第一篇：關于破解無物業小區綜合管理難的工作方案

關于破解無物業小區綜合管理難的工作方案

為改善居民生活質量，共建社會和諧穩定，進一步提升無物業小區綜合管理水平，創建“平安、整潔、優美、宜居”的良好環境，根據《關于進一步加強江東區住宅小區物業管理工作若干意見》、《關于進一步加強江東區住宅小區物業管理的補充意見》等文件精神，結合目前無物業小區管理現狀，現就提升無物業小區保安、保潔服務制定方案如下：

一、我區無物業小區基本情況

（一）居民基本情況

目前，我區無物業小區共有11個小區56處零星地塊，共計建筑面積108萬平方米，居民23190戶，約6萬人。老小區多為開放式，且建成已久，規劃設計和配套的設施、設備存在較多缺陷；另外，低收入居民居多，收費標準低收費率低，且居住人群復雜，存在較大的治安隱患。

（二）基礎設施和環境改善基本情況

近年來，區委、區政府對民生工作高度重視，經過2000年第一輪老小區整治，我區老小區居住環境有了明顯改善，基礎設施得到有效維護和更新，管理基礎得到改善。2007年又將“建設平安江東視頻監控網”作為實事工程之一，在部分未實施物業管理的老小區安裝了視頻監控系統，配備專職人員進行管理。這些監控系統投入運行后，發揮了較好的治安防控效果，降低了各 類刑事、治安案件的發案率。

（三）管理模式及資金投入情況

目前，無物業小區多數規模小、出入口多、基礎設施差，不具備物業管理條件，主要由各街道和社區進行自治管理，其中衛生保潔由社區向居民收取少量的保潔費維持，或街道給予相應補貼；治安和秩序管理大多數由區政府或街道采取崗位性補貼聘請專門人員進行。

二、存在問題

（一）服務水平參差不齊，由于沒有制定統一的等級服務標準和政策支持措施，各街道在資金投入上差異較大，造成小區綜合管理發展不平衡。

（二）社區及服務企業一律執行最低工資標準，難以實行獎懲和激勵。保安人員又多為公益性崗位，鐵飯碗思想根深蒂固，管理難度較大。

（三）部分社區壓力較大。由社區居委會負責自治管理的小區保安、保潔工作需牽涉居干較多精力，影響了其他日常社區服務工作，同時由于缺乏專業人員，無法提供專業化服務。

（四）監管措施乏失。一是管理政策規則沒有形成規范性文件，沒有制定統一保安、保潔服務等級標準、考核辦法、日常工作檢查及評分細則等文件，致使人員培訓滯后，日常監管無從落實；二是缺乏考核激勵措施，由于沒有制定考核制度及評分細則，致使日常監管流于形式，街道補助資金撥付沒有與考核結果有效 掛鉤，政策性補貼對無物業小區管理沒有發揮應有的聯動效果。

三、總體思路、目標和步驟

總體思路：以科學發展觀為統領，以解放思想、開拓創新、改善民生為主線，通過體制、機制創新，增加政府投入，著力提升小區保安、保潔服務水平，滿足居民最基本的物業服務需求，創建“平安、整潔、優美、宜居”的良好環境。

目標步驟：按照“先試點—再總結—后推廣”模式，計劃于六月底前完成徐戎、徐家兩個小區、中山東路531弄1個零星處的無物業小區保安、保潔提升試點工作，并逐步完善提升方案，為全面推廣打下基礎。計劃在兩年內全面提升我區無物業小區綜合管理水平。

四、提升內容

（一）環境整治：整治小區的圍墻、門崗、道路出入口，夯實提升保安、保潔服務的基礎。

（二）資源整合：整合現有保潔員、停車位、公益性崗位等資源，落實配套用房及停車場地。

（三）管理模式：充分征求社區、居民意見，因地制宜，優化選擇服務外包或社區自治管理模式。

服務外包：即社區委托專業服務企業對小區的保安、保潔工作進行專業化管理。

社區自治管理：即社區組建安保、清衛服務站，聘請專業工作人員，維護小區的環境衛生及公共秩序，協助相關部門做好安 全防范工作。

（四）服務內容：提供無物業小區公共區域秩序維護、安全防范、衛生保潔及其他特約服務。

（五）收費標準：無物業小區的綜合服務收費標準為每戶每月3—5元。

（六）財政扶持與人員配備：根據小區建設規模、居住戶數、門崗設置等情況，綜合核定小區保安、保潔員崗位人數，確定政府資助崗位個數，每個崗位經費按年度公益性崗位人員待遇測算，同時再扣除小區年度正常純收入，確定政府年度補助經費，經費由區、街道按6：4比例承擔。人員配備如下：

保潔崗位：按190戶—220戶配備1人，開放式小區周邊道路另行按道路面積2000平方米增配1人。

保安崗位：封閉小區24小時開放門崗按每崗4人、定時開放門崗按每崗1人配備，開放小區按120-140戶配備1人，1500戶及以上較大小區另行增配監控人員4人。

（七）等級服務標準：根據小區的規模、基礎設施、封閉程度等情況，分類制定保安、保潔服務標準，確定具體服務方案。

封閉式小區：

保潔：①小區內主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板 每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。

保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②每個出入口由專人值班看守（定時開放的邊門除外，但在門口處應有定時開放的告知牌）；對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數不少于2次，夜間重點部分巡邏3次，并有巡邏記錄；在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區內的道路進行停車劃線，使小區內的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表。

