第一篇：舊村改造匯報[精選]

強灣鄉舊村改造情況匯報

（2008年11月10日）

強灣鄉地處白銀市區南部14公里處，南鄰水川鎮，東與水川鎮、四龍鎮接壤，西北與王峴鎮、皋蘭縣相連，土地總面積248平方公里，屬黃土高原丘陵溝壑區，系黃河北岸高揚程灌區。全鄉現轄7個行政村，44個村民小組，2746戶，9750人，其中勞動力4905人?，F有耕地28643畝，其中旱地15946畝，12697畝。2007年全鄉生產總值22936萬元，其中農業生產總值2190萬元，農民人均純收入3746元。在開展社會主義新農村建設中，我們緊密結合自身實際，緊緊圍繞“二十字”方針的總體要求，按照《白銀區建設社會主義新農村，推進城鄉一體化實施綱要》的總體安排部署，明確目標，合理定位，從基礎建設和改善村容村貌入手，逐步推進社會主義新農村建設，現將舊村改造有關情況匯報如下：

一、基本情況

1、自然條件

強灣鄉強灣村地處白銀市區南部14公里處，是強灣鄉政府所在地，白崖子村地處白銀市東南部15公里，兩村都屬黃土高原丘陵溝壑區，系黃河北岸高揚程灌區，干旱少雨，水資源匱乏，加之植被稀少，生態環境惡化，自然條件差，土壤貧瘠，農業經濟結構單一，抗御自然災害的能力脆弱，農民生活水平不高，但從全鄉來說經濟發展相對較好。隨著城郊經濟的發展，西部大開發戰略的實施和扶貧開發建設項目的帶動，干部群眾脫貧致富愿望強烈，積極性高。

2、社會經濟狀況

強灣鄉強灣村有7個村民小組，農戶453戶，人口1563人，共有勞動力755人，耕地面積3713畝，其中有效面積2239畝，保灌面積2033畝，旱地1474畝，2007年農民人均純收入3752元。

強灣鄉白崖子村有6個村民小組，農戶497戶，人口1754人，共有勞動力984人，耕地面積5303畝，其中有效面積2808畝，保灌面積2113畝，旱地2495畝，2007年農民人均純收入3761元。

二、基本原則

1.堅持保護環境，可持續發展的原則。舊村改造要著眼于長遠利益，立足于資源的節約與綜合利用，切實保護好生態環境，加強環境綜合整治，大力發展循環經濟，推廣使用新材料、新能源、新技術，建設節能省地、防震防災型住宅，實現經濟、社會和生態的可持續發展。

2.堅持規劃先行，合理有序建設的原則。舊村改造必須依據所在鄉鎮的土地利用總體規劃和鄉鎮域規劃，做好改造村的建設規劃、土地利用規劃和經濟發展規劃，并按照有關程序報批，杜絕未批先建、少批多建、越權審批等違法行為。

3.堅持農民自愿，維護農民利益的原則。舊村改造要尊重農民的意愿，充分發揮農民在舊村改造中的主體作用，調動和發揮農民的積極性和創造性，統籌經濟發展、產權制度改革、就業安置、社會保障等方面的工作，妥善處理農民與集體經濟組織的利益關系，切實維護農民的權益，提高農民的收入水平。

4.堅持合理推進，防止盲目開發的原則。舊村改造必須考慮本村的經濟基礎、就業環境和改造后的問題，必須進行充分論證和可行性研究，防止急功近利，不切實際，一哄而上，搞遍地開花、低水平分散建設。

5.堅持保護耕地，集約利用土地的原則。舊村改造的建設用地要嚴格控制在村莊占地范圍內，嚴格控制占用農用地，嚴格禁止占用耕地，特別是基本農田，要節約并集約利用土地，大力發展二三產業，提高土地的利用效益。

