第一篇：2016征地拆遷程序中要注意什么？

摘要：隨著經濟的發展，建設用地需求也增加了很多。在司法實踐中，因為征地拆遷而產生的糾紛并不少見。作為關系到和諧社會的建設與人民生活水平提高的重大問題，征地拆遷與補償問題值得重視。那么，在征地拆遷程序中,需要注意哪些問題?本文整理了相關法律條文與知識，為您提供一定的參考。

征地拆遷過程中容易出現的問題有：

1、征地拆遷工作實施主體不規范

《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。”這一法律條款明確規定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。

在現實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規定實施的很少，大多數情況是，由政府成立一個臨時機構，有的叫開發區，有的叫工業園，也有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調。政府將征拆工作全部交由此機構實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉鎮一級人民政府實施，土地行政主管部門不直接參與組織實施。

2、征用土地公告不規范

征用土地公告是征用土地的必經程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。

國土資源部發布的《征用土地公告辦法》第四條規定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。”

第五條規定：“征用土地公告應當包括下列內容：(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;(二)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;(三)征地補償標準和農業人員安置途徑;(四)辦理征地補償登記的期限、地點。”這兩條所規范的是征用土地公告的時間和內容。

第七條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告。”

第八條規定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內容：(一)本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量、需要安置的農業人口的數量;(二)土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;(三)安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(五)農業人員的具體安置途徑;(六)其他有關征地補償、安置的具體措施。這兩條規范的是征地補償、安置方案公告的時間和內容。

在現實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規、規章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發出征用土地公告。因此，公告內容缺少批準機關、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農民的知情權，并將產生嚴重的后果。依據《征用土地公告辦法》第十四條的規定，未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續。

3、不告知聽證權

《征用土地公告辦法》第九條規定：“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。”第十條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規和批準的征用土地方案進行修改。”

依照上述規定，被征用土地的農民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關應當向被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人交待聽證權。可以在征用土地補償、安置方案公告中告知聽證權，也可以用其他方式告知聽證權。但在現實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權，更談不上舉行聽證會，實質上剝奪了被征地農民要求舉行聽證的民主權利。

4、調查工作不細致

被征收土地的所有權人、使用權人在公告規定的期限內，持土地權屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償登記后，政府土地行政主管部門應當對補償登記的項目逐項進行詳細的調查核實，填寫房屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業素質，耐心細致的工作作風。但在現實征拆工作中，工作人員的政治業務素質達不到要求。

調查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產生抵觸情緒。

5、補償、安置不到位

《土地管理法實施條例》第二十五條規定：“征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。”在現實征拆工作中，有的征地補償費不能在規定的期限內全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內居住一年以上，重建地還未出來。

第二篇：征地拆遷中企業要注意的幾個問題（xiexiebang推薦）

征地拆遷中企業要注意的幾個問題

被征地拆遷的企業要獲得補償，首先明確可以獲得哪些補償，再依據相關法律、規章主張自己權益并依法獲得補償。路永強律師依據法律、法規以及多年拆遷訴訟經驗，幫助被拆遷企業整理出相關的拆遷補償知識及申請拆遷補償的一些方法，希望對企業有所助益。

企業可獲得的拆遷補償有哪幾種？

一、土地、房屋價值補償

土地與房屋價值補償，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要有土地所在的區位和用途來決定，企業的土地一般為工業用途，雖然價值低于住宅與商服類土地，但企業廠房、倉庫的占地面積較大，在拆遷過程中土地區位補償價往往是重要的部分。

拆遷方委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合并計算，是指被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。

二、裝修附屬物的補償

裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，被拆遷企業需審查評估報告是有缺、漏項的情況即可。

三、停產停業的損失補償

停產停業損失指：企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。路永強律師提醒被拆遷企業可參照2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標準不同，且各個企業的盈利虧損情況也各異，所以此項在拆遷補償項目里彈性最大的，需要企業重點關注。

四、搬遷費用、搬遷損失的補償

企業面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失。董國女律師指出機器設備、生產資料因搬遷過程中因拆、產生機器設備損失、折舊、損耗等費用，如果是大型企業，此部分搬遷損失要委托專門資產評估機構進行評估。

五、拆遷獎勵費用的具體補償

在拆遷的過程中，拆遷者為提高進度，加快拆遷效率，往往采取速遷獎勵等鼓勵使被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷土地。這些獎勵的數額主要由具體項目實施意見決定，靈活性較大。

路永強律師提醒被拆遷企業，要根據自身的具體情況來解決拆遷問題：

一、經營房屋：有些企業是租賃辦公用房，有些屬于自有產權的辦公用房，而有些企業則是違建廠房，以上三種情況會發生不同的法律風險，就需要有不同的方案來解決問題。

二、涉及租賃合同的期限：有些企業租賃合同未到期，也有租賃合同到期的企業，甚至有些租賃合同超出租期，針對具體情況需要制定出詳細的處理方案。

三、企業拆遷后無法彌補的損失：比如一些特別許可證、無形資產、人員解聘等無法進行評估的損失。

四、有關土地的遺留問題：如因歷史問題或當時法律、法規不完善、不健全所導致的無證建筑，廠房及企業員工安置等問題，需依相關法律、法規給予解決，或者談判、協商、訴訟程序來解決。

