第一篇：寧波市人防車位法律問題研究

寧波人防車位相關法律問題研究

針對目前很多同事對于人防車位的相關問題存有疑問，我部通過考察研究，結合寧波市的相關規定，作出以下釋疑： 1.人防車位的產權歸屬

人防車位的產權歸屬法律沒有明確的規定，處于不明晰狀態。根據寧波市的規定（《關于規范“結建”防空地下室管理的通知》），人防工程是國防戰備設施，“結建”防空地下室是人防工程的重要組成部分，任何單位或個人不得出售產權或使用權。在目前產權界定尚不明晰的情況下，“結建”防空地下室只允許臨時出租，但租期每次最長不得超過三年。因此，人防車位處于“準征收”狀態，其產權現在既不能屬于開發商，也不能屬于業主，所以不能買賣。現實操作中，寧波的人防車位不能辦出產權證。2.人防車位的使用管理

人防車位由物業公司進行管理。根據寧波市規定（《寧波市人民防空工程使用管理暫行規定》），人防車位應由由業主委員會或建設單位委托的物業服務企業負責日常維護管理。

如果需要將住宅小區的人防設施改為人防停車位的，應當向當地人防主管部門辦理登記手續。當地人防主管部門一般是縣級以上人防辦公室。

使用的方式只限于臨時出租，但租期每次最長不得超過三年。任何單位或個人不得出售產權或使用權，人防車位應向小區內的全體業主、住用人開放。但是不得設置專用停車位，不得以專用車位形式出租，因此可以以不設定專用車位的形式出租，每次租期不超過三年即可。3.人防車位的收費問題

根據寧波市的規定，人防車位收費標準如下：

（1）包月停車收費：汽車每輛每月300元，允許上浮20%，下浮不限。（2）計時（臨時）停車收費：汽車每輛每小時2元，停放不足2小時的，按2小時收費；停放2小時以上的，不足1小時按1小時收費；每天（連續時間24小時）收費最高每輛不超過18元。業主、住用人的同一輛汽車在同一住宅小區地下人防工程停車一個月內其計時（臨時）停車收費累計不得超過包月收費標準。4.人防車位使用費管理

根據寧波市的規定，物業收取的平時使用費，要嚴格單獨列帳。除稅后40%可用于物業管理服務費用外，其余稅后60%應按每半年一次作為人防工程專項維修資金交入當地人防主管部門賬戶。

物業服務公司終止服務合同時，應將存放在當地人防主管部門代管的人防工程專項維修資金余額數及財務帳本移交給下一期物業服務企業。在辦理移交手續時，應告知當地人防主管部門參加移交，人防主管部門應在移交清單上簽字，做到交接手續清楚完備。

物業服務企業需使用人防專項維修金的，應在年初編制維修項目資金預算計劃，提出用款申請，報經工程所在地人防主管部門審核批準后，方可組織實施。開工前可預撥50%工程款，工程竣工后，經財務決算，報經原審批部門驗收確認后一次性付清余額。遇特殊情況，需計劃外維修應專項報經當地人防主管部門批準后，再組織實施。5.其他問題

在寧波，由于規定人防設施不得出賣產權或使用權，也不能以專用形式固定車位，所以原則上也不能簽定車位出租協議。目前部分房地產公司采納《車位使用權轉讓合同》以“20年租賃+50年借用”法律形式變相轉讓人防車位，導致被稅務部門雙重征稅的問題。同時如果寧波公司采用這樣的方式，則可能被認為是擅自出售或者以專用車位形式出租停車位，可以由轄區物業主管部門責令改正；拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

根據寧波市的規定，開發商在移交房屋的時候應該將人防設施移交給物業公司，由物業參與人防設施的管理，也就是說開發商不能獲得人防車位的收益。

相關法院判例 3.1人防工程產權問題

2003年8月，海淀區人防辦把華清嘉園甲15號樓業主地下兩層租給華潤置地（北京）物業管理公司，每年收取2萬元租金，直到2013年。業主對此表示不滿并以所有權人的名義將海淀區人防辦告上法庭。