三、主要做法

1、強化組織，加大宣傳力度。

村里成立了以村委會主任為組長的新農村建設領導小組，選出工作踏實、責任心強的村民代表為工作骨干，負責新農村建設日常事務。利用各種宣傳方式，大力宣傳新農村建設的意義、辦法和建設目標，進一步調動全村村民關心新農村建設、投身新農村建設的積極性和主動性。從而加快新農村建設速度。

2、責任到位、分工合作、建立獎罰激勵機制。按新農村建設標準的九項要求，村新農村建設領導小組依任務性質不同進行了分工，將工作人員分成5組，分別負責不同工作，避免了推諉扯皮事件的發生。與此同時，經村兩委和村民代表會議研究，制訂了切合實際的獎罰措施，充分調動工作人員的責任心和工作積極性，各工作組定計劃定目標，制訂了切實可行的工作日程表，保證了各項工作的按時完成。

3、發動社會力量，多方籌集資金，確保工程順利開展。針對新農村建設基礎設施建設量大，需用資金多的情況，村建設領導小組發動社會各方力量，在取得多方支持的同時，借助市縣幫扶單位，籌措資金，使各項建設工程有了可靠保障。

四、基礎設施建設初步成效

根據強灣村的實際情況，主要完成以下主要項目：

1、完成2007年強灣村中低產田改造項目。

2、安置無房、危房、特困戶4戶。

3、完成強灣村小學和文化室基礎設施建設。

4、新建強灣村文化活動中心1處，并配套相應的文化娛樂設施

7、砂化硬化村級道路13公里。

8、完成植樹造林200畝。

9、興建生活垃圾收集場1處。

9、維修村委會辦公用房，并配套辦公設備。

10、建立相關“村規民約”等制度。

根據白崖子村的實際情況，主要完成以下主要項目：

主要是維修道路2000米，綜合開發土地400畝，新增水澆地300畝，新建50平方米泵站一座，并配套機電設備，襯砌水用隧道600米，襯砌渠道6600米，投入小尾羊200只，扶持養殖示范戶60戶，培訓農民技術員600人次。

五、村容村貌改造 通過舊村改造我鄉強灣村、白崖子村的村容村貌有了明顯的改善。主要是：

1、通過“三池一改”項目建設，在強灣村、白崖子村建設沼氣池130座（其中：強灣村100座，白崖子村30座），合理利用清潔能源，改善了人居環境，提高了農民生活水平。

2、通過美化白金公路，減少因水土流失對白金公路的損壞，改善生態環境，我鄉在白金公路沿線10公里（強灣段）進行植樹造林，栽植樹木為白楊、刺槐等樹種，在白金公路到何及溝特困群眾安居點1.5公里鄉村公路段栽植刺槐、白楊，在白崖子村苦水溝沿渠3公里栽植白楊等措施，增加了植被覆蓋，改善了農民居住點生活環境，營造了一個舒適、美麗、溫馨的居住環境

