第一篇：營改增后,建安掛靠經營問題

營改增后,建安掛靠經營怎么辦？

營改增后，一般納稅人不能再核算不清了。核算不清的一般納稅人不能抵扣進項、不能使用專用發票，這會弄死人的

我去年講建筑業營改增的課時，學員最關注的部分，就是掛靠經營的處理，掛靠經營在營改增后要怎么辦呢?

1、掛靠下的繁榮

建筑業的“掛”字當頭由來已久，考一個“一建”的本本，一年光“掛”在建筑公司，就能掛十來萬元。所謂行業門檻，通過掛靠已經被磨平了，不僅職業資格可以掛，建筑資質更可掛靠。

本文通過例子來分析：一個施工隊想承接一項工程，自己的資質不夠、或者品牌不被認可、或者其它原因，于是“掛靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名義去談業務、投標，中標后以那家建筑公司的名義簽建筑合同，施工。業務從頭到尾都是施工隊做的，但從法律上看，卻是建筑公司做的，雖然建筑公司從頭到尾一分錢的實際建安勞務都沒有提供。

為了未來分析方便，我假定：工程總造價1,000萬元，材料設備等開支400萬元，人工開支300萬元，分包100萬元，建筑公司收取掛靠管理費80萬元。施工隊老板一算賬：1,000萬-400萬-300萬-100萬-80萬=120萬，還是有賺頭的。

首先說明一下，這個掛靠是“違法”的，違返了《建筑法》。但這個掛靠卻是廣泛存在的，如果根除掉掛靠這一方式，無異于對整個建筑市場來一場翻天覆地的折騰。

我認為，如果建筑主管部門或更高層不想搞這樣的折騰，稅務肯定不會去當排頭兵的，營改增政策不可能讓掛靠的施工隊和被掛靠的建筑公司生存不下去。實際上，稅務一直以來都非常務實，以前，營業稅條例實施細則和營改增試點實施辦法，都對“掛靠”這種涉嫌違法的經營方式如何納稅，進行了規范。以前如此，以后也當如此。

所以，廣大建筑業的會計朋友不必太過害怕營改增。只要稅務還想收稅，就不敢把大家都收死。營改增不一定就會讓天垮下來。就算垮下來也有高個子頂著。

2、營改增前的掛靠處理

先分析一下營改增之前，前述案例應該如何對掛靠進行會計和稅務處理。營改增前，至少的一半的掛靠業務，在稅務與會計上的處理是錯誤的。

處理的核心是對收入的確認。這必須要分解為：會計收入的確認、企業所得稅收入的確認、營業稅收入的確認。從三個方面來進行判斷。

①會計上對業務的判定，必須基于實質重于形式原則，《會計準則-基本準則》第16條規定：“企業應當按照交易或者事項的經濟實質進行會計確認、計量和報告，不應僅以交易或者事項的法律形式為依據。”

所以，會計收入的判定，不能依據合同、標書、發票等法律形式，而必須依據于業務實質。勞務是誰提供的?施工隊提供了建筑業勞務，所以，施工隊的建筑業收入為1,000萬元;建筑公司沒有提供建筑勞務，所以一分錢建筑業收入都不能確認。同時，建筑公司提供了掛靠服務，所以應確認80萬元的掛靠服務收入。

②企業所得稅的判定，《企業所得稅法實施條例》第15條規定：“提供勞務收入，是指企業從事建筑安裝??活動取得的收入”。所以，誰從事了建筑安裝活動，誰確認為收入。這樣看來，企業所得稅的規定與會計的規定基本一致，所以，稅會無差異。掛靠雙方的所得稅都跟著會計走，無須調整。

③營業稅收入的判定，《營業稅暫行條例實施細則》第11條規定：“單位以掛靠方式經營的，掛靠人發生應稅行為，掛靠人以被掛靠人名義對外經營并由被掛靠人承擔相關法律責任的，以被掛靠人為納稅人;否則以掛靠人為納稅人。”注意，《營改增試點實施辦法》幾乎照抄了這一規定。

