第一篇：存量房營改增解讀20160501

存量房營改增政策解讀及二手房交易稅費計算公式

一、執(zhí)行時間

個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

二、征收率

1、銷售方為自然人：5% 個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；

個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額的5%計征增值稅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。

2、銷售方為非自然人

非自建差額征稅：5% 自

建

全

額：5% 自建和非自建的認(rèn)定：

有發(fā)票作為抵扣憑證的，按照差額征稅的為非自建； 沒有發(fā)票作為抵扣憑證的，按全額征稅的為自建。

三、交易環(huán)節(jié)中各稅種計稅依據(jù)

轉(zhuǎn)讓存量房過程中涉及的稅種，除印花稅外，計稅依據(jù)均為不含稅價格。涉及的稅種有增值稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅。

印花稅的計稅依據(jù)為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計征印花稅。

四、發(fā)票相關(guān)規(guī)定

1、小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，購買方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票，地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印“代開”字樣。

2、地稅局代開發(fā)票部門統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。

五、相關(guān)計征政策變化

1、網(wǎng)簽價格和核定價格孰高取值

A 每平米網(wǎng)簽單價< 每平米核定價格，則認(rèn)定核定價格孰高 計稅收入確認(rèn)金額=每平米核定價格*建筑面積*房屋交易份額 B 每平米網(wǎng)簽單價 ≧ 每平米核定價格，則認(rèn)定網(wǎng)簽價格孰高 計稅收入確認(rèn)金額=網(wǎng)簽價格

2、普通住宅判斷標(biāo)準(zhǔn)

滿足以下A或B或C即可認(rèn)定為“普通住宅”，否則劃分為“非普通住宅” A 房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民 安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已 購公有住房”。

B 同時滿足以下幾個條件

a)容積率在1.0（含）以上；

b)建筑面積在140平方米（含）以下；

c)每平米網(wǎng)簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價上限，或計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

C 同時滿足以下幾個條件

a)房屋類型為“平房”

b)每平米網(wǎng)簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價

上限，或計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價

（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據(jù)房屋所在區(qū)域確定）

3、增值稅計算規(guī)則

A 征收方式判斷規(guī)則與原營業(yè)稅規(guī)則相同 B 計算公式 a)全額征收

增值稅應(yīng)繳納金額=計稅收入確認(rèn)金額/1.05*5%（按人計算時，增值稅應(yīng)納稅額=計稅收入確認(rèn)金額/房屋交易份額*每個人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額/1.05*5%）b)差額征收

增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入-該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/1.05*5%（按人計算時，每個人的增值稅應(yīng)納稅額=（銷售收入/房屋交易份額*每個人的權(quán)屬轉(zhuǎn)移份額-每個人該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/1.05*5%）

六、稅款計算公式(一)增值稅及附加稅

1、差額增值稅：適用范圍——滿2年的非普通住宅、非住宅性質(zhì)、單位產(chǎn)權(quán)等

（本次交易不含稅價-原購房發(fā)票不含稅價）*5.6% A 網(wǎng)簽價格孰高時：（網(wǎng)簽價格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：（核定價格-原發(fā)票票面值）/1.05*5.6%

2、全額增值稅：適用范圍——不滿2年的住宅

本次交易不含稅價*5.6% A 網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格/1.05*5.6% B 核定價格孰高時：核定價格/1.05*5.6%

3、計算差額增值稅時，非住宅以“購房發(fā)票金額”，如無法提供原始購房發(fā)票，即按全額標(biāo)準(zhǔn)征收；住房以“購房發(fā)票金額”與“契稅票計稅依據(jù)”取高值

(二)個稅

1、差額個稅：適用范圍——能追溯到購房原值且能提供原始契稅票（契稅減免通知單），不滿五年，滿五年不唯一的住宅、非住宅性質(zhì)等

(銷售收入-本次（全額或差額）增值稅及附加-該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-10%裝修款-利息)*20% A 網(wǎng)簽價格孰高時

（本次網(wǎng)簽價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-網(wǎng)簽價格*10%-利息）*20% B 核定價格孰高時

（本次核定價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發(fā)票票面稅額-核定價格*10%-利息）*20%