開放式小區：

保潔：①小區內主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌 亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。

保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②主要出入口由專人值班看守；對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數不少于5次，夜間重點部分巡邏8次，并有巡邏記錄；在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區內的道路進行停車劃線，使小區內的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表；⑤安裝視頻監控系統的小區，監控室必須安排專人24小時值班，及時做好相關記錄。

零星住宅：

保潔：①小區內主干道及主要公共場地16小時保潔；②樓內地面每周清掃2次，每月拖洗2次；一般道路地面、綠地每日清掃2次；沿街人行道每日清掃2次以上；明溝每周清掃1次；屋頂每半年清掃1次；公共門、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除塵1次；③樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、沖洗1次；④生活垃圾集中投放點保持堆放有序，不凌亂；定點收集裝璜垃圾，每2周清運1次。

保安：①秩序維護員佩戴相應標志，精神面貌良好，能正確使用消防器材；②主要出入口由專人值班看守；對進出車輛進行 管理和疏導，保持出入口暢通；對進入小區的商販進行勸阻，勸阻不聽的報相關部門；對大件物品運出小區時予以登記，并通知其他工種人員；③白天巡邏次數不少于3次，夜間重點部分巡邏6次，并有巡邏記錄；在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門；④設置簡易的交通標志；會同交警部門對小區內的道路進行停車劃線，使小區內的停車路線暢通；每月有清晰的停車收費收支報表。

五、日常檢查與綜合考核辦法

加強日常檢查綜合考核力度，將補貼資金發放與考核業績直接掛鉤，充分發揮資金的激勵與杠桿作用。日常檢查每月一次，由街道物業管理工作站實施；綜合考核每年一次，由區建設局會同區城管局、區綜治辦、區物檢所及所在街道辦事處、社區居委會等，按照相關評分細則要求進行考核。

日常檢查分和綜合考核分組成保安、保潔管理業績分。實行百分制，其中日常檢查分滿分為40分，綜合考核分滿分為60分。管理業績分與資金撥付相掛鉤，年度管理業績分在90分以上的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的100%劃撥；年度管理業績分在80—89分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的90%劃撥；年度管理業績分在70—79分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的80%劃撥；年度管理業績分在60—69分的，按保安、保潔提升獎勵補助資金額的70%劃撥；年度管理業績分在60分以下的，列入內部限期整改，經復查合格后，按核定準物業管理 獎勵補助資金額的60%劃撥。

六、工作要求

（一）擴大宣傳力度，優化保安、保潔提升工作的發展環境。一是通過各種途徑，積極宣傳無物業管理小區推行保安、保潔提升工作在改善民生、優化環境方面的重要性，增強居民花錢買服務的意識；二是努力擴大社區居民對保安、保潔的參與度，在管理模式選擇、物業企業引入、服務質費評價等環節上吸納民意，促進居民廣泛參與。

（二）進一步規范老小區長效管理機制。一是嚴格按照“區、街道、社區”三級網絡監管體系開展工作，明確各自職責，構建無物業小區保安、保潔提升工作綜合管理體系；二是強化檢查與考核力度，提高補助資金的使用權益，確保補助資金真正用到實處，將政府為民的實事真正惠及于民；三是定期召開街道、社區、物業服務企業及業主座談會，聽取各方意見，在新的調研過程中取長補短，不斷完善保安、保潔提升工作管理機制。

（三）進一步加強各部門的交流、溝通和指導。以街道為軸心，定期召開聯席會議，集中解決保安、保潔提升工作實施過程中出現的問題及物業企業、居民群眾的困難。

第二篇：無物業小區管理情況調研報告

關于亟需加強非物業小區管理工作的調研報告

為進一步加快銀川市“兩宜”城市建設，加強興慶區非物業小區管理工作，興慶區政協提案委員會組織部分委員，于2010年6月上旬，對興慶區非物業小區管理工作情況進行了專題調研，聽取了興慶區城管局、民政局及各街道辦事處關于非物業小區管理情況的匯報，實地查看了勝利街、富寧街部分非物業小區的管理情況，并與部分社區居委會、小區業主委員會、物業公司負責同志進行了座談交流。現將調研情況報告如下：

一、基本情況 隨著銀川市“兩宜”城市建設步伐的不斷加快，一批批環境優美、功能齊全、管理規范的新建住宅小區為市區居民提供了極佳的居住環境，很大程度上改善了居民的生活條件，已經成為展示首府城市建設和管理水平的重要窗口。然而，作為首府銀川市經濟、科技、文化、教育、金融和商貿物流中心和城市形象集中體現的市轄區，目前仍有相當一部分老舊小區無專業化物業管理，其環境的“臟、亂、差”，基礎設施的嚴重缺失，與首府城市建設的快速發展形成了強烈的反差，甚至在一定程度上嚴重影響了城市的形象。所以，老舊住宅小區居住面貌的根本改觀，已成為銀川市各縣區亟待解決的民生問題。

據調查了解，目前銀川市2680萬平方米住宅中，有1800萬平方米已納入規范化物業管理，但尚有33%未被納入物業管理。銀川大部分非物業小區建于上世紀70年代末至90年代初，因年代久遠，普遍存在地下管網鋪設不完善、安全措施不到位，經常出現化糞池堵塞、污水橫溢、失竊嚴重等問題，個別小區甚至完全處于無人管理狀態。尤其是作為老城區的興慶區，非物業管理的老舊小區多達

