第一篇：房地產企業在稽查中普遍存在的稅務問題

問題探討：作者：佚名

房地產企業在稽查中普遍存在的稅務問題

1.虛構資金流，掩飾多列開發成本。

某企業虛構資金流，多列開發成本。該企業為了多列“開發成本”，一方面取得假發票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。在稽查實踐中，如果企業開發成本有多年未支付開發成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現實。

2.不配比結轉成本。

銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產企業的開發成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

3.“先租后售”出售時資產成本的計量問題。

該企業采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產，并且已經計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產原值做為銷售成本，未減除已經計提折舊部分。造成已經計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。

4.外商投資企業的其他應付款科目，多年掛賬，調增應納稅所得額。

根據國稅發【1999】195號文件規定，“企業的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業當年收益計算繳納企業所得稅”在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據195號文件的規定調整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經取得了發票的情況下，其對應的開發成本是否真實，必要時可以采取外部調查的方法，查明事實真相。

5.房地產企業少計租賃收入。

地產企業取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業發票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。

6.房地產企業一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題。

一是，地產企業經常將建設局罰款、安監局罰款、規劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。

二是，通過罰款發現其他涉稅問題，例如該企業有規劃局超規劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？

7.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前年度虧損？

在本案件中，由于被查企業是外商投資企業，2007年查增的應納稅所得額首先彌補了2006年的虧損，然后計算應補稅款。內資企業則在國稅發【2006】56號文件中規定，查增的應納稅所得額不允許彌補以前年度虧損。新所得稅法實施后，究竟如何界定，還很難說。

8.假按揭的稅務處理。

在本案件中該企業將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調增利息費用就有比較大的數額。同時對企業其企業取得按揭款項未按照預售規定繳納稅款的行為進行了處罰。

該企業聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所得額，其財務費用實質是企業的融資費用應當在稅前扣除。

檢查人員認為從法律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定未假按揭則證據不充分，因此企業認為是假按揭的證據不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。實際上，即使認定企業為假按揭，其利息屬于非法性質的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認定應當補稅。

吹牛要補稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業自行預提配套設施費用。

根據國稅發【2001】142號文件規定，外商投資企業報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

11.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的項目。

一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于外商投資企業應付福利費稅前扣除有14%實際發生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。

二是，將有扣除限額比例的業務招待費，在業務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業務招待費的區別，防止企業將業務招待費列入會議費與差旅費。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是，固定資產賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養路費、汽油等各種費用。

二是，固定資產賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發生費用與接受勞務的固定資產的關聯性。聯系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯項，以確定業務的真實性。

13.計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發成本的發生是否真實，是否虛列開發成本，開發成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。

銷售成本=總開發成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開發產品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發票，因此以預算數字作為列支開發成本的依據，少繳納企業所得稅。說來說去，還是發票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發成本的發票要抓住幾個要素。

一是，有沒有。即所有列支開發成本的項目，是否有發票。可以列表檢查。

二是，真不真。列支開發成本雖然有發票，看發票是否真實，對于貨物發票，可以通過ctais系統查詢。對于地稅發票可以到地稅局外調，因為營業稅發票要求屬地征收，因此營業稅發票均在當地開具，比較容易開具。

三是，實不實。雖然發票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業務是否真實發生，業務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發產品的總開發成本真實性檢查清楚。總開發成本檢查清楚后，將圍繞開發成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發成本的簡單流程。

15.利用軍轉干稅收優惠政策，套取稅收優惠。

本案中，該企業利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業干部占企業總職工人數60%以上三年免所得稅的規定，套取稅收優惠政策。并且該企業的賬目混亂，在預售階段將預售收入計未銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，不但要繳納營業稅，而且要繳納所得稅。

第二篇：房地產企業稽查中普遍存在的稅務問題

房地產企業稽查中普遍存在的稅務問題

1.虛構資金流，掩飾多列開發成本。

某企業虛構資金流，多列開發成本。該企業為了多列“開發成本”，一方面取得假發票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。在稽查實踐中，如果企業開發成本有多年未支付開發成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現實。

2.不配比結轉成本。

銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。房地產企業的開發成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結轉銷售成本的時候，多列銷售面積，就在當期多列了成本。

3.“先租后售”出售時資產成本的計量問題。

該企業采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產，并且已經計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產原值做為銷售成本，未減除已經計提折舊部分。造成已經計提的折舊，實質上兩次重復扣除了折舊部分。

4.外商投資企業的其他應付款科目，多年掛賬，調增應納稅所得額。根據國稅發「1999」195號文件規定，“企業的應付未付款，債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業當年收益計算繳納企業所得稅”在稽查實踐中，一是關注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應付款項，轉作資本公積的情況，如果有，則坐實了應當計入應納稅所得額。二是關注“應付賬款”和“其他應付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據195號文件的規定調整應納稅所得額。三是關注應付款項長期掛賬，且已經取得了發票的情況下，其對應的開發成本是否真實，必要時可以采取外部調查的方法，查明事實真相。

5.房地產企業少計租賃收入。

地產企業取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業發票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。

6.房地產企業一般存在比較多的各類罰款，關注各類罰款的涉稅問題。一是地產企業經常將建設局罰款、安監局罰款、規劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。

二是通過罰款發現其他涉稅問題，例如該企業有規劃局超規劃面積的罰款，就要關注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計入應納稅所得額納稅？