法院判決：“即使修建該地下室的成本確認為各業主所分擔，但其在出資時缺乏主觀能動性，也并非法律意義上的投資行為。”據此，一審法院駁回業主的訴訟請求。

此案結論：由于《人民防空法》未作修改，因此，此案仍有參考價值。該案明確了業主并不是人防設施的產權所有人。3.2人防車位買賣合同效力問題

2004年5月，寧波市華泰劍橋小區的樓某與開發商華泰股份有限公司簽訂了一份《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》一份，合同約定：樓某向華泰股份有限公司購買位于華泰劍橋二期地下K1庫編號為123的車位一個；車位的價款為9.8 萬元。直到2009年，樓某才得知，已買的停車位屬于人防工程。因此，請求法院判令：確認原、被告車位買賣協議無效；被告返還原告購車位款98000元，賠償利息損失34041元。

法院判決：法律和行政法規未禁止作為人民防空工程的車位使用權的買賣，故原、被告之間簽訂的《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》合法有效。

此案結論：法院認為人防車位使用權可以買賣，賣方為開發商。買賣合同有效。若當事人購買時不知事人防車位的，可以要求變更或撤銷合同。

第二篇：車位法律問題

據調查，在諸多的小區業主糾紛中，車位糾紛占相當大的比重，而問題的核心在于車位的產權屬性。《物權法》規定“建筑區劃內的道路，屬于業主共有……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

根據上述法律規定，小區車位所有權歸全體業主共有包括兩個方面：

1.小區車位作為公共建設配套設施，其建造費用已包含在全體業主的購房款中，根據“誰投資、誰受益”的原則，小區車位所有權當屬全體業主。

2.從土地使用權角度看，業主辦理產權證時，產權證書上如果載明了業主分攤了土地面積，車位所依附的土地使用權歸業主所有的，車位所有權應當屬于全體業主。

住宅小區建有地下停車場的，其車位權屬分三種情形：

1.停車場在小區房屋銷售時未按公共建筑面積公攤，停車場建筑的所有權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售，開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同合法有效。

2.如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公共建筑面積分攤給了全體小區業主，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議。如果小區業主需要購買該停車位使用權，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，業主應同業主委員會或經業委員會授權委托的物業公司簽訂車位使用權轉讓協議。

3.地下停車場由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。

我們通常提到“房屋產權證或產權證”，在現行房地產法律規定中，是指“房屋所有權證”。根據《城市房地產管理法》的規定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”由此可見，獨立車庫應屬法律上的“房屋”，可以辦理產權證。

地下停車場整體符合法律上有關“房屋”的規定，可以辦理“房屋所有權證”。但停車位由于不具備“房屋”的屬性，是否可以辦理“房屋所有權證”或者辦理“車位所有權證”，目前國家法律、行政法規還沒有統一規定。小區停車位能否自由買賣？目前，小區停車位流轉遭遇法律空白，無法律規定停車位不準出售，但是車位出售又會加劇停車難，兩者存在矛盾。

另一種觀點認為，既然車位的所有權歸業主所有，任何人無權出售，所謂的車位使用權有償轉讓合同應該是租賃合同。

《合同法》規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同有兩個特點：1.租賃合同是轉移財產使用權的合同，一方將財產的使用權和收益權讓渡給另一方。2.租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財產向對方支付一定費用。

車位問題長期存在，而現行法律沒有明確的解決辦法，我以前就想總結這方面的問題歸納法律意見，收集資料等花了不少時間，希望大家仔細閱讀，充分了解，也希望對將來可能的訴訟有所幫助。