個、共計1901棟樓、建筑面積達346萬平方米。這些小區大部分是上世紀70至90年代企業自建小區，管理上由單位后勤自管，由于產權單位破產倒閉、轉制等原因，致使小區無人管理，同時這些小區在當初建設時，配套基礎設施就不甚完善，又長期缺少維修整治，從而造成了現在公共管網老化、小區不成規模，環境臟、亂、差等問題。

二、存在的問題

（一）小區基礎設施差。老舊小區建設之初主要是為解決居民的住房困難問題，由于小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，主要表現在：一是舊小區普遍綠化面積較小，沒有園林設計，綠化功能單一，檔次低下，管理維護投資不足。二是機動車停車位缺少，在改造中如果要增加機動車位，一般要占用便道。無自行車棚或自行車棚內衛生狀況差。三是居民體育健身和文化活動空間較小。四是老舊小區居民樓的垃圾道極易造成鼠害或滋生其他傳染病，而現在的住宅樓設計中已經取消樓內垃圾道。五是沒有中水循環使用設施。綠化用水基本使用自來水，費用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是戶型設計沒有考慮儲藏功能，且管理不嚴，很多居民將雜物擺放在樓道里，給物業衛生管理和防火安全造成隱患。七是小區道路老化，有些小區沒有路燈和庭院燈。八是上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。九是有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。十是由于各種原因有的小區很難封閉或根本沒有封閉，任何人都可以自由進出小區，居民安全受到威脅。

雖然銀川市 “三大戰役”活動的實施，使小區環境得到了較大改善。但由于缺乏物業管理，小區長期建管脫節，雖然房改時按比例收取了設施維護費，但出現排水堵塞等問題后，市政管理部門只負責大街區域，小巷和小區只能由辦事處、社區向居民收費、向有關單位化緣解決，部分居民只投訴不繳費，原建設責任單位不愿意承擔疏通費用，造成排污疏通問題得不到及時解決。據調查僅解放西街每年發生污水堵塞現象達20多處。

（二）各項管理費收取難。老舊小區產權呈多元化格局，業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。部分小區居民以“三大戰役”有關問題沒有解決為由，長期拒繳衛生費。居委會每月每戶收取3元衛生費，收取率只能達到60%，街道辦事處和社區居委會不得不墊資雇傭老、弱、病殘人員清掃背街小巷和小區衛生，導致衛生管理不到位，臟亂差現象嚴重。對于個別有條件實行物業管理的老舊小區，物業管理收費困難是一個突出的問題，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。除居民的住房消費意識淡薄等原因外，沒有與小區管理情況相適應的物業收費標準，也是一個不容忽視的因素。

（三）治安隱患大。具有一定規模的老小區，其進出口通道較多，四通八達，進行封閉整治后，雖然相應減少，但也只能做到半封閉管理。小區自行車棚無人看管，自行車丟失嚴重。小區沒有專職保安和監控設備，小區治安狀況難以改善。

（四）綠化養護難。“三大戰役”以后，各拆遷小區進行了綜合整治，擴大了綠化面積，但澆水問題一直沒有解決，部分草坪已經枯死。一些居民畫地為牢，占用公共綠地面積種植蔬菜。目前接通一處上水要向自來水公司繳費600元，綠地澆水養護成為一大難題。

（五）物業管理介入難。對老舊小區實施物業管理，應該由開發單位按建安造價的1.5%提供物業管理啟動資金，由于啟動資金無法落實，加上基礎設施老化、物業費收取困難，物業管理出現空擋，社區居委會只能勉為其難的承擔環衛清掃保潔任務，小區物業管理無法良性循環。

（六）改造資金缺口大。老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金從哪里來，是困擾老舊小區改造的一個重要問題。

三、對策建議

目前非物業小區存在的諸多難題，嚴重影響著文明城市和“兩宜” 城市的創建工作，各級政府必須從建設文明城市和“兩宜”城市的戰略高度，從解決居民最關心的現實問題的全局高度出發，把改善居住條件和加快發展放在同等重要的地位去謀劃，加大對非物業小區的治理，徹底改善老舊小區居住環境面貌，讓居民群眾生活在一個美好、安全、舒適的環境中。

（一）發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治 老舊住宅小區綜合整治牽涉面廣，經費缺口大，是一項事關全局的復雜而艱巨的系統工程。對居住環境的改善，尤其是對過去在計劃經濟時代建設的老舊小區，市政府應從城市建設維護費中拿出專項資金，逐年、逐步有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。縣（區）政府應發揮主導作用，在對非物業小區、樓院進行摸底和規劃整合的基礎上，建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治的總體規劃方案和各街道具體方案。可針對老舊小區的分布情況，首先在各街道辦事處轄區內各選1個非物業管理小區進行全面改造，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門設置，形成相對封閉獨立的非物業管理小區。在認真總結整治經驗的基礎上，本著因地制宜的原則，逐步在其他老舊小區進行推廣。可以嘗試由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

