第一篇：融資租賃公司資產評估

融資租賃公司資產評估

評估方法

（一）資產評估的基本方法

資產評估的方法主要有市場法、收益法和資產基礎法。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。

1、市場法

企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一個活躍的公開市場；

（2）公開市場上存在可比的資產及其交易活動。

2、收益法

企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。應用收益法必須具備的基本前提有：（1）具有持續的盈利能力；

（2）評估對象的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

（3）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可用貨幣衡量；（4）評估對象預期獲利年限可以預測。

3、資產基礎法

企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。采用資產基礎法的前提條件有：

（1）評估對象處于持續使用狀態或設定處于持續使用狀態；

（2）可以調查取得購建評估對象的現行途徑及相應的社會平均成本資料。

（二）評估方法的選用

本次委評的是XX租賃公司股東全部權益，XX租賃公司系從事融資租賃的公司，評估人員無法收集與XX租賃公司經營規模、業務種類相類似企業的股權交易案例，故無法采用市場法進行評估。由于XX租賃公司近年持續盈利，財務資料核算較為規范，其未來收益 能進行合理預測，因此本次評估可采用收益法進行評估。

由于XX租賃公司有較完備的財務資料和資產管理資料可以利用，資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣，資產重臵成本與資產的現行市價及收益現值存在內在的聯系和替代，因此本次評估可采用資產基礎法進行評估。

根據本報告的評估目的，被評估企業自身的特點，分析評估方法的適用性后，評估人員對XX租賃公司的股東權益采用資產基礎法和收益法進行評估。● 資產基礎法

資產基礎法具體模型如下：

股東全部權益評估價值＝∑各項資產評估值－∑各項負債評估值

在評估過程中，評估人員根據各項資產及負債的具體情況，分別采用不同的評估方法，具體如下：

1、投資性房地產

委估投資性房地產為辦公用房，其所在區域辦公用房交易市場非常活躍，有類似的交易案例，評估人員認為市場法能夠充分反映評估對象的交易價值。因該房屋本身也在出租，其所在區域附近類似房地產租賃市場較活躍，能找到類似房地產的租賃實例，評估人員認為收益法也能從收益的角度反映房地產的市場價值。綜上所述，本次采用市場法和收益法進行評估。

（1）市場法

本次評估采用的市場法是指：將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算委估對象的客觀合理價格或價值的方法。

本次評估采用市場法的具體思路是在充分搜集房地產交易實例的基礎上，進一步選取與委估房地產處于同一供需圈內、具有較強相關性、替代性且屬近期交易的類似房地產作為參照物，再根據估價對象與參照物經比較分析后的差異情況，進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正及個別因素修正等，得出委估房地產的市場價值，其公式為：

委估房地產評估值＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數（2）收益法

收益法利用了預期收益原理，即某宗房地產的客觀合理價格或價值，為該房地產的產權人在擁有房地產的期間內從中所獲得的各年凈收益的現值之 和。

收益法是通過估算被評估房地產在未來的預期凈收益，并采用適當的折現率折算成現值，然后累加求和后，得出被評估房地產的評估值。其基本計算公式為：

式中：P—房地產價格 n—收益年限 R—年凈收益 r—折現率

s—年凈收益增長率

本次評估采用收益法時的基本假定如下：

①待估房地產能夠持續、穩定的經營和獲取收益； ②待估房地產年凈收益增長率保持一致；

③影響折現率的利率、風險報酬率等因素在經營期內不發生重大變化； ④無其他不可抗力的不利影響。

2、機器設備

XX租賃公司的設備主要為電子設備和運輸車輛等。評估人員采用重臵成本法進行評估，即根據設備現行購臵價格、運雜費、安裝調試費及其他合理購建費用計算重臵全價，再結合設備新舊程度和使用維護狀況綜合確定成新率，相乘后得出評估值。設備評估值=設備重臵全價×成新率 電子辦公設備重臵全價=設備購臵價格

車輛重臵全價=車輛重臵購價+購臵附加稅+牌照手續等其他費用

3、其他無形資產 XX租賃公司的其他無形資產系辦公軟件-智能調度 GIS 系統 V2.0 攤余成本。本次評估以核實后的賬面值作為評估值。

4、其他資產及債權債務

評估人員主要審核其他資產及債權、債務的真實性、合法性，在清查核實的基礎上，確定評估值。其中：

對于應收款項，評估人員首先抽取金額較大、賬齡較長的明細賬戶進行函證，并采取替代程序來證實余額的真實性；其次對各明細賬戶進行賬齡分析，通過多種方式了解債務人的償債能力，估計其可回收性。在以上核實了解的基礎上，確定存在風險損失的可能性，最終確定評估值。對于應付款項，評估人員調查了解其經濟性質，查閱相關合同或協議書，并落實具體的債權人，通過核實債務來確定評估值。●收益法

收益法，是從收益的角度出發，將被評估單位作為一個整體，根據預期收益折現求得股東全部權益于評估基準日的價值。為避免會計利潤和現金紅利的缺陷和限制，準確把握股東全部權益價值，本次評估以股東權益自由現金流作為預期收益，基本模型如下：

股東全部權益價值=經營性資產價值+溢余資產評估值+非經營性資產（-負債）評估值，即：

其中：P 為股東全部權益價值 Ft 為第 t 年的權益自由現金流量 Fn 為 t 年后權益自由現金流量 n 為年期 r 為折現率

E 為溢余資產評估值

Q 為非經營性資產（負債）評估值

1、企業預期收益的確定

根據本次選取的評估模型，預期收益采用企業營業活動產生的權益自由現金流量。

權益自由現金流量（Ft）=凈利潤+折舊及攤銷－資本性支出－營運資本增加額-債務本金償還額+新增債務

凈利潤=營業收入－營業成本－營業稅金及附加－營業費用－管理費用-財務費用－所得稅

2、收益期限的確定

沒有證據表明，企業所處的法律環境、市場環境可能影響企業永續經營；預計企業有能力持續擁有或取得永續經營所需的資源或資產并獲得收益。

故本次評估將收益期設定為無限年期，即預測期為持續經營假設前提下的無限經營年期。

3、折現率（R）的選取：

根據資產評估行業的相關準則和操作規范，采用風險累加確定折現率（R），計算公式如下： R=Rf+(Rm-Rf）+∮ 式中：R—折現率 Rf—無風險報酬率

Rm—行業平均凈資產收益率 ∮—企業特有風險報酬率

4、溢余資產價值的確定

XX租賃公司的溢余資產主要為企業出租的投資性房地產。

5、非經營性資產及負債價值的確定

XX租賃公司的非經營性資產及負債價值根據分析后確定。

（三）評估結論確定的方法

評估人員根據確定的評估方法，實施必要的評估程序后形成初步評估結論，在綜合分析不同評估方法和初步評估結論的合理性及其所用數據的質量和數量的基礎上，確定其中一個評估結果作為評估報告的評估結論。