可見，營業稅不看“業務實質”，只看“法律形式”，掛靠模式下，經營名義、法律責任承擔，都是被掛靠的建筑公司，所以，建筑業營業稅的納稅人為建筑公司，開票人也為建筑公司。這形成了營業稅與會計處理的差異。

另外注意，建筑公司收到的80萬元掛靠費，是提供了掛靠勞務而收的款項，這個費用屬于營業稅的服務業稅目，要按服務業繳納營業稅。由于建筑公司在會計上也應該確認這80萬元的收入，所以，掛靠費上營業稅與會計處理沒有差異。

綜上所述，營改增前，掛靠業務這樣處理：

①建筑公司，收到甲方工程款1,000萬元放“其它應付款”，向甲方開建筑業發票，并計提3%計30萬元的建安稅。扣下的80萬元掛靠費，向施工隊開服務業發票，確認為掛靠收入，并計提5%計4萬元的服務業營業稅。——為簡便起見，不計算附加，不影響本文分析。

哇!建筑公司繳了兩次營業稅?施工隊什么營業稅也不繳?

不需要大驚小怪，這就是規則，稅法是怎么規定的，就怎么納稅。

②施工隊，收到建筑公司轉來的920萬工程款和80萬發票，按工程實際總金額1,000萬元確認收入，同時確認80萬元費用支出。說過了，什么營業稅也不用計提。

③施工成本，施工完全是施工隊的事，所以其成本全部在施工隊核算。建筑公司沒有此類開支，所以無施工成本。

那么，施工隊在采購材料、租賃設備等方面的成本開支，取得的發票臺頭開給誰呢?這個問題現實中五花八門，非法買發票沖賬的情況也不少，所以，沒太大所謂。留待后文再說。

以上核算，不論是審計來審會計處理，還是稅務來查所得稅、查營業稅，都是非常規范的，誰敢說你半個“錯”字呢?——當然，建筑主管單位會認為你掛靠違法，但建筑主管單位不會僅以會計處理來判定你違法與否，這樣的處理實際上并不影響你在建筑領域的風險。

反過來說，如果不按這種核算方式，就會出問題了。比如，建筑公司按開票金額直接確認建筑業收入，就涉嫌虛增收入、虛列成本了;施工隊因為收入不在自己這里，從而不交企業所得稅，也就涉嫌偷稅了。等等。

3、營改增后的麻煩事

建安的賬在所有行業中是最亂的，核定征收往往是沒有辦法的辦法。

營改增后，出現了兩個麻煩：

其一，一般納稅人不能再核算不清了。營業稅下你核算不清，稅務拿你沒有辦法，你一本亂賬，神仙也查不出個所以然，只能一核定了事。但增值稅下，核算不清的一般納稅人不能抵扣進項、不能使用專用發票，這會弄死人的。

其二，如果要查賬征收，如前所述的規范核算方式下，有問題了。因為增值稅納稅人是建筑公司，所以，進項票必須由建筑公司抵扣。但成本屬于施工隊，成本票又必須在施工隊核算。這讓發票面臨一女二嫁的尷尬。

所以，最大的障礙并非建安掛靠，最大的障礙竟然是發票。看來，這發票設計得不好，因為其成本與進項不能分別開給不同的單位。現在這個時代，豬的內臟都可以切給人用了，建筑公司的發票卻不能切給施工隊用，真不知道這兩件事哪件更難。發票是否應該考慮與時俱進呢?

4、營改增后新玩法

我按稅法的脈絡來分析。

進入增值稅時代以后，主要的問題就是“核算”與“發票”。

首先，一般納稅人應該進行完備而規范的會計核算，小規模納稅人就無所謂了，核定征收的路一直在那兒。

其次，營改增后，工程款必須要價稅分流，這就涉及到雙方對掛靠費的約定，從工程造價到報價系統，都要進行調整。(這實際上才是建筑業、房地產營改增的最大難點。)簡單起見，前述案例我假定，1,000萬元的工程總造價和80萬元的掛靠費以及成本開支，都是含稅價。一旦價稅分離，相當于工程被降了價，建筑公司和施工隊的利潤都會下降。

