第一篇：如何成為物業管理項目經理

如何成為物業管理項目經理

俗話說“千軍易得，一將難求”，在物業管理服務行業快速發展的今天，物業管理項目的管理處經理成了吃香搶手的人才，這是由于一個物業項目的管理服務和經營成功與否，很大程度上取決于這個項目管理團隊的領頭羊。筆者試圖從以下幾個方面對如何當一位優秀的物業管理處經理進行闡述。

一、管理處經理的職業素養 1.具備較強的管理能力

(1)計劃得體。對項目的年度、季度和月、周計劃要科學編制，長短結合，適時調整，可操作性強。年度計劃要涵蓋以下要點：對共用設施設備和共用部位的年度維護、更新；綠化景觀的管養和更替；辦公設備、用品費用的控制；人員的增減，薪酬福利、獎金的預算；各項收入的預計和激勵措施。

(2)組織指揮得力。作為一線的統軍人物，要組建一個有戰斗力的團隊，將計劃分階段、分部門地有效實施。要懂得統一指揮和統一領導的區別，何時靠前指揮，何時發揮下屬尤其是中層骨干的作用。

(3)協調控制得當。經常需要協調的有業委會、政府有關部門、社區委員會、開發商、合作商和業主等等，尤其是前期介入或承接驗收和交房階段同開發商、承建商的協調，還有正常管理服務期與業委會的協調得當與否是至關重要的。要有控制局勢的能力，如何把控得當，局面不使之惡化，除了有預案和資源外，還取決于管理處經理個人的綜合能力，特別是在閱歷、經驗和良好的人際關系等方面。2.具備較強的綜合能力

(1)較強的文字和口頭表達能力。

(2)善于傾聽、善于溝通。

(3)善于處理經營外部顧客(業主、政府部門、開發商等)和內部顧客(員工)的關系。

(4)社區文化活動的策劃和組織。

(5)編寫文件和文檔管理。

(6)較強的成本核算意識：

①勞動定額和人力成本；

②共用部位共用設施日常維修和需年檢的費用；

③非公攤能耗[這一點在混合型住宅小區(有些省市物價部門不允許電梯用電以外的水電費實

行公攤)尤要重點考慮]；

④辦公費用；

⑤稅費、折舊等：

⑥如何實現資源、設備的有效共享。

(7)組織、編寫物業項目招投標物業管理力案，并能現場答辯。

(8)主持創建物業管理示范項目(省級及以上)的能力。

(9)善于時間管理、會議管理，提高辦事效率。

(10)較熟練地應用IS09001：2000質量管理體系文件，實現持續改進.3.較強的政策法規和業務水平

(1)熟悉并掌握相關的法律法規，包括各種部門規章和地方規章以及國家到地方的政府部門文件。

(2)善于應用，能讓業主和客戶理解并接受，能夠制作相關的合同、承諾書等法律文書，在起草告示、通知、催告函時有較強的法律法規和風險防范意識。

(3)熟悉業務，熟悉當地風俗人情，基本了解房地產、基 建、裝飾、裝修和設備設施的常識。

(4)搞“統一戰線”，充分發揮政府部門、業委會、開發

商、施工單位和相關業主的能動性，化不利因素為有利因素。4.人格魅力和團隊建設

(1)模范遵守法律法規和公司的規章制度，愛護公司和客戶財產，任勞任怨，身心健康。

(2)有愛心，“老吾老及人之老，幼吾幼及人之幼”，關心客戶和員工。

(3)“推功有功，攪過無過”，能夠正確對待名利，勇于承擔責任，但不是簡單地“護犢子”。

(4)改善心智模式，經常換位思考，系統運作以提高效率。

(5)建立物業公司和業主的共同愿景，共建美好家園。

(6)經常培訓員工，組織參觀學習借鑒，建立學習型團隊。5.角色定位

(1)一線部門的統軍人物。

(2)業主客戶的信賴伙伴。

(3)轄區公共事物的提供者和組織者。

(4)高級的復合型人才，公司的“封疆大吏”。

二、不同階段的工作重點 1.項目開發論證和設計階段

(1)開發論證階段

①項目定位是高尚住宅區，高檔寫字樓還是一般項目。

②預期房屋售價和物業服務收費價格以及相應的服務標準。

③會所(泛會所)的面積大小、功能分布和消費層次，配套設施的多少和復雜程度?

(2)設計階段

①設計重要性排列順序安全、使用、美觀、經濟。

②關注和提合理化建議的要點

a、小區(項目)的平面布置和豎向標高的設置，共設立幾個主輔出入口，消防通道、地面停車位和交通安全(人車分流)如何安排？

b、景觀建設與日常維護、管養節能之間的矛盾如何處理？ 2.基建和銷售階段

(1)配合制訂售樓相關文件

經過招投標程序中標后，要為開發商擬訂“業主臨時公約”提出許多合理建議，要能預見到交房裝修以及正常入住后可能發生的問題，把措施、規定寫進“業主臨時公約”。同時制定《前期物業管理服務協議》并將其主要服務內容和收費等級、標準作為《商品房買賣合同》的附件內容。

