第一篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國土總面積1968平方公里,有40萬人口,18個鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個行政村。縣境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲量56.18億噸,白云巖儲量42億噸。耕地總面積54.8萬畝，其中基本農(nóng)田53萬畝。人多地少是我國的基本國情，我縣這一問題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個，建了新房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。我們##縣國土資源局歷來重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地。回顧望川村舊村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動因 舊村改造雖說是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地 1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無錢修房子，360戶人居住在三個自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來，富裕起來的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個問題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無房住，要徹底解決，村委估計至少還得占地300畝，這樣一來望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無章，公共設(shè)施無法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無新貌”。針對上述問題，我們國土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時，與該村兩委班子就望川舊村改造問題進(jìn)行了研究。在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動力。二是通過座談、懇談來統(tǒng)一認(rèn)識，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時要強(qiáng)化建筑設(shè)計工作，對戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計。按設(shè)計施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至XX年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到XX年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時引起了許多爭議，但在今天看來，我們對望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的。國土資源部長孫文盛在任山西省省長時，多次深入該村進(jìn)行調(diào)研，對該村舊村改造節(jié)約用地、集約用地的做法給予了充分肯定，并進(jìn)行了具體的指導(dǎo)。

（三）和諧發(fā)展，制定一套切實(shí)可行的改造方案，是確保舊村改造順利實(shí)施的有效保證 1991年,望川村開始了舊村改造工程,首先的阻力來自傳統(tǒng)觀念。有相當(dāng)部分的村民認(rèn)為再基地是祖上傳下來的，屬于私有財產(chǎn)，加上一些風(fēng)土習(xí)俗、家族勢力等多分面因素的糾結(jié)，撤舊房很困難；第二是村民住房問題，誰先誰后住，新樓價款問題。為了使望川村舊村改造順利進(jìn)行，我們從和諧發(fā)展的角度出發(fā)，堅持符合國家法律與政策的精神，積極借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，堅持群眾路線，做到了舊村改造民主決策、科學(xué)規(guī)劃。從而有力的促進(jìn)望川村舊村改造了工作。我們在望川舊村改造中主要處理好了以下三個問題：

1、舊房拆除。望川村通過開會、廣播、板報、標(biāo)語等形式，反復(fù)講解和宣傳“舊村改造”的目的、意義和目標(biāo)要求。在廣泛宣傳的基礎(chǔ)上，在黨員干部中進(jìn)行動員，并拉上全村黨員干部外出參觀，使他們認(rèn)識到了舊村改造工作的重要性和必要性，從而主動撤除自己的房屋，騰出宅基地戶用于建設(shè)新樓房。該村老黨員郝世愧1987年剛蓋起16間新房，但卻首先不同表態(tài)，主動撤除自己的房屋。在黨員干部作出表歲的同時，該村組織了舊村改造政治思想動員工作組，挨門逐戶做思想工作，為該村的舊村

改造工作打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

2、改造資金的籌集。實(shí)施舊村改造，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)、舊房老宅基補(bǔ)償?shù)榷夹枰淮蠊P資金。部分實(shí)施整體遷建的村莊更需要投入大量的啟動資金。望川村舊村改造中，拆遷戶房屋按當(dāng)時房屋造價賠償，新樓價款采用群眾出小頭，集體出大頭的辦法、并且每戶免1.6萬元。拿1991年新建的兩棟樓來講，兩棟樓總投資150萬元，建筑面積5100平方米，可安排居民48戶，戶均建筑面積106平方米，戶均居住價款僅1.2萬元，總價57.6萬元，僅占總投資的零頭。村集體收回的舊房有償使用、投入部分土地征用款、村集體資金投入等方式解決舊村改造資金問題

3、新樓房的安排。從各地舊村改造來看主要做法有以下幾種做法：一是采取抽簽的方式?jīng)Q定新房的位置；二是通過競投，誰出錢多誰先選擇宅基地；三是按照舊房拆除（或騰空）的先后順序，誰先拆除（或騰空）舊房誰先挑選。但是素～辦法在望川村舊村改造工作中難以行通。望川村在舊村改造中，有許多意想不到的問題發(fā)生，第一、二棟樓竣工時，群眾都不愿意住；當(dāng)群眾看到新樓寬敞、明亮、水、暖、電、氣配套設(shè)施齊全，又張著要住樓。在我們的幫助下，該村出臺了分房制度：群眾要住，優(yōu)先群眾，群眾不住，優(yōu)先黨員，黨員不住，干部帶頭住。幾經(jīng)反復(fù)，使全村群眾都住進(jìn)了樓房。

（四）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門協(xié)同支持，是實(shí)施舊村改造的重要外部條件 舊村改造涉及面廣，政策性強(qiáng)，矛盾較多。望川的舊村改造表明，要搞好舊村改造，除了望川村自身要有較好的內(nèi)部條件外，還離不開政府及相關(guān)部門的支持和配合。我們積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門在資金、政策、土地指標(biāo)、審批服務(wù)等方面采取傾斜政策。在工作中，從方案制訂到具體操作，我們都把握政策，加強(qiáng)指導(dǎo)，把政策用足，落實(shí)到實(shí)處。為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費(fèi)用能免則免，能減則減。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府要把舊村改造作為一項(xiàng)中心工作來抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。望川村所屬潤城鎮(zhèn)是我縣的一個經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，在望川村的舊村改造工作中，潤城鎮(zhèn)兩委班子給予了大力的支持，在我們的指導(dǎo)下積極推廣望川舊村改造經(jīng)驗(yàn)，有力的促進(jìn)了該鎮(zhèn)舊村改造工作的進(jìn)展。今后的工作和建議近年來，我縣的舊村改造工作雖已取得了一些階段性的進(jìn)展，但從整體而言，尚處于試點(diǎn)起步階段。從橫向看，區(qū)域之間甚不平衡，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)展緩慢。從縱向看，兩頭熱中間冷。即上級政府十分重視，村民呼聲十分強(qiáng)烈，但部分鄉(xiāng)村干部和一些部門存在畏難情緒。究其根源：一是缺乏共識。即沒有充分認(rèn)識舊村改造與農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)乃至全面建設(shè)小康社會的關(guān)系及其重要意義。二是畏難情緒作怪。在土地指標(biāo)、建設(shè)資金、舊村改造中的矛盾糾紛這三大困難面前，部分干部或多或少產(chǎn)生畏難情緒。三是政策缺位。舊城改造工作目前尚處在探索性階段，相關(guān)部門未出臺一些配套政策，自上而下至今還沒有明確規(guī)范的法律政策。

