第一篇：高速公路公司股權資產評估

高速公路公司股權資產評估

四、價值類型及定義

根據本次評估目的，價值類型確定為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素，在本評估機構接受委托方評估委托時所明確的評估結論價值類型。

五、評估基準日

本項目評估基準日是2014年7月31日。該評估基準日是由委托方與評估機構討論后而確定的。

選擇該評估基準日的理由是：

（一）該評估基準日，符合相關經濟行為的需要，有利于評估目的的實現；

（二）該評估基準日為神XX米高速會計月末報表日，也是審計報告的審計基準日，便于評估機構充分利用企業現有的財務資料，有利于評估工作的完成。

六、評估依據

本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和其他參考資料等，具體如下：

（一）經濟行為依據

1、《關于收購陜西榆林神XX米高速公路有限公司股權的會議紀要》；

（二）法律法規依據

1、《中華人民共和國公司法》（2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）；

2、《企業會計準則》（2006）和其他相關會計制度；

3、《國有資產評估管理辦法》（國務院第 91 號令，1991 年）；

4、《企業國有資產評估管理暫行辦法》國務院國有資產監督管理委員會令第 12 號（2005 年 8 月 25 日）；

5、《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274 號）。

（三）評估準則依據

1、《資產評估準則—基本準則》（財企（2004）20 號）；

2、《資產評估職業道德準則—基本準則》（財企（2004）20 號）；

3、中國資產評估協會關于印發《資產評估準則——評估報告》等7 項資產評估準則的通知，中評協[2007]189 號，2007 年 11 月 28 日；

4、《資產評估準則——企業價值》（中評協[2011]227 號）

5、《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協[2003]18 號）；

（四）資產權屬依據

1、《XX縣國土資源局關于省級高速公路神米線神木至米脂公路神木至XX縣段（XX縣段）建設項目用地的請示》（XX國土資字（2014）20號）；

2、《榆林市國土資源局榆陽分局關于省級高速公路神米線神木至米脂公路神木至XX縣段（榆陽段）建設項目用地的請示》（榆政國土資榆字（2014）85 號；

3、《神木縣國土資源局關于省級高速公路神米線神木至米脂公路神木至XX縣段（神木段）建設項目用地的請示》（神國土資發（2014）115號）；

4、《省級高速公路神米線神木至米脂公路 BOT 建設項目特許權協議書》；

5、各類服務合同、項目建設征地拆遷包干協議書或憑證；

6、其他參考資料。

（五）取價依據

1、《中國人民銀行貸款利率表》2012 年 7 月 6 日起執行；

2、其他參考資料。

（六）其它參考資料

1、被評估單位提供的資產申報評估明細表；

2、評估人員現場觀察及詢證的相關資料；

3、企業相關部門及人員提供的相關材料；

4、國家有關部門頒布的以及評估機構收集的統計資料和技術標準資料；

5、四川精財信會計師事務所有限公司出具的審計報告；

6、其他有關資料。

七、評估方法

根據本項目的評估目的，評估范圍涉及企業的資產及負債。根據《資產評估準則——基本準則》和《企業價值評估指導意見》等有關評估準則規定，資產評估的基本評估方法可以選擇市場法、收益法和資產基礎法（成本法）。市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的相類似可比資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。由于在目前國內資本市場的公開資料中尚無法找到在相同經濟行為下的同類資產交易案例，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜采用市場法。

收益法是指通過估測評估對象可以帶來的未來預期收益的現值來判斷評估對象價值的一種評估方法。它服從資產評估中將利求本的評估思路，即采用收益資本化或折現的途徑及其方法來判斷和估算評估對象的價值。由于截止評估基準日，神XX米高速剛剛動工修建，預計建成時間為2015年12月，建成后尚能取得高速公路收費許可證，并且建成后的車輛通行情況具有極大地不確定性，本次評估不宜采用收益法。

資產基礎法，是指在合理評估委估的各項資產價值和負債基礎上確定評估對象價值的一種評估方法。于評估基準日，神XX米高速的各項資產、負債能夠被準確劃分并且資料齊備，因此，結合評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，本項目采用資產基礎法進行評估。

八、資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用資產基礎法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據，具體是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業價值的方法。各類資產及負債的評估方法如下：

（一）關于流動資產的評估

1、貨幣資金：包括現金及銀行存款

對于幣種為人民幣的貨幣資金，以清查后的賬面價值為評估值。

2、預付賬款

對預付賬款的評估，評估人員在對預付款項核實無誤的基礎上，借助于現場資料和調查了解的情況，具體分析數額、時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，未發現供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規定按時提供貨物等情況，以賬面價值作為評估值。

3、其他應收款

對其他應收款的評估，評估人員通過核查賬簿、原始憑證，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，以核實后的賬面值作為評估值。

（二）關于在建工程評估

1、對各項建設費用，由于截止評估基準日，經評估人員的現場查看，1-7 標段的土地征收拆遷工作進行了近一半，列入在建工程的主要是神XX米高速公路建設初期支付的勘查設計費、招標費、各項專題報告編制費、土地補償款、建設單位前期費及建設期利息收入，由于項目開工不久，初期支付的勘查設計費、招標費、各項專題報告編制費、土地補償款、建設 單位前期費等各項費用經核實較為完整和準確，以核實后實際支付金額確定評估值。

2、對建設期貸款利息，由于神XX米高速尚未取得銀行貸款，財務賬上計入在建工程貸款利息的是公司的貨幣資金的利息收入，本次評估依據重臵成本的計算方法，按照評估基準日有效的銀行貸款利率，對前期建設費用投入所支付的資金成本進行了測算，以測算結果與利息收入的差值作為在建工程建設期貸款利息的評估值。

（三）關于負債的評估方法

本次納入評估范圍的負債僅包括流動負債，其中流動負債包括應付賬款和其他應付款。對于各負債項目的評估，根據企業提供的各項目明細表，對各項負債進行核實后，確定各筆債務是否是公司基準日實際承擔的，債權人是否存在來確定評估值。

九、評估程序實施過程和情況

本次評估程序實施過程介紹如下：

（一）明確評估業務基本事項

由我公司業務負責人與委托方代表商談明確委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估服務費總額、支付時間和方式；委托方與注冊資產評估師工作配合和協助等其他需要明確的重要事項。

（二）簽訂業務約定書

根據評估業務具體情況，我公司對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，決定我公司承接該評估業務后簽訂評估業務約定書。

（三）編制評估計劃

我公司承接該評估業務后，立即組織項目經理編制了評估計劃。

（四）現場調查

根據評估業務具體情況，我們對評估對象進行了適當的現場調查。包括：

1、要求委托方和被評估單位提供涉及評估對象和評估范圍的詳細資

料；

2、要求委托方或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認；

3、注冊資產評估師通過詢問、函證、核對、監盤等方式進行調查，獲取評估業務需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬；

（五）收集評估資料

我們根據評估業務具體情況收集評估資料，并根據評估業務需要和評估業務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料包括：

1、直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方、被評估單位等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料；

2、查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業資訊、分析資料、鑒定報告、專業報告及政府文件等形式；

3、注冊資產評估師根據評估業務具體情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成的資料。

（六）與審計或其他有關機構核對數據

審計機構與我公司同時間進入企業作業現場，因此，在各自工作基礎上，與審計機構進行數據核對工作。

（七）評定估算

1．評估的主要工作：按資產類別進行價格查詢和市場詢價的基礎上，選擇合適的測算方法，估算各類資產及負債的評估值，并進行匯總分析，初步確定資產基礎法的評估結果。

2．對各項資產的初步評估結果進行比較、分析、補充、修改、完善，在綜合分析價值影響因素的基礎上，最終確定本次資產評估工作的最終評

估結論。

（八）編制和提交評估報告

在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書初稿。我公司內部對評估報告初稿和工作底稿進行初審后，與委托方就評估報告有關內容進行了必要溝通。在全面考慮有關意見后，對評估結論進行必要的調整、修改和完善，然后重新按我公司內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行了認真審核后，由中水致遠資產評估有限公司出具正式評估報告向委托方提交。

