第一篇：建筑服務企業營改增文件解讀

營業稅改征增值稅試點政策培訓參考材料

前言

經國務院批準，2016 年 5 月 1 日起，在全國范圍內全面 推開營業稅改征增值稅改革，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四個行業全部納入試點范圍。

為此，財政部和國家稅務總局制定下發了《關于全面推 開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號），國家稅務總局配套出臺了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》等7 個行業管理、納稅申報、發票使用方面的公告。

2016 年 4 月 6 日至 8 日，國家稅務總局舉辦了全系統營改增政策專題培訓，對上述文件進行了講解。為幫助企業財務及相關人員更好的學習和理解政策精神，熟練掌握操作流程，現對培訓內容進行了整理，形成了《全面推開營業稅改征增值稅試點政策培訓講義》。

下面僅僅就建筑企業營改增要了解和掌握的政策做一專項的說明：

建筑服務。

【政策解讀】 為保證建筑業營改增改革平穩過渡，對一般納稅人提供的建筑服務，本條款明確了三項可以選擇適用簡易計稅方法計稅的過渡政策，涉及條款為第 1、2、3 點。同時，考慮到建筑業營業稅的納稅地點為建筑勞務發生地，改為征收增值稅后，納稅地點以機構所在地為主要確定原則（其他個人提供建筑服務除外），如果不在征管上設置服務發生 地預征的辦法，可能導致建筑勞務發生地稅源流失的問題，因此，本條款對于跨縣（市）提供建筑服務，在征管上采取在服務發生地先預征稅款的過渡安排，涉及條款為第 4、5、6 點。下面逐條進行解讀。

1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選 擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑 工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理 費或者其他費用的建筑服務。

【政策解讀】 本條款是關于清包工建筑工程可以選擇簡易計稅方法計稅的規定。理解本條規定可以從以下三個方面掌握：

一、按照統一的增值稅的稅制，一般納稅人提供建筑 服務應適用一般計稅方法和11%的稅率，以當期銷項稅額減去當期進項稅額計算應納稅額。以清包工方式提供的建筑服務，由于施工方既不采購建筑工程所需材料或只采購輔助材料，且其大部分成本為人工成本，因此，施工方可以取得的用以抵扣的進項稅額較少，按照一般計稅方法計稅，可能導致企業稅負與原營業稅稅負相比大幅上升。為保證建筑業營改增改革的平穩過渡，本條款規定一般納稅人的包清工建筑工程可以選擇簡易計稅方法計稅。

二、什么是以包清工方式提供建筑服務

按照本條款規定，以清包工方式提供建筑服務，是指施工方僅收取人工費、管理費或者其他費用，不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，建筑工程所需的主要材料或全部材料由建設方或上一環節工程發包方采購。

三、按照《試點有關事項的規定》第一條第（三）項 第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的清包工建筑服務。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇 適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。【政策解讀】 本條款是關于甲供工程建筑服務可以選擇簡易計稅方法的規定。理解本條規定可以從以下三個方面掌握：

一、按照統一的增值稅的稅制，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務應適用一般計稅方法和 11%的稅率，以當期銷項稅額減去當期進項稅額計算應納稅額。甲供工程中，全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購，施工方可能采購部分設備、材料、動力，也可能完全不采購設備、材料、動力。如果施工方完全不采購設備、材料、動力，只提供純勞務的建筑服務，其絕大部分成本為人工成本，則施工方幾乎沒有用以抵扣的進項稅額，如果對施工方按照一般計稅方法計稅，可能導致企業稅負較高。為保證建筑業營改增改革的平穩過渡，本條款規定一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務可以選擇簡易計稅方法計稅。

二、什么是甲供工程 ?按照本條款規定,甲供工程，是指施工方可能采購部分設備、材料、動力，也可能完全不采購設備、材料、動力，工程所需全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購。

三、按照《試點有關事項的規定》第一條第（三）項第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的甲供工程建筑服務。

需要注意的是，納稅人為甲供工程提供建筑服務取得的全部價款和價外費用的確定原則，與營業稅不同。

營業稅實施細則第十六條規定：“納稅人提供建筑業勞 務（不含裝飾勞務）的營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的 設備的價款。”因此，甲供工程中，施工方提供建筑勞務的 營業稅計稅依據既包括發包方支付的工程款，也包括建設 方提供的材料價款。

3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可 以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承 包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程 項目。

【政策解讀】

本條款是關于建筑工程老項目可以選擇簡易計稅方法 計稅的規定。理解本條規定可以從以下四個方面掌握：

一、按照統一的增值稅的稅制，一般納稅人提供的建筑服務應適用一般計稅方法和 11%的稅率，以當期銷項稅額減去當期進項稅額計算應納稅額。對于建筑工程老項目，施工方的采購可能在營改增改革試點前已經完成或大部分完成，因此，其在 2016 年 5 月 1 日后沒有可以抵扣的進項稅額，或可以抵扣的進項稅額很少，如果對施工方按照一般計稅方法計稅，可能導致企業稅負較高。為保證建筑業營改增改革的平穩過渡，本條款規定一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