（一）合理配置農(nóng)村集體土地資源，滿足舊村改造用地需要 目前，我縣農(nóng)村舊村改造工作首先面臨的一個制約因素就是土地指標(biāo)問題。由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，以往在土地指標(biāo)使用上，往往存在“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”的不公平現(xiàn)象，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級政府配給的土地指標(biāo)與實(shí)際需求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村莊沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。從各地的實(shí)踐看，當(dāng)前解決土地指標(biāo)的途徑主要有三條：一是政府每年拿出一定指標(biāo)用于舊村改造；二是根據(jù)政策，通過土地整理獲取折抵指標(biāo)，或中心村通過宅基地復(fù)墾還耕置換建設(shè)用地指標(biāo)。但上述辦法都受到了配額、經(jīng)濟(jì)、地域等條件的限制。根據(jù)我們的國情、市情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長期存在。我們認(rèn)為，舊村改造用地問題，還是要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

1、政府部門要加大支持力度，最大限度滿足舊村改造用地需要。舊村改造，從總體上看，有利于土地集約利用。目前，許多地方都把農(nóng)村宅基地整理作為一項(xiàng)重要工作來抓，其目的就在于保護(hù)耕地、節(jié)約土地。因此，我們要提高認(rèn)識，鼓勵支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。

2、開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。從集約用地，減少人均占地面積入手，積極探索節(jié)流新思路、新辦法。一是出臺優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點(diǎn)試點(diǎn)工作。縮并農(nóng)村居民點(diǎn)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購房面積上、購買價格上、房產(chǎn)處置上等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時也緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，允許農(nóng)民在一戶一宅原則下，原有農(nóng)村宅基退耕后，按一定比例置換中心村或城鎮(zhèn)建房用地。目前，農(nóng)村居民為了經(jīng)商、務(wù)工、子女讀書，進(jìn)城定居較多，城鄉(xiāng)土地置換條件已日趨成熟。我們要制定明確的、可操作性的政策，并加上宣傳力度，不能停留政策文件層面上。四是出臺農(nóng)村建房節(jié)地獎勵政策，鼓勵農(nóng)民減低用地標(biāo)準(zhǔn)。目前，農(nóng)村家庭人口趨少，而農(nóng)居占地較大，空置現(xiàn)象較普遍，要在觀念更新、政策鼓勵二個方面加以引導(dǎo)，逐步消除農(nóng)村建房中土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）深化農(nóng)村土地使用制度改革，拓寬舊村改造籌資渠道 舊村改造最大難題是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金問題。從試點(diǎn)來看，雖然籌資渠道林林總總，但根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過市場化運(yùn)作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問題的唯一有效途徑。但是國家土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”近年來，外省許多縣市都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，并出臺了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。我縣應(yīng)在農(nóng)村宅基地有償使用，通過招投標(biāo)收取宅基地級差地租等方面進(jìn)行了探索，例如我縣次營鎮(zhèn)進(jìn)行了農(nóng)村宅基地公開拍賣；取得了較好的效果。創(chuàng)新是社會進(jìn)步的永恒動力。

第二篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國土總面積1968平方公里,有40萬人口,18個鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個行政村。縣境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲量56.18億噸,白云巖儲量42億噸。耕地總面積54.8萬畝，其中基本農(nóng)田53萬畝。

人多地少是我國的基本國情，我縣這一問題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個，建了新房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。

我們##縣國土資源局歷來重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地。回顧望川村舊村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動因

舊村改造雖說是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地

1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無錢修房子，360戶人居住在三個自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來，富裕起來的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個問題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無房住，要徹底解決，村委估計至少還得占地300畝，這樣一來望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無章，公共設(shè)施無法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無新貌”。針對上述問題，我們國土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時，與該村兩委班子就望川舊村改造問題進(jìn)行了研究。

在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動力。二是通過座談、懇談來統(tǒng)一認(rèn)識，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件

在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時要強(qiáng)化建筑設(shè)計工作，對戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計。按設(shè)計施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至2000年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到2000年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時引起了許多爭議，但在今天看來，我們對望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的。國土資源部長孫文盛在任山西省省長時，多次深入該村進(jìn)行調(diào)研，對該村舊村改造節(jié)約用地、集約用地的做法給予了充分肯定，并進(jìn)行了具體的指導(dǎo)。

（三）和諧發(fā)展，制定一套切實(shí)可行的改造方案，是確保舊村改造順利實(shí)施的有效保證

1991年,望川村開始了舊村改造工程,首先的阻力來自傳統(tǒng)觀念。有相當(dāng)部分的村民認(rèn)為再基地是祖上傳下來的，屬于私有財產(chǎn)，加上一些風(fēng)土習(xí)俗、家族勢力等多分面因素的糾結(jié)，撤舊房很困難；第二是村民住房問題，誰先誰后住，新樓價款問題。為了使望川村舊村改造順利進(jìn)行，我們從和諧發(fā)展的角度出發(fā)，堅持符合國家法律與政策的精神，積極借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，堅持群眾路線，做到了舊村改造民主決策、科學(xué)規(guī)劃。從而有力的促進(jìn)望川村舊村改造了工作。我們在望川舊村改造中主要處理好了以下三個問題：