十、評估假設

（一）評估假設

1、交易假設

交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。

2、公開市場假設

公開市場假設，是假定在市場上交易的資產或擬在市場上交易的資產，資產交易的雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠了解市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。

3、資產持續經營假設

資產持續經營假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。

（二）特殊假設

1、企業所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重大變化；

2、企業未來的經營管理班子盡職盡責，并繼續保持現有的經營管理模式；

3、本次評估假設委托方及被評估單位提供的基礎資料和財務資料真實、準確、完整；

4、評估范圍僅以委托方及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托方及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債。當上述條件發生變化時，評估結果一般會失效。

（三）評估限制條件

1、本評估結果是依據本次評估目的、以持續經營和公開市場為假設前提而估算的資產及負債的市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環境發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

2、評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，我們對價值的估算是根據評估基準日企業所在地貨幣購買力做出的。

3、評估報告在報告前文明確的評估目的下，僅供委托方和報告所明確的其他使用者使用，評估報告的所有權歸委托方所有。但按法律和法規規定提供評估管理機構或有關主管部門的除外。

第二篇：中藥飲片公司資產評估

中藥飲片公司資產評估

評估方法

（一）評估方法的選擇

企業價值評估的基本方法包括資產基礎法、市場法和收益法。資產基礎法是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法；市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法；收益法是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。

由于我國目前市場化、信息化程度尚不高，我們未能收集到足夠的同類企業產權交易案例，也未能收集到足夠的與被評估單位業務結構、經營模式、企業規模和所處經營階段等因素接近或可比的上市公司相關信息，因而未采用市場法。本次我們采用資產基礎法、收益法兩種方法對被評估單位股東全部權益價值進行了評估。

（二）評估方法簡介

1、資產基礎法

資產基礎法，是指以被評企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估XX表內及表外各項資產、負債價值，以確定其股東全部權益價值的評估方法。具體公式如下：

股東全部權益價值＝全部資產的市場價值－全部負債的價值 各項資產的具體評估方法如下：(1)流動資產的評估

本次評估范圍內的流動資產包括：貨幣資金、應收票據、應收賬款、預付賬款、其他應收款和存貨等。流動資產評估時，首先將被評估單位填報的評估申報明細表與相關科目總賬、明細賬及評估基準日的會計報表進行了核對檢查，然后分別情況具體評估方法如下：

1)貨幣資金：貨幣資金包括現金、銀行存款，均為人民幣。本次評估，對于人民幣現金及銀行存款，以核實無誤的賬面值作為評估值。

2)應收款項：應收款項包括應收票據、應收賬款、預付賬款和其他應收款。本次評估，通過函證、賬齡分析及相關資料核對分析，判斷應收項目或對應貨物可收回性，以經核實后應收款項金額扣除評估預計損失額確定應收款項的評估值。3)存貨：存貨分為庫存商品和在用周轉材料，庫存商品包括外購庫存商品和自制庫存商品。對外購庫存商品以重新購置成本確定為評估值；對自制庫存商品以重置成本加分攤的管理費用、財務費用和適當的凈利潤確定評估值。在用周轉材料采用重置成本法評估。(2)固定資產－房屋建（構）筑物的評估

根據被評估單位提供的有關資料，評估人員經過實地察看、市場調查研究，遵循必要的評估程序與原則，根據房屋建筑物的特點，采用重置成本法評估。重置成本法計算公式為：評估值＝重置全價×成新率 1）重置全價的確定

建筑物重置全價由工程綜合造價、前期費用、配套規費和資金成本等部分組成，計算公式為：

重置全價＝工程綜合造價＋前期及其他費用＋配套規費＋資金成本 各部分計算過程如下： ? 工程綜合造價

在對建筑物進行現場勘察分析的基礎上，依據同類工程造價估算指標及建筑安裝工程定額等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基價，然后按現行的建筑安裝工程造價計算程序及評估基準日的價格標準計算該建筑物的工程綜合造價。? 前期及其他費用

根據行業及當地建設管理部門規定的各項費用標準和行政收費政策性文件，計取相關費用，包括：建設單位管理費用、工程勘察設計費、工程監理費、招標代理服務費、前期工作咨詢費和環境評價費。? 配套規費

根據當地建設管理部門規定的各項費用標準，對已辦理房屋所有權證或建設工程規劃許可證的建筑物，計取相關費用，包括：城鎮基礎設施配套費和新型墻體材料專項基金。? 資金成本

按照建設工程的合理工期、工程款投入慣例和基準日中國人民銀行公布的固定資產貸款利率計算利息。計算公式如下：

資金成本＝(工程綜合造價＋前期及其他費用＋配套費用)×合理工期×0.5×貸款利率 2）成新率的確定

成新率采用直接觀察法結合耐用年限法綜合確定。? 直接觀察法

按建筑物的結構、裝修和水電配套設施等分成若干個評分項目，設立標準分，以建筑物的現狀對照評分標準，評定各部分得分，相加后得出委估建筑物的綜合得分。

成新率＝結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S＋設備部分合計得分×B 式中：G、S、B 分別為結構、裝修、設備部分的權重。? 耐用年限法

根據委估建、構筑物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法確定其成新率。? 綜合成新率

對兩種方法計算的成新率進行算術平均，綜合確定委估建筑物的成新率。(3)固定資產－設備的評估

設備采用重置成本法進行評估。通過估算全新設備的重置價值，然后在確定成 新率的基礎上，計算設備的評估價值。基本計算公式為： 計算公式為：評估值＝重置全價×成新率

根據設備現場核查情況，對未見實物的設備，經被評估單位確認后，評估值按零計算；對維修配件不單獨評估，并入相應設備中評估；對購置日期較早、更新較快的電子設備，直接以了解到的基準日二手市場價格計算；對其余正常使用的設備，按重置成本法確定其評估值。

具體的評估方法介紹如下： 1)重置全價的確定

設備重置全價構成一般包括如下內容：設備購置價、運雜費、安裝調試費、其他費用及資金成本等。因XX飲片公司的設備均為可獨立使用的定型設備，從購置到投入使用的周期較短，本次評估，其他費用和資金成本忽略不計。根據 2009 年 1 月 1 日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定，增值稅一般納稅人購進或者自制固定資產發生的進項稅額，憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣。繳納消費稅的轎車、摩托車、游艇等，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，XX飲片公司符合上述規定，因此重置全價為不含稅價。對于機器設備：

重置全價＝設備購置價＋運雜費＋安裝調試費－可抵扣進項稅對運輸車輛： 車輛重置全價＝購置價＋車輛購置稅＋辦證費。對于電子設備：

重置全價＝設備購置價－可抵扣進項稅公式中：

設備運雜費：評估人員根據設備的重量和外形尺寸及運輸距離的遠近以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。

設備安裝調試費：評估人員參考《機器設備評估常用數據與參數》等資料，并考慮到設備的重量及安裝調試的復雜程度，確定所需的安裝調試費用。2)成新率的確定

對機器設備，通過對設備使用狀況的現場考察，根據其運行狀況、主要技術指標，以及向有關工程技術人員、操作維護人員查詢該設備的技術狀況、大修次數、維修保養的情況，并考慮設備的已使用年限，預計出設備的壽命年限，從而計算出設備的成新率。成新率=(壽命年限－已使用年限)/壽命年限