(2)跟蹤施工質量，提合理化建議

一般的前期介入是在總體管網施工階段進行的，除了指派工程人員對管網綜合布線施工跟蹤外，應對重要的共用設備安裝進行跟蹤，如發電機、電梯、變配電設備、水泵以及消防、安防等設備設施，從業主使用和物業日常使用管理以及維護的角度及時提出合理化建議。3．承接驗收和交樓階段

(1)對照圖紙等資料做好共用部位、共用設備設施的驗收，凡有政府部門驗收的，應有驗收合格證明，對設備的說明書、保修卡、發票復印件及廠商聯系電話整理造冊，為設備檔案、設備卡的建立打好基礎。

(2)做好圖紙、竣工資料等內部資料的交接工作。

(3)認真研究“商品房買賣合同”，尤其是交房條件及裝飾、設備標準的約定。雖然《物業管理條例》及多數地方法規未明確物業企業應承擔向業主交房的義務，但在物業管理實踐中，開發商絕大多數委托物業企業向業主交房，因此對業主套內的門窗、地面、天棚、給排水、照明、配電、安防等均要認真驗收，及時提出“工程整改傳簽單”送給開發商項目部，要求在交房前大部分整改到合格。

(4)交樓文件的編制。這是一項復雜的系統工程，管理處經理應當在公司的統一領導下，組織有關部門來編寫，但一定要結合項目實際來制訂。

(5)物業管理用房及交房氛圍的營造。物業處及交樓的場所應裝修或布置得體，墻上的交房流程使人一目了然。有條件的可配備水果、瓜子、冷飲及小氣球等，使人感覺到物業服務的檔次和質量，產生良好的“第一印象”。

(6)工程整改要及時到位。交房后業主會請家裝公司、監理公司等行家進行驗房，會提出一大堆問題。管理處要妄排專門人員配合驗樓，合理解釋和引導，對確實存在的工程質量瑕疵和問題分門別類及時送達開發商項目部及時整改，經物業工程人員初驗合格后通知業主驗收。

(7)裝修管控的方針。

方針相對規范，比較好用。符合規范的房子是合格產品，但不等于是好房子和人性化的產品，對設計不合理導致難以使用的，可根據實際情況提出合理方案或請開發商、設計院派專家到現場提出整改方案。但不能一味遷就部分業主整改到好用的要求而大范圍改動，那樣會破壞了外立面和景觀，甚至產生結構安全等問題，導致影響樓盤的保值、增值。

(8)裝修管控的重點。

①要實現首例管理原則。對相似條件或容易攀比的如果有一戶違規裝修得不到及時制止和修復，第二戶就會跟上來，所以要卡就得從頭卡死，不給撬動余地。對確有必要的需由設計部門出統一方案，統一施工，物業人員還要統一解釋口徑。

②要認真尋找裝修管控的難點。各項目都存在類似的難點，如空調外機位及冷凝水管的位置走向，外伸式晾衣架的安裝，屋面安裝太陽能熱水器，封閉陽臺、露臺加蓋陽光房，首層住戶腰斬排煙排氣道，共用管道井、設備井(間)被占用敲打等等。對上述難點要做出預案管理，強化責任制，并制訂“裝修敏感物資進區審批制度”，把這些麻煩擋在小區大門之外。

③除了在交房文件中配套“房屋裝飾裝修管理協議”和“裝修指南”小冊子外，還要在不同階段推出裝修提示，既要約束不規范裝修的業主，又要提供人性化的服務，使業主真正得到好處。如把常用品牌空調主機尺寸告訴業主，建議靠外墻不做木制壁櫥，有線電視要使用四屏蔽數字線(有利今后接收數字電視和上網)，要求裝修公司提供水電線路圖(便于今后裝修)等。

第二篇：物業管理項目經理培訓

物業管理項目經理培訓

標題：規范管理 積極工作 做合格的物業經理 第一部分 前言

物業企業基礎管理的定義？ 物業管理的定義和基本內容？ 物業管理涉及哪些法律、法規和政策 物業管理基礎工作包含的十項內容：

一、人員管理

（一）人員選聘

（二）人員定崗

（三）人員使用

（四）人員培訓

（五）人員考核

二、財務管理

（一）財務預算

（二）收費

（三）成本控制與創收

三、計劃管理

（一）指標計劃管理

（二）日常工作計劃管理

四、客戶服務管理

（一）工作要求及特征

（二）行為及禮儀要求

（三）區域負責制

（四）抓好前期五個節點

（五）日常服務受理

（六）業主回訪

五、工程維修管理

（一）常見問題的處理流程

（二）設施、設備管理

（三）裝飾裝修管理

（四）建立維修網絡

（五）資料管理

六、安保服務管理

（一）人員定編

（二）禮儀及行為規范

（三）要點把握

（四）監控與消控中心管理

七、保潔、綠化管理

（一）人員定編

（二）禮儀及行為規范

（三）管理要點

八、制度和信息化管理

（一）作業標準和程序管理

（二）現代化信息效能與作用

九、監督檢查管理

（一）定期檢查

（二）執行掌控

十、會議管理

（一）會議形式和會議召開標準

（二）會議要求

第二部分

一、物業管理項目經理必須做的事 每天必須做的 每周必須做的 每月必須做的 每季必須做的 每半年必須做的 每年必須做的

二、物業管理項目經理的基本素質要求 要具備良好的職業道德。

要熟悉掌握行業的法規、規章、制度等。要具備良好的人際溝通能力。要具備科學的管理能力。要具備物業管理執業資格

第三篇：什么是物業管理項目經理

什么是物業管理項目經理

物業管理項目經理是指取得物業管理行政主管部門頒發的項目經理崗位資格證書，并接受物業管理企業委派，實施物業管理服務的項目負責人。項目經理對所任職的物業管理項目負有依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定實施管理和服務的責任。