1、舊房拆除。望川村通過開會、廣播、板報、標(biāo)語等形式，反復(fù)講解和宣傳“舊村改造”的目的、意義和目標(biāo)要求。在廣泛宣傳的基礎(chǔ)上，在黨員干部中進(jìn)行動員，并拉上全村黨員干部外出參觀，使他們認(rèn)識到了舊村改造工作的重要性和必要性，從而主動撤除自己的房屋，騰出宅基地戶用于建設(shè)新樓房。該村老黨員郝世愧1987年剛蓋起16間新房，但卻首先不同表態(tài)，主動撤除自己的房屋。在黨員干部作出表歲的同時，該村組織了舊村改造政治思想動員工作組，挨門逐戶做思想工作，為該村的舊村改造工作打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

2、改造資金的籌集。實(shí)施舊村改造，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、公益事業(yè)建設(shè)、舊房老宅基補(bǔ)償?shù)榷夹枰淮蠊P資金。部分實(shí)施整體遷建的村莊更需要投入大量的啟動資金。望川村舊村改造中，拆遷戶房屋按當(dāng)時房屋造價賠償，新樓價款采用群眾出小頭，集體出大頭的辦法、并且每戶免1.6萬元。拿1991年新建的兩棟樓來講，兩棟樓總投資150萬元，建筑面積5100平方米，可安排居民48戶，戶均建筑面積106平方米，戶均居住價款僅1.2萬元，總價57.6萬元，僅占總投資的零頭。村集體收回的舊房有償使用、投入部分土地征用款、村集體資金投入等方式解決舊村改造資金問題

3、新樓房的安排。從各地舊村改造來看主要做法有以下幾種做法：一是采取抽簽的方式?jīng)Q定新房的位置；二是通過競投，誰出錢多誰先選擇宅基地；三是按照舊房拆除（或騰空）的先后順序，誰先拆除（或騰空）舊房誰先挑選。但是素上書辦法在望川村舊村改造工作中難以行通。望川村在舊村改造中，有許多意想不到的問題發(fā)生，第一、二棟樓竣工時，群眾都不愿意住；當(dāng)群眾看到新樓寬敞、明亮、水、暖、電、氣配套設(shè)施齊全，又張著要住樓。在我們的幫助下，該村出臺了分房制度：群眾要住，優(yōu)先群眾，群眾不住，優(yōu)先黨員，黨員不住，干部帶頭住。幾經(jīng)反復(fù)，使全村群眾都住進(jìn)了樓房。

（四）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門協(xié)同支持，是實(shí)施舊村改造的重要外部條件

舊村改造涉及面廣，政策性強(qiáng)，矛盾較多。望川的舊村改造表明，要搞好舊村改造，除了望川村自身要有較好的內(nèi)部條件外，還離不開政府及相關(guān)部門的支持和配合。我們積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門在資金、政策、土地指標(biāo)、審批服務(wù)等方面采取傾斜政策。在工作中，從方案制訂到具體操作，我們都把握政策，加強(qiáng)指導(dǎo)，把政策用足，落實(shí)到實(shí)處。為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費(fèi)用能免則免，能減則減。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府要把舊村改造作為一項(xiàng)中心工作來抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。望川村所屬潤城鎮(zhèn)是我縣的一個經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，在望川村的舊村改造工作中，潤城鎮(zhèn)兩委班子給予了大力的支持，在我們的指導(dǎo)下積極推廣望川舊村改造經(jīng)驗(yàn)，有力的促進(jìn)了該鎮(zhèn)舊村改造工作的進(jìn)展。

今后的工作和建議

近年來，我縣的舊村改造工作雖已取得了一些階段性的進(jìn)展，但從整體而言，尚處于試點(diǎn)起步階段。從橫向看，區(qū)域之間甚不平衡，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)展緩慢。從縱向看，兩頭熱中間冷。即上級政府十分重視，村民呼聲十分強(qiáng)烈，但部分鄉(xiāng)村干部和一些部門存在畏難情緒。究其根源：一是缺乏共識。即沒有充分認(rèn)識舊村改造與農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)乃至全面建設(shè)小康社會的關(guān)系及其重要意義。二是畏難情緒作怪。在土地指標(biāo)、建設(shè)資金、舊村改造中的矛盾糾紛這三大困難面前，部分干部或多或少產(chǎn)生畏難情緒。三是政策缺位。舊城改造工作目前尚處在探索性階段，相關(guān)部門未出臺一些配套政策，自上而下至今還沒有明確規(guī)范的法律政策。

（一）合理配置農(nóng)村集體土地資源，滿足舊村改造用地需要

目前，我縣農(nóng)村舊村改造工作首先面臨的一個制約因素就是土地指標(biāo)問題。由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，以往在土地指標(biāo)使用上，往往存在“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”的不公平現(xiàn)象，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級政府配給的土地指標(biāo)與實(shí)際需求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村莊沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。從各地的實(shí)踐看，當(dāng)前解決土地指標(biāo)的途徑主要有三條：一是政府每年拿出一定指標(biāo)用于舊村改造；二是根據(jù)政策，通過土地整理獲取折抵指標(biāo)，或中心村通過宅基地復(fù)墾還耕置換建設(shè)用地指標(biāo)。但上述辦法都受到了配額、經(jīng)濟(jì)、地域等條件的限制。根據(jù)我們的國情、市情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長期存在。我們認(rèn)為，舊村改造用地問題，還是要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

1、政府部門要加大支持力度，最大限度滿足舊村改造用地需要。舊村改造，從總體上看，有利于土地集約利用。目前，許多地方都把農(nóng)村宅基地整理作為一項(xiàng)重要工作來抓，其目的就在于保護(hù)耕地、節(jié)約土地。因此，我們要提高認(rèn)識，鼓勵支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。