綜上所述，路永強律師針對企業拆遷中的幾項常見問題進行分析與解答。但對于企業征地拆遷的問題不止以上幾點，這就需要被拆遷企業的負責人依自身問題進行詳細分析，才能最大限度維護企業利益，使之得到健康發展。

第三篇：征地拆遷中程序方面存在的問題

征地拆遷中程序方面存在的問題

一、征地拆遷中程序方面存在的問題

征地拆遷中程序方酐存在的問題主要有以下幾個方面：

1、征地拆遷工作實施主體不規范

《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。”這一法律條款明確規定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。在現實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規定實施的很少，大多數情況是，由政府成立一個臨時機構，有的叫開發區，有的叫工業園，也有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調。政府將征拆工作全部交由此機構實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉鎮一級人民政府實施，土地行政主管部門不直接參與組織實施。

2、征用土地公告不規范

征用土地公告是征用土地的必經程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。國土資源部發布的《征用土地公告辦法》第四條規定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。”第五條規定：

“征用土地公告應當包括下列內容：(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;(二)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;(三)征地補償標準和農業人員安置途徑;(四)辦理征地補償登記的期限、地點。”這兩條所規范的是征用土地公告的時間和內容。《征用土地公告辦法》第七條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告。”第八條規定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內容：(一)本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量、需要安置的農業人口的數量;(二)土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;(三)安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(五)農業人員的具體安置途徑;(六)其他有關征地補償、安置的具體措施。這兩條規范的是征地補償、安置方案公告的時間和內容。在現實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規、規章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發出征用土地公告。因此，公告內容缺少批準機關、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農民的知情權，并將產生嚴重的后果。依據《征用土地公告辦法》第十四條的規定，未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續。

3、不告知聽證權

《征用土地公告辦法》第九條規定：“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。”第十條規定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規和批準的征用土地方案進行修改。”依照上述規定，被征用土地的農民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關應當向被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人交待聽證權。可以在征用土地補償、安置方案公告中告知聽證權，也可以用其他方式告知聽證權。但在現實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權，更談不上舉行聽證會，實質上剝奪了被征地農民要求舉行聽證的民主權利。

4、調查工作不細致

被征收土地的所有權人、使用權人在公告規定的期限內，持土地權屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償登記后，政府土地行政主管部門應當對補償登記的項目逐項進行詳細的調查核實，填寫房屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業素質，耐心細致的工作作風。但在現實征拆工作中，工作人員的政治業務素質達不到要求。調查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產生抵觸情緒。

5、補償、安置不到位

《土地管理法實施條例》第二十五條規定：“征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。”在現實征拆工作中，有的征地補償費不能在規定的期限內全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內居住一年以上，重建地還未出來。

6、送達手續不到位

在辦理征地拆遷工作中，有一部分文書必須送達拆遷戶，如領取補償費通知書、限期騰地通知書、重建地抽簽定位通知書等，都必須送達到位，拆遷戶必須在送達回證上簽字。在現實征地拆遷工作中，一部分拆遷戶對征拆工作有意見，在送達這些文書時，他們往往不配合，拒絕在送達回證上簽收。送達文書的工作人員有的采用留置送達方式，但送達回證上無在場人證明。有的當時找不到人就將文書放在鄰居家里，叫其轉交，送達回證上無當事人簽收，也無其他記載或在場人簽名證明。

二、征地拆遷中程序方面存在問題的整改措施

征地拆遷中程序方面確實存在不少問題，產生這些問題的原因主要有以下幾個方面。一是法律意識不強。黨的十五大確立了依法治國的方略和實行依法行政的原則。依法治國的核心內容是依法行政。人民政府因國家建設依法征收農村集體所有的土地的行為是一種行政行為。在實施征拆過程中，應當嚴格按照法律、法規、規章和地方性法規進行。既要執行實體法，也要執行程序方面的法律。但我們有的政府機關工作人員，也包括一些領導人員習慣于過去那種以領導人的意志為依據實施行政行為。領導怎么說，我就怎么做，管 4

他法律不法律。有的領導把主要精力放在招商引資上，項目落戶后，在征地拆遷過程中，領導考慮實體問題多一些，程序問題很少考慮。二是工作人員業務素質不高。從事征拆工作的人員大多數是從政府的各個部門抽調的，在這些人員中，真正能夠做得事的人不多，加之從事拆遷是一項新的工作，專業性很強，又沒有進行崗前培訓。因此，大多數工作人員的業務素質不適應從事拆遷工作。三是土地行政主管部門未直接參與征地拆遷工作，國土資源局是人民政府土地行政主管部門，依照《土地管理法》的規定，國土資源局應當是征地拆遷的具體實施部門。但在實際操作中，國土資源局一般沒有參與征地拆遷工作。針對上述原因，提出以下整改措施：