一：法律規定

訴訟是解決糾紛的最終合法方式，法官斷案是以法律為準繩，事實為基礎；法律的規定將影響對事實的需求指向： 《物權法》

2007年10月1日施行

第五十二條 國防資產屬于國家所有。

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《城市房地產管理法》 １９９５年１月１日起施行。

第四十一條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。《城市居住區規劃設計規范》 1993年建設部頒布 2002年修訂 2.0.6 公共服務設施用地（R02）

一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2.0.7道路用地（R03）

居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。6.0.3.7 凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建； 6.0.5.2 配建停車場(庫)應就近設臵，并宜采用地下或多層車庫。11.0.2.5 居住區用地內道路用地面積應按下列規定確定：

(1)按與居住人口規模相對應的同級道路及其以下各級道路計算用地面積，外圍道路不計入；

(2)居住區（級）道路，按紅線寬度計算；

(3)小區路、組團路，按路面寬度計算。當小區路設有人行便道時，人行便道計入道路用地面積；(4)居民汽車停放場地，按實際占地面積計算；(5)宅間小路不計入道路用地面積。8.0.5.9（已經取消）

8.0.6 居住區內必須配套設臵居民汽車（含通勤車）停車場、停車庫，并應符合下列規定；

8.0.6.1 居民汽車停車率不應小于10%;8.0.6.2 居民區內地面停車率（居住區內居民汽車的停車位數量與居住戶數的比率）不宜超過10％；

8.0.6.3 居民停車場、庫的布臵應方便居民使用，服務半徑不宜大于150m;8.0.6.4 居民停車場、庫的布臵應留有必要的發展余地。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》 1995年12月1日施行 第九條公用建筑面積計算原則

凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。《蘇州市房屋面積計算規則》 2002年9月施行

（二）不分攤共有建筑面積

1、為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房以及作為人防工程的地下室。

2、已出售給產權人獨立使用的地下室、車棚、車庫等。

3、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。

4、地下室內的公共車庫、停車場、以及車位等。《物業管理條例》

1993年施行，2007年8月修正

第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。《人民防空法》 1997年1月1日施行

第四條 人民防空經費由國家和社會共同負擔。

中央負擔的人民防空經費，列入中央預算；縣級以上地方各級人民政府負擔的人民防空經費，列入地方各級預算。

有關單位應當按照國家規定負擔人民防空費用。

第五條國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。

國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

這么多法律規定看下來，估計大家有點頭暈，不要緊，先放一邊，后面會慢慢援引分析。二：車位分類

1.規劃規定的車位(以下簡稱“種類一”)。

簡單說來，開發商開發商品房，需要向規劃局、建設局以文字和圖紙形式提交整個小區的規劃布臵方案，通過后才能領取規劃許可證、施工許可證等。建設部93年頒布的《城市居住區規劃設計規范》就對車位有規定，當時規定汽車停車率不低于10%，該規定2002年修訂時被取消，但取消不等于沒有車位要求，地方各省在審核小區規劃圖對車位數量配臵還是會有要求，只是各地方要求不一樣。這種規劃要求的車位表述通常為：每戶 X個車位。比如每戶0.6個車位，就意味著十戶住房有6個車位。

這種車位是行政機關強行要求的，沒有達到要求不能開工。那這樣的車位所有權（使用權）歸誰呢？要看《物權法》 第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

“公共場所、公用設施和物業服務用房”包括哪些設施？法律沒有明確，（最高法院針對物權法有司法解釋的征求意見稿：建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但該解釋只是草案，不具備法律效力），但肯定不包括種類一，因為七十四條明確，“規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”“當事人”一般就是開發商和買房人；如果種類一屬于公共場所或公用設施，那就當屬于業主的所有權（使用權），開發商是沒有權利、業主也沒有必要與開發商去“約定”的。

法律這樣規定，就允許開發商將車位買賣或出租收益，在買方市場，開發商可能會贈與；而在房產走俏情況下，開發商當然選擇出賣或出租。法律規定其實是說：種類一的車位屬于開發商，至于如何交給業主使用，就讓市場決定吧！2.“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”（以下簡稱“種類二”）法律規定種類二由業主共有。但這是否意味著除了種類一開發商所有之外就是種類二，由全體業主共有呢？不盡然，具體看其他種類。