3、全村完成了長久垃圾的清理以及村內外的亂堆亂放清除，落實了四有一落實的環境衛生長效管理機制，使村容村貌煥然一新。

4、通過強灣村陣地建設項目，建起了村衛生室，使村公益公共設施逐步完善。白崖子村陣地建設項目正在緊張籌備中。

六、精神文明建設情況

強灣鄉一直把村民道德建設當作一項大事來抓，積極采取秦腔折子戲演出、張貼標語、廣播等為農民群眾喜聞樂見的形式加強宣傳，進一步推動了創建文明村工作不斷向廣度和深度發展。工作中，我們一是抓制度，強化外在約束。制定了符合村情、民情的《村規民約》，并發放到各家各戶，要求各家各戶認真學習，遵照執行，以此來不斷規范村民們的言行舉止，引導廣大村民爭做“四有”新人。二是抓載體，提高活動質量。同時，強灣鄉在這兩個自然村積極探索文明建設的有效載體，精心舉辦開展了“十星級文明戶”、“五好家庭”等一些村民喜聞樂見的活動，使村民在自我教育、自我評價中享受到精神文明建設的成果，從而大大調動了廣大村民參與文明村建設的積極性。三是抓風氣，推進移風易俗。近年來，強灣鄉出臺了婚喪嫁娶不得大操大辦、不得賭博酗酒、不得參與迷信活動、不得涉嫌違法犯罪、發現有違規現象要向村委會報告的規定，村領導班子成員向全村人民承諾，帶頭遵守有關規定，爭做移風易俗的帶頭人，一個崇尚科學、文明、健康、向上的良好社會風氣已經形成。四是抓依法治村，保持社會穩定。為提高農民群眾的法律素質，我們一方面在兩村深入開展普法教育活動，引導村民自覺做到學法、用法、遵法、守法；另一方面，堅持依法進行民主選舉、突出民主決策、實行民主監督、搞好民主測評，認真落實“依法建制、以制治村、民主管理”等制度，大大提高了廣大村民的參政議政能力，使廣大群眾充分享受到了政治上的民主權利。

七、改造中積累的經驗和存在的問題及今后打算

（一）幾點體會

1.先行試點，科學規劃。舊村改造是一項系統工程，內容繁雜，涉及面廣，必須先行選擇一批基礎條件好的村莊進行試點，并科學合理地做好試點村的規劃和建設工作，起到引導示范作用。

2.因村制宜，多種形式。由于各村之間基礎條件不同，差異性較大，因此不能搞“一刀切”，要結合本村的實際情況，本著相互合作、共同發展的原則，選擇適合于本村的改造方式，創出特色。

3.點面結合，帶動周邊。在規劃建設上應與新城、中心鎮、中心村建設、山區險村搬遷、生態移民搬遷結合起來，在產業發展上應與農業結構調整結合起來，在基礎設施建設上應與周邊的公路干線、同時帶動周邊村向試點村聚集。

4.多元籌資，共同建設。要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，采取多種方式，多渠道籌措建設資金，形成政府、社會、企業、農民等相結合的多元化投資渠道。

（二）存在的困難和問題

一是農業生產基礎薄弱，水利設施欠帳較大，農業生產成本高，直接影響著兩村農業產業結構調整和經濟社會發展的步伐；二是兩村還未形成規模產業，經濟總量低；三是資金匱乏，項目建設進度緩慢；四是部分群眾的思想有待解放，市場經濟觀念跟不上實際需要。

（三）下一步打算

一是進一步落實白崖子舊村整治改造和強灣村新農村建設試點各項工作，完善鄉文體中心和“農家書屋”的建設，完成鄉衛生院的擴建任務。二是狠抓節水灌溉，進一步加大農田水利設施建設力度，降低農業成本，保證糧食產量。三是積極與有關部門協調，爭取項目、資金，硬化鄉村道路15公里，對強灣、白崖子鄉村道路進行改造，逐步改善鄉村道路交通條件。四是進一步優化種植業結構，調整抓好以日光溫室為主的蔬菜產業、大棚油桃、紅蔥、紅棗等特色農產品，把特色產品做大、做強。五是立足區位和資源優勢，面向市場需求，在規模養殖上下工夫。以春雨公司為龍頭，大力發展生豬養殖業，積極帶動、培養一批規模戶，力爭建成規模村、專業村，逐步向產業化方向發展，不斷提高畜牧業經濟效益，促進農民增加收入。

第二篇：舊村改造規劃匯報

舊村改造規劃匯報

按照市政府工作安排，今年年初我局已經委托濟南市規劃設計研究院進行控制性詳細規劃的編制，而城中村改造是作為控制性詳細規劃的一項內容進行編制的，由于城中村改造工作的緊迫性，4月份我局向設計院提出，要求將城中村改造規劃作為一個專項規劃在控規中提出來，進一步細化，并提前完成。

