第一篇：物業物資管理手冊

物業物資管理手冊

一、目的

物業物資物資是集團重要的行政物資之一。為強化物業物資的管理，明確物業物資從提出需求、采購、驗收、簽收、入庫、領用、安裝、驗收、核銷、剩余物資管理等各環節職責歸屬和操作要求，制定配套的考核方案，特制訂本管理手冊。后期針對物業物資進行管理，各環節管理部門均需引起足夠重視，嚴格按照本管理手冊執行，對于因重視度不夠造成公司損失的，嚴肅問責。

二、物業物資需求管理

1、物業管理站主任、電工根據上月庫存及維修單情況，于當月20號之前對下月維修材料向當地物資采購部提交需求申請，電工、物業管理站主任和店長須簽字確認；

2、物資采購部根據庫存情況對采購材料進行審核，如有增減項，需與物業部溝通進行需求確認，如無異議，聯系供應商下達采購訂單。

三、物業物資驗收管理

1、采購材料到達后，采購員通知物業部，由物業部對材料進行驗收，并辦理入庫手續（物業負責人簽字）。相關材料有：采購合同、供貨單位發票（符合國家稅務規定）、發貨明細表、質保書、使用說明書、公司領導批準的采購計劃、《驗收單》等；

2、驗收過程中如若發現材料質量或數量問題，暫且不予以辦理入庫手續；

3、材料到貨一段時間，如出現問題，倉管員應即刻通知采購員、物業部與供應商進行交涉，辦理退貨；

4、維修材料因急需原因或其他原因直接送至現場，倉管員、物資管理部人員和物業人員須至現場辦理驗收，同步辦理入庫手續、領用手續；

5、驗收材料物業部必須保留存證。

四、物業物資領用管理

1、物業管理站主任、電工根據需求申請填寫材料領用明細（領用人、物業負責人簽字），領取維修材料。物業部辦理出庫手續填寫出庫單，出庫單由物業部負責人簽字。

2、維修材料更換后由連鎖店店長、行政副店長在維修材料使用單上簽字確認。對于更換下有變賣價值的材料由物業管理站主任或電工保存。由物業部結合財務統一變賣。

3、材料盤存物業部、財務每月度對采購材料進行盤點做到帳實相符。物業管理站、電工每月根據物業報修單、維修材料使用單匯總填寫月度材料使用明細。根據月度材料使用明細對照

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材料領用明細及剩余材料進行盤點，將月度剩余維修材料上報物業部，由物業部統一登記臺賬。盤存表由物業負責人簽字后，財務留存備檔。

4、購買維修材料報銷（物業物資需求申請）附件發票、入庫單、領用明細、出庫單、材料使用明細匯總，發票金額應與材料使用匯總表金額一致，掃描上傳附件至系統流程。紙質資料留存備查。

五、維修剩余物資管理

1、對于使用后剩余材料，保管責任方為當地物業；

2、剩余材料的存放地點可選擇在物業管理站或管理門店倉庫；

3、剩余材料的存儲需遵循安全存儲原則、先進先出原則、整包整存原則、分區存放原則、快進快出原則、重量對應原則、合理利用倉儲原則、同類歸一原則等八項原則，多整理，多通風，多檢查，把所有隱患消除在萌芽狀態，確保貨物的存儲安全；

4、當地物業需按照月度做好《月度材料使用明細》臺賬，對剩余材料名稱、數量、領用時間、存放地點等填寫清楚；

5、當地物業，按照月度對對剩余材料進行盤點對賬，對出現材料丟失、損壞的，按照相應責任歸屬對相關責任人進行處罰。

六、舊件回收管理

1、供應商回收：針對籌建店面以及閉店操作的門店，當地物業可與供應商溝通，對舊件予以一定比例的回收，當地對供應商回收的材料做好臺賬登記，明確回收的供應商名稱、材料名稱、數量、回收時間、責任人等；

2、變賣：當地物業可與一些回收單位建立長期的合作關系，對于不可利用的維修材料聯系回收單位進行變賣，同步對變賣材料進行臺賬登記，票據完整保留。材料變賣需當地財務、總經辦共同參與；

3、再利用：對于使用時間較短、有較大再利用價值的材料，當地物業可以選擇存放于管理門店倉庫，或距離近期使用門店較近的門店倉庫，如果材料數量較多或者占用面積較大，門店倉庫無法進行存放的，當地物業需與物流當度進行協調，同時明確庫存占用的時間和庫存管理細則。再利用材料，當地物業需分別做好拆除前存放以及材料再利用臺賬登記，避免出現賬實不符；

4、舊件盤點：舊件材料由當地財務牽頭組織相關人員進行盤點。

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第二篇：物業保潔管理手冊(保潔)

第一部份

企業概況

1.0公司簡介

曲靖和琪物業服務有限責任公司（以下簡稱公司）成立于2009年9月，注冊資本300萬元，物業管理資質二級，公司實行獨立核算、自主經營、自負盈虧。先后接管會煙小區、紫云雅園、瑞祥小區、寶靖花園、財苑小區等。公司接管的會煙小區被評為“云南省物業管理示范小區”，是云南唯一的區縣示范小區，自公司成立以來，在各級政府部門的大力指導扶持下，通過公司全體員工的共同努力，和琪物業不僅深得社會各界和同行業的好評，也贏得了廣大業主的贊譽，在業內樹立了良好的聲譽。

公司堅持“我們多努力，讓你更滿意”的服務理念，為客戶提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并且持續改進的高品質物業管理服務，擅長管理服務于高檔綜合物業管理項目，通過物業管理與物業經營充分融合，以提升物業價值為目標，承攬政府、商業、寫字樓、居住區等高檔物業。公司在管項目面積達到97萬平方米，其中全委托面積67萬平方米，顧問面積30萬平方米，和琪物業依托優質的服務和專業技術支持，已逐步發展成為曲靖乃至全省物業管理的專業力量，公司擁有一支成熟的、經驗豐富的員工隊伍和精英管理團隊，員工總數超過300人。

公司按照ISO9001:2000標準要求，全面實施質量管理，建立了完善的管理體系，適應業主需求，不斷提升物業管理水平。通過專業化的員工培訓，全方位、人性化的管理服務，不僅在基礎服務（秩序維護、維修、保潔、綠化）上做到讓顧客滿意，而且還開展了多種便民服務，為業戶營造了一個優美、高雅、舒適、便利的居住、投資環境。

回眸發展歷程，公司取得的業績已成為激勵我們這支專業化團隊更加奮發 1

進取的動力。我們誠摯的感謝各級領導和朋友的關懷、信任和支持，尤其是開發建設單位和廣大業戶的鞭策和厚愛。

展望未來，我們將堅持創造服務文化，創造服務價值的企業發展路徑，追求“讓物業因我們更有價值，讓社區因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會因我們更加和諧”的目標；恪守“我們多努力，讓你更滿意”的服務理念，堅持“誠信共贏”的合作理念，以品牌化運營為經營模式，塑造品牌經營形象；以市場化發展為導向，致力于規?；瘮U張；以項目創優和服務滿意度為試金石，提升服務品質；以專業化、精細化團隊為合力，奔騰不息共創新的輝煌。

我們始終堅信：客戶是資源，我們珍惜每一個客戶；服務是產品，我們將為之傾盡全心。各界朋友、開發商和廣大業主、客戶，讓我們以服務為紐帶，以溝通為橋梁，增進交流、升華友誼；我們將勇敢地肩負起時代責任和社會使命，為客戶提供更高價值的服務體驗，超越平凡，不斷創新；讓我們和您共同為創造和諧物業，和諧社區而不懈努力！

法人代表：吉純

公司地址：曲靖環東路紫云雅園綜合樓 郵

編：655000

2.0企業宗旨、理念、使命

企業宗旨

敬業奉獻

和諧高效

以誠求成

服務理念

我們多努力，讓你更滿意！

企業使命

讓物業因我們更有價值，讓社區因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會因我們更加和諧！

3.0員工誓言

誓

言

客戶是資源，我珍惜每一個客戶；

服務是產品，我將為之傾盡全心。

我將用愛心、耐心、熱心、信心、恒心努力工作

勇敢地肩負起時代責任和社會使命。

讓物業因我們更有價值，讓社區因我們更加溫馨，讓城市因我們更加文明，讓社會因我們更加和諧！

4.0 保潔服務內容與標準

托管區域內道路清掃；公共座椅等清潔衛生；垃圾桶、果皮箱表面清潔，定期進行除“四害”工作。

4.1業戶月投訴數量控制在3次之內； 4.2業戶投訴處理率100%；

4.3清掃、保潔計劃執行率98%以上； 4.4小區衛生死角數量為0； 4.5保潔服務滿意率不低于90%。

1.0招聘、用工制度

1.1公開招聘，公平競爭，實行全員勞動合同制。

1.2應聘人員經過筆試、面試合格后，辦理試用手續，試用期為兩個月。試用期間由各試用部門做出工作評價及留用意見（試用期間如無部門留用則進行辭退），試用期滿考核合格后，錄用為正式員工；如試用期間成績優良或表現突出者，可縮短試用時間。

1.3執行每周42小時工作制，享受國家法定節假日。

1.4根據員工的出勤情況，按月發放工資。公司可視經營情況和物價指數適當調整員工工資。

1.5辭職或離職：員工辭職或離職必須提前15日向部門領導提交書面申請，逐級批準后，交接完畢本部門、財務、倉庫、行政等手續，方可離開工作崗位。1.6福利待遇：員工轉正簽訂勞動合同后，可享受公司規定的相關福利；正式員工可參加本企業舉辦的文藝晚會、聚餐等各項活動。

第二部分

基本制度

2.0職業道德及禮儀 2.1職業道德

忠于職守，盡職盡責；兢兢業業，熱情服務； 積極主動，講求實效；熱愛集體，嚴守機密； 實事求是，辦事公道；遵守紀律，奉公守法； 謙虛謹慎，文明禮貌；刻苦學習，精于業務； 提高效率，嚴于律己；以身作則，精益求精。2.2基本禮儀

2.2.1坐、立姿必須端正，面帶微笑，熱情、友好、親切、言談自然、精神飽滿、不卑不亢。

2.2.2不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬表情；不許頂撞、諷刺挖苦客戶；如有發生視情節處以處罰或做待崗等處理。

2.2.3工作時間必須著工作服，干凈、整齊、紐扣全部扣好，佩帶好工號牌，不得穿拖鞋上班。如有違反每次處罰5元。

2.2.4身體、面部、手部必須保持清潔，男員工不得留長發、燙發，女員工不得披發，染怪異發型。如有違反處罰5元/次。

2.2.5上班期間不得串崗、打盹，如有違反每次處罰10－50元，造成損失的，承擔由此造成的一切經濟損失。

2.2.6不得帶酒氣或醉態上班，如有違反每次處罰20－100元。

2.2.7不得搬弄是非，挑撥離間，影響團結，誹謗他人，如有發生給予批評教育，仍不悔改者做停職或開除處理。

2.2.8辦公室必須保持清潔，早晚整理打掃。2.2.9上班時間非工作需要會客不超過15分鐘。

2.2.10不得利用公司電話閑聊、撥打聲訊電話或撥打私人長途電話；接、打 6

私人電話不得超過1分鐘，如有違反每次處罰50元。3.0人事管理制度 3.1目的：

規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質, 嚴明紀律、發揮效益、創一流服務質量。3.2適用范圍：

物業公司全體工作人員。3.3職責：

3.3.1全體員工有義務嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻； 3.3.2各部門負責人要對員工進行規章制度教育，并全面貫徹下去。3.4基本規范

3.4.1堅守工作崗位，必須按質、按量完成各自職責，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，公司有權做出調離原崗位或辭退處理；

3.4.2如損壞公司及住戶財產，視損壞程度照價賠償并扣發工資； 3.4.3客服中心的工具、器械未經分公司同意，不準外借；

3.4.4上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天；業余時間應努力學習業務知識及相關知識；

3.4.5不得在工作時間在本住宅區從事本職工作以外的有償勞務； 3.4.6嚴禁向業主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為；

3.4.7熱情、周到、主動、高效服務住戶，絕不可粗暴、冷漠、置之不理； 3.4.8工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢；

3.4.9離開崗位時必須向直接領導請假，獲準后方可離開； 3.4.10嚴禁在辦公室私用電話，除急事外不許接聽私人電話；

3.4.11未經許可不準在公司內演說集會示威，不準煽動不良情緒；不許用任何 7

方式威脅、恐嚇同事；

3.4.12不許在公司內打架斗毆；凡有打架斗毆者，無論何原因，一律做無條件開除處理。

違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及處罰或送公安機關。

3.5、關于服裝、裝束

3.5.1進公司必須穿好工作服； 3.5.2工作服要干凈，裝束要得當； 3.5.3進公司或工作區域須戴工號牌；

3.5.4嚴禁將工號牌借給他人或借用他人工號牌上崗； 3.5.5凡遺失工號牌、工作服應盡快申請補領；

3.5.6不得擅自涂改工號牌，若要更改一定要經行政中心辦理； 3.5.7公司發放的服裝及工具僅限在本公司服務區域內或上崗時使用。

違反上述規定者，視情況每次處罰5—20元。3.6員工考勤和休假的規定

3.6.1關于上班時間：按各項目規定的具體時間上下班。a)無故早退或遲到，處罰5—10元；

b)曠工一天扣除3天工資，取消年終獎；曠工連續3天，按自動離職處理； c)忘記簽到按曠工論處，并扣除三天工資；

d)發現代人簽到，一律處罰20元；擅自涂改簽到表，一律處罰20元。3.6.2 考勤

a)考勤內容

① 上班時間已到而未到崗者，即為遲到；

② 未到下班時間而提前離崗者，即為早退；

③ 工作時間未經領導批準離開工作崗位者，為擅離職守；

④ 遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經準假而不到班者，均為曠工。b)考勤須知

① 對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應進行教育，屢教不改的，給予適當的紀律處分，如有造成嚴重后果的，應追究其責任。