其三，材料、運輸、租賃等的增值稅專用發票，必須開給建筑公司。由于增值稅進項抵扣的苛刻規定，支付上述材料、運輸、租賃等款項必須由建筑公司對公賬戶支付。不然，進項抵扣可能會有麻煩。這就要求掛靠經營雙方必須對成本構成達成一致，否則掛靠費無法準確確定。

也就是說，資金流上，建筑公司不能再扣下掛靠費后將工程款全部打給施工隊，其中有進項的支出，要直接付款給開票方。

我們對前述案例在營改增模式下的計算，進行一個分析：

①收到1,000萬元工程款，按11%的稅率分離價稅。

不含稅金額=1,000萬÷(1+11%)=900.9萬

增值稅銷項=900.9×11%=99.1萬

所以，建筑公司按990.9萬掛施工隊的往來，99.1萬掛增值稅銷項。

分錄為：

借 銀行存款 1,000萬

貸 其它應付款 900.9萬

貸 應繳稅費-增(銷)99.1萬

②材料與租賃費支出400萬元，假設都能取得17%的專票，由建筑公司向供應商支付。

不含稅金額=400萬÷(1+17%)=341.9萬

增值稅進項=341.9萬×17%=58.1萬

累計分錄為：

借 其它應付款 341.9萬

借 應繳稅費-增(進)58.1萬

貸銀行存款 400萬元

③同理，100萬元分包款也由建筑公司直接支付給分包商，分包商開來增值稅專用發票。

借 其它應付款 90.1萬

借 應繳稅費-增(進)9.9萬

貸 銀行存款 100萬元

④掛靠費用80萬，按6%價稅分離，費用75.5萬，增值稅4.5萬，向施工隊開發票，扣下掛靠費后，沖平其它應付款科目，余款388.9萬支付給施工隊。

借 其它應付款 468.9萬

貸 銀行存款 388.9萬

貸 其它業務收入 75.5萬

貸 應繳稅費-增(銷)4.5萬

從以上處理結果可以看出，建筑公司的實際收入只有75.5萬元，而施工隊支付掉人工費后的利潤只剩下88.9萬元了。他們的利潤都下降了。

營改增后，由于建筑公司的稅負直接受進項票的影響，所以，建筑公司必須要把握住掛靠中的主動權，或者約定在實際繳納的增值稅之外，再收取掛靠費用。不然建筑公司容易在競爭中吃虧。

5、再來看看施工隊

再來看看施工隊，他們的最大問題其實就是“無法取得成本發票”，因為這些發票留在了建筑公司。

施工隊如果搞成小規模，當然可以核定征收，但這要求提高建筑業小規模納稅人的標準。

施工隊如果也弄成一般納稅人，就必須核算清楚了嗎?如果你純粹只掛靠經營，沒有其它自已的業務，也無所謂。因為不繳增值稅，怕什么，稅率再高、進項再不能抵扣，也拿你沒有辦法，因為你連稅都不繳。純掛靠經營的一般納稅人，照樣可以賬務混亂、核定征收。

所以，專整掛靠業務的施工隊，并不怕被強制認定為一般納稅人。

施工隊如果真想查賬征收，此時應該讓建筑公司提供材料發票的復印件入賬。

問題是，以“復印件入賬”，所得稅能夠扣除呢?會不會被罰款呢?

就算企業所得稅政策、個人所得稅政策(個體戶)、發票管理辦法不進行配套修訂，也不會有扣除的問題，也不會有罰款的風險。

所得稅法并沒有“憑票扣除”的規定，所以，發票不構成稅前扣除的法律障礙;

采購款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取發票是正確的，而施工隊本身就不該收取發票。不屬于“應該取得發票”，也就不構成“應該取得但未取得”的行為。建筑業營改增推動過程中，以票控稅的腦筋要調整調整了。

