等參數信息的掌握控制，為征收房地產企業所得稅提供可靠的信息、數據資源，取得了工作的主動性。

第二篇：建立精細稅收風險監控預警機制 強化房地產行業企業所得稅管理

建立精細稅收風險監控預警機制 強化房地產行業企業所得稅管理

針對房地產行業稅源屬非生產型和服務型稅源，缺乏穩定性、長期性，高度依賴于政府的宏觀政策導向的特點,揚州市直二分局以稅收風險管理為機制手段強化房地產行業企業所得稅管理，體現了科學化、精細化管理的要求。通過采取對稅源實行動態跟蹤管理、深度分析、征詢約談、實地核查等措施，體現出調查順序由事后到事前、調查項目由靜態到動態、進戶頻率由低到高、事項審核由表及里、服務措施由形式到實質等方面的變化，使稅收管理對納稅人的影響程度、介入深度、管理力度明顯增強。通過稅收風險管理加強各種稅源管理事務的簡并整合，提高稅源管理的效率。根據精細化管理理念，我們在稅收征管工作中做到了精確、細致、深入，明確職責分工，優化業務流程，完善崗責體系，加強協調配合，避免了大而化之的粗放式管理。緊緊抓住管理的薄弱環節,通過由表及里的解剖分析，不放過每一個應加強管理的細節，不忽視微小的管理漏洞，通過基礎性分戶臺賬資料的建立，建立房地產行業所得稅的長效管理機制。

一、在風險識別環節完成各類風險信息的歸集和分析，找出可能帶來稅收流失的關鍵因素。

房地產開發企業基本上是查帳征收企業，由于財務人員的素質高低的不同，帶來財務核算水平的參差不齊，財務核算缺乏約束規范。目前我國現行的財務核算（包括信用支付、對會計行業的管理）總體上缺乏系統管理，房地產開發企業的會計核算不統一、不規范，客觀上為掩蓋其在經營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。由于房屋產品開發周期長、各期產品滾動開發且每期產品經營成果不盡相同，因此，缺乏系統管理的房地產企業財務核算難以正確、真實地反映企業經營的狀態和成果，很難準確反映各納稅期應納的各項稅收。因此找出可能帶來稅收流失的關鍵因素就成為稅收風險管理工作的重中之重。在對納稅人履行納稅義務過程中出現的引發稅收風險的各種因素進行識別的基礎上，科學評定納稅人風險度，并根據不同風險度和風險形成的情形，采取相應的風險應對措施以實現稅收風險的有效防范、控制和化解。

風險之一：以收據、白條支付款項來偷逃稅款。由于房地產企業開發項目一般工期長，結算方式較多，預付施工企業的工程款不按規定接收發票，而是憑收據支付工程款，有的長期掛帳，開發企業不按時結轉成本，造成開發成本失真。風險之二：房地產企業發生的土地征用費、前期工程費、基礎設施和建筑安裝費用等直接記入“開發成本”，而一些開發企業采用偽造、虛假增加成本、費用等手段，不按規定在不同成本對象中準確分攤，利用新老稅法的差異少繳企業所得稅。

風險之三：重復列支建筑安裝工程費，部分房地產企業對所開發項目一般都供應三大材，房地產企業全部記入“開發成本”，而工程完工結算時建筑施工企業根據工程總價開具發票全額記入（含三大材），有的房地產企業又再全部記入“開發成本”。

風險之四：房地產企業沒有遵循權責發生制和成本收入配比原則，存在任意預提各項成本、費用，人為調節利潤，以達到少繳企業所得稅的目的。

風險之五：房地產企業利用開發項目多，工期長，跨等，混淆不同工程項目成本、費用，擠占當期利潤，這樣循環往復，以達到少繳企業所得稅的目的。有些企業就在不同項目間尋找少繳企業所得稅的辦法，他們通過把后開發完工項目的成本調節為先開發完工項目的成本，或把虧損項目的成本調節為盈利項目，造成企業所得稅不能及時足額入庫。

風險之六：房地產企業預收的房款往往不作銷售，等房屋交付使用時才開具發票作銷售收入，由于有的房屋工期長，有的房屋交付使用了，由于款項沒有結清，房地產企業無法開票結算，使企業所得稅不能及時結算。

風險之七：房地產企業的未確權車庫、閣樓不作為開發產品收入，或部分記入銷售收入，而其成本、費用則已全部記入開發成本。有的開發單位將附屬用房收入記入下屬的工程隊，另行建帳登記，形成小金庫。