2、全額個稅：適用范圍——無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票（契稅減免通知單）

A 滿2年，普通住宅，網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格*1% B 滿2年，普通住宅，核定價格孰高時：核定價格/1.05*1% C 滿2年，非普通住宅，以孰高價格：網(wǎng)簽價格或核定價格/1.05*1% D不滿2年的住宅，以孰高價格：網(wǎng)簽價格或核定價格/1.05*1%(三)契稅

A 滿2年，普通住宅

網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格*稅率 B 滿2年，普通住宅

核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 C 不滿2年的住宅，或滿2年的非普通住宅 網(wǎng)簽價格孰高時：網(wǎng)簽價格/1.05*稅率 D 不滿2年住宅，或滿2年的非普通住宅 核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率 個人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1% 個人、首套、住宅、90平米以上： 1.5% 個人二套、非住宅： *3%(四)土地增值稅（待定）(五)印花稅

合同所載金額*0.1%

第二篇：營改增問題解讀

在“營改增”過程中，融資租賃業(yè)因其行業(yè)特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業(yè)特征、企業(yè)如何適應(yīng)、是否考慮到其他相關(guān)政策和制度的配合度，等等，成為當(dāng)前租賃業(yè)關(guān)注的焦點問題，也是事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重要問題。

9月8日，在第十七屆中國國際投資貿(mào)易洽談會的融資租賃專題論壇上，國家稅務(wù)總局貨勞司增值稅處孔慶凱，就“營改增”政策制定中對租賃行業(yè)的一些考慮進(jìn)行了介紹，并表示，針對業(yè)內(nèi)反映的問題，財政部、國家稅務(wù)總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎(chǔ)上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業(yè)的經(jīng)營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質(zhì)屬性。

孔慶凱從如下四個方面進(jìn)行了介紹：

一、為什么融資租賃行業(yè)首先納入了“營改增”的范圍？

“營改增”之前租賃業(yè)屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)的稅目，融資租賃屬于營業(yè)稅金融保險業(yè)的稅目，二者適用的營業(yè)稅率都是5%。2009年增值稅改革將機(jī)器設(shè)備納入增值稅進(jìn)項抵扣范圍以后，很多融資租賃企業(yè)通過各種渠道反映，由于通過融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備無法取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，多數(shù)承租人放棄采取融資租賃方式采購機(jī)器設(shè)備。而融資租賃企業(yè)本身作為營業(yè)稅納稅人，購入設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票也無法抵扣。

2009年增值稅轉(zhuǎn)型改革對融資租賃行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，為了打通融資租賃行業(yè)的增值稅抵扣鏈條，在確定首批“營改增”試點的行業(yè)時，首先將有形動產(chǎn)租賃業(yè)納入“營改增”的范圍，并考慮置購和租賃兩種方式在稅制上的平衡問題，將有形動產(chǎn)租賃服務(wù)適用的增值稅稅率確定為為17%，也就是和購進(jìn)設(shè)備在進(jìn)項稅額上持平。實踐證明這樣的稅制設(shè)計，在使融資租賃行業(yè)納入“營改增”抵扣鏈條的同時，也降低了承租人的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到了結(jié)構(gòu)性減稅的目的，在一定程度上提高了企業(yè)通過租賃來融資的積極性。

二、為什么融資租賃行業(yè)在“營改增”以后仍然保留差額征稅政策？

為緩解按營業(yè)額全額計算繳納稅款而導(dǎo)致的重復(fù)征稅現(xiàn)象，在營業(yè)稅稅制設(shè)計上陸續(xù)出臺了一些差額征稅的措施。2003年，考慮融資租賃行業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅【2003】16號文）明確，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位，從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租人收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物購入價、關(guān)稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款利息，貸款利息包括外匯借款和人民幣借款利息。通過這個政策明確，對符合條件的融資租賃企業(yè)實行營業(yè)稅差額征稅的政策。通過對這個政策的分析，可以看出融資租賃行業(yè)實行差額征稅以后，營業(yè)稅的稅基已遠(yuǎn)小于營業(yè)收入，也就是說營業(yè)稅政策對融資租賃行業(yè)是極其優(yōu)惠的。據(jù)測算，實行營業(yè)稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業(yè)營業(yè)稅的實際稅負(fù)率低于1%，大大低于其營業(yè)稅5%的名義稅率和大部分營業(yè)稅納稅人3%的實際稅負(fù)。