二、評估程序實施過程和情況

根據國家有關資產評估的規定和會計核算的一般原則，按照委托方與本公司簽訂的資產評估業務約定書，評估人員業已實施了對XX租賃公司的法律性文件與資產產權證明文件的查閱，對會計記錄以及相關資料的審核，對相關資產進行了必要的調查，以及我們認為有必要實施的其他資產評估程序。資產評估的詳細過程如下：

（一）接受委托階段

1、接受委托方的委托后，本公司即確定了有關的資產評估人員并與委托方及XX租賃公司相關工作人員就本次的評估目的、評估基準日、評估對象與范圍、委托評估主要資產的特點等影響資產評估計劃的事項進行了認真的討論。

2、根據委估資產的具體特點，制定評估綜合計劃和程序計劃，確定重要的評估對象、評估程序及主要評估方法。

（二）資產清查階段

1、資產評估申報明細表的填報

首先，根據委托評估資產特點，有針對性地指導XX租賃公司進行資產 清查和填報資產評估申報明細表。

2、評估對象真實性和合法性的檢查

根據XX租賃公司提供的資產評估申報明細表，評估人員針對實物資產和債權債務采用不同的方式進行清查，以確定資產的客觀存在及合法性。對債權和債務，評估人員采取核對報表、總賬、明細賬、抽查憑證和發詢證函等方式確定資產和負債的真實性。

對機器設備和房屋建筑物等實物資產，評估人員根據資產評估申報明細表，對房屋建筑物及重點設備進行逐項清查、查閱產權證明，以確定其客觀存在。

3、賬面價值構成的調查

根據XX租賃公司的資產特點，查閱有關會計憑證和會計賬簿、以及主要資產購建合同等資料，了解申報評估的資產價值構成情況。

4、評估資料的收集

向XX租賃公司提交與本次評估相關的資料清單，指導相關人員進行資料收集和準備。

（三）評定估算階段

1、評估人員在XX租賃公司有關人員的配合下，分組分別到現場對資產進行勘察和清點，具體情況如下：

評估人員對實物資產進行現場勘查，并查閱其相關記錄，填寫現場鑒定作業表，與XX租賃公司管理人員進行交流，了解資產管理制度、維修制度以及利用狀況。在充分調查和了解的基礎上，結合所收集的資料進行綜合分析，確定資產的成新率。

2、各專業組評估人員分別進行市場調查，廣泛收集與評估對象有關的市場價格信息，對所收集信息資料進行歸類整理和全面分析。

3、評估人員根據現場勘察結論以及市場調查的結果，確定資產評估值，編制相關資產評估技術說明。

（四）評估匯總、提交報告階段項目負責人對各專業組評估結果匯總，組織有關人員對評估結論進行分析，認為對XX租賃公司資產的評估結果是基本合理的。按照資產評估規范化要求，資產評估報告書、評估技術說明按本公司規定程序進行復核后出具評估報告。

第二篇：融資租賃資產屬于什么資產

融資租賃資產屬于什么資產？

發布日期：2014-09-24 轉自：租賃視界

融資租賃資產屬于什么資產？融資租賃資產屬于金融資產嗎？

我們常見的關于資產的字眼有：固定資產、實物資產、金融資產等等，以下分別予以簡述。

（一）實物資產的概念

實物資產（Real ssets）就是“有形資產”，不一定非得看得見的，但一定有明顯的價值，房屋、公司里的物品、商品、存款都屬于“實物資產”。從會計角度講，實物資產包括存貨和固定資產等，存貨包括庫存材料、成品以及生產中的半成品。

固定資產

固定資產是指使用期限超過一個會計的機器、機械、運輸工具，以及其他與生產有關的設備、工具、器具；固定資產包含于實物資產之中，固定資產一定是實物資產，而實物資產不一定是固定資產。

（二）金融資產的概念

金融資產通常指企業的庫存現金、銀行存款、其他貨幣資金（如：企業的外埠存款、銀行本票存款、銀行匯票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等）應收賬款、應收票據、貸款、其他應收款、股權投資、債權投資和衍生金融工具形成的資產等。國際通用的會計準則將租賃資產列入金融資產和金融工具。例如，國際會計準則委員會第39號準則IAS39“金融工具：確認和計量”中指出：“金融工具，指形成一個企業的金融資產并形成另一個企業的金融負債或權益工具的合同。金融資產指“從另一個企業收取現金或另一金融資產的合同權利。”

（三）融資租賃資產

融資租賃資產分為融資租賃公司出租的資產和承租人融資租賃租入的資產。（1）融資租賃出租的資產

融資租賃實質上是轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃，承租方按照實質大于形式的原則計提折舊，因此對出租方來說不再屬于固定資產，出租方不計提折舊。（經營性融資租賃為特例）

（2）融資租賃租入的資產

承租人采用融資租賃方式租入固定資產，由于在租賃期里承租企業實質上獲得了該資產所提供的主要經濟利益，同時承擔了與資產有關的風險。因此承租企業應將融資租入資產作為一項固定資產計價入賬，同時確認相應的負債，并且要計提固定資產折舊。

綜上所述，融資租賃資產對出租方來說是金融資產，對承租方來說是實物資產、是固定資產。

第三篇：黃金珠寶公司資產評估

黃金珠寶公司資產評估

評估方法

（一）評估方法的選擇

依據資產評估準則的規定，企業價值評估可以采用收益法、市場法、資產基礎法三種方法。收益法是企業整體資產預期獲利能力的量化與現值化，強調的是企業的整體預期盈利能力。市場法是以現實市場上的參照物來評價估值對象的現行公平市場價值，它具有估值數據直接取材于市場，估值結果說服力強的特點。資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路。

本次XX有限公司全體股東擬以所持股權向XX黃金珠寶有限公司增資，評估目的反映的是XX有限公司股東全部權益于評估基準日的市場價值，而資產基礎法從企業購建角度反映了企業的價值，為經濟行為實現后企業的經營發展及考核提供了依據。被評估企業在未來其收益與風險可以可靠地估計，因此本次評估可以選擇收益法進行評估。

此外，在資本市場上難以取得與被評估企業同行業近似規模企業的市場交易案例，不具備采用市場法評估的客觀條件。

綜上，本次評估確定采用資產基礎法和收益法進行評估。

（二）資產基礎法介紹

資產基礎法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據，本次評估對象是XX有限公司的股東全部權益，具體是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東全部權益價值的方法。

各類資產及負債的評估方法如下：

1、流動資產XX有限公司全體股東擬以所持股權向（1）貨幣資金：包括現金、銀行存款。

對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實后賬面值為評估值。（2）應收類賬款

對應收賬款、其他應收款的評估，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，應收賬款采用個別認定和賬齡分析的方法估計評估風險損失，對關聯企業的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為 0；對有確鑿證據表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為 100%；對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數額的，參考企業會計計算壞賬準備的方法，根據賬齡分析估計出評估風險損失。