2、開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。從集約用地，減少人均占地面積入手，積極探索節(jié)流新思路、新辦法。一是出臺優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點(diǎn)試點(diǎn)工作。縮并農(nóng)村居民點(diǎn)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購房面積上、購買價格上、房產(chǎn)處置上等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時也緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是建立城鄉(xiāng)土地置換機(jī)制，允許農(nóng)民在一戶一宅原則下，原有農(nóng)村宅基退耕后，按一定比例置換中心村或城鎮(zhèn)建房用地。目前，農(nóng)村居民為了經(jīng)商、務(wù)工、子女讀書，進(jìn)城定居較多，城鄉(xiāng)土地置換條件已日趨成熟。我們要制定明確的、可操作性的政策，并加上宣傳力度，不能停留政策文件層面上。四是出臺農(nóng)村建房節(jié)地獎勵政策，鼓勵農(nóng)民減低用地標(biāo)準(zhǔn)。目前，農(nóng)村家庭人口趨少，而農(nóng)居占地較大，空置現(xiàn)象較普遍，要在觀念更新、政策鼓勵二個方面加以引導(dǎo)，逐步消除農(nóng)村建房中土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

（二）深化農(nóng)村土地使用制度改革，拓寬舊村改造籌資渠道

舊村改造最大難題是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金問題。從試點(diǎn)來看，雖然籌資渠道林林總總，但根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過市場化運(yùn)作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問題的唯一有效途徑。但是國家土地管理法規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”近年來，外省許多縣市都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，并出臺了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。我縣應(yīng)在農(nóng)村宅基地有償使用，通過招投標(biāo)收取宅基地級差地租等方面進(jìn)行了探索，例如我縣次營鎮(zhèn)進(jìn)行了農(nóng)村宅基地公開拍賣；取得了較好的效果。創(chuàng)新是社會進(jìn)步的永恒動力。要走出舊村改造建設(shè)資金不足的困境，必須從土地入手，通過制度創(chuàng)新，在不違背法律精神的大前提下，在中心村建設(shè)、舊村改造試點(diǎn)村采取一些靈活、變通的政策，以地生財，為解決舊村改造建設(shè)資金問題打開一條新路。首先，建議政府部門及時總結(jié)完善推廣一些試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，選擇部分地區(qū)開展試點(diǎn)，結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)、中心村建設(shè)和村莊整理工作，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，通過出讓、招標(biāo)、拍賣籌集資金，滿足舊村改造建設(shè)的需要。

（三）發(fā)揮村民自治作用，化解舊村改造過程中的矛盾 我縣在舊村改造中都有少數(shù)農(nóng)戶不愿配合，成了拆舊建新工作的“釘子戶”。舊城改造工作有法可依，而農(nóng)村拆遷工作至今還沒有法律依據(jù)，無法實(shí)施強(qiáng)制措施，成為舊村改造中一個十分棘手的問題。對此，我們建議：第一，政府及有關(guān)部門要積極向上反映，爭取早日出臺法規(guī)或行政規(guī)章，使農(nóng)村舊村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，強(qiáng)化思想教育工作。把工作做深做細(xì)做透，化解矛盾。第三，發(fā)揮村民自治作用。望川村的經(jīng)驗(yàn)表明，舊村改造的主體是全體村民，改造方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括拆遷的實(shí)施辦法都要由村民代表大會通過。拆除舊房，由村里自行組織實(shí)施，政府和相關(guān)部門做好配合工作。實(shí)踐證明，這一做法符合村民自治法精神，效果較好。

（四）舊村改造要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排

當(dāng)前，涉及農(nóng)村建設(shè)工作較多。政府必須統(tǒng)籌兼顧，統(tǒng)一安排，在政策制訂、資金安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置等方面協(xié)調(diào)一致。舊村改造作為農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)具體工作，必須與當(dāng)前“千村整治、百村示范”工程、中心村（鎮(zhèn)）建設(shè)、村莊整理、山莊窩鋪搬遷以及新農(nóng)村建設(shè)等各項(xiàng)工作結(jié)合起來，加大力度，有序推進(jìn)。

二00五年九月七日

第三篇：舊村改造典型經(jīng)驗(yàn)材料

我們##縣位于山西省東南部,國土總面積1968平方公里,有40萬人口,18個鄉(xiāng)鎮(zhèn),473個行政村。縣境內(nèi)礦產(chǎn)資源比較豐富,以探明各類礦產(chǎn)資源22種,其中煤炭資源儲量56.18億噸,白云巖儲量42億噸。耕地總面積54.8萬畝，其中基本農(nóng)田53萬畝。人多地少是我國的基本國情，我縣這一問題更加突出。我縣農(nóng)村自然莊多達(dá)1700余個，建了新

房不拆舊房在農(nóng)村普遍存在，村莊占地浪費(fèi)嚴(yán)重，“空心村”問題突出。加上我縣地處太行、太岳、中條三山交會之處，坡地多，大面積的平川地少，而且許多村莊多建在平川之處，雖著村莊占地的不斷擴(kuò)大，使原來就不多的耕種條件好的平川地日益減少。如何適應(yīng)新形勢，加快農(nóng)村舊村改造，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，是我們國土資源部門促進(jìn)集約用地、節(jié)約用地的重要工作任務(wù)。我們##縣國土資源局歷來重視舊村改造工作，早在八十年代末期就積極開展了此項(xiàng)工作,涌現(xiàn)出了望川、上伏、后則腰、蔡節(jié)、西溝等舊村改造成績突出的村莊。其中望川村的舊村改造力度最大，該村由1989年居民住宅370畝的村莊，經(jīng)過舊村改造后居民全部住近了樓房，占地面積僅有250畝，大大節(jié)約了耕地。回顧望川村舊村改造工作，我們的主要做法有以下幾點(diǎn)：