一、物業管理項目經理隊伍的現狀

物業管理從無到有，從小到大，實現了歷史性的跨越。物業管理從業人員的素質總的來講正隨著行業的發展在逐步提高，但是問題也很明顯，矛盾比較突出，一定程度上影響和制約了物業管理行業的持續健康發展。這既有隊伍素質的自身原因，也有行業主管部門監督管理缺位的原因。歸納起來，物業管理項目經理隊伍主要存在以下問題：

1．業務水平不高。物業管理是一個新興行業，尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，物業管理從業人員許多都是“半路出家”，多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，相當一部分人沒有經過物業管理培訓{，素質參差不齊，他們的職業道德、專業技術、應急能力、法律水平等都難以適應不斷提高的物管工作要求。加之物業管理企業忽視自身建設，普遍缺乏對從業人員的培訓，對管理隊伍沒有建立嚴格的崗位責任制、工作標準，有的企業即使建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使得業務水平提高不快，管理服務工作很難到位。如果不改變物業管理項目經理素質偏低的現狀，不僅直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。

2．服務意識不強。許多物業管理項目負責人沒有經過正規的專業知識培訓，還有不少是由下崗人員等雜牌軍拼湊而成，普遍缺乏現代物業管理理念，物管公司服務仍停留在“掃地看門”的低水平上，近70％～80％的小區仍是低標準、低層次、初始化的基本服務和簡單服務，設施養護不到位，與業主需要的全方位、深層次的管理與服務相距甚遠。少數項目經理沒有擺正服務與管理的關系，以“管理者”自居，顛倒了主客位置，盛氣凌人，態度生硬，不遵守合同，收費不透明，經常和業主發生沖突，引起不必要的糾紛，甚至制造、激化矛盾，惡化了物管與業主的關系，嚴重影響物業管理企業的形象。

3．專業人才不多。隨著社會的進步和科技的突飛猛進，高品質、高技術含量的物業越來越多，對物業管理行業的專業要求更高，難度更大，急需一批具有物業管理專業知識的高素質的管理人才。目前從事物業管理的人員當中，真正熟悉物業管理，懂經營、通技術、精業務的人才不多，有實際工作經驗、能獨立主持小區全面物業管理的中高級人才較少。特別是適應高檔住宅區管理的專業人才明顯不足，智能化建筑的物業管理專門人才嚴重缺乏，懂經營、會管理、“一專多能”的復合型、創新型人才偏少。人才隊伍的薄弱及人才儲備的不足，很大程度上影響了物業管理行業的加快發展。

二、實施物業管理項目經理制度的主要內容

一是把好“準入關”。實行項目經理職業資格準入和持“雙證”上崗制度，一方面以行業準入的方式來提高物業經理的綜合素質，另一方面規范物業管理企業的行為，從而切實維護業主及使用人的合法權益。物業管理的項目經理或負責人必須持有建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》和當地房產管理部門頒發的《物業管理項目經理崗位資格證書》，經執業注冊后方可擔任物業管理項目經理。物業管理項目負責人及擬任負責人需通過統一考試，合格后方可取得《物業管理項目經理崗位資格證書》。一名項目經理管理的物業項目數不得超過二個，且物業建筑面積的總和一般不超過20萬平方米。同時要加強物業管理后備人才的儲備，引導企業在物業管理實踐中培養高素質的項目經理，使物業管理企業成為人才的成長基地和搖籃。

二是把好“培訓關”。長期以來，很多人都認為物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量低的行業，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化、收費和保安，不需要高素質的人才，因此一直缺乏良好的人才引進機制與培養機制。其實，物業管理作為一門新興行業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理方式。隨著高檔物業的不斷涌現，沒有高素質的物業管理人才，便無法提供適應智能化、網絡化等高端需求的物業管理。因此必須強化對物業管理從業人員特別是項目經理的培訓力度，采取委托代培和在崗輪訓相結合的方式，有步驟地組織好項目經理培訓工作，加強對項目整體經營管理、成本控制能力、突發事件處置能力和房地產專業知識以及社會學、心理學等方面的學習和培訓l，進一步提高項目經理的業務素質，不斷增強他們解決矛盾的協調能力和處理突發事件的應變能力，擴大項目經理的人才儲備，增強行業發展的后勁。