經評估人員和企業人員分析，并經對客戶和往年收款的情況判斷，評估人員認為，對關聯方、職工個人、集團內部的往來款項，評估風險壞賬損失的可能性為 0；對外部單位發生時間 1 年以內的發生評估風險壞賬損失的可能性為 6%；發生時間 1 到 2 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在 10%；發生時間 2 到 3 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在30%；發生時間3年至4年的發生評估風險壞賬損失的可能性在50%；發生時間 4 年至 5 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在 80%；5 年以上評估風險損失為 100%。

按以上標準，確定評估風險損失，以應收類賬款合計減去評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規定評估為零。（3）預付賬款

對預付賬款的評估，評估人員查閱了相關材料采購合同或供貨協議，了解了評估基準日至評估現場作業日期間已接受的服務和收到的貨物情況，未發現供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規定按時提供貨物或勞務等情況，故預付賬款核實后的金額確定評估值。（4）存貨

各類存貨具體評估方法如下： 1）原材料

評估人員依據調查情況和企業提供的資料分析，對于原料金和原料銀以評估基準日市場不含稅基礎價格確定評估值；對于以舊換新金以評估基準日市場含稅基礎價格確定評估值。2）在庫周轉材料

在庫周轉材料系企業銷售過程中的包裝盒，均為近期采購，在清查核實的基礎上，以清查核實后的賬面值確定評估值。3）產成品

產成品主要為各類黃金及珠寶產品，均為正常銷售產品。主要采用如下方法： 評估人員依據調查情況和企業提供的資料分析，對于產成品以不含稅銷售價格減去銷售費用、全部稅金和一定的產品銷售利潤后確定評估值。評估價值=實際數量×不含稅售價×（1-產品銷售稅金及附加費率-銷售費用率-營業利潤率×所得稅率-營業利潤率×（1-所得稅率）×r）

a．不含稅售價：不含稅售價是按照評估基準日前后的市場價格確 定的；

b．產品銷售稅金及附加費率主要包括以增值稅為稅基計算交納的城市建設稅與教育及消費稅等；

c．銷售費用率是按銷售費用與銷售收入的比例平均計算； d.營業利潤率=主營業務利潤÷主營業務收入;e.所得稅率按企業現實執行的稅率;f.r為一定的率，由于產成品未來的銷售存在一定的市場風險，具

有一定的不確定性，根據基準日調查情況及基準日后實現銷售的情況確定其風險。其中r對于暢銷產品為0，一般銷售產品為50%，勉強可銷售的產品為100%。4）發出商品

發出商品賬面價值為XX元，全部為已銷售未結算的存貨，截止評估基準日未進行賬務處理的原因為：2012年企業ERP系統進行結算后，發出商品匯總表中仍有個別客戶存在結存情況，經企業與用友系統維護人員核實后，確認以上客戶的結存數據均為已銷售未結算導致，目前企業相關業務人員正及時與客戶聯系進行對賬，待核實清楚后將發出商品進行銷售結算處理。鑒于上述情況，本次評估按賬面值列示。（5）其他流動資產

其他流動資產全部為企業多繳納的企業所得稅，評估人員通過查閱納稅申報表及完稅憑證、企業所得稅匯算清繳等資料，核實款項金額、發生時間、業務內容等賬務記錄，以核實后的賬面值確定評估值。

2、非流動資產（1）固定資產

本次納入評估范圍的固定資產全部為設備類資產，包括電子設備和車輛。

根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合委估設備的特點和收集資料情況，電子設備主要采用重臵成本法進行評估。評估值=重臵全價×成新率 A、重臵全價的確定

依據財政部、國家稅務總局（財稅?2008?170號）?關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知?，自2009年1月1日起，購進或者自制（包括改擴建、安裝）固定資產發生的進項稅額，可根據?中華人民共和國增值稅暫行條例?（國務院令第538號）和?中華人民共和國增值稅XX有限公司全體股東擬以所持股權向暫行條例實施細則?（財政部、國家稅務總局令第50號）的有關規定，從銷項稅額中抵扣。XX有限公司為增值稅一般納稅人，因此，對于電子設備在計算其重臵全價時應扣減設備購臵所發生的增值稅進項稅額。重臵全價計算公式：

重臵全價＝設備購臵費－設備購臵所發生的增值稅進項稅額 ①設備購臵價的確定

向設備的生產廠家、代理商、經銷商詢價，或網上查詢到基準日市場價格的設備，以市場價確定其購臵價；

②電子設備購臵所發生的增值稅進項稅額的確定

電子設備購臵所發生的增值稅進項稅額＝設備含稅購臵價×增值稅率／(1＋增值稅率)B、成新率的確定

在本次評估過程中，按照設備的經濟使用壽命、現場勘察情況預計設備尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）?100% 3）評估值的確定

評估值＝重臵全價×成新率 2）運輸車輛

A、重臵全價的確定

重臵全價=現行含稅購臵價+車輛購臵稅+新車上戶牌照手續費等。①現行購價主要取自當地汽車市場現行報價或參照網上報價； ②車輛購臵稅分不同排量按國家相關規定計取；

③新車上戶牌照手續費等分別車輛所處區域按當地交通管理部門 規定計取。

B、成新率的確定XX有限公司全體股東擬以所持股權向

對于運輸車輛，根據國經貿經[1997]456號文?關于發布?汽車報廢標準?的通知?及2000年12月18日國經貿資源[2000]1202號?關于調整汽車報廢標準若干規定的通知?的有關規定，按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限）×100% 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規定行駛里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。C、評估值的確定

評估值＝重臵全價×成新率（2）無形資產

無形資產為用友財務軟件及用友供應鏈軟件、中深軟軟件。評估人員查閱無形資產的購臵合同、付款憑證等，了解原始入賬價值的構成，攤銷的方法和期限。經核實表明賬、表金額相符。軟件類資產以現行市場價格確定評估值。（3）其他非流動資產

1）對長期待攤費用，在核實支出和攤銷政策的基礎上，以評估目的實現后的資產占有者還存在的、且與其他評估對象沒有重復的資產和權利的價值確定評估值。2）遞延所得稅資產

對遞延所得稅資產的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發生時間、業務內容等賬務記錄，以證實遞延所得稅資產的真實性、完整性。在核實無誤的基礎上，以調整后賬面值確定為評估值。

3、負債

檢驗核實各項負債在評估目的實現后的實際債務人、負債額，以評估目的實現后的產權所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

（三）收益法簡介

1、概述

根據?企業價值評估指導意見（試行）?，確定按照收益途徑、采用現金流折現方法（DCF）對擬轉讓股權的價值進行估算。

現金流折現方法（DCF）是通過將企業未來預期的現金流折算為現值，估計企業價值的一種方法，即通過估算企業未來預期現金流和采用適宜的折現率，將預期現金流折算成現時價值，得到企業價值。其適用的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益之間存有較穩定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現金流折現法的關鍵在于未來預期現金流的預測，以及數據采集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的預測較為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其估值結果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。

2、基本評估思路

根據本次評估盡職調查情況以及企業的資產構成和主營業務特點，本次評估的基本思路是以企業歷史經審計的公司會計報表為依據估算其股東全部權益價值（凈資產），即首先按收益途徑采用現金流折現方法（DCF），估算企業的經營性資產的價值，再加上企業母公司報表中未體現對外投資收益的對外長期投資的權益價值、以及基準日的其他非經營性、溢余資產的價值，來得到企業的企業價值，并由企業價值經扣減付息債務價值后，得出企業的股東全部權益價值（凈資產）。

3、評估模型（1）基本模型

本次評估的基本模型為：

式中：

E：股東全部權益價值（凈資產）； B：企業整體價值；

P：經營性資產價值；

?