開發商與業主信息不對稱，業主一般不會了解哪些是規劃規定的車位，那些又是業主共有的車位，開發商會將種類二也銷售取利。業主們需要了解規劃文件，才心里有數。另外一個現實生活中很突出的問題是：種類二的使用問題。比如香城一期，前一陣我去兜了一圈，發現道路上很多車，這些車輛據說每月都要交超過100元的物業管理費，我不知道費用由物業公司收取后如何分配，但如果全部由物業公司獨享，那一期全體業主就吃虧了。

按照物權法規定，既然種類二由全體業主共有，那共有人當然有受益權，停車費全部由物業公司收取顯然是不合理的。

當然如果小區全體業主都同意說種類二由部分有車的業主停車使用，全體業主放棄收費權利，物業公司收取的費用全部作為物業管理費，這是全體業主的權利，但做出這樣的決定需要業主委員會通過。再者，種類二停車物業管理費蘇州實行政府指導價，不會超過100元每月（蘇州地方規定大概60）

現實中其實很多種類二的使用費都被物業公司收取，而全體業主分文未得的情形。據我了解，業主如果起訴，法院都是判決業主勝訴。3.開發商獨立投資的車位（以下簡稱“種類三”）

這類比較少，但也有。開發商認為規劃規定的車位不能滿足全體業主的需求，自行在小區開發車位銷售將有利可圖，這也不是不允許。種類三既然是開發商獨立開發，那當然可以獨立銷售。但前提是，開發成本（包括土地成本）不應計入房價。

4.人防（種類四）

人防是國防的組成部分，它不屬于物權法規定的公共場所或公用設施。從最高法院的司法解釋草案看，這個觀點與最高法院的觀點是一致的，而且我認為以后也不會變化。

建造人防是規劃的要求之一，但在規劃文件中它不作為停車用途，因此不屬于種類一。

那是否屬于種類二？回頭再看《物權法》規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這個規定該如何理解？人防肯定不屬于“道路”，“其他場地”又是指什么場地？“業主共有”的條件是否及于該“其他場地”？目前沒有明令的規定或權威性的判例判定人防屬于種類二。如果不屬于種類二，那人防的所有或使用權歸誰？ 人防的主管行政單位是人防辦，但人防辦是行政機關，開發商將人防出租或轉讓的民事合同是否有效由法院決定，人防沒有定紛止爭的權力，因此其答復有參考價值，但不具決定效力。

北京有案例：開發商將人防使用權轉讓，受讓人將之作為一群民工的居住區，業主起訴開發商，法院判決業主敗訴。當然，這個個案對蘇州不具法律效力。指導性的規定是<人防法>:“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

因此，通行的觀點是：以人防的成本是否已經納入房價為標準，來決定使用權人。但成本是個財務問題，業主怎么可能知道開發商的財務賬冊？開發商在銷售商品房前需要到價格管理部門物價局報價審核，報價的申請表中會有具體的成本構成，當然，幾乎所有成本都是拋高的，這樣才能賣個好價錢。開發商如果清楚這個通行觀點，可以回避，拋高其他成本，而不把人防納入對物價局的報價體系。

上述通行觀點仍然只是學理性的，不是審判實踐必須遵守，因此還需要做進一步的法律考量：誰投資，誰受益是人防法的規定，人防當然首先是開發商投資，那么就由開發商收益，但開發商如果已經將開發人防的成本納入房價，受益權是否就當然由全體業主共享？如果我是法官，我會傾向于肯定觀點，否則對全體業主不公平。但作為開發商也不是沒有抗辯余地：既然誰投資誰受益，那人防是我開發，就有我受益，全體業主通過房價承擔了人防開發成本，但并不意味著轉移了投資關系，又有什么法律限制我投資人只能收益一次呢？

