第一篇：物業管理處主任(項目經理)考試試題

物業管理處主任復習題

一、單項選擇題

1、物業管理起源于19世紀60年代的（C）。

A 德國 B 美國 C 英國 D 法國

2、（A）是指房屋從開發、營銷到使用管理的全過程。

A 物業管理 B 房地產 C 不動產 D 單元性地產

3、物業管理企業可以根據需要通過（A）的辦法，將一些專業性較強的項目分包給其他具有實力的專業公司。

A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協商 D 中介

4、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎，管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到（A）。

A 質價相符 B 能夠接受 C 價格優惠 D 價格偏低

5、物業管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復雜，在處理問題時應以（D）為依據。

A 企業的規章制度 B 業主委員會章程

C 上級行政部門的指示 D 法律、法規

6、物業管理人員應具備的職業道德之一是（B）。

A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責 C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語言流暢，表達力強

7、物業管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業道德要求。

A 忠于職守，盡職盡責 B 實事求是，辦事公道 C 謙虛謹慎，文明禮貌 D 遵守紀律，奉公守法

8、物業管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現了（A）。

A 積極主動，講求實效 B 謙虛謹慎，文明禮貌

C 刻苦學習，提高素質 D 儀表端莊，良好形象

9、物業管理公司處理業主或是物業使用人投訴的部門是（B）。

A 管理部 B 服務部 C 監察部 D 產業部

10、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理，這種自治管理是（C）。

A 業主直接進行的 B 通過房地產行政部門實現的C 通過業主大會和業主代表大會實現 D 通過物業管理公司實現的11、因為物業具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關部門的規劃進行設計，要考慮與周圍環境協調一致。

A、穩定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

12、物業管理企業是以（A）為主要經營目的。

A、經濟效益 B、社會效益 C、安居樂業 D、保值增值

13、物業管理企業的根本任務和基本屬性是（D）

A、維修 B、管理 C、經營 D、服務

14、物業管理的主要內容不包括（A）。

A、財務管理 B、保潔管理 C、環境管理 D、車輛管理

15、房屋裝修規劃、設計由（C）進行。

A、房地產開發商 B、房地產行政管理部門 C、業主和使用人 D、物業管理公司

16、物業管理企業對不屬于自己管轄范圍的問題（A）。

A、也要給住用人以滿意的答復 B、不必作出答復 C、必須徹底解決D、應及時向上級報告

17、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業管理企業應創造條件滿足其要求，提供（B）。

A、一般性服務 B、特約性服務 C、公共性服務 D、公眾代辦性服務

18、物業管理企業在接受業主或業主委員會的委托以后，成為物業的具體管理者，這體現了物業管理的（A）原則。

A、產權、經營權分離 B、業主到上 C、專業高效D、公平競爭

19、物業檔案資料是指人們在物業的開發和管理活動中形成的，作為（A）保存起來以備查考的各種文件。

A、原始記錄 B、業主檔案 C、管理制度 D、用戶信息

20、避雷裝置接地電阻的檢測（A）進行一次檢測。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多項選擇題

1、物業管理企業應根據業主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務質量。

A、改進服務態度B、創新服務辦法C、擴大服務范圍D、開拓服務項目

2、物業管理企業開展各項活動必須（ACD）

A、以服務為宗旨B、以管理為目的C、以經營為手段D、以效益為目的3、物業管理的主要內容包括（ABCD）

A、房屋的維護與修繕B、房屋裝修監督管理C、房屋附屬設備設施的管理及維修養護D、綜合經營服務

4、選聘物業管理企業應堅持招投標制度，這樣可以激勵企業加強內部管理（ABCD）

A、提高服務水平B、降低管理成本C、增強自身實力D、遏制腐敗現象

5、物業管理人員必須具有現代管理知識是指從事管理工作必須（BCD）

A、儀表儀容端莊B、具有科學頭腦C、具有科學思想D、運用科學的手段

6、物業管理人員應具備的個人素質包括（ABC）。

A、語言表達能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質D、掌握各種設備的維修技能

7、在法律允許的范圍內，居民對自己擁有產權的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與

8、接管驗收的作用有（ABC）。

A、明確雙方的責權利 B、確保物業具備正常的使用功能 C、為日后管創造條件 D、檢驗施工和設計質量

9、物業檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協調作用

10、在制定物業企業規章制度時（ABC）

A、不得隨意超越權限 B、不能與上級已有的規章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規定 D、必須經有關部門批準

