第一篇：建安業增值稅征管過程中存在問題

建安業增值稅征管過程中存在問題

一 建安業增值稅征管過程中存在問題

增值稅從實施至今，對建安業混合行為征收增值稅問題，一直是國稅征管機關的難點之一。雖然國家稅務總局一再行文明確規定有關政策，要求國稅機關對建安業混合銷售行為要加強管理，依法征收，保障稅款及時足額入庫，但在實際征管過程中，建安企業及工商企業涉及建安業的混合銷售行為應納增值稅問題一直未能得到有效解決，征管過程中許多情況是變通執行政策。加之，現行有關政策規定的不完善及可操作性差。不但影響了稅法執行的統一性。還給稅收征管工作帶來較大難度。具體表現在：

（一）國、地稅兩機構對政策執行不一致，導致稅收征管難

這是造成目前建安業混合銷售行為征管難的最主要因素。如：根據國家稅務總局《增值稅若干具體問題的規定》“基建單位和建筑安裝企業附設的工廠、車間生產的水泥預制構件，其他構件和建筑材料，用于本單位或本企業建筑工程用的，應在移送時征收增值稅；對其在建筑現場制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業建筑工程的，不征增值稅。又據《國家稅務總局關于建筑安裝企業制售鋁合金門窗征稅問題的通知》“建筑安裝企業在建筑工程中（包括本企業承包工程和本企業基本建設工程）自制安裝的鋁合金門窗，無論其制作地點距施工地點的遠近，企業財務核算形式如何，均應按規定征收增值稅。”而按《營業稅暫行條例實施細則》第五條“專門從事營業稅應

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稅勞務的納稅人，其混合銷售行為應當征收營業稅。”的規定看，在建安業中的確存在增值稅應稅行為，且這種應稅行為是包含于企業建筑安裝總工程業務中的一項既涉及貨物銷售又涉及營業稅應稅行為的混合銷售行為。但地稅部門在執法過程中并不認可這種銷售行為的存在。而認為，所有材料、設備價款應包含于工程總收入中一并征收營業稅，致使國、地稅機關在應征何種稅上爭執不休。最終從地方利益出發，解決的辦法往往是國稅機關作出讓步，在企業財務核算能夠分開的前提下將該類應稅行為視同兼營行為。對貨物銷售部分征收增值稅，對工程收入部分征收營業稅。同時，在原來獨立的一項營業稅應稅行為中又產生了應納增值稅行為，也使納稅人感到難以理解和接受，從而，嚴重影響了增值稅的嚴格執法。

（二）重復征稅，稅負不平

由于建安業核算的特殊性，企業按工程進度反映收入結轉成本，繳納營業稅，工程完工清繳營業稅，最終結算清繳營業稅是按工程總造價計稅，其中包括了外購、自制、委托加工等建材價款，導致使用自制應繳增值稅建材施工的企業，在繳納了一道增值稅后，還須繳納一道營業稅。而未使用自制應納增值稅建材的施工企業則只需交納一道營業稅，造成不同企業從事同一經營行為而稅負不同的情況。

建安業增值稅征管過程中存在問題

（三）增值稅稅率和營業稅稅率間存在差異，納稅人避稅空間大

按稅法規定，增值稅和營業稅的稅率在設置上存在差異。建安業營業稅適用3%的稅率。而增值稅稅率，如按小規模納稅人管理，則適用6%或4%的征收率，按一般納稅人管理則適用17%的稅率，扣除可抵扣稅款，其稅負也遠遠高于營業稅稅率，這種稅率間的差異給納稅人造成較大避稅空間。有些企業采取避重就輕。避高就低的手段，利用建安業中兩稅交叉存在的現狀，有意錯交營業稅，逃避增值稅，或者將所用建筑安裝材料與勞務分開核算，以達到少繳稅的目的。

（四）稅收政策不明確，稅企雙方爭議大

按照現行政策規定，在施工現場制造的預制構件直接用于本單位或本企業建筑工程的，免征增值稅；制售鋁合金門窗的，則無論制造地點的遠近，都要征收增值稅。這兩條規定都只針對一種建筑材料，而一項工程中，所用材料具有多樣性，其他自制建筑產品是否能夠比照執行，是征是免在政策上無明確規定，這往往造成稅企雙方各執一詞，同樣造成征管難。