風險之八：房屋出租、以物易物不納稅。目前，部分房地產開發企業，在開發住宅小區時，一般都建設一些臨街門面房，有的企業對地理位置優越的門面房

不予出售，專門用于出租收取租金，租金不記入應納稅所得額。部分房地產企業由于資金緊張，售房又不暢，就以房屋抵頂工程款或銀行貸款，雙方均不作收入處理并按規定申報繳納稅款。

二、通過房地產企業所得稅精細稅收風險監控預警機制的建立，挽回稅款流失近2000萬元。

近幾年，我局轄區的房地產企業得到了迅猛的發展，截止2009年9月底，我局轄區內注冊房地產企業25家，已開工房地產企業達17家，房地產企業所得稅已成為我局組織收入的重要組成部分，自07年7月房地產企業所得稅實行專業化管理以來，累計組織入庫房地產企業所得稅8200萬元，其中，通過案頭稽核分析、專項評估等手段組織入庫稅金2328萬元(含滯納金95萬元)。針對房地產業的稅收貢獻度大、稅收征管難度大、稅源流失較為嚴重的現象，整合征管資源，與時俱進,成立專業化征管機構是強化對該行業稅收管理的有效途徑。一方面集中部分業務能力強，精通稅務、財會、法律和房地產開發流程等知識的稅務干部來從事專業化征管，另一方面設立專門的管理機構對該行業進行專項管理。這樣可以實現對房地產開發整個過程都由專業機構和專業人員進行動態管理，切實提高日常動態、靜態稅源管理及納稅評估的質量。我局專門的房地產業稅收征管機構，是將轄區內房地產業、建筑業以及與之相關的物業管理、房屋中介、拍賣行等企業劃入一個科室進行征管，使其在履行職責過程中能直接行使市局有關處室的職責，如負責與國土、規劃、經委、發改委、財政、建設、房管、建管、產權交易中心、拍賣行等有關綜合職能部門的信息交換與聯系，直接獲取房地產建設項目立項、變動信息，從源頭掌握房地產業的基本情況，對重點房地產業項目從立項、征地、設計、規劃、開發、銷售等環節實行全過程的監控管理，建立起以控管房地產開發企業稅收為主線，以房地產項目為重點，形成一個多形式、多方位的稅收征管新模式，提高對房地產、建筑業的稅收監控力度，挖掘潛在的稅源，確保地方財稅收入的穩定增長。我們在充分掌握商品房開發第一手資料的情況下，要求房地產企業每年進行多次稅收自查，同時根據企業自查情況和掌握的資料進行分析，不定期地對部分房地產企業進行稅務專項評估，加大打擊偷逃稅力度，挽回稅款流失逾2000萬元。

二、加強房地產企業所得稅稅收風險管理的措施及建議

我局通過專業機構設置，建立了房地產企業精細稅收風險監控預警機制，不斷研究完善征管模式，不放過每一個應加強管理的細節，不忽視微小的管理漏洞，采取有針對性的措施，抓緊、抓細、抓實。探索出行之有效的征管措施，在稅收風險管理上取得了明顯成效。

1、從成本費用風險管理角度出發，加強房地產企業所得稅管理。

（一）關注房地產開發的重點環節。從立項開始關注開發的幾個重點環節：立項報批環節、項目批準環節、分期建設環節、竣工驗收環節、開盤銷售環節、清盤環節。掌握房地產企業每個環節發生的時點，針對每個環節適時采取管理措施，特別是抓住預售轉銷售的結轉環節，實地核查確認完工時點，及時結轉銷售、成本。

（二）建立房地產企業管理臺帳。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（三）嚴格政策界限，強化成本管理。總的原則是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現虛開代開人為加大成本費用的現象發生。抓住幾個關鍵：一是建筑工程支出真實性的審核，重點審核土建成本、配套工程成本，參照本地區工程造價指導價，查看企業建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業說明超標準的原因；二是工程超預算企業成本費用的審核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的范圍以內，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務部門有權根據行業標準直接核定其計稅成本；三是按照收入成本配比的原則準確結轉成本，要求企業在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發產品平均銷售價格比分配計算不同類型開發產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發產品之間分布均衡。

2、對納稅人履行納稅義務過程中容易出現的引發稅收風險的各種現象及時開展專項輔導培訓。通過召開專項會議，發放宣傳輔導手冊和文件，約談等形式，經常性開展對房地產企業納稅人的所得稅最新政策法規的宣傳輔導，使稅法透明度和遵從度得以提升，使企業的依法納稅形成自覺行動。