三、判斷題

1、（√）物業管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設施設備和場地。

2、（×）在物業管理中，物業管理公司始終處于主導地位，是管理的主體。

3、（×）只要是對業主和使用人有利的事，物業管理企業都應該積極去做。

4、（×）加強物業區域內的綠化管理，主要是擴大綠地面積。

5、（×）搞好物業管理區域內的車輛交通管理至關重要的是停車場的管理，保證車輛停放有序。

6、（×）物業管理企業應該在資金允許的情況下，大膽地開發服務項目，最大限度地滿足使用人的需要，同時提高企業的經濟效益。

7、（√）物業管理經費是搞好物業管理的物質基礎，物業管理企業必須通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

8、（√）所謂掌握現代化管理手段就是指物業管理人員一定要會使用計算機。

9、（√）業主大會或業主代表大會有權撤消業主委員會的不正當決定。

10、（×）業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主，決定重大管理事項的自治管理的組織。

四、簡答題

.1、什么是物業管理？

答：是指物業管理企業接受業主、業主委員會或者其他組織的委托，對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的有償活動。

2、什么是業主大會？

答：是由物業管理區域內全體業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。

3.、什么是房屋修繕施工管理？

答：物業管理公司為實現房屋修繕的總目標，針對修繕工程的施工而進行的計劃、組織、指揮、調節和監督等管理工作。

.4、業主擁有哪些權利?

答：(1)參加業主大會，享有表決權；(2)享有業主委員會的選舉權和被選舉權；(3)監督業主委員會的工作；(4)享有與所交納物業管理服務費相符合的服務；(5)監督物業管理企業的管理服務活動；(6)法律法規規定的其他權利；

5、.住宅小區公共性物業管理費具體由哪幾項構成?

答：.(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費(2)公共設施、設備日常運行、維修和保養費(3)綠化管理費(4)清潔衛生費(5)保安費(6)辦公費(7)物業管理企業固定資產折舊費(8)法定稅費(9)保險費

6、.物業管理企業實行專業化管理有哪些具體的要求?

答：.物業管理企業必須具備一定的專業資質并達到一定的專業水平。其具體的要求是：有專業的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備； 有科學、規范的管理措施與工作程序；

運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理。

7、什么是物業使用人？

答：指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

8、業主公約的主要內容有哪些？

答：

（一）有關物業的使用、維護和管理。

（二）業主的共同利益。

（三）業主享有的權利與應當履行的義務。

（四）違反業主公約的法律責任。

（五）其他應當約定的有關事項。

9、物業管理的目的是什么？

答：物業管理的目的是加強物業管理的水平，保證物業管理的質量，維護業主的合法權益。

10、業主在物業管理中，應履行哪些義務？

答：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規

定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

五、案例題

1、李某將房子出租給張某，合同約定由張某交納物業服務費用

張某欠交6個月管理費后偷偷搬走。李某根據《民法通則》的“誰受益，誰付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費從其帳戶中扣減。李某是否應負擔該筆費用？

答：李某應負連帶責任。

根據是《條例》條四十二條：業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主將物業轉租給物業承租人后，讓物業承租人交納物業服務費用，這僅是租賃合同的約定，不能因為租賃合同規定了物業承租人交納物業服務費用，就可以免除業主交納物業服務費用的義務。因此，李某應當承擔張某所拖欠交納的物業服務費用，當然，李某可以依法向張某追償其物業服務費用。