② 對曠工者，應責成其作出書面檢討，曠工1天者除扣3天工資外，年終獎扣發兩月獎金。一年曠工累計3天者作除名處理，不發給任何補償。c)請假辦法

必須填寫請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天由分公司批準，兩天以上須總經理批準，擅自離開者，按自動離職處理。①請事假扣發當天工資并視情況扣減年終獎。②請假一天以上者必須提前申請。3.6.3 休假

a)員工休假必須服從公司安排，并按規定逐級審批，報總公司批準，員工由分公司經理批準，報總公司備案，主管以上人員由總經理安排休假。

b)員工申請休假須提前一個星期填寫《休假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理可電話告假，回來上班后再補填《休假申請表》。c)當月的補休當月休完，不得將休息日累計休假。

3.6.4 婚假：員工申請結婚，以領取結婚證為準，帶薪婚假3天。

3.6.5喪假：員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領先本人供養的弟妹、養父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假3天。3.6.6 產假

a)女員工產假按下列標準核給（發基本工資）

假期內容 假期天數

產假 90天

b)接受節育手術者，經醫生證明，分別給予以下假期：

▲ 放置宮內節育器的，自手術之日起休息3天，手術后7天內不安排重體力勞動；

▲ 已婚懷孕不滿3個月人工流產的，休息7天，3個月以上的休息15天。3.6.7 病假

a)員工因病或非因工（公）負傷，經縣級以上醫療單位出具的證明確定不能堅持工作，可以請病假（必須要有醫生證明），3天以內工資照發，3天以上扣除請假期間工資。

b)有薪病期3天，4天以上按以下規定執行：

三個月內病假發放基本工資，連續病假三個月的建議離職并補發一個月基本工資。3.6.8事假

員工因個人事務，必須親自處理的，根據工作安排以及本人的實際需要酌情核給。

a)請事假扣發當天工資（按當年年終獎考核辦法進行扣款處理）。b)請假1天以上者必須提前申請。3.7其它

3.7.1不服從上司的命令，按嚴重警告處理并處罰5—20元，屢次重犯則開除處理。

3.7.2疏忽報告或協調不及時造成損失的，則嚴重警告并處罰10元。3.7.3禁止上崗時間在公共場所或管理區域內吸煙，違者處罰10元； 3.7.4發現喧嘩、賭博，按嚴重警告且處罰20元處理，情節嚴懲者作開除處理；

3.7.5凡盜竊他人物品，立即開除并送公安機關處理；

3.7.6上班時間內怠工或打瞌睡，則嚴懲警告并處罰10元起。情節嚴重者開除處理；

3.7.7不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，不按時完成工作任務的，查到一次處罰10元；

3.7.8內部培訓時間無故不參加者，處罰10元，并給予警告；

3.7.9開會（培訓）時間禁止玩手機，手機應放置靜音狀態，禁止接電話，會議（培訓）期間禁止自由出入，違者按工資級別作5—50元處罰，管理人員加倍處罰；開會考勤按第6條有關規定執行。4.0基本行為規范（員工行為總則）4.1儀容儀表：

4.1.1保持衣冠整潔，統一著公司規定工作服，佩帶統一工號牌，并保證工號牌正面朝外。

4.1.2工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋等不雅觀的衣物。4.1.3公共場合員工不得吃零食、抽煙、喝酒、聚眾聊天。

4.1.4講究個人衛生，男員工不得留長發、女員工上班應化淡妝，金銀或其它飾物的佩戴應得當，不做怪異發型、不留長指甲、不染有色指甲油、不穿黑色或帶花絲襪。

4.1.5員工禁止在公共場合化妝、挖鼻孔、撓癢、打哈欠和伸懶腰等不雅動作。

4.1.6工作期間不得做與工作無關的事。

4.2行為舉止：

4.2.1行走時，眼睛平視，身直肩平，雙臂自然下垂擺動，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰搭背；各種場合，見到公司同事或業主要面帶微笑，主動問 11

好。

4.2.2進入領導辦公室或客戶家中，應首先用手輕敲門三下，得到同意后再進入；進入后不得隨意翻動室內物品。

4.2.3乘電梯時要后進先出，遇樓梯或道路擁擠時要先讓領導、客人和住戶，并說“您先請”。

4.2.4在為客戶服務時不得露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。4.3服務區域行走時服務規范

4.3.1行走時，眼睛平視，身直肩平，雙臂自然下垂擺動，不左顧右盼，不得與他人手，摟腰搭背。

4.3.2遇見同事時，應面帶微笑點頭致意，遇見領導、住戶時，應停步側立，并說：“您好”。

4.3.3指引來賓時，應陪同在來賓的側后方，身體適當側向來賓，距離應保持在一步之內（30公分左右），在遇到有門或障礙物時，應向前二步，將門打開，并扶門站立。

4.3.4遇道路狹窄或多人同路時，應停步側立，做出先請的手勢或說：“您先請”。

第三部分 保潔服務、管理

一、保潔人員行為規范 1.0目的

規范保潔人員在工作中的行為.提高工作效率及服務質量。2.0適用范圍

保潔部工作人員。3.0行為規范

3.1 基本行為規范必須符合物業公司“員工基本行為規范”的要求。3.2 保潔人員工作過程中的行為規范

——上崗前整理儀容、儀表，檢查各種工具是否攜帶齊全；

——風干物燥時節，在清潔過程中應先撒水，再進行清掃，清掃過程中，應控制掃把行程距離（50公分），禁止揚塵；

——處理綠化帶內衛生時，應穿軟底鞋進入，注意不要破壞其內部的綠化植物； ——清掃過程中，若遇行人走來或在清掃過程中，應將保潔工具收起靠近身體，并微笑致意“您好”；

——清潔過程中若遇清掃區域有業主（住戶），應旁站等候或過一段時間再進行清掃，若遇特殊情況，應主動道歉“對不起，麻煩您讓一下，很快就能清掃完畢”。清掃完后應說“謝謝”。若業主（住戶）不讓，不準強行進行清掃； ——清潔過程中，若離業主（住戶）較近，禁止背對業主（住戶）開展保潔工作； ——在工作場區遇到公司同事應主動問好“您好”；

——清潔過程中，應注意輕拿輕放，以免損壞被清潔物品，清潔完成后，應認真檢查被清潔物品的完好情況，發現損壞，及時報修；

——沖洗路面、垃圾桶等物品時，避免使用破舊水帶，嚴禁拖拉水帶，注意控制水壓，以免造成污水四溢；

——小區內的各種桌椅、板凳在清潔時注意要擦拭干凈（濕布、干布），不準留下水漬，以免弄臟業主（住戶）衣物；

——化糞池、排水溝清掏時，注意隨掏隨清，四周沖洗干凈；

——保潔設備使用時，應盡量減少占道使用情況，特殊情況應靠邊擺放； ——清潔工作完成后要歸類整理，清潔用具要清洗干凈、晾干、擺放整齊。機器 13

設備使用完畢后要清洗除塵，用抹布擦拭干后，隨同電纜線一同歸入設備管理房管理。

——清潔過程中,嚴格禁止收取各項費用和贈品；

——上門或進入某房間時，應首先敲門，確認業主（住戶）是否在家、房間是否有人；

----清潔過程中,嚴禁清潔人員互相攀談,吹牛、睡覺、怠工、串崗。3.3清掃注意事項

——清潔玻璃、電器時應注意安全，防止劃傷或觸電； ——清潔高層建筑、屋頂、雨棚時，系安全帶，防止墜落；

——清潔機械表面區域時，應關閉電源或傳動裝置，最好是兩人配合作業； ——各種垃圾應隨掃隨清，嚴禁將垃圾掃入嵌縫中或角落里；

——必要時，應設立標識，以免造成小區住戶的傷害，如正在清掃、小心滑倒、防止墜落物等。

----清潔過程中,應注意觀察工作區域周圍的環境情況,發現異常情況,需要在第一時間通知主管和秩序維護隊。

----清潔人員在清潔過程中應積極配合主管部門和上級領導檢查工作。

二、保潔服務規范 1.0目的

規范保潔人員的工作行為，提高服務質量和工作效率。2.0適用范圍

保潔部工作人員。3.0服務內容及標準 3.1外圍 3.1.1區間道路

a)每日工作內容：清掃及清除地面垃圾（雨季注意清除積水），并根據現場情況進行保潔巡視。

b)質量標準：目視2米內無垃圾、泥沙、無積水。3.1.2欄桿

a)每日工作內容：用濕、干抹布進行全面擦拭。b)質量標準：無污跡、無積塵。3.1.3公共座椅

a)每日工作內容：用濕、干抹布對座椅（包括橫檔、椅腳等）進行擦拭，對椅下進行清掃，并根據現場情況進行保潔巡視。b)質量標準：無明顯灰塵、椅子上下無垃圾、無蜘蛛網。3.1.4路燈

a)每日工作內容：用濕、干抹布對路燈燈桿進行擦拭，擦拭范圍應在工作人員伸手能觸及到的部位。

b)每周工作內容：用專用工具清除路燈燈罩上的蜘蛛網。

c)每月工作內容：在維修人員指導下用抹布對燈罩和燈泡進行擦拭，清除罩內蚊蟲、蜘蛛網。

d)質量標準：目視無蜘蛛網、罩內無蚊蟲沉積、無粘貼物、表面光滑。3.1.5垃圾桶

a)每日工作內容：每天用抹布擦拭桶外表面，用清水進行內外清洗。（春夏天根據現場情況用消毒水對垃圾桶進行消毒）。b)質量標準：表面無明顯灰塵、無垃圾溢滿現象。3.1.6小區內外露的給、排水管道及其他管路

a)每月工作內容：用雞毛撣子對管道表面進行撣塵、清除粘貼物、蜘蛛網。b)質量標準：表面無明顯灰塵、無蜘蛛網、無流水污跡。

3.1.7小區外圍墻(包括內外墻面)a)每日工作內容：目視查看墻面，清除粘貼物、蜘蛛網。

b)每周工作內容：用長掃把對墻面進行清掃，對于亂涂亂畫進行覆蓋（注意顏色統一）。

c)質量標準：無粘貼物、蜘蛛網、無亂涂亂畫。3.1.8景觀花臺、花槽

a)每日工作內容：用掃把進行清掃，（根據現場情況進行保潔巡視）。b)質量標準：里面無枯枝雜葉、無果皮紙屑等雜物、表面無明顯灰塵、無污跡。3.1.9景觀噴水池

a)每日工作內容：目視查看池內、收集漂浮物及垃圾（根據現場情況進行保潔巡視），每兩月對池內進行換水、清洗。

b)質量標準：水清底澈、無枯枝雜葉、無果皮紙屑等雜物。3.1.10標識牌

a)每日工作內容：用濕抹布對表面進行擦拭（根據現場情況進行保潔巡視）。b)每年工作內容：更換、補漆、維護。

c)質量標準：字跡清晰、指引正確、無蚊蟲沉積、無污跡、無蜘蛛網。3.1.11景觀柱

a)每日工作內容：用雞毛撣子對表面進行撣塵。b)質量標準：無明顯灰塵.無污跡。3.1.12消防栓/消防箱/滅火器

a)每日工作內容：用濕抹布對表面進行全面擦拭； b)每季度清除所有箱體內的灰塵、蜘蛛網。c)質量標準：表面、箱體內無明顯灰塵、無蜘蛛網。3.1.14外圍停車帶（包括機動車和非機動車）

a)每日工作內容：用掃把對地面進行清掃并收集垃圾。（根據現場情況進行保潔巡視）。

b)質量標準：目視2米內無明顯灰塵、無積水、無明顯油跡、無果皮紙屑等垃圾。3.2 樓道

3.2.1樓梯、地面、地面踢腳線

a)每2日工作內容：用掃把清掃地面及收集垃圾并用拖把對地面進行清拖，用濕抹布擦拭地面踢腳線。（根據現場情況進行保潔巡視）b)質量標準：無明顯灰塵.無污跡.無果屑.煙頭等垃圾。3.2.2扶手

a)每2日工作內容：用濕抹布對扶手進行擦拭（根據現場情況進行保潔巡視）。b)質量標準：無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網。3.2.3窗臺、玻璃