3、加強對房地產企業稅收風險管理主要定位于稅收流失的風險，包括稅收流失的可能性和嚴重程度。基本做法是按照風險管理的流程，遵循一定的規則，在對納稅人履行納稅義務過程中出現的引發稅收風險的各種因素進行識別的基礎上，科學評定納稅人風險度，并根據不同風險度和風險形成的情形，采取相應的風險應對措施，以實現稅收風險的有效防范、控制和化解。一要核查房地產開發企業是否與建筑安裝企業相互勾結虛增成本偷逃稅款。二要核查企業是否利用關聯關系承包或分包工程加大建筑安裝成本。三要核查企業是否虛開零星工程發票以及虛開“甲供材”發票偷稅。四要核查企業是否將土地和建筑安裝成本在不同期工程分攤不均少繳所得稅。五要核查企業是否把車庫和閣樓的成本加在總成本中攤入商品房面積。六要核查“預提費用”賬戶。對涉及項目的配套設施建設，檢查企業是否高估配套建設成本，且不按期結算而少繳稅款。七要核查企業是否巧立名目報銷費用。按規定重點審核企業招待費、業務宣傳費、勞動保護費等列支標準及其真實性、合理性。要以納稅評估督促納稅人，以稅務稽查震懾納稅人，自覺提高納稅遵從度。

4、克服信息獲取不充分，加強土地、房管等部門的信息交流。

由于稅務部門長期以來沒有與相關的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項目開發過程中難以有效地參與管理和監控，加之國、地稅部門之間信息不對稱，實行房地產企業稅收一體化管理難以在短期內到位，給房地產企業偷逃稅提供了機會。及時掌握房地產開發的工程項目，建立《房地產開發項目開、完工及納稅記錄簿》，及時登記計劃投資、建設規模、承建單位、預收款項。通過對每一個項目，每一筆收（付）款及開票情況的跟蹤管理，加強企業所簽合同的核對工作，科學確定企業前期開發成本。

5、加強對成本費用列支的風險審核，有效遏制人為調節利潤造成稅款流失情況的發生。對一些房地產企業不遵循成本收入配比原則，人為調節利潤的情況，嚴格對房地產企業的預提費用科目進行審核，核對預提費用的對應科目，確定所結轉成本是否真實、合理，是否有人為調整當期利潤的情況。對房地產企業不同項目成本的核算，稅務部門應要求房地產開發企業對不同項目的成本費用分別核算，對不能正確劃分的，稅務部門要嚴格按權責發生制原則和收入成本配比原則進行劃分確定。

6、結合房地產企業所得稅的匯算清繳工作，強化不同項目的成本費用風險審核與確認工作。一般企業都是按年進行企業所得稅匯算清繳，但實行查帳企業所得稅的房地產企業，易采用按項目匯繳和按匯繳相結合的辦法。針對房地產開發、銷售周期長等特點，平時可以按不同的開工項目進行核算，對同一項目的成本，在規定的時限內全部歸集到該項目中去，所發生的管理費用、銷售費用、財務費用在不同的施工項目中進行分配，超時限的成本，經主管稅務部門審核后，區別不同情況進行處理。在此基礎上，按單個項目先匯繳，一旦發現情況異常情況及時加以調整解決。終了，再按各個工程匯繳情況進行匯繳清繳。這樣可以堵塞稅收漏洞，保證國家稅收及時足額入庫。

7、建立房地產行業信息、數據資源庫。首先做好轄區房地產開發企業的清理摸排工作，掌握內部信息（如成立時間、投引資單位、投資規模、優惠政策、土地儲備、拿地價格、開發項目、經營樓盤、竣工時間、開盤時間、規費繳納、銀行賬號等）和外部信息（建造合同、材料供應、土建價格、財政返還、地稅征收等），及時收集有關的資料，形成“調查表”。其次,分戶建立征管臺賬。按照開發項目，區分商品房、門面房、車庫登記開發面積、完工面積、已售面積等，跟蹤記錄企業完工進度、預繳及匯繳情況、評估檢查情況、調整情況、盈虧情況、銷售收入、稅款繳納、稅負水平。房地產開發企業的“調查表”和分戶臺賬是房地產企業所得稅管理的重要依據，也是反映所得稅管理水平的一項重要的基礎性資料。今年我局管理部門已建立了每個房地產企業開發成本、面積、工程進度、開發周期、當期開發房屋數量，銷售收入及發票使用情況等信息資料檔案，設計了《房地產企業開發項目基本情況統計表》；《房地產企業所得稅數據采集指標統計表》，通過對房地產企業項目及開發成本、銷售成本、期間費用、營業稅金及附加等參數信息的掌握控制，為征收房地產企業所得稅提供可靠的信息、數據資源，取得了工作的主動性。