該次規劃范圍是總體規劃確定的建設用地范圍，總面積是30.99平方公里。舊村改造的用地主要從兩個方面來考慮：一是滿足村民的居住要求，即村民的安置用地；二是滿足城區村民失地之后的生計要求，需要拿出一部分用地分配給村民進行建設，可以是住宅、商鋪、市場等，村民自己經營或者出租以作為其生活保障，即村民保障用地。人均用地的標準借鑒濟南市和濰坊標準，目前濟南人均安置用地30平方米、保障用地25平方米控制，濰坊按照人均安置用地83平方米、保障用地83平方米。綜合濟南、濰坊兩市的標準，參考龍山新居的指標，確定我市舊村改造人均安置用地30平方米、人均生活保障用地30平方米設置。本次規劃共涉及42個村莊、9片城區平房區，總人口26696人。村民原居住用地8054.3畝，規劃村民安置用地1040.25畝，生活保障用地1040.25畝，節省建設用地5973.8畝（由于04年航測地形圖變化比較大，這次用的地形圖是08年的航拍圖片，數據不是太準確，新的航測工作現在正在進行，估計8月可以完成，等完成后這些數據會更準確些）。

等初步成果編制完成后進行方案匯報與論證工作，組織專家咨詢，根據咨詢意見修改完善，形成公示成果，進行社會公示，聽取公眾意見，根據各方意見，深化完善，編制報批成果。

建議：

1、加大力度嚴格控制個人建房，堵住私搭亂建的口子。08年影像圖和04年航測圖進行初步比較，我市在4年時間內增加平房800余戶（不包括加蓋樓房戶數），其中拆遷安置200余戶（黃金水岸和大東吳金色陽光城項目拆遷安置），按照每戶20萬元將這些新增平房進行拆遷大概需1.6億元。這些新增平房給我市城中村改造和合村并居工作帶來很大障礙。建議以09年地形圖航測為契機，對09年航測完成后未經法定程序審批擅自建設的在拆遷時一律不予補償，對04年航測完成后私自建設的出臺相關拆遷安置政策。

2、嚴格控制零星建設，對單位報建和個人自建住宅等小型項目不予審批，全部成片開發建設，保證居住區的統一規劃、合理布局。

3、拆遷安置不再劃分宅基地，結合城中村改造和合村并居工作進行安置。

4、嚴格控制土地投放量，先造環境再拍賣周圍土地。（舉例子，黃金水岸、翠湖天地、酒廠）

第三篇：舊村改造步驟

一、村向街道打報告，申請舊村改造

二、街道同意后，以街道的名義向區政府打報告。

三、辦舊村改造用地預審。

四、政府同意后由城市規化辦公室出證明到規化局辦選址。

五、做舊村改造規劃設計。

六、規劃方案批準后由城市化辦公室申批安置計劃和土地出讓方案。

七、與政府簽定三年改造目標責任書。

八、對舊村改造做出安置拆遷補償辦法,召開村民代表大會

九、對所有房屋評估，與村民簽定拆遷安置協議

十、辦建設用地,建設工程,規劃許可證做安置樓建筑工程方案，辦施工手續.十一、與街道簽定土地出讓拆遷安置責任書

十二、街道、村委分別與國土局（儲備中心）簽定土地出讓 拆遷安置（承諾）協議

十三、剩余土地辦理集體土地出讓手續。

十四、辦理出讓土地招、拍、掛手續。

十五、招、拍、掛結束，出讓地內村民拆遷。

第四篇：舊村改造流程

一、編制舊村改造項目總體策劃方案：

申報資料：

1、本村在冊戶籍人口狀況和現有土地狀況.(附當地戶籍管理部門出具的在冊戶籍人口狀況證明和區國土資源管理部門出具的土地權屬、類別、面積證明)；

2、違規違法建設及處理情況；

3、初步改造意向。

（1）區政府關于村莊整合的意見；

（２）居住用地和生活保障用地（含機動用地）選址意向、范圍、面積以及是否合并重組使用的意見。擬將安置住宅建設與房地產開發項目捆綁實施的，可提出用于房地產開發的地塊選址意向、范圍和面積。并標注于1：2000地形圖上；