a)每2日工作內容：用雞毛撣子進行撣塵（根據現場情況進行保潔巡視）。b)每月工作內容：用刮玻器對玻璃進行清潔。

c)質量標準：無明顯灰塵、無污跡、無明顯指痕、無水點、污點。3.2.4墻面、墻頂面

a)每周工作內容：用長雞毛撣子對墻頂進行撣塵、對明顯污垢進行清除或輕輕打磨。

b)質量標準：無明顯灰塵亂、無蜘蛛網、無粘貼物。3.2.5單元門

a)每2日工作內容：用濕抹布對單元門進行全面擦拭，清除粘貼物、門縫灰塵（根據現場情況進行保潔巡視）。

b)質量標準：無明顯灰塵、無明顯污跡、無蜘蛛網、無粘貼物。

3.2.6表箱、線盒、導線管

a)每月工作內容：用干抹布或雞毛撣子進行清灰，清除蜘蛛網、梳理管線（維修人員配合）。

b)質量標準：無明顯灰塵、無明顯污跡、無蜘蛛網、無粘貼物。3.3 公共衛生間

3.3.1龍頭把手、不銹鋼、銅制品

a)每日工作內容：用濕抹布對表面進行擦拭（根據現場情況進行保潔巡視）。b)質量標準：無明顯指紋、光亮。3.3.2內部設施

a)每日工作內容：用濕抹布對墻面、整容鏡、隔墻、洗手池臺面進行擦拭，清拖地面、清除蜘蛛網。

b)每月工作內容：擦拭衛生間門窗、燈具、標識牌。

c)質量標準：無粘貼物、無明顯污跡、無異味、天花板無蜘蛛網。3.3.3蹲坑、馬桶、便槽、地漏

a)每日工作內容：用刷子進行內部刷洗、對外部進行清潔（根據現場情況進行保潔巡視）。

b)質量標準：無明顯污跡、無便跡。3.3.4 垃圾桶、煙灰缸

a)每日工作內容：換垃圾袋，傾倒、清洗煙灰缸（根據現場情況進行保潔巡視）。b)每周工作內容：刷洗垃圾桶。

c)質量標準：垃圾高度不能超過桶高的1/2，煙灰缸煙頭不能超過3個。3.4其它部分： 3.4.1平臺

a)每周工作內容：根據現場情況打掃清理。（兩人配合操作）

b)質量標準：無廢物、無積水。3.4.2化糞池：

a)每季度工作內容：巡視檢查，檢查管道及井內是否排污正常，并做好詳細記錄，建檔保存。

b)每季度工作內容：安排人員進行化糞池清掏?！謇頃r應提前一周以書面或告示形式告知小區業主； ——清理時間應在小區業主上班期間或外出期間； ——在清理當天應配合清理人員做好相關準備工作； ——在清理時應在清理地點左右2米處放置明顯標識牌； ——引導清理車順利進入工作場地； ——隨時保持工作場地周邊環境的干凈；

——在清理完后，及時沖洗周邊地面，并做好消殺工作； ——清理工作現場，清點工具；

——檢查各排污管道是否有阻塞現象，發現問題應及時處理或上報； ——做好每次清掏工作的記錄.并建檔管理。c)清理規范

——保潔處主管應指派專人監督整個清理過程、工作質量； ——作業時應防止弄臟工作現場和過往行人的衣物； ——嚴禁下池作業，防止人員中毒或陷入水中。

——清理完畢后應隨手蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內發生意外。d)質量標準：

——目視井內無積物浮于面上，出入口暢通； ——化糞池蓋無污漬、污物。

——化糞池周圍無垃圾、無亂堆亂放現象。

3.4.3排水溝：

a)每月工作內容：巡視檢查，檢查管道是否排污正常，并做好詳細記錄，建檔保存。

b)每季度工作內容：清掏一次，此項工作根據氣候情況適時開展(如雨季來臨時需保證排水溝暢通)。

——在日常工作中應防止體積較大的垃圾落入溝內，如發現應及時清除； ——清理時應提前一星期以書面形式告知小區業主； ——清理時間應在小區業主上班期間或外出期間； ——在清理當天應配合清理部門做好相關準備工作； ——在清理時應在清理地點左右2米處放置明顯標識牌； ——用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾； ——拔除溝里生長的雜草.保證排水溝的暢通； ——隨時保持工作場地周邊環境的干凈； ——工作人員應佩戴口罩及其它防護器具；

——在清理完后，及時沖洗周邊地面，并做好消殺工作； ——清理工作現場、清點工具；

——檢查各排污管道是否有阻塞現象，發現問題應及時處理或上報； ——做好此次清掏工作的記錄，并建檔記錄。

c)質量標準：應達到目視干凈無污跡、無青苔、雜草、排水暢通無堵塞、無積水、臭味。

3.4.4廣場、健身場地和設施

a)每日工作內容：用掃把對地面進行清掃并收集垃圾，（根據現場情況進行保潔巡視），對健身設施進行擦拭。

b)每周工作內容：用清水對地面進行清洗（根據現場情況用藥水對地面清洗）

c)質量標準：無明顯污漬、無積水、無任何果皮紙屑、無明顯油污、煙頭等垃圾。

3.4.5 露臺、屋檐

a)每周工作內容：根據現場情況打掃清理。（兩人配合操作）b)質量標準：無廢物、無積水。3.5 辦公區域、會所

3.5.1每日工作內容：清拖地面、樓道、清潔窗臺、欄桿、擦拭樹木葉片、清除廢棄物、清掃衛生間、清除蜘蛛網、蚊蟲季節噴灑滅害靈等藥水。3.5.2每周工作內容：擦拭辦公標識牌。

3.5.3每月工作內容：擦拭玻璃、清除衛生死角、清潔照明燈、空調器、換氣扇等。

4.0保潔管理制度 4.1保潔工作的計劃

4.1.1保潔主管每月30日前，對于小區內需開展的不定期工作，制定《保潔月工作計劃》，經分公司經理批準后，發放并組織實施。其內容一般包括：活動內容（如大型清掃活動、修補活動、水箱清洗、化糞池、排水溝清掏等）、活動時間、其他部門配合要求等。分公司經理應在當月工作例會上做出工作安排。4.1.2各保潔組長根據日?；顒影才?、保潔月工作計劃要求，編制、修訂《保潔工作安排表》，經保潔主管審批后，通知各保潔人員，依此開展工作。4.2 保潔工作的實施

4.2.1依據“保潔工作安排表”和“保潔服務規范”的要求，開展保潔工作。4.2.3“保潔月工作計劃”所規定的內容，填寫《保潔工作記錄表》。4.3 保潔工作的檢查依據《保潔日檢查制度》的規定執行。4.4 保潔工作總結

4.4.1保潔組長把每周工作情況，于每周例會上向保潔主管、客服中心負責人匯報。

4.4.2保潔主管將每月工作情況在每月例會上，向分公司經理匯報。

三、消殺管理制度 1.0目的

規范衛生消殺工作程序，凈化小區環境。2.0適用范圍

適用于衛生消殺工作管理。3.0職責 3.1 保潔主管

——負責衛生消殺工作計劃的制定，并組織實施和質量監控?！獏f助主管組織實施.檢查衛生消殺工作。3.2 保潔人員

——負責依照本制度進行具體衛生消殺工作。4.0管理制度

4.1 衛生消殺工作計劃的制定

4.1.1保潔主管應根據季節的變化，在當月的《保潔月工作計劃》中確定消殺工作安排，經分公司經理批準后，組織實施。

4.1.2消殺工作應包括以下內容：消殺對象、消殺區域、消殺方式選擇與藥物計劃、消殺費用預算等。

4.1.3各保潔組長在當月的《保潔工作安排表》中，做出相應工作安排。4.2 滅蚊、蠅、蟑螂工作。

4.2.1依據消殺工作安排，按期進行消殺工作，具體參照各標準作業規程的要求進行消殺。

4.2.2消殺區域包括：各樓宇的樓梯口、樓梯間及樓宇周圍、各處辦公室、垃圾箱、公共區域、員工宿舍和食堂。4.2.3消殺方式以噴藥、觸殺為主。4.2.4噴殺操作要點： a)穿戴好防護衣帽；

b)將噴殺藥品按要求進行稀釋注入噴霧器里；

c)對上述區域進行噴殺，尤其注意衛生死角、排水溝、木制品較多的地方。4.2.5噴殺時應注意：

a)樓道噴殺時不要將藥液噴在扶手或住戶的門面上，若發現應及時進行清除； b)員工宿舍噴殺時不要將藥液噴在餐具及生活用品上； c)食堂噴殺時不要將藥液噴在食品和器具上； d)不要在客戶出入高峰期噴藥；

e)噴殺時要在上風頭，不要站在下風頭。4.2.6辦公室應在下班或營業結束后進行消殺： a)關閉門窗；

b)將藥液噴在墻角、桌下或墻壁上、禁止噴在桌面、食品和器具上。4.3 滅鼠

4.3.1滅鼠工作每月進行不少于1次，鼠害嚴重時，應增加消殺頻次。4.3.2滅鼠區域： a)員工宿舍內；

b)食堂和娛樂配套設施； c)小區中常有老鼠出沒的區域。4.3.3投放餌料的操作：

a)將米或碾碎的食物（吸引）等放入專用容器內；

b)將鼠藥按說明劑量均勻撒在餌料上；

c)制作餌料時作業人員必須戴上口罩、膠手套、禁止裸手作業。4.3.4在滅鼠區域投放餌料應注意： a)先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； b)將鼠藥成堆放在紙片上；

c)盡量放在隱蔽處或角落等小孩拿不到的地方； d)禁止成片或隨意撒放；

e)投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必須掛放明顯的標識。

4.3.5一周后撤回餌料，滅鼠期間注意撿拾死鼠，并將數量記錄在《消殺服務記錄表》中。

4.3.6消殺作業完畢后，應將器具、藥具統一清洗保管。4.4 消殺工作標準

a)檢查倉庫或地下庫，目視無明顯蚊蟲在飛； b)檢查商鋪和辦公室，目視無蒼蠅滋生地； c)按期檢查室內和污、雨水井，無明顯蟲跡。

d)抽檢樓道、住戶家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1％、鼠洞每2萬平方米不超過1個。4.5 消殺工作的管理與檢查。

4.5.1消殺工作前，保潔部主管必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項。4.5.2保潔主管應每次檢查消殺工作的進行情況并將情況記錄于每天工作筆記中。

4.5.3保潔主管應現場跟蹤檢查，確保操作正確。

4.5.4保潔主管應每月會同有關人員對消殺工作按檢驗方法和標準進行檢查，并填寫《消殺服務記錄表》，上述資料由環境處歸檔保存1年。

4.6 消殺藥品的管理依據《有毒、有害物資管理制度》的規定執行。

四、有毒、有害物資管理制度 1.0目的

為加強有毒、有害物資的安全管理、使用，預防事故的發生。2.0適用范圍

適用于有毒、有害物資的管理。3.0職責 3.1 公司倉庫

——負責有毒有害物資的倉儲、發放、回收、處置； ——負責有毒有害物資的定期盤點工作。3.2 環境部

——負責有毒有害物資的使用和回收。4.0管理制度

4.1 有毒有害物資包括：殺蟲劑、除草劑、鼠藥、化學危險品（強酸、強堿等）。4.2 有毒有害物資嚴禁與食品、藥品、食用添加劑等同庫。

4.3有毒物資必須存放在專用庫房內，由專人進行保管，采取雙人雙鎖制進行管理。

4.4 倉庫除建立相應臺帳外，還應建立《有毒、有害物資登記表》，所有領料單必須經公司副總經理以上簽字方可生效。

4.5環境部及其他部門對所使用的有毒有害物資必須建立《有毒有害物資使用記錄》，對于隔日使用或未使用完的物資，應指定專人進行管理，對于近期不再使用的有毒有害物資辦理退庫手續。

4.6 對于消殺后回收的有毒有害物資，由環境部統一收集，交倉庫統一進行銷毀，倉庫管理員用紅筆在《有毒、有害物資登記表》上進行登記。

五、保潔、綠化人員培訓管理制度 1.0目的

對保潔、綠化人員的培訓內容做出規定，確保培訓效果的有效性。2.0適用范圍

適用于員工培訓教案的編寫、培訓方式的確定。3.0職責 3.1公司行政中心

——負責組織外聘教師的培訓工作。3.2 環境部

——負責組織開展自身培訓工作。4.0管理制度

4.1 公司外聘教師的培訓的組織與實施依據《培訓控制程序》的規定執行。4.2 與專業有關的內部培訓的方式：現場演示結合講解。4.3 培訓的內容

4.3.1保潔人員：行為規范（行走、讓路、站立、蹲姿、沖洗地面、問好、持工具的方法等）、道路清掃要領（掃距、沖洗、清拖等）各類保潔工作技巧（玻璃、不銹鋼、屋頂、電氣設施等）、保潔安全注意事項（登高、化糞池清掏、電氣清潔、消殺安全防護等）、消殺器具的使用等。

4.3.2綠化人員：行為規范（行走、讓路、站立、蹲姿、澆水、問好、持工具的方法等）、樹木屬性及養護注意事項（澆水、施肥、修枝、季節防護、翻土的時間和方式等）、綠化設備、工具的使用（剪草機、噴霧器等）、綠化安全注意事項等。

4.4 培訓的實施

4.4.1專業培訓每周不少于一次，由環境部負責人實施；

4.4.2培訓之前在筆記本上編制本周培訓內容；

4.4.3培訓情況記錄在《保潔、綠化人員培訓記錄表》上；

4.4.4培訓效果的考核采用現場提問或學員現場演示考核的方式進行。

第三篇：物業精細化管理“手冊”

物業精細化管理“手冊”

物業精細化管理“手冊”

第一篇：工作流程及服務標準要精細化

一、拾遺管理

寫字樓內的保潔員在清潔15層洗手間時，發現在4號衛生間內掛衣鉤上有一女式皮包，于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問，結果沒有找到失主，于是就將包暫放到工作間內，打算清潔完自己所負責的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包，馬上返回洗手間卻發現包不見了，看到公共通道做清潔工作的保潔員，就上前去詢問，才知包已被她收起來，于是認為保潔員私藏客戶的物品，投訴到管理處。