第三篇：論稅收預警機制的建立

依法治稅作為依法治國的重要方略，面臨前所未有的歷史使命，發揮稅收聚財職能，增強社會主義綜合國力，發揮稅收調節和監督職能，規范和整頓稅收秩序，促進社會主義市場經濟健康發展，都需要加快推進依法治稅進程。但由于目前存在稅收征管信息不對稱、公民納稅意識不強等主客觀原因，基層稅務執法缺位、越位；納稅人納稅申報信息失真、偷稅等現象還在一定程度穿越小說網 http://www.tmdps.cn上存在，從而造成稅款流失和不公平競爭，直接影響依法治稅工作和市場經濟秩序的穩定，迫切需要建立稅收預警機制，以促進稅收管理體系的進一步完善和規范。

一、建立稅收預警機制勢在必行

（一）建立稅收預警機制是解決稅源監控乏力問題的需要。

稅源監控管理是稅款征收和稅務稽查的前提和基礎。其突出特點是提前性和控制性，但目前在實際工作中有以下3種失控現象，急需通過預警機制在內的稅收管理措施予以解決。

1、管理性失控。是指由于稅務機關管理缺位而造成的稅源失控。如漏征漏管戶大量存在就是管理性失控的突出表現。有相當一部分納稅人領取營業執照，但不辦理稅務登記，也不納稅。有的納稅人雖然辦理了稅務登記，但是沒有設置賬簿，長期不申報納稅。

2、機制性失控。是指由于稅收征、管、查等環節職責不明確或者相互脫節，以及國、地稅之間或稅務機關與其他部門之間缺乏配合、協調而引起的稅源失控。如稅收強制執行措施和保全措施得不到有關部門的配合等。

3、政策性失控。主要指個別地方政府和行業主管部門從局部利益出發，擅自出臺一些“稅收優惠政策”，或者違規減稅、免稅，避稅。

（二）建立稅收預警機制是解決征管信息不對稱問題的需要。

目前，受稅收信息化建設速度、公民法制觀念不強等因素的制約，在納稅人與稅務機關之間存在信息不對稱現象，納稅人清楚自己的經營行為或納稅義務，稅務機關因缺乏必要的手段和措施及部門配合，不能獲取納稅人的經營行為及納稅義務等方面的信息。由于受各種利益因素的驅動，目前我國納稅人的財務核算成果在一定程度上受人為控制，存在經營指標造假嚴重，計稅依據失真現象。有的企業在銀行多頭開戶，建立假賬，資金體外循環，隱瞞銷售收入，致使很多稅源在生產、銷售等諸多環節中被轉移或隱匿，稅務稽查時難以從帳目上發現問題，造成稅收流失稅收，監督難以真正實施到位。

（三）建立稅收預警機制是打擊偷逃騙稅、遏制稅收流失的需要。由于各種原因，我國目前偷逃騙抗稅犯罪還難以有效遏制，涉稅犯罪普遍化、社會化程度在個別地區呈進一步加劇的趨勢，每年全國大約有300多名稅務人員在與偷稅抗稅行為斗爭中致傷。需要通過預警機制及時得到偷逃騙抗稅方面的有關信息，采取預防措施，通過協稅、護稅網絡、司法保障體系給偷逃騙抗稅行為以遏制和打擊。

二、建立稅收預警機制的目標要求和職能作用

為確保新征管模式的有序運行，推進依法治稅進程，應盡快建立以“預防為主、過程監控”為特點，以計算機網絡為依托，以執法責任制為核心和基礎，涵蓋稅源監控體系，上限報警指標、下限報警指標等體系在內的稅收預警機制。即在信息集中處理和共享的基礎上，上級稅務機關通過預警機制網絡實時監控來查詢各基層單位的征管狀況和外部單位協作情況，定期公布各單位稅收執法及征管質量指標等方面的情況；在發現異常情況后實時預告或警示，以便其及時處理或糾正。