對于車輛，采用年限及里程法，依據國家頒布的車輛強制報廢標準，以車輛行駛里程、使用年限兩種方法根據孰低原則確定成新率，其中：

使用年限法成新率＝(1－已使用年限／規定使用年限)×100% 行駛里程法成新率＝(1－已行駛里程／規定行駛里程)×100% 3)評估值的確定

將重置全價和成新率相乘，得出評估值。即：評估值=重置全價×綜合成新率(4)無形資產―其他無形資產的評估

本次評估的其他無形資產為“XX”商標。XX的“XX”商標的使用范圍很小，其所引致的收益不易確定，不符合收益法適用的基本條件，本次評估我們選擇成本法對該商標權進行評估。(5)遞延所得稅資產的評估

遞延所得稅資產系由計提壞賬準備形成的可抵扣暫時性差異，評估人員依據評估預計損失金額，結合被評估單位的企業所得稅稅率計算遞延所得稅資產。(6)負債的評估

本次評估范圍內的負債均為流動負債，包括應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款。

負債評估時，重點對各負債項目的經濟內容、發生日期、是否存在不用支付的款項等情況進行調查，確定被評估企業于評估基準日時實際應承擔的債務數額。評估時，對不需支付的負債評估為零，對正常發生的債務，以核實無誤的賬面值確定評估值。

2、收益法

收益法是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。常用的收益法具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權的股東部分權益價值的評估；現金流量折現法通常包括企業自由現金流折現模型和股權自由現金流折現模型。本次評估采用了收益法中的企業自由現金流折現模型。企業自由現金流模型下的收益法是從整體上分析衡量一個企業盈利能力、從而確定企業價值的方法，該方法不僅考慮了企業基本有形資產獲取收益的因素，同時還考慮了無形資產、特別是一些不可確指無形資產獲取收益的因素。

本次評估通過合理預測被評估企業未來的收益，并將未來收益折現，確定被評估企業的經營價值。由于企業資產配置不同，企業價值還應當包括溢余資產的價值，并減去溢余負債的價值。

運用該種方法具體分為如下六個步驟：

(1)確定預測期間內企業凈收益、自由現金流量及財務狀況；(2)確定企業在預測期末的終值；(3)采用適當折現率將預測期內凈收益和終值折成現值。折現率考慮相應的形成該收益的風險因素和資金時間價值等因素；

(4)將現值相加，確定企業的經營價值；

(5)在企業的經營價值中加上溢余資產和負債的凈值，得出企業投資資本價值。(6)企業的投資資本價值減去基準日付息債務的價值，得出股東全部權益價值。評估過程中使用的基本計算公式為：

式中：

P 企業經營價值

Ri 企業自由現金流量

r 折現率，以企業加權平均資本成本作為折現率 n 預測期間 i 收益年期

Vn 企業持續價值

Vo 溢余資產、非營運凈資產和長期股權投資價值 重要數據和參數的選擇確定：(1)收益額

本次評估采用的是企業自由現金流折現模型，對應的收益額為企業自由現金流，即：股東和付息債務的債權人在內的所有投資者的現金流量，計算公式為：企業自由現金流量＝息稅前利潤×(1－所得稅率)＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營運資金增加。(2)折現率（r）

與企業自由現金流量相匹配，本次評估采用加權平均資本成本（WACC）作為 企業自由現金流的折現率。計算公式為：

式中：

WACC： 加權平均資本成本

Re： 普通股權益資本成本（也稱 Ke 折現率）We： 普通股權益資本在資本結構中的比重 Rd： 付息債務資本成本

Wd： 付息債務在資本結構中的比重 t： 企業所得稅率

Rf： 現行無風險利率，選擇剩余到期年限大于 5 年的國債為樣本，計算樣本到期收益率的平均值

β： 系統風險調整系數，以同類型上市企業為參照樣本進行計算 E(Rm)： 市場收益率，根據上證綜指進行計算 Rc： 企業特定風險調整系數(3)收益期 評估人員根據被評估單位前 3 年的經營狀況、產品在市場上的銷售情況，預測被評估單位未來 5 年的收益，并假定從第 6 年開始，企業將保持等額的收益，采用按永續經營的假定進行評估計算。

第三篇：資產評估公司工作總結

篇一：會計師事務所及資產評估事務所有限公司工作總結

新所成立伊始，得益南寧市國有資產監督管理委員會，及資產管理公司等相關部門的青睞，我們在執業過程中一直把審計質量和職業道德放在第一位,多項業務在平穩、順利的進行當中。現將我所成立以來的工作總結如下：

一、取得可喜的業績，穩步的邁出第一步

我所自10月開業以來，本著客觀、獨立的立場和實事求是的原則，始終堅持“誠信為本，操守為重”的執業理念，秉承以質量求信譽、以信譽求發展的服務宗旨，以維護社會公眾利益為根本。在嚴格遵守注冊會計師基本準則的基礎上，廣開客源、大力開拓各種業務，提高效益，自開業近兩個月來已做了11項審計，40項驗資，9項資產評估。在做業務的過程中，我們的員工以優質、高效的服務取得客戶的滿意并贏得了客戶的尊重，和客戶保持了健康的合作關系，為我所贏得了良好的口碑，同時也贏得了一定的客源。

二、建立一套科學的管理體系

一流的的事務所必須有一流的價值創造，一流的價值創造來源于一流的服務質量，一流的服務質量取決于一流的員工隊伍，一流的員工隊伍有賴于一流的管理團隊，一流的管理要依靠完善、有效的制度保障。為了確保我所日常事務的正常運行，我們制定了一整套科學、行之有效的管理體系：

1、全員聘用合同制。我所面向社會公開招聘人才，平等競爭，擇優錄用，德才兼備，雙向選擇，全部人員包括所長實行聘用合同制。

2、以主任會計師負責制為主線的崗位責任制。事務所以業務管理為主線，形成對人員及其他方面的管理體系，實施主任會計師負責制。副主任會計師、部室主任、項目經理、執業人員、一般職員等都要明確責任和義務，實行責、權、險為一體的崗位責任制。年終綜合考核，勝任者留用，不勝任者調整或解聘。

3、工資與效益掛鉤。現行工資標準為基本工資加效益工資，基本工資根據我市的最低生活工資標準結合技術資質，工作年限，職務等因素分為幾個檔次，具體標準隨崗位確定。效益工資是根據個人的能力及業務量按照一定的標準來提取，這樣一來個人的能力和業績以及工作質量直接與自己的收入掛鉤，從而在很大程度上促進了員工的工作熱情，同時形成了員工學習的動力，這樣在所里形成工作—學習—工作這樣一個良性的循環局面，最終在保證了我所執業質量的基礎上又提高了經濟效益。我所開業以來取得的成績則是一個證明。

4、綜合福利保險制。凡在天源事務所工作且簽訂合同的員工，事務所給予養老、醫療、意外等保險。解除了職工后顧之憂，穩定了思想，增強了天源的凝聚力和感召力。營造出了一種人員能進能出，職務能高能低，工資能多能少，機構能設能撤的獎勤罰懶，優勝劣汰的動態激勵氛圍，不搞論資排輩，不為人情關系所困撓，一切以社會效益為目的，以素質能力一把尺子量長短，以工作業績一個標準論高低，能者上，庸者下為各方面的人才創造一個平等競爭，健康發展的良好環境。

三、吸引人才，重視對新老員工的培訓

審計業務質量在很大程度上取決于注冊會計師的職業道德和專業技術水平，為此，在強化業務質量監管的同時，我所把職業道德和專業培訓作為培訓工作的核心任務。

充分認識到人才是事務所發展的生命線，我所自成立以來就本著長遠的目光，面向社會公開招聘人才，平等競爭，擇優錄用，德才兼備，雙向選擇，不斷的為事務所增添新鮮的血液，在壯大我所注師隊伍的同時，也注重對后備人才的培養。