精細化操作建議：

1、為規范員工的拾遺管理，應制定完善的失物上交和認領程序，建立相應的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后，—定要及時上交公司統一處理，并馬上告知公司服務臺，由服務臺通知樓層秩序維護員或監控中心來協助查找失主，有廣播條件的通過廣播尋找到失主：

2、找到失主后，失主應說清包內物品，證件、現金等，并憑有效證件認領，辦理認領及簽收手續，并且失物認領記錄要健全，以備日后查找；

3、如果找不到失主，服務臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上，以方便顧客查找；

4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼“請勿遺忘物品”等提示牌。

二、搬家管理

寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員，被門崗秩序維護員攔住，進行登記并詢問，同時索要該公司搬運大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業主，秩序維護員立即用對講機聯系收費人員查詢此業主情況。收費人員回復此房間已被業主出租，租戶并未向業主告知搬家之事。門崗秩序維護人員當即向面前的“業主”再次詢問，此人最后不得不說出自己不是業主而是租戶的事實。沒爹久，業主本人已到現場，原來租戶欠業主租金，想提前—個月搬家一走了之。

精細化操作建議：

1、租戶搬出大件物品，須有業主的書面許可或相關證明，物業工作人員要禮貌核查放行物品與業主開具的放行單列明的物品是否相符，放行單必須有業主簽名及公司蓋章，不相符的只放行單據列明的物品，如業主不在場，一定要確認確實是業主開具的放行單；

2、如沒有辦理有效的放行手續時，應要求物主在辦理有效放行手續后放行；

3、如是業主給管理處打來的電話，告知是自己同意搬出的，請物業予以放行，切記一定再次仔細核實業主的身份，如讓對方報出業主的身份證號、工作單位、家庭人員等等情況，確保萬無一失；

4、業主資料要建立齊全，業主住宅、辦公電話及手機號碼、住址、單位等均應記錄并及時更新，是否自用及租賃、租期具體時間要準確詳實。真實完善的業主資料將會有效地避免無法與業主取得聯系的情況，以及交費對象變更致使物業費未及時繳納情況的發生，同時事先要對公司營業執照及企業資質等證件進行查閱，防止不規范的公司入駐所可能導致的不按規定繳納物業費的現象；

5、物品、業主經核對無誤后，當值人員應及時將物品的種類、數量等登記在《物品放行登記表》上；

6、同時要加強物業工作人員特別是秩序維護員對業主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。

三、裝修管理

寫字樓內一租戶入駐，履行驗房及裝修審批程序后，在裝修時，發現天花板內布線較多，于是找到管理處予以解決。維修人員推測是前租戶裝修后導致的，管理處負責將天花板布線情況進行恢復。

精細化操作建議：

1、入駐流程及退房流程應明確，對驗房的具體內容及要求應清晰全面；

2、退房時需對應入駐及裝修的具體情況進行檢驗，以防漏項；

3、相關流程做好記錄，并有負責人簽字，對特殊情況要予以標明；

4、加強維修的巡視檢查次數，提高服務質量。第二篇：維修講解及記錄工作要精細化

一、維修程序

寫字樓內一業主入駐不久，辦公室里的小套間門鎖不能開關了，于是給管理處打電話，要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到，熟練地將鎖芯拆掉，換了新的安上。鑰匙一開一試，門鎖正常，故障排除了，于是給業主開了單據收取維修費用。不料業主堅決不付，認為維修人員未經檢查測試，怎么就確認是這個鎖芯的故障呢?定然是寫字樓內這種故障太多了，由此說明房地產開發公司選用的門鎖以次充好，應該由房地產開發公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄，請業主查看，證明寫字樓內出現此類故障并不像業主所說，業主這才解除疑慮交了維修費用。

精細化操作建議：

1、首先向業主講明故障原因、維修方式和收費標準，經業主同意后再進行維修；

2、每次維修結束要做好工作記錄，以便關鍵時刻能派上用場；

3、物業管理服務工作要講究時效，如果事先將工作做細，則事后會規避諸多麻煩，同時也會取得客戶的信賴和認可。

二、維修方式

某日一業主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象，管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張，四天以后才能修復。又因該小區二期工程未竣工，地產施工人員通過管理處的協調，同意盡快在兩天后處理此事，管理處安排維修人員。兩天內，對長明燈白天將電源斷掉，天黑前再將電源連接上。

精細化操作建議：

1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識，必要時應有保護措施。以文字形式告知業主，嚴防有觸電或漏電現象。

2、加強巡視檢查次數，提高工作質量。第三篇：安全巡檢工作要精細化

一、火情控制

某商場內一專賣廳新開業，在裝修過程中，因施工人員違章操作，未及時清除易燃物品，導致電焊火花將碎木屑引燃，突發火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火，不料火情有進一步發展趨勢，秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢，一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。

精細化操作建議：

1、增加裝修現場及安全巡視頻次，提高監督力度，必要時維修人員與秩序維護人員協調聯動，內部保持溝通渠道暢通；

2、加強對裝修工作的審批管理，對違章操作的情況在審批時進行告知并控制；

3、制定完善的消防管理體制，配備合理的秩序維護人員，定期舉辦消防演習；

4、將業主培訓納入公司整體培訓體系，加強客戶消防知識的宣傳。

二、規范使用用電器

某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火，事后經物業管理處工程維修人員檢查，起火原因是射燈鎮流器過熱造成的。在專賣廳裝修前，因其射燈不符合《裝修管理規定》，物業管理處曾對該業主下發《裝修違章通知單》建議整改，未被業主采納，工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業主，業主并未聽取。直至發生起火事件后，專賣廳的負責人才按要求進行整改。

精細化操作建議：

1、加大現場裝修安全用電的巡檢力度，對違規用電堅決予以查處，從根本上避免火災事故的發生；

2、物業公司應嚴格履行審批、驗收程序，對不符合規定的裝修，及時采取措施，令其整改，消除潛伏的隱患，確保安全。裝修前提出專業的、富有建設性的意見，避免違章現象的發生。若違章已經發生，針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為，并提出積極的整改意見；

3、不合格、不符合標準的開關、鎮流器、電線、燈管等存在安全隱患，對業主加強安全意識教育和宣傳，同時業主不應存在僥幸麻痹心理，要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。

第四篇：清潔服務工作要精細化

在商場二層的休息廳內，餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上，沒過多久一位老年顧客在此經過，未看清地面的飲料而摔倒在地，家人找到管理處要求為老人進行體檢。

精細化操作建議：

1、保潔員應立即采取緊急措施，置放“請繞行，防滑倒”的標識牌，并及時進行清潔；

2、如不能及時擺放標識牌，可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上，或工作人員站在潑灑的飲料處附近，告知顧客小心繞行，并迅速轉告保潔員立即清潔；

3、增加保潔員的巡視頻次，或者在客流高峰期內合理調配。第五篇：鑰匙領用、借用、使用及歸還

寫字樓內有業主辦理入駐手續后，領了鑰匙由工作人員帶著去驗房，但鑰匙無論如何也打不開房間，業主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業主并致歉，一邊派維修人員火速換上一副新鎖，當場驗證后，業主才放心的領走鑰匙。

精細化操作建議：

1、房屋在接管驗收時，鑰匙一定要進行核對，確保接管的鑰匙準確無誤；

2、核對鑰匙時務必做到將每把鎖的每一把鑰匙——試開，而不能抽查；

3、如果發現鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換；

4、鑰匙由專人負責保管，做好記錄并有發放人和領、借、使用人的簽名，以及借出時間、事由和歸還時間，當面清點，發放人在限定時聞內負責追還；

5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內，由專人負責發放：

6、交還鑰匙時，應履行清點的程序，確保交還的鑰匙準確無誤，并雙方簽名；

7、租戶或業主領取鑰匙的記錄，要區分于領、借、使用人的記錄。來源：現代物業

第四篇：物業樓宇電梯管理手冊

物業樓宇電梯管理手冊

第一部分 崗位職責

一、公司總經理電梯管理職責

1.對電梯安全使用負責，推動我院認真貫徹實施國家有關電梯安全規范。

2.負責電梯運行和維護費用的審批與落實。3.負責審批電梯大修項目和落實大修資金。4.負責電梯運行、維護人員的配置審批工作。

二、工程部經理電梯管理職責

1.負責實施國家關于電梯的安全規范，根據本單位實際編制電梯管理制度。

2.負責對電梯運行操作、維護人員的安全技術培訓管理工作，并負責把本部發生的安全事故及時向總公司匯報。

3.每月對電梯的使用和管理情況進行一次檢查。4.確定電梯大修內容，向總公司經理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗收工作。

5.向總公司提交電梯運行、維修方案和用工計劃。每季度向分管總經理匯報電梯安全使用情況。

三、電梯專責人崗位職責

1.掌握國家有關電梯安全規范，熟悉設備技術性能操作及維護方法，掌握運行狀況。

2.負責電梯安全使用，建立健全正常運行工作秩序，做好巡回檢查工作；對設備隱患整改負責組織落實；對職工違章作業行為，應進行批評教育，并責令其改正。

3.負責編寫電梯維護和大修計劃，報工程部經理審核。4.每周對全院八部電梯逐部進行一次運行檢查工作，發現問題及時處理，并將檢查結果認真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對全院八部電梯進行一次維護保養工作，認真填寫《電梯定期保養檢驗報告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發生故障時負責緊急救援及監督修復處理工作。7.每月底書面向工程部經理匯報空調設備運行和維修保養情況。

四、電梯巡檢工崗位職責

1.嚴格遵守有關技術法規和標準以及相關規章制度。2.每周對全院八部電梯逐部進行兩次運行巡檢工作，認真填寫《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養工作。

4.電梯發生故障時參加緊急救援及事后修復處理工作。5.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規定 電梯是昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命既是責任，又可節省更新支出。每位乘客必須嚴格執行以下規定：

1.嚴禁用客運電梯運載貨物。

2.使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

3.不得超載運作，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得采取任何形式的強制關門手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學齡前兒童須由大人帶領乘梯。

5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內裝飾物。

6.當電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為。

7.乘客看到停運標志時不得采取任何令其開啟或和移動標志牌的行為，以免發生人身、設備意外事故。

二、電梯安全管理規定 1.電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對各電梯全面巡視二次，發現問題及時處理。

3.班長在周檢時組織人員對電梯進行一次全面檢查，發現安全隱患，及時按規定處理。

4.工程維修部經理組織人員按程序文件規定對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養工作。

5.電梯工和機電工班長負責對電梯保養和維修工作質量進行檢驗。

6.各電梯內設報警電話，保證電梯發生故障時能及時報警。

7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人救援規程》，電梯發生困人故障時按規程執行。

8.經技術監督局檢測不合格，未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。

三、電梯機房管理規定 1.每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物。

2.保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度汁，機房溫度不超過40℃。

3.保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

5.機房門窗應完好并上鎖，未經允許禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

6.《電梯困人救援規程》和本規定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。

7.按規定定期對機房內設施和設備進行維修保養。8.每周巡視機房二次，發現達不到規定要求的及時處理。

四、電梯維修保養工作的檢驗制度 1.范圍

物業總公司所接管電梯的維修保養工作。2.職責

(1)班長和電梯工負責一般維修和保養的檢驗。

(2)班長負責組織進行周檢工作。

(3)工程維修部經理負責組織進行月考評和重要檢驗工作。

3.內容

(1)定期保養的檢驗

a.一般保養的檢驗：

電梯一般定期保養結束后，由電梯工和班長進行檢驗，并填寫《月／季度／半年保養檢驗報告及記錄》，報經理審核。

b.重要保養的檢驗：重要保養工作由物業維修部經理組織人員進行檢驗，并填寫檢驗記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術監督局之注冊檢測員負責，并填寫《電梯年檢報告》。

(2)維修的檢驗： a.一般維修的檢驗：一般維修的檢驗定于故障維修后，由班長進行檢驗，電梯工填寫《設備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗：重大維修的檢驗定于故障維修后，由工程維修部經理組織有關人員共同進行檢驗，組織填寫《設備維修記錄》。

4.以上檢驗可依據《電梯維修保養的主要標準》 及有關電梯國家標準進行檢驗

5.相關文件

《電梯維修保養主要標準》

《電梯月保養檢驗報告及記錄》

《電梯季度保養檢驗報告及記錄》

《電梯半年保養檢驗報告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養安全規定 1.職責

(1)電梯保養單位進行維修保養工作時參照本安全規定。(2)工程維修部電梯工進行維修保養工作時按照本規定執行。

2.內容

(1)電梯在維修保養時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機房維修保養時，應先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。

(3)在轎頂應合上檢修開關，在轎頂須停車長時間維修或保養時應斷開轎頂急停開關，嚴禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應將底坑的急停開關斷開或將限速器張緊裝置的安全開關斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業，如須同時作業，作業人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時應由主持和助手協同進行，并保持隨時互相呼應。

(6)操作時如果需轎內人員配合進行，轎內操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。(7)嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養注意事項：

a.非維修保養人員不得擅自進行維修作業。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設備內。

c.離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門。3.運行之時，擠門危險。4.危險物品，禁止進梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運載貨物，須先報批。7.若遇意外，請按警鈴。8.超載鈴響，后進退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規程