式中：

Ri：未來第i年的預期收益（企業自由現金流量）； Rn：收益期的預期收益（企業自由現金流量）； r：折現率；

n：未來預測收益期。

ΣCi：基準日存在的非經營性、溢余資產的價值。

式中：

C1：預期收益（自由現金流量）中未體現投資收益的全資、控股或 參股投資價值；

C2：基準日現金類資產（負債）價值；

C3：預期收益（自由現金流量）中未計及收益的在建工程價值;C4: 基準日呆滯或閑臵設備、房產等資產價值;D：付息債務價值。（2）收益指標

本次評估，使用企業自由現金流作為經營性資產的收益指標，其基本定義為： R=凈利潤＋折舊攤銷＋扣稅后付息債務利息－追加資本

（5）式中：

追加資本=資產更新投資+營運資本增加額+新增長期資產投資（新增固定資產或其他長期資產）

（6）根據企業的經營歷史以及未來市場發展等，估算其未來預期的自由現金流量，并假設其在預測期后仍可經營一段時期。將未來經營期內的自由現金流量進行折現處理并加和，測算得到企業經營性資產價值。（3）折現率

本次評估采用加權平均資本成本模型（WACC）確定折現率 r

式中：

Wd：評估對象的債務比率；

?

We：評估對象的股權資本比率；

?re：股權資本成本，按資本資產定價模型（CAPM）確定股權資本

成本；

式中：

rf：無風險報酬率； rm：市場預期報酬率；

ε：評估對象的特性風險調整系數；

βe：評估對象股權資本的預期市場風險系數；

βt：可比公司股票（資產）的預期市場平均風險系數

式中：

K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設 K=1； βx：可比公司股票（資產）的歷史市場平均風險系數

第四篇：資產評估公司工作總結

篇一：會計師事務所及資產評估事務所有限公司工作總結

新所成立伊始，得益南寧市國有資產監督管理委員會，及資產管理公司等相關部門的青睞，我們在執業過程中一直把審計質量和職業道德放在第一位,多項業務在平穩、順利的進行當中。現將我所成立以來的工作總結如下：

一、取得可喜的業績，穩步的邁出第一步

我所自10月開業以來，本著客觀、獨立的立場和實事求是的原則，始終堅持“誠信為本，操守為重”的執業理念，秉承以質量求信譽、以信譽求發展的服務宗旨，以維護社會公眾利益為根本。在嚴格遵守注冊會計師基本準則的基礎上，廣開客源、大力開拓各種業務，提高效益，自開業近兩個月來已做了11項審計，40項驗資，9項資產評估。在做業務的過程中，我們的員工以優質、高效的服務取得客戶的滿意并贏得了客戶的尊重，和客戶保持了健康的合作關系，為我所贏得了良好的口碑，同時也贏得了一定的客源。

二、建立一套科學的管理體系

一流的的事務所必須有一流的價值創造，一流的價值創造來源于一流的服務質量，一流的服務質量取決于一流的員工隊伍，一流的員工隊伍有賴于一流的管理團隊，一流的管理要依靠完善、有效的制度保障。為了確保我所日常事務的正常運行，我們制定了一整套科學、行之有效的管理體系：

1、全員聘用合同制。我所面向社會公開招聘人才，平等競爭，擇優錄用，德才兼備，雙向選擇，全部人員包括所長實行聘用合同制。

2、以主任會計師負責制為主線的崗位責任制。事務所以業務管理為主線，形成對人員及其他方面的管理體系，實施主任會計師負責制。副主任會計師、部室主任、項目經理、執業人員、一般職員等都要明確責任和義務，實行責、權、險為一體的崗位責任制。年終綜合考核，勝任者留用，不勝任者調整或解聘。

3、工資與效益掛鉤。現行工資標準為基本工資加效益工資，基本工資根據我市的最低生活工資標準結合技術資質，工作年限，職務等因素分為幾個檔次，具體標準隨崗位確定。效益工資是根據個人的能力及業務量按照一定的標準來提取，這樣一來個人的能力和業績以及工作質量直接與自己的收入掛鉤，從而在很大程度上促進了員工的工作熱情，同時形成了員工學習的動力，這樣在所里形成工作—學習—工作這樣一個良性的循環局面，最終在保證了我所執業質量的基礎上又提高了經濟效益。我所開業以來取得的成績則是一個證明。

4、綜合福利保險制。凡在天源事務所工作且簽訂合同的員工，事務所給予養老、醫療、意外等保險。解除了職工后顧之憂，穩定了思想，增強了天源的凝聚力和感召力。營造出了一種人員能進能出，職務能高能低，工資能多能少，機構能設能撤的獎勤罰懶，優勝劣汰的動態激勵氛圍，不搞論資排輩，不為人情關系所困撓，一切以社會效益為目的，以素質能力一把尺子量長短，以工作業績一個標準論高低，能者上，庸者下為各方面的人才創造一個平等競爭，健康發展的良好環境。

三、吸引人才，重視對新老員工的培訓

審計業務質量在很大程度上取決于注冊會計師的職業道德和專業技術水平，為此，在強化業務質量監管的同時，我所把職業道德和專業培訓作為培訓工作的核心任務。

充分認識到人才是事務所發展的生命線，我所自成立以來就本著長遠的目光，面向社會公開招聘人才，平等競爭，擇優錄用，德才兼備，雙向選擇，不斷的為事務所增添新鮮的血液，在壯大我所注師隊伍的同時，也注重對后備人才的培養。

注冊會計師作為知識密集型的行業，終生培訓是行業的顯著特點，后續培訓教育貫穿了每一位注冊會計師的整個職業生涯。對事務所日常、系統的培訓從一般助理人員、項目經理到經理，及至更高層次的管理人員都至關重要，甚至可以說，員工的執業過程就是最基本的培訓課堂。因此我所特別注重對員工的培訓，定期、有計劃的對新老員工進行培訓。為了杜絕培訓工作只是講講課、做個報告，或者變成一種可有可無的形式，為了防止事務所員工覺得培訓是在浪費資源、浪費時間與精力。所長在百忙之中抽時間出來親自給員工做思想動員，把培訓工作當作一件重要事情來抓，讓全所上下從思想上把對學習的認識提升到一個高度。同時挑選業務尖子來講課，各個所長在旁邊補充指導，大家有問題隨時交流，整個課堂完全是開放式，成為全所互相學習、交流經驗的平臺。不管是有著豐富經驗的注冊會計師，還是一般的助理人員，大家都坐在一起以平等的姿態互相學習。天源所自成立以來已組織全所員工專業培訓了3次，在事務所內部局域網上發布了專業技術公告2部。