二、什么是建筑工程老項目 建筑工程老項目，是指：

（1《建筑工程施工許可證》）注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承 包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程 項目。

（3）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目。

三、關于《建筑工程施工許可證》 《住房城鄉建設部辦公廳關于進一步加強建筑工程施工 許可管理工作的通知》（建辦市〔2014〕34 號）第四條明確： “施工許可證樣本由住房城鄉建設部統一規定，各發證機關 不得更改。自 2014 年 10 月 25 日起，統一使用新版施工許 可證及其申請表”。建辦市〔2014〕34 號規定的新版《建筑 工程施工許可證》（見后附樣本 1）樣式，與舊版《建筑工 程施工許可證》（見后附樣本 2）相比，除了增加注明相關 事項外，取消了注明開工日期，因此，2016 年 4 月 30 日前 開工的建筑工程老項目，可能使用的是新版《建筑工程施工 許可證》，也可能使用的舊版《建筑工程施工許可證》。

為此，《國家稅務總局關于發布<納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅 務總局公告 2016 年第 17 號）中明確《建筑工：“程施工許 可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開 工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目，屬于建筑工 程老項目。”

四、按照《試點有關事項的規定》第一條第（三）項第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的建筑 工程老項目。

【相關知識】 關于建筑工程施工許可管理。《建筑工程施工許可管理辦法》（中華人民共和國住房 和城鄉建設部令第 18 號，2014 年 10 月 25 日起施行）第 二條規定“在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其 附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設 備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位 在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以 上地方人民政府住房城鄉建設主管部門（以下簡稱發證機 關）申請領取施工許可證。

工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300平方米 以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治 區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門可以根據當地 的實際情況，對限額進行調整，并報國務院住房城鄉建設 主管部門備案。

按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。”

二、新版和舊版《建筑工程施工許可證》樣式

（舊版《建筑工程施工許可》內頁樣本）

（新版《建筑工程施工許可證》內頁樣本）

4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照 2％的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

6.試點納稅人中的小規模納稅人（以下稱小規模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

【政策解讀】 這三點內容是關于跨縣（市）提供建筑服務如何繳納增值稅的規定。理解這三條規定可以從以下三個方面掌握：

一、前面我們講到過，考慮到建筑業營業稅的納稅地 點為建筑勞務發生地，改為征收增值稅后，納稅地點以機 構所在地為主要確定原則，如果不在征管上設置服務發生 地預征的辦法，可能導致建筑勞務發生地稅源流失的問題，因此，第 4、5、6 點條款對于跨縣（市）提供建筑服務，在征管上采取先在建筑服務發生地預征稅款，再回機構所在地進行納稅申報的過渡安排。

二、納稅人跨縣（市）提供建筑服務在預繳稅款時，采取一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為預繳稅款的計算依據，預征率為 2％；采取簡易計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為預繳稅款的計算依據，預征率為 3％。

三、有關跨縣（市）提供建筑服務的稅款計算、稅收管理等具體規定，請參考《國家稅務總局關于發布<納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告 2016 年第 17 號）的規定。

第三章 稅率和征收率

第十五條增值稅稅率：

（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為 6％。

（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產 租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為。

（三）提供有形動產租賃服務，稅率為。

（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。【政策解讀】 本條是對銷售應稅服務、無形資產和不動產增值稅稅率的規定。

理解本條應從以下三個方面掌握：

一、增值稅稅率適用于一般納稅人按照一般計稅方法計稅的情況。即：一般納稅人銷售服務、無形資產或者不動產，除按規定可以選擇簡易計稅方法外，應按照一般計稅方法和適用稅率計算增值稅應納稅額。

二、銷售應稅服務、無形資產和不動產的增值稅稅率

（一）銷售服務的增值稅稅率：

1.提供增值電信服務、金融服務、現代服務（租賃服務

除外）、生活服務，稅率為 6%。

2.提供交通運輸服務、郵政服務、基礎電信服務、建筑 服務、不動產租賃服務，稅率為 11%。

3.提供有形動產租賃服務，稅率為 17%。

4.境內單位和個人跨境提供應稅服務，符合規定條件 的，稅率為零。

（二）銷售無形資產的增值稅稅率：

1.轉讓土地使用權，稅率為 11%。

2.轉讓土地使用權以外的其他無形資產，稅率為 6%。

3.境內單位和個人跨境轉讓無形資產，符合規定條件 的，稅率為零。

（三）銷售不動產的增值稅稅率為 11%。

三、本條是增值稅稅率的基本規定，除此之外，還有一 些特例情況：

（一）兼營。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

1．兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服 務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