2、管理員在小區巡視時,見到幾個收廢品的人在小區內高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥 你有什么建議 ？

答：做法無不妥。因為小區公共場所屬全體業主的公共場所,為全體業主所獨有,是業主的私有財產.外人在小區內高聲招攬生意,侵犯了全體業主的權益,做為物業公共區域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.3、住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻.物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出 108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出.請問你對此有什么看法 ？

答：水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用

維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據“誰受益,誰負責”的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.4、某住宅小區的物業公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站,要求業主把車輛停放在保管站內，物業公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上,且業主每月向物業公司繳交管理費,物業公司向業主收取機

動車輛管理費是侵犯部分業主的權益.要求物業公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業公司對機動車輛收取管理費是否合理 若合理,應如何向業主解釋收費的合理性

答：合理.但應向業主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發生的人工費 和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.5、李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米.物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準.而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問.談談你的看法。

答①發展商無權承諾物業管理費的收費標準.從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種 法律關系.物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同，業主必須按規定交納物業管理費.③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:"當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任.6、某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理 請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.答：按時交納物業管理費是業主的法定義務.業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務.業主只要享受了物業管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益.如果某業主自身的合法權益受到了侵害,則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失,或協助業主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.

第二篇：物業管理項目經理試題

物業管理條例試題

《物業管理條例》練習試題

（編號：F01）

一、單選題

1、《物業管理條例》第一條規定：為了規范物業管理活動，維護（D）的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

A、業主

B、物業管理企業

C、開發建設

D、業主和物業管理企業

2、條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由（D）按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

A、業主

B、物業管理企業

C、業主和使用人

D、業主和物業管理企業

3、縣級以上地方人民政府（A）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。A、房地產行政主管部門

B、工商行政管理部門

C、小區管理辦公室

D、物業管理協會

4、業主大會應當（C）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。A、代表

B、維護

C、代表和維護

D、領導和保護

5、一個物業管理區域成立（A）業主大會。

A、一個

B、二個

C、多個

D、不限

6、業主（C）參加業主大會會議。

A、必須本人 B、可讓物業使用人 C、可以委托代理人 D、不可以委托代理人

7、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經（B）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開大會臨時會議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、50%

8、召開業主大會會議，應當于會議召開（C）以前通知全體業主。A、7日

B、10日

C、15日

D、20日

9、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的（D）。

A、物業管理公司

B、行政主管部門 C、公安派出所 D、居民委員會

10、業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權（B）以上通過。大會作出制定和修改公約，議事規則：選聘和解聘物業管理企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經管理區內全體業主所持投票權（）以上通過。

A、1/3；1/2

B、1/2；2/3

C、2/3；1/2

D、1/2；3/4

11、業主委員會是業主大會的（D）

A、組織機構

B、權力機構

C、自治管理機構

D、執行機構

12、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的（B）備案 A、工商行政管理部門

B、房地產行政主管部門

C、政府社團登記部門

D、公安部門

13、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（D）職責。

A、招標管理

B、委托管理

C、統一管理

D、自治管理

14、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其（D）A、管理

B、指導

C、監督

D、指導和監督

15、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（C）

A、委托協議書

B、臨時委托合同

C、前期物業服務合同

D、臨時性合作協議

16建設單位應當在物業銷售前將（C）向物業買受人明示，并予以說明。

A、臨時委托合同

B、物業管理協議 C、業主臨時公約

D、臨時性合作協議

17、建設單位應當在銷售物業之前，制定（D），對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。A、管理契約

B、住戶手冊

C、管理規定

D、業主臨時公約

18、建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害（D）的合法權益。A、業主

B、物業使用人

C、住宅區居民

D、物業買受人

19、住宅物業建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地房管理部門批準，可以采用（A）方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