（3）需安置村民人口數量及擬建安置住宅和生產經營設施建筑面積。

（4）村民拆遷安置和后續生活保障意見；

（5）舊村改造的資金籌集方式；

（6）其他需說明的問題。

承辦部門：區舊村改造領導小組。

二、總體策劃方案的報審：

申報資料：

1、總體策劃方案編竣后，由區舊村改造工作領導小組審議通過并形成審查意見，報市舊村改造工作領導小組辦公室；

2、市舊村改造辦公室組織會審，綜合各部門意見通過后，報市舊村改造工作領導小組會議審議；

3、市領導小組會議審議通過的舊村改造項目總體策劃方案，正式行文批復。承辦部門：市舊村改造領導小組。

三、申辦規劃策劃方案審批：

申報資料：

1、申辦規劃策劃方案策劃要求通知單；

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

出具規劃方案策劃要求通知單及附圖。通知單應包括用地性質、規劃策劃用地范圍、市政設施及村民安置、生活保障（含機動用地）、捆綁開發用地規模等規劃條件。

2、編報規劃策劃方案。（委托具有甲級或乙級城市規劃編制資質的規劃設計單位進行編制，其成果應達到修建性詳規的深度）。

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

規劃局出具審查意見。對確需實施招拍掛的地塊，市規劃局出具規劃指標及要求；對村民安置居住和生活保障地塊，市規劃局予以批復詳細規劃。

承辦部門：市規劃局。

四、申辦安置住宅及生活保障建設項目核準手續：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業申請文件（分別報市發改委、規劃局、國土局、環保局，其中市發改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應資質的咨詢機構編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業營業執照副本復印件，新設立企業尚未辦理工商登記的，須出具出資方關于項目建

設的合作協議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區發展改革部門和環保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現狀地形圖，并用HB鉛筆標明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進行招標的項目，應同時提報濟南市建設項目招標方案申請書，包括招標范圍、招標組織形式和招標方式等招標內容；

9、依法必須進行地震安全性評價的項目，應同時提報相關申請材料，包括企業申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規規定的其他材料。

承辦部門：市發展改革委員會。

辦理時限：10個工作日。

申辦程序：

市發改委受理后3日內，分送市國土資源局、市環保局。市國土資源局、市環保局對申報項目于5個工作日內分別出具土地預審、環評初審等書面意見；市發改委在2個工作日內出具安置住宅及生活保障建設項目核準文件。

五、建設用地規劃許可證：

申報資料：

1、書面申請（含建設要求和內容）。

2、經計劃部門批準的有效計劃文件。

3、1：500地形圖。

4、已批準的可行性研究報告。

承辦部門：市規劃局。

辦理時限：7個工作日。

申辦程序：

1、持所需材料向市規劃局提出申請。經現場勘察，審查、核對相關規劃，在15個工作日內給予答復。需申請建設用地計劃指標的，在7個工作日內簽發《建設用地規劃許可通知書》；需制定詳細規劃的，在7個工作日內簽發《規劃設計要求通知書》。

2、到市規劃局規劃管理處辦理《建設用地規劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規劃的，7個工作日內核發《建設用地規劃許可證》。

六、申辦舊村改造用地審核意見：

申報資料：

1、委托具有土地測量資質的專業隊伍將土地利用總體規劃確定的村建設用地的位置、范圍標繪于上1：10000土地利用現狀圖上（附界址點坐標）的圖件。

2、立項計劃（復印件1份，驗原件）；

3、規劃定點意見（復印件1份，驗原件）；

4、規劃范圍圖紙（復印件1份，驗原件）；

5建設用地規劃許可證（復印件1份，1份）。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：6個工作日。