二 解決建安業稅收征管中混合銷售行為的有效途徑

通過對以上情況的分析顯示，目前建安業增值稅的征收管理不容樂觀。這其中存在稅務機關的主觀因素，也存在稅源無法監控的實際情況。同時，由于在現行稅制下，只要有混合銷售行為的存在，解決

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出現了行業稅負不平的現象，但如果將建安業改征增值稅后，稅負不平的問題將得到有效解決，主要是，建安業改征增值稅后，納稅人購進的所有建筑材料和用來制作自制建筑材料的所有原材料都可以憑借合法的扣稅憑證進行稅款的抵扣，從而消除了行業稅負不平現象，促進了公平競爭。因此，建安業改征增值稅是公平稅負，促進公平競爭的必然要求。

（三）建安業改征增值稅是防止偷漏稅行為，減少稅源流失的有效舉措

由于現行稅制對建安業征收營業稅，征收機關在計算征收營業稅時只注意審核工程總造價，而忽視審核所用原材料及其他物資和動力在購買時銷售方是否提供了合法憑證，是否被收取過銷項稅，因而極易造成工、商業稅收流失，給一些銷售建材的單位或個人偷漏稅創造了條件。建安業改征增值稅后，實行稅款抵扣制度，可促使建筑商索取合法憑證，使偷漏稅行為得到相應的抵制，為減少稅源流失筑起一道防線。

三 建安業改征增值稅有關政策建議

以建安業改征增值稅的必要性為前提，其改征工作是一項系統復雜的“工程”，這將涉及怎樣改、改后怎樣征，征后地方、中央怎樣分成等一系列問題，為讓該項工作盡快實施，減少改征工作中有可能出現的問題、矛盾，特提出如下建議。

（一）建安業改征增值稅類型選擇

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在建安業改征增值稅中試行消費型增值稅。由于各國對固定資產所含稅款處理的不同，增值稅分為三種類型：“消費型”、“生產型”和“收入型”。

“生產型”增值稅是以國民生產總值為稅基，對購入的固定資產所含稅款不允許抵扣，其折舊作為增值額的一個部分課稅；“消費型”增值稅，即對購入后的固定資產所含稅款，允許在購進時一次扣除，課稅對象實際上是國民生產總值扣除當期固定資產購進總額后的余額，即僅限于消費資料；“收入型”增值稅，以國民收入為稅基，固定資產按使用折舊年限分期扣除。就“生產型”增值稅與“消費型”增值稅相比較，各有利弊，表現在：“生產型”增值稅，在我國以流轉稅為主體稅種的前提下，對增加財政收入，發揮了積極作用，但抑制投資，不利于擴大產品出口，參與國際競爭，增加開拓國際市場的難度，其原因是：稅款抵扣不足，出口產品中含有一定的增值稅，以含稅產品身份進入國際市場難以與國外不含稅產品競爭。“消費型”增值稅，實現了稅款的全部抵扣，增加了出口產品的市場競爭力，同時它能刺激投資，在投資總額不增加的條件下，可增加實際投資的有效需求，相應拉動投資市場，增加財政收入，提高投資效率。從世界范圍看，目前國際上多數國家實行的都是消費型增值稅，可見我國的增值稅制并未完全與國際接軌，再有，隨著科技的迅猛發展和市場競爭的日益激烈，我國也將加大科技投入，對高新技術產業進行扶持。就我國目前經濟現狀而言，促使經濟結構優化升級的主要途徑，是加強對現有設備的更新改造，增加對高新技術產業的投入。然而，我國

建安業增值稅征管過程中存在問題

萬元，整體稅額合計（1）548萬元和（2）274萬元，增值稅稅率（3）11%和（4）7%，從測算結果分析，建安業一般納稅人增值稅稅率應選擇現行增值稅中的低稅率13%，小規模納稅人選擇4%征收率。原因

是：通過測算，建安業納稅人可抵扣項目一般只占工程結算收入的40%，也就是說，整個工程完工結算后，將有60%的收入作為計征增值稅的計稅依據。

這樣，勢必造成企業稅負過重，超過現行營業稅稅負，給目前經營形式不佳的建安業帶來較大壓力。適用低稅率和低征收率，可從一定程度上緩解這種壓力。同時，國家對建安業改征增值稅提高的稅負部分可用先征后返的辦法予以消除，以徹底解決稅負偏高問題。