所以，建安掛靠在營改增后的困難不在于交稅，而在于雙方如何重新計價，如何把成本構成納入雙方協商的內容，如何確保能夠取得足夠的進項。

采購時，供應商可能是一般納稅人17%、簡易征收或小規模納稅人3%、偷稅的納稅人0%，采購時要培訓老板和采購員，學會用“不含稅價”進行價格判定和比較，以采購河沙為例，三者的含稅報價如果為：100萬(17%專票)，88萬(3%專票)，85.5萬(無專票)，則增值稅上視為價格基本相等，因為它們的不含稅價都是85.5萬元。

所得稅不用太關心發票的事，因為建筑公司不交建筑的所得稅，至于施工隊，許多施工隊的賬都是一塌糊涂、核定征收。

6、真正的困難在價格

營改增后，由于部分價格變成了稅金，直接的結果就是價格下降，雖然同樣道理成本也會下降，但人工費成本卻不會下降，所以，建筑與房地產的利潤會下降。

那么，說明營改增后，建筑業和房地產應該漲價吧?

有點復雜。公司買房會發現更便宜了，因為增值稅可以抵扣，不用計入成本;個人買房會發現更貴了，因為增值稅無法抵扣，只能計入成本。面對這樣冰火兩重天的客戶群，你這個價怎么漲?關于這個，培訓時會計也非常關心，限于篇幅以后再寫。

第二篇：營改增后掛靠賬務問題

營改增后，建安掛靠經營怎么辦？

2016年了，不能再拖了，過了農歷新年，財政部就得明確拿個說法出來，營改增試點如何全覆蓋。2015年營改增政策的幾次跳票，主要是因為剩下的建筑與房地產都是硬骨頭。

而建筑業的掛靠經營模式，就成為了硬骨頭中的硬骨頭。我去年講建筑業營改增的課時，學員最關注的部分，就是掛靠經營的處理，掛靠經營在營改增后要怎么辦呢？

1、掛靠下的繁榮

建筑業的“掛”字當頭由來已久，考一個“一建”的本本，一年光“掛”在建筑公司，就能掛十來萬元。所謂行業門檻，通過掛靠已經被磨平了，不僅職業資格可以掛，建筑資質更可掛靠。

本文通過例子來分析：一個施工隊想承接一項工程，自己的資質不夠、或者品牌不被認可、或者其它原因，于是“掛靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名義去談業務、投標，中標后以那家建筑公司的名義簽建筑合同，施工。業務從頭到尾都是施工隊做的，但從法律上看，卻是建筑公司做的，雖然建筑公司從頭到尾一分錢的實際建安勞務都沒有提供。

為了未來分析方便，我假定：工程總造價1,000萬元，材料設備等開支400萬元，人工開支300萬元，分包100萬元，建筑公司收取掛靠管理費80萬元。施工隊老板一算賬：1,000萬－400萬－300萬－100萬－80萬＝120萬，還是有賺頭的。首先說明一下，這個掛靠是“違法”的，違返了《建筑法》。但這個掛靠卻是廣泛存在的，如果根除掉掛靠這一方式，無異于對整個建筑市場來一場翻天覆地的折騰。

我認為，如果建筑主管部門或更高層不想搞這樣的折騰，稅務肯定不會去當排頭兵的，營改增政策不可能讓掛靠的施工隊和被掛靠的建筑公司生存不下去。實際上，稅務一直以來都非常務實，以前，營業稅條例實施細則和營改增試點實施辦法，都對“掛靠”這種涉嫌違法的經營方式如何納稅，進行了規范。以前如此，以后也當如此。

所以，廣大建筑業的會計朋友不必太過害怕營改增。只要稅務還想收稅，就不敢把大家都收死。營改增不一定就會讓天垮下來。就算垮下來也有高個子頂著。

2、營改增前的掛靠處理

先分析一下營改增之前，前述案例應該如何對掛靠進行會計和稅務處理。營改增前，至少的一半的掛靠業務，在稅務與會計上的處理是錯誤的。

處理的核心是對收入的確認。這必須要分解為：會計收入的確認、企業所得稅收入的確認、營業稅收入的確認。從三個方面來進行判斷。

① 會計上對業務的判定，必須基于實質重于形式原則，《會計準則－基本準則》第16條規定：“企業應當按照交易或者事項的經濟實質進行會計確認、計量和報告，不應僅以交易或者事項的法律形式為依據。”