一、電梯安全操作規程

1.電梯行駛前的檢查與準備工作

(1)開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎內照明。

(3)開始工作前，將電梯上下行駛數次，無異常現象后方可使用。

(4)層門關閉后，從層門外不能用手撥啟，當層門轎門未完全關閉時電梯不能正常啟動。

(5)平層準確度應無顯著變化(在規定范圍內)。

(6)經常清潔轎廂內、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行駛中應注意事項:

(1)轎廂的載重量應不超過額定載重量。(2)乘客電梯不許經常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。

(4)嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物。3.當電梯使用中發生如下故障時，應立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時。(2)運行速度顯著變化時。

(3)層、轎門關閉前，電梯自行行駛時。(4)行駛方向與選定方向相反時。

(5)內選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。(6)發覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。

(7)當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續運行時。

(8)安全鉗誤動作時。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現象時。(10)發覺電氣部件因過熱而發生焦熱的臭味時。4.電梯使用完畢停用時，電梯工應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。

5.電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。

二、電梯困人救援規程

凡遇故障，應首先通知電梯工，救援人員可根據不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據樓層燈指示或小心開啟外門察看)。

(2)關閉機房電源開關。

(3)用專用外門鎖匙開啟外門。

(4)用人力開啟轎廂門(要慢、用力不要過大)。

(5)協助乘客離開轎廂。

(6)重新將外門關好(人在廳門外不能用手打開為止)。2.轎廂停于遠離電梯口的位置時：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內的乘客保持鎮靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關閉狀態，則應先行將其完全關閉。

(2)進入機房，關閉該故障電梯的電源開關。

(3)拆除電機之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。

(5)確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修保養單位處理。

4.此規程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。

三、電梯維修保養主要標準 1.機房：(1)機房通風良好，溫度不得超過5℃—40℃，相對濕度不大于85%（在25℃時）保證沒有雨侵入的可能。

(2)機房的1211干粉滅火器應保持正常壓力。

(3)機房的緊急救援操作規程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標志應用白色漆標在主鋼絲上，使其清晰可見(以利于緊急救援時用)。

(5)機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機房照明、電源插座要保持良好。

(7)機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調節部位應有鉛封(或漆封)，非安全專業人員禁止調整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(參照GB5972-86)，運行時應無異常聲音。(11)限速器、安全開關靈活可靠；限速器帶安全開關動作時，能使電梯可靠地停止運行。

(12)限速器—安全鉗—安全開關聯動的可靠性：

a.轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復位的距離，手動限速器，安全開關應動作，電梯應停止；轎頂安全鉗開關應動作，使電梯停止運行。

b.短接安全鉗開關，慢車繼續下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復位拆除短接線路電梯應正常運行。

(13)曳引輪或盤車手輪處標出的升降方向應明顯清楚。曳引輪、導向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應明顯，不得掉色。

(14)各軸承應靈活，運行時應無異常聲音，溫度應不高于80℃（注油軸承應保持油量飽滿），工作2500-3000小時后更換新油。

(15)各導體之間及導體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動力回路及安全裝置回路電氣設備絕緣電阻應≥0.5MΩ，其它電路應≥0.25MΩ，電氣設備金屬外殼必須保持良好的保護性接地。(16)供電系統電壓波動必須在±7％范圍內，電源頻率波動在±2%范圍內。錯相、斷相保護器應正常，如有錯、斷相發生，電梯應不能運作。電動機的短路、過載保護應可靠。

(17)掣動器掣動時閘瓦應緊密地貼合在掣動輪的工作表面上；當松閘時，兩側閘瓦應同時離開掣動輪表面，應在整個接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動閘瓦有油時應更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯軸器螺栓等無松動、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內，突然斷電，轎廂應能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對此值進行調整時，實際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險。

(19)電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時應更換或重車。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開關靈活可靠，限位與極限開關距離在100-140mm。

(2)彈性滑動導靴A、C尺寸為2mm，固定滑動導靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見GB7588-87.923標準)。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報廢標準(詳見GB5972—86)。

(5)轎廂導軌頂面距離偏差為0±2mm，對重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對重塊壓板固定堅固，對重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯動機構各部件應靈活、活動正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應正常，轎頂非自動復位的急停開關應正常，轎頂檢修操縱開關應正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應在±15mm內，V≤1.00m／s，應在±30mm內；交直流調速：V≤2.5m／s，應在±15mm內。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開門刀與各層地坎間隙應為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。

(11)轎廂安全窗應靈活，且安全窗開關動作可靠。(12)每一層廳門機械電氣聯鎖裝置動作可靠，只有當機械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關)斷開任何一層廳門的電氣聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關，電梯要可靠地停止運作。

(13)轎門的安全觸板及光電保護動作應靈活可靠，當有物體擋住門時，門會自動返回。

(14)轎內告示牌應明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和維修熱線正常通話；排風機要保證轎內空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應準確無誤。聲光信號應正確，開關門按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補償鏈運行時無碰撞，兩端應牢固固定、二次保護要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關動作要可靠。(3)底坑急停開關的開關方向要明確，紅色標注正確，且動作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結、扭轉、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應在200—350 mm內；液壓緩沖器應在150—400 mm內；對重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應在200—350 mm內；液壓緩沖器應在150—400 mm內。

(6)液壓緩沖器油量應充足，無銹死現象，緩沖器安全開關動作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開關應動作可靠。(8)井道底坑無積水、雜物等。

(9)各種安全開關固定不得使用焊接，但應安裝牢固。(10)超載報警裝置，在空載狀態，手動試驗時，功能應正常，自動門機應不關閉。

注：具體維修保養參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養手冊》 3.《LG電梯維修保養手冊》 4.《廣日電梯維修保養手冊》 5.《廣東三洋電梯維修保養手冊》

四、電梯定期保養規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位負責參考本規程具體執行電梯定期保養工作，并填寫《電梯定期保養記錄》，交物業工程維修部保管。

(2)物業工程維修部之班長和電梯工負責跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養檢驗報告及記錄》。

2.內容(1)機房

a.先關閉電源，控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查。

c.卷揚機牙箱、油量、油質的檢查。

d.限速器及限速器的開關的檢查、清掃，活動部位注油。e.制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

f.選層器詳細檢查及清掃注油。g.電動機冷卻風扇注油。

h.各回路絕緣電阻測量(半年一次)。(3)機身及井道：

a.保養時從最高層向下保養(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)。

c.內外門開閉動作及門腳膠檢查。

d.內外門藕合檢查，清掃注油；開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內外門閘銷及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔，廳轎門聯鎖開關接線檢查。

f.接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。g.各種撞動開關、刀、接點檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關檢查。i.超重開關清掃、注油。

j.行車情況檢查(起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動乎層差等)。

k.各訊號燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補充，張緊輪加油。

m.井底各設備檢查、清掃、抹油，各種安全開關、噪音程度、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。

五、電梯故障維修規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位負責參考本規程執行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負責填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發生故障應快速到達現場(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時內)。

(2)在進行電梯維修工作前，應由主持人進行安全技術交底。

(3)先了解故障現象、分析發生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。3.一般常見機械故障

(1)電機軸承故障：電機運轉時發出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發卡、磨損過大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調整鏈條長度，調整帶動輪位置。

b.選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，用除污快、去污強，而有滑潤作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死，或導軌沒有潤滑、主導軸有銹、沒有潤滑油所致。更換導向軸承，導軌加潤滑油，除去豐導軸銹污，加潤滑油。

(3)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現象，調整制動閘瓦，制動閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調整限位輪、更換損壞的吊輪，調整閘隙、調整安全觸板、連桿轉動處加油等。

b.開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車、調整開門刀位置，地坎間隙、開門刀與門。

c.導軌故障：運行不平穩、發抖、振動等現象，調整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。

d.導靴故障：運行不平穩，有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重，更換；導靴座位置不對，調整。e.安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車；調整安全鉗間隙，安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

(6)底坑：

a.補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，調整補償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動，液壓油量不足；除去鐵銹、補充液壓油。

4.電梯一般常見的電氣故障

(1)保險絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷去來水源，排除短路點，換上相同的保險絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換十相同保險絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開關故障：此故障出現電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點或更換、排除斷點等。

b.轎門、打：門聯鎖開關故障：此故障出現電梯只關門不走車，—一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等。

c.安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現電梯不走車，關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點，更換開關。

(4)底坑：

a.緩沖器開關、底坑急停開關：此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致。清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關。b.張緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良、安全鉗鋼絲過長、開關損壞等原因所致。清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。

(5)以上是一般常見故障，維修時，可根據實際情況處理，維修時參照《電梯定期保養及維修主要標準》。

六、電梯負荷試驗規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位參照本規程執行。(2)機電部人員參照本規程監督檢查。2.內容

(1)電梯自動試驗：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機房電源、電梯制動后，轎廂應能完全停止，試驗次數每臺不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機房電源，電梯掣動后，轎廂應能完全停止，試驗次數每臺不得低于三次。

(2)電梯對重緩沖器的試驗：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關閉，在機房斷掉電源，用手動撬開掣動器，使其對重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時，用手動完全松開掣動器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數試驗：

電梯以額定負荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實驗：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內陸續平穩的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應動作，發出報警聲，超載信號燈亮，電梯不能起動，自動門不能關閉。

(5)電梯的運行試驗：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續率40％的情況下往復運行1.5小時，電梯應運行平穩，掣動可靠，起動、運行和停止時轎廂應無劇烈振動或沖擊。(6)電梯的靜載試驗：

將電梯轎廂放在最低層，陸續平穩地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構件無損壞，曳引機無打滑現象，掣動可靠。

第五篇：物業安防部管理手冊

悅樟物業公司安防管理制度

第一章 總 則 第一條 目的

建立健全物業保安服務規章制度，預防、維護樣板范示區的人身及財產安全及公共設備設施的安全。保障轄區的正常工作和生活秩序。

第二條 適用范圍：

適用于本公司所管轄的區域 第二章 崗位職責 第三條

安防部主管崗位職責

安防部主管在物業經理的直接領導下，全面負責安防的各項管理工作。

安保主管崗位職責

（一）、總則

1、編制及按需要修訂安全及消防工作的規章制度。

2、貫徹執行國家公安部門關于安全保衛工作之方針、政策和有關條例，建立健全各項安全保衛制度，督促員工執行并加以檢查。

3、了解和掌握安防部的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監督工作，對轄區的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理。

4、負責維護物業內部治安秩序，預防和查處治安事故，協助國家公安部門偵破有關的違法犯罪案件，協助有關部門搞好安全保衛工作。

5、負責制定管理物業的治安，消防工作計劃，做好安全管理預算及工作總結。

6、妥善處理業戶有關安全管理方面的投訴。

7、對保安部門管理人員進行督促、培訓、考核及工作安排。督促檢查各項規章制度的落實，重點是公司《管理手冊》及安防相關規定的落實情況，組織隊員學習業務知識和形體儀表訓練，認真做好培養和業務訓練，提高全體隊員的整體素質。

8、檢查各項安全管理措施，每天巡視一項或多項內容，并做好監督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例。

9、掌握隊員的思想動態，認真做好思想工作，抓好安防隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題。

10、教育培養所屬隊長、領班，不斷培養他們的組織指揮能力和管理水平；

11、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態發展。

12、完成公司交辦的其它工作任務。

（二）、安全管理工作

1、熟悉掌握安全管理的工作程序，做好全體員工治安教育及培訓工作。

2、定期檢查各部門落實治安制度情況，加強各部門的安全防范工作，對重點部位采取一定措施，發現問題及時與有關部門聯系。

3、起草有關安全管理的文件、報告。

4、做好重要來賓及重要活動的安全保衛工作。

5、負責保安領班及保安員培訓和考核，關心他們思想生活和業務水平。

6、發揮工作主動性，寫好工作日記，完成上級交辦的其它任務。

（三）、消防管理工作

1、熟悉和掌握消控室的消防工作性能，做好全體員工的防火常識教育和消防培訓工作。

2、定期檢查各部門防火安全制度的落實情況，對重點部位采取一定措施，加強檢查。對風機房、高壓配電間等重要設備間要求懸掛“閑人莫入”標志。

3、物業發生火警、火災，應立即趕赴現場，查明報警原因，如非誤鳴，應組織現場人員，迅速搶救，以減少損失。

4、做好義務消防隊員的培訓工作，每月對義務消防隊員進行一次消防知識教育，每半年舉行一次消防演習。定期檢查各部門防火安全情況，發現問題及時與有關部門商量整改措施，發現重大隱患，書面向上級匯報，同時采取有效的防范和整改措施。