注：（1）整體稅額=應納營業稅額+非固定資產扣除項目稅額+固定資產扣除 項目稅額

（2）整體稅額=應納營業稅+非固定資產扣除項目稅額扣除庫存材料項目所含稅額余額+固定資產扣除項目稅額

（3）增值稅稅率=（1）整體稅額1÷計稅收入額×100%（4）增值稅稅率=（2）整體稅額÷（計稅收入額-庫存材料金額）×100%

（四）兩類納稅人的劃分標準

建安業改征增值稅后，將面臨如何劃分增值稅一般納稅人和小規模納稅人，即劃分標準應如何確定的問題。從調查情況分析，我認為，在如何劃分建安業增值稅一般納稅人和小規模納稅人問題上，應把企業資質、收入規模、財務核算三項標準作為劃分增值稅一般納稅人和

建安業增值稅征管過程中存在問題

在改征過程中，對納稅人的期初存貨和存量固定資產已征稅款的處理，應采用簡易方法進行處理。這樣做的目的是為了便于征管，減少期初存貨處理壓力和難度。即在改征增值稅時，對納稅人的在建工程一律按4%的征收率實行簡易辦法征收，而對改征增值稅以前的原有固定資產已征稅款，則應規定一時限，在時限以后購進的固定資產可以一次或分期抵扣，對時限以前購進的不得抵扣，這樣規定，可以適當減輕企業負擔，又不致對財政收入造成影響，又能充分發揮增值稅稅制對經濟的調節作用。

（七）征收方式

鑒于建安業的特點，在改征后征收方式的確定上，應充分考慮如何加強稅源控管并適當照顧各地原有的財政利益，對建筑業一般納稅人統一實行在工程所在地預征，機構所在地結算的征收辦法。預征率為3%為宜，基本與營業稅稅負一致，對小規模納稅人統一實行在工程所在地按征收率征收辦法。各工程所在地主管稅務機關對預征或征收情況設置臺帳，并按季通報給機構所在地主管稅務機關。工程承包人或承建單位總機構按工程合同、協議及工程總收入和預征稅款完稅證明與機構所在地主管稅務機關進行增值稅清算。

（八）兼顧中央、地方財政收入，適當調整增值稅預算級次 建安業改征增值稅后，中央和地方的財政收入會相應增加和相應減少，為解決這一矛盾，確保改制工作得到各級地方政府的理解和支持，保證地方財政收入不因改制而減少，應對增值稅的預算級次作相應調整，將現行的中央級、地方級的分配比例相應調低和調高，達到

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第二篇：關于加強建安業個人所得稅征管的通知

關于加強建安業個人所得稅征管的通知 局屬各部門：

為規范建筑安裝業稅收管理，根據鄂地稅發〔2014〕64號文、武地稅發〔2014〕40 號文、武地稅發〔2014〕46號文規定，現將本地及異地建安企業的個人所得稅征管要求通知如下：

一、本區建安企業的個人所得稅征管

對于在我區成立的法人建安企業，在日常征管中能夠準確、完整地進行會計核算，正確計算和扣繳申報個人所得稅，并按規定將企業所有人員（包括雇傭人員）全部納入個人所得稅全員全額明細申報的，個人所得實行稅查賬征收，未能達到查賬征收條件的，企業除每月對其正式在編人員進行全員全額明細申報外，應其未納入全員全額管理的人員個人所得稅進行核定征收，按其經營收入的0.6%按“企事業單位承包、承租經營所得”稅目補繳入庫。

對于符合個人所得稅查賬征收條件的企業，由企業填報《本區建筑企業個人所得稅查賬征收鑒定表》，經主管稅務所調查核實后，蓋稅務所公章報至稅政科，由稅政科蓋章確認后，才可對該企業個人所得稅實行查賬征收，未走流程的一律視作核定征收。

二、異地建安企業的個人所得稅征管

省內跨市（州）及省外經營的建筑安裝企業到我區代開發票，按文件要求不符合查賬征收條件的，按其項目經營收入的0.6%就地征收個人所得稅。企業申請個人所得稅回機構所在地繳納的，必須按文件要求提供相關附列資料，并根據企業實際情況分別填寫《省內跨市（州）建安企業個人所得稅查賬征收鑒定表》及《省外建安企業個人所得稅查賬征收鑒定表》，上市的公司項目部或分支機構需提供上市公司蓋章確認的《上市公司涉稅事項證明》，其它企業需依情況提供市、州以上稅務機關蓋章確認的《建安企業涉稅事項證明》。征收大廳向納稅人發放資料清單，稅務所接收資料并進行初步審核，由稅務所及稅政科蓋章確認后，企業的個人所得稅可回機構所在地繳納。