A、協議

B、批準

C、推薦

D、選派

20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含（C）約定的內容。

A、公共維修資金

B、物業裝飾裝修 C、前期物業服務合同

D、公用面積分攤

21、前期物業服務公同可以（A）；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

A、約定期限

B、不定期限

C、定期二年

D、定期三年

22、前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（D）A、暫停

B、作廢 C、調解

D、終止

23、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的（D），建設單位不得擅自處分。A、所有權 B、使用權

C、處理權 D、所有權或使用權

24、物業管理企業承接物業時，應當對物業（D）進行查驗。

A、技術資料 B、共用部位 C、共用設施設備 D、共用部位、共用設施設備

25、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的（C）

A、公共停車場

B、商業服務設施

C、物業管理用房 D、公共場所綠地

26、從事物業管理活動的企業應當具有（D）。

A、獨立核算能力

B、能自負盈虧 C、獨立承擔民事責任

D、獨立的法人資格

27、一個物業管理區域由（A）物業管理企業實施物業管理。A、一個

B、二個

C、多個

D、不限

28、物業管理企業（B），導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

A、按照物業服務合同約定

B、未能履行物業服務合同約定 C、對于住宅小區治安，消防防范不夠 D、雖然加強管理，但仍舊

29、物業管理企業承接物業時，應當與（C）辦理物業驗收手續。

A、施工單位

B、開發建設單位

C、業主委員會

D、居民委員會

30、物業管理用房的所用權依法屬于（B）。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。A、使用人

B、業主

C、開發建設單位

D、物業管理企業

31、物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將圖紙，檔案資料交給（C）A、居民委員會

B、業主大會 C、業主委員會

D、當地房管部門

32、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得（A）

A、職業資格證書

B、職業技術等級

C、職業等級技能 D、職業技術職稱

33、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的（B）

A、物業托管合同

B、物業服務合同 C、前期物業合同 D、物業選聘合同

34、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的（D）

A、經濟責任

B、賠償責任

C、違約責任

D、法律責任

35、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經（B）同意，不得改變用途。A、業主

B、業主大會 C、業主委員會

D、物業管理企業

36、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的（C）一并委托他人。

A、常規服務項目 B、特約服務項目 C、全部物業管理 D、房屋裝修管理

37、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，若物業服務費用欠交，由（A）負連帶交納的責任。

A、業主

B、業主的直系親屬

C、使用人所屬單位

D、房屋中介機構

38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費（D）

A、可以不交

B、有業主分攤

C、由物業企業核銷

D、由建設單位交納

39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務（C）的監督。

A、質量

B、經營

C、收費

D、標準

40、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬（D）。

A、業主確定

B、物業管理企業確定

C、政府物價部門確定 D、雙方約定

41、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（D）收取有關費用

A、物業管理企業 B、業主

C、業主委員會

D、最終用戶

42、物業管理企業應（D）做好的物業管理區域內的安全防范工作。A、努力

B、全力

C、加強

D、協助

43、物業管理企業顧請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得（C）。A、擅離職守不負責任

B、監守自盜違法犯罪 C、侵害公民合法權利

D、形成惡勢力危害業主

44、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由（D）約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

A、業主

B、物業使用人

C、物業管理公司 D、業主和物業使用人

45、物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關（B）應當承擔連帶責任。A、使用人 B、業主 C、使用人直系親屬 D、業主直系親屬

46、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主，業主委員會、物業使用人和物業管理企業在（C）

A、公共維修資金的使用

B、經營所得利潤的分配 C、物業管理活動中的投拆

D、招投標管理活動的批準

47、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得（B）A、隨意租售

B、改變用途 C、擅自占用 D、任意損壞

48、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知（C）A、業主委員會

B、業主大會 C、物業管理企業 D、居民委員會

49、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請（B）討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