申辦程序：

出具舊村改造用地審核意見及附圖，并說明村現狀土地利用的有關要求。

七、實施捆綁房地產開發用地招拍掛：

申報資料：

1、要求地對市規劃局審查通過的規劃策劃方案中確定的舊村改造捆綁房地產開發用地實施統征（收購）的申請表。

承辦部門：市國土資源局。

申辦程序：

市國土資源局審查同意后，由市土地儲備交易中心向市發改委申辦該用地的土地熟化整理項目核準手續。市發改委受理后５個工作日內，出具項目核準文件。

八、工程建設項目立項審批：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業申請文件（分別報市發改委、規劃局、國土局、環保局，其中市發改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應資質的咨詢機構編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業營業執照副本復印件，新設立企業尚未辦理工商登記的，須出具出資方關于項目建設的合作協議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區發展改革部門和環保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現狀地形圖，并用HB鉛筆標明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進行招標的項目，應同時提報濟南市建設項目招標方案申請書，包括招標范圍、招標組織形式和招標方式等招標內容；

9、依法必須進行地震安全性評價的項目，應同時提報相關申請材料，包括企業申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規規定的其他材料。

承辦部門：市發展改革委員會。

辦理時限：15個工作日。

收費標準：

如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。注意：舊村改造項目按上述程序申辦立項審批。

申辦程序：

有行政主管部門的建設單位，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的建設單位，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，建設單位在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。

九、國有（集體）土地使用證：

申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；

②建設用地規劃許可證和用地意見；

③土地登記申請書；

④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；

②出讓人土地使用權證書；

③土地使用權評估報告；

④土地轉讓協議；

⑤轉讓雙方法人證明；

⑥出讓人原出讓批文；

⑦出讓方土地登記申請

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標準：

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，可直接利用地塊進行建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按相關程序辦理。

申辦程序：

①申請：建設單位持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調查：區國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

十、建設拆遷臨時用地許可證：

申報資料：

1、用地申請；

2、建設用地規劃許可證；

3、建設工程設計規劃要求通知書及附圖；

4、建設用地規劃意見。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標準：

須繳納土地開發管理費800元/畝。

申辦程序：

持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的，7個工作日內核發建設拆遷臨時用地許可證。

十一、房屋拆遷許可證：

申報資料：

1、拆遷申請書。

2、建設項目批準文件。

3、《建設用地規劃許可證》及附圖、附件。

4、《國有土地使用證》或《拆遷用地批準書》。

5、建設拆遷臨時用地許可證。

6、拆遷補償、安置資金證明。

7、拆遷計劃和拆遷方案。

8、產權調換和安置用房證明。

承辦部門：市拆遷辦。

辦理時限：10個工作日。

收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。申辦程序：

1、審查立項申請，并于收到申請后二日內作出是否準予立項的決定。

2、批準立項的，拆遷人應自批準立項之日起三日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續，交納拆遷管理費。

3、立項批準之日起五日內，核發《房屋拆遷許可證》，發布拆遷公告。

4、拆遷完畢，拆遷人應及時申請拆遷驗收，經驗收合格的，取得《拆遷驗收合格證》。

第五篇：舊村改造項目分析

3、舊村改造在城市化中的作用

舊村由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌?！俺侵写濉备脑焓歉纳迫司迎h境、提升城市品味，為適應已批準的城市總體規劃的需求，實施的的改建工程。其是推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城區土地日顯稀缺的現狀下，不僅為部分房地產開發企業提供了城市發展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起點、高標準進行規劃和建設也有利于解決當地的規劃無序的問題。改造后將成為功能齊全的綜合區域，蘊含著巨大商機，改善了當地的投資環境。同時將會給安置在該區域內的居民（村民）提供大量的就業崗位，為居民（村民）從事第三產業提供良好的區位優勢，個人收入將大大提高有利于促進城鄉一體化的發展。其采用的建設標準也在節能和環保方面也起到了很大的作用?？傊?，舊村改造工程解決了城市化過程中出現的問題，有利于推動城市化進程的健康合理發展，推動生態文明城市的建設。