（二）出臺準物業化管理辦法，逐步規范非物業小區管理 鑒于非物業小區難以達到物業化管理水平，為從根本上解決非物業小區管理難問題，建議銀川市政府出臺《非物業小區實行準物業化管理辦法》，對所有非物業小區統一實行準物業化管理。管理辦法中要明確以下內容：一是準物業化管理小區收費標準。因老舊小區大部分為企業離退休或下崗職工，生活較為困難，可將物業費定為每平方米0.2元，用于聘請清掃保潔員和保安，高標準做好環境衛生和安全管理工作。二是建立綠化認養管護機制。在春季綠化時由政府購買果樹苗，分發給居民認養種植、澆水、管護，有效解決澆水難和管護難問題，綠化美化小區環境。三是大力推廣準物業化管理。對條件成熟的非物業小區，選聘物業公司進行管理；對條件不成熟不具備的非物業小區，暫時由業主委員會、社區居委會進行管理。四是收費問題。準物業費收取難問題是制約物業管理的瓶頸因素，應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，同時通知所在單位取消評先評優資格，納入金融誠信系統，從根本上解決物業費收取難問題。同時，為彌補經費不足，管理責任單位可在小區內劃分停車泊位，收取停車費用。小區出現下水堵塞、化糞池堵塞等問題由政府設立維修基金解決，維修事宜由管理責任主體負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

（三）因地制宜，建立物業管理長效機制

（三）應盡快制定實施老舊小區物業管理工作規劃，加大對老舊小區實施物業管理的監管力度

為確保老舊小區整治成果，老舊小區整治工作完成后，要注重解決管理責任主體、管理機制問題，促進老舊小區管理的良性循環。要充分發揮政府行政管理部門的作用，由市房地產管理部門負責指導條件成熟的小區實施準物業化管理試點，制定優惠政策，吸引物業公司參與老舊小區管理，待試點成功后逐步在全市推開，使老舊小區逐步走上準物業化管理的軌道。物業管理是新型行業，決不是房管部門或機關、企事業單位管房機構的簡單翻牌。興慶區很大一部分是老小區，推行物業管理困難多、難度大，物業公司只有樹立用戶至上、服務第一的觀念，贏得居民的滿意和認可，才有立足之地。隨著物業管理行業的迅速發展，物業公司要有緊迫感，克服“只此一家，別無分號”的思想，提高業務素質和服務水平，在競爭中求得生存和發展。

由政府購買公益性崗位，為每個非物業小區配備2-4名公崗保安員，全天候巡邏，杜絕入戶偷盜等現象發生。實施“鄰里守望”工程，開展以“樓單元長聯防”為主體的群眾性治安防范工作。對小區部分大門進行封閉，消除小區安全隱患。

六要完善小區服務。公示衛生、治安等基本管理服務項目、標準和責任人，接受居民監督。在此基礎上，逐步擴大管理服務項目，根據居民需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷向廣度、深度延伸，逐步建立起行政主導與市場運作相結合的物業管理服務機制，最終過渡到完全市場化的物業管理服務。

（四）處理好社區建設與物業管理的關系

物業管理是一種企業行為，而社區建設則是一種社會職能，二者不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、相互依存的。在社區建設中，街道、社區管理委員會處于領導地位，一方面要通過加強社區的精神文明建設，使居民群眾牢固樹立良好的思想道德風尚，另一方面也要積極促進居民群眾物業管理觀念的轉變，積極支持物業公司的管理并提出建設性的意見，為老舊小區實施物業管理創造良好條件。物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。

第三篇：提升物業服務水平破解物業費收繳難

提升物業服務水平破解物業費收繳難

——以洋涇物業公司陽光二村小區為例

陽光二村小區隸屬于洋涇街道陽光二村居民區，該小區建造于上世紀80年代初，建筑面積約2.7萬平方米，總戶數566戶。由于當時小區建設標準低、規模小、基礎設施配套不完善，加之近年來人民生活水平的普遍提高，機動車發展迅速，小區“停車難”的現象日益嚴重，嚴重影響了物業工作的正常開展，各類歷史遺留問題糾纏，導致物業費收繳率一直維持在60%左右，這也使得公司各項開支的來源無法得到有效保障。為了提高物業費收繳率，公司領導積極聽取各方意見、查找問題癥結、制定有效工作方案，力爭把物業費收繳率提高到80%以上。

（一）圍繞“一個宗旨”，提供優質服務

公司按浦房集團“給您一個溫馨的家”的服務理念，主動參與陽二居民區的黨建聯建和綜合管理活動，在與居委會、業委會交流溝通過程中，把業主的大事小情放在心上，多次開展“與業主同心，創和諧小區”便民設攤服務，為浦房集團贏得口碑，為公司發展創造品牌。

（二）明確“兩個清單”，積極抓好落實

一是目標責任清單。根據集團的目標責任書和考核辦法，公司與各部室、各管理處簽訂崗位目標考核責任書，用明確的數字與指標落實到部門、落實到小區經理、落實到收費管理員，做到人人心中有目標。二是業主欠費清單。對欠費的業主作具體分析，摸清欠費底數，制定全年舊欠收繳清單。同時，也為一些無理拒付的業主通過法院調解提供數據支持。

（三）運用“三個機制”，提升服務水平

一是績效考核機制。通過立功競賽活動，將物業費收繳率和業主滿意度等內容列入立功競賽考核范圍，提高小區經理、收費管理員的工作熱情。另外，對《租費考核管理辦法》進行重新優化和細化，所有經濟指標與收入掛鉤，月月考核，多收多得益，早收早得益。