1、加強對法律法規的學習，提高政府機關工作人員的法律意識和依法行政的能力。學習法律法規要真學，我們過去也喊學習法律，普法多年了，每年還搞了一次考試，普法考試都抄書，考試分數都很高，實際是什么效果也沒有。建議政府機關工作人員學習法律要有針對性，對本部門必須掌握的專業行政法律法規，每年要進行一至兩次閉卷考試，將考試成績納入崗位目標考核范圍。對抽調從事征地拆遷工作的干部，要組織崗前專業培訓，對考試不合格的人員不得上崗。

2、在抽調干部過程中要嚴格把關。征地拆遷工作是一項法律性、政策性、專業性很強的工作，對工作人員的政治素質和綜合素質要求很高。而抽調單位一般不會將本單位綜合素質很搞的業務骨干派出。因此，在抽調干部過程中建議組織部門要嚴格把關，務必抽調合適人員。

3、土地行政主管部門應加強業務指導。國土資源局是政府的土地行政主管部門。在目前建設項目多的情況下，按照法律規定完全由國土資源局承擔征地拆遷的具體實施工作 5

是不現實的，大的建設項目國土資源局應當派人參加土地征拆工作。對一般項目征地拆遷工作，國土資源局應當加強業務指導。國土資源局應加強自身建設，對內部負責征地拆遷的部門，人員配置應當加強，要選派綜合素質較高的人員充實到這一部門，并加強該部門的業務培訓。使這一部門成為轄區內征地拆遷工作的把關部門。

4、政府領導要加強對征地拆遷工作的領導。征地拆遷工作要建立行政問責制。對在征拆工作中成績突出的工作人員，要進行表彰和獎勵，對在征拆工作中不負責任，有嚴重過失，并造成嚴重后果的工作人員，要追究責任。

文章來源：中顧法律(免費法律咨詢，就上中顧法律）

第四篇：集體土地征地拆遷成本審核程序

集體土地征地拆遷成本審核程序

各區分局在地塊收購儲備或出讓之前,將集體土地征地拆遷成本審核單連同所須上報材料提交給市征地拆遷事務中心,市征地拆遷事務中心核定后,各分局將核定后的集體土地征地拆遷成本審核單及其它文件材料一同報市土地儲備交易中心。各區(開發區)分局要以宗地為準，本著不重不漏的原則，測算征地成本并提交相關資料。

提交的文件

(一)征地拆遷成本核算報告

1.土地補償費（含青苗補償費）

2.地上物補償費（企業拆遷、居民房屋、溫室、大棚、看護房、各種養殖場、各種樹木花卉等，所有地上、地下附著物補償等）

3.排遷補償費（各種電力、電訊、水利設施遷移、改路改渠等設施）

4.社保基金補貼（給失地農民參加失業、養老保險政府補貼部分）

5.組卷報批費等（土地管理費、有償使用費、耕地開墾費等）

6.拆遷服務費

7.其他相關費用

(二)附件

1.集體土地征地拆遷成本審核單（由審核辦公室提供）

2.征地拆遷成本核算報告（核算的簡單說明，基本內容由審核辦公室提供）

3.企業的評估報告（有資質的評估機構提供）

4.居民房屋產權證、土地證（房產部門、建設部門頒發）

5.地塊拆遷范圍圖

6.地塊勘測定界報告

7.雙方確認后的地上附著物補償明細表（捆綁補償除外）

8.村民代表大會決議書

9.與村委會簽訂的征地拆遷補償協議書

10.其他需要提交的要件

審核時限:

所上報資料齊全，補償標準、補償數量、補償內容符合規定，在三個工作日內審核完畢（所上報基礎資料不合格除外）。

受理地點:沈河區大西路187號金廈廣場六樓征地拆遷窗口。

聯系電話：024–22975255

第五篇：農村征地拆遷程序

農村征地拆遷程序

農村征地拆遷行為實際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個階段。

一、征地程序:

1、辦理用地申請

用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

2、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國土房管局根據各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。

4、征地審核與批復

行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料齊全符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉(鎮)農民集體所有土地的，在鄉(鎮)人民政府所在地進行公告。

6、制定征地補償安置方案

區縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬定征地補償、安置方案。

7、征地補償、安置方案的公告

有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。

8、補償安置的實施

區縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

9、頒發建設用地批準書

二、農村房屋拆遷程序

1、用地單位申請領取規劃用地許可證

2、申請拆遷許可

用地單位須持有國有土地使用權批準文件向房屋管理部門申請拆遷許可;

3、進行拆遷宣傳

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳，解釋工作。

4、房屋拆遷管理部門發布拆遷公告

5、暫停有關活動

拆遷人取得征地或者占地批準文件后可以向房管部門申請在用地范圍內暫停辦理有關事項，如停批宅基地和其他建設用地;停批新建、改建、擴建房屋、停辦入戶和分戶等。

6、拆遷人向房管部門確定拆遷實施方案

拆遷申請人必須依照法律的規定，對擬定的拆遷活動作出安排，主管機關以備案的方案作為監督其拆遷活動的依據。

7、拆遷人委托評估機構對被拆遷范圍內的房屋建筑物等進行拆遷評估

8、拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議

9、拆遷安置