三、注意事項

1、本地建安企業按填報個人所得稅查賬征收鑒定表，異地建安企業按項目填報個人所得稅查賬征收鑒定表，并報送相關附列資料。

2、對于異地建安企業但個人所得稅一直在我局申報繳納的，視同本地建安企業進行管理，填報《本區建筑安裝行業個人所得稅查賬征收鑒定表》，由稅務所核實企業征管資料及個人所得稅申報信息后蓋章確認并報送至稅政科。

稅政管理科 2014年10月21日

第三篇：稅收征管過程中存在的問題及建議

稅收征管過程中存在的問題及建議

一、關于股權轉讓的稅收征管問題

雖然總局出臺了國稅發[2011]126號文件，要求各地工商和稅務部門要加強聯系，實現信息共享，但各地在執行過程中還是遇到很多的阻力，效果不理想。建議省局盡快與省工商局進行協調，制定出具體操作細則，最好能夠向房地產一體化一樣，在納稅人申請變更股權登記時，能夠憑稅務部門開具的《完稅證明》，我局對此項工作也跟市級工商部門進行了協調，取得了初步的成效。

二、關于耕地占用稅的征管問題

按照川府發[2008]27號《四川省耕地占用稅實施辦法》第十三條 “各級土地管理部門應當憑當地地方稅務機關開具的耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發放建設用地批準文件”之規定，因我省是由省國土部門統一辦理后發放，尤其是對政府部門作為納稅人時的耕地占用稅征收難度非常大，為實現對耕地占用稅的源泉控管，建議省局及時加強與國土部門的聯系，在發放建設用地批準文件時，一律憑當地稅務部門開具的耕地占用稅完稅憑證領取。

三、關于房地產稅收一體化工作中的信息共享問題 目前我局已基本實現與房管、國土部門的房屋、土地成交信息的共享，但這是靠平時積累的私人關系而獲得的，沒

有形成具體的信息共享機制，尤其是沒有實現與財政、發改、建設、規劃等部門的信息共享，造成工作非常被動。建議省局能夠完善房地產一體化的相關部門的信息共享機制，統一出臺全省的指導性文件，實現各部門的信息共享。目前我市已由市政府辦簽頭，出臺了一個關于房地產一體化的稅收規范性文件，但效果非常不理想，據了解那個文件已于去年就已經提交各相關職能部門討論，但到目前為止進展非常緩慢，沒有任何進展。

第四篇：房屋出租業稅收征管中存在的問題及對策

近幾年來，隨著房地產業的一再升溫，房產和土地價格不斷攀升，因此大部分個體工商戶和少數企事業單位暫時買不起合適的經營或辦公用房，致使房產出租業越來越活躍，形式也趨于多樣化，這就給我們地稅部門的稅收征管工作提出了一個新的課題。對我縣來說，房屋出租業稅收特別是個人應納的房屋出租業稅收的征收管理工作一直是一個難點，也是弱點。具體體現

在以下幾個方面：

1、房屋出租業涉及的稅種較多，納稅人特別是個體納稅人對此知之甚少。按照現行稅收政策規定，納稅人出租房屋應納以下幾種地方稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅或個人所得稅。另外，凡在房產稅和城鎮土地使用稅開征范圍內出租房屋的還應繳納房產稅和城鎮土地使用稅，凡簽訂房屋租賃合同的還應繳納印花稅。據我們調查統計，個人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不從事其他經營活動。稅務部門在進行稅法宣傳時，往往忽視了對這個群體的宣傳，他們也根本不關心稅收，好象稅收與他們無關。正因如此，他們一般不能積極配合稅務部門的征稅行為，更談不上主動到稅務部門申報納稅。

2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務部門很難掌握，這給稅務機關確定計稅依據帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面偽造一份假合同提供給稅務機關，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉載自[xiexiebang.com-http://www.tmdps.cn/找文章，到xiexiebang.com]明的房屋租金，專門用于欺騙有關部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協議，這種情況為數不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務機關都有權核定其營業額，但因核定的營業額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務部門的征管工作帶來了被動。

3、城鎮土地使用稅的計稅依據不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務機關難以掌握城鎮土地使用稅的確切計稅面積。有房屋出租行為的個人，一般是將自己擁有使用權的、閑置的臨街房地產出租出去，往往只是其擁有使用權的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨注明這片出租土地的面積，這就使稅務機關在征收城鎮土地使用稅時無據可查，給征收工作造成困難。