二是權力下放機制。公司將管理責任移交給小區經理，保證了對小區的直接領導指揮，充分掌握小區情況，把握方向，正確決策，為業主及使用人及時提供更好的服務。

三是督查考評機制。小區經理每周對四保人員及專業公司服務質量、安全生產的日常管理、檢查和督促，開具《過失及項目整改單》，做到自查自糾。公司層面定期、不定期對小區管理處進行考核，編制《小區管理處日常工作考核》，對服務質量進行全方位的考評。

（四）堅持“四個注重”，夯實基礎工作

一是注重培訓交流。總結宣傳推廣物業費收繳工作中的好經驗、好做法，形成一套管理方法，即“明確一個目標，做到二會三勤四有”。培訓交流讓每位收費員明白如何收好費、如何與業主交流、如何參與小區管理，克服工作中存在的錯誤思想，勤于 學習，勤于動腦，善于總結，用心服務，促進物業收費工作順利開展。

二是注重方案制定。小區經理、收費管理員要摸清欠費業主的基本情況，分析欠繳原因，提出可操作性的解決方法，明確推進時間節點，制定具體實施方案。同時，對上一已繳清的業主，摸清繳費習慣，進行有針對性的上門收取。

三是注重上門宣傳。充分利用宣傳欄、公示欄、海報、黑板報等媒介進行宣傳和傳播，發動公司黨員、積極分子等骨干隊伍與小區經理、收費管理員一起深入欠費業主家中發放繳費告知書，強化責任意識；重點講清物業費繳納與社會誠信管理之間的利害關系，引導業主及時繳費，樹立誠信意識，依法依規守護誠信。

四是注重親情服務。小區經理通過走百家、訪千戶了解情況，進而人性化操作。如家庭確實經濟困難的，由居委會出具相關證明，公司可以減免部分物業費。同時，公司領導和黨員積極走訪陽光二村小區內的老勞模、烈軍屬、殘障人士和困難家庭，幫助檢查房屋安全使用情況，開展室內清潔義務勞動，主動幫業主提供插座檢修服務，讓業主無后顧之憂。

（五）推行“五個措施”，深化服務內涵

一是用心服務，營造氛圍。在小區內積極開展“五個一”活動，即遇到情況問一問，看到垃圾撿一撿，遇到不文明現象勸一勸，伸出援手幫一幫，每天小區查一查。強化從業人員服務意識，從而贏得業主的肯定，共同建設美好家園。二是收費優惠，靈活運用。公司采用比較靈活的收費手段開展收繳工作，如全年一次性繳清本租金和保潔保安費或物業管理費（無舊欠）的住戶，可至小區管理處領取菜籽油一瓶，提高居民繳費的積極性。

三是電子繳費，實現覆蓋。加快推進物業管理信息化建設，居民通過刷卡或網上支付完成物業繳費，讓住戶感受到電子繳費的輕松快捷和方便安全。

四是服務創新，居民點贊。公司在做好基礎服務的前提下，逐步擴大服務項目，從小事做起，目前已在陽光二村小區開展了清洗脫排油煙機、清洗空調、修雨傘、修表等活動，為業主提供更加滿意和周到的服務。公司還將探索建立“幫幫鄰”生活館，開展代收快遞服務，盡最大努力讓業主滿意。

五是政府支持，完善激勵。洋涇街道、房管辦根據《浦東新區老舊住宅小區物業服務達標考核指導意見》文件要求，對公司進行一年兩次的綜合考評，實現物業費收繳率和和物業管理服務水平的“雙提高”。

通過近一年時間的努力，陽光二村小區物業費收繳率得到明顯提高。截至2015年底，小區物業管理費收繳率已從年初的60%上升至82%。（胡玉霖 吳海嶺）

聯系方式：浦東新區住宅小區聯席會議辦公室 胡玉霖 手機：*** 地址：浦東梅花路289號212室 郵編：201204

第四篇：物業小區管理規約

物業小區管理規約

為加強城市藝墅小區的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據國家有關物業管理的法規政策制訂本規約。全體業主和物業使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，必須遵守政府有關物業管理方面的法規政策的規定。

二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

三、我們委托物業服務企業負責房屋、設施、設備、環境衛生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業服務企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

四、全體業主和物業使用人應積極配合物業服務企業的各項管理工作。

五、業主和物業使用人對物業服務企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業服務企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

六、我們要加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守《天津市住宅室內裝飾裝修管理辦法》，要事先到物業服務企業辦理有關手續。物業服務企業對裝修房屋活動進行指導和監督，如業主或物業使用人違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不糾正的，物業服務企業可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員會或送交有關行政管理部門依法處理。對于業主裝修產生的各種建筑垃圾，必須由其清理。

八、業主如委托物業服務企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維護、養護，應支付相應費用（保修期以內的除外）。

九、凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護；拒不進行維修養護的，十、與其他非業主使用人建立合法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本管理規約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

十一、在本物業范圍內，不得有下列行為：

1、擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

2、對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

4、損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

6、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等；

7、踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

8、在公共場所、道路兩側亂設攤點；

9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、、亂掛、設立廣告牌；

10、隨意停放車輛；

11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

12、違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

13、法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

十二、根據政府有關規定禁止安裝境外衛星接收器。

十三、人為造成公用設施設備或其他業主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經濟損失。

十四、按規定交納物業服務企業應收取的各項費用，如不及時交納，則處以每日千分之五的滯納金。無故連續三個月拒不交者，依法由物業服務企業追究其責任。

十五、業主使用本物業內有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規定交納費用。

十六、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十七、如有違反以上行為者，依照國家有關法律法規處理，嚴重者移交司法部門處理。