“營改增”以后，因為我國增值稅制度實行扣稅法，也就是以購進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)時支付或者承擔(dān)的增值稅作為進(jìn)項稅額，符合這些條件的才能從當(dāng)期的銷項稅額中抵扣。增值稅稅制本身對營業(yè)稅差額征稅的政策是比較排斥的，但是融資租賃行業(yè)實行“營改增”試點以后，考慮到試點工作是分行業(yè)逐步推行的，融資租賃成本中的大部分項目，比如說保險費、貸款利息等目前還屬于營業(yè)稅的征稅范圍，導(dǎo)致融資租賃企業(yè)進(jìn)項抵扣不充分。為保證融資租賃行業(yè)納稅人試點前后稅負(fù)的平衡，作為目前“營改增”政策中僅存的一項差額征稅政策，財稅【2013】37號文中明確，經(jīng)中國人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔(dān)的有形動產(chǎn)的貸款利息、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時還研究出臺了其他的許多優(yōu)惠政策，對從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人提供的有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

三、為什么售后回租業(yè)務(wù)的承租方在“銷售”環(huán)節(jié)不增收增值稅和營業(yè)稅？

為盤活自有資產(chǎn)實現(xiàn)融資目的，近年來部分企業(yè)開展了融資性售后回租業(yè)務(wù)，承租方將租賃物出售給經(jīng)批準(zhǔn)開展租賃業(yè)務(wù)的融資租賃的企業(yè)，再從融資租賃企業(yè)租回，租賃物本身不發(fā)生實物的轉(zhuǎn)移，并且仍在承租方賬上并計提折舊。為明確承租方在將租賃物銷售的環(huán)節(jié)，是否應(yīng)該增收增值稅和營業(yè)稅的問題，下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號），這個公告明確融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅和營業(yè)稅的征收范圍，不增收增值稅和營業(yè)稅。

制定這個政策的依據(jù)是，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅和營業(yè)稅的條例，銷售貨物的行為應(yīng)該交增值稅，銷售不動產(chǎn)的行為應(yīng)該交營業(yè)稅，這兩個條例對銷售的解釋都是指轉(zhuǎn)讓貨物或者是不動產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，所有權(quán)是指是所有人依法對自己的資產(chǎn)享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利。融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物所有權(quán)發(fā)生了實權(quán)分離，租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)歸承租方所有，收益權(quán)由承租方和出租方共同享有。承租方繼續(xù)使用租賃物而獲得直接收益，出租方從租賃物的租金中獲得間接收益，承租方和出租方均沒有完整的處分權(quán)，也就是售后回租業(yè)務(wù)與一般的銷售行為有區(qū)別。

在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方銷售租賃物時所有權(quán)并沒有發(fā)生完全轉(zhuǎn)移。因此，按照現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有償轉(zhuǎn)移貨物和不動產(chǎn)所有權(quán)的征稅規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中租賃物的銷售行為不屬于現(xiàn)行營業(yè)稅和增值稅的征收范圍，不增收營業(yè)稅和增值稅。

據(jù)了解，該公告下發(fā)后，大大促進(jìn)了融資性售后回租業(yè)務(wù)的開展。目前售后回租業(yè)務(wù)已占融資租賃業(yè)務(wù)總量的70%以上。

無論“營改增”以前還是以后，作為稅收政策的制定部門，已經(jīng)充分考慮到融資租賃業(yè)態(tài)的特殊性，也研究出臺了一些特殊政策，但是現(xiàn)在看來在稅制層面上還需要進(jìn)一步的完善。