2．兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。

3．兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配 勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

具體規定請參考《試點實施辦法》第三十九條、《試點有關事項的規定》第一條第（一）項。

（二）混合銷售。

（三）一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷

售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的 混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

上述從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商 戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷 售服務的單位和個體工商戶在內。

有關具體規定請參考《試點實施辦法》第四十條。

【政策主要變化點】

與《原試點實施辦法》相比，增加了此次新納入營改增

試點范圍的服務、無形資產和不動產的增值稅稅率。

【相關知識】

一、稅率的概念 稅率，是稅額與課稅對象之間的數量關系或比例關系，是指課稅的尺度。稅率是稅法的核心要素，是計算應納稅額 的尺度，體現稅收負擔的深度，是稅制建設的中心環節。在 課稅對象和稅基既定的條件下，稅率的高低直接關系到國家 財政收入和納稅人的負擔；關系到國家、集體、個人三者的 經濟利益。稅率的高低和稅率形式的運用，是國家經濟政策 和稅收政策的體現，是發揮稅收經濟杠桿作用的關鍵。

二、稅率的種類

稅率的種類一般可分為比例稅率、累進稅率、定額稅率3 種基本形式。此外，還有一些在特定條件下使用的零稅率、負稅率、累退稅率、差額稅率等。

（一）比例稅率

比例稅率，是指對同一征稅對象不論數額大小，都按同 一比例征稅。流轉稅一般都實行比例稅率。比例稅率的優點表現在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負擔相同，能夠鼓勵先進，鞭策落后，有利于公平競爭； 計算簡便，有利于稅收的征收管理。但是，比例稅率不能體 現能力大者多征、能力小者少征的原則。

比例稅率在具體運用上可分為以下幾種： 1．行業比例稅率：即按不同行業規定不同的稅率，同

一行業采用同一稅率。2．產品比例稅率：即對不同產品規定不同稅率，同一產品采用同一稅率。3．地區差別比例稅率：即對不同地區實行不同稅率。4．幅度比例稅率：即中央只規定一個幅度稅率，各地 可在此幅度內，根據本地區實際情況，選擇、確定一個比例 作為本地適用稅率。

（二）定額稅率

定額稅率是稅率的一種特殊形式。它不是按照課稅對象 規定征收比例，而是按照征稅對象的計量單位規定固定稅 額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計征的稅種。如資源稅、車船稅、土地使用稅等等。

定額稅率的優點是：從量計征，不是從價計征，有利于 鼓勵納稅人提高產品質量和改進包裝，計算簡便。但是，由 于稅額的規定同價格的變化情況脫離，在價格提高時，不能 使國家財政收入隨國民收入的增長而同步增長，在價格下降 時，則會限制納稅人的生產經營積極性。在具體運用上又分 為以下幾種：

1．地區差別稅額：即為了照顧不同地區的自然資源、生產水平和盈利水平的差別，根據各地區經濟發展的不同情 況分別制定的不同稅額。

2．幅度稅額：即中央只規定一個稅額幅度，由各地根 據本地區實際情況，在中央規定的幅度內，確定一個執行數 額。

3．分類分級稅額：把課稅對象劃分為若干個類別和等 級，對各類各級由低到高規定相應的稅額，等級高的稅額高，等級低的稅額低，具有累進稅的性質。

（三）累進稅率

累進稅率指按征稅對象數額的大小，劃分若干等級，每 個等級由低到高規定相應的稅率，征稅對象數額越大稅率越 高，數額越小稅率越低。

累進稅率因計算方法和依據的不同，又分以下幾種： 1．全額累進稅率：即對征稅對象的金額按照與之相適應等級的稅率計算稅額。在征稅對象提高到一個級距時，對 征稅對象金額都按高一級的稅率征稅。

2．全率累進稅率：它與全額累進稅率的原理相同，只 是稅率累進的依據不同。全額累進稅率的依據是征稅對象的 數額，而全率累進稅率的依據是征稅對象的某種比率，如銷 售利潤率、資金利潤率等。

3．超額累進稅率：即把征稅對象按數額大小劃分為若 干等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，每個等級分別 按該級的稅率計稅。

4．超率累進稅率：它與超額累進稅率的原理相同，只是稅率累進的依據不是征稅對象的數額而是征稅對象的某種比率。

在以上幾種不同形式的稅率中，全額累進稅率和全率累 進稅率的優點是計算簡便，但在兩個級距的臨界點稅負不合 理。超額累進稅率和超率累進稅率的計算比較復雜，但累進 程度緩和，稅收負擔較為合理。