十八、未成年人如有違反以上規定，其責任由其監護人承擔。

十九、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處，共同創造良好的工作和生活環境。

第五篇：物業小區管理年終總結

物業小區管理年終總結

物業小區管理年終總結1

回首x，我的工作同樣經歷著不平凡。3月份帶著樸實與好奇的心情來到了駿高物業，開始了一段新壞境的里程，工作內容包裹著熟悉的和未知的，鞭策著我需要付出更多的努力去學習和挑戰。進一年時間轉瞬就過去了，在部門領導的培養與同事們的幫助下我很快熟悉和勝任了物業管理員的崗位職責。歲末，每個人都應該梳理過去、籌劃未來，此刻就將自己近一年來的工作總結如下：

一、物業服務工作

物業工作主要有日常報修，投訴處理，收費，基礎設施、設備維護，環境衛生，蚊蟲、老鼠的消殺;有學習培訓，上級部門檢查等。

催繳管理費及小區公共設施設備問題項目的整改是管理處20xx的主要工作，經過與物業公司各個部門的同事通力合作下大部分工作已經順利完成。

二、辦公室工作

辦公室工作對我來說是一個全新的領域，工作千頭萬緒，有書文處理、檔案管理、文件批轉等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，需自我強化工作意識、注意加快工作節奏;提高工作效率。冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度、避免疏漏和差錯。

三、存在的不足

本著“為自己工作”的職業態度，敬業愛崗、創造性地開展工作，取得一定效果，但也存在一些問題和不足;主要表現在第一，物業管理員工作對我而言是一個新崗位;許多工作都要邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高;第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位;第三，向領導提供有效的決策數據方面有待進一步提高;第四，和部門領導及公司員工間的溝通有待加強。

四、努力的方向

第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習房產業知識和相關物業法律法規的知識。第二，本著實事求是的原則、注重公司各部門間的協調與溝通;有效形成團結一致、群策群力的氛圍。第三，向領導提供有效數據。

“不積蛙步，無以至千里;不積小流，無以成江海。”20xx，收獲了成功，經歷了困難，感受了啟迪;20x我會一如既往，載著百倍的信心和努力駛向新的一年......

最后預祝駿高物業公司日益壯大，祝全體同事工作順利，平安幸福!

物業小區管理年終總結2

20xx年對于xx公司物業部來說，可以說是發展的一年，我們在不斷改進完善各項管理機能的一年，在這當中，物業部的客服工作得到了公司領導的關心和支持，同時也得到各兄弟部門的大力協助，經過全體客服人員一年來的努力工作，物業部的客服工作較上一年有了較大的進步，各項工作制度不斷得到完善和落實，“業戶至上，誠信做人，用心做事”的理念深深烙入每一位客服工作人員的腦海，新年將至，回顧一年來的客服工作，有得有失。現將一年來的客服工作總結如下：

一、深化落實公司各項規章制度和物業部各項制度

在20xx年初步完善的各項規章制度的基礎上，20xx年的重點是深化落實，為此，物業部客服根據公司的發展和物業管理行業不斷發展的現狀，積極應對新的形式和需要，結合蔚藍國際的實際情況，分批分次的對客服人員進行培訓考核，加深其對物業管理的認識和理解。同時，隨著物業管理行業一些法律、法規的出臺和完善，物業部客服也及時調整客服工作的相關制度，以求更好的適應新的形勢；

二、理論聯系實際，積極開展客服人員的培訓工作

一個好的客服管理及服務，人員的專業性和工作態度起決定性的作用，針對客服工作中人員的理論知識不足的問題，20xx年著重對客服人員進行了大量的培訓：

1、培訓形式多種多樣，比如：理論講解、實操、討論等，從根本上使客服人員的綜合素質上了一個臺階。

2、本著走出去，請進來的思想，我們組織人員對仲量聯行等兄弟企業的參觀學習，使我們的視野更加的開闊，管理的理念更能跟上行業發展的步伐。

3、積極應對新出臺的法律、法規，20xx年西安市新出臺的最重要的一部物業管理行業的法規就是《西安市供熱管理條例》，針對這一情況，商管公司領導及時安排客服人員參加了供熱公司組織的條例培訓，通過這次的學習，使我們的工作更加的游刃有余，同時，物業部客服在第一時間組織人員展開學習、討論，并進行了嚴格的閉卷考核，使客服人員在理解的基礎更加深了記憶，為冬季的供暖工作做了充分的理論準備，確保了冬季供暖工作的順利開展，截止08年底未出現因供暖工作造成的投訴。

三、08年物業收費標準和停車費收費標準的年審工作如期完成

一個規范化的物業管理企業，必須做到收費工作和服務工作有法可依，嚴格按照物價管理部門的標準進行收費，08年4月份，積極準備了相關的資料，將蔚藍國際大廈物業管理收費的標準進行了年審，堅決杜絕亂收費現象，維護業主的合法權益。