按照以上指導思想，稅收預警機制一般要具備以下的職能作用：

（一）報警、提醒作用

從內部管理要求來看，稅收預警機制一是要具備征管質量指標異常波動報警職能。如發現稅務登記率、稅款入庫率明顯偏低，欠稅增長率偏高，予以提醒和報警；二是要具備稅收管理缺位報警職能，如漏征漏管戶報警；三是要具備金稅工程“三率”偏低報警、發票協查報警職能；四是具備執法行為不規范報警職能，如對違章發售發票、辦理出口退稅，稅務檢查等執法程序違規、證據不全、文書不規范等行為予以報警。

從外部協作要求來看，稅收預警機制一是要具備納稅人不奉行報警職能，如對納稅人開出稅票但不按期到銀行繳款現象予以報警。二是要具備大額欠稅納稅人轉移資產、帳戶及察出境報警職能。三是要具備協稅護稅缺位報警職能，如對工商部門不及時-傳遞戶籍信息、司法機關打擊涉稅案件的不作為行為予以報警。四是要具備偷抗騙稅等大案要案發案率偏高報警職能。五是要具備稅收收入與gdp邏輯關系出現異常現象報警能。如稅收收增長速度突然低于gdp增長速度，即開始報警。

（二）規范和防范作用

通過對預警機制提供信息和問題的分析，促進崗位責任制和執法責任制的進一步建立健全，防范執法過錯問題的發生。

（三）限制作用

通過預警機制設置職權權限的“警戒線”，限定各操作崗位和領導崗位的權限，以防止違規操作、越權辦稅問題的發生。

（

第四篇：建立廉政風險早期預警機制

甘州區地稅局建立廉政建設早期預警機制

甘州區地稅局為進一步加強黨風廉政建設和反腐敗工作，注重研究和把握廉政建設規律，分析廉政風險可能發生的幾個重要征管部位和環節，破解存在的漏洞和難題，堅持預防為主，做到關口前移、防范在先，建立了預警機制實施領導小組，為各基層單位培訓了7名預警信息員、紀檢監察員，負責做好經常性思想工作和監督預警工作，有效的防范和遏制了違法違紀行為的發生。

（甘州區地稅局 張曉瑛）

第五篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產開發的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發項目的前期管理

主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應加強與國土、規劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關 注，對納稅人同時開發多個項目或分期開發項目的，應督促納稅人根據清算要求分項目、分期，并在金三系統中進行土地增值稅項目登記，合理歸集有關收入、成本、費用。

（二）清算資料的收集

稅務人員在清算及工作開始前，應從以下幾個方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報表》及其他各類明細申報附表；

（2）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；（3）開發項目立項批復；（4）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；

（5）國有土地使用權出讓合同或轉讓合同、國有土地使用權證書、取得土地使用權所支付的地價款憑證；

（6）拆遷補償費支付憑證、《房屋拆遷安臵補償協議》及拆遷補償費簽收臺賬等；

（7）總層平面規劃圖及分層平面規劃圖、地下停車場車位分布平面圖；

（8）工程監理報告、日志等監理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項目預算、概算書及竣工決算報表；

（11）項目工程建設合同及其價款結算單、預算表、工程決算明細；

（12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統計表、銷售情況明細表；

（14）能夠按清算項目計算分攤并支付貸款利息的有關證明及金融機構貸款合同；

（15）物業用房申請確認單、無償移交給政府、公用事業單位用于非盈利性社會公共事業的憑證；

（16）主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（17）與轉讓房地產有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（19）清算期間的財務會計報表；（20）稅務機關要求提供的其他資料。

2.稅務機關應掌握的內部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統中獲取房地產開發企業與轉讓房地產有關的稅金的繳納情況、土地增值稅的預繳情況。

二、土地增值稅的清算申報

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第3項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（二）清算申報 對于符合應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可以按照國稅發﹝2009﹞91號公告第三十四條規定采取核定征收方式核定其應納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定期限內補報，向納稅人出具《土地增值稅清算補正資料通知書》，納稅人在規定期限內補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務機關自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補正資料時間）內應完成清算審核工作。情況復雜的，經區（縣）局局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應采取適當方法對清算項目的收入、成本確認和歸集的合法性、真實性進行審核（納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，還要對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核）。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

（一）對清算單位的審核 1.審核內容

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發﹝2006﹞187號文明確土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

清算審核時，應審核對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型的房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產立項報告、開發項目立項批復；

◆國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證； ◆房屋建筑面積測繪報告等。

3.審核過程

（1）調閱開發項目立項批復、土地使用權受讓合同、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預售）許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關資料，審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經政府部門批準，企業自行分期開發的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應進行實地審核察看，結合企業核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區局確定后執行。