注冊會計師作為知識密集型的行業，終生培訓是行業的顯著特點，后續培訓教育貫穿了每一位注冊會計師的整個職業生涯。對事務所日常、系統的培訓從一般助理人員、項目經理到經理，及至更高層次的管理人員都至關重要，甚至可以說，員工的執業過程就是最基本的培訓課堂。因此我所特別注重對員工的培訓，定期、有計劃的對新老員工進行培訓。為了杜絕培訓工作只是講講課、做個報告，或者變成一種可有可無的形式，為了防止事務所員工覺得培訓是在浪費資源、浪費時間與精力。所長在百忙之中抽時間出來親自給員工做思想動員，把培訓工作當作一件重要事情來抓，讓全所上下從思想上把對學習的認識提升到一個高度。同時挑選業務尖子來講課，各個所長在旁邊補充指導，大家有問題隨時交流，整個課堂完全是開放式，成為全所互相學習、交流經驗的平臺。不管是有著豐富經驗的注冊會計師，還是一般的助理人員，大家都坐在一起以平等的姿態互相學習。天源所自成立以來已組織全所員工專業培訓了3次，在事務所內部局域網上發布了專業技術公告2部。

四、造天源文化——建設“愛”的家園

1、天源自成立伊始即打出建立“天源之家”的旗號，天源是這樣說的也是這樣做的。在這里每位員工都感受到充分的人情關懷與尊重，即感情方面的激勵。這使天源所的每一個員工，不管他是股東與否，也不管他是注冊會計師，還是一般助理人員，都能感受到領導對自己的尊重與關懷，歸屬感油然而生。在生活方面，所領導經常組織一些集體活動，使員工們感覺到自己是集體中的一員而并非一臺單一的工作機器，讓員工感動不已，銘記在心。有困難大家一起幫助，有高興事大家一起慶祝。古語說得好：上下同欲者，勝。各方向努力，心靈的溝通，使得所里上下一條心，緊緊團結在一起，天源必將所向披靡，無往不勝。

天源也很注重員工專業技能的提高，鼓勵大家學習，創造條件讓沒考過各種執業資格的員工安心學習，這樣員工得到的不單是充足的學習時間，還有互相理解后的感動，使員工再投入工作時會更竭盡全力去維護天源所的利益。歸根到底，是忠誠創造了忠誠，友誼締結了友誼，信任產生了信任，盡職盡責促發了盡職盡責。

2、將愛延伸——響應“春蕾” 計劃，救助失學兒童

在劉國強所長領導下所里始終重視開展公益活動，將社會效益放在優先。2005年，了解到南寧市財政局第6黨支部號召社會各界捐助失學女童后，劉所長主動與財政局聯系請纓扶持三名失學女童，并發動全所員工齊獻愛心，力爭在力所能及范圍內能多扶持一個就多一份希望。全所工作人員響應號召踴躍捐款，負責所里清潔工作的陸阿姨聽聞后，立即從微薄的工資中拿出一部分參加扶持，響應“春蕾”。最終，全所員工集體扶持了另外三名女童。工作繁忙的劉所長還親自交代所里職員韋麗瓊，指派其代表全所員工奔赴南寧地區上林縣澄泰鄉，把“愛心”親自交到失學女童手中，并教導她們自強不息、好好學習，努力改變自身命運，建設大山。通過此次活動，我所共扶持了莫秋燕、李玉芳、覃柳靖等六名失學女童，讓她們得以重拾書本重返課堂。

五、展望明天

1、以誠為本。可以說誠信是會計師事務所發展的生命線。注冊會計師的誠信是對社會的誠信，是對公眾的誠信，注冊會計師的信用是一種社會信用，而不僅僅是一種經濟信用。注冊會計師只有遵守職業道德準則，堅持誠信，憑借其豐富的專業知識和經驗，以獨立、客觀、公正的身份發表意見，出具的報告才具有公信力，才能真正實現不做假賬。會計師事務所要自覺的在執業過程中樹立誠信意識，提高自身的職業道德，建立起行業自律機制。在天源，“誠信”并不僅僅是兩個字，“獨立、客觀、公證”也并是僅僅是一個口號，她已經滲透進了天源人的血液里。昨天、今天、明天，“誠信”都將是天源嚴格遵守的座右銘。

2、現階段，事務所的發展還有很多困難，比較集中的反映在人才流失、業務流失、資質分割等問題，但是我們要有信心。我們要看到，我國的經濟總量是在不斷增加的，國內市場的潛力是巨大的，事實上，我們的業務量在不斷增長，而且增長幅度較大；我們還要看到，隨著政府職能轉變的深入推進，包括會計師事務所在內的中介機構的工作空間，是能夠不斷拓展的。在新的一年里，我所將繼往開來，發揚團結協作的精神，拓展市場份額，同時要努力將天源做大做強，形成自己的品牌。只要公司發展了，穩定了，就一定能夠吸引住優秀的人才。

在新的一年里，我們相信，在社會各界的大力支持及全所員工的共同努力下，我們一定會沿著一個良性的軌道健康發展，事業一定會走向繁榮。篇二：資產評估個人總結 名解

1資產評估：是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

2更新重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、審計、規格及技術等，以現時價格水平重新構建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。3評估基準日是指評估所有資產價值的同一日期。

4市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。

5參照物：評估人員在市場上找到的與待估資產相同或相似的，近期成交過的可供評估參照資產。

6功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失，包括新工藝、新材料和新技術的采用等而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產的運營成本的超支額。

7企業價值是企業在特定時期、地點和條件約束下所具有的持續獲利能力。

8企業價值評估：是指注冊資產評估師對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益或部分權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。9容積率是指項目用地范圍內的總建筑面積與項目總用地面積的比率。10無形資產有效期即無形資產的使用期限，無形資產的使用期限是影響無形資產評估值的一個重要因素。每一項無形資產，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，一方面取決于該無形資產先進程度；另一方面取決于其無形損耗的大小。無形資產越先進，其領先水平越高，使用期限越長。同樣的，其無形損耗程度越低，其具有實際超額收益的期限（或收益期限）越長。簡答

1資產評估的原則

1、資產評估工作原則：（1）真實性原則（2）科學性原則（3）公平性原則（5）簡易性原則（6）獨立性原則

2、資產評估的經濟技術原則（1）預期收益原則（2）供求原則（3）貢獻原則（4）替代原則（5）估價日期原則 2資產評估的目的

1、資產評估的一般目的是評估資產在評估時點的公允價值。

2、資產評估的特定目的（1）資產轉讓（2）企業兼并

（3）企業出售（4）企業聯營（5）股份經營（6）中外合資、合作（7）企業清算（8）抵押（9）擔保

（10）企業租賃（11）債務重組（12）征收財產稅（13）家庭財產分割

（14）其他（非貨幣性資產交易）

3為什么要根據使用價值狀況評估資產的價值？

資產使用價值決定資產評估價值，資產的效用是確定資產評估價值的重要依據。資產評估價值是指在某一特定時期內為獲得該資產以取得未來收益或好處的權利所支付的貨幣總額。4機器設備的分類對機器設備評估的作用

在評估中對機器設備進行分類，其目的有如下幾個方面：一是考慮到機器設備的技術特點，為評估中的專業技術檢測創造條件；二是有利于收集市場和其他方面的相關資料，有效的選擇參照物；三是適應評估委托方的要求，與財務會計處理的管理相適應；四是便于評估人員合理分工、專業協作，提高評估工作的質量和效益。5企業價值的評估和單項資產的評估加和有什么區別？（1）兩者所確定的評估價值的含義不同