第十六條 增值稅征收率為，財政部和國家稅務總局 另有規定的除外。

【政策解讀】

本條是對增值稅征收率的規定。理解本條應從以下三個方面掌握：

一、征收率適用于兩種情況：

（一）小規模納稅人。

（二）一般納稅人銷售服務、無形資產或者不動產，按 規定可以選擇簡易計稅方法計稅的。

二、銷售應稅服務、無形資產和不動產的征收率：

（一）按照簡易計稅方法計稅的銷售不動產、不動產經營租賃服務（除試點前開工的高速公路的車輛通行費），征收率為 5%。

（二）其他情況，征收率為 3%。

三、關于一般納稅人銷售服務、無形資產或者不動產，可以選擇簡易計稅方法計稅的情形，我們按照《試點有關事項的規定》進行了歸納，主要包括：

（一）公共交通運輸服務。

（二）經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳 本編撰、形象設計、背景設計、動畫設計、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪 輯、字幕制作、壓縮轉碼(面向網絡動漫、手機動漫格式適配)服務，以及在境內轉讓動漫版權(包括動漫品牌、形象或者內容的授權及再授權)。

（三）電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派 服務和文化體育服務。

（四）以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的 物提供的經營租賃服務。

（五）在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的 有形動產租賃合同。

（六）以清包工方式提供的建筑服務。

（七）為甲供工程提供的建筑服務。

（八）銷售 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產。

（九）房地產開發企業銷售自行開發的房地產老項目。

（十）出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產。

（十一）其他情形。【政策主要變化點】

與《原試點實施辦法》相比，增加了“財政部和國家稅 務總局另有規定的除外”的表述。主要體現在《試點有關事 項的規定》中按照簡易計稅方法計稅的銷售不動產、不動產 經營性租賃服務適用 5%征收率的情況。

第二篇：建筑業營改增文件

1納稅人

在中華人民共和國境內提供建筑服務的單位和個人，為增值稅納稅人。

單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

在境內銷售提供建筑服務是指建筑服務的銷售方或者購買方在境內。

2征收范圍

一、建筑服務的征稅范圍，依照試點實施辦法附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》執行。

二、建筑服務稅目注釋

建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

(一)工程服務。

工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業，以及各種窯爐和金屬結構工程作業。

(二)安裝服務。

安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業。

固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。

(三)修繕服務。

修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業。

(四)裝飾服務。

裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業。

(五)其他建筑服務。

其他建筑服務，是指上列工程作業之外的各種工程作業服務，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業。

3稅率和征收率

納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。納稅人提供建筑服務的年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

一般納稅人適用稅率為11%;小規模納稅人提供建筑服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建筑服務，征收率為3%。

境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

4計稅方法

1基本規定

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法

一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

2一般計稅方法的應納稅額

一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

3簡易計稅方法的應納稅額

(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

5銷售額的確定

1基本規定

納稅人的營業額為納稅人提供建筑服務收取的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第九條規定的政府性基金或者行政事業性收費;

(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

2具體規定

試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

試點納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則，不得扣除。

3試點前后業務處理

試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

4視同提供建筑服務的處理

下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供建筑服務而無銷售額的(用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

6納稅地點

1基本規定

屬于固定業戶的納稅人銷售租賃建筑服務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

屬于固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。

扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

2異地預繳規定

(一)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(二)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(三)小規模納稅人跨縣(市)提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

7納稅義務發生時間

納稅人提供建筑服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務完成的當天。

納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

8增值稅進額抵扣

1增值稅抵扣憑證

納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額

(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。

(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

進項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

3不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

只有登記為增值稅一般納稅人的建筑服務單位才涉及增值稅進項稅額抵扣。

9稅收優惠 一、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。二、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。三、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

(二)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

四、境內的單位和個人銷售的下列服務和無形資產免征增值稅，但財政部和國家稅務總局規定適用增值稅零稅率的除外：

(一)工程項目在境外的建筑服務。

(二)工程項目在境外的工程監理服務。

(三)工程、礦產資源在境外的工程勘察勘探服務

第三篇：房地產業營改增主要文件

房地產業營改增主要文件

房地產業營改增主要政策文件有：

1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）

3.《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）

4.《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）

5.《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）

一、納稅人

（一）基本規定

在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的房地產開發企業，為增值稅納稅人。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發的房地產項目。

在境內銷售不動產，是指所銷售的不動產在境內。

（二）兩類納稅人

納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。銷售自行開發的不動產納稅人應稅行為的年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過該標準的納稅人為小規模納稅人。

二、稅率及征收率

房地產開發企業銷售自行開發房地產項目適用稅率為11%，征收率為5%。

三、應納稅額的計算

（一）計稅方法

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法的，36個月內不得變更為一般計算方法。

房地產老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般計稅方法應納稅額的計算

計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額 銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

（三）簡易計稅方法應納稅額的計算 計算公式：應納稅額=銷售額×征收率 銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

四、銷售額

（一）一般計稅方法

1.房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合規定的政府性基金或者行政事業性收費；

（2）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

2.當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

當期銷售房地產項目建筑面積，房地產可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

3.差額扣除憑證

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；納稅人按照上述規定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