四、造天源文化——建設“愛”的家園

1、天源自成立伊始即打出建立“天源之家”的旗號，天源是這樣說的也是這樣做的。在這里每位員工都感受到充分的人情關懷與尊重，即感情方面的激勵。這使天源所的每一個員工，不管他是股東與否，也不管他是注冊會計師，還是一般助理人員，都能感受到領導對自己的尊重與關懷，歸屬感油然而生。在生活方面，所領導經常組織一些集體活動，使員工們感覺到自己是集體中的一員而并非一臺單一的工作機器，讓員工感動不已，銘記在心。有困難大家一起幫助，有高興事大家一起慶祝。古語說得好：上下同欲者，勝。各方向努力，心靈的溝通，使得所里上下一條心，緊緊團結在一起，天源必將所向披靡，無往不勝。

天源也很注重員工專業技能的提高，鼓勵大家學習，創造條件讓沒考過各種執業資格的員工安心學習，這樣員工得到的不單是充足的學習時間，還有互相理解后的感動，使員工再投入工作時會更竭盡全力去維護天源所的利益。歸根到底，是忠誠創造了忠誠，友誼締結了友誼，信任產生了信任，盡職盡責促發了盡職盡責。

2、將愛延伸——響應“春蕾” 計劃，救助失學兒童

在劉國強所長領導下所里始終重視開展公益活動，將社會效益放在優先。2005年，了解到南寧市財政局第6黨支部號召社會各界捐助失學女童后，劉所長主動與財政局聯系請纓扶持三名失學女童，并發動全所員工齊獻愛心，力爭在力所能及范圍內能多扶持一個就多一份希望。全所工作人員響應號召踴躍捐款，負責所里清潔工作的陸阿姨聽聞后，立即從微薄的工資中拿出一部分參加扶持，響應“春蕾”。最終，全所員工集體扶持了另外三名女童。工作繁忙的劉所長還親自交代所里職員韋麗瓊，指派其代表全所員工奔赴南寧地區上林縣澄泰鄉，把“愛心”親自交到失學女童手中，并教導她們自強不息、好好學習，努力改變自身命運，建設大山。通過此次活動，我所共扶持了莫秋燕、李玉芳、覃柳靖等六名失學女童，讓她們得以重拾書本重返課堂。

五、展望明天

1、以誠為本。可以說誠信是會計師事務所發展的生命線。注冊會計師的誠信是對社會的誠信，是對公眾的誠信，注冊會計師的信用是一種社會信用，而不僅僅是一種經濟信用。注冊會計師只有遵守職業道德準則，堅持誠信，憑借其豐富的專業知識和經驗，以獨立、客觀、公正的身份發表意見，出具的報告才具有公信力，才能真正實現不做假賬。會計師事務所要自覺的在執業過程中樹立誠信意識，提高自身的職業道德，建立起行業自律機制。在天源，“誠信”并不僅僅是兩個字，“獨立、客觀、公證”也并是僅僅是一個口號，她已經滲透進了天源人的血液里。昨天、今天、明天，“誠信”都將是天源嚴格遵守的座右銘。

2、現階段，事務所的發展還有很多困難，比較集中的反映在人才流失、業務流失、資質分割等問題，但是我們要有信心。我們要看到，我國的經濟總量是在不斷增加的，國內市場的潛力是巨大的，事實上，我們的業務量在不斷增長，而且增長幅度較大；我們還要看到，隨著政府職能轉變的深入推進，包括會計師事務所在內的中介機構的工作空間，是能夠不斷拓展的。在新的一年里，我所將繼往開來，發揚團結協作的精神，拓展市場份額，同時要努力將天源做大做強，形成自己的品牌。只要公司發展了，穩定了，就一定能夠吸引住優秀的人才。

在新的一年里，我們相信，在社會各界的大力支持及全所員工的共同努力下，我們一定會沿著一個良性的軌道健康發展，事業一定會走向繁榮。篇二：資產評估個人總結 名解

1資產評估：是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

2更新重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、審計、規格及技術等，以現時價格水平重新構建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。3評估基準日是指評估所有資產價值的同一日期。

4市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。

5參照物：評估人員在市場上找到的與待估資產相同或相似的，近期成交過的可供評估參照資產。

6功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失，包括新工藝、新材料和新技術的采用等而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產的運營成本的超支額。

7企業價值是企業在特定時期、地點和條件約束下所具有的持續獲利能力。

8企業價值評估：是指注冊資產評估師對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益或部分權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。9容積率是指項目用地范圍內的總建筑面積與項目總用地面積的比率。10無形資產有效期即無形資產的使用期限，無形資產的使用期限是影響無形資產評估值的一個重要因素。每一項無形資產，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，一方面取決于該無形資產先進程度；另一方面取決于其無形損耗的大小。無形資產越先進，其領先水平越高，使用期限越長。同樣的，其無形損耗程度越低，其具有實際超額收益的期限（或收益期限）越長。簡答

1資產評估的原則

1、資產評估工作原則：（1）真實性原則（2）科學性原則（3）公平性原則（5）簡易性原則（6）獨立性原則

2、資產評估的經濟技術原則（1）預期收益原則（2）供求原則（3）貢獻原則（4）替代原則（5）估價日期原則 2資產評估的目的

1、資產評估的一般目的是評估資產在評估時點的公允價值。

2、資產評估的特定目的（1）資產轉讓（2）企業兼并

（3）企業出售（4）企業聯營（5）股份經營（6）中外合資、合作（7）企業清算（8）抵押（9）擔保

（10）企業租賃（11）債務重組（12）征收財產稅（13）家庭財產分割

（14）其他（非貨幣性資產交易）

3為什么要根據使用價值狀況評估資產的價值？

資產使用價值決定資產評估價值，資產的效用是確定資產評估價值的重要依據。資產評估價值是指在某一特定時期內為獲得該資產以取得未來收益或好處的權利所支付的貨幣總額。4機器設備的分類對機器設備評估的作用

在評估中對機器設備進行分類，其目的有如下幾個方面：一是考慮到機器設備的技術特點，為評估中的專業技術檢測創造條件；二是有利于收集市場和其他方面的相關資料，有效的選擇參照物；三是適應評估委托方的要求，與財務會計處理的管理相適應；四是便于評估人員合理分工、專業協作，提高評估工作的質量和效益。5企業價值的評估和單項資產的評估加和有什么區別？（1）兩者所確定的評估價值的含義不同

企業價值評估是將企業作為一個整體的不可分割的資產整體，通過對其未來獲利能力的分析來獲得企業評估價值，其經濟含義是企業收益的未來現值。而對企業的單項資產進行評估，然后利用加總的方法獲得企業全部資產的重估價值，其經濟含義僅僅是在現行價格水平下重新建構企業所有單項資產所需要的成本，不能真正反映企業價值。（2）兩者所反映的評估目的不同