三是把好“考核關”。物業所在地物業管理主管部門要依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定對項目經理采用計分考核制，對其違規、違約行為進行扣分。對在一個考核周期內，所扣分值達到或超過一定分值的項目經理，吊銷其《物業管理項目經理崗位資格證書》，并對其處以一定期限內不得從事物業管理項目經理工作的處罰。不僅如此，項目經理的考核還要與其所在企業的誠信檔案掛鉤，作為對其企業考核的組成部分。要會同居委會、業主委員會抓好小區項目經理的日常考核，綜合評定小區項目經理的管理水平，實行項目經理年檢制度，對不合格的項目經理，年檢時不予通過。同時，將小區經理的日常考核和年檢與企業資質評定掛鉤，促使物業管理企業管理重心下移，真正做到管理責任落在小區。行業主管部門要通過建立、完善項目經理及其所在企業的誠信檔案和管理系統，加強考核與監督，并定期向社會公示企業和項目經理執業誠信檔案。

第四篇：2016物業管理項目經理考試題

2016項目經理烏魯木齊一期

本卷共有題目：80題 總分：100 及格分：70

一、單選題 共60題 題號:1 本題分數:1.0分

目前我國住宅物業服務收費普遍采用的形式是（）。A、酬金制收費形式 B、傭金制收費形式 C、代收、代交費用形式 D、包干制收費形式 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:2 本題分數:1.0分

從物業服務合同的內容來看，物業服務企業與業主約定的物業管理事項具有的特性是（），不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業服務區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護。A、公共性 B、長期性 C、綜合性 D、即時性 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:3 本題分數:1.0分

物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）。A、物業服務收費 B、物業服務標準 C、公共性物業服務 D、物業管理區域 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:4 本題分數:1.0分

物業管理人員應具備的職業道德之一是（）A、儀表端莊，形象良好 B、忠于職守，盡職盡責 C、體魄健康，胸懷寬廣 D、語言流暢，表達力強 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:5 本題分數:1.0分

以下關于物業管理概念的說法中，正確的是（）。A、物業管理是一種政府行為 B、物業管理是一種行政行為 C、物業管理是一種監管行為 D、物業管理是一種市場行為 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:6 本題分數:1.0分

某物業服務企業撰寫的四份行政公文，其中標題正確的是（）。A、給上級公司的函

B、給XX物業管理公司的通知 C、關于開展值班主任培訓的通知 D、關于申請配備電腦的報告 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:7 本題分數:1.0分

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經（）的同意。A、本樓層業主 B、本棟樓業主

C、有利害關系的業主 D、有相鄰關系的業主 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:8 本題分數:1.0分

對于確需改變公共建筑和共用設施用途的，（）應依法辦理有關行政審批手續。A、業主大會 B、物業服務企業 C、業主委員會 D、業主代表 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:9 本題分數:1.0分

關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，錯誤的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防設備巡視、檢查、測試制度

C、電梯每隔兩年要由政府技術監督部門進行檢查 D、建立空調系統技術檔案 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:10 本題分數:1.0分

物業管理檔案的內容包括物業權屬資料、業主的權屬檔案資料及物業運行、維修記錄資料和（）等。

A、物業管理相關合同資料 B、物業供應商資料 C、物業常用工具清單 D、管理體系文件 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:11 本題分數:1.0分

物業服務收費應遵循的原則是（）。A、合理原則 B、公開原則

C、費用與服務水平相適應原則

D、合理、公開以及費用與服務水平相適應原則 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:12 本題分數:1.0分

業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍享有物業管理的（）。A、知情權 B、平等權 C、決策權 D、收益權 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:13 本題分數:1.0分

關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，錯誤的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防設備巡視、檢查、測試制度

C、電梯每隔兩年要由政府技術監督部門進行檢查 D、建立空調系統技術檔案 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:14 本題分數:1.0分

（）是保證消防設備完好的基本手段。A、日常的維修、養護 B、發現故障并維修調整

C、日常的巡視、檢查、實驗和測試 D、適時進行電梯設備更新換代 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0題號:15 本題分數:1.0分

當業主在實施占用、挖掘道路行為前，必須征得（）同意為先。A、業主大會或物業服務企業 B、業主委員會和物業服務企業 C、業主大會和物業維修企業 D、業主大會或業主委員會 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:16 本題分數:1.0分

若干業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分享有的共有權，同時享有基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的（）A、共同管理權 B、處分權 C、所有權 D、共有權 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:17 本題分數:1.0分

某住宅小區突發燃氣泄漏事故，該小區物業服務人員采取的下列應急處理措施中，錯誤的是（）。

A、立即通知燃氣公司 B、疏散現場人員

C、使用電風扇驅散泄漏燃氣 D、關閉燃氣閥門 標準答案：A 考生答案：C

本題得分：0.0題號:18 本題分數:1.0分

業主在裝飾裝修手續時，物業服務企業應該審核（）。A、裝飾裝修方案 B、裝飾裝修施工合同 C、企業資信證明

D、裝修材料供貨合同 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:19 本題分數:1.0分

《物權法》對建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足（）的需要。A、業主 B、商戶

C、物業使用人 D、物業經營 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:20 本題分數:1.0分

物業管理區域內，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向（）收取有關費用。A、開發企業 B、物業服務企業 C、建設單位 D、最終用戶 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:21 本題分數:1.0分