（一）加強(qiáng)宣傳，使全村干部群眾齊心協(xié)力，是實(shí)施舊村改造的內(nèi)在動因舊村改造雖說是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，再加上農(nóng)村傳統(tǒng)思想根深蒂固，工作難度較大。因此，能不能統(tǒng)一干部群眾的思想，激發(fā)新農(nóng)村建設(shè)的熱情，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動，變“要我改”為“我要改”，這是舊村改造能否順利實(shí)施的基礎(chǔ)條件和關(guān)鍵所在。望川村有360戶,1171口人,全村土地總面積3147畝,其中耕地1307畝。1984年開始，該村以地下煤炭資源為依托發(fā)展村辦企業(yè)，1989年該村已擁有煤礦、鐵廠、鑄造廠等9個村辦企業(yè)，全年實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值905萬元，人均存收入1000元。有了錢就要蓋房子，這是中國農(nóng)民的傳統(tǒng)，望川村的百姓也一樣。以前，望川村民無錢修房子，360戶人居住在三個自然莊中，居住區(qū)占地面積185畝，自1978年以來，富裕起來的望川村人，紛紛建新房，截止1989年，全村共建新房1000間（眼），占地185畝。這樣形成了三個問題：一是村莊土地浪費(fèi)嚴(yán)重，村莊占地已占地370畝，而許多村民仍無房住，要徹底解決，村委估計至少還得占地300畝，這樣一來望川村占地將達(dá)到670畝，而且將形成名副其實(shí)的“空心村”。二是耕地日趨減少，除了村民修房占地外，望川村辦企業(yè)也要占地，企業(yè)要發(fā)展，就要上規(guī)模，上規(guī)模不占地不可能。加上國家、省、市縣一些重點(diǎn)項(xiàng)目占地，人地矛盾必將進(jìn)一步激化。三是村內(nèi)建筑雜亂，以前的居民點(diǎn)沒有改變，還是那樣低、矮、破爛、污水橫流，垃圾隨處可見，排水排污都是問題，而新的建筑雖然新，但東一處，西一處，顯得雜亂無章，公共設(shè)施無法配套，導(dǎo)致了望川村街道低洼不平，雨天水路不暢，因排水、走路造成了許多民事糾紛，村莊建設(shè)水平上不去，仍是“年年建新樓，歲歲無新貌”。針對上述問題，我們國土資源局積極為該村出謀劃策，在參觀該村時，與該村兩委班子就望川舊村改造問題進(jìn)行了研究。在我們的宣傳下，望川村兩委認(rèn)識到了這一點(diǎn)，從1988年開始，兩委干部統(tǒng)一了意見，決定進(jìn)行舊村改造。為了幫助望川村進(jìn)行舊村改造，我們首先建議該村走出去。組織村干部、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動力。二是通過座談、懇談來統(tǒng)一認(rèn)識，消除村干部的畏難思想，齊心協(xié)力做好拆遷戶思想工作，消除群眾的擔(dān)憂、害怕、抵觸情緒，取得群眾的理解和支持，為征地、拆舊鋪平道路，確保舊村改造的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)指導(dǎo)，注重規(guī)劃和建設(shè)管理，是高質(zhì)量完成舊村改造的前提和條件　在舊村改造中，許多村莊由于不重視規(guī)劃和建設(shè)管理，結(jié)果使村莊舊村改造半途而廢，新村面貌依舊、質(zhì)量不高。因此，舊村改造首先要因地制宜，制定一個功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃。中心村及有條件的村莊要按照現(xiàn)代化新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，同時要強(qiáng)化建筑設(shè)計工作，對戶型、主基色、建筑立面都要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計。按設(shè)計施工。在我們的幫助下，由山西省城鄉(xiāng)設(shè)計規(guī)劃研究院的技術(shù)人員給望川村繪制了1990至2000年新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的總體規(guī)劃，提出了十年奮斗目標(biāo)。其中新村規(guī)劃分為三步走：第一步在91年建成兩棟三層居民樓，安排居民48戶；建成寬12米，長1000米的柏油新街；建成教學(xué)大樓和容積為500立方米的自來水塔。第二步，從1992年至1995年，建成居民樓8棟，安排居民200戶的同時，建成綜合辦公大樓、商業(yè)大廈、酒家、幼兒園和煤氣站。第三步從1996年到2000年，居民全部進(jìn)入新村，并建成醫(yī)院、文化宮、公園、力爭全部完成園林式新村建設(shè)任務(wù)。望川村的舊村改造在當(dāng)時引起了許多爭議，但在今天看來，我們對望川舊村改造的超前規(guī)劃是正確的

第四篇：舊村改造經(jīng)驗(yàn)典型項(xiàng)目簡介

五里頭村整體改造經(jīng)驗(yàn)介紹

五里頭村位于牟平城西，該村在5年的時間里完成了從舊村改造—房地產(chǎn)開發(fā)—公司化運(yùn)營的“三級跳式”變革轉(zhuǎn)型，成為我區(qū)舊村改造的典型。

一、五里頭村的基本概況

五里頭位于牟平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)境內(nèi)。截止2007年6月，全村總?cè)丝?10戶1230人。全村占地1.8平方公里。其中房地產(chǎn)開發(fā)占地218畝，集體公益性用地128畝。村中建有大型市場4處，集體經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)業(yè)為主，商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)為輔。全村集體經(jīng)濟(jì)總收入2.2億元。其中第一產(chǎn)業(yè)收入1.9億元，占總收入的86.4%；第二產(chǎn)業(yè)收入2100萬元，占總收入的9.2%；第三產(chǎn)業(yè)收入900萬元，占總收入的4.1%。

二、五里頭舊村改造的主要做法和措施

（一）連片開發(fā)、集中安置。五里頭村處在牟平城的西出口上，隨著牟平城市開發(fā)的大規(guī)模、高層次、整體快速推進(jìn)，實(shí)施舊村改造已成為大勢所趨。村委按照區(qū)政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的舊城改造方針，從2003年開始建設(shè)“東華苑小區(qū)”，用于村民安置和房地產(chǎn)開發(fā)。小區(qū)規(guī)劃占地約445畝（內(nèi)含已建成的西苑小區(qū)和集慶村、新華村的集體土地102畝），由村里開發(fā)建設(shè)的343畝具體分兩塊進(jìn)行：一塊是通過招、拍、掛方式出讓

1218畝，進(jìn)行安置房建設(shè)和房產(chǎn)開發(fā)；另一塊是預(yù)留集體公益性用地128畝，用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，為失地農(nóng)民提供可靠的經(jīng)濟(jì)保障。