5、負責制訂、修改消防安全責任制度及消防緊急方案。

6、起草物業消防安全方面的有關文件、報告。

7、定期巡查安全情況，并做好記錄。

領班崗位職責

1、熟悉各崗位防范情況，了解各崗位治安動態，對隊內的工作進行合理安排，對何處設崗，加崗提出建議，對隊里每一個保安員的工作能力以及工作狀況要做到心中有數。

2、上崗前集合本班隊伍，檢查著裝。儀容、佩帶值勤標志、檢查保安員裝備完好程度，按崗位要求上崗值勤。

3、負責對各崗位保安員交接班工作進行檢查、監督。

4、工作時負責各崗位之間的協調工作，工作中，以身作則，起好帶頭作用，負責檢查崗位上崗情況，崗位發生事件隊員處理不了的問題，由領班妥當處理。

5、對違反《保安員條例》工作不負責任且無組織、無紀律的保安員，按情節輕重給與批評教育，同時上報總經辦并做好記錄。

6、熟悉本隊情況，了解隊員的思想，搞好隊員上崗前的業務指導。

7、對部門領導的工作指令要絕對服從和支持，提倡給公司提出合理化建議，維護正常的生活秩序，培養良好的作風，不定時召開工作會，總結經驗教訓，布置下一步工作。

8、寫好值班記錄，對重大治安狀況要及時報告，負責檢查落實工地、樣板示范區、臨建辦公區域的防火安全。

9、領班對本隊內工作負責。第四條

保安員崗位職責

1、保護服務單位的財產安全，維護服務場所的正常秩序。

2、保護服務區內發生的刑事、治安案件或者災害事故現場。維護現場秩序。

3、把現行違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關或保安組織。

4、做好服務區域內的防火、防盜、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作。

5、嚴格遵守轄區內各項管理規章制度，公司未公開的事，要嚴格保密，不得在其他人員及客戶面前談論內部情況。

6、與客戶交往只限于服務性禮節，不能過于親近，未經組織許可不得同任何客戶有其他來往。

7、不準以工作之變的任何方式，向客戶索要錢物、小費或提供違法之便。

8、不準私自接受客人贈送的物品，如謝絕不了應及時報告，一切贈品一律上繳。

9、不準參與客戶（業主）或其他任何違法亂紀得行為。

10、保安員拾到任何物品、錢財都應上交公司。

11、保安員上班必須著整潔的工作服，佩帶值勤標志，不準留長發、胡須、指甲。

12、有事必須先請假，不準用電話請假，他人代假，不得無故拖延、拒絕或終止工作。

13、保安員的工作期間，非自身受到侵害時不得使用警具，更不能超限度使用。

14、尊敬領導、團結同事、禮貌的對待每位業主，樹立良好的保安員形象，不論在何種情況下，不準先動手打人。

15、上班時不準帶與工作無關的物品上崗，各崗位配發用品須妥善保管，損壞按價賠償。

16、對任何記錄及投訴必須做到及時、準確、實事求是上報。任何人不得隱瞞、涂改、撕毀假造，更不能利用職務之便報復他人。

17、上班期間，喝水和上洗手間不得超過十五分鐘，換班吃飯不得超過六十分鐘，每班次十二小時。

18、熟悉業務，記牢有關電話號碼、聯絡信號，處理事故程序，發生火警、盜警或其他突發事件，要及時上報，聽從指揮，各崗位要密切配合，參加搶救或緝拿等工作。

19、要認真學習有關知識，增加法制觀念，要有高度的事業心和責任感，積極的制止違法犯罪行為。

20、協助調解住戶之間的糾紛。

21、講文明禮貌，教育住戶遵守住宅區的各種規定，共同搞好住宅區治安管理，班前不準喝酒，嚴格執行保安員職責。

巡邏保安崗位職責

1、當值班巡邏員要認真對所轄區域、樓層進行仔細巡查，發現可疑人或事，要禮貌查詢或做好監控，但不能無故進入業主（用戶）房內。

2、檢查治安、防火、防盜等情況，發現問題及時處理，并做好記錄。

3、檢查消防設備、設施是否完好，機房門、電井門等是否有損壞和關閉，如無關閉，應將其關閉。

4、檢查走廊、消防樓梯等疏散通道是否暢通，公用通道燈光是否有熄滅現象。

5、檢查電器開關、水籠頭、門窗是否關好，若無，請隨手關好。

6、制止業主（用戶）在走廊燃燒香紙，隨時查看裝修隊、施工隊是否違章裝修或違章施工。

7、負責維持車場秩序及車場設施情況，保持消防通道的暢通，檢查綠化帶是否踐踏，以及公共設施是否被人損壞等。

8、負責巡邏區域的車輛安全，巡查車輛情況，車輛必須停放在劃定的車位（或指定區域，如地面）內。行車通道、消防通道、人行道、綠化帶、居民活動場所及非停車位禁止停車。做好車況記錄，如發現停放在小區的車輛有損傷或擦痕時，請立即上報當班領班或物業經理。

9、巡邏崗保安應按安防部門規定的時間間隔巡邏，夜班巡邏崗保安必須手持強光燈進行巡邏，對光線不足或死角的地方，用強光燈進行照射，排除藏匿的小偷或可疑人員。

10、巡邏崗保安應檢查改造工程、裝修工程及新施工現場，以確保其按規范安全施工，即可燃氣體的使用、危險化學用品、施工現場的隔離等。發現違規操作均應記錄下來并立即上報領班。

11、巡邏崗保安應與門崗、驛都酒店公寓大堂的保安、錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

12、巡邏崗保安在遇到異常事件時應立即報告領班，在遇到可疑人物時應高度警惕，并通知錄像監控室進行監視。如果當時不能使用監控設備或不在可監控區域，保安應跟蹤該可疑人物直到確信不存在問題為至。

13、巡邏崗保安在遇到客戶、家屬、員工、患者發怒、緊急情況時應保持冷靜，并采取控制措施，避免事態進一步惡化。

門衛保安崗位職責

1、門衛保安應嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規定。

2、門衛保安必須嚴格執行車輛出入規定，發現可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責任。

3、值班員應文明執勤、禮貌待人，不允許與車主爭吵，更不允許與車主辱罵斗毆。遇車主刁難或羞辱時，應保持冷靜，克制自己的情緒，確實無法處理的事情，應迅速報告隊長、組長處理。如車主不聽勸阻，無理取鬧，甚至態度蠻橫，動手打人，應通知領導，將肇事者送交公安機關處理。

4、對未領卡而沖入的車輛，記下其車牌號碼，并用對講機第一時間通知其它崗位的保安人員，以免誤會。

5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或裝有污染性物品的車輛、大貨車、大拖車（經管理處同意的除外）等，嚴禁駛入住宅區內。

6、門衛保安人員應監督、控制出入的施工人員、房產中介、拾荒者和推銷人員入內。

7、對駛出的面包車，箱式貨車等，一律停車并打開車箱進行檢查，如發現可疑物品應立即上報當班隊長或物業領導進行處理。

8、門衛保安應按規定對外來車輛和訪客進行盤查、登記。對帶入、帶出的建筑物進行檢查、并對來訪人員通行證的發放進行控制，減少不必要的人員進入小區。

9、門衛保安應與內部和外部的巡邏保安、驛都公寓大堂的保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

10、門衛保安應打掃工作區域、填寫交接班登記表、記錄當班的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向對講機、傳呼機等。

11、門衛保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

12、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的損失，當班保安人員應該做出賠償，情節嚴重者公司追究其法律責任。

監控室保安崗位職責

1、錄像監控室保安應嚴格遵守公司工作程序及儀容儀表的規定。

2、錄像監控室保安應密切監視錄像監視儀，以觀察、跟蹤可疑活動。

3、錄像監控室保安應與內部和外圍的巡邏保安、停車場、車庫保安和門衛保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。

4、錄像監控室保安在發現有火警和其它報警信號時，應在第一時間通知隊長或巡邏保安人員，查看或解除報警險情。

5、錄像監控室的保安在緊急情況下應保持鎮靜，并采取控制措施，避免事態進一步惡化。

6、監控室保安在監控畫面上，看到當班保安人員在崗位上出現的一些違紀行為（如：在工作區域吸煙、在崗位上打磕睡、門崗倒閘未能正常開放等），監控保安應在第一時間用對講系統提醒該員工。

7、錄像監控室保安在中控室內的設備出現故障時應立即上報給保安經理或保安主管。

8、錄像監控室保安應打掃工作區域、填寫交接班登記表、記錄當班的重要事件、交接物品如鑰匙、雙向對講機、傳呼機等。

9、錄像監控室保安在和接班的保安完成交接班前不得離崗，并在交接班時立正、互相敬禮。

10、如因保安人員在工作中玩忽職守、疏忽大意等，所造成的 損失，當班保安人員應該做出賠償，情節嚴重者公司追究其法律責任。

第三章 管理制度

第六條 門衛制度

1、保安人員在必要時，查詢進入小區的陌生人，并向業主解釋，以加強小區內治安管理，若有失敬及不便，敬請諒解。

2、本小區按規定嚴格禁止閑雜人員進入小區，嚴禁小攤小販進入小區叫買叫賣。嚴禁廢品收購人員及可疑人員進入小區，實行24小時保安巡邏和電子監控，外來人員進入小區實行登記制度，親友來訪須經住戶同意方可進入小區。

3、為保護小區住戶家庭財產安全，住戶從小區搬出物品時，須請業主到物業辦公室辦理放行手續并領取物品出入證，非小區住戶人員攜帶貴重物品進出需要出示票據和登記，對未辦理物品放出手續或未登記者，值勤人員有權利拒絕放行。

4、嚴格落實對外來人員、車輛進行查詢，非住戶機動車輛（除消防、救護、執行公務警車、清潔和特許的車輛外）其它車輛未經許可一律不準駛入住宅小區。

5、裝修人員和臨時人員必須辦理出入證，由住戶作保證，拉運裝修材料的車輛白天必須由業主引領進入，夜間不的進入，大件物品必須有出門證可放行。

6、門衛室是小區的窗口，是保安的主要崗位，保安員要認真行職責，對出入小區的人、車輛進行查詢、登記、管理，并做好值班日志、監控巡更、交接班記錄等，嚴禁外來車輛和出租車進入小區，保安門衛人員應該盡忠職守，堅守崗位，確保安全，不得睡崗，不得在崗期間吃零食，閱讀與工作無關的書籍。

第七條 交接班制度

1、領班提前15分鐘集合全隊人員，清點人數，整理著裝，領班要簡單扼要交待上崗工作，提出注意事項，隊員對待的相關內容清楚后方可上崗。

2、領班帶隊到各崗位，接崗人員距下崗人員1.5米處，立正敬禮進行交接，認真查看上一斑記錄，聽取上班值勤情況的報告。檢查通訊器材和崗位上的各種設備，物品是否齊全、完好，對上班遺留問題，及時向隊里匯報。

3、交接清楚后，在30分鐘內巡查完各崗位，對上一班遺留問題及時了解清楚，掌握情況后逐一進行處理。

第八條 請銷假制度

1、請假人需書面申請（寫請假條）經批準后方可外出。

2、請假條應注明外出事由、外出、歸隊時間，經領班確認簽字。

3、不按時歸隊或不經批準私自外出者按曠工處理。

4、曠工一次扣除當天工資，另罰款三十元。

5、隊員外出每天只限一人次，由領班安排，超過比例由公司批準。

6、特殊情況需要延長請假時間向領班、主管電話申請。

7、隊員外出未按時上班的，領班、主管都有權做出處理。

8、隊員私自不請假，一經發現將嚴肅處理，由此造成的損失由自己承擔。

第九條 考勤制度

1、保安員實行24小時制，兩班倒制，分白班夜班，每班12小時，每兩周日轉換班次。

2、上班期間不得擅離職守。

3、保安員工資現執行標準，基本工資 元，全勤獎 元，（工齡工資滿一年，每月 元工齡津貼，依次類推、待定）。

4、按時上下班。無遲到、早退全月出勤30分，無故遲到、早退一次扣1分，及每分1元，遲到，早退累計10次以上，扣完本項分數及扣發全勤獎。請事假一天扣2分，請病假一天扣5分。請事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。曠工一天取消當月出勤分值。