4.差額扣除其他特殊規定（1）房地產開發企業向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規定計算扣除。

（2）房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款：

① 房地產開發企業、項目公司、政府部門三房簽訂變更協議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

② 受讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或者補充合同時，土地價款總額不變；

③ 項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有，屬于上述“項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有”。

5.差額扣除臺賬登記

一般納稅人應建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（二）簡易計稅方法

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目以及一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

（三）視同銷售

下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產： 1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；

2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；

3.財政部或者國家稅務總局規定的其他情形。

(四）納稅人銷售不動產價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務總局確定。

五、進項稅額

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《國家稅務總局關于發布<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務總局關于收費公路通行費增值稅抵扣有關問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關于進項稅額的相關規定，房地產業一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產，可按規定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進項稅額。

（一）準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額

1.從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。

2.從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3.從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

4.一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票（不含財政票據，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：

高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發票上注明的金額÷（1+3%）×3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發票上注明的金額÷（1+5%）×5% 5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

【注意】根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第十條的規定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發票和機動車銷售統一發票，應自開具之日起360日內認證或登錄增值稅發票選擇確認平臺進行確認，并在規定的納稅申報期內，向主管國稅機關申報抵扣進項稅額。

增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關進口增值稅專用繳款書，應自開具之日起360日內向主管國稅機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。

（二）不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。

2.不得從銷項稅額中抵扣進項稅額的項目。

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

不動產、無形資產的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》執行。

固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。

（2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（7）納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣

（8）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

3.有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票：

（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（2）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。4.不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模/房地產項目總建設規模）

（三）進項稅發票的認證抵扣

1.增值稅扣稅憑證的認證抵扣方式。納稅人取得增值稅發票扣稅憑證（含增值稅專用發票、機動車銷售統一發票）可以通過前臺掃描認證、自助掃描認證、增值稅發票選擇確認平臺勾選確認三種方式進行抵扣，其中發票掃描認證為全市通辦業務，為減少納稅人前往辦稅服務廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發票選擇確認平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息。納稅人取得海關進口增值稅專用繳款書可通過申報系統上傳海關繳款書相關信息，待稽核比對通過后方可在稽核結果的當月申報期內申報抵扣。

2.關于增值稅發票選擇確認平臺的操作提示。

根據《國家稅務總局關于按照納稅信用等級對增值稅發票使用實行分類管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第71號）的規定，目前取消增值稅發票認證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。

（1）在發票勾選時，請關注界面上的當前稅款所屬期，納稅人勾選的發票將屬于當前的所屬期。

（2）確認勾選的操作期為當期已申報結束或征期結束后（以兩者中較先發生者為開始時間）至下期申報當天或征期結束當天（以兩者中較先發生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規定不同于原掃描認證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進行勾選認證的增值稅專用發票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認證的增值稅專用發票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。

六、預繳稅款

1.房地產開發企業（包括一般納稅人以及小規模納稅人），采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

2.房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3.應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規模納稅人，按照5%征收率計算。

4.房地產開發企業應在取得預收款的次月納稅申報期向機構所在地主管國稅機關預繳稅款。預繳稅款時應填報《增值稅預繳稅款表》。

【補充】不動產經營租賃的預繳：

1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

七、納稅義務發生時間

1.納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。

2.納稅人發生視同銷售情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成或者不動產權屬變更的當天。

3.房地產開發企業采用預收款形式銷售自行開發的房地產項目，納稅人義務發生時間為交付房產的當天。先開具符合規定的適用稅率的增值稅發票的，為開具發票當天。

八、納稅申報

1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

2.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法以及小規模納稅人，以當期銷售額和5%征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

3.房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

九、發票開具

1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

2.小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

3.房地產開發企業向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

4.銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物和應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。5.房地產開發企業采用預售形式銷售自行開發的房地產項目，在收到預售款時可以開具不征稅的增值稅普通發票（該發票不需做納稅申報），開具內容為“預收購房款”，選擇商品和服務稅收分類編碼“602銷售自行開發的房地產項目預收款”。

6.房地產企業銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具不征稅的增值稅普通發票，開具增值稅發票時應選擇商品和服務稅收分類編碼“603 已申報繳納營業稅未開票補開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發票，小規模納稅人不得申請代開增值稅專用發票。

根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第七條的規定，納稅人2016年5月1日前發生的營業稅涉稅業務，需要補開發票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發票(稅務總局另有規定的除外)。