7.查增的應納稅所得額是否可以彌補以前虧損？

在本案件中，由于被查企業是外商投資企業，2007年查增的應納稅所得額首先彌補了2006年的虧損，然后計算應補稅款。內資企業則在國稅發「2006」56號文件中規定，查增的應納稅所得額不允許彌補以前虧損。新所得稅法實施后，究竟如何界定，還很難說。

8.假按揭的稅務處理。

在本案件中該企業將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業無關的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調增利息費用就有比較大的數額。同時對企業其企業取得按揭款項未按照預售規定繳納稅款的行為進行了處罰。

該企業聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應當計入應納稅所

得額，其財務費用實質是企業的融資費用應當在稅前扣除。

檢查人員認為**律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認定未假按揭則證據不充分，因此企業認為是假按揭的證據不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財務費用屬于無關支出，自然也不允許扣除。實際上，即使認定企業為假按揭，其利息屬于非法性質的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認定應當補稅。

吹牛要補稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業自行預提配套設施費用。

根據國稅發「2001」142號文件規定，外商投資企業報經稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業自行預提配套設施費用，未經稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。

11.混淆有扣除比例的項目與無扣除比例的項目。

一是將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于外商投資企業應付福利費稅前扣除有14%實際發生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。

二是將有扣除限額比例的業務招待費，在業務招待費超標的情況下，列入差旅費直接在稅前列支。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業務招待費的區別，防止企業將業務招待費列入會議費與差旅費。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是固定資產賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養路費、汽油等各種費用。

二是固定資產賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。在稽查中要特別注意發生費用與接受勞務的固定資產的關聯性。聯系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯項，以確定業務的真實性。

13.計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當期的銷售成本，少計應納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發成本的發生是否真實，是否虛列開發成本，開發成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認總可售面積的計算是否準確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計入總可售面積的問題要引起充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計算銷售成本的時候，要注意其已售面積的確認是否正確，同銷售部門要進行核對。銷售成本=總開發成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開發產品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發票，因此以預算數字作為列支開發成本的依據，少繳納企業所得稅。說來說去，還是發票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發成本的發票要抓住幾個要素。一是有沒有。即所有列支開發成本的項目，是否有發票。可以列表檢查。二是真不真。列支開發成本雖然有發票，看發票是否真實，對于貨物發票，可以通過ctais系統查詢。對于地稅發票可以到地稅局外調，因為營業稅發票要求屬地征收，因此營業稅發票均在當地開具，比較容易開具。

三是實不實。雖然發票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業務是否真實發生，業務實不實。即所謂的真票虛開問題。

以發票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發產品的總開發成本真實性檢查清楚。總開發成本檢查清楚后，將圍繞開發成本的計算去檢查，重點核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發成本的簡單流程。

15.利用軍轉干稅收優惠政策，套取稅收優惠。

本案中，該企業利用財稅「2003」26號文件，軍隊專業干部占企業總職工人數60%以上三年免所得稅的規定，套取稅收優惠政策。并且該企業的賬目混亂，在預售階段將預售收入計未銷售收入，按照預計成本結轉成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預售房款。

有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，不但要繳納營業稅，而且要繳納所得稅

第三篇：稅務稽查查處企業所得稅問題匯總

稅務稽查查處企業所得稅問題匯總

從近幾年的稅務稽查情況來看，企業所得稅方面主要存在以下問題：

一、少作收入（廣義概念）

1、取得收入掛賬不按規定結轉收入。

2、取得收入帳外存放不按規定結轉收入。

3、按規定應結轉收入，因款項未收取而不結轉收入。

4、滯后結轉收入利用稅率差或彌補虧損等條件少繳稅款，或滯后繳納稅款。

5、房地產開發企業銷售未完工產品取得收入，未按規定申報預計毛利額。

6、核定征收企業（核定應稅所得率），取得非主營業務收入直接沖減成本費用，未按規定并入收入總額申報納稅。

7、事業單位、社會團體等取得應稅收入未按規定申報納稅。

8、企業重組、投資等業務產生的應稅所得未按規定申報納稅（后續管理）。

9、取得不符合免稅規定的財政性資金，未按規定申報納稅（后續管理）。

二、多列支出

1、無合法憑證（無原始憑證、普通收據、虛假發票、不合格的發票等）列支成本費用。

2、虛列成本費用（難點：異地發票的核實、假發票的辨別和鑒定、虛構業務代開發票）。

3、銷售成本計算錯誤（成本計算方法不當、產品單位成本計算錯誤等，有些造成時間性差異，有些則會造成永久性差異）。

4、列支與本單位生產經營無關的支出，如應由個人負擔的支出、非當期支出、其他單位支出等。

5、稅收和會計差異未按規定進行納稅調整。

三、納稅調整錯誤導致少繳企業所得稅，除稅收與會計差異問題外，還有因以前虛報虧損導致以后多彌補虧損而少繳稅款、不符合免稅的投資收益、房地產開發企業調減已申報預計毛利額錯誤等因素。

第四篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之三

房地產行業稅務稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉載 標簽： 分類： 財稅家園

房產 檢查 業務招待費 房地產企業 項目開發 財經

一、檢查項目有關情況

房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2、配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4、檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1、人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規范整個行業的稅收秩序。

第五篇：房地產行業稅務稽查技巧專題之一

房地產行業稅務稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉載

標簽： 分類： 財稅家園

委托銷售 確認 房地產行業 營業收入 商品房銷售收入 財經

寫在前面：房地產行業一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業。近期，經濟適用房、物業稅等地產關鍵詞再度引發社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

房地產業收入的確定

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1、下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2、收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3、收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1、一個納稅的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2、不在一個納稅采用完工百分比法按季確認；

3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。