對于業主明顯不合理的投訴，應采取的處理方式是（）A、不予理會 B、提交業委會

C、做好解釋取得理解 D、委曲求全 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:22 本題分數:1.0分

在包干制下，物業管理的會計主體是()。A、物業管理項目 B、物業服務企業 C、業主委員會 D、業主大會 標準答案：B 考生答案：A

本題得分：0.0題號:23 本題分數:1.0分

因住宅室內裝飾裝修造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。A、裝修人 B、裝修企業 C、裝修施工人員 D、物業管理公司 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:24 本題分數:1.0分

在物業尚未交付給物業買受人之前，物業服務收費的繳費主體是（）。A、建設單位 B、施工單位 C、業主委員會 D、業主大會 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:25 本題分數:1.0分

客戶的需求包括需要被關心，需要被傾聽，（），需要迅速處理。A、需要發泄 B、需要被理解 C、需要被尊重

D、需要服務人員專業化 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:26 本題分數:1.0分

機構更迭時，物業承接查驗一般包括以下工作內容：（1）新的物業服務企業組織人員進行承接查驗；（2）物業移交；（3）對查驗中發現的問題進行處理；（4）業主委員會與原物業服務企業解除合同，與新的物業服務簽訂合同。正確的工作程序是（）。A、（1）→（2）→（3）→（4）B、（2）→（1）→（3）→（4）C、（4）→（2）→（1）→（3）D、（4）→（1）→（3）→（2）

標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:27 本題分數:1.0分

物業服務企業的客戶關系管理的,對象是（）A、物業服務企業 B、客戶群 C、業主

D、調諧客戶群關系的行為的總和 標準答案：B 考生答案：C

本題得分：0.0題號:28 本題分數:1.0分

當業主投訴鄰居噪音影響休息時，應采取的處理方式是（）A、將業主的投訴意見直接反饋給鄰居 B、上門批評鄰居注意影響 C、直接報警由派出所處理

D、先通過可視對講系統提醒業主注意 標準答案：D 考生答案：A

本題得分：0.0題號:29 本題分數:1.0分

物業服務企業的客戶關系管理的,對象是（）A、物業服務企業 B、客戶群 C、業主

D、調諧客戶群關系的行為的總和 標準答案：B 考生答案：C

本題得分：0.0題號:30 本題分數:1.0分

《物業管理條例》明確規定，（）應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項告知業主。A、建設單位

B、政府行政主管部門 C、施工企業

D、物業服務企業 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:31 本題分數:1.0分

除首次業主大會會議外業主大會會議的法定召集人是（）。A、業主委員會 B、物業服務企業 C、業主委員會主任 D、業主代表 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:32 本題分數:1.0分

在物業管理的客戶管理中，（）是物業管理服務的直接消費者，與物業管理服務活動聯系最為緊密，關系最為重要，因此，是最主要的客戶管理對象。A、業主

B、政府行政、業務主管部門 C、業主、物業使用人

D、業主大會和業主委員會 標準答案：C 考生答案：A

本題得分：0.0題號:33 本題分數:1.0分

業主大會是由（）組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。A、全體使用人 B、全體業主

C、物業管理區域內的全體業主

D、物業管理區域內的全體業主和全體使用人 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:34 本題分數:1.0分

業主轉讓住宅專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利（）。A、一并轉讓 B、分別轉讓 C、同時轉讓 D、不能轉讓 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:35 本題分數:1.0分

員工的解聘包括（）三種情況。A、員工辭職、辭退和資遣 B、員工辭職、開除和資遣 C、員工辭退、終止合同和派遣 D、員工辭退、曠工和除名 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:36 本題分數:1.0分

關于物業管理專業化特征說法正確的是（）。A、雙向選擇和等價有償

B、使之實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一 C、要求物業管理從業人員必須具備一定的執業資格 D、克服了舊體制下各自為政、多頭管理等種種弊端 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:37 本題分數:1.0分

物業服務企業可以根據需要通過（）的辦法，將一些專業性較強的項目分包給其他具有實力的專業公司。A、承包 B、簽訂合同 C、雙方協商 D、中介 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:38 本題分數:1.0分

某項目經理欲給本項目主管加薪，需要撰寫公文報公司批準，此類公文屬于（）類公文。A、報告 B、請示 C、函 D、意見 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:39 本題分數:1.0分

業主辦理入住手續時，最先辦理的事項是（）A、房屋驗收 B、業主登記確認 C、產權代辦手續辦理

D、簽署物業管理相關文件 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:40 本題分數:1.0分

資產管理的核心內容是對（）。A、成本和收益的控制 B、物業的物理形態管理 C、財務狀況的管理 D、凈運營收益的控制 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:41 本題分數:1.0分

物業服務企業的營業成本包括（）

A、直接人工費、直接材料費、管理費用 B、直接人工費、直接材料費、財務費用 C、直接人工費、直接材料費、間接費用 D、直接人工費、直接材料費、期間費用 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:42 本題分數:1.0分

