第一篇：無物業小區管理情況調研報告

關于亟需加強非物業小區管理工作的調研報告

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設，加強興慶區非物業小區管理工作，興慶區政協提案委員會組織部分委員，于2010年6月上旬，對興慶區非物業小區管理工作情況進行了專題調研，聽取了興慶區城管局、民政局及各街道辦事處關于非物業小區管理情況的匯報，實地查看了勝利街、富寧街部分非物業小區的管理情況，并與部分社區居委會、小區業主委員會、物業公司負責同志進行了座談交流。現將調研情況報告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設步伐的不斷加快，一批批環境優美、功能齊全、管理規范的新建住宅小區為市區居民提供了極佳的居住環境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經成為展示首府城市建設和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經濟、科技、文化、教育、金融和商貿物流中心和城市形象集中體現的市轄區，目前仍有相當一部分老舊小區無專業化物業管理，其環境的“臟、亂、差”，基礎設施的嚴重缺失，與首府城市建設的快速發展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區亟待解決的民生問題。

據調查了解，目前銀川市2680萬平方米住宅中，有1800萬平方米已納入規范化物業管理，但尚有33%未被納入物業管理。銀川大部分非物業小區建于上世紀70年代末至90年代初，因年代久遠，普遍存在地下管網鋪設不完善、安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴重等問題，個別小區甚至完全處于無人管理狀態。尤其是作為老城區的興慶區，非物業管理的老舊小區多達

個、共計1901棟樓、建筑面積達346萬平方米。這些小區大部分是上世紀70至90年代企業自建小區，管理上由單位后勤自管，由于產權單位破產倒閉、轉制等原因，致使小區無人管理，同時這些小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現在公共管網老化、小區不成規模，環境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區基礎設施差。老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。五是沒有中水循環使用設施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。七是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰役”活動的實施，使小區環境得到了較大改善。但由于缺乏物業管理，小區長期建管脫節，雖然房改時按比例收取了設施維護費，但出現排水堵塞等問題后，市政管理部門只負責大街區域，小巷和小區只能由辦事處、社區向居民收費、向有關單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費，原建設責任單位不愿意承擔疏通費用，造成排污疏通問題得不到及時解決。據調查僅解放西街每年發生污水堵塞現象達20多處。

（二）各項管理費收取難。老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。部分小區居民以“三大戰役”有關問題沒有解決為由，長期拒繳衛生費。居委會每月每戶收取3元衛生費，收取率只能達到60%，街道辦事處和社區居委會不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區衛生，導致衛生管理不到位，臟亂差現象嚴重。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。

（四）綠化養護難。“三大戰役”以后，各拆遷小區進行了綜合整治，擴大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來水公司繳費600元，綠地澆水養護成為一大難題。

（五）物業管理介入難。對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難的承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。

（六）改造資金缺口大。老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區改造的一個重要問題。

三、對策建議

目前非物業小區存在的諸多難題，嚴重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創建工作，各級政府必須從建設文明城市和“兩宜”城市的戰略高度，從解決居民最關心的現實問題的全局高度出發，把改善居住條件和加快發展放在同等重要的地位去謀劃，加大對非物業小區的治理，徹底改善老舊小區居住環境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中。

（一）發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治 老舊住宅小區綜合整治牽涉面廣，經費缺口大，是一項事關全局的復雜而艱巨的系統工程。對居住環境的改善，尤其是對過去在計劃經濟時代建設的老舊小區，市政府應從城市建設維護費中拿出專項資金，逐年、逐步有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。縣（區）政府應發揮主導作用，在對非物業小區、樓院進行摸底和規劃整合的基礎上，建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治的總體規劃方案和各街道具體方案。可針對老舊小區的分布情況，首先在各街道辦事處轄區內各選1個非物業管理小區進行全面改造，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門設置，形成相對封閉獨立的非物業管理小區。在認真總結整治經驗的基礎上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區進行推廣。可以嘗試由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

（二）出臺準物業化管理辦法，逐步規范非物業小區管理 鑒于非物業小區難以達到物業化管理水平，為從根本上解決非物業小區管理難問題，建議銀川市政府出臺《非物業小區實行準物業化管理辦法》，對所有非物業小區統一實行準物業化管理。管理辦法中要明確以下內容：一是準物業化管理小區收費標準。因老舊小區大部分為企業離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標準做好環境衛生和安全管理工作。二是建立綠化認養管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發給居民認養種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區環境。三是大力推廣準物業化管理。對條件成熟的非物業小區，選聘物業公司進行管理；對條件不成熟不具備的非物業小區，暫時由業主委員會、社區居委會進行管理。四是收費問題。準物業費收取難問題是制約物業管理的瓶頸因素，應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時通知所在單位取消評先評優資格，納入金融誠信系統，從根本上解決物業費收取難問題。同時，為彌補經費不足，管理責任單位可在小區內劃分停車泊位，收取停車費用。小區出現下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設立維修基金解決，維修事宜由管理責任主體負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業管理長效機制