十、試點前發生的業務

1.試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。

2.試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

3.試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。

第四篇：營改增后建筑企業發票管理辦法

增值稅專用發票管理辦法

一、發票要求：

1.各單位原則上應選擇具備一般納稅人資格的供應商簽訂協議，取得增值稅專用發票，并確保“貨物、勞務及服務流”、“資金流”、“發票流”三流一致。

2.業務經辦人員對取得的增值稅專用發票，應在開票之日起15天內連同其他資料提交給財務部門。

3.收到的發票名稱應為營業執照單位全稱，購買方及銷售方信息完整，包括單位名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號，打印要清晰，且必須保持票面干凈、整齊, 發票的正反兩面均不能留下任何臟、亂及簽字的痕跡。

4.增值稅發票抵扣聯不可折疊，不能污損，密碼區不能出格、壓線，蓋章不能壓住發票金額。

二、可以抵扣的增值稅發票（必須是增值稅專用發票）：

1.原材料：包括鋼筋、木材、水泥、五金及水電材料等。稅率一般為17%。2.周轉材料：包括包裝物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、鋼模板、木模板、竹膠板、腳手架和其他周轉材料等。稅率一般為17%。

3.臨時設施：包括：

（1）臨時性建筑：包括辦公室、作業棚、材料庫、配套建筑設施、項目部或工區駐地、混凝土拌合站、制梁場、鋪軌基地、鋼筋加工廠、模板加工廠等；（2）臨時水管線：包括給排水管線、供電管線、供熱管線；（3）臨時道路：包括臨時鐵路專用線、輕便鐵路、臨時道路；（4）其他臨時設施（如：臨時用地、臨時電力設施等）。

4.人工費（勞務費）：原則上選擇具有專業建筑資質、建筑勞務資質及勞務派遣資質的單位簽訂勞務合同，禁止與個人簽訂勞務合同。稅率一般為11%。

5.機械租賃：指從外單位或本企業其他獨立核算的單位租用的施工機械（如吊車、挖機、裝載機、塔吊、電梯、運輸車輛等），包含設備進出場費、燃料費、修理費。稅率一般為17%。

6.專業分包：總承包方將所承包的專業工程分包給具有專業資質的其他建筑企業，主要形式體現為包工包料，總包對分包工程實施管理。建筑服務業稅率為

11%。

7.差旅費-住宿費：員工因公出差、調動工作所發生的住宿費。職工零星出差，也應取得增值稅專用發票。住宿費用稅率為6%；旅客運輸服務，即機票費、車船費等不得抵扣；餐飲服務，即因公出差所發生的餐費等不得抵扣。

8.辦公費：指購買文具紙張等辦公用品，與電腦、傳真機和復印機相關耗材（如墨盒、存儲介質、配件、復印紙等）等發生的費用。稅率一般為17%。為便于取得增值稅專用發票，辦公用品應該盡量集中采購。

9.通訊費，指公司各種通訊工具發生的話費及服務費、電話初裝費、網絡費等，如：公司統一托收的辦公電話費、IP電話費、會議電視費、傳真費等。包含辦公電話費、傳真收發費、網絡使用費、郵寄費。

（1）辦公電話費、網絡使用、維護費、傳真收發費：11%，6%。提供基礎電信服務，稅率為11%；提供增值電信服務，稅率為6%；

（2）郵寄費：11%，6%。交通運輸業抵扣稅率11%，物流輔助服務抵扣稅率6%。鐵路運輸服務按照運費11%進項抵扣。

10.車輛維修費：

（1）車輛修理費：購買車輛配件、車輛裝飾車輛保養維護及大修理等。進項抵扣稅率：17%；

（2）油料費：管理用車輛發生的油料款。進項抵扣稅率：17%；（3）過路、過橋、停車費：進項抵扣稅率：11%；

可由辦公室等相關部門統一辦理不停車電子收費系統（ETC）定期進行結算。（4）車輛保險費：進項稅稅率：6%；

統一集中辦理車輛保險業務，取得增值稅專用發票。

11.租賃費：包括房屋租賃費、設備租賃、植物租賃等。(1)房屋、場地等不動產租賃費：11%；(2)汽車租賃費：17%；

(3)其他租賃費，如電腦、打印機等：17%。

應盡量租用增值稅一般納稅人的相關資產，獲取增值稅專用發票。若出租方為小規模納稅人時，應要求其在稅務機關代開增值稅專用發票，謹慎選用自然人的相關資產。

12.書報費：包括購買的圖書、報紙、雜志等費用。進項稅稅率：13%；應由

經辦部門到郵政局、出版社等單位統一訂閱，獲取增值稅專用發票。

13.物業費：包括機關辦公樓保潔等費用。進項稅稅率：6%； 14.水電氣暖燃煤費：

(1)電費：17%；（縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力，且供應商采用簡易征收，稅率為3%）

(2)水費：13%；（自產的自來水或供應商為一般納稅人的自來水公司銷售自來水采用簡易征收，稅率為3%）

(3)燃料、煤氣等：17%。

15.會議費：各類會議期間費用支出，包括會議場地租金、會議設施租賃費用、會議布置費用、其他支持費用。

（1）外包給會展公司統一籌辦的，取得的發票為會展服務的增值稅發票，進項抵扣稅率：6%（現代服務業“營改增”后，會議展覽服務<含會議展覽代理服務>屬于現代服務業中的文化創意服務）；