企業價值評估是將企業作為一個整體的不可分割的資產整體，通過對其未來獲利能力的分析來獲得企業評估價值，其經濟含義是企業收益的未來現值。而對企業的單項資產進行評估，然后利用加總的方法獲得企業全部資產的重估價值，其經濟含義僅僅是在現行價格水平下重新建構企業所有單項資產所需要的成本，不能真正反映企業價值。（2）兩者所反映的評估目的不同

當企業將其全部資產作為一般生產要素出售、變賣或者投資時，則采用單項資產評估的方式；當企業將其所有資產作為一個整體進行投資、轉讓、兼并等時，則應采用整體價值評估方式制定。

（3）兩者所運用的評估方法不同

單項資產評估可以根據評估對象的特點和實際需要來確定評估方法，但是企業價值評估一般都采取收益法和市場法進行評估。（4）兩者所得到的評估結果不同

企業價值評估具有很大的不確定性，整體價值一般高于單向價值之和。6流動資產評估的特點

（1）流動資產評估通常是單項資產評估（2）合理選擇評估基準日

（3）既要認真進行資產清查，同時又要分清主次、掌握重點（4）流動資產的賬面價值基本可以反映其現值（5）對企業會計核算資料依賴程度高 7資產評估的程序

（1）明確基本事項，簽訂業務約定書（2）組建項目小組。編制評估計劃

（3）收集評估資料（4）清查核實待估資產，進行實地查勘（5）選擇評估方法，進行估算（6）編制和提交評估報告（7）整理工作檔案，歸檔工作底稿 論述

1分析影響我國房價的主要因素，預測房價今后的走勢。影響我國房價的主要因素有：

1、央行的各項政策

央行的屢次加息以及“二套房”等政策提高了市場利率，一方面減少了居民的購房及投資需求；另一方面增加了房地產行業獲得資金的難度，使開發商的資金吃緊。

2、房地產市場的投機行為

房地產投機是一種經濟投機，它是利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買進或賣出房地產，從差價中獲取利潤的行為。房地產投機對房價的影響有三種可能性：促使房價上漲、促使房價下跌、穩定房價。

3、人民幣升值加速了房價上漲

隨著人民幣不斷升值，國際游資大量進入中國，造成我國流動資金過剩。資金流動性過剩使得大量資金涌入房地產市場和股市，造成房產和股市堆積了一定的泡沫。

4、征收房地產稅

征收房地產稅的作用有：抑制房地產投機，增加政府財政收入；縮小貧富差距等。

5、土地調控政策

6、貨幣供給量以及物價指數

7、城鎮居民收入分配差距的擴大 房地產的未來發展趨勢預測

從住房需求方面來看，一是自主性需求旺盛，投機性需求會受到抑制。二是人民幣不斷升值的趨勢，勢必會有熱錢進入中國，其中相當一部分資金會在房地產市場上釋放。三是居民及企業對房地產市場的預期的刺激作用，只要大家對市場的未來充滿信心，市場的需求則不會驟然減少。

從住房供給方面看：一是土地有效供給不足，導致新房供給的減少。二是住房結構發生變化，經濟適用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地產二級市場和租賃市場不健全，因此，二手房流通不夠順暢，增大了住房的供給壓力。四是國際石油價格不斷上漲致使我國油價上漲，增加了房地產成本。四是出臺的各類調控政策會增加房地產商的成本，會擠掉許多中小規模的開發商，降低了市場的競爭程度，造成該行業的寡頭局面。2為什么可以用收益法評估資產的價值？

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現值，介意確定被評估資產價值的一種評估方法。收益法師基于“現值”規律，即任何資產等于其預期未來收益的現值之和。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產時，他所愿意支付或投資的貨幣數額不會高于它所購置或投資的資產在未來能給她帶來的回報。

采用收益法對資產進行評估的理論依據是效用價值論：收益決定資產的價值，收益越高，資產的價值越大。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，二手一有時間價值，因此為了估算資產的現實價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。3為什么可以根據市場的供求評估資產的價值？

假定其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規律性。市場的供求規律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值的評估，人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。篇三：評估工作總結 2007資產評估業務合作工作總結

廣東信德房地產土地資產評估有限公司與中國銀行股份有限公司廣東省分行于2007年4月26日簽訂了《資產評估服務合作協議》，承諾為貴行提供專業的資產評估服務。在各方有關人員的大力支持和配合下，本公司得以順利開展工作，為貴行提供了及時、快捷的資產評估服務，贏得了較為良好的口碑。2007年即將過去，我們將這一年的業務合作情況作一個總結，以使各方加深溝通了解，進一步加強雙方的合作。

一、2007與貴行開展業務的總體情況 由協議簽訂日統計至12月5日止，本公司為貴行出具了共146份正式評估報告，其中公司類評估項目39個，評估總值人民幣139137萬元，零售類評估項目100個，評估總值人民幣11178萬元，資產處置類評估項目1個，評估總值人民幣28萬元，其他類評估項目6個，均屬于貴行自有物業的市場租金評估，另外還有初步評估項目約40個，初步評估項目中相當一部分已出具正式的評估報告。在已完成的評估項目中，我們均按協議規定的工作時限出具并提交評估報告，報告的內容與格式均符合與貴行所簽訂協議的具體要求，同時本公司將評估報告質量放在首要位置進行嚴格控制，據現有反饋信息所知，在出具的正式評估報告中，未有出現重大的錯漏或因與市場價格偏差較大而需要修改評估報告或調整評估價值的情況，總體報告質量在貴行的各級審核人員中反應良好。在資產評估業務以外的范圍內，本公司也盡量配合貴行的工作，如協助辦理

房地產、土地、資產的抵押他項登記工作，提供房地產市場信息資料及相關法律法規等。總體來說，在已開展業務合作的地區，本公司與貴行的業務合作是順利的。

二、區域服務特色介紹

根據所簽訂的《資產評估服務合作協議》，本公司為貴行提供房地產、土地、一般性資產服務的區域為廣東省佛山市、江門市、陽江市及上述地區轄屬范圍。在上述三個地區中，佛山市作為本公司的注冊地，在本地已開展業務十多年，亦與貴行佛山市部分支行已有多年的合作經驗，因此合作是最為順暢的。本公司的服務有如下的特點。一是資質齊全，本公司具有房地產估價、土地估價、資產評估三個資質，是本地區資質最為齊全的專業評估公司，各資質均屬全國性質，因此本公司對各類的資產評估項目有較強的適應能力。二是服務快捷，在佛山市范圍內，除特殊情況外，本公司可以做到即日約評、即日現場開展工作，在出具報告的時限方面，憑借在本地區多年評估工作積累的經驗與市場信息資料，我們可以以更快的時間出具準確、可靠的評估報告。三是開展一條龍服務，除了常規的資產評估工作以外，本公司還開展了協助辦理房地產、土地、資產的抵押他項登記協助工作等的一條龍服務，在有需要時幫助貴行及客戶解決抵押他項登記過程中等的疑難問題、加快出具各類他項權證的速度等等。此外，除了正常的資產評估業務以外，本公司還提供可行性研究、工程造價咨詢等業務。因此，在本地區與貴行的合作是令人滿意的，也得到客戶的充分肯定。

至于江門地區，地域與順德相連，距離并不遠，交通也較為方便，本公司在簽訂后立即與貴行江門分行進行了自我推介和溝通，但是可能是由于地域慣性和當地國土、房管部門準入制度的原因，本公司與江門分行始終未能開展業務合作，2007年僅有一個資產處置類的評估項目。陽江地區的情況與江門地區相仿，到現時為止尚未能開展業務合作，而且由于順德與陽江相距較遠，在本公司在當地尚未設立駐點的情況下開展業務合作確有較大的難度，當然這是由于各方面的客觀原因及本公司自身條件不足等所造成的。