關于“物業服務合同約定以外的服務”的說法，錯誤的是（）。A、物業服務合同約定以外的服務通常來自于單個業主的特殊需求 B、物業服務合同約定以外的服務并不是物業服務企業的法定義務 C、物業服務合同約定以外的服務通常是一種有償義務

D、單個業主可與物業服務企業協商，將特約服務作為物業服務合同的補充條款 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:43 本題分數:1.0分

前期物業服務階段處于各種矛盾交織的特殊時期，物業管理的風險有許多方面，但最主要的是（）風險。A、物業移交 B、設施設備 C、合同

D、服務品質 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:44 本題分數:1.0分

首次業主大會會議后，業主大會的法定召集人是()。A、建設單位

B、業主大會籌備組 C、業主委員會主任 D、業主委員會 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:45 本題分數:1.0分

物業管理企業在接受業主或業主委員會的委托以后，成為物業的具體管理者，這體現了物業管理的（）原則。A、產權“經營權分離 B、業主至上 C、專業高效 D、公平競爭 標準答案：A 考生答案：C

本題得分：0.0題號:46 本題分數:1.0分

某物業服務企業為多個項目提供物業服務，其中有多層住宅10萬平方米，高層住宅20萬平方米，別墅2萬平方米，辦公樓2萬平方米，工業廠房4萬平方米，從管理規模來看，該物業服務企業達到了（）企業資質要求。A、一級 B、二級 C、三級

D、三級暫定 標準答案：B 考生答案：B

本題得分：1.0題號:47 本題分數:1.0分

下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。A、澆水

B、病蟲害防治 C、雜草防治

D、綠化改造工程 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:48 本題分數:1.0分

業主轉讓住宅專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利（）。A、一并轉讓 B、分別轉讓 C、同時轉讓 D、不能轉讓 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:49 本題分數:1.0分

物業買受人在簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約（）。A、予以書面承諾 B、予以承諾 C、不應承諾

D、不予書面承諾 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:50 本題分數:1.0分

物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）。A、物業服務收費 B、物業服務標準 C、公共性物業服務 D、物業管理區域 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:51 本題分數:1.0分

根據《物業服務收費管理辦法》，包干制是指由業主統一向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由()享有或者承擔的物業服務計費方式。A、物業服務企業 B、建設單位 C、全體業主 D、全體居住人 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:52 本題分數:1.0分

下列各項目，必須通過招投標方式選聘物業服務企業的是（）。A、工廠集體宿舍 B、新建寫字樓 C、新建商品住宅區 D、部隊營房

標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:53 本題分數:1.0分

2003年9月1日，（）的實施，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化的新階 段。

A、《物權性》 B、《物業管理條例》 C、《業主大會規程》 D、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》 標準答案：B 考生答案：D

本題得分：0.0題號:54 本題分數:1.0分

關于業主在物業管理活動中應當履行的義務的說法，正確的是（）。A、業主應當遵守管理規約

B、業主應當監督業主委員會的工作

C、業主應當接受物業服務企業依約提供的服務 D、業主應當制定業主大會議事規劃 標準答案：A 考生答案：A

本題得分：1.0題號:55 本題分數:1.0分

以下不屬于能夠有效提高物業服務費收繳率的措施是（）。A、做到物業服務無過錯

B、培訓業主提高其自覺繳費意識

C、保存催繳證據，通過法律途徑解決欠費問題 D、無論是大客戶還是一般客戶都應一體對待 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:56 本題分數:1.0分

以下不屬于物業服務企業服務品質監控的內容是（）。A、執行品質管理日常檢查工作 B、對物業設施設備進行抽驗

C、客戶服務和設備設施管理及秩序維護、環境管理過程的監控 D、客戶抱怨（如投訴）案件的分析、檢查與改善 標準答案：C 考生答案：B

本題得分：0.0題號:57 本題分數:1.0分

關于管理規約效力的說法，正確的是（）。A、管理規約對物業的繼受人不具有約束力 B、管理規約對物業使用人不具有約束力

C、管理規約對生效后新入住的業主不具有約束力 D、管理規約對尚未售完房屋的建設單位具有約束力 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0題號:58 本題分數:1.0分

審核客戶滿意度調查問卷，應該就（）進行核實。A、問卷的內容

B、編制問卷依據的信息準確性 C、問卷的內容與調查提問的科學性 D、問卷排版格式的合規性 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:59 本題分數:1.0分

《物業管理條例》明確對業主委員會實行（）制度。A、審批 B、登記 C、備案 D、審核 標準答案：C 考生答案：C

本題得分：1.0題號:60 本題分數:1.0分

新建房屋的質量保修，由（）負責。A、建設單位 B、物業服務企業 C、業主

D、施工單位 標準答案：A 考生答案：D

本題得分：0.0

二、多選題 共20題

題號:61 本題分數:2.0分

從物業管理費支出的角度分析，物業管理費用的構成包括（）

A、管理服務人員的工資、社會保險、商業保險和按規定提取的福利費等 B、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C、物業管理區域清潔衛生費用

D、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 E、物業服務企業固定資產折舊 標準答案：B、C、D、E 考生答案：B、C、D、E