四、積極應對突發事件，認真做好震后維修解釋工作

今年5·12汶川大災難給很多地方造成了不同程度的破壞，西安作為離汶川不遠的地方，影響也很大，國際大廈也受到不同程度的損壞，震后大廈的維修工作的協調跟進由物業部客服來負責，客服人員本著對公司高度負責的態度，從一開始就跟進著維修工作，同時對受損的業主的安撫工作也由客服人員具體負責，為了兼顧公司和業主的雙重利益，客服人員經常與業主進行溝通、解釋，由于部分業主的不理解，工作進行的很困難，維修工作也不是很順利，但是，大家從沒有就此退縮，最終，經過近一個月的時間，維修工作順利完成，未出現業主鬧事的情況，平衡了雙方的利益。為了增強大家處理已經突發事件的能力，物業部客服申請購買了《陜西省公眾應急指南》分發給廣大業主，使大家學習應變各類突發事件的能力。

五、響應國家號召，積極在寫字樓宣傳節能降耗

隨著科學技術的飛速發展，能源的使用越來越顯得緊張，在各行各業宣傳節能減排被提到了一定的高度。為了響應國家號召，物業部客服聯系公司企劃部制作了節能降耗倡議書并在業主中宣傳，使大家養成一個良好的工作和生活習慣的同時達到節能降耗的目的。在達到節能降耗的同時，客服還根據西安地區夏天氣溫較高的實際情況，制作了一份防暑降溫小常識分發到每位業主的手中，使大家保持著良好的工作狀態，同時也提高了大家在遇到此類問題時的應急能力。

六、后期零星交房工作有條不紊的進行

截止08年底，國際大廈寫字間累計交房180套，其中A座46套，B座134套。辦理裝修176戶，隨著像XXX等大型企業的強勢進駐，地區的商務氛圍更加的濃厚，而國際的知名度也不斷提升。

七、物業收費工作逐漸步入正軌，各項費用指標按期完成

20xx年的物業費收取工作對于客服來說由于出現了汶川大災難等客觀情況而增加不小的難度，在面對重重阻力的情況下，物業部全體客服人員不怕困難，憑借著耐心的解釋和微笑服務，使業主逐步認識到客觀實際情況造成的損失不是哪個人能左右的，全年物業費用的收取累計達到99萬余元，停車費、廣告費等其他收入28萬余元，基本完成了公司年初制定的收費目標。同時對07年的欠費用戶進行了積極的催收工作，除一些接房未裝修戶人在外地暫時無法收取外，其他均已清繳。

八、積極聯系開發商為業主辦理房產，維護業主的正當權益

自20xx年9月開始交房以來，物業部客服根據業主接房時間的先后，分批次的上報開發商為業主辦理房產證，截止08年底累計辦理蔚藍國際房產證95戶，保證業主在國際購房后的合法權益得到維護，同時也極大的提高了公司的誠信度。

九、積極配合相關部門開展工作，發揮物業服務的整體優勢

物業管理主要由幾大部分組成：客服，安防、工程維修、保潔，各部門之間相互配合，才能發揮物業管理的最大能量，過去的20xx年，物業客服與其他幾個部門的配合總體來說是不錯的：大廈的消防安全是第一位的，每年物業部要舉行一次消防演練，物業部客服本著積極負責的態度配合安防順利完成了消防演練工作；每年的供暖也是一項比較復雜的工作，事前聯系、事中跟蹤處理、事后解釋這些都需要工程和客服緊密的配合才能完成，由于有了大家的分工協作，確保本供暖工作的順利完成。凡此種種，說明一個，集體的力量是強大的，任何工作不是某一個部門能單獨完成的，通過大家的配合才會有物業部的不斷進步。物業部客服不僅在部門內部相互配合，同時也積極配合公司其他部門的工作，比如為提升公司的`銷售，配合相關部門發放公司銷售宣傳資料和對欠費客戶的催款工作。

十、根據實際情況，適時調整保潔合同相關條款，完成保潔合同的續簽工作

保潔工作運行兩年以來，肯定的是整體層面有了很大的提高，但是，在一些細節方面做的還是不夠好，物業部客服肩負著國際大廈寫字樓部分保潔的檢查、監督工作，通過這一年的工作，我們也根據保潔的實際情況適時對其進行改進，在保潔合同的續簽工作中，物業部客服發揮了重要的作用，參與了保潔合同條款、保潔質量標準以及考核的修訂，盡量能發揮保潔的積極性，以求更好的完成保潔工作。

十一、業主的滿意就是物業管理服務工作的最終目標

經過我們對08年的業主滿意度調查統計如下，本次調查共發放調查表80份，收回78份，總體來說業主對物業管理的總體滿意度為91％，具體分析如下：投訴接待的處理也只物業客服管理的一項重要工作，根據一年的月投訴匯總，全年共計接待投訴130條，其中有效投訴條，集團公司投訴43條，投訴接待處理率為98。

物業小區管理年終總結3

緊張、充實的20xx年即將結束。在這一年的日子里，我和大家一起學習和工作。彼此建立了真摯的友誼，同時在實踐中磨練了工作能力，使我的業務水平又有了較大的提高，當然這與上級領導的幫助和大家的支持是分不開的，在此我深表感謝!現就過去一年中的工作情況匯報如下:

一、20xx年共查抄水電表11次，共計查抄水、電表1010塊(電表64塊、水表54塊)。

二、發放房租、水電費、保險費、電梯維保費等繳費通知單450余張。

三、20xx年收取各項費用共計(見收費統計表)。

1.水費:共收取飲用水23167元，自備井水25474元，共計48641元。付飲用水74515.90元(含20xx年水費44876.29元)。公共區域用水綜合樓三層(57噸)、四層(125噸)、東樓(279噸)共計:461噸。