“營改增”政策實施以后陸續(xù)收到一些從事融資租賃行業(yè)的納稅人和租賃協(xié)會的反映，主要反映以下四個方面的問題：

第一，售后回租業(yè)務(wù)當(dāng)中，承租方出售貨物的環(huán)節(jié)不征稅，出租方作為增值稅納稅人無法抵扣進(jìn)項稅額，稅收負(fù)擔(dān)上升較多。由于售后回租業(yè)務(wù)的主要利潤來源為手續(xù)費和利息差，一般情況下，比重不會超過對外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實際稅負(fù)超3%返還的政策，但實際負(fù)擔(dān)的增值稅很可能已經(jīng)超過了實際收入，造成了售后回租業(yè)務(wù)無法盈利甚至出現(xiàn)虧損。

第二，部分直租業(yè)務(wù)中，由于設(shè)備登記管理、經(jīng)營資質(zhì)等方面的要求，包括車輛的管理、特種設(shè)備的管理等，融資租賃企業(yè)無法取得符合抵扣條件的增值稅專用發(fā)票，同樣存在本環(huán)節(jié)稅負(fù)較重的問題。

第三，回租業(yè)務(wù)承租方中，有些并非增值稅納稅人，比如個人、科研院所、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，導(dǎo)致回租環(huán)節(jié)增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁困難。

第四，融資租賃企業(yè)發(fā)行債券的利息、車輛購置稅等成本項目，尚未納入到扣除項目當(dāng)中，對融資租賃公司銷售額的扣除項目仍需進(jìn)一步補充。

四、下一步在稅制層面對融資租賃行業(yè)的考慮。

針對上述反映的問題，財政部、國家稅務(wù)總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎(chǔ)上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業(yè)的經(jīng)營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質(zhì)屬性。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問題，為下一步金融業(yè)“營改增”工作打好基礎(chǔ)。

作為國際上僅次于銀行信貸的第二大融資工具，融資租賃拓寬了企業(yè)的融資渠道，在支持實體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)發(fā)展、促進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造方面正發(fā)揮著巨大作用，而且行業(yè)目前在我國還處于起步階段，還有很大的市場空間。在目前已出臺的針對該行業(yè)的稅收政策基礎(chǔ)上，在下一步“營改增”試點的推進(jìn)過程當(dāng)中，將跟蹤了解該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，吸收借鑒其他國家先進(jìn)經(jīng)驗，在稅收制定的設(shè)計層面上更好地促進(jìn)和服務(wù)于我。

第三篇：營改增熱點解讀

營改增熱點解讀

8月1日起,交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(“1+7”行業(yè))營改增試點從部分省市推廣至全國,記者就營改增中的熱點問題,采訪了省財政廳廳長于國安、省國稅局局長劉景溪、省地稅局局長張洪軍。“1+7”行業(yè)8月仍申報繳納營業(yè)稅

據(jù)介紹,營業(yè)稅和增值稅都是我國的主體稅種,覆蓋面廣,收入規(guī)模大,涉及千千萬萬納稅人的切身利益。試點納稅人稅收征管交接,是營改增試點的重中之重,也是難點所在。為確保新舊稅制順利轉(zhuǎn)換,全省國稅部門提前數(shù)月就開始逐戶核實試點納稅人名單及信息,及時做好試點納稅人稅務(wù)登記和一般納稅人資格認(rèn)定等；提前做好綜合征管、防偽稅控等相關(guān)系統(tǒng)的升級完善,完成稅控系統(tǒng)運行環(huán)境準(zhǔn)備；搞好財稅庫銀橫向聯(lián)網(wǎng)、發(fā)票測算核定和印制、稅控器具的過渡銜接；強化納稅服務(wù),開展試點政策培訓(xùn),搞好試點納稅人實務(wù)操作輔導(dǎo)；模擬運行稅收征管業(yè)務(wù)流程,及時穩(wěn)妥處理各類緊急、突發(fā)涉稅事項??地稅部門則積極摸清營業(yè)稅稅源底數(shù),會同國稅部門做好試點納稅人的審核認(rèn)定,以及全面清理移交試點納稅人以前欠稅,做好試點企業(yè)未使用完地稅發(fā)票的繳銷等,確保交接前后各項工作有效銜接和整體推進(jìn)等。