（三）應盡快制定實施老舊小區物業管理工作規劃，加大對老舊小區實施物業管理的監管力度

為確保老舊小區整治成果，老舊小區整治工作完成后，要注重解決管理責任主體、管理機制問題，促進老舊小區管理的良性循環。要充分發揮政府行政管理部門的作用，由市房地產管理部門負責指導條件成熟的小區實施準物業化管理試點，制定優惠政策，吸引物業公司參與老舊小區管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區逐步走上準物業化管理的軌道。物業管理是新型行業，決不是房管部門或機關、企事業單位管房機構的簡單翻牌。興慶區很大一部分是老小區，推行物業管理困難多、難度大，物業公司只有樹立用戶至上、服務第一的觀念，贏得居民的滿意和認可，才有立足之地。隨著物業管理行業的迅速發展，物業公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無分號”的思想，提高業務素質和服務水平，在競爭中求得生存和發展。

由政府購買公益性崗位，為每個非物業小區配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現象發生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區部分大門進行封閉，消除小區安全隱患。

六要完善小區服務。公示衛生、治安等基本管理服務項目、標準和責任人，接受居民監督。在此基礎上，逐步擴大管理服務項目，根據居民需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導與市場運作相結合的物業管理服務機制，最終過渡到完全市場化的物業管理服務。

（四）處理好社區建設與物業管理的關系

物業管理是一種企業行為，而社區建設則是一種社會職能，二者不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、相互依存的。在社區建設中，街道、社區管理委員會處于領導地位，一方面要通過加強社區的精神文明建設，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風尚，另一方面也要積極促進居民群眾物業管理觀念的轉變，積極支持物業公司的管理并提出建設性的意見，為老舊小區實施物業管理創造良好條件。物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。

第二篇：物業小區管理和服務工作調研報告

近年來，隨著房地產業的迅猛發展，街道轄區物業小區數量急劇增加，由此引發的物業糾紛、業主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業公司，加強業委會的指導和監督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業小區管理中存在的突出問題，從實際出發，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力

爭更好的為小區居民服務，維護轄區和諧穩定。

一、XX街道和XX街道轄區物業小區基本情況及主要特點

截至2013年6月底，XX街道轄區共有物業小區XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業管理服務企業XX家。小區成立業主委員會的有XX個，占總數的45.7%；正在進行換屆選舉中的有X個，其中，由于各種原因長期成立不了的有X個；因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有X個。XX街道轄區共有住宅小區XX個，總建筑面積約XX萬平方米，物業管理服務企業XX家。單位自管XX家，社區代管小區XX家，三無小區X家，小區成立業主委員會的有XX個，正在進行選舉中的有X個.總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：

1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峰期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先后有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。

2、因物業建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。

3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較為突出。

二、物業小區存在的主要問題及原因

（一）物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成為引發其他問題的根源

現象

一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用后，發現存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。

現象

二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現象

三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業管理帶來困難。

例如南山轄區鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，并逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細致、規范，相關部門審驗、監管不到位。

（二）物業公司管理服務不規范、不到位，常常引發物業糾紛

現象

一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審核評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。

現象

二、物業公司的經營管理不規范。由于產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有；有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。

主要原因：

①物業服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。

②相關政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規范，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。

例如南山街道轄區月亮灣山莊物業糾紛中，南油物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致后期發生較為嚴重物業糾紛事件。

業主參與度不高，并處于相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。

（三）業委會存在“三難”問題，成為引發問題糾紛的焦點

現象

一、成立難

在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。

有些小區從部分業主提出成立業委會申請后，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業委會缺乏群眾基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認為小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關系，有的業主甚至不知道小區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業

委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由于報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立后業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以采取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發生以上情況。

現象

二、運作難

一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設；在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作為、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋梁和監督作用。

主要原因：

①業委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業余時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。

現象

三、監管難

實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：

①個別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。

②部分業委會亂作為，運作不規范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生；個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員為達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借為業主維權名義故意制造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現為過度關心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業委會作為一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊？”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢！”；一些業主認為業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的！”。

②法律法規和相關政策不夠完善，規范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成為影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業小區規范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成為解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