4.注意事項

在實務中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點不盡相同。按照湖南省地方稅務局2014年7號公告第二條規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規劃許可證》為依據確認清算單位。

如果企業無法準確分期并確定清算對象，可根據國稅發﹝2009﹞91號公告第三十四條規定實行核定征收。

（二）對收入的審核 1.審核內容

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據時，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額；稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓的，轉讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。2.審核資料

◆電子版企業財務會計核算軟件賬套數據；

◆銀行對賬單、財務報表；

◆售房合同（根據情況抽查驗證部分即可）、售房發票；

◆商品房購銷合同銷售統計表；

◆房產測繪所出具的實測數據； ◆開發項目總平面圖； ◆網簽備案資料； ◆預售許可證信息。3.審核過程

（1）內部資料與外部資料比對。

查閱房管部門網上備案資料，查詢0731房產網等有關該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細表比對，核對銷售數據的真實性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實地查驗結合。

在案頭審核的基礎上，通過實地查看、了解樓盤開發、銷售情況,調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業管理費的住宅、停車位等戶數，或是繳納水電費的戶數，與企業提供的銷售數據比對，尋找差異原因，核實計稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實開具發票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨作價出售。（4）關注關聯方交易和視同銷售情況。

查看企業股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業信用信息公示系統查詢企業關聯方等有關信息，核對銷售臺賬，重點核查是否存在關聯交易申報收入偏低的情況。

4.注意事項

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預收賬款計入應收賬款的貸方或將所收款項以“誠意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應付款科目或者其他往來科目下，不及時結轉收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實際收入變成借款長期掛賬。◆編造虛假銷售合同（比實際成交價格少），隱瞞按揭收入。◆將預售收入轉入個人銀行卡賬戶，不納入企業的財務核算體系，賬外循環。

◆直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關聯性質的委托代銷。

◆對需要視同銷售的房地產不調整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認的規定

以房抵債是房地產開發企業將其所開發的房地產抵償給提供貸款的金融單位、建設工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產開發企業以所開發的房地產抵償金融機構、非金融機構貸款利息。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。因此，房地產開發企業以房抵債、以房抵息應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條的規定，視為取得了經濟利益，應當將其所抵償的債務額、利息額和其他經濟利益作為轉讓房地產的收入，據以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞187號）第三條規定，納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

① 按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確認；

② 參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。（4）代收費用是否計收入的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應合并收入，裝修費用可以計入房地產開發成本。裝修合同單獨簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對面積的審核 1.審核內容

面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據。房地產建筑面積有以下種類：

規劃面積：《建設工程規劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積

測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發的商品房預售許可證的建筑面積、可以辦理產權的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。

2.審核資料

◆規劃面積-《建設工程規劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗收面積-《竣工驗收報告》 ◆賬面面積-財務會計賬簿憑證等 ◆實測面積-《房屋測繪報告》 3.審核過程

（1）將《建設工程規劃許可證》中開發項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發面積核對，檢查有無私改規劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實際測量面積比對，如有不一致，應以實測面積為準，關注是否發生補、退房款的收入調整情況，審核是否按規定調整收入

4.注意事項

在審核收入和面積的過程中，應關注企業是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對取得土地使用權所支付的金額的審核 1.審核內容

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

納稅人為取得土地使用權所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

按照國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按照國家統一規定交納的有關的登記、過戶手續費，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環節受讓方支付的土地拍賣機構費用允許扣除。房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據 ◆契稅票據 ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關部門的協議 3.審核過程

（1）查看企業的土地使用權證、出讓合同、土地收據、契稅票據、銀行支付記錄和與政府相關部門的協議,審核取得土地使用權所支付金額的真實性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補貼）和以地補路等情況。對以地補路的情況要結合政府的相關文件和協議進一步核實。

（2）在中國土地市場網或各地國土資源局網站查詢土地出讓信息，與企業提供的有關資料核對。

（3）通過契稅票據金額推算查驗取得土地使用權支付的金額是否正確。

4.注意事項

（1）關注是否將房地產開發費用計入取得土地使用權支付金額增加土地扣除項目。

（2）注意土地使用權出讓價款在稅收規定與財務會計制度中的區別,會計上取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等作為土地開發成本計入“開發成本——土地征用及拆遷補償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權支付的金額”僅對應財務會計核算中的“開發成本——土地征用及拆遷補償”的其中一部分,不包括土地征用費、拆遷補償費等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應在“無形資產”科目中列支與核算,而不是在“開發成本”中列支,在實際清算中也應予以剔除。