當企業將其全部資產作為一般生產要素出售、變賣或者投資時，則采用單項資產評估的方式；當企業將其所有資產作為一個整體進行投資、轉讓、兼并等時，則應采用整體價值評估方式制定。

（3）兩者所運用的評估方法不同

單項資產評估可以根據評估對象的特點和實際需要來確定評估方法，但是企業價值評估一般都采取收益法和市場法進行評估。（4）兩者所得到的評估結果不同

企業價值評估具有很大的不確定性，整體價值一般高于單向價值之和。6流動資產評估的特點

（1）流動資產評估通常是單項資產評估（2）合理選擇評估基準日

（3）既要認真進行資產清查，同時又要分清主次、掌握重點（4）流動資產的賬面價值基本可以反映其現值（5）對企業會計核算資料依賴程度高 7資產評估的程序

（1）明確基本事項，簽訂業務約定書（2）組建項目小組。編制評估計劃

（3）收集評估資料（4）清查核實待估資產，進行實地查勘（5）選擇評估方法，進行估算（6）編制和提交評估報告（7）整理工作檔案，歸檔工作底稿 論述

1分析影響我國房價的主要因素，預測房價今后的走勢。影響我國房價的主要因素有：

1、央行的各項政策

央行的屢次加息以及“二套房”等政策提高了市場利率，一方面減少了居民的購房及投資需求；另一方面增加了房地產行業獲得資金的難度，使開發商的資金吃緊。

2、房地產市場的投機行為

房地產投機是一種經濟投機，它是利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買進或賣出房地產，從差價中獲取利潤的行為。房地產投機對房價的影響有三種可能性：促使房價上漲、促使房價下跌、穩定房價。

3、人民幣升值加速了房價上漲

隨著人民幣不斷升值，國際游資大量進入中國，造成我國流動資金過剩。資金流動性過剩使得大量資金涌入房地產市場和股市，造成房產和股市堆積了一定的泡沫。

4、征收房地產稅

征收房地產稅的作用有：抑制房地產投機，增加政府財政收入；縮小貧富差距等。

5、土地調控政策

6、貨幣供給量以及物價指數

7、城鎮居民收入分配差距的擴大 房地產的未來發展趨勢預測

從住房需求方面來看，一是自主性需求旺盛，投機性需求會受到抑制。二是人民幣不斷升值的趨勢，勢必會有熱錢進入中國，其中相當一部分資金會在房地產市場上釋放。三是居民及企業對房地產市場的預期的刺激作用，只要大家對市場的未來充滿信心，市場的需求則不會驟然減少。

從住房供給方面看：一是土地有效供給不足，導致新房供給的減少。二是住房結構發生變化，經濟適用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地產二級市場和租賃市場不健全，因此，二手房流通不夠順暢，增大了住房的供給壓力。四是國際石油價格不斷上漲致使我國油價上漲，增加了房地產成本。四是出臺的各類調控政策會增加房地產商的成本，會擠掉許多中小規模的開發商，降低了市場的競爭程度，造成該行業的寡頭局面。2為什么可以用收益法評估資產的價值？

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現值，介意確定被評估資產價值的一種評估方法。收益法師基于“現值”規律，即任何資產等于其預期未來收益的現值之和。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于它所購置或投資的資產在未來能給她帶來的回報。

采用收益法對資產進行評估的理論依據是效用價值論：收益決定資產的價值，收益越高，資產的價值越大。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，二手一有時間價值，因此為了估算資產的現實價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。3為什么可以根據市場的供求評估資產的價值？

假定其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規律性。市場的供求規律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值的評估，人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。篇三：評估工作總結 2007資產評估業務合作工作總結

廣東信德房地產土地資產評估有限公司與中國銀行股份有限公司廣東省分行于2007年4月26日簽訂了《資產評估服務合作協議》，承諾為貴行提供專業的資產評估服務。在各方有關人員的大力支持和配合下，本公司得以順利開展工作，為貴行提供了及時、快捷的資產評估服務，贏得了較為良好的口碑。2007年即將過去，我們將這一年的業務合作情況作一個總結，以使各方加深溝通了解，進一步加強雙方的合作。

一、2007與貴行開展業務的總體情況 由協議簽訂日統計至12月5日止，本公司為貴行出具了共146份正式評估報告，其中公司類評估項目39個，評估總值人民幣139137萬元，零售類評估項目100個，評估總值人民幣11178萬元，資產處置類評估項目1個，評估總值人民幣28萬元，其他類評估項目6個，均屬于貴行自有物業的市場租金評估，另外還有初步評估項目約40個，初步評估項目中相當一部分已出具正式的評估報告。在已完成的評估項目中，我們均按協議規定的工作時限出具并提交評估報告，報告的內容與格式均符合與貴行所簽訂協議的具體要求，同時本公司將評估報告質量放在首要位置進行嚴格控制，據現有反饋信息所知，在出具的正式評估報告中，未有出現重大的錯漏或因與市場價格偏差較大而需要修改評估報告或調整評估價值的情況，總體報告質量在貴行的各級審核人員中反應良好。在資產評估業務以外的范圍內，本公司也盡量配合貴行的工作，如協助辦理

房地產、土地、資產的抵押他項登記工作，提供房地產市場信息資料及相關法律法規等。總體來說，在已開展業務合作的地區，本公司與貴行的業務合作是順利的。

二、區域服務特色介紹

根據所簽訂的《資產評估服務合作協議》，本公司為貴行提供房地產、土地、一般性資產服務的區域為廣東省佛山市、江門市、陽江市及上述地區轄屬范圍。在上述三個地區中，佛山市作為本公司的注冊地，在本地已開展業務十多年，亦與貴行佛山市部分支行已有多年的合作經驗，因此合作是最為順暢的。本公司的服務有如下的特點。一是資質齊全，本公司具有房地產估價、土地估價、資產評估三個資質，是本地區資質最為齊全的專業評估公司，各資質均屬全國性質，因此本公司對各類的資產評估項目有較強的適應能力。二是服務快捷，在佛山市范圍內，除特殊情況外，本公司可以做到即日約評、即日現場開展工作，在出具報告的時限方面，憑借在本地區多年評估工作積累的經驗與市場信息資料，我們可以以更快的時間出具準確、可靠的評估報告。三是開展一條龍服務，除了常規的資產評估工作以外，本公司還開展了協助辦理房地產、土地、資產的抵押他項登記協助工作等的一條龍服務，在有需要時幫助貴行及客戶解決抵押他項登記過程中等的疑難問題、加快出具各類他項權證的速度等等。此外，除了正常的資產評估業務以外，本公司還提供可行性研究、工程造價咨詢等業務。因此，在本地區與貴行的合作是令人滿意的，也得到客戶的充分肯定。