（2）租賃場地自行舉辦的，取得的發票為不動產租賃服務的發票,進項抵扣稅率為11%。

16.修理費：包括自有或租賃房屋的維修費、辦公設備的維修費、自有機械設備修理費及外包維修費等。（1）房屋及附屬設施維修：11%；（2）辦公設備維修：17%；

（3）自有機械設備維修及外包維修費等：17%。

應由相關部門與具有一般納稅人資格的維修公司簽訂協議，定點維修，定期結算。

17.廣告宣傳費：（1）印刷費：17%；（2）廣告宣傳費：6%；（3）廣告制作代理及其他：6%；（4）展覽活動：6%；

（5）條幅、展示牌等材料費：17%。18.中介服務費：

（1）中介審計評估費：指聘請各類中介機構費用，例如會計師事務所審計查賬、驗資審計、資產評估、高新認證審計等發生的費用。

（2）咨詢費：指企業向有關咨詢機構進行技術經營管理咨詢所支付的費用，或支付企業聘請的經濟股份、法律顧問、技術顧問的費用。進項稅率：6%。

19.技術咨詢、服務、轉讓費：使用非專利技術所支付的費用。包括技術咨詢、技術服務、技術培訓、技術轉讓過程中發生的有關開支。進項抵扣稅率：6%。

20.綠化費：指公司用于環境綠化的費用。如：采購花草、辦公場所擺放花木等。進項稅稅率：13%；注意用于食堂、職工宿舍的不能抵扣進項稅，已抵扣要做進項稅轉出。

21.勞動保護費：因工作需要為職工配備的工作服、手套、消毒劑、清涼解暑降溫用品、防塵口罩、防噪音耳塞等、以及按照原勞動部等規定對接觸有毒物質、矽塵、放射線和潛水、沉箱、高溫等作業工種所享受的保護保健食品。進項抵扣稅率：17%；勞動保護支出應符合以下條件：用品具有勞動保護性質，因工作需要而發生；用品提供或配備的對象為本企業任職或者受雇的員工；數量上能滿足工作需要即可；并且以實物形式發生；

22.檢驗試驗費：指公司在生產、質檢、質量改進過程中發生的試驗、化驗以及其他試驗發生的費用。進項抵扣稅率：6%；

23.研究與開發費：指公司在生產、質檢、質量改進過程中發生的試驗、化驗以及其他試驗發生的費用。（1）研發勞務：11%、3%；（2）研發設備、材料：17%；（3）委托研發服務：6%。

24.培訓費：企業發生的各類與生產經營相關的培訓費用，包括但不限于企業購買的圖書發生的費用，企業人員參加的崗位培訓、任職培訓、專門業務培訓、初任培訓發生的費用，這些費用如獲取到增值稅專用發票，則可以抵扣。進項抵扣稅率：6%。

25.安保費：

（1）如聘請安全保衛人員費用：6%；

（2）為安全保衛購置的攝像頭、消防器材等費用，監控室日常維護開支費用：一般稅率為17%。

26.取暖費：進項抵扣稅率：13%。

27.財產保險費：為企業資產購買的財產保險。進項抵扣稅率：6%。28.物料消耗：主要指低值易耗品的消耗，如電線、燈、清潔工具、管理用具、包裝容器等。進項抵扣稅率：17%。

29.安全生產用品：包括施工生產中購買的安全帽、安全帶、安全防護網、密目網、絕緣手套、絕緣鞋、彩條旗、安全網、鋼絲繩、工具式防護欄、滅火器材、臨時供電配電箱、空氣斷路器、隔離開關、交流接觸器、漏電保護器、標準電纜、防爆防火器材等。進項抵扣稅率：17%。

30.財務費用：包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務收費。進項抵扣稅率：6%。

31.固定資產、無形資產：除用于免征增值稅項目、用于集體福利、用于個人消費（含納稅人的交際應酬消費）等情形以外的固定資產、無形資產均可抵扣。

三、不可抵扣的項目：

1.沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。匯總開具專用發票的，須同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。

2.獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發票，購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，所取得的增值稅普通發票，不能抵扣進項稅金。

3.購買職工福利用品的增值稅專用發票，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

4.發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥），非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣；非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

5.建筑施工企業自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發票。

6.獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天，增值稅一般納稅人取得增值稅專用發票、（貨物運輸增值稅專用發票）和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天不可以抵扣進項稅額。