（一）高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作為工作的出發點，根據小區居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關系和諧的物業小區”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面；業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

（二）完善法規，細化政策，建立健全規范化物業小區管理工作機制

物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規范、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督？怎樣監督？如何打破物業小區管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中較為多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則；建立物業服務誠信考核制度，考核結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤；在日常監管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規范、有效、透明的考核和監督制度；完善業主大會、業主委員會組建和運作程序；推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準；明確業委會不作為、亂作為的處罰規定；建議明確業委會備案為必經的審批程序，屬實質性備案；對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責；建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理；建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

（三）開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”為目標，以強化物業公司、業委會指導監管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。

1、“一網”，即建設“社區家園網”，搭建小區業主網絡議事平臺。

占領網絡陣地，在有條件的社區借助社區服務中心成了“家園網”平臺，開設物業小區“網絡議事會”欄目，主動為業主提供交流平臺,公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業小區綜合管理聯席會議、小區業主民意懇談會（現場）會和物業管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業小區綜合管理聯席會議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法信訪和物業主管部門參加，對物業小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區工作站組織定期或不定期召開物業小區業主民意懇談（現場）會，由業委會、物業公司、業主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現 “小區是我家，管好靠大家”。

由街道或社區組織每年一度的物業管理工作培訓會。采取年終總結聯誼的形式，安排各物業公司負責人、業委會成員和其他業主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業知識的集中培訓，提高其規范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網管員”、“聯絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區事務。

網管員主要由社區工作站工作人員和社區服務中心社工擔任。負責社區家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯絡員主要在小區物業公司、業委會、義工隊、老年協會和部分業主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區的網格員要負責協調聯絡有關部門、根據落實具體事項等工作。

觀察員主要由業主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業知識的業主代表組成。負責對物業公司、業委會和相關政府相關部門的工作進行監督，并可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業律師、司法調解員、警員、心理學專業社工和業務主管部門工作人員組成，也可吸收業主中的文化、衛生、環保、法律等專業人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業主中的人大代表、政協委員、黨代表等較有影響力的業主代表和街道業務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監督指導、推進落實。

4、“一創建”，即開展宜居物業小區創建系列活動。

通過居民滿意度調查、業主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規定，試行物業公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業（小區）評比、最有為（具活力）業委會表彰等系列活動，積極創建“綠色、人文、平安、和諧”現代化宜居物業小區

第三篇：對無物業小區管理工作調研簡報

興慶區政協對無物業住宅小區管理情況進行

視察調研

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設，加強興慶區無物業小區管理工作，6月上旬，興慶區政協副主席、統戰部長保少寧，在興慶區政府副區長何建勃的陪同下，帶領興慶區提案委員會部分委員，對興慶區無物業小區管理情況進行了調研視察。視察組對勝利街、富寧街部分無物業小區的管理情況進行了實地查看，聽取了興慶區城管局、民政局及各街道辦事處關于無物業小區管理情況的匯報，并與部分社區居委會、小區業主委員會、物業公司負責同志進行了座談交流。

委員們對無物業管理的老舊小區存在的基礎設施差、環境衛生差、治安差、收費難等問題提出了中肯的意見和建議。政協副主席保少寧結合全國文明城市和銀川市“兩宜”城市創建工作，建議政府一是盡快研究制定老舊小區改造規劃，著力改善老舊小區居住環境；二是廣泛爭取整合資金，切實加大基礎設施建設投入；三是積極開展試點，逐步推行物業管理；四是明確城管、民政、街道（社區）等相關部門責任，齊抓共管，不斷規范無物業小區管理。他指出，物業管理事關千家萬戶，是一項關系民生的系統工程，盡管街道（社區）做出了積極努力，但與廣大居民群眾的期望還有很大差距。針對無物業管理的老舊小區存在的基礎設施嚴重老化、治安隱患大等諸多問題，希望城管、街道（社區）等相關部門進一步探索無物業小區管理的新路子，為興慶區下一步接管物業管理工作奠定良好的基礎。（馬麗）

第四篇：無主管小區調研

關于城北街道無主管小區情況的調研 城北街道為昌平區的核心地帶，轄區內無主管小區 “臟、亂、差”，基礎設施的嚴重缺失，與城市建設的快速發展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴重影響了城市的形象。老舊住宅小區居住面貌的根本改觀，已成為我區亟待解決的民生問題。經我單位調查，城北轄區無主管小區共涉及106個，共計299棟樓房，1015個單元。現對這些無主管小區的調研情況詳述如下：