至于江門地區，地域與順德相連，距離并不遠，交通也較為方便，本公司在簽訂后立即與貴行江門分行進行了自我推介和溝通，但是可能是由于地域慣性和當地國土、房管部門準入制度的原因，本公司與江門分行始終未能開展業務合作，2007年僅有一個資產處置類的評估項目。陽江地區的情況與江門地區相仿，到現時為止尚未能開展業務合作，而且由于順德與陽江相距較遠，在本公司在當地尚未設立駐點的情況下開展業務合作確有較大的難度，當然這是由于各方面的客觀原因及本公司自身條件不足等所造成的。

三、業務合作中存在的問題

在過去的一年里，本公司與貴行的合作是比較愉快的，從各方反饋的信息來看，貴行對本公司還是比較信賴和支持的，在工作的過程中沒有發生較大的矛盾和問題。盡管如此，在實際工作中仍存在一些問題，具體如下：一是關于簽訂合作協議的問題，本公司已于2007年4月26日與貴行廣東省分行簽訂了《資產評估服務合作協議》，但后來貴行部分分行又要求要另行簽訂零售類的《資產評估服務合作協議》，如此一來令我們作為評估公司一方有些無所適從。本來本公司與貴行廣東省分行簽訂是包括公司類、零售類及資產處置等全面合作的協議，道理上應無必要再與下屬分行簽訂同樣的、部分類別的協議，有重復之嫌。如果是有必要的話，那其他類別或其他分行是否也要重復簽訂呢？這樣就可能造成貴行有關人員對評估公司的準入有認識上的誤解或偏差，弄不清楚究竟那些評估公司在準入范圍內。因此，本公司建議統一《資產評估服務合作協議》的簽訂方式與要求，消除雙方合作的障礙。二是評估的收費標準和收取問題，在業務合作的過程中，評估公司與信貸客戶的聯系和溝通往往通過貴行的信貸人員進行，評估公司與信貸客戶的直接溝通并不一定很通暢，在實際工作中，有時貴行信貸人員可能會作出超

出合作協議確定的評估收費額度或收費時限的承諾，這可能是部分人員對《資產評估服務合作協議》及評估業務的收費標準不熟悉所致。我們希望在充分配合貴行工作的基礎上，同時也能保證所合作項目評估收費合理、及時，因此希望有關人員能在這方面提供幫助或協調，以使評估項目的后續工作得到及時的跟進。三是關于初步評估報告方面，目前本公司為貴行所出具的初步評估報告，除部分已轉為出具正式報告外，其余均未有進一步明確的信息反饋。其實作為評估公司來說，初步評估報告同樣經過了現場查勘、市場調查、分析處理、評估計算等一系列的程序，亦即是評估公司同樣付出勞動與成本，因此我們希望使用者也要同樣認真對待初步評估報告，對其使用情況及時作出反饋，除了轉為正式報告的項目之外，對不被采納的項目也要及時退回有關報告。另外我們也希望對初步評估報告適當收費，以補償評估公司的作業成本。以上這些問題希望貴行能酌情處理，使雙方的合作更加順暢。

四、對業務合作的建議

就現時存在的問題及未來的合作關系，我們提出幾點建議：一是合作區域的問題，我們希望貴行能充分考慮地域就近原則進行確定。就目前的業務情況來看，地域的遠近直接影響了服務的質量與速度，如本公司其中的一個合作區域陽江地區，到目前為止尚未能開展合作，究其原因主要就是地域相距實在太遠。因此，如果再行確定合作區域的話，我們希望貴行能充分考慮地域就近的原則。本公司除了佛山本地區以外，對中山、肇慶的市場情況較為熟悉，與有關部門溝通也較為充分，并且在肇慶地區設立了駐點，我們希望能爭取來年增加這兩個地區作為本公司的合作區域。二是對重復簽

第五篇：中藥飲片公司資產評估

中藥飲片公司資產評估

評估方法

（一）評估方法的選擇

企業價值評估的基本方法包括資產基礎法、市場法和收益法。資產基礎法是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法；市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法；收益法是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。

由于我國目前市場化、信息化程度尚不高，我們未能收集到足夠的同類企業產權交易案例，也未能收集到足夠的與被評估單位業務結構、經營模式、企業規模和所處經營階段等因素接近或可比的上市公司相關信息，因而未采用市場法。本次我們采用資產基礎法、收益法兩種方法對被評估單位股東全部權益價值進行了評估。

（二）評估方法簡介

1、資產基礎法

資產基礎法，是指以被評企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估XX表內及表外各項資產、負債價值，以確定其股東全部權益價值的評估方法。具體公式如下：

股東全部權益價值＝全部資產的市場價值－全部負債的價值 各項資產的具體評估方法如下：(1)流動資產的評估

本次評估范圍內的流動資產包括：貨幣資金、應收票據、應收賬款、預付賬款、其他應收款和存貨等。流動資產評估時，首先將被評估單位填報的評估申報明細表與相關科目總賬、明細賬及評估基準日的會計報表進行了核對檢查，然后分別情況具體評估方法如下：

1)貨幣資金：貨幣資金包括現金、銀行存款，均為人民幣。本次評估，對于人民幣現金及銀行存款，以核實無誤的賬面值作為評估值。

2)應收款項：應收款項包括應收票據、應收賬款、預付賬款和其他應收款。本次評估，通過函證、賬齡分析及相關資料核對分析，判斷應收項目或對應貨物可收回性，以經核實后應收款項金額扣除評估預計損失額確定應收款項的評估值。3)存貨：存貨分為庫存商品和在用周轉材料，庫存商品包括外購庫存商品和自制庫存商品。對外購庫存商品以重新購置成本確定為評估值；對自制庫存商品以重置成本加分攤的管理費用、財務費用和適當的凈利潤確定評估值。在用周轉材料采用重置成本法評估。(2)固定資產－房屋建（構）筑物的評估

根據被評估單位提供的有關資料，評估人員經過實地察看、市場調查研究，遵循必要的評估程序與原則，根據房屋建筑物的特點，采用重置成本法評估。重置成本法計算公式為：評估值＝重置全價×成新率 1）重置全價的確定

建筑物重置全價由工程綜合造價、前期費用、配套規費和資金成本等部分組成，計算公式為：

重置全價＝工程綜合造價＋前期及其他費用＋配套規費＋資金成本 各部分計算過程如下： ? 工程綜合造價

在對建筑物進行現場勘察分析的基礎上，依據同類工程造價估算指標及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價，然后按現行的建筑安裝工程造價計算程序及評估基準日的價格標準計算該建筑物的工程綜合造價。? 前期及其他費用

根據行業及當地建設管理部門規定的各項費用標準和行政收費政策性文件，計取相關費用，包括：建設單位管理費用、工程勘察設計費、工程監理費、招標代理服務費、前期工作咨詢費和環境評價費。? 配套規費

根據當地建設管理部門規定的各項費用標準，對已辦理房屋所有權證或建設工程規劃許可證的建筑物，計取相關費用，包括：城鎮基礎設施配套費和新型墻體材料專項基金。? 資金成本