所以，會計收入的判定，不能依據合同、標書、發票等法律形式，而必須依據于業務實質。勞務是誰提供的？施工隊提供了建筑業勞務，所以，施工隊的建筑業收入為1,000萬元；建筑公司沒有提供建筑勞務，所以一分錢建筑業收入都不能確認。同時，建筑公司提供了掛靠服務，所以應確認80萬元的掛靠服務收入。② 企業所得稅的判定，《企業所得稅法實施條例》第15條規定：“供勞務收入，是指企業從事建筑安裝……活動取得的收入”。所以，誰從事了建筑安裝活動，誰確認為收入。這樣看來，企業所得稅的規定與會計的規定基本一致，所以，稅會無差異。掛靠雙方的所得稅都跟著會計走，無須調整。

③ 營業稅收入的判定，《營業稅暫行條例實施細則》第11條規定：“單位以掛靠方式經營的，掛靠人發生應稅行為，掛靠人以被掛靠人名義對外經營并由被掛靠人承擔相關法律責任的，以被掛靠人為納稅人；否則以掛靠人為納稅人。”注意，《營改增試點實施辦法》幾乎照抄了這一規定。

可見，營業稅不看“業務實質”，只看“法律形式”，掛靠模式下，經營名義、法律責任承擔，都是被掛靠的建筑公司，所以，建筑業營業稅的納稅人為建筑公司，開票人也為建筑公司。這形成了營業稅與會計處理的差異。

另外注意，建筑公司收到的80萬元掛靠費，是提供了掛靠勞務而收的款項，這個費用屬于營業稅的服務業稅目，要按服務業繳納營業稅。由于建筑公司在會計上也應該確認這80萬元的收入，所以，掛靠費上營業稅與會計處理沒有差異。綜上所述，營改增前，掛靠業務這樣處理：

① 建筑公司，收到甲方工程款1,000萬元放“其它應付款”，向甲方開建筑業發票，并計提3%計30萬元的建安稅。扣下的80萬元掛靠費，向施工隊開服務業發票，確認為掛靠收入，并計提5%計4萬元的服務業營業稅。——為簡便起見，不計算附加，不影響本文分析。哇！建筑公司繳了兩次營業稅？施工隊什么營業稅也不繳？ 不需要大驚小怪，這就是規則，稅法是怎么規定的，就怎么納稅。

② 施工隊，收到建筑公司轉來的920萬工程款和80萬發票，按工程實際總金額1,000萬元確認收入，同時確認80萬元費用支出。說過了，什么營業稅也不用計提。

③ 施工成本，施工完全是施工隊的事，所以其成本全部在施工隊核算。建筑公司沒有此類開支，所以無施工成本。

那么，施工隊在采購材料、租賃設備等方面的成本開支，取得的發票臺頭開給誰呢？這個問題現實中五花八門，非法買發票沖賬的情況也不少，所以，沒太大所謂。留待后文再說。

以上核算，不論是審計來審會計處理，還是稅務來查所得稅、查營業稅，都是非常規范的，誰敢說你半個“錯”字呢？——當然，建筑主管單位會認為你掛靠違法，但建筑主管單位不會僅以會計處理來判定你違法與否，這樣的處理實際上并不影響你在建筑領域的風險。

反過來說，如果不按這種核算方式，就會出問題了。比如，建筑公司按開票金額直接確認建筑業收入，就涉嫌虛增收入、虛列成本了；施工隊因為收入不在自己這里，從而不交企業所得稅，也就涉嫌偷稅了。等等。

3、營改增后的麻煩事

建安的賬在所有行業中是最亂的，核定征收往往是沒有辦法的辦法。營改增后，出現了兩個麻煩： 其一，一般納稅人不能再核算不清了。營業稅下你核算不清，稅務拿你沒有辦法，你一本亂賬，神仙也查不出個所以然，只能一核定了事。但增值稅下，核算不清的一般納稅人不能抵扣進項、不能使用專用發票，這會弄死人的。