本題得分：2.0題號:62 本題分數:2.0分

下列關于管理規約的說法中，正確的有（）。A、管理規約經業主大會通過后生效 B、管理規約對全體業主具有約束力 C、管理規約對物業管理企業具有約束力

D、管理規約對物業建設單位具有法律約束力 E、管理規約僅有道義上的約束力 標準答案：A、B 考生答案：A、B

本題得分：2.0題號:63 本題分數:2.0分

建筑物及其附屬設施的管理（）。A、業主可以自行管理

B、業主可以委托物業服務企業管理 C、業主可以委托其他管理人管理 D、業主可以委托專業公司管理

E、業主不得委托給不具備物業資質其他管理人管理 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C

本題得分：1.0題號:64 本題分數:2.0分

物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（??? ?）。A、車輛維修員 B、車輛清洗員

C、交通疏導及管理員? D、停車場維護員 E、停車收費員

標準答案：C、D、E 考生答案：C、D、E

本題得分：2.0題號:65 本題分數:2.0分

建筑物及其附屬設施的管理（）。A、業主可以自行管理

B、業主可以委托物業服務企業管理 C、業主可以委托其他管理人管理 D、業主可以委托專業公司管理

E、業主不得委托給不具備物業資質其他管理人管理 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C

本題得分：1.0題號:66 本題分數:2.0分

關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A、物質獎勵與精神獎勵相結合 B、員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 C、獎勵應采用公開的透明的方式 D、獎勵程度要與員工的貢獻相符 E、獎勵的方式保持一致，不應變化 標準答案：A、B、C 考生答案：A、B、D

本題得分：0.0題號:67 本題分數:2.0分

關于業主專有部分的所有權說法，正確的有（）

A、業主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利 B、業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全

C、業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房 D、業主對專有部分的所有權在建筑物區分所有權中占主導地位

E、業主專有權的設定、轉移和消滅決定于共有權的設定、轉移和消滅 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D

本題得分：2.0題號:68 本題分數:2.0分

各類機房內主要配置的滅火器材有（）。A、固定滅火器材 B、推車式滅火器 C、水帶 D、水槍 E、消防卷盤 標準答案：A、B 考生答案：A、B

本題得分：2.0題號:69 本題分數:2.0分

車輛管理注意事項包括（）。

A、車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發生法律糾紛

B、車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協議，建立雙方車輛停放服務關系 C、車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道 D、指揮車輛合理停放，必要時可暫停消防通道

E、對于電梯直接通往室內停車場車庫的小區，必須做好電梯入口的安全防范監控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內。標準答案：A、B、C、E 考生答案：A、B、C、E

本題得分：2.0題號:70 本題分數:2.0分

業主大會議事規則包括的內容有（）。A、業主大會的議事方式 B、業主大會的表決程序 C、業主投票權確定辦法 D、業主委員會的組成和委員任期 E、業主委員會的議事程序 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D

本題得分：2.0題號:71 本題分數:2.0分

業主大會和業主委員會開展工作的經費應當由（）。A、物業服務企業支出 B、建設單位支出 C、全體業主分攤

D、小區公共收益支出 E、住宅專項維修資金支出 標準答案：C、D 考生答案：C、D

本題得分：2.0題號:72 本題分數:2.0分

現實物業管理中，具備業主身份的情況有（）。A、房屋所有權證書持有人 B、房屋共有權證書持有人 C、房屋抵押權證持有人

D、待領房屋所有權證書的購房人 E、待領房屋共有權證書的購房人 標準答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E

本題得分：2.0題號:73 本題分數:2.0分

有關利用物業共用部位、共用設施進行經營的說法，正確的有()。A、相關業主對經營行為有事先否定權 B、業主大會對經營行為有事先否定權 C、物業服務企業對經營行為有最終決定權

D、經營所得利益可以用于補充住宅專項維修資金

E、經業主大會決定，經營所得收益也可以沖抵業主應繳納的物業服務費 標準答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E

本題得分：2.0題號:74 本題分數:2.0分

出現以下情形的，車輛管理人員應該及時勸阻的有（）。A、有固定車位卻任意停放的 B、不按規定任意停放的 C、在消防通道停車的

D、車輛損壞停在小區內的 E、有貴重物品遺留車內的 標準答案：A、B、C 考生答案：A、B、C

本題得分：2.0題號:75 本題分數:2.0分

物業服務企業發現裝修人或者裝飾裝修施工單位違反裝飾裝修管理規定的，應當采取的措施是（）。

A、及時勸阻和制止

B、依據裝修管理合同停水停電

C、已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理 D、沒收裝飾裝修的施工工具

E、依據裝修管理合同從押金中扣除違約金和賠償的損失 標準答案：A、C、E 考生答案：A、B、C、E

本題得分：0.0題號:76 本題分數:2.0分

我國物業管理的基本特征有（）。A、統一化 B、市場化 C、社會化 D、專業化 E、現代化

標準答案：B、C、D 考生答案：B、C、D

本題得分：2.0題號:77 本題分數:2.0分

物業保安人員，在執勤巡邏中遇到正在實施的不法行為時，正確的處理措施有()。A、將有關情況及時報告當地公安機關 B、可以視情搜查身體并扣押合法證件 C、迅速制止不法行為