張洪軍提醒,“1+7”行業(yè)的納稅人8月份申報繳納的稅款所屬期實際上是7月份的,因此還應(yīng)繼續(xù)在原主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅。試點實施后,營業(yè)稅仍然是地方的主體稅種。劉景溪說,衡量這次改革是否成功有兩個關(guān)鍵標(biāo)志,除了8月1日后試點納稅人順利開出增值稅發(fā)票外,還要關(guān)注9月1日后,試點納稅人能否順利實現(xiàn)納稅申報、稅款入庫,“還有很多工作要做”。

“溢出效益”

促二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

營改增是繼分稅制改革之后最受矚目的重大稅制改革之一。于國安表示,實施營改增,有利于減輕我省試點納稅人負(fù)擔(dān)。從前期試點省份情況看,超過90%的試點納稅人稅負(fù)下降,其中小規(guī)模納稅人平均降幅達(dá)40%,成為此次改革的最大受益者。至于少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況,多與試點行業(yè)進(jìn)項抵扣范圍過窄有關(guān)。隨著試點范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大,這一問題會逐步得到解決。我省納入試點的中小企業(yè)會普遍減負(fù),尤其是小微企業(yè),受益受惠會更加明顯；同時,對現(xiàn)有增值稅一般納稅人來講,也會從購買試點納稅人服務(wù)當(dāng)中,獲得相應(yīng)的增值稅抵扣空間。

于國安認(rèn)為,實施營改增,有利于我省轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前,我省經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型升級、加快發(fā)展的重要階段。與北京、上海、廣東等省市相比,我省服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展仍有較大差距。對科技研發(fā)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行營改增,可以減輕企業(yè)稅負(fù),拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域,大大增強服務(wù)業(yè)的競爭力,加快構(gòu)建山東特色的服務(wù)業(yè)體系。通過營改增,還將打通二三產(chǎn)業(yè)的增值稅抵扣鏈條,可以給制造業(yè)帶來明顯的“溢出效益”,降低制造成本,鼓勵科技創(chuàng)新,推動主輔分離,促進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

除了根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)、規(guī)模等重新劃定稅率外,符合條件的國際運輸服務(wù)、向境外提供的研發(fā)和設(shè)計服務(wù)將適用零稅率,向境外提供的其他服務(wù)免稅；試點納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅減免稅政策,調(diào)整為增值稅免稅或即征即退。這有利于擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易出口規(guī)模,增強企業(yè)參與全球資源配置的能力,提高我省開放型經(jīng)濟(jì)水平。營改增后收入歸屬不變?yōu)槭裁匆獙⒁郧袄U納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改為繳納增值稅?于國安分析,1994年的財稅體制改革,形成了增值稅主要對貨物征收、營業(yè)稅主要對服務(wù)征收以及消費稅對部分貨物進(jìn)行調(diào)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅制度。這一制度在有效組織收入、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用,但隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會分工的日益細(xì)化,營業(yè)稅和增值稅兩種稅制并行、抵扣鏈條不完整

帶來的重復(fù)征稅問題越來越突出。

增值稅具有“環(huán)環(huán)抵扣、增值征稅”的特點,改革在全國、全部行業(yè)一次性推開固然很好,但營改增復(fù)雜性強、影響面廣,一次性全面推開風(fēng)險太大；采取局部地區(qū)、局部行業(yè)先行試點,再加速推進(jìn)、全面鋪開的方式更為穩(wěn)妥。

于國安介紹,原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入,改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)。同時,根據(jù)全國試點的新形勢,還將調(diào)整和完善部分現(xiàn)行稅收政策。

隨著營改增的不斷擴(kuò)容,作為地方主體稅種的營業(yè)稅,最終將被增值稅取代。中央與地方收入如何劃分、地方缺少主體稅種等問題會更加突出。于國安介紹,中央已明確提出,要加快財稅體制改革,健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的財政體制,合理界定中央與地方的事權(quán)和支出責(zé)任,調(diào)整中央和地方的收入劃分,理順中央與地方的分配關(guān)系。

營改增應(yīng)稅服務(wù)范圍

交通運輸業(yè) 陸路運輸服務(wù) 公路運輸

纜車運輸

索道運輸

其他陸路運輸

水路運輸服務(wù) 水路運輸服務(wù)

航空運輸服務(wù) 航空運輸服務(wù)