其二，如果要查賬征收，如前所述的規范核算方式下，有問題了。因為增值稅納稅人是建筑公司，所以，進項票必須由建筑公司抵扣。但成本屬于施工隊，成本票又必須在施工隊核算。這讓發票面臨一女二嫁的尷尬。

所以，最大的障礙并非建安掛靠，最大的障礙竟然是發票。看來，這發票設計得不好，因為其成本與進項不能分別開給不同的單位。現在這個時代，豬的內臟都可以切給人用了，建筑公司的發票卻不能切給施工隊用，真不知道這兩件事哪件更難。發票是否應該考慮與時俱進呢？

4、營改增后新玩法

算命先生可能會算出2016年建筑業營改增的最終政策，可惜我不會，我按稅法的脈絡來分析。

進入增值稅時代以后，主要的問題就是“核算”與“發票”。

首先，一般納稅人應該進行完備而規范的會計核算，小規模納稅人就無所謂了，核定征收的路一直在那兒。

其次，營改增后，工程款必須要價稅分流，這就涉及到雙方對掛靠費的約定，從工程造價到報價系統，都要進行調整。（這實際上才是建筑業、房地產營改的最大難點。）簡單起見，前述案例我假定，1,000萬元的工程總造價和80萬元的掛靠費以及成本開支，都是含稅價。一旦價稅分離，相當于工程被降了價，建筑公司和施工隊的利潤都會下降。其三，材料、運輸、租賃等的增值稅專用發票，必須開給建筑公司。由于增值稅進項抵扣的苛刻規定，支付上述材料、運輸、租賃等款項必須由建筑公司對公賬戶支付。不然，進項抵扣可能會有麻煩。這就要求掛靠經營雙方必須對成本構成達成一致，否則掛靠費無法準確確定。

也就是說，資金流上，建筑公司不能再扣下掛靠費后將工程款全部打給施工隊，其中有進項的支出，要直接付款給開票方。

我們對前述案例在營改增模式下的計算，進行一個分析： ① 收到1,000萬元工程款，按11%的稅率分離價稅。不含稅金額＝1,000萬÷（1+11%）＝900.9萬 增值稅銷項＝900.9×11%＝99.1萬

所以，建筑公司按990.9萬掛施工隊的往來，99.1萬掛增值稅銷項。分錄為：

借 銀行存款 1,000萬

貸 其它應付款 900.9萬

貸 應繳稅費－增（銷）99.1萬

② 材料與租賃費支出400萬元，假設都能取得17%的專票，由建筑公司向供應商支付。

不含稅金額＝400萬÷（1+17%）＝341.9萬 增值稅進項＝341.9萬×17%＝58.1萬 累計分錄為： 借 其它應付款 341.9萬

借 應繳稅費－增（進）58.1萬

貸 銀行存款 400萬元

③ 同理，100萬元分包款也由建筑公司直接支付給分包商，分包商開來增值稅專用發票。

借 其它應付款 90.1萬

借 應繳稅費－增（進）9.9萬

貸 銀行存款 100萬元

④ 掛靠費用80萬，按6%價稅分離，費用75.5萬，增值稅4.5萬，向施工隊開發票，扣下掛靠費后，沖平其它應付款科目，余款388.9萬支付給施工隊。

借 其它應付款 468.9萬

貸 銀行存款 388.9萬

貸 其它業務收入 75.5萬

貸 應繳稅費－增（銷）4.5萬

從以上處理結果可以看出，建筑公司的實際收入只有75.5萬元，而施工隊支付掉人工費后的利潤只剩下88.9萬元了。他們的利潤都下降了。

營改增后，由于建筑公司的稅負直接受進項票的影響，所以，建筑公司必須要把握住掛靠中的主動權，或者約定在實際繳納的增值稅之外，再收取掛靠費用。不然建筑公司容易在競爭中吃虧。