按照建設工程的合理工期、工程款投入慣例和基準日中國人民銀行公布的固定資產貸款利率計算利息。計算公式如下：

資金成本＝(工程綜合造價＋前期及其他費用＋配套費用)×合理工期×0.5×貸款利率 2）成新率的確定

成新率采用直接觀察法結合耐用年限法綜合確定。? 直接觀察法

按建筑物的結構、裝修和水電配套設施等分成若干個評分項目，設立標準分，以建筑物的現狀對照評分標準，評定各部分得分，相加后得出委估建筑物的綜合得分。

成新率＝結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S＋設備部分合計得分×B 式中：G、S、B 分別為結構、裝修、設備部分的權重。? 耐用年限法

根據委估建、構筑物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法確定其成新率。? 綜合成新率

對兩種方法計算的成新率進行算術平均，綜合確定委估建筑物的成新率。(3)固定資產－設備的評估

設備采用重置成本法進行評估。通過估算全新設備的重置價值，然后在確定成 新率的基礎上，計算設備的評估價值。基本計算公式為： 計算公式為：評估值＝重置全價×成新率

根據設備現場核查情況，對未見實物的設備，經被評估單位確認后，評估值按零計算；對維修配件不單獨評估，并入相應設備中評估；對購置日期較早、更新較快的電子設備，直接以了解到的基準日二手市場價格計算；對其余正常使用的設備，按重置成本法確定其評估值。

具體的評估方法介紹如下： 1)重置全價的確定

設備重置全價構成一般包括如下內容：設備購置價、運雜費、安裝調試費、其他費用及資金成本等。因XX飲片公司的設備均為可獨立使用的定型設備，從購置到投入使用的周期較短，本次評估，其他費用和資金成本忽略不計。根據 2009 年 1 月 1 日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定，增值稅一般納稅人購進或者自制固定資產發生的進項稅額，憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣。繳納消費稅的轎車、摩托車、游艇等，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，XX飲片公司符合上述規定，因此重置全價為不含稅價。對于機器設備：

重置全價＝設備購置價＋運雜費＋安裝調試費－可抵扣進項稅對運輸車輛： 車輛重置全價＝購置價＋車輛購置稅＋辦證費。對于電子設備：

重置全價＝設備購置價－可抵扣進項稅公式中：

設備運雜費：評估人員根據設備的重量和外形尺寸及運輸距離的遠近以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。

設備安裝調試費：評估人員參考《機器設備評估常用數據與參數》等資料，并考慮到設備的重量及安裝調試的復雜程度，確定所需的安裝調試費用。2)成新率的確定

對機器設備，通過對設備使用狀況的現場考察，根據其運行狀況、主要技術指標，以及向有關工程技術人員、操作維護人員查詢該設備的技術狀況、大修次數、維修保養的情況，并考慮設備的已使用年限，預計出設備的壽命年限，從而計算出設備的成新率。成新率=(壽命年限－已使用年限)/壽命年限

對于車輛，采用年限及里程法，依據國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛行駛里程、使用年限兩種方法根據孰低原則確定成新率，其中：

使用年限法成新率＝(1－已使用年限／規定使用年限)×100% 行駛里程法成新率＝(1－已行駛里程／規定行駛里程)×100% 3)評估值的確定

將重置全價和成新率相乘，得出評估值。即：評估值=重置全價×綜合成新率(4)無形資產―其他無形資產的評估

本次評估的其他無形資產為“XX”商標。XX的“XX”商標的使用范圍很小，其所引致的收益不易確定，不符合收益法適用的基本條件，本次評估我們選擇成本法對該商標權進行評估。(5)遞延所得稅資產的評估

遞延所得稅資產系由計提壞賬準備形成的可抵扣暫時性差異，評估人員依據評估預計損失金額，結合被評估單位的企業所得稅稅率計算遞延所得稅資產。(6)負債的評估

本次評估范圍內的負債均為流動負債，包括應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款。

負債評估時，重點對各負債項目的經濟內容、發生日期、是否存在不用支付的款項等情況進行調查，確定被評估企業于評估基準日時實際應承擔的債務數額。評估時，對不需支付的負債評估為零，對正常發生的債務，以核實無誤的賬面值確定評估值。

2、收益法

收益法是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。常用的收益法具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權的股東部分權益價值的評估；現金流量折現法通常包括企業自由現金流折現模型和股權自由現金流折現模型。本次評估采用了收益法中的企業自由現金流折現模型。企業自由現金流模型下的收益法是從整體上分析衡量一個企業盈利能力、從而確定企業價值的方法，該方法不僅考慮了企業基本有形資產獲取收益的因素，同時還考慮了無形資產、特別是一些不可確指無形資產獲取收益的因素。

本次評估通過合理預測被評估企業未來的收益，并將未來收益折現，確定被評估企業的經營價值。由于企業資產配置不同，企業價值還應當包括溢余資產的價值，并減去溢余負債的價值。

運用該種方法具體分為如下六個步驟：

(1)確定預測期間內企業凈收益、自由現金流量及財務狀況；(2)確定企業在預測期末的終值；(3)采用適當折現率將預測期內凈收益和終值折成現值。折現率考慮相應的形成該收益的風險因素和資金時間價值等因素；

(4)將現值相加，確定企業的經營價值；

(5)在企業的經營價值中加上溢余資產和負債的凈值，得出企業投資資本價值。(6)企業的投資資本價值減去基準日付息債務的價值，得出股東全部權益價值。評估過程中使用的基本計算公式為：

式中：

P 企業經營價值

Ri 企業自由現金流量

r 折現率，以企業加權平均資本成本作為折現率 n 預測期間 i 收益年期

Vn 企業持續價值

Vo 溢余資產、非營運凈資產和長期股權投資價值 重要數據和參數的選擇確定：(1)收益額

本次評估采用的是企業自由現金流折現模型，對應的收益額為企業自由現金流，即：股東和付息債務的債權人在內的所有投資者的現金流量，計算公式為：企業自由現金流量＝息稅前利潤×(1－所得稅率)＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營運資金增加。(2)折現率（r）

與企業自由現金流量相匹配，本次評估采用加權平均資本成本（WACC）作為 企業自由現金流的折現率。計算公式為：

式中：

WACC： 加權平均資本成本

Re： 普通股權益資本成本（也稱 Ke 折現率）We： 普通股權益資本在資本結構中的比重 Rd： 付息債務資本成本

Wd： 付息債務在資本結構中的比重 t： 企業所得稅率

Rf： 現行無風險利率，選擇剩余到期年限大于 5 年的國債為樣本，計算樣本到期收益率的平均值

β： 系統風險調整系數，以同類型上市企業為參照樣本進行計算 E(Rm)： 市場收益率，根據上證綜指進行計算 Rc： 企業特定風險調整系數(3)收益期 評估人員根據被評估單位前 3 年的經營狀況、產品在市場上的銷售情況，預測被評估單位未來 5 年的收益，并假定從第 6 年開始，企業將保持等額的收益，采用按永續經營的假定進行評估計算。