4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費用以少繳稅款。現行稅收政策規定，對房屋租金收入中包含的水電費、電話費等，凡單獨計價的可予以扣除。部分納稅人正是看準了這一規定，在簽訂房屋出租合同時，故意抬高這部分費用的金額，想用此方法達到少繳稅的目的。但事實上，據我們了解，大約90的承租人的水電費、電話費等都是由其自己直接交到有關部門，與出租人和房屋租金沒有關系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費用。

5、某些出租人和承租人在結算房屋租金時不采取貨幣結算方式，這又給稅務部門的征稅行為設了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務或支付了某種商品，以勞務和商品價值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務部門提供準確無誤的憑據以證明其支付的勞務、商品的價值或費用的金額。稅務部門需要核定房屋出租業的計稅營業額，這無形之中就給稅務部門增加了工作量。

6、相當一部分個體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務人員。他們不以實施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業應納的各項稅款，與稅務人員軟磨硬泡，或者托關系、找門路向稅務人員說情，或者通過社會各個方面向稅務人員施加壓力，想方設法、千方百計，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實的情況下，公安機關也拿他們沒辦法，況且我們的日常征稅工作也不可能都靠公安機關的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現象往往會造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實。

針對目前房屋出租業稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應著重采取以下措施：

1、進一步加大稅法宣傳力度，全面增強全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會主義市場經濟法制化的要求還相差甚遠，稅法宣傳工作依然任重道遠。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報刊等媒體上宣

傳的同時，還要注重于各種網絡媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時，還要注重對各級領導干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時，還要注重對少年兒童的宣傳。總之，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，增強稅法的威懾力。

2、做好與有關部門的協調工作，使之能積極配合我們稅務部門的工作。聯合房管部門和工

商部門做好房屋出租合同的管理工作，要求出租雙方必須要簽訂正式的真實的房屋出租合同，從源頭上堵住房屋出租業稅收流失；聯合土地管理部門搞好出租房屋所占用土地面積的認定。在基本掌握了出租房屋的座落地點、租金、出租房屋占用土地面積、出租人等資料后，再逐一進行分析，分類別為其建立檔案，建立健全有關明細帳，對房屋所有人進行分類管理。同時要求房屋出租人在有關出租事項變更后及時向稅務部門報告，以利于稅務部門及時掌握其變動情況。

3、加大集中清理檢查力度。結合公安部門和鄉鎮政府，不定期地對全部工商業戶進行檢查，凡屬租房經營的都要對房屋出租人應納的各項稅收進行清理。凡采取暴力手段抗稅的移交公安機關處理。

4、建議有關部門對“軟抗稅”現象進行法律界定，同時借鑒某些發達國家稅收司法保障體系建設的成功經驗，盡快建立獨立的稅收司法保衛體系。

第五篇：房產稅 土地使用稅征管過程中有關問題（本站推薦）

北京市地方稅務局文

件

京地稅地〔2001〕482號

北京市地方稅務局關于報請財政部對房產稅 土地使用稅征管過程中有關問題研究解決的函

北京市財政局：

在我市房產稅、土地使用稅征收管理過程中，由于經濟形勢的發展變化，特別是土地有償使用制度的施行和房地產市場的迅速發展，帶來了許多新的、復雜的經濟行為，使得1986年施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》和1988年施行的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》及其相關規章滯后，普遍出現了許多執法依據不足、實際操作困難的問題。現將有關情況和問題匯報如下：

一、基本情況

根據房產稅、土地使用稅條例規定，兩稅的納稅人為房屋產權人和土地使用權人。由于現階段房地產市場交易行為多樣化，市場管理不規范及商品房價款結算方式多樣（如分期付款、銀行按揭）等問題，造成房屋產權人、土地使用權人（以下簡稱房地產權屬人）與實際使用人分離。

（一）房地產開發企業售出商品房后，房屋產權人與實際使用人分離

房地產開發企業售出商品房后，購買方成為房屋的實際使用人，但由于未辦理權屬變更手續的原因，致使在一定時期內，房地產開發企業仍為已售房屋的產權人，造成權屬人與使用人分離的狀況。如北京市陸通聯合律師事務所（乙方）采用分期付款的方式購買北京天富房地產開發有限公司（甲方）的房屋。根據合同規定，乙方按月付款，待最后一筆款于五年交清后，辦理房屋產權手續。但該房屋乙方已實際使用。