管道運輸服務(wù) 管道運輸服務(wù)

部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 研發(fā)和技術(shù)服務(wù) 研發(fā)服務(wù)

技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)

技術(shù)咨詢服務(wù)

合同能源管理服務(wù)

工程勘察勘探服務(wù)

信息技術(shù)服務(wù) 軟件服務(wù)

電路設(shè)計及測試服務(wù)

信息系統(tǒng)服務(wù)

業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)

文化創(chuàng)意服務(wù) 設(shè)計服務(wù)

商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓服務(wù)

知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)

廣告服務(wù)

會議展覽服務(wù)

物流輔助服務(wù) 航空服務(wù)

港口碼頭服務(wù)

貨運客運場站服務(wù)

打撈救助服務(wù)

貨物運輸代理服務(wù)

代理報關(guān)服務(wù)

倉儲服務(wù)

裝卸搬運服務(wù)

有形動產(chǎn)租賃服務(wù) 有形動產(chǎn)融資租賃

有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃

鑒證咨詢服務(wù) 認(rèn)證服務(wù)

鑒證服務(wù)

咨詢服務(wù)

廣播影視服務(wù) 廣播影視節(jié)目(作品)的制作服務(wù) 廣播影視節(jié)目(作品)的發(fā)行服務(wù)

廣播影視節(jié)目(作品)的播映(放映)服務(wù)

第四篇：營改增后個人存量房交易案例(第七版)

營改增后個人存量房交易案例

一、主要說明事項............................................................................................................................2

二、具體案例....................................................................................................................................4

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))..................................................................................................4

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高...........4

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.......................5 例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高...............................6 例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高............8 例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高....................9 例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高.................................10

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))....................................................................................................12 例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高.............12 例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.....................13 例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高.............................14 例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高............15 例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高..............16 例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高.............................18

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高...................................................19 例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高...................................20 例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................21 例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................................22

一、主要說明事項

本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內(nèi)部學(xué)習(xí)使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務(wù)操作規(guī)則編寫，主要事項說明如下：

（一）印花稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該合同金額。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。

（二）增值稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/1.05）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項。

（三）土地增值稅、契稅的計稅方法。土地增值稅、契 稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。

（四）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。

（五）個人所得稅計稅方法說明。個人所得稅房屋轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費用為個人轉(zhuǎn)讓住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅。

（六）以下案例中，默認(rèn)144㎡以上即為非普通住房。

（七）以下案例中，“評估價格(不含稅)”、“成交價格”、“上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統(tǒng)對應(yīng)字段名。

二、具體案例

（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))

例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格(不含稅)賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（102-80-合理費用）*20% 合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

不含增值稅收入=含稅成交價格-增值稅額=105-5=100萬（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（100-80-合理費用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。

例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進(jìn)行對比，此處金三系統(tǒng)仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應(yīng)稅項為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格（不含稅）。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或 者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1%=1.06萬。

例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（106-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1.5%=1.59萬。

例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價 格(不含稅)102萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡以上。

解：免征增值稅,評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（105-80-合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）

（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1.5%=1.575萬。

（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))

例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=5.1萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。

解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-5-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=(105-5)*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-5）*3%=3萬。

例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=105-0=105。

在免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）情形下，金三系統(tǒng)仍會將含稅成交價格除以1.05換算為不含稅價與評估價格進(jìn)行對比，此處為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。

評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=1.05萬。

例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格100萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。

解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格-實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不 含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=100-0=100。

評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格100萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；

（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=100*0.05%=0.05萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=1.02萬。

例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的非普通住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬。

例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高

個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）非普通住房，評估價格(不含稅)95萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為144㎡以上。

解：差額征增值稅，評估價格(不含稅)95萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬（根據(jù)財稅 [2008]137號暫免征收）；

（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.06萬。

（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅

例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)100萬，不含稅成交價格90萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)100萬＞不含稅成交價格90萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=90*0.05%=0.045萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=100*3%=3萬元。

例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高

評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=102*3%=3.06萬元。

例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=（105-1.19）*3%=3.11萬元。

例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高

評估價格(不含稅)99萬，不含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬。

解：評估價格(不含稅)99萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——

（1）增值稅應(yīng)納稅額=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44萬元；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105-土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率-速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率；（4）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬； 買方——

（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*0.05%=0.0525萬；（2）契稅應(yīng)納稅額=105*3%=3.15萬元。

第五篇：《營改增最新政策》全面解讀

《營改增最新政策》全面解讀

一、全面推開營改增試點，有哪些新的措施和改革內(nèi)容?