三、業務合作中存在的問題

在過去的一年里，本公司與貴行的合作是比較愉快的，從各方反饋的信息來看，貴行對本公司還是比較信賴和支持的，在工作的過程中沒有發生較大的矛盾和問題。盡管如此，在實際工作中仍存在一些問題，具體如下：一是關于簽訂合作協議的問題，本公司已于2007年4月26日與貴行廣東省分行簽訂了《資產評估服務合作協議》，但后來貴行部分分行又要求要另行簽訂零售類的《資產評估服務合作協議》，如此一來令我們作為評估公司一方有些無所適從。本來本公司與貴行廣東省分行簽訂是包括公司類、零售類及資產處置等全面合作的協議，道理上應無必要再與下屬分行簽訂同樣的、部分類別的協議，有重復之嫌。如果是有必要的話，那其他類別或其他分行是否也要重復簽訂呢？這樣就可能造成貴行有關人員對評估公司的準入有認識上的誤解或偏差，弄不清楚究竟那些評估公司在準入范圍內。因此，本公司建議統一《資產評估服務合作協議》的簽訂方式與要求，消除雙方合作的障礙。二是評估的收費標準和收取問題，在業務合作的過程中，評估公司與信貸客戶的聯系和溝通往往通過貴行的信貸人員進行，評估公司與信貸客戶的直接溝通并不一定很通暢，在實際工作中，有時貴行信貸人員可能會作出超

出合作協議確定的評估收費額度或收費時限的承諾，這可能是部分人員對《資產評估服務合作協議》及評估業務的收費標準不熟悉所致。我們希望在充分配合貴行工作的基礎上，同時也能保證所合作項目評估收費合理、及時，因此希望有關人員能在這方面提供幫助或協調，以使評估項目的后續工作得到及時的跟進。三是關于初步評估報告方面，目前本公司為貴行所出具的初步評估報告，除部分已轉為出具正式報告外，其余均未有進一步明確的信息反饋。其實作為評估公司來說，初步評估報告同樣經過了現場查勘、市場調查、分析處理、評估計算等一系列的程序，亦即是評估公司同樣付出勞動與成本，因此我們希望使用者也要同樣認真對待初步評估報告，對其使用情況及時作出反饋，除了轉為正式報告的項目之外，對不被采納的項目也要及時退回有關報告。另外我們也希望對初步評估報告適當收費，以補償評估公司的作業成本。以上這些問題希望貴行能酌情處理，使雙方的合作更加順暢。

四、對業務合作的建議

就現時存在的問題及未來的合作關系，我們提出幾點建議：一是合作區域的問題，我們希望貴行能充分考慮地域就近原則進行確定。就目前的業務情況來看，地域的遠近直接影響了服務的質量與速度，如本公司其中的一個合作區域陽江地區，到目前為止尚未能開展合作，究其原因主要就是地域相距實在太遠。因此，如果再行確定合作區域的話，我們希望貴行能充分考慮地域就近的原則。本公司除了佛山本地區以外，對中山、肇慶的市場情況較為熟悉，與有關部門溝通也較為充分，并且在肇慶地區設立了駐點，我們希望能爭取來年增加這兩個地區作為本公司的合作區域。二是對重復簽

第四篇：期貨公司資產評估

期貨公司資產評估

評估方法

（一）評估方法的選擇

根據資產評估準則的規定，企業價值的評估可以采用資產基礎法、收益法和市場法三種方法。資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定委估資產價值的思路，主要是從投入的角度來衡量企業價值。收益法是通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路，強調的是企業的整體預期盈利能力。市場法是以現實市場上的參照物來評價估值對象的現行公平市場價值，它具有估值數據直接取材于市場，估值結果說服力強的特點。

由于期貨行業屬于周期性較強的行業，行業發展受國家政策及宏觀經濟的影響很大，近年來期貨公司在經營范圍、交易品種、手續費返還等方面均受到很大的政策影響，因此期貨行業和期貨公司未來的經營收益帶有一定的不確定性；另一方面，對于期貨公司未來的經營收益狀況預測需要建立在一定的假設基礎之上，而這些假設條件的成立也帶有一定的不確定性。鑒于上述原因，本次評估未選用收益法。

近年來國內期貨行業出現了一定數量的股權并購交易案例，公開資料獲取較為容易，本次評估可以采用市場法，同時本次評估目的是股權收購，市場法評估較為充分地反映了公開市場對于企業價值的評定，能夠較好地為股權交易行為提供價值參考，因此本次評估采用了市場法。

本次評估的目的是反映方正期貨有限公司股東全部權益評估基準日的市場價值，為北京中期期貨有限公司吸收合并方正期貨有限公司之經濟行為提供價值參考依據，資產基礎法從企業購建角度反映了企業的價值，為經濟行為實現后企業的經營管理及考核提供了依據，因此本次選取了資產基礎法進行評估。綜上，本次選取資產基礎法和市場法進行評估。

（二）評估方法介紹 1．資產基礎法

企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，根據各項資產的具體情況選用適當的評估方法合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。即將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東權益（凈資產）的價值。基本公式如下： 凈資產評估值＝各單項資產評估值之和－負債評估值之和

（一）流動資產具體評估方法

1．貨幣資金，包括現金、自有資金銀行存款和期貨保證金存款，按核實后的賬面值作為評估值。

2．各種應收款項和預付款項，包括應收貨幣保證金、預付賬款、應收利息和其他應收款，在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。對于有直接證據證明無法收回的款項，無論賬齡長短，一律確認為壞賬，按零確定評估值；對于其余的無確鑿證據證明無法收回的應收款項按賬面價值確認評估值；對于符合有關管理制度規定應予核銷的，按零值計算；各種情況計算出的評估值匯總即得出應收款項的評估值。壞賬準備評估值為零。

（二）非流動資產具體評估方法 1．期貨會員資格投資

期貨會員資格投資是期貨公司為取得會員制期貨交易所會員資格以交納會員資格費形式對期貨交易所的投資，經查閱相關會計憑證、賬簿記錄、會員證書等進行核實，以核實后的賬面值作為評估值。2．固定資產

（1）房屋建筑物評估說明

根據本次評估目的，對納入評估范圍內的房產采用市場法評估。

所謂市場法，即在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。具體如下：

A．計算公式

式中： P——被估房地產評估值； P’——可比交易實例價值； A——交易情況修正系數； B——交易日期修正系數； C——房地產狀況修正系數。B．操作步驟

a、交易資料收集；

充分關注房地產市場變化，隨時搜集近期房地產市場的交易實例。b、可比交易案例確定；

根據被估房地產的自身特點，從平時搜集眾多房地產交易實例中選擇符合一定條件的交易實例，作為供比較參照的交易實例。通常所選取的交易案例資料通常不超過 3 年，最好直接選取最近時期交易實例。C．因素修正： ①交易情況修正

房地產的自然及經濟特性，決定了房地產市場是一個不完全競爭市場，房地產價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中的由于個別因素所產生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。通過正常交易修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。②交易日期修正

交易實例的交易日期與待評估房地產的評估基準日往往有一段時間差。在此期間，房地產市場可能不斷發生變化，房地產價格可能升高或降低，因此，需要將交易實例房地產價格修正為評估基準日的房地產價格，即期日修正。③房地產狀況修正

交易實例與被評估房地產的實際狀況往往并不相同，將二者加以比較，找出因房地產狀況差別而引起的交易實例房地產與待評估房地產價格的差異，即房地產狀況修正。D．房地產價值的確定

通過計算公式求取的若干個價格采用加權算術平均數法、求取最終的房地產價值。（2）設備類資產評估方法

依據評估目的，本次設備類資產評估采用成本法，即在持續使用的前提下，以重新購置該項資產的現行市值為基礎確定重置成本，同時通過現場勘察和綜合技術分析確定成新率，據此計算評估值。其計算公式為： 評估值＝設備重置成本×綜合成新率