（二）企業出售公有住房后，土地使用權人與實際使用人分離

企業出售公有住房后，企業仍為土地使用權人，職工個人為實際使用人，造成土地使用權人與實際使用人分離。如中國集郵總公司按照國家有關政策2000年底出售公有住房238套后，按照職工住房的帳面凈值核減房產原值，不再繳納已售職工住宅的房產稅。但該公司由于還擁有這部分房屋的土地使用權，仍需要繳納土地使用稅。

（三）因房地產轉讓權屬手續不到位，房地產權屬人與實際使用人分離

在房屋產權、土地使用權轉讓過程中，由于過戶程序復雜或開發商未交足土地出讓金等多種原因，購買方雖已實際使用房產、土地，但在一定時期內，不能取得土地使用權或房屋產權，造成權屬人與使用人分離的狀況。如市農業銀行于2001年年初購買A單位土地使用權，截止目前市農業銀行雖使用該房屋已達8個多月，但至今尚未取得土地使用權證書。

（四）合作建房形成的房地產，房地產權屬人與實際使用人分離

兩家或兩家以上的單位以出土地或出資金的方式合作建房，房地產權屬歸出地方所有，出資方擁有部分房產及占地的長期使用權，造成權屬人與使用人分離。這種情況出地方大多為行政機關、財政撥款的事業單位，如1996年11月中國人民大學（甲方）與中國興發集團公司（乙方）合作開發慧光大廈項目，甲方出土地，乙方出資金。大廈建成后，大廈的產權歸甲方所有。乙方享有慧光大廈50年的長期使用權。在此基礎上，還有些出資方將取得的長期使用權再轉讓或投資，獲得收益。

（五）企業直接轉讓房屋及土地的長期使用權，房地產權屬人與實際使用人分離

隨著房地產市場交易行為的多樣化，目前除了產權交易進入市場外，又發生了許多房屋使用權交易行為，如長期出租或在一定時期內轉讓房屋使用權。北京木材廠以55萬美金將一棟辦公樓的50年使用權轉讓給北電網絡通訊工程有限公司，目前此辦公樓的房產產權和土地使用權仍歸北京木材廠所有，但實際使用人為北電網絡通訊工程有限公司。

二、存在問題

在市場經濟條件下，由市場決定資源配臵，房地產所具有的占有、使用、收益和處臵這些權能可以根據實際情況，依法與權屬人發生分離，于是房地產交易行為層出不窮，而市場管理措施手段也有待進一步完善。上述五種權屬人與使用人的分離情況，擁有房地產權屬的主要為軍隊、國家機關、學校等事業單位、房地產開發企業等。根據現行條例規定，應對房地產權屬人征稅。但在征稅過程中，這些單位或不予配合，或征稅阻力較大，或納稅存在困難，稅務機關難于操作。而對于有負擔能力、征稅阻力較小，且稅務機關易于監控和管理的實際使用人征稅，沒有明確的法律依據。

經濟發展促進了稅收的發展，據2000年底統計，房產稅目前已成為地方工商稅收中的第三大稅種，房產稅、土地使用稅年收入近22億元。但另一方面，稅收作為調控經濟的手段，反作用于經濟發展。當稅收政策不適應或違背經濟的客觀需要時，將會給經濟發展帶來巨大的反作用。因此如果不能很好的解決這個問題，極易形成大量欠稅或納稅人合理避稅，造成財政收入的下降和宏觀調控作用減弱。特別是目前房產稅已成為我市各區縣級收入，其負面影響的放大效應更將顯現。

總之，從發展的角度和便于基層操作執行的角度看，我們認為有必要及時研究和解決新問題，在實踐和發展中完善現有政策。

三、意見和建議

對于上述問題，我們已請示總局，并提出如下建議。鑒于目前情況緊急、問題嚴重，懇請貴局一并向財政部反映和請示，從而可以盡快的解決問題，保證稅款及時足額入庫。

（一）房地產開發企業售出商品房后，應由實際使用人繳納房產稅、土地使用稅。

（二）對于房地產權屬轉讓過程中，承受人尚未取得權屬證書，但已實際使用房屋、土地的，應由實際使用人繳納房產稅、土地使用稅。

（三）企業出售公有住房，并已按會計制度規定核減了房產原值，應自核減之日起，不再繳納已核減部分房產所占用土地的土地使用稅。

（四）對于以各種方式取得房屋、土地長期使用權的，在房屋、土地使用期間，由實際使用人繳納房產稅、土地使用稅。

請貴局及時辦理為盼。

二○○一年九月二十八日