答： 全面推開營改增試點，基本內(nèi)容是實行“雙擴(kuò)”。

一是擴(kuò)大試點行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍，自此，現(xiàn)行營 業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革 將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn) 所含增值稅。根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的全面推開營改增試點方案，財政部會同國家稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將 于近期發(fā)布。

二、全面推開營改增試點的意義?

答：營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，前期試點已經(jīng)取得了積極成效，全面推開營改增試點，覆蓋面更廣，意義更大。

一 是實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。二是將 不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。三是進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財稅領(lǐng)域打出“降成 本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎(chǔ)。四是創(chuàng)造了更加公平、中性 的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

三、李克強總理在政府工作報告中提出，全面實施營改增，要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，請問將采取哪些措施落實總理提出的要求?

答： 營改增試點從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點情況看，截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412 億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。月5日李克強總理在《政府工作報告》中提出，5月1日起，全面實施營改增，并承諾確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。全面實施營改增，是我國實施積極財政政策的重 要著力點。當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)較為困難，為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在設(shè)計全面推開營改增試點方案時，按照改革和穩(wěn)增長兩兼顧、兩促進(jìn)的原則，作出妥善安排。一是 一次性將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入試點范圍;二是將新增不動產(chǎn)所含增值稅全部納入抵扣范圍。同時，明確新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政 策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，確保全面推開營改增試點后，總體上實現(xiàn)所有行業(yè)全面減稅、絕大部分企業(yè)稅負(fù)有不同程度降 低的政策效果。

四、營改增試點全面推開后，對前期試點行業(yè)和原增值稅納稅人稅負(fù)有何影響?

答： 將營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增 值稅都可以抵扣。特別是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點納稅人總體 稅負(fù)會因此下降。同時，原增值稅納稅人可抵扣項目范圍較前期試點進(jìn)一步擴(kuò)大，總體稅負(fù)也會相應(yīng)下降。

五、全面推開營改增試點后，增值稅立法有何考慮?

答： 全面推開營改增試點，將實現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋;不動產(chǎn)納入抵扣范圍，實現(xiàn)向比較完整的消費型增值稅制度的轉(zhuǎn)型。我們將密切跟蹤試點情況，及時總 結(jié)試點經(jīng)驗，進(jìn)一步完善增值稅制度，同時，按照中央要求和全國人大部署，抓緊啟動增值稅立法程序，盡快將增值稅暫行條例上升為法律。

六、全面推開營改增在稅務(wù)登記方面如何處理?

答：(一)營業(yè)稅改征的增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。試點納稅人接到主管國稅機(jī)關(guān)下達(dá)的《營業(yè)稅改征增值稅納稅人確認(rèn)通知》后，應(yīng)于2016年3月31日前向主管國稅機(jī)關(guān)提交《確認(rèn)回執(zhí)》、《營業(yè)稅改征增值稅納稅人確認(rèn)調(diào)查表》。

(二)未接到確認(rèn)通知書但屬于試點范圍的納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前到主管國稅機(jī)關(guān)辦理確認(rèn)手續(xù)。逾期未確認(rèn)的，主管國稅機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

(三)為了簡化優(yōu)化辦稅流程，尚未辦理“統(tǒng)一社會信用代碼”的試點納稅人，可在向主管國稅機(jī)關(guān)辦理確認(rèn)前，自行向工商部門申請轉(zhuǎn)換“統(tǒng)一社會信用代碼”。

七、如何進(jìn)行納稅人類別資格確認(rèn)?