另外一個問題是，即便開發商有使用受益權，是否可以與土地使用權等同的年限轉讓？

很多人認為，人防要么出租使用權，要么轉讓所有權。不動產轉讓要有權屬憑證，人防無疑沒有所有權證，況且從《人防法》判斷，人防為戰事所需，不能轉讓，因此轉讓不成立，只能是出租，但合同法明令出租最長期限20年，超過二十年的無效。這個理論同樣值得商榷。開發商的觀點是：我轉讓的是使用權。我們知道，住宅商品房所附土地使用年限為70年，無論開發商還是業主，都只能對土地享有使用權而沒有所有權。既然國家可以轉讓土地使用權，為何開發商不能？ 關鍵：還是要看法院的指導性意見！

上面是對幾類車位的分析。以下說一些其他問題： A:無論哪一類車位，物業管理公司都沒有所有權，也沒有使用權。只有對于車位使用的管理權。

B:如何理解《物權法》規定的“首先滿足本小區業主的需要”？這個規定賦予本小區業主的優先權，同時也是對開發商處分車位權利的限制。目前一期業主已經凸現了停車難的問題，這個優先權如何行使對各方利益至觀重大。最高人民法院的司法解釋草案規定：“第四條 建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任。” 目前該解釋未生效，如果生效，業主可以提起合同無效的訴訟主張。C:車位是否計入公攤面積？

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》和蘇州市地方規定，車位不能計入公攤面積。

但現實中有開發商與房管局下面的測繪部門串通一氣將車庫計入公攤面積，后被業主識破，提起行政訴訟和民事訴訟，最終開發商賠償的案例。D:團結一致。

開發商也是商人，他們天生追求利益最大化。在法律規定模糊，行政監管乏力，信息不對稱，違法成本低的情況下，昧著良心謀取利益的情形比比皆是。作為律師，我也做開發商的法律顧問工作，無論車位、房屋、公共環境等等，如果出現大面積的問題，因為關涉諸多，讓一個人就是讓全體，讓一步就可能讓更多步，開發商肯定不會輕易讓步。作為三期業主如果開發商違法，我會堅決維權，否則都對不起律師這個行業。拖延時間，然后各個擊破是開發商的慣用策略并且屢試不爽。從雙方的地位看，業主對信息缺乏了解，且各有工作生活，做出一個統一的決定是非常困難的，開發商本身處于天然的地位優勢，我接觸的很多維權團體最后都不了了之。因此，維權的群體需要有組織的團結，把前期工作做充分，謀定而后動。

E:驗房后才接受交付，簽署文件。

交房前，開發商會讓業主簽署各種文件然后再交付鑰匙，百分之95%以上的業主懷著迫切看房的心情都會照做，這樣其實可能有損業主自身權利。房屋交付非常非常重要的法律手續，這影響諸多權利義務。到期交收房是合同約定權利，業主在看到房屋后認為滿意，才能接受交付，簽署各種文件，如果不滿意，可以要求開發商整改或者索賠，交房時間要延后。很多開發商針對同一小區，分期約定交房時間也是處于分別處理更有利的目的。

因此，希望大家以后接受交房時首先要仔細驗房，發現問題集中商量和開發商談判比較有利。

F:不要忘了我們三期的車位。

從上面的分類分析可以看出，如果三期或者一期的業主在車位買賣過程中權益受損，那么車位的性質當屬于種類二，或者種類四。我在去年和開發商經理通過電話，對于車位如果屬于人防，那買賣可能存在的法律問題表示擔憂，該經理當即表示：大家都是明白人，關鍵還要看成本是否納入房價。可能這位經理是唱的空城計，但能對這個法律問題直指要害，至少說明他們是有準備的。如果車位屬于種類二或種類四，轉讓就是非法的，那屬于無權處分，合同無效，時間推移不會對我們業主有不利影響，我個人還是主張拿房后和房屋問題一起解決。