舊村改造類型

舊村改造是一項聚民心、暖民心、穩民心的民心工程、戰略工程，實施好該工程，必將大大改善農村群眾的居住環境，有效推進社會主義新農村建設。近期，政府先后出臺加快舊村改造工作的意見，從上級工作部署來看，舊村改造勢在必行。

1、舊村改造模式和開發類型

舊村改造是一項全新的較為復雜的工程。在村莊布局、改造開發模式等方面可供借鑒參考的經驗辦法不多、具體操作實施難度大的情況下，應根據舊村所處的區位和實際情況，區分不同的改造類型，然后根據不同類型研究制定相關政策，扎實推進舊村改造工作。根據舊村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮集聚型；農村社區型；大企業（項目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址改造型。

依據相關的類型可以提出不同的開發方案，目前的情況下有以下幾種開發方案：

（1）政府主導型財政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。在這種模式下，政府充當開發商的角色，直接投資改造舊村，解決村民的拆遷安置問題，進行開發建設，從而達到改造目標。此種模式較適合于重點項目統籌建設型村莊改造。

優點：該模式政府能夠從整個城市景觀、環境效益和社會效應上按照城市規劃的要求進行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改造質量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出讓金以及部分稅費的免除）。但同時要求政府一次性投入大量的財政支出。

缺點：從實踐來看，無論是公共設施的建設還是房地產項目的開發，想要大規模改造舊村，單憑政府的財力是負擔不起的。因用地規模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設這樣的項目。

所以，此種模式僅適合于局部地段的改造，或個別政府項目的建設需要。

（2）村級主導型

以村為操作主體，以村集體經濟為基礎，自行組織實施非市場化的改造是舊村改造的實施模式之一。

優點：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補償這個重大障礙，還省去了開發商的利潤部分，總體上降低了改造項目的開發強度和改造成本。同時，能夠調動居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引相當數量的小規模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會經濟問題。

缺點：由于村委會獨立承擔舊村改造的全部工作，對其經濟實力、村干部的技術力量及經營管理、協調等各方面能力都要求比較高。若村集體經濟實力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。

因此，該模式主要適合于：集體經濟實力強大、村領導班子組織協調能力強、群眾基礎好的村。

（3）開發商主導型

在村投資能力有限、政府又不打算大規模投資的條件下，為推進舊村改造的進程，開發商介入值得考慮。開發商介入可有多種方式，最完全的方式是開發商主導：開發商成立項目公司，負責征地、拆遷、補償、安置、建設、銷售等，按市場化方式進行綜合開發。這種方式在舊村改造實踐中被證明是成功的經驗，也利于促進舊村的根本轉變。

優點：開發商經驗豐富、經營管理能力及技術力量強，承擔舊村的改造，將有利于保證片區開發檔次與品質。同時可借助知名開發商的品牌，樹立片區高檔次形象，提高市場價值。開發商獨立承擔可實現改造過程中的拆建統一，有利于整體規劃、整體協調、控制開發運作時間。

缺點：政策限制與市場化的困難。按現行土地政策，舊村的留用地、宅基地等建設用地均屬集體用地性質，僅可用于建設村民住宅、村公共設施、村集體經濟發展二、三產業，但不能轉讓，不得建房出售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以實現。

這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。（4）村與開發商聯合開發型

政府指導，由開發商與村委會共同組建舊村改造公司，負責拆遷安置、土地平整、回遷返建、商品房建設等整個城中村改造的全部工作。

優點：村委會參與整個舊村改造的開發工作，也有獲利機會，故開發積極性相應提高。村委會參與整個開發改造工作，代表村集體及村民利益，利益統一，有利于開展工作，確保改造順利進行。開發商與村委員會共同承擔可充分利用雙方優勢，保證開發改造工作順利進行，同時拆建統一也有利于整體規劃、整體協調，加快開發進度。

缺點：主要在于開發商與村委會雙方共同組建的開發改造公司的企業決策、經營管理權的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產生矛盾，影響雙方合作意向。