（4）注意企業常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業返還款。房地產企業在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業的情況，無償返還的物業價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實際情況有些房地產企業并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補償款撥款至房地產企業進行投資建設，建設物業的費用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。

（五）對土地征用及拆遷補償費的審核 1.審核內容

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安臵動遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協議及拆遷補償清單 ◆房屋評估及測繪資料 ◆房屋拆遷補償安臵計算表

◆被拆遷房屋所有權、使用權等權屬相關資料

◆被拆遷人營業執照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調取《房屋拆遷安裝補償協議》及《拆遷臺賬》，從中抽取部分拆遷戶進行調查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點，核實是否多列拆遷補償費。（2）確認相關合同和收據,如是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應。

（3）將現金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，核查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。

4.注意事項

（1）關注是否存在將房地產開發費用計入土地征用及拆遷補償費增加扣除項目,開發費用應在土地征用及拆遷補償費項目中予以調出轉入開發費用。

（2）拆遷安臵問題

根據國稅函﹝2010﹞220號文，房地產企業用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

開發企業采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發﹝2006﹞187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安臵拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

（3）注意土地征用及拆遷補償費在稅收規定與財務會計制度中的區別,會計上將取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發成本計入“開發成本土地征用及拆遷補償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補償費”對應財務會計核算中的“開發成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權所支付金額予以剔除。

（4）房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑臵費不得在計算土地增值稅時扣除。

（5）多個（或分期）項目共同發生的土地征用及拆遷補償費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的土地征用及拆遷補償費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產應按建筑面積分配。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤。

（六）對前期工程費的審核 1.審核內容

前期工程費，是指項目開發前期發生的水文地質勘查、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費和基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）

◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發票、票據 3.審核過程

（1）查核相關合同、監理報告、發票、付款記錄、決算報告，核實發票合法性，業務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核前期工程費是否實際支付，是否存在虛列情形。

（3）關注前期工程費中除規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實發生,是否應列入前期工程費。

4.注意事項

（1）注意計算前期工程費占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（2）前期工程費一般發生在立項開工前,防止管理費用擠列本項目,關注是否將房地產開發費用計入前期工程費。

（3）關注多個（或分期）項目共同發生的前期工程費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的前期工程費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積（規劃）分配。同一項目不同類型的房地產應按建筑面積（規劃）分配。

（七）對建筑安裝工程費的審核 1.審核內容

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

2.審核資料

◆開發項目建筑安裝工程費總預（概）算

◆投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標書）◆施工合同

◆甲供材料（設備）的采購合同（發票、記賬憑證）

◆施工企業領取甲供材料（設備）的領取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項支付憑證及結算發票 ◆工程竣工驗收資料決（結）算報告

◆工程質量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預（決）算書，核對工程內容，參照中介機構出具的審計報告，對決算超過預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協議的真實性，關注資金流向，核實是否實際支付。

（2）對開發企業提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發企業賬面歸集的建筑工程費用發票金額加以比對，差異處應要求開發企業提供合理解釋及依據

（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本（可參考當地建設工程造價網或當地《工程造價信息》雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進行重點審查。

（4）獲取企業關聯企業有關資料（國家企業信用信息公示系統上可以查詢企業相關信息）核查是否存在關聯企業轉移利潤的情況,對長期掛賬的大額應付款項,與對方核實未付款項的真實性。（5）對營改增前房地產企業采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應審查其是否存在重復列支成本問題。重點審核企業與施工企業簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產企業甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應予以調出。

4.注意事項

（1）關注開發企業是否在開發成本“建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調出。

（2）關注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發間接費用,不可計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除,而應作為期間費用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發成本進行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應計入收入。

（3）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，但要關注企業銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機、電冰箱、床、沙發、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費用不能在開發成本建筑安裝成本中列支。

（4）對于開發項目的質量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業對開發企業開具發票的,按發票所載金額予以扣除;未開具發票的,扣留的質保金不得計算扣除。

（6）關注營改增前建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具，營改增后是否在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。

（7）如果企業無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等開發成本的憑證或資料，根據國稅發﹝2006﹞187號文件規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（八）對基礎設施費的審核 1.審核內容

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

2.審核資料 ◆基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發票、票據 3.審核過程

（1）查核相關合同、監理報告、發票、付款記錄、決算報告，核實發票合法性，業務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核基礎設施費是否實際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項