第十條 學習訓練

1、堅持每星期五下午學習，內容以《保安工作條令》、《管理工作細則》和消防知識為主，每月進行一次考核。

2、堅持每周五晚上召開全隊例會，對本周工作小評，對下一周工作進行安排。

3、堅持每天和主管聯系，聽取班長工作匯報和意見。第十一條 獎勵制度

1、對安防部工作提出合理化建議，被采用并有一定成效的。

2、在工作中一貫忠于職守，積極負責，遵守工作細則及各項規章制度的。

3、工作中秉公辦事，廉潔奉公，遵守紀律，堅持原則，嚴格撫行職責，完成任務出色的。

4、在值勤中及時發現火險，火情等事故苗頭，并及時果斷處理的。

5、積極參加訓練、學習培訓及工作的。

6、積極配合班長做好各項工作，內務衛生評比優勝者，當月評比無扣分、被評為標兵的。

7、在工作中遇到違法犯罪分子敢于斗爭，機制靈活，舍己為人或好人好事表現突出的。

8、其他應給與獎勵。第十二條 獎勵方式

口頭表揚，物質獎勵、報公司表揚。第十三條 處罰制度

1、無故遲到、早退10分鐘或10分鐘以上分別扣2分，30分鐘為礦工。

2、當班時儀容不整，未按規定著裝，服裝不整潔，未佩帶工號牌扣1分。

3、當班時間睡覺和脫崗、串崗、坐崗、做與值勤無關的事，不足10分鐘且未造成損失者，禮賓崗未向業主和訪客致敬失禮者，扣2分，超過10分鐘或造成損失的另作處理‘

4、交接班手續不全，未按規定交接班的，交代不清的且未造成損失的，扣1分。造成損失的另作處理。

5、當班期間，服務意識差，態度不好，文明禮貌不夠的，遭業主（用戶）合理投訴的，扣2分，情節嚴重的另作處理。

6、巡邏或上班不認真，不按規定簽到巡查的且未造成損失的，扣3分，造成損失的另作處理。

7、違反保衛員職責規定其他內容的，且情況輕微的，扣2分。

8、公司領導不定期檢查發現問題的，將嚴肅處理。

9、違反1—8條兩次或兩次以上的，由保衛部按規定做出相應的處理。

10、無故不參加訓練、學習、培訓者，扣2分。

11、無故遲到、早退者，扣2分。

12、學習、訓練時不認真，態度不端正，不聽從指揮，故意搗亂者扣3分，視情節輕微重屢教不改的另作處理。

13、訓練、學習業務考核不合格或達不到要求兩次者，每次扣2分。

14、違反其他學習、訓練制度的，由保安部做出處理。

15、違反以上條款扣分兩次以上者，安防部另做處理。注： 對違反公司規定的其他制度，及處罰條令中其他項目的，按公司規定進行處理。

第十四條 處罰方式

書面警告、扣分、其它處理。

注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時，取兩者平均分值做依據。

第四章 安保器材使用管理規定 第十五條 保安員警用器材

1、保證對講機警用器材功能完好，使用正常，由專人統一領用、配發、送檢、保養。

2、對講機只能提供部門管理者，當值班上班人員使用，嚴禁用作其它用途，特殊情況由保安負責人同意方可；

3、對講機嚴格規定頻率，嚴禁保安員、干部私自拆亂調頻率，否則按違紀處理；

4、對講機電池充電6小時以上可使用，充電時間不能超過12小時，交班時要用布擦拭機身，并將音量調到適當（清晰聽到）位置；

5、保安員交接班時，應做好對講機交接驗收工作，發現問題應做好記錄，并及時報告部門負責人；

6、專人領用對講機自行負責維護保養；

7、保安員要愛護使用警棍，嚴禁使用警棍嬉戲打鬧，或給他人玩耍；

8、警棍只能提供保安員緊急情況下防衛使用，非值班、執勤人員嚴禁佩戴和使用。

9、警棍提供給他人使用，無特殊情況或保安負責人批準的，嚴禁攜帶警棍外出，一切責任由提供者負責；

10、保安員要愛護使用手電筒、雨衣、雨鞋，非晚間或下雨時不得使用，嚴禁將雨衣，手電筒，電池占為己用；

11、對雨天用過的雨衣、雨鞋要及時用抹布擦拭干凈并折疊整齊后交當班負責人保管，對使用完畢的手電要用布擦拭干凈并將電池摳出；

12、交班時對對講機、警棍、雨衣、手電筒、雨鞋進行檢查后，是否完好或正常，并記錄在《保安員值班記錄》上，發現問題及時報告部門負責人；

第十六條 保安員服裝使用規定

1、保安員服裝冬季、夏季制服使用期限均為2年；

2、帽子、領帶、精神帶、肩章、臂章等佩戴使用期限為2年；

3、保安人員對服裝，應愛護妥善保管，如發生遺失和非因工作造成的破損應按折舊繳納折舊費，因救災、搶險、擒罪犯等造成的破損可視破損程度進行更換；

4、保安人員入職時，收取服裝押金，但因個人原因提出辭職或因工作表現違反公司規定被辭退的、應扣減服裝折舊費用；

5、保安人員入職服務不到6個月（含六個月）離職時，扣回服裝費用80%，服務滿6個月，不滿12個月時，扣回服裝費用60%，超過一年減免服裝折舊費用；

6、試用期間不符合用人標準被辭退或在工作期間違反管理規定的要按上述標準辦理。因公司經營管理發生變化縮減保安辭退人員，不收取服裝折舊費用，但舊裝應交回公司；

7、扣回的服裝費從保安人員辭職的結算費中扣??；

8、服務時間從試用期入職之日開始計算；

9、服裝折舊費應由行政人事部計算結算工資時，負責扣減并通知財務發放清算工資；

10、冬季進入公司的保安，4月1日前配發夏裝，夏季進入公司的保安人員10月1日前配發冬裝；

11、保安服不得與便服混穿，不同季節的保安服不得混穿；

12、按規定佩戴帽徽，肩章，領花，袖章等標志不同制服標志不得混戴，不得佩戴，系掛與保安員身份或執勤員的標志，物品；

13、冬裝（制服尼）一套 元，普通白襯衣 元，領帶（拉鏈式）元，夏季一套 元配（佩飾男 元 女 元）精神帶 元，男式帽連帽徽 元，女式帽 元，臂章 元，肩章（一對）元；

第六章 保安員對緊急情況處理程序 第十七條 突發事件的處理程序

凡遇突發事件（指火警、兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。

（一）、火警

1、如發現火情，保安員應迅速趕到現場，立即報告消防控制中心及管理處負責人，保安員（班）組織人員撲救，同時根據火災現場情況，撥打報警電話，并立即報告安防主管、物業經理、相關部門負責人、公司總經理。

2、迅速封閉現場，盡快疏散業主（用戶）或其他人員。

3、如有發現罪犯要奮力擒拿。盡可能利用一切消防設備控制災情直到撲滅。

4、為警察和消防車輛安排好進出口路線，登記抵達時間、人員、數量、滅火時間。

5、火災撲滅后，要繼續保護現場，勸說周圍群眾離開現場。

6、盡可能地阻止記者拍攝有損轄區聲譽的照片或錄像。

7、事后應協助公司及有關部門查找火災的原因。

（二）、謀殺

1、全體保安隊應以轄區及業主（用戶）的生命財產為己任，如發現謀殺案應立即報告安防主管、物業經理或相關部門負責人及公安機關。

2、維護現場，勸令閑人迅速離開，等待警察和醫生到來。

3、阻止一切無關人員進入現場，并且保護好現場。

4、如發現兇手要奮力擒拿。

5、全力協助警察的工作，如有目擊提供或傳聞證據在握，在物業經理或相關負責人的同意后可提供有關人員資料。

6、不要干預事件現場，記錄一切細節，包括發現時間、目擊證人等。

7、技巧地阻止記者拍攝有關損害轄區聲譽的照片。

8、在停車場安排好有關單位車輛停放，登記有關人員姓名、單位、車牌號碼及抵達時間。

9、如公安機關提取被害者的財務，保安員有權要求其給予清單的復印件本，若被害人及親屬問及，可予恰當答復。

10、安防主管須書面報告管理處領導，有關事件的過程及處理情況。

（三）、打劫

1、在轄區范圍內，如搶劫者攜帶武器，保安員應迅速報告安防主管、物業經理或相關部門負責人及公安機關。

2、發現搶劫者配有汽車或摩托車應：記錄下車牌號碼、顏色、車輛型號、人數及性別，當其逃跑時，應緊緊跟蹤，詳細記錄一切情況。

3、保安員要保持清醒頭腦，注意觀察搶劫者的面貌、衣著及明顯特征，看準時機奮力擒拿罪犯。

4、警察抵達后要全力協助進行搜查，對犯罪分子留下的一切物品不要移動，并保護好現場。

5、勸令圍觀者迅速離開，給警車或救護車安排正常路線。

6、保安員應聯系救護車及時將業主（用戶）送往醫院。

7、安防主管（隊長）就全部事件過程書面呈報物業經理或相關部門負責人。

（四）、毆打暴力事件的處理程序

1、處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。

2、巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。

3、保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

4、斗毆事件中如驛都酒店公寓的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。

5、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

6、事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫院。

（五）、盜竊等破壞事件的處理程序

1、巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告保安中心，簡單說明現場情況，并監視現場等待保安中心的指令。

2、保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。

3、事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。

4、如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

第七章 保安員的禮儀規范、文明用語和紀律

（一）、保安員的禮儀

1、概述：保安禮儀是保安員文明行為的道德規范與標準，是保安員的生活行為規范與待人處事的準則，是對保安的義務、儀表、言談舉止、待人、接物等方面的具體規定。是保安員道德品質、文化素質、文化素養，教養良知等精神內涵的外在表現。它不僅是衡量保安員道德水準高低和修養程度的尺度而且也是衡量保安隊伍精神文明建設的重要標志。所以保安禮儀不僅代表保安員的個人形象，更代表保安部隊伍的整體形象，是保安服務業贏得聲譽和客戶信賴的具體條件。

2、特點

（1）、保安禮儀以個人為支點。（2）、保安禮儀以尊敬為原則。（3）、保安禮儀以修養為基礎。（4）、保安禮儀以美好為目標。（5）、保安禮儀以長遠為方針。

3、保安員的行為舉止

保安員的行為舉止體現的是保安的精神風貌和素質修養，也是保安人員職業道德規范的具體要求：

（1）、值勤中與人交談時，態度要和善語氣要親切，言辭要得體，給人以禮貌表示。

（2）、坐姿大方，在執勤中，坐姿要舒展、自然大方。（3）、站姿端正，站立值勤時，應收腹、直腰、挺胸、雙肩稍后放平，雙肩自然下垂，保持身體端正，給出人一種輕松自然的感覺，體現出保安的雄姿。

（4）、行走穩健，行走時，身體要直立，抬頭挺胸，平視前方，兩腿有節奏地交替向前邁進，步伐應自然穩健。

（5）、談話自然，保安員無論在任何場合談話中，態度要誠懇大方，親切自然，語辭平和，問候用禮貌語言。

4、保安員的儀容衛生（1）、服裝要整潔，穿著要合體、衣領、袖口要保持干凈，不要將袖口、褲腿卷起來，襯衣下擺不外露。不得披衣、敞懷，保安制服和便服不得混穿。

（2）、上崗執勤著裝規范，執勤時必須按規定著保安制服，佩戴好武裝帶、防止器械以及帽徽、肩章、領花、胸卡；要扣好領扣和領鉤；如穿開領制服，必須內穿襯衣，打好領帶。著制服時不得戴耳環、項鏈、戒指等飾物，不得描眉，涂口紅、擦胭脂、染指甲。

（3）、注意個人衛生，頭發要勤梳理，不準留大包頭、大鬢角和長發、胡須、指甲要經常修剪。遵守社會公德，養成良好衛生習慣、不亂扔煙頭、果皮、紙屑，不隨地吐痰及倒剩菜飯、臟水，不要在執勤時擦鼻涕，刷牙齒，脫鞋襪，吃東西、吸煙，不要在煙火禁止和公共場所吸煙。

（二）、物業保安常用的禮貌用語

1、見面語：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高興認識您”、“請多指教”、“請多關照”等；

2、感謝語：“謝謝”、“勞駕了”、“讓您費心了”、“實在過意不去”、“麻煩您”、“感謝您的幫助”等

3、致歉語：打擾對方或向對方致歉：“對不起”、“請原諒”、“很抱歉”、“請稍等”、“請多包涵”等

4、接受對方致謝致歉時：“別客氣”、“不用謝”、“沒關系”、“請不要放在心上”等

5、告別語：“再見”、“歡迎再來”、“祝您一路順風”、“請再來”等

6、忌用語：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“豬腦袋”等。

7、接聽電話時：“您好，***管理處；請問有什么可以幫您的嗎？”“請問您貴姓？”當聽不清楚對方說的話時：“對不起先生，您剛才講的問題我沒有聽清楚，請您重述一遍好嗎?” “先生，您還有別的事嗎？”“對不起，先生，我把您剛才說的再復述一遍，看妥不妥當？您能聽清楚嗎？謝謝您，再見?！?/p>

8、當對方要找的人不在時：“對不起，他不在，有什么事情需要我轉告他嗎？謝謝您，再見?！?/p>

9、用戶電話投訴時：“您好！悅樟物業。請問您是哪戶的業主（哪家公司）？先生，請問您貴姓？請告訴我詳情，好嗎？對不起，先生，我立即處理這個問題，大約在***時間給您答復。請問怎樣與您聯系？您放心，我們會立即采取措施，使您滿意。很抱歉，給您添麻煩了。謝謝您的意見?！?/p>

10、用戶來訪投訴時：“先生，您好！請問我能幫您什么忙嗎？先生，請問您貴姓？您能把詳細情況告訴我嗎？對不起，給您添麻煩了?！?/p>

如職權和能力不能解決時：“對不起，先生，您反映的問題由于某種原因暫時無法解決，我會把您的情況向公司領導反映，盡快給您一個滿意的答復?！?/p>

11、當投訴不能立即處理時：“對不起，讓您久等了，我會馬上把您的意見反饋到有關部門處理，大約在***時間內給您一個答復。請您放心。謝謝您的意見。”

（三）、保安人員紀律

1、必須一切行動聽從指揮,不當面頂撞,不背后議論。

2、上崗執勤時,必須盡職盡責,堅守工作崗位,不擅離職守。

3、嚴格落實一日生活制度、請銷假制度、學習培訓制度、軍事訓練安排、工作例會制度、工作匯報制度、備勤制度。

4、每個保安員要有高度的集體榮譽感,團結互助,不拉幫結派,不搞個人主義。

5、保安員在上崗執勤或班后備勤時不允許酗酒、不允許吃帶異味的食物,保持好良好的精神面貌,以備隨時調用。

6、積極參加公司及保安隊組織的各種活動(學習、開會、訓練、公差、勞動等),不挑剔、無怨言。

7、對待顧客及業主要有良好的服務意識,做到文明、禮貌、熱情、大方,做到以理服人。

8、保安隊員不準組織、伙同他人進行其它破壞和干一些有損保安行業聲譽的事情。

9、保安隊員禁止穿拖鞋或光背在公共場所行走或進行其它活動。

（四）、保安人員工作行為規范

1、上崗執勤必須儀表整潔,著裝整齊統一,戴工牌上崗。

2、不準留長發、胡須,要經常修剪,不留小胡子,不準留指甲。

3、上崗執勤時不準坐、臥、依靠、打盹、吸煙、唱歌、看書報、聽收(錄)音機以及做其它與值勤無關的事。

4、文明執勤,禮貌待人,遇到客戶必須做到讓道、微笑問好,與人談話時要熱情大方,語言要簡潔,用詞要適當。

5、有自我約束能力,不違章不違紀,服從分配,聽從指揮。

6、認真學習各項業務技能及相關專業知識,時刻注重公司和自身的形象。

7、當業戶、員工的生命、財產安全受到不法侵害時,要機智勇敢、靈活妥善地采取緊急措施全力保護。

8、上崗執勤時,不準將帽子拿在手中,不準鉤肩搭臂、手插口袋。

9、執勤時行姿步伐平穩,不左搖右晃,站姿保持全身正直,雙手垂側放或后握,不準抱臂,不準倚靠任何東西,不準攀扶建筑物、樹木、汽車等一些與工作無關的物件。

10、同事之間要互幫互助,不爭吵、不挑釁鬧事,不做有違反公司規定、公司各項規章制度以及保安部所制定的各項管理規定的事。

11、認真完成公司交給的各項工作任務。

第八章、保安員的考核標準

1、目的

為進一步強化物業小區保安隊伍的管理機制，加大對保安隊員的考核力度，不斷提高保安服務質量和服務水平，以確保各項工作的順利進行，結合轄區內物業小區保安服務的特點、任務、職責，特制定以下考核細則。