D、可以視情限制行為人人身自由 E、不得辱罵、毆打行為人 標準答案：A、C、E 考生答案：A、C、E

本題得分：2.0題號:78 本題分數:2.0分

公共安全防范管理的服務內容主要包括（）A、出入管理

B、安防系統的使用、維護和管理

C、配合居委會和公安機關開展社區管理 D、施工現場管理 E、消防管理

標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C、D

本題得分：2.0題號:79 本題分數:2.0分

與業主、物業使用人溝通交流的常見內容有（）A、物業管理相關事項、規定和要求的詢問與答復 B、業主、物業使用人物業管理的投訴受理與處理反饋 C、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流

D、物業管理服務內容、標準和有關賬目的公示與解釋

E、物業管理服務的項目、水平、標準、收費以及其它事項的溝通交流 標準答案：A、B、D、E 考生答案：A、B、D、E

本題得分：2.0題號:80 本題分數:2.0分

企業辭退員工時必須慎重考慮，但若出現（）情況，對當事人應予以辭退 A、在試用期間被證明不符合錄用條件的 B、不能勝任當前崗位的 C、嚴重違反勞動紀律 D、嚴重失職，營私舞弊 E、拉幫結派，消極怠工 標準答案：A、C、D 考生答案：A、C、D

本題得分：2.0

第五篇：物業管理項目經理崗位職責

物業管理項目經理崗位職責

1、獨立開展公司下屬廠房物業(臨港/浦東等地)資源的招商、招租業務，以及負責客戶的開發、拓展及維護。

2、協助領導做好相關招商計劃的落實、執行;

3、主動拓展市場，定期開展客戶調研，形成調研報告，并根據客戶意向制定可行性招租方案;

4、陪同客戶實地廠房查驗，負責客戶跟進及合同簽約等服務工作;

5、負責與客戶建立良好的合作關系;

6、完成領導交待的其他工作;

物業管理項目經理崗位職責21、安排、協調、幫助及督促各專業助理完成各自范圍內工作;

2、組織各專業主管工程師代表物業公司參加新項目入伙前接管驗收。發現問題及時提出報告匯總后交上級公司，以求得解決;

3、提出新項目管理設備增補改造的初步方案;

4、掌握設施和機電設備性能及完好情況，組織各主管工程師按時制定維修保養計劃、措施，檢查完成情況;

5、代表物業公司辦理有關工程機電方面的各項業務;

6、負責監管設施設備的維修，材料使用。控制項目能源消耗和維修費用;

7、負責對工程技術人員的業務培訓和考核工作;

8、完成公司領導交辦的有關任務或工作。

物業管理項目經理崗位職責3

___對項目管理處的下屬部門指導工作，監督檢查各專業部門的具體工作。

2.制定項目管理處的、季度、月度工作計劃上報批準后，嚴格按工作計劃完成相關工作。

___處理項目管理處的業主投訴問題。

4.嚴格按照公司質量管理的要求確保項目管理處的各項工作達到標準，創造品牌效應。

5.建立健全項目管理處的規章制度。

6.按ISO—9000質量管理標準組織編撰項目管理處的體系文件。

___組織對項目管理處各崗位人員的培訓、考核工作。

8.督辦業主滿意度調查工作，整理業主滿意度調查的記錄向總經理匯報真實的調查情況。

___對項目管理處物業管理費用的收繳率負直接責任。

10.親自抓好項目管理處節能降耗的工作。對項目管理處的能源費用負直接責任。

11.有權建議公司人事部門調整崗位人員。

12.有權處理項目管理處的各類突發事件。

物業管理項目經理崗位職責41、根據有關物業管理的法規、政策，組織提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務。;

2、負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施，負責公共突發事件的組織和各種處置方法的擬制、演練;

3、擬定物業工作計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本;

4、檢查公司物業的清潔衛生和環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程;

5、負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修保養工作;

6、負責定期不定期對公司物業進行巡視，以便全面檢查服務工作質量情況;

7、對外與政府相關部門建立良好的公共關系等。

物業管理項目經理崗位職責5

1.維護同業主間的良好關系;

2.負責公司開發項目住宅小區的物業管理;

3.協調好小區的工程、保安、客服、保潔等工作，保持物業的運營狀態;

4.做好部門入伙及裝修、創優工作，提升現場管控能力;

5.處理各類客戶投訴，確保客戶滿意度提升;

6.負責管理服務區域內社區生活服務及社區文化活動開展。

物業管理項目經理崗位職責6

1.貫徹執行公司對物業項目管理部的要求，制定物業管理部工作計劃，并分解落實;

2.負責物業項目費用的預算等提報審批工作;

3.負責物業管理下屬各部門(工程、客服、綠化、保潔、維序等)的日常管理工作;

4.及時收取物業費用和車位管理費;

5.負責協調外部關系，維護和提高公司形象。

物業管理項目經理崗位職責71、負責所分配區域或客戶的衛生清潔工作，安排、巡查;

2、保證按質按量的完成所分配的任務;

3、聽從項目經理分配和安排。