（1）基礎設施費限定在小區內且為工程支出，不含各類管理費用，審核時關注是否將房地產開發費用計入基礎設施費。

（2）測算基礎設施費占全部開發成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（3）關注多個（或分期）項目共同發生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的基礎設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。

（4）基礎設施費的審核不能忽視實地查看。

（九）公共配套設施費 1.審核內容

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設施的規劃資料

◆無償移交政府或全體業主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設施的界定是否準確，在案頭審核的基礎上，審核人員應當實地查看和詢問，核實公共配套設施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據合同約定的內容、取得的合法票據和對應款項審核公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。（3）審核是否將房地產開發費用計入公共配套設施費。4.注意事項

（1）注意企業作為公共配套設施費扣除的必須是不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出，因此在審核過程中應特別關注企業申報的公共配套設施費的產權歸屬，核實公共配套設施的面積。納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。

（2）注意區分配套設施與公共配套設施。關注將配套設施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設施的相關成本費用，而未擠入銷售產品的成本費用扣除。根據國稅發﹝2006﹞187號文件規定，開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應查看移交公告或相關證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除（此時應查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（此時應核查是否計入收入）。

（3）測算公共配套設施費占全部開發成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（4）關注多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的公共配套設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。

（十）對開發間接費用的審核 1.審核內容

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發項目相關人員職責說明 ◆直接組織、管理開發項目相關人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發項目相關人員工資薪金標準說明 ◆項目部人員名單、勞務合同以及工資明細表

◆項目部所需用的固定資產明細帳、提取折舊以及周轉房攤銷的明細帳

◆支付憑證及結算發票 3.審核過程

（1）開發間接費用一般限于工程部中負責工地現場管理人員直接組織、管理開發項目發生的費用，調取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用計入開發間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發間接費用扣除，抽查相關憑證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發間接費用的情形。（3）審核是否將房地產開發企業的管理費用、房地產銷售費用等其他費用擠入開發間接費用。

4.注意事項

（1）關注開發企業是否在開發成本“建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調出。

（2）為了防止房產企業將管理費用混入開發間接費用中，加大可扣除項目金額，應根據企業內部組織結構和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個（或分期）項目共同發生的開發間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的開發間接費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按建筑面積分配。

（十一）對房地產開發費用的審核 1.審核內容

開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

2.審核資料 ◆發票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對于利息支出據實扣除的情況，應重點關注：是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數，當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產開發費用計算基數的情形。

4.注意事項

注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務費用列支標準不同。

（十二）對與轉讓房地產有關的稅金的審核 1.審核內容

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業稅金賬、稅票及稅務局開票入庫系統數據 3.審核過程

（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。

（2）從征管系統中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關繳稅證明，審核是否是本項目發生的稅費，只有本項目發生的稅費才能扣除。

4.注意事項

（1）按照財務會計準則的有關規定，房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，不得重復計算扣除。

（2）與轉讓房地產有關的稅金，在同一項目不同類型房地產中分配應據實分攤，和相關收入配比，不應按已售建筑面積分攤。

（十三）對財政部規定的其他扣除項目的審核 1.審核內容 財政部規定的其他扣除項目，對從事房地產開發的納稅人是指可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施（房地產開發成本）規定計算的金額之和，加計20%的扣除。2.審核過程

對從事房地產開發的納稅人進行的加計扣除，應嚴格審核確定可以加計扣除的基數，對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

3.注意事項

（1）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節交納的稅金。

（2）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務機關相關部門在相關明細表格中簽字并加蓋公章，予以認可，并由稅源管理部門負責土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務事項通知書》及稅務文書送達回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分攤明細表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分攤明細表》）及稅務文書送達回證；土地增值稅清算執行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務文書送達回證；企業申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達時要有送達回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續管理

主管稅務機關應加強清算后項目的后續管理。根據國稅發﹝2006﹞187號第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

其中，單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務機關應建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強房屋銷售管理，改變后續管理薄弱的現實情況。

附：

土地增值稅清算成本計算分攤方法

1、總的分攤方法

國稅發﹝2006﹞187號文件第四條第五款規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發﹝2009﹞91號文件規定，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

2、土地成本的分攤

省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分攤問題：對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產開發產品的，按不同類型房地產開發產品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

值得注意的是，關于地下車庫（位）對土地成本的分攤問題，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應分攤土地成本，如不計入容積率，則不分攤土地成本。

3、住宅與商業用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費）省局2014年第7號公告第五條規定，單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發商建造綜合樓時僅對商業用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。