5、再來看看施工隊 再來看看施工隊，他們的最大問題其實就是“無法取得成本發票”，因為這些發票留在了建筑公司。

施工隊如果搞成小規模，當然可以核定征收，但這要求提高建筑業小規模納稅人的標準。

施工隊如果也弄成一般納稅人，就必須核算清楚了嗎？如果你純粹只掛靠經營，沒有其它自已的業務，也無所謂。因為不繳增值稅，怕什么，稅率再高、進項再不能抵扣，也拿你沒有辦法，因為你連稅都不繳。純掛靠經營的一般納稅人，照樣可以賬務混亂、核定征收。

所以，專整掛靠業務的施工隊，并不怕被強制認定為一般納稅人。

施工隊如果真想查賬征收，此時應該讓建筑公司提供材料發票的復印件入賬。問題是，以“復印件入賬”，所得稅能夠扣除呢？會不會被罰款呢？

就算企業所得稅政策、個人所得稅政策（個體戶）、發票管理辦法不進行配套修訂，也不會有扣除的問題，也不會有罰款的風險。

所得稅法并沒有“憑票扣除”的規定，所以，發票不構成稅前扣除的法律障礙； 采購款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取發票是正確的，而施工隊本身就不該收取發票。不屬于“應該取得發票”，也就不構成“應該取得但未取得”的行為。建筑業營改增推動過程中，以票控稅的腦筋要調整調整了。

所以，建安掛靠在營改增后的困難不在于交稅，而在于雙方如何重新計價，如何把成本構成納入雙方協商的內容，如何確保能夠取得足夠的進項。

采購時，供應商可能是一般納稅人17%、簡易征收或小規模納稅人3%、偷稅的納稅人0%，采購時要培訓老板和采購員，學會用“不含稅價”進行價格判定和比較，以采購河沙為例，三者的含稅報價如果為：100萬（17%專票），88萬（3%專票），85.5萬（無專票），則增值稅上視為價格基本相等，因為它們的不含稅價都是85.5萬元。

所得稅不用太關心發票的事，因為建筑公司不交建筑的所得稅，至于施工隊，許多施工隊的賬都是一塌糊涂、核定征收。

6、真正的困難在價格

營改增后，由于部分價格變成了稅金，直接的結果就是價格下降，雖然同樣道理成本也會下降，但人工費成本卻不會下降，所以，建筑與房地產的利潤會下降。那么，說明營改增后，建筑業和房地產應該漲價吧？

有點復雜。公司買房會發現更便宜了，因為增值稅可以抵扣，不用計入成本；個人買房會發現更貴了，因為增值稅無法抵扣，只能計入成本。面對這樣冰火兩重天的客戶群，你這個價怎么漲？關于這個，培訓時會計也非常關心，限于篇幅以后再寫。

說實話，如果2016年真不折不扣地推進建安、房地產營改增，我們應該佩服財政部的勇氣。不動產價格的混亂變化會牽一發而動全身，2016年的營改增，夠整個社會喝一壺的，大家要作好準備。來源：樂稅社區

第三篇：關于“營改增”問題

關于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區地稅局、市局稽查局、直屬局、相關處室：

根據市局領導意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現將有關工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業。陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務。

㈡部分現代服務業。

1、研發和技術服務。包括研發服務、技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務。

2、信息技術服務。包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務和業務流程管理服務。

3、文化創意服務。包括設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4、物流輔助服務。包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務和裝卸搬運服務。

5、有形動產租賃服務。包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。

6、鑒證咨詢服務。包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務業的勘察設計納稅人。

㈢廣告業的廣告發布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網絡等

單位）。

㈣2011納稅50萬元以上的、納入上述現代服務業試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執行情況；

（三）、發票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業調查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區局納入評估的戶數不得低于評查對象的20%。發現有政策執行不到位、違規抵扣應稅收入、違規使用發票、長期欠稅不繳、備案管理存在風險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認真自查的納稅人，以及在納稅評估中發現有重大偷漏稅情形、欠稅數額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結期。

七、幾點要求。

1、加強領導。營改增試點是“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革重要內容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內容，各區局必須加強對些項工作的領導。

2、專人負責。各區局稅政部門是本次評查工作的責任單位，要指定專人負責此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴格的執行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設計、廣告發布、其他行業）表一、二。