1、高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計。聘請?zhí)旖虼髮W(xué)按照“功能齊全、規(guī)模適度、布局合理”的要求，進(jìn)行了2003-2006年舊村改造總體設(shè)計。

2、多渠道融資。采取“村集體扛一塊（3000萬元）、村民集一塊（2000萬元）、誠信品牌招一塊（6000萬元）”的籌資方式，共籌得開發(fā)啟動資金1億多元。

3、依法拆遷、公平運(yùn)作。聘請房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對全村5.8萬㎡的舊房，進(jìn)行了房產(chǎn)評估，隨后明細(xì)到戶、張榜公布。在建設(shè)、房管部門的指導(dǎo)下，村里制定了《房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》和《拆遷協(xié)議》等拆遷方案和操作細(xì)則。拆遷方案和辦法都經(jīng)過黨員大會和村民大會的集體表決。村里與被拆遷戶簽訂《拆遷協(xié)議書》，并經(jīng)現(xiàn)場公證后生效，確保了整個拆遷工作依法快速推進(jìn)。具體采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式進(jìn)行安置補(bǔ)償。

4、集中建設(shè)、分期安置。投資8000萬元，分3期建成了總建筑面積6.63萬㎡的村民安置樓，用于舊村拆遷后村民的分期、分批安置。2003年1期安置120戶；2004年2期安置130戶；2005年3期安置370戶，3年時間舊村拆遷、村民安置全部到位。

5、合理利用集體公益用地。在整體開發(fā)過程中，五里頭村預(yù)留了128畝集體公益性用地，主要用做以下3部分：一是用于人口增加和適齡青年結(jié)婚建房。五里頭村在舊村改造、房產(chǎn)開發(fā)時已充分考慮到未來人口增長等因素對土地、住房的需求，在安置房建設(shè)上預(yù)留了一定 “提前量”,用于滿足如適齡青年結(jié)婚用房等未來需求。二是五里頭村劃出了部分集體土地，建設(shè)了一定數(shù)量的門市房、標(biāo)準(zhǔn)廠房和市場，用于招商引資，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)，解決失地農(nóng)民的生活保障來源。三是利用40畝集體土地建設(shè)配套設(shè)施，投資500萬元建起小學(xué)和幼兒園；投資1000萬元建起“音樂廣場”、“風(fēng)景湖”、網(wǎng)球場等文娛場所和設(shè)施；投資100萬元改造

了小區(qū)監(jiān)控室、醫(yī)療室；修筑了“華苑路”等交通主干道。

（二）進(jìn)軍房地產(chǎn)市場、做大做強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)。在3年舊村改造過程中，五里頭村逐步從農(nóng)民手中收回土地400畝，存量土地已達(dá)310畝，在短時間內(nèi)積累了大量的土地資源。在經(jīng)過幾番考察論證之后，五里頭村首先對剩余存量建設(shè)用地進(jìn)行了招、拍、掛，共出讓土地14.8萬㎡。由于此前五里頭村（東華置業(yè)）已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因此優(yōu)先得到土地開發(fā)使用權(quán)。投資1億元建設(shè)商品樓37棟，開發(fā)面積約14萬㎡。其中2006年一期建筑面積12.87萬㎡；2007年二期建筑面積8.9萬㎡。

由于正值全國房地產(chǎn)市場的興旺時期，五里頭村的商品

房在2006年-2008年間，共售出700多套，有4成以上被外地住戶購買。近幾年，通過投身房地產(chǎn)開發(fā)市場，五里頭村已獲利5000萬元。

（三）資產(chǎn)量化公司運(yùn)營、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。隨著房地產(chǎn)市場的興旺發(fā)達(dá)，五里頭村的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大，一方面是集體資本不斷累積，“家底”越來越厚；但另一方面是失地農(nóng)民不斷增多，潛在的矛盾和問題日益明顯。同時，由于村里對土地征用、房產(chǎn)開發(fā)所得并沒有向有些地方那樣簡單的一次性分配到戶、到人，而是全部聚攏到村集體手中，所以如何分配集體資產(chǎn)收益也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)和輿論的重點(diǎn)。

為實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，發(fā)揮資產(chǎn)的集聚效應(yīng)，同時也為解決資產(chǎn)分配、再就業(yè)等敏感問題，最終五里頭村選擇了一種既能讓村民看到、享受到應(yīng)得利益，充分調(diào)動創(chuàng)業(yè)積極性，又避免了集體資產(chǎn)被分解，喪失發(fā)展后勁的新型循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式—“資產(chǎn)量化、公司運(yùn)營”。將村集體的全部資產(chǎn)以股份的形式全部量化到每個村民，然后集合股本，按照“產(chǎn)權(quán)明晰、管理科學(xué)、村企分開”的現(xiàn)代企業(yè)制度改制組建置業(yè)公司，公司對資本進(jìn)行集約化經(jīng)營，公司經(jīng)營產(chǎn)生的資本收益按期、按股分配到全體股民。首先他們將村集體的凈資產(chǎn)5470.61萬元轉(zhuǎn)化為總股本，然后將總股本作為注冊資本，組建成立了“煙臺市東華置業(yè)有限責(zé)任公司”，實(shí)行公司化經(jīng)營。

公司成立以來，積極調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從以房地產(chǎn)開發(fā)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅ε嘤藤Q(mào)物流、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，逐步形成多業(yè)并舉、齊頭并進(jìn)的良好發(fā)展格局。通過公司運(yùn)作，累計有半數(shù)的失地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)，同時企業(yè)還統(tǒng)一為工人辦理了“三金”保障，解除了他們的后顧之憂。