一、無主管小區現狀

無人主管小區建于上世紀70年代末至90年代初，這些小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現在公共管網老化、小區不成規模，安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴重等問題，環境臟、亂、差更是突出，許多小區無維修責任主體，已為棄管小區或社區代管小區。

（一）小區基礎設施差

老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：

一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。

二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。

三是居民體育健身和文化活動空間較小。

四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。

五是沒有中水循環使用設施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。

六是戶型設計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。

七是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。

八是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。

九是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。

十是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。

（二）各項管理費收取難

老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理

情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大

具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。

（四）物業管理介入難

對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難的承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。

（五）改造資金缺口大

老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區改造的一個重要問題。

二、無主管小區的治理

目前無主管小區存在的諸多難題，必須從建設文明城市的戰略高度，從解決居民最關心的現實問題的全局高度出發，把改善居住條件和加快發展放在同等重要的地位去謀劃，加大對無主管小區的治理，徹底改善老舊小區居住環境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中。治理主要有以下幾點：

1、房屋修繕

維修屋面防水，對房屋樓道墻面進行維修和樓道粉刷，對屋面地平開裂、樓道臺階、樓梯扶手、散水等進行維修；

2、基礎設施、附屬設備整治

維修維護樓房內外給排水管道，疏通下水井、化糞池，修復共用照明、破損道路、大門，修建停車位，建門位室、自行車停放棚；

3、安防系統改造

安裝小區門禁和道閘系統，實行人員、車輛出入封閉管理，安裝監控系統，進行消防設施建設及維護；

4、小區環境治理

對樓房前后的私搭亂建進行拆除，進行綠化建設，布設小區夜間照明系統，整飭小區環境。

通過上述治理后，為小區后期管理打下初步基礎。

三、無主管小區后期管理

（一）出臺準物業化管理辦法，逐步規范非物業小區管理

鑒于無主管小區難以達到物業化管理水平，為從根本上解決非物業小區管理難問題，建議出臺《準物業化管理辦法》，對所有無主管小區統一實行準物業化管理。管理辦法中要明確以下內容：

一是準物業化管理小區收費標準。因老舊小區大部分為企業離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標準做好環境衛生和安全管理工作。

二是建立綠化認養管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發給居民認養種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區環境。

三是大力推廣準物業化管理。對條件成熟的無主管小區，選聘物業公司進行管理；對條件不成熟不具備的無主管小區，暫時由業主委員會、社區居委會進行管理。

四是收費問題。準物業費收取難問題是制約物業管理的瓶頸因素，應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，從根本上解決物業費收取難問題。同時，為彌補經費不足，管理責任單位可在小區內劃分停車泊位，收取停車費用。小區出現下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設立維修基金解決，維修事宜由管理責任主體負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（二）應盡快制定實施老舊小區物業管理工作規劃，加大對老舊小區實施物業管理的監管力度

為確保老舊小區整治成果，老舊小區整治工作完成后，要注重解決管理責任主體、管理機制問題，促進老舊小區管理的良性循環。條件成熟的小區實施準物業化管理試點，制定優惠政策，吸引物業公司參與老舊小區管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區逐步走上準物業化管理的軌道。物業管理是新型行業，決不是房管部門或機關、企事業單位管房機構的簡單翻牌。老小區推行物業管理困難多、難度大，物業公司只有樹立用戶至上、服務第一的觀念，贏得居民的滿意和認可，才有立足之地。由政府購買公益性崗位，為每個非物業小

區配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現象發生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區部分大門進行封閉，消除小區安全隱患。

六要完善小區服務。公示衛生、治安等基本管理服務項目、標準和責任人，接受居民監督。在此基礎上，逐步擴大管理服務項目，根據居民需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導與市場運作相結合的物業管理服務機制，最終過渡到完全市場化的物業管理服務。

城北街道辦事處

二〇一四年六月四日

第五篇：調研報告：新形勢下物業小區的管理難點和對策

調研報告：新形勢下物業小區的管理難點和對策

近年來，隨著房地產業的迅猛發展，街道轄區物業小區數量急劇增加，由此引發的物業糾紛、業主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業公司，加強業委會的指導和監督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在XX的掛職學習期間，比較了兩地物業小區管理中存在的突出問題，從實際出發，分析原因，尋找對策，借鑒XX街道的管理模式，力爭更好的為小區居民服務，維護轄區和諧穩定。