希望這個帖對大家有所幫助，如有不足或疑義，我會修正或答疑補充，讓關于車位的這個帖子更加完善。

最后，希望想維權的、有維權計劃的、有規劃局、建設局、物價局等政府部門朋友的業主能與我聯系，大家一起維護自身權益。

第三篇：人防車位訴求書

要求政府監督執行《物權法》，規范****小區車位租售管理，切實維護業主利益

近幾年來，溫州市的房地產業發展迅速，高樓大廈鱗次櫛比，眾多開發商和市城建、規劃部門，對溫州的城市建設功不可沒。但是，我們也應該看到，在房地產業蓬勃發展的同時，溫州市的物業管理相對滯后、甚至是非常不規范，特別表現在私家車車位的租用和銷售方面。

主要存在以下問題: 一．在商品房交易中，開發商提供給業主的選擇通常是“車位可買可租”，在此等前提下，業主才在眾多的樓盤中，“選擇”購買開發商所推介的小區。可是等房屋售謦后，開發商覺得靠出租車位賺錢太慢，于是就對車位支配權進行單方面解讀，“車位只賣不租”和“未購車位不得入車庫”的通知，將業主的利益置于不聞不問之中，其結果是小區業主怨聲載道，對開發商和物業公司表示嚴重不滿，出現業主到開發商處維權，導致社會的不和諧，甚至是騷亂。

二．開發商認為：按照《人防法》，“誰投資誰受益誰管理”原則，他們對人防車庫有支配權。而事實上，這并不意味著開發商有權出售人防車位。因為《人防法》規定：地下車庫，是無產權車位，屬于人防工程，也就是屬于國家，開發商要想使用，得向人防部門申請使用權，報發改委和物價局核定車位出租價格并批準后，才可以由開發商委托物業公司出租給業主使用。

可是，我市的****開發商商全然不顧《人防法》之規定，利用其話語權和強勢地位，將人防車位使用權以二十年、四十年不等年限要求業主一次性買斷，更有甚者，簽訂跟住宅同等年限使用權，他們把不具有所有權的人防車庫的車位，以使用權形式出售給了不了解國家政策的業主，致使他們花了二十來萬元買了沒有產權而只有使用權的車位，嚴重損害了業主利益。

我們呼吁政府應該做到以下幾點：

一．根據現溫州市人防規定，政府相關部門應出面要求開發商在于人防簽訂五年租賃協議的框架內，和小區業主簽訂最長五年期租賃協議，待小區成立業主委員會后，再由業主投票決定是否繼續由開發商和人防簽訂出租協議。

二．為了安撫作為弱勢群體購買了人防無產權人防車位的業主，政府相關部門要出面與開發商協調，就如何退賠業主的資金，如何徹底杜絕今后類似事件的發生，制定出一整套更好的良策。

三．責令開發商要盡快對已賣車位出具產權證，如確實無法提供產權證，應給予退款。

四．在研究溫州市經濟和房地產發展的基礎上，政府職能部門應該為正在建、待建或者已經建成的小區，統一設置地下車位的購買價格標準，杜絕目前這種車位價格混亂、開發商擅自制訂車位價格的無序混亂狀態。

提出人：張三

李四

2014年3月15日

第四篇：人防車位權屬資料范文

人防工程的所有權歸屬

郭敬波(鄭州大學法律碩士):人民防空工程是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室等。《人民防空法》第二十二條規定:“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。”所以，住宅小區建設人防工程屬于強制性規定。