答：(一)試點納稅人接到主管國稅機(jī)關(guān)下達(dá)的《營業(yè)稅改征增值稅納稅人繳納營業(yè)稅期間營業(yè)收入確認(rèn)通知》后，應(yīng)于2016年4月20日前向主管國稅機(jī)關(guān)提交《營業(yè)收入確認(rèn)回執(zhí)》，并按規(guī)定向主管國稅機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記或選擇按小規(guī)模納稅人納稅登記手續(xù)。

試點實施前已登記為一般納稅人并兼營應(yīng)稅行為的試點納稅人，無需重新做一般納稅人登記。

(二)試點實施前年應(yīng)稅銷售額未超過500萬元，或未接到《營業(yè)稅改征增值稅納稅人繳納營業(yè)稅期間營業(yè)收入確認(rèn)通知》，需要申請登記為一般納稅人的試點納稅人, 可以自2016年4月1日后向主管國稅機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。

八、相關(guān)營改增試點納稅人備案管理須注意什么?

答：(一)試點實施后，繼續(xù)享有稅收優(yōu)惠政策的試點納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅退(免)稅資格備案手續(xù)。

(二)試點實施后，可以享受差額征稅政策的試點納稅人，應(yīng)于2016年4月28日前向主管國稅機(jī)關(guān)辦理差額征稅備案手續(xù)。

(三)試點實施后，試點一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為, 可以于2016年4月28日前選擇適用簡易計稅方法計稅, 但一經(jīng)選擇, 36個月內(nèi)不得變更。

九、試點納稅人發(fā)票管理應(yīng)了解事項?

答：(一)自2016年5月1日起，試點納稅人銷售服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)等應(yīng)使用國稅機(jī)關(guān)發(fā)放或監(jiān)制的增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

(二)自2016年4月1日起。試點納稅人可向主管國稅機(jī)關(guān)申請辦理票種核定、稅控設(shè)備發(fā)行、發(fā)票領(lǐng)購等事項，但在2016年5月1日前不得開具。

十、試點納稅人應(yīng)注意相關(guān)申報征收事宜。

答：(一)自2016年5月1日起，試點納稅人在國稅機(jī)關(guān)繳納或解繳稅款，但所屬期為2016年4月(含本數(shù)，下同)之前的稅款仍在地稅繳納。試點納稅人自2016年6月份納稅申報期起，向主管國稅機(jī)關(guān)申報繳納2016年5月份之后的增值稅。

(二)對2016年5月1日前主管地稅機(jī)關(guān)核定征收的試點納稅人中的個體工商戶，主管國稅機(jī)關(guān)在2016年5月1日后可繼續(xù)按照主管地稅機(jī)關(guān)2016年核定執(zhí)行 的營業(yè)額作為不含稅銷售額采取核定征收方式;但兼營2016年5月1日前已屬國稅機(jī)關(guān)管征的應(yīng)稅項目的，應(yīng)于2016年5月20日前重新核定應(yīng)納稅額。其 余試點納稅人自2016年5月1日起實行查賬征收。試點納稅人中的小規(guī)模納稅人原則上實行按季申報，如有需要，可向主管國稅機(jī)關(guān)另行申請按月申報。

(三)試點納稅人應(yīng)于2016年4月28日前按主管國稅機(jī)關(guān)要求簽訂稅庫銀扣款協(xié)議，以確保稅款及時入庫;但試點納稅人原為國地稅共管戶的，其已經(jīng)簽訂的稅庫銀扣款協(xié)議依然有效。

十一、試點納稅人涉稅其他事項應(yīng)如何應(yīng)對?

答：(一)試點納稅人可以通過福建省國家稅務(wù)局門戶網(wǎng)站、福建省國家稅務(wù)局納稅服務(wù)熱線12366或福建省國家稅 務(wù)局官方微信公眾號“福建國稅”了解和咨詢“營改增”試點改革相關(guān)政策規(guī)定，反映或投訴試點過程中存在的問題和意見。

(二)試點納稅人應(yīng)積極參加稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的納稅輔導(dǎo)培訓(xùn)，調(diào)整與試點改革相關(guān)的財務(wù)管理方法，提前做好一般納稅人資格登記、備案管理和發(fā)票領(lǐng)取、印制等方面的準(zhǔn)備工作。

(三)試點納稅人應(yīng)按主管國稅機(jī)關(guān)要求辦理涉稅事項。