武漢市地方稅務局稅政管理一處

武漢市地方稅務局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第四篇：房地產營改增問題

關于房地產業營改增幾個問題

1.問題：房開企業將在建工程項目劃轉給全資的物業公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發企業將在建工程劃轉給物業公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發企業而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經濟適用房，其他一律沒有優惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經開發并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續征收營業稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產業納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規定征收銷售不動產營業稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業額，征收營業稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業營業稅，只要建了地下車位和附屬設施給業戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業營業稅，一個為銷售不動產營業稅）。

6、問題：銷售小產權房是否征收營業稅？

回復：銷售小產權房應按規定征收銷售不動產營業稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業稅納稅義務發生時間？

回復：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業稅納稅義務發生時間為辦理交房手續的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地稅務機關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產開發企業在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發生的時間。

10、房地產業稅收清查的重點？

回復：

1、房地產企業是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、是否按照規定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農村集體組織、社區委員會、房地產開發企業所取得的小產權房收入、棚戶區改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產業稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產開發企業含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產開發企業使用稅費營業稅為5%，假定房地產增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產開發企業房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內。取得的可抵扣進項稅額占房地產售房收入比重不會超過10%前提下，房地產行業稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產業將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據，有依據后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產企業在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據不動產銷售發票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產銷售發票為扣除憑據。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現實情況下，營改增不可能降低房地產企業稅負，營改增之后將增加房地產企業整體稅負2%-3%。

第五篇：營改增問題答案doc

你最關心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關注的問題進行了匯總，依據現行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負有所上升？

答：對于建筑業的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區別對待，對勞務用工方式的調整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細化的政策措施國家規定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業總體上稅負只減不增。

2、項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？

答：納稅人應按照規定的計稅方法在項目所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、哪些項目不征收增值稅，有何政策規定？

答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。4、4月30日前執行合同在“營改增”后收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產 “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。

二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。

三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。

5、“營改增”后新業務收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：

一是供應商開具發票摘要為“材料一批”的運輸發票、辦公用品等匯總清單的發票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發票。

三是發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發票。

五是房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。6、4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業在4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經發生，需要照章納稅。當然各企業對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。建筑業納稅義務發生時間比較復雜，需劃分幾種具體情況：

一是實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；

二是實行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

四是實行其他結算方式的工程項目，其納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。

7、房地產開發企業是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業收入的公司，如果能向稅局提供相關資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發生的成本費用所產生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產生銷售收入的當期銷項。

8、小規模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發票，則需要憑銷售合同向當地稅務局申請代開發票。

9、房地產開發企業營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？

答：房地產開發企業營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產老項目”定義的自建項目可以由企業自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時須先按3%預繳。

10、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產老項目”如何具體定義？

答：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定：房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

11、對于可以界定為老項目的房地產企業，如何選擇適用征收辦法對企業更有利？

答：對于集團型房地產企業來說，一方面，要考慮平穩過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4

負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對于4月30日前已收到預售款并已經繳納了營業稅，但未開具營業稅發票的，如何處理？

答：在營業稅體制下，許多的預收款可能已經交稅，但未開具營業稅發票，現在《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業稅但未開具營業稅發票，后續可以開具增值稅普通發票，但不可開具專用發票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？

答：按銷售面積分攤到各期。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

14、營改增之前已經簽訂了商業地產出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。

15、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產企業購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業的招待費能做進項抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。

18、關于房地產企業售后返租的問題，房地產企業面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業主返租給房地產企業所開具的發票能抵嗎？

答：售后返租其實對房地產企業而言是個二房東角色，沒有過渡期的優惠，業主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業主是個人，根據目前法律規定無法開具增值稅專用發票，因此，小業主返租給房地產開具的發票無法抵扣。可能面臨比較大的 6

稅率增長，這個需要注意。但在實際執行中，各地政策有差異，比如深圳規定個人出租可以由當地稅務機關代開增值稅專用發票，需要區別對待。

19、5月1日前房地產開發老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

答：可以申請退稅，但裁量權在當地稅務局。