公司化運(yùn)營以來，“東華置業(yè)”已實(shí)現(xiàn)利潤500萬元。2007年1月，公司拿出400萬元進(jìn)行進(jìn)行了首次分紅。共有1160人分得紅利，最高收益7600元，最低也達(dá)到1500元。“資產(chǎn)量化、公司運(yùn)營”的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式帶來的變革是全方位的。農(nóng)民變成了產(chǎn)業(yè)工人；村民變成了股民；傳統(tǒng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織變?yōu)楝F(xiàn)代化企業(yè)；分散經(jīng)營變?yōu)榧s化經(jīng)營；企業(yè)做大做強(qiáng)了；經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁更足了；城鄉(xiāng)差距也越來越小了。

（四）物質(zhì)與精神同構(gòu)、和諧與文明共融。近幾年，東華置業(yè)在發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的同時，把更多的資金和精力投入到集體公益事業(yè)中，以此實(shí)現(xiàn)了“老有所養(yǎng)、少有所教、弱有所助、貧有所濟(jì)”的共同富裕目標(biāo)。一是從1992年開始，對年滿60歲的村民發(fā)放生活補(bǔ)助金，至2006年每人/每年最高可領(lǐng)到3000元的補(bǔ)助。另外還有數(shù)量不等的米、面、菜、油及液化氣等價值700元的實(shí)物供應(yīng)。二是在新房分配

方案中充分照顧“老、弱、病、殘”的弱勢群體。村里規(guī)定一樓分配給65歲以上老人和殘疾人，以便于他們進(jìn)出。三是對搬遷戶一次性免去暖氣入網(wǎng)費(fèi)，50%的天然氣入網(wǎng)費(fèi)。近幾年共免除入網(wǎng)費(fèi)220萬元，免除取暖費(fèi)28萬元，發(fā)放天然氣補(bǔ)貼64萬元。四是投資500萬元建起“東華苑小學(xué)”和“東華苑幼兒園”，配備了近百萬元的教學(xué)設(shè)備。2007年招收學(xué)生150名。五是投資1000萬元建起了“音樂廣場”、“風(fēng)景湖”、網(wǎng)球場等文娛場所和設(shè)施，豐富了村民的文化生活。六是投資100萬元改造了小區(qū)監(jiān)控室、醫(yī)療室，為村民提供公共安全和衛(wèi)生保障。七是建立農(nóng)村合作醫(yī)療制度，把醫(yī)藥費(fèi)報銷的比例由50%提高到70%。這些實(shí)實(shí)在在的扶助和“好處”，使東華置業(yè)的村民充分享受到了發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的成果和實(shí)惠，使他們更加擁護(hù)走集約化發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的道路。目前，整個東華置業(yè)生活富裕、民風(fēng)樸實(shí)、產(chǎn)業(yè)興旺、祥和安寧。2003年以來，該村共獲得區(qū)級以上表彰和獎勵12次。

第五篇：舊村改造做法經(jīng)驗(yàn)

宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)

農(nóng)民零支出入住新居

——東海縣張灣鄉(xiāng)農(nóng)民新居建設(shè)新模式

近年來，東海縣張灣鄉(xiāng)積極探索多種形式的農(nóng)民新居建設(shè)模式，在拓寬資金投入渠道、集約節(jié)約居住用地等方面進(jìn)行了有益的探索和嘗試。繼瓦口村部分村民集資興建連片新居、四營村“農(nóng)民自籌一部分、政府扶持一部分”建設(shè)“四營新村”等傳統(tǒng)建設(shè)模式之后，今年又在前灣村二組探索走出了一條更受廣大農(nóng)村居民歡迎的“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的新模式。通過這一模式，前灣村二組43戶原先住在80年代建設(shè)的老舊磚瓦房的居民，未花一分錢住上了三層復(fù)式、建筑面積260平方米、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的農(nóng)民別墅，同時節(jié)約集約用地13余畝。主要做法是：

一、科學(xué)規(guī)劃存量宅基地，集約利用村民建房用地

依據(jù)江蘇省的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民的宅基地標(biāo)準(zhǔn)面積（含公攤面積）為200平方米以下。但是，由于歷史原因，農(nóng)村宅基地實(shí)際面積大都高于200平方米/戶，甚至超出標(biāo)準(zhǔn)面積1—2倍。以前灣村二組為例，該組現(xiàn)有農(nóng)戶43戶，標(biāo)準(zhǔn)占地面積應(yīng)為8600平方米，而實(shí)際占地面積經(jīng)實(shí)地測量卻達(dá)到了13200平方米。據(jù)了解，這種情況在廣大農(nóng)村是普遍而非個別現(xiàn)象。更兼小別墅式農(nóng)民新居占地面積大多在100平方米左右，通過統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民新居的方式來集約

1村民建設(shè)用地成為可能。

為此，張灣鄉(xiāng)黨委政府在農(nóng)民新居建設(shè)工作中，確立了“科學(xué)規(guī)劃存量宅基地，集約利用村民建房用地”的農(nóng)民新居批地、用地思路，對包括前灣村二組在內(nèi)的有連片建設(shè)農(nóng)民新居計劃的村組進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)一單元戶占地面積設(shè)計、統(tǒng)一標(biāo)高和樣式設(shè)計、統(tǒng)一基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)計，在集約利用居民建設(shè)用地方面取得了重大突破。以前灣村二組為例，統(tǒng)一規(guī)劃后的農(nóng)民新居，基礎(chǔ)配套設(shè)施水平比以前更高，房屋結(jié)構(gòu)更加美觀和科學(xué)，更重要的是，集約后的新居占地面積僅為4300平方米，節(jié)約出近9000平方米的建設(shè)用地！

二、引資注入，借雞下蛋，激活農(nóng)村建設(shè)用地市場

科學(xué)的規(guī)劃固然給農(nóng)村居民改善居住環(huán)境、集約利用土地構(gòu)劃了愿景，但如何通過科學(xué)可行的運(yùn)作方案實(shí)現(xiàn)這一愿景才是最為關(guān)鍵的。在基層政府無力負(fù)擔(dān)農(nóng)民新居建設(shè)資金、農(nóng)戶自籌建設(shè)資金有困難的情況下（瓦口村和四營村的模式下，農(nóng)戶和政府均感負(fù)擔(dān)吃力），統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計的農(nóng)民新居只能是紙上談兵，更遑論藉此集約農(nóng)村建設(shè)用地。問題會因此陷入“雞和蛋哪個先得”的悖命論題。解決問題的關(guān)鍵在于如何籌措建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)定的農(nóng)民新居所需的資金。為此，張灣鄉(xiāng)黨委政府經(jīng)過反復(fù)論證，并充分征求各方意見，尤其是方案所涉農(nóng)戶的意見基礎(chǔ)上，確立了引資注入、“借