2.電費:共收取1250497.49元(含拔絲廠)。付供電局電費1332986.97 元。虧電費82489.48元。主要原因電價上調，收租戶電價沒有上調和今年7月以后車間租戶退租(鎏金、中包、航天、百世中恒)的影響。

3.20xx年房租收入比20xx年減少1662352元。主要原因華力通20xx年房租未付，大車退租(為了服從股份社改造車間規劃，不是我們造成的)。

4. 供暖費:華力通、東通20xx年至20xx年季供暖費50%未付，20xx年至20xx年季供暖費全額未付。客觀的說有華力通、東通的原因，也有咱們自身的原因。其他單位已付清。

5.其他收入:洗車費300元。處理廢品:9915元。

四、20xx年接收新簽合同和續簽合同共14份并按規定辦理了交接手續。

五、20xx年辦理合同終止24份，并按規定辦理了接收手續和清算手續。共退還房租押金:362395元。

六、未出租廠房20xx(雙層)。未出租辦公室及宿舍51間(綜合樓21間、東樓8間、彩鋼9間、鍋爐房東側平房13間)。

七、應收取20xx年工業小區施工使用我廠房屋及用水、用電、采暖費、電話費共計:340153.77元正在辦理中。

八、工作中的不足之處1.對部門領導下達的任務和意圖不完全理解。

2.對每月的收入和支出向領導上報不及時。

九、建議

1.應對不能按時交費的租戶租賃合同到期后不再續租。

2.應與上級領導溝通想辦法把空置的廠房和辦公室出租出去。總結一年的工作，盡管有了一定的進步和成績，但在一些方面還存在著不足。比如有創造性的工作思路還不是很多，個別工作做的還不夠完善，這有待于在今后的工作中加以改進。在新的一年里，我要努力使思想覺悟和工作效率全面進入一個新水平，為企業的發展盡一份力量。

物業小區管理年終總結4

x物業是我第一份正式工作，不知覺已伴隨了我三個春夏秋冬。當年的懵懂仍歷歷在目，感謝領導的悉心培養，同事的關懷互助，此刻的我成長了，工作潛力提升了，下應對20xx的個人工作進行總結：

一、基礎服務：

1、配合春節在園區的值班工作，值班的13天中，讓我進一步感受了青竹園這個大家庭的溫暖。看不到大家絲毫怨言，只有臉上溫暖的笑容。值班期間，園區攬秀苑組團門崗前方及南北主干道爆水管，按經理指示及停水預案對各部門作出協調工作，對業主做好解釋工作及維修狀況匯報工作，最長歷時11小時最終保證了入住業主的生活用水，無業主投訴。

2、配合公司對8s管理活動的全面推進，并對接相關標識的制作，及其他橫幅、水牌、上墻文件等標牌的制作。

3、起草園區各項對外書面函件的制作，含工作聯系單、整改通知單，裝修施工整改工作聯系函，與青竹湖鎮高爾夫球會對接的函件等。

4、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。尤其是業主檔案做到目錄清晰，檢索方便，各業主資料做到一戶一檔，同時確保了資料的保密性，嚴格執行借查等規章制度。

5、配合園區于11月1日實行的訪客證制度，對所有臨時出入人員(業主的親友、施工整改、裝修人員等)經電話聯系確認身份后再通知門崗放行，以確保業主的居住安全。

二、園區生活服務：

1、配合園區生活服務體系工作的開展，制作各項溫馨提示張貼，及經片區管家發送于各入住業主手中。

2、負責各類節慶、園區活動致業主的信息發送。

3、配合園區生活服務體系健康服務的開展，對來訪業主主動帶給血壓測量服務;發送體檢卡至來訪的業主，并及時更新相關統計。

4、對20xx年1月至8月的園區生活服務開展狀況進行了統計，在學習單項服務跟進表及月統計表的過程中，極大地提升了我的工作技能與服務理念。

展望明年，迎接我們的是機遇和挑戰，深知自己還有太多不足之處，計劃在20xx年做出如下提升自我的事項：

1、在20xx年初，因公司的肯定我晉升為部門領班，職責與義務隨之而至，但在團隊凝聚力建設、管理藝術方面都需提升，在來年會做好部門內部及與其他各部門的溝通工作，使工作團隊持續嚴肅又活潑的健康氛圍，學會將督導工作做得更好，保證部門服務品質，發揮員工的群眾作用，進一步提升服務品質。

2、及時跟進維修工作的及時率和完成率，以便及時為業主排憂解難。

3、多到現場了解實際狀況，能夠更透徹地了解相關的物業專業名詞，更能尋找處理問題的方法或途徑。

4、對存在的問題和教訓及時進行總結，編制成案例，以便相互交流、借鑒、學習。

5、努力提高自己的技能與管理水平，把工作做得更好。

6、除學習本部門涉及的相關范疇，更要學習其他各部門的各項流程，給以后對全局的把控潛力做好扎實的基礎。

7、加強組織協調及處理突發事件的潛力。

我們的工作就是由各種小事情串聯起來的，但要做好這些小事情卻一點也不容易，在x工作的日子里，深感x能挖掘我的潛能，領導和同事都是我的良師益友，我會找準自己的發展方向，持續這份工作熱情勇往直前!