7.旅客運輸服務，即機票費、車船費等不得抵扣；餐飲服務，即因公出差所發生的餐費等不得抵扣。

第五篇：建筑企業營改增的注意事項

建筑企業營改增的注意事項

按照財政部、國家稅務總局財稅〔2016〕36號“關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 ”要求，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。由于增值稅與營業稅不同稅負具有很大的不確定性，我公司做為以鐵道工程施工為主的建筑安裝企業，在營業稅改征增值稅后需注意以下方面：

一、實行營改增后存在的風險和應對措施

1.針對建筑安裝企業在實行繳納增值稅后，由于工程類型的不同稅負差異很大和沙石、零星材料取得專票困難，很可能造成建安項目由于稅負增加出現虧損的風險。因此公司今后必須對準備承接的每一工程項目進行稅負預測，按項目進行稅務籌劃預計項目的實際稅負，然后根據工程整體毛利情況確定是否參與工程投標。

2.實行繳納增值稅后最大的風險在于增值稅專用發票的取得，我們公司是國企自己應該不會主動虛開增值稅發票。但我們的材料供應方、勞務提供方等有可能受利益的驅使或稅負的壓力，給我們虛開沒有真實業務的專票、購買抵扣的專票等違反稅收征管法規定的增值稅專票。一旦出現這種情況稅收征管部門將會判斷你是善意取得還是惡意取得，輕則定性為善意取得已抵扣的進項稅額必須全部轉出不能作為進項抵扣給公司造成經濟上的損失，重則定性為惡意取得不光已取得的進項不能抵扣公司將受到處罰，經辦人員還有可能承擔刑事責任。由于增值稅專用發票的取得存在重大風險，就要求我們必須從供貨單位的選擇、合同的簽訂、物流的監控、資金流的監控等多方面嚴格把關以確保取得的抵扣具有真實經濟業務。

3.增值稅專用發票的時效性非常強，一旦超期將不能抵扣給公司帶來經濟損失。這就要求我們在取得和開具增值稅專用發票時必須及時辦理，同時及時到稅務機關進行認證以避免超期不能抵扣造成損失。

4.承接分包工程時可能存在總包房轉嫁稅負的風險。我公司由于資質的原因不能承接大型基建工程，以往就經常在工程局下面分包一些項目，營改增后由于不同項目稅負差別很大，那么總包方就更愿意將一些抵扣少、稅負重的項目分包出去。鑒于這種情況我們就必須對要分包項目的成本、稅負進行較為準確的測算，以確保不出現分包項目虧損。

二、加強公司管理以適應增值稅新政的要求 1.招投標、比選和合同管理方面；

參與項目投標前除了對項目收入、成本進行全面預算外，對工程項目可能承擔的稅負也必須進行一次全面測算。根據預計收入、成本、實際稅負測算出可能取得的利潤來確定是否參與工程項目投標。

在選擇材料、設備供應商和勞務公司參加投標或比選前，必須對這些企業進行全面調查確保這些單位具有相應的資質和實力，并具有增值稅一般納稅人的資質。

合同的簽訂必須對增值稅這一方面進行專門約定，必須對增值稅專用發票的種類和具體稅率進行約定。2.技術管理方面：

工程開工前技術部門必須按工程圖紙編制詳細的工程預算，并分析出工程所需要的人工、材料、設備、動力和機械等的數量和金額。再根據增值稅稅率和工程實際情況來確定材料采購、設備租賃和分包法式以達到合理避稅的目的。只要是能夠取得17%等高抵扣增值稅進項，就不能打包分包給低稅率的單位。

3.物資、設備的采購方面：

物資、設備的采購環節是增值稅進項稅抵扣最多，物流監控風險最大的一環。一方面物資采購人員必須按照采購合同監控供應物資、設備是合同上約定的單位，同時取得增值稅專用發票時也要確定發票上注明的單位是實際物資、設備的供應單位，以防止物資供應是一家單位然后再找另一家開票公司來虛開增值稅發票以達到偷稅的目的。另一方面，由于勞務的抵扣很低，以往由勞務公司負責采購的建筑輔助材料，只要是能取得增值稅專用發票的均要拿回來有我們自己采購以便取得更多進項抵扣。建筑輔助材料所在工程產值比率不大，但種類繁多也給我們物資部門的管理提出了更高要求。

4.財務管理方面：

營改增后對增值稅的核算較營業稅繁雜要求高，需指定專人對增值稅發票進行管理；按工程項目設立增值稅進項稅額、銷項稅額和應交稅金等建立輔助臺賬；按項目到工程所在地申報預繳然后回所在地匯算清繳；監控所取得每張增值稅專用發票的合同、供貨方資質、物流、資金流，以防止收到虛開或沒有真實業務的增值稅專用發票發生納稅風險。

5、注意時效事項：

營改增后，門票、過路（過橋）費發票屬于予以保留的票種，自2016年5月1日起，由國稅機關監制管理，原地稅機關監制的上述兩類發票，可以延用至2016年6月30日。

成都鐵路工程總承包有限責任公司 2016年4月26日