1、《人民防空法》第五條規定:“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”對于人防工程的所有權歸屬并沒有做出規定，從各地的地方性法規、地方政府規章和規范性文件來看，也各不相同。如《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》第六條規定:“人防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”投資者只有“使用”與“收益”的權利，并不具有明確的所有權。但《上海市民防工程建設和使用管理辦法》明確規定:“民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。”界定產權最基本的原則應該是誰投資誰享有產權。對于商品房小區的地下人防工程，國家并沒有投資，所以國家并非商品房小區地下人防工程的所有權人。在法律沒有明確界定所有權歸屬的情況下，應當認定投資者就是所有者，但國家可以在戰時征用人防工程。如果人防車位建設費用由建設單位籌措并列入建設項目投資的，應當認定為歸投資者所有；如果在建筑規劃時，地下人防車位建設成本包含在總面積之中，業主實際上已支付了人防工程的建造費用，則業主應當是所有權人。人防工程建設經費已計入建筑成本，由全體業主分攤。地下車庫（包括人防工程）的建筑面積未計入建筑容積率，小區土地使用面積完全由地上建筑物分攤，地下車庫是依附于地上建筑物的從屬物，而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業主。

2、“人防工程”車位，收益歸業主 :根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售，其收益權屬于投資者，開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程所建的車庫收益歸全體業主共有。人防車位屬于小區的配置，作為小區的附屬工程或配套公建其建設費已經納入到住宅銷售價格之中。人防車位的建設成本已經計算進入買房子的價格，相當于買房子已經付了這筆錢了，已經為人防車位買單了，所以一般在人防車位上，是可以臨時出租的，但是收益是歸全體業主的，交由正式聘任的物業管理，包括前期和后期的,所以這筆收入應該扣除物業的管理費用，電費，水費，人員開支等后歸全體業主，不應屬于開發商。小區臨時停車費是對小區的維護和管理開支的一部分，因此只能用于小區的維護和建設.3、國家（人防辦）對地下人防車位監管，物業公司代管。人防車位建設資金攤銷到房子的價格里，根據“誰投資誰受益”的原則，全體業主享有對人防車位的使用權。但鑒于業主對人防車位的需求不同，使用情況不同，由物業公司代行租賃地下人防車位，比較合適，這樣既可滿足業主使用地下車位的需求，又可以為全體業主，特別是其他沒有使用的業主獲得一份公共收入。其所獲得的租金收入，應該分為兩部分，一部分用于人防車位的維護，以確保人防需要；一部分為物業公司的代管費用，可以沖抵其他公共支出。在具體操作上，人防辦監管，物業公司操作并公示收支及其使用情況，做到透明、公正。

海南人防建設出新規定：10層以下私宅人防費可降80% 來源：南海網

作者:黃丹

時間：2014-01-10 14:45 ? ?

近日，海南省人民防空辦公室下發通知，對城市民用建筑應修建防空地下室的面積計算標準作出新規，新規較舊規對居民住宅樓來說，較明顯地降低了人民防空地下室易地建設費，惠民力度大。

新規明顯降低城區建設私宅需交的人防費

“人民防空地下室易地建設費”簡稱人防費，也稱為人防易地建設費。按《中華人民共和國人民防空法》的規定，“所有民用建筑項目均要按規定同步建設防空地下室”，確因地質、地形、施工等客觀條件限制，不能修建防空地下室的，建設單位必須報經人民防空主管部門批準;經批準不修建的，建設單位應當按照國家和省規定的標準，向人民防空主管部門繳納人民防空工程易地建設費，由人民防空主管部門統一組織易地修建。

簡單地說，就是私宅、商品房小區住宅按規定都是要建防空地下室的，條件不允許的要繳納易地建設費，統一易地建設。防空地下室每平方米的收費標準：海口市、三亞市(國家人民防空重點城市)為2200元/平方米;文昌市、瓊海市、儋州市、東方市(省人民防空重點城市)為1800元/平方米;其他市、縣為1600元/平方米。人防費=應建人防地下室面積*每平方米收費標準。

2013年11月13日，海南省人防辦下發《海南省人民防空辦公室關于進一步規范人民防空地下室建設有關問題的通知》(以下簡稱“新規”)，自2013年12月1日開始執行。這個通知是在2010年7月8日發布的《海南省物價局、海南省財政廳、海南省人民防空辦公室關于調整防空地下室易地建設費收費標準的通知》(以下簡稱“舊規”)的基礎上修改的。