或評估值＝重置價值－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 1）重置成本的確定

A．對期貨公司辦公設備和電子設備，因其均不需要安裝，重置價值為市場現價。B．車輛

根據委估資產所在地汽車交易市場現行銷售價格，加上國家統一規定的車輛購置附加稅、驗車及牌照等費用確定重置成本；或二手車市場價格確定重置成本。重置價值＝購置價＋車輛購置稅＋牌照費（上述價格中不含車輛使用期間的其他各種費用）。2）綜合成新率的確定

A．對辦公設備和電子設備，進行一般性勘察，其綜合成新率根據設備的工作環境、現場勘察狀況，結合其經濟壽命年限來確定。

B．車輛的成新率，根據國家汽車報廢標準的相關規定及實際行駛里程和現場勘查的情況綜合評定。

使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限）× 100% 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規定行駛里程）× 100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）即車輛成新率取年限法成新率與里程法成新率孰低者。

同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。

C．對于超期服役且能基本正常使用的設備，根據評估師現場勘察情況，確定成新率。3．無形資產—其他無形資產

其他無形資產為外購的期貨交易軟件、辦公軟件、財務軟件，通過核實其經濟內容，了解賬面價值構成，購置時間和現實價值的變化情況，現場了解軟件的使用情況，其市場價值變化不大，攤銷合理，以核實后的賬面值確定評估值。

4．長期待攤費用在核實支出和攤銷政策的基礎上，以評估目的實現后的資產占有者還存在的、且與其他評估對象沒有重復的資產和權利的價值確定評估值。5．遞延所得稅資產為其他應收款壞賬準備余額和應付職工薪酬余額形成的遞延所得稅資產，因其他應收款壞賬準備評估值為 0，以其他應收款壞賬準備為基礎測算的遞延所得稅資產評估值為 0。以應付職工薪酬余額為基礎測算的遞延所得稅資產賬面價值作為遞延所得稅資產的評估值。

（三）流動負債具體評估方法

對評估范圍內的流動負債，以天健會計師事務所（特殊普通合伙）提供的審定后的金額為基礎，對各項負債進行核實，判斷各筆債務是否是委估單位基準日實際承擔的，債權人是否存在，以評估基準日實際需要支付的負債額來確定評估值。2．市場法

市場法是通過將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的一種方法。在市場法中常用的兩種方法是上市公司比較法和交易案例比較法。

上市公司比較法是指通過對資本市場上與被評估企業處于同一或類似行業的上市公司的經營和財務數據進行分析，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方法；而交易案例比較法是指通過分析與被評估企業處于同一或類似行業的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數據資料，計算適當的價值比率或經濟指標，得出評估對象價值的方法。

由于國內 A 股市場目前沒有期貨行業上市公司，所以上市公司比較法操作上存在一定的局限，本次評估采用交易案例比較法。

根據證監會制定的《期貨公司分類監管規定》（證監會[2011]9 號公告），以期貨公司風險管理能力為基礎，結合公司市場競爭力、培育和發展機構投資者狀況、持續合規狀況等對期貨公司進行分類評級。其中期貨公司的市場競爭力主要體現為期貨公司在評價期內的業務規模、盈利能力、資產質量等內容。所以參考該分類評級辦法，選取近兩年國內期貨公司股權交易案例中的公司作為樣本公司，選取評價辦法中業務規模、盈利能力、資產質量狀況三個方面五個指標作為可比指標。

采用市場法評估時，價值比率包括市凈率（PB）、市盈率（PE）等指標。市凈率是衡量企業價值的一個很重要的指標，企業的市凈率反映企業的市場價值與其賬面值的背離情況，代表著企業凈資產的溢價或折價程度。在周期性比較強的行業中，市盈率以及一些與收入相關的指標隨著行業周期波動較大，而市凈率無論行業景氣與否，一般不會波動很大，因此選取市凈率作為價值比率具有較強的操作性，在企業股權轉讓的實際操作中具有較大參考價值，從交易案例中也可以獲得比較準確的數據資料。

通過對樣本公司財務比率指標的分析選取，將委估企業方正期貨相應的財務指標與可比公司逐一進行比較調整，再對調整后的市凈率進行平均，計算出方正期貨的市凈率，最后確定方正期貨股東全部權益在評估基準日的市場價值。

第五篇：黃金珠寶公司資產評估

黃金珠寶公司資產評估

評估方法

（一）評估方法的選擇

依據資產評估準則的規定，企業價值評估可以采用收益法、市場法、資產基礎法三種方法。收益法是企業整體資產預期獲利能力的量化與現值化，強調的是企業的整體預期盈利能力。市場法是以現實市場上的參照物來評價估值對象的現行公平市場價值，它具有估值數據直接取材于市場，估值結果說服力強的特點。資產基礎法是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路。

本次XX有限公司全體股東擬以所持股權向XX黃金珠寶有限公司增資，評估目的反映的是XX有限公司股東全部權益于評估基準日的市場價值，而資產基礎法從企業購建角度反映了企業的價值，為經濟行為實現后企業的經營發展及考核提供了依據。被評估企業在未來其收益與風險可以可靠地估計，因此本次評估可以選擇收益法進行評估。

此外，在資本市場上難以取得與被評估企業同行業近似規模企業的市場交易案例，不具備采用市場法評估的客觀條件。

綜上，本次評估確定采用資產基礎法和收益法進行評估。

（二）資產基礎法介紹

資產基礎法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企業或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據，本次評估對象是XX有限公司的股東全部權益，具體是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業股東全部權益價值的方法。

各類資產及負債的評估方法如下：

1、流動資產XX有限公司全體股東擬以所持股權向（1）貨幣資金：包括現金、銀行存款。

對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實后賬面值為評估值。（2）應收類賬款

對應收賬款、其他應收款的評估，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，應收賬款采用個別認定和賬齡分析的方法估計評估風險損失，對關聯企業的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為 0；對有確鑿證據表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為 100%；對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數額的，參考企業會計計算壞賬準備的方法，根據賬齡分析估計出評估風險損失。

經評估人員和企業人員分析，并經對客戶和往年收款的情況判斷，評估人員認為，對關聯方、職工個人、集團內部的往來款項，評估風險壞賬損失的可能性為 0；對外部單位發生時間 1 年以內的發生評估風險壞賬損失的可能性為 6%；發生時間 1 到 2 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在 10%；發生時間 2 到 3 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在30%；發生時間3年至4年的發生評估風險壞賬損失的可能性在50%；發生時間 4 年至 5 年的發生評估風險壞賬損失的可能性在 80%；5 年以上評估風險損失為 100%。

按以上標準，確定評估風險損失，以應收類賬款合計減去評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規定評估為零。（3）預付賬款

對預付賬款的評估，評估人員查閱了相關材料采購合同或供貨協議，了解了評估基準日至評估現場作業日期間已接受的服務和收到的貨物情況，未發現供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規定按時提供貨物或勞務等情況，故預付賬款核實后的金額確定評估值。（4）存貨

各類存貨具體評估方法如下： 1）原材料

評估人員依據調查情況和企業提供的資料分析，對于原料金和原料銀以評估基準日市場不含稅基礎價格確定評估值；對于以舊換新金以評估基準日市場含稅基礎價格確定評估值。2）在庫周轉材料