一、XXX街道和XX街道轄區物業小區基本情況及主要特點 截至2013年6月底，XX街道轄區共有物業小區129個，總建筑面積約1414萬平方米，物業管理服務企業94家。小區成立業主委員會的有59個，占總數的45.7%；正在進行換屆選舉中的有9個，其中，由于各種原因長期成立不了的有5個；因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有3個。XXX街道轄區共有住宅小區62個，總建筑面積約384.6萬平方米，物業管理服務企業18家。單位自管31家，社區代管小區11家，三無小區1家，小區成立業主委員會的有12個，正在進行選舉中的有5個.總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：

1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峰期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先后有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。

2、因物業建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。

3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較為突出。

二、物業小區存在的主要問題及原因

（一）物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成為引發其他問題的根源

現象

一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用后，發現存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。

現象

二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現象

三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業管理帶來困難。

例如XX轄區XX風華、XX假日和XX花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，并逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。XXX轄區的XX商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細致、規范，相關部門審驗、監管不到位。

（二）物業公司管理服務不規范、不到位，常常引發物業糾紛 現象

一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審核評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。

現象

二、物業公司的經營管理不規范。由于產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有；有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。

主要原因：

①物業服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。

②相關政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規范，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。

例如XX街道轄區XX灣山莊物業糾紛中，XX物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致后期發生較為嚴重物業糾紛事件。

業主參與度不高，并處于相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。

（三）業委會存在“三難”問題，成為引發問題糾紛的焦點 現象

一、成立難

在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。有些小區從部分業主提出成立業委會申請后，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業委會缺乏群眾基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認為小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關系，有的業主甚至不知道小區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由于報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立后業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以采取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區XX城華庭、XX灣公寓等小區都發生以上情況。

現象

二、運作難

一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設；在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作為、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋梁和監督作用。

主要原因：

①業委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業余時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。

現象

三、監管難

實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：

①個別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。

②部分業委會亂作為，運作不規范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生；個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員為達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借為業主維權名義故意制造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主采取非正常上訪、游行示威等過激行為擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現為過度關心，究其原因，“無利不起早”！錯誤的將加入業委會作為一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊？”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢！”；一些業主認為業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的！”。

②法律法規和相關政策不夠完善，規范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關系難以理順，缺乏相關的應急處臵、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如XX灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成為影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業小區規范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成為解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

（一）高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念 高度重視不是口號，是迫切希望！呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。XX的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作為工作的出發點，根據小區居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關系和諧的物業小區”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面；業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

（二）完善法規，細化政策，建立健全規范化物業小區管理工作機制

物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規范、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督？怎樣監督？如何打破物業小區管理運行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中較為多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則；建立物業服務誠信考核制度，考核結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤；在日常監管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規范、有效、透明的考核和監督制度；完善業主大會、業主委員會組建和運作程序；推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準；明確業委會不作為、亂作為的處罰規定；建議明確業委會備案為必經的審批程序，屬實質性備案；對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責；建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理；建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

（三）開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式 在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合XX街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”為目標，以強化物業公司、業委會指導監管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。

1、“一網”，即建設“社區家園網”，搭建小區業主網絡議事平臺。

占領網絡陣地，在有條件的社區借助社區服務中心成了“家園網”平臺，開設物業小區“網絡議事會”欄目，主動為業主提供交流平臺,公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業小區綜合管理聯席會議、小區業主民意懇談會（現場）會和物業管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業小區綜合管理聯席會議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法信訪和物業主管部門參加，對物業小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區工作站組織定期或不定期召開物業小區業主民意懇談（現場）會，由業委會、物業公司、業主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現 “小區是我家，管好靠大家”。

由街道或社區組織每年一度的物業管理工作培訓會。采取年終總結聯誼的形式，安排各物業公司負責人、業委會成員和其他業主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業知識的集中培訓，提高其規范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網管員”、“聯絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區事務。

網管員主要由社區工作站工作人員和社區服務中心社工擔任。負責社區家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯絡員主要在小區物業公司、業委會、義工隊、老年協會和部分業主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區的網格員要負責協調聯絡有關部門、根據落實具體事項等工作。

觀察員主要由業主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業知識的業主代表組成。負責對物業公司、業委會和相關政府相關部門的工作進行監督，并可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業律師、司法調解員、警員、心理學專業社工和業務主管部門工作人員組成，也可吸收業主中的文化、衛生、環保、法律等專業人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業主中的人大代表、政協委員、黨代表等較有影響力的業主代表和街道業務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監督指導、推進落實。

4、“一創建”，即開展宜居物業小區創建系列活動。通過居民滿意度調查、業主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規定，試行物業公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業（小區）評比、最有為（具活力）業委會表彰等系列活動，積極創建“綠色、人文、平安、和諧”現代化宜居物業小區。