“新規”人防地下室面積計算標準對要在城區建私宅的居民影響最大，因為私宅一般不具備建設防空地下室的條件，只能進行易地建設。“新規”明顯減小了計收人防費的防空地下室面積，進而降低了人防費。

變動一：10層以下但基礎埋深3米(含)以上的民用建筑不再按首層面積修建人防地下室

舊規：新建10層(含)以上或者基礎埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室。

新規：10層(含)以上的新建、擴建民用建筑，按照地上首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室。

區別：新規去掉了“基礎埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室”的規定。

海南省人防辦工程處處長徐建華說，此處修改主要是針對海南沿海地區地質多屬灘涂、淤泥的實際情況，在這樣的地質建房就算樓層低，基礎埋深超過3米也很常見。樓層低、面積小，意味著入住人數少，卻因為地基埋深大于3米而要按照地面首層建筑面積這個較高的面積標準修建防空地下室，會造成很大浪費。

變動二：10層以下民用建筑最高按總建筑面積*4%修建防空地下室

舊規：按照居民住宅樓和翻新住宅樓地面首層建筑面積修建6B級防空地下室。

新規：10層以下的新建、擴建民用建筑，按照地上總建筑面積一定比例修建6級(含)以上防空地下室。具體比例為：一類國家人民防空重點城市為4%，其它市、縣及經濟發展較快的鄉鎮為2%。

區別：由籠統地按照建筑首層面積修建防空地下室，變為以10層為界線、10層以上按地上總建筑面積一定比例修建。

海南省人防辦工程處處長徐建華說，此處修改主要是按照國家人防辦的有關規定精神，并結合海南的經濟狀況，新規總體來說惠民幅度很大。

徐建華直言，原來的標準不論建筑規模，以建筑的首層面積建設人防地下室或計收人防費，對樓層較低、居住人口較少的私宅來說，業主要承擔較高的人防費，同時，建設超過私宅居住人口所需的人防地下室容易造成資源浪費。

記者算了一筆賬，以在海口建一座占地面積100平方米，層高5層，總建筑面積500平方米的民用建筑為例，按舊規“首層面積*單價”的計算方式人防費為100*2200=22萬;按新規“總建筑面積*4%*單價”為500*4%*2200=4.4萬，新規僅占舊規費用的20%，降低了80%。

簡單概括，新規以10層為界線，10層(含)以上的新建、擴建民用建筑要按首層建筑面積修建防空地下室或計收人防費，10層以下的新建、擴建民用建筑按總建筑面積的4%或2%修建防空地下室或計收人防費。舊規則是沒有區分，統一以建筑首層面積修建防空地下室或計收人防費。

第五篇：地下人防車位租賃協議書

編號：號 甲方： 乙方：

甲乙雙方經協商一致，就甲方開發建設的地下集中式汽車停車位租賃事宜達成以下協議：

一、乙方已購買小區棟室住宅一套。經乙方要求，甲方同意將小區人防地下集中式(編號)號汽車停車位(具體位置詳見附圖標注)租賃給乙方。

二、上述車位租賃價格總計為人民幣元(大寫：)。乙方在簽定本協議同時一次性付清該車位的租賃費。

三、乙方僅擁有該車位的使用權，不包括土地使用權。車位租賃期從協議簽定之日起至期滿20年止。期滿后甲方同意，由乙方免租金繼續使用該車位，不再另行簽定租賃協議，直至乙方所購住宅土地使用年限到期后自行解除。

四、該車位所屬地下集中式車庫將由物業公司進行有償物業管理，具體細節由乙方同物業管理公司另行簽訂地下車位服務協議。

五、乙方同意在國家遭遇緊急狀況時作為人防工程設施免費征用。

六、本協議一式兩份，雙方簽字蓋章后生效。甲乙雙方各執一份。甲方：乙方： 日期：日期：