在庫周轉材料系企業銷售過程中的包裝盒，均為近期采購，在清查核實的基礎上，以清查核實后的賬面值確定評估值。3）產成品

產成品主要為各類黃金及珠寶產品，均為正常銷售產品。主要采用如下方法： 評估人員依據調查情況和企業提供的資料分析，對于產成品以不含稅銷售價格減去銷售費用、全部稅金和一定的產品銷售利潤后確定評估值。評估價值=實際數量×不含稅售價×（1-產品銷售稅金及附加費率-銷售費用率-營業利潤率×所得稅率-營業利潤率×（1-所得稅率）×r）

a．不含稅售價：不含稅售價是按照評估基準日前后的市場價格確 定的；

b．產品銷售稅金及附加費率主要包括以增值稅為稅基計算交納的城市建設稅與教育及消費稅等；

c．銷售費用率是按銷售費用與銷售收入的比例平均計算； d.營業利潤率=主營業務利潤÷主營業務收入;e.所得稅率按企業現實執行的稅率;f.r為一定的率，由于產成品未來的銷售存在一定的市場風險，具

有一定的不確定性，根據基準日調查情況及基準日后實現銷售的情況確定其風險。其中r對于暢銷產品為0，一般銷售產品為50%，勉強可銷售的產品為100%。4）發出商品

發出商品賬面價值為XX元，全部為已銷售未結算的存貨，截止評估基準日未進行賬務處理的原因為：2012年企業ERP系統進行結算后，發出商品匯總表中仍有個別客戶存在結存情況，經企業與用友系統維護人員核實后，確認以上客戶的結存數據均為已銷售未結算導致，目前企業相關業務人員正及時與客戶聯系進行對賬，待核實清楚后將發出商品進行銷售結算處理。鑒于上述情況，本次評估按賬面值列示。（5）其他流動資產

其他流動資產全部為企業多繳納的企業所得稅，評估人員通過查閱納稅申報表及完稅憑證、企業所得稅匯算清繳等資料，核實款項金額、發生時間、業務內容等賬務記錄，以核實后的賬面值確定評估值。

2、非流動資產（1）固定資產

本次納入評估范圍的固定資產全部為設備類資產，包括電子設備和車輛。

根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合委估設備的特點和收集資料情況，電子設備主要采用重臵成本法進行評估。評估值=重臵全價×成新率 A、重臵全價的確定

依據財政部、國家稅務總局（財稅?2008?170號）?關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知?，自2009年1月1日起，購進或者自制（包括改擴建、安裝）固定資產發生的進項稅額，可根據?中華人民共和國增值稅暫行條例?（國務院令第538號）和?中華人民共和國增值稅XX有限公司全體股東擬以所持股權向暫行條例實施細則?（財政部、國家稅務總局令第50號）的有關規定，從銷項稅額中抵扣。XX有限公司為增值稅一般納稅人，因此，對于電子設備在計算其重臵全價時應扣減設備購臵所發生的增值稅進項稅額。重臵全價計算公式：

重臵全價＝設備購臵費－設備購臵所發生的增值稅進項稅額 ①設備購臵價的確定

向設備的生產廠家、代理商、經銷商詢價，或網上查詢到基準日市場價格的設備，以市場價確定其購臵價；

②電子設備購臵所發生的增值稅進項稅額的確定

電子設備購臵所發生的增值稅進項稅額＝設備含稅購臵價×增值稅率／(1＋增值稅率)B、成新率的確定

在本次評估過程中，按照設備的經濟使用壽命、現場勘察情況預計設備尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）?100% 3）評估值的確定

評估值＝重臵全價×成新率 2）運輸車輛

A、重臵全價的確定

重臵全價=現行含稅購臵價+車輛購臵稅+新車上戶牌照手續費等。①現行購價主要取自當地汽車市場現行報價或參照網上報價； ②車輛購臵稅分不同排量按國家相關規定計取；

③新車上戶牌照手續費等分別車輛所處區域按當地交通管理部門 規定計取。

B、成新率的確定XX有限公司全體股東擬以所持股權向

對于運輸車輛，根據國經貿經[1997]456號文?關于發布?汽車報廢標準?的通知?及2000年12月18日國經貿資源[2000]1202號?關于調整汽車報廢標準若干規定的通知?的有關規定，按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限）×100% 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規定行駛里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。C、評估值的確定

評估值＝重臵全價×成新率（2）無形資產

無形資產為用友財務軟件及用友供應鏈軟件、中深軟軟件。評估人員查閱無形資產的購臵合同、付款憑證等，了解原始入賬價值的構成，攤銷的方法和期限。經核實表明賬、表金額相符。軟件類資產以現行市場價格確定評估值。（3）其他非流動資產

1）對長期待攤費用，在核實支出和攤銷政策的基礎上，以評估目的實現后的資產占有者還存在的、且與其他評估對象沒有重復的資產和權利的價值確定評估值。2）遞延所得稅資產

對遞延所得稅資產的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發生時間、業務內容等賬務記錄，以證實遞延所得稅資產的真實性、完整性。在核實無誤的基礎上，以調整后賬面值確定為評估值。

3、負債

檢驗核實各項負債在評估目的實現后的實際債務人、負債額，以評估目的實現后的產權所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。

（三）收益法簡介

1、概述

根據?企業價值評估指導意見（試行）?，確定按照收益途徑、采用現金流折現方法（DCF）對擬轉讓股權的價值進行估算。

現金流折現方法（DCF）是通過將企業未來預期的現金流折算為現值，估計企業價值的一種方法，即通過估算企業未來預期現金流和采用適宜的折現率，將預期現金流折算成現時價值，得到企業價值。其適用的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益之間存有較穩定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現金流折現法的關鍵在于未來預期現金流的預測，以及數據采集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的預測較為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其估值結果具有較好的客觀性，易于為市場所接受。

2、基本評估思路

根據本次評估盡職調查情況以及企業的資產構成和主營業務特點，本次評估的基本思路是以企業歷史經審計的公司會計報表為依據估算其股東全部權益價值（凈資產），即首先按收益途徑采用現金流折現方法（DCF），估算企業的經營性資產的價值，再加上企業母公司報表中未體現對外投資收益的對外長期投資的權益價值、以及基準日的其他非經營性、溢余資產的價值，來得到企業的企業價值，并由企業價值經扣減付息債務價值后，得出企業的股東全部權益價值（凈資產）。

3、評估模型（1）基本模型

本次評估的基本模型為：

式中：

E：股東全部權益價值（凈資產）； B：企業整體價值；

P：經營性資產價值；

?

式中：

Ri：未來第i年的預期收益（企業自由現金流量）； Rn：收益期的預期收益（企業自由現金流量）； r：折現率；

n：未來預測收益期。

ΣCi：基準日存在的非經營性、溢余資產的價值。

式中：

C1：預期收益（自由現金流量）中未體現投資收益的全資、控股或 參股投資價值；

C2：基準日現金類資產（負債）價值；

C3：預期收益（自由現金流量）中未計及收益的在建工程價值;C4: 基準日呆滯或閑臵設備、房產等資產價值;D：付息債務價值。（2）收益指標

本次評估，使用企業自由現金流作為經營性資產的收益指標，其基本定義為： R=凈利潤＋折舊攤銷＋扣稅后付息債務利息－追加資本

（5）式中：

追加資本=資產更新投資+營運資本增加額+新增長期資產投資（新增固定資產或其他長期資產）

（6）根據企業的經營歷史以及未來市場發展等，估算其未來預期的自由現金流量，并假設其在預測期后仍可經營一段時期。將未來經營期內的自由現金流量進行折現處理并加和，測算得到企業經營性資產價值。（3）折現率

本次評估采用加權平均資本成本模型（WACC）確定折現率 r

式中：

Wd：評估對象的債務比率；

?

We：評估對象的股權資本比率；

?re：股權資本成本，按資本資產定價模型（CAPM）確定股權資本

成本；

式中：

rf：無風險報酬率； rm：市場預期報酬率；

ε：評估對象的特性風險調整系數；

βe：評估對象股權資本的預期市場風險系數；

βt：可比公司股票（資產）的預期市場平均風險系數

式中：

K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設 K=1； βx：可比公司股票（資產）的歷史市場平均風險系數