2、考核辦法

（1）、物業小區保安隊伍的管理工作，結合居住小區的實際情況，嚴格考核。

（2）、考核實施實行扣分罰款制。

（3）、在考核中，對于違反考核細則規定的內容，每扣1分，罰款1元，并在本人當月工資中扣除。

（4）、考核實施采取定期考核，隨時抽查的辦法，對于發現的違紀違章現象，由考核人員填寫扣分、罰款通知單，并由部門主管負責人簽字確認，送交財務，實施扣款。

（5）、保安員在工作中，對于超出違反考核細則規定以外的條款，按保安有關規定處理

（6）、對于保安員違反考核規定，罰款資金由財務專門賬目單獨保管，此項罰款資金用于獎勵工作突出有貢獻的保安人員的獎勵。

3、考核內容及扣分標準。

（1）、不按規定時間上下班，每遲到、早退一次各扣2分；（2）、不請假、無故礦工扣4分；并扣除兩天工資，三次以上者予以辭退；

（3）、在交接班過程中，不按規定面對面實地交接，而進行信譽交接的每人各扣3分；

（4）、交接班記錄簿不按規定認真填寫，亂畫字跡不工整，違者扣2分；

（5）、對于保安器具，如警棒、電筒以及日常辦公用品隨意損壞，丟失、除按價賠償外，損壞丟失者扣4分：

（6）、在執崗過程中不按工作程序巡視，發生一次扣4分；（7）、不按規定時間巡視，巡視時間次數與巡視記錄等填寫不符，每人各扣3分；

（8）、在當班中不請示，隨意脫崗，辦私事扣5分，累計三次以上者予以辭退；（9）、在值班中，執勤室內務不整潔，物品不按要求擺放，當班者每人各扣2分；

（10）、在執崗中形象不佳，不按規定著裝，保安服與便服混穿，發生一次扣3分；

（11）、嚴格認真執行文明用語，禮貌待人的保安用語規范規定，不按規定用語，每發生一次扣2分；

（12）、認真牢記保安執勤紀律“八不準”，對于違反其中任何一項，分別根據情節扣4 ～10分，嚴重者清除保安隊；（13）、在巡邏執勤中，嚴格落實“保安員巡邏工作規程”，不按保安員巡邏工作規程執行的，每違反一項扣3分；（14）、在巡邏中列隊不整齊，儀表不端正，形象不佳每人扣1分；

（15）、在當班中帶酒氣上崗扣5分；（16）、當班中飲酒扣l0分，并予以辭退；

（17）、在當班執崗中，對于發生的問題，按有關規定不及時上報的扣4分；

（18）、對于公司、物業小區組織的公益性活動，以及公司組織的學習、培訓、開會、按規定應參加而無故不參加，又沒有經過領導審批的，不參加一次扣5分；

（19）、在保安服務中，不按規定進行文明服務，居民有效投訴扣3分；

（20）、在工作中相互之間不協調，不支持，不團結，而影響工作造成不良反映的，對責任者根據情節扣4—8分；

（21）、在工作中不服從領導，不服從分配，無理取鬧，影響正常工作開展扣10分，嚴重者清除保安隊伍；

（22）、對于公司組織的正常政治、業務、軍體等學習和培訓，在考核和考試中，按規定要求沒有達到標準和不及格者，每一項扣5分；

注：獎懲制度與考核標準分值有沖突不統一時，取兩者平均分值做依據。第九章、保安員的聘用

1、保安員的招聘原則（1）、統一標準原則

在保安人員的招聘和錄用工作中，要堅持統一標準，統一錄用程序和手續。只有堅持一個標準，才能招聘到素質較好的保安人員。要堅決反對和抵制招聘工作中拉關系、走后門，把那些不符合保安人員條件和標準的人招進保安隊伍。

（2）、公開招聘原則

為確保招聘質量，堵塞招聘工作中的不正之風。招聘工作要堅持公開招聘原則，為被招聘人員提供一個平等、競爭機會。將招聘條件公布于眾，通過公開、公平競爭或公開考試、考核，使之在社會的公開監督下進行招聘，以保證招聘質量和保安隊伍素質。

（3）、擇優錄用原則

在公開考試、考核的基礎上，對參加考試、考核的人員的成績應按照從高到低予以公布，在思想政治素質和其他有關證明材料符合條件的情況下，根據招聘的數量和名額，從高分到低分擇優錄用。

2、保安員招聘的條件和標準

根據《保安服務管理條例》第十六條的規定，應聘保安須具備下列條件：

（1）、18周歲以上，55周歲以下的中國公民。（2）、身體健康

（3）、遵紀守法、品行良好、無犯罪記錄。

（4）、初中畢業以上文化程度，專業技術人員須具有相應的學歷或者資格。

（5）、經公安機關批準設立的培訓機構培訓合格，取得由縣級以上公安機關發給的《保安員資格證》。

3、應聘保安員應出具的證明材料

凡是參加應聘的保安員應出具以下證明材料：（1）、本人有效的身份證件。

（2）、戶口所在地公安機關出具的無犯罪記錄的證明。（3）、《保安員資格證》

（4）、有效的學歷或者專業技術資格證書。（5）、有關法律、法規規定的其他證明。

4、招聘保安員的程序

招聘錄用保安人員，除按國家勞動部門的有關規定辦理有關的審批手續外，為保證保安隊伍的純潔和高素質，具體工作應按以下程序進行招聘和錄用。

（1）、確定招聘人數和招聘條件

保安服務根據自身規模的大小，場所和師資情況，本地區客戶的需求量，首先要確定招聘的人數。然后按照專業和工作需要確定具體的招聘條件。

（2）、發布招聘公告或啟示

為保證招聘工作的順利進行，好中選優，確保招聘質量，在招聘人數和條件確定之后，即可發布招聘公告或啟示。

（3）、進行面試、目測、體檢

報名結束后，對報名應招人員應進行當面談話、觀察或通過問話進行測試，面試目測要事先制定目測的程序和方案以及具體依據的條件和標準。要防止冒名頂替和面試目測不嚴的情況出現。體檢要嚴格依照保安員的身體健康標準，在有關單位和醫院的密切配合下，進行詳細的體格檢查和檢驗，看其是否符合保安人員的身體健康要求。

（4）、進行文化和智力測驗

這項工作包括出題、組織監考、評卷、登分等項事宜。（5）、政審、錄取

對面試、體檢、考試均合格的應聘人員，要按照保安人員的政審條件和程序進行政審，審查其是否符合保安員的政治標準和品行標準。在政審合格后，依照擇優錄用的原則進行錄用。凡被錄用者，應發給錄用通知書。

（6）、簽訂聘用合同

凡決定錄用的，保安應與之簽訂聘用合同。簽訂合同要在雙方自愿的基礎上進行。由于保安人員的流動性大，為防止聘用后發生糾紛或問題，所以可以實行擔保制度，即在簽訂聘用合同前，由被錄用者提出一名在當地有常住戶口、固定住所或工作單位、政治上可靠、作風正派的人作擔保。

（7）、試用期的考察

在簽訂聘用合同前，要明確告知被聘用者要經過一段時間的試用考察，才能成為正式的保安人員。在試用期間，如果發現不符合保安人員條件或有違法違紀行為，將予以淘汰。附：

（一）、保安員值班制度

1、保安員值班實行24小時兩班輪值制,做好門前和小區內保衛糾察工作。

2、各崗位保安人員應相互配合,密切協作,共同做好整個小區的治保安衛工作。

3、必須嚴格落實住宅小區、停車場、辦公樓的人員和車輛的管理工作。

4、維護各出入門的進出秩序和小區內的清潔衛生。

5、發現可疑人員應及時檢查詢問,并及時報告。

6、保安員在執行小區內巡邏期間,應負責檢查小區的各項安全設施和公共照明。

7、維護小區內的正常生活秩序,禁止賭博、賣淫、嫖娼、打架斗毆等事件在小區內發生。

8、發現可疑情形應立即向上級領導或有關部門報告處理。

9、當值保安員必須嚴格履行職責,認真完成各項任務,規范填寫各種登記資料,做好交接班記錄,向接班人員報告本班次的工作情況。

10、保安人員必須服從上級領導以及管理處領導的指示,非特殊情況需臨時調動的,不得擅離職守。

（二）、交接班制度

1、每班接班前十五分鐘整理好自己的服裝和各項配備物品及個人衛生,由帶隊領班帶隊在唐乾明月社區橋頭大門崗列隊集中,召開班前會。

2、由帶隊領班帶隊按規定順序進行交接班,要求隊伍動作整齊一致,崗位交接時實行雙向敬禮形式。

3、在交接班過程中,隊伍紀律要嚴謹、認真,嚴禁在隊伍中出現一些不規范動作和出現聊天、打鬧現象。

4、交班人員必須等接班人員驗收后方可離崗,做到“三清三明”,交接班中發現的問題,由交班人員承擔。

5、巡邏人員必須在規定時間內完成對小區內所有消防設施、公共設施及事物的檢查,如發現有疑問,及時向上一班核實,規定時間后發現的事情由當班人員自己負責(一般規定時間在半小時內)。

6、交接班結束后,由交班領班列隊,進行班后小結，發出口令,整理隊伍回宿舍,在上、下班途中必須著裝整齊,不得將帽子拿在手上,不準解領帶、解衣扣、披衣敞懷、挽袖、卷褲腿或進行其它不規范的行為。

7、各交班人員應在回宿舍后,交班領班積極將交接班中出現的問題向上級領導反映,以便及時處理。

（三）、交接班操作規范

每班由班長帶隊到集合地點,檢查當班著裝儀容儀表是否附合要求,講究當班期間注意事項并提出要求,帶到達接班地點集體轉體面向交班人員。由交班人員先敬禮,接班人員回禮。

交班班長:“上班時間無異常情發生,請接班!” 接班班長下達：左(右)跨一步走,并喊:“接班!” 接班人員向崗上走,交班人員向接班人員位置走。然后相互轉體,敬禮,交班班長下達：“向左(右)轉,齊步走”的口令,交班和當班人員乘坐電瓶車，依次在各崗交接班。

完成交班后，交班領班帶隊到指定地點集合,講評當班情況，對當班好的情況進行表揚對存在的問題提出批評,并提出整改意見,記錄班務會日記存檔。

會議制度

1、小會:每天下班后進行講評、總結,由班長主持。

2、周會:每周星期一晚19:00隊會（時間待定）,主管主持。主要講評上周工作和存在的問題及布置下周工作。

請銷假制度

按公司請銷假制度,在部門填寫申請表,由班長、主管簽字后,到物業管理處經理簽字方能生效。時間不能超過一天,超過一天需到公司行政部門同意。

換班制度

非特殊情況,隊員不允許換班。換班前,填寫《換班申請單》,由班長、主管簽字,每人每月不能超過兩次(含兩次)。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

1、配合工程部對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。

2、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。

3、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

4、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。

5、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

6、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

7、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

8、消火栓的檢查、維護和保養。消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

9、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

10、使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

11、使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

12、對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養。

監控系統操作制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

（一）、監控室值班登記制度

1、監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

2、值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

3、對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。

4、每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

（二）、監控系統使用管理制度

1、監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

2、監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

3、非工作人員未經許可不得進入監控室，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

4、禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

5、公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

6、必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

（三）、發現案件線索登記存檔制度

1、監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

2、監控人員對度假區內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

3、對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

備勤制度（待定）

1、備勤時間規定每班上班一班為備勤時間。

2、備勤人員時入備勤時間內應穿著整齊在宿舍內,以便隨時調動。

3、備勤時間內嚴禁賭博、酗酒、打架鬧事;

4、備勤人員嚴禁在宿舍內大聲喧嘩影響其它人員;

5、備勤人員應聽從各種調配指令,積極協助其它職能部門的工作;

6、備勤人員在接到各種突發事件指令時,必須迅速動作,力爭在最短時間內趕到事故地點(一般為3分鐘);

7、備勤人員非特殊情況不允許請假外出;

8、所有備勤人員嚴禁在崗上聊天,不得穿著制服在小區內隨意行走;

9、備勤班班長應協助部門做好人員管理工作和安排打掃衛生人員;

10、各備勤班班長應負責落實部門當日安排的軍事訓練工作。