在實際操作中，可探索通過不同的股權劃分、控股形式實現經營管理權的分配及利益的劃分。

（5）政府與開發商聯合開發型

實行政府收儲后統一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發企業進行開發建設。

優點：該模式有利于在當前形勢下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中能夠實現土地收益，也有利于政府合理把握開發建設的節奏和土地投放量，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

缺點：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲貸款。二是利用國有資產運營公司這個融資平臺。目前形勢而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲數量極少，利用土地收儲貸款很難實現。國有資產運營公司這個融資平臺融資效果還可以，但大部分用于城市建設，拿不出更多的資金用于舊村改造。

因此，從目前情況來看，該模式在實際操作中存在很大的困難。以上只在對五種舊村改造開發模式進行了分析比較，在實際操作中，應結合各類舊村改造的實際和特點，創造性的選擇和探索改造開發模式，確保舊村改造工作取得實效。濟南市舊村改造分析

截至2011年11月中旬，濟南市超額完成省里確定的三年建設農房20萬戶任務，共新建農房26.5萬戶，完成三年任務的144%，其中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實施村莊改造項目337個，涉及村莊553個，總投資達390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農民的極大擁護，使農房建設真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快舊村改造，對于改善城鄉居民生產生活條件，進一步優化城鄉環境，加快推進新農村建設，拉動內需促進濟南市經濟社會發展都有著極其重要的作用。但是，舊村改造是一項系統工程，涉及面廣，工作難度大。雖然進展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。

（1）資金短缺問題。第一，縣鎮財政壓力大。《山東省人民政府關于繼續推進農村住房建設與危房改造的意見》（魯政發[2012]21號）明確要求，各級政府要設立專項資金，并對舊村改造戶加大扶持補助力度。

二、村級集體經濟比較薄弱。就目前村集體經濟現狀而言，多數村集體沒有能力承擔舊村改造工作。

三、農民自籌難度大。近年來，農村經濟實現了較快發展，農民收入有了大幅度提高。但建造新房是一項重大的建設性投入，同時需要大量的基礎設施配套，就目前情況而言，多數村莊農民收入水平與建房投資相比，資金缺口比例仍然很高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。（2）群眾思想障礙問題

對于舊村改造工作，當前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對舊村改造工作抱有很大希望，急切盼望開展舊村改造。二是不敢改。部分群眾擔心改造后利益得有到保障，造成“上樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統、家族、宗派等原因的影響，看重的是手中的土地，一些“城中村”農民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農經濟意識濃厚，怕改造后失去“房東經濟”這塊主要經濟來源。因此，廣大村民存在著既想改（為改善生活質量）、又怕改的等待觀望心態。

（3）政策問題。一是舊村改造涉及土地利用制度、投融資體制、行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統一的政策和成熟的模式。二是農村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些新建房屋土地性質為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對外出售。

濟南市舊村改造發展前景（1）濟南市政策的大力支持

為推進舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺了相關政策措施，并對財政扶持、土地、費用減免等政策進行了明確。濟南市財政每年安排1億元農房建設專項資金。濟南市財政又籌集5億元扶持資金，用于舊村改造任務的啟動和資金周轉，為充分發揮濟南市扶持資金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到2012年12月底。濟南市要求縣（市）區自籌資金支持農房建設，各縣市區投入配套資金約合10余億元。良好的政策支持將促進濟南市的舊村改造項目發展。

（2）經濟發展居民對住房環境改善的需求

隨著經濟的持續發展，舊村的居住環境的落后就顯現出來。居住規劃的不合理，居住環境的臟亂差，影響著百姓對生活質量的追求。并且近年來濟南市的房地產價格一直比較高，超出了普通人民的承受能力。舊城改造項目可以使百姓以遠低于市場的價格得到新的住房。并且，舊村改造可以利用良好的規劃條件發展商業，具有良好的投資前景，能使該村的服務業得到很好的發展。所以，舊村改造項目具有良好的商業前景。