雞下蛋”的盤活農(nóng)村建設(shè)用地的新思路。具體做法是：通過招商，對方案所涉的農(nóng)民居住用地地塊進(jìn)行引資開發(fā)。由出資方對所涉地塊按照政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行整體開發(fā)，免費(fèi)為該地塊上的原住戶建設(shè)規(guī)劃設(shè)計的農(nóng)民新居，節(jié)約出來的建設(shè)用地，仍由出資方按照與建設(shè)農(nóng)民新居相同的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)農(nóng)民新居，并推向市場。這一方案，妥善解決了農(nóng)民新居建設(shè)資金籌措問題，不讓農(nóng)戶掏一分錢就可以享受以前只能在規(guī)劃圖紙上展示的人居環(huán)境。鄉(xiāng)黨委政府認(rèn)為，這一做法，是符合當(dāng)前農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件的。事實(shí)上，這一方案也得到了廣大農(nóng)戶的認(rèn)同和擁護(hù)。

同時，為使這一方案對出資方更有誘惑力，從而加大引資力度，鄉(xiāng)黨委政府經(jīng)過慎重研究，決定將前灣村二組作為方案試點(diǎn)村組。考慮的因素有：其一，前灣村二組居民對該建設(shè)模式擁護(hù)度高，方案實(shí)施的群眾基礎(chǔ)較好，可以為出資方減少建設(shè)過程中不必要的阻力和麻煩；其二，前灣村二組居住地塊位于鄉(xiāng)駐地，并緊鄰鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場和規(guī)劃建設(shè)中的鄉(xiāng)客運(yùn)站，有一定的區(qū)位優(yōu)勢，地塊附加價值含量高，集約出來的土地對出資方更具經(jīng)濟(jì)上的誘惑力。

三、政府引導(dǎo)，多方合力，新模式結(jié)出新碩果

經(jīng)過廣撒大網(wǎng)的宣傳招商和細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻噙x客商，2011年5月，鄉(xiāng)黨委政府最終選定了連云港盤釔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為前灣村二組農(nóng)民新居的出資建設(shè)方。按照此前

既定的方案思路，經(jīng)過各方近6個月的辛勤付出，133棟農(nóng)民新居在前灣村二組拔地而起，二組43戶居民全部入住新居，“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的農(nóng)民新居建設(shè)新模式取得試點(diǎn)成功。

新模式的成功，科學(xué)的實(shí)施方案是基礎(chǔ)，政府引導(dǎo)和各方合力是關(guān)鍵：

1、黨委政府是參建農(nóng)戶和出資方聯(lián)系溝通的橋梁和紐帶。通過政府招引和遴選，農(nóng)戶找到有履約能力的出資方，出資方找到有投資價值的條件地塊；

2、黨委政府的政策支持是農(nóng)戶和出資方合作的堅強(qiáng)保障。在前灣村二組農(nóng)民新居建設(shè)過程中，鄉(xiāng)黨委政府先后出臺了三個政策，分別是出資方預(yù)交建設(shè)押金（綜合考慮前灣村二組的建設(shè)規(guī)模、所涉農(nóng)戶數(shù)和出資方負(fù)擔(dān)能力，該方案下的建設(shè)押金為200萬元，項(xiàng)目完工前后已分梯次全額返還出資方）、為出資方免除或全額返還相關(guān)配套規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)、為農(nóng)戶和出資方的協(xié)議履行提供全程鑒證服務(wù)等。政策一有效預(yù)防了出資方因客觀原因拆而不建，或者不按既定規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)，解除了參建農(nóng)戶的后顧之憂。政策二給出資方節(jié)約了開發(fā)成本，給予出資方市場化運(yùn)作集約出來的建設(shè)用地以更大的空間和余地。政策三輔助實(shí)現(xiàn)政策一和政策二；

3、方案實(shí)施過程中，政府全程協(xié)調(diào)處理各方工作，督促出資方按計劃序時推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵參加農(nóng)戶對項(xiàng)目建設(shè)給予必要的支持和幫助，協(xié)調(diào)供電、水務(wù)、建管、城管等相關(guān)部門對項(xiàng)目建設(shè)

提供各種必要的監(jiān)督和服務(wù)。

總投資4000萬元、建筑面積3500平方米、可入住農(nóng)戶（含原住戶）133戶、各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備的前灣村二組農(nóng)民新居正是在這種政府引導(dǎo)和各方合力下，用了短短六個月按規(guī)劃和計劃圓滿竣工的。

四、結(jié)語

“宅基地集約統(tǒng)一開發(fā)，農(nóng)民零支出入住新居”的農(nóng)民新居建設(shè)新模式在前灣二組試點(diǎn)取得的成功，為新形勢下基層政府在尊重農(nóng)村現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的情況下，規(guī)避拆遷安臵矛盾、集約農(nóng)村建房用地、提高農(nóng)村居住用地附加值、改善農(nóng)村人居環(huán)境提供了很好借鑒。張灣鄉(xiāng)黨委政府有信心、有決心在前灣村二組成功運(yùn)作的基礎(chǔ)上，對全鄉(xiāng)其他有條件的村組進(jìn)一步探索和推廣前灣二組模式，力爭在改善農(nóng)民居住條件、建設(shè)宜居美麗鄉(xiāng)村中為農(nóng)民謀求更大福祉。

中共東海縣張灣鄉(xiāng)委員會

東海縣張灣鄉(xiāng)人民政府

2011年12月