A、業主

B、業主大會

C、業主委員會

D、物業使用人

50、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由（B）依法辦理有關手續。

A、業主委員會

B、業主 C、物業管理企業

D、房地產行政主管部門

51、因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（D）A、業主委員會

B、物業管理企業

C、業主大會

D、業主委員會和物業管理企業

52、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（C）的同意。A、業主

B、業主大會

C、業主委員會

D、業主和物業使用人

53、業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路，場地，在（D）恢復原狀。A、10天內

B、20天內

C、30天內

D、約定期限的

54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當（D）

A、經業主大會同意

B、經業主委員會同意 C、經物業管理企業同意

D、及時恢復原狀

55、業主需要裝飾裝修房屋的，應當（A）物業管理企業。A、事先告知 B、同時告知 C、完工告知 D、驗收告知

56、業主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（D）告知業主。

A、禁止行為 B、注意事項 C、規章制度

D、禁止行為和注意事項

57、（B）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款：給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

A、施工單位

B、建設單位

C、業主委員會 D、物業管理企業

58、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止（A），處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

A、違法行為

B、從業活動

C、服務工作

D、經營活動

59、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款（C）的罰款； A、10~20% B、20~30%

C、30~50% D、40~60% 60、業主逾期不交納物業服務費用的，（B）應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

A、業主大會 B、業主委員會

C、居民委員會 D、物業管理企業 61、下列情形中屬于民事法律事實的是（C）A、日出B、備課C、贈與D、戀愛

62、經過（B）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。A、10% B、20% C、30% D、40%

二、多選題

1、依據相關法律規定，妥善處理好物業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則（ABCD）

A、公平合理 B、方便生活 C、團結互助 D、有利生產

2．物權的主要特征包括（ABCDE）

A、絕對權 B、客體是物 C、支配權 D、排他權 E、優先

3、國家提倡業主通過（ABC）的市場競爭機制選擇物業管理企業。A、公開 B、公平 C、公正 D、合理

4、國家鼓勵物業管理采（A C），依靠科技進步提高管理和服務水平A、新技術

B、新知識

C、新方法 D、新成果

5、業主在物業管理活動中，享有下列權力（BCD）A、按合同約定接受物業管理企業提供的服務 B、監督業主委員會工作

C、對物業共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權 D、監督專項維修資金的管理和使用

6、業主在物業管理活動中應履行下列義務（BCD）

A、參加業主大會會議，行使投票權

B、遵守業主公約，業主大會議事規則 C、按規定交納專項維修資金

D、按時交納物業服務費用

7、物業管理區域的劃分應當考慮物業的（ABC）等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

A、共用設施設備

B、建筑物規模

C、社區建設

D、市政公用設施

8、業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的（BC）等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

A、先后順序

B、建筑面積

C、住宅套數

D、產權期限

9、業主在物業管理活動中，享有下列權利：（ABCD）A、選舉業委會委員，并享有被選舉權； B、提議召開業主大會會議，并提出建議；

C、提出制定和修改主業主公約、大會議事規則的建議； D、參加業主大會會議，行使投票權；

10、業主大會履行下列職責（ABCD）A、制定、修改業主公約和業主大會議事規則 B、選舉更換業主委員會委員，監督委員工作 C、選聘解聘物業管理企業

D、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施

11、業主大會會議可以采用（AC）的形式，但應當有物業管理區域內容持有1/2以上投票權的業主參加。

A、集體討論

B、分組討論

C、書面征求意見 D、小會討論

12、業主大會作業出以下決定：（ABCD）必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。

A、制定和修改業主公約

B、制定和修改業主大會議事規則 C、選聘和解聘物業管理企業 D、專項維修資金使用和續籌方案的決定

13、業主大會會議分為（AC）會議。

A、定期

B、不定期

C、臨時

D、隨時立會

14、業主委員會履行下列職責（ACD）

A、召集業主大會，報告物業實施情況 B、選聘、解聘物業管理企業 C、與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同 D、監督業主公約的實施

15、業主公約應當對有關利益：（ABCD）等事項依法作出約定。A、物業的使用、維護、管理 B、業主的共同利益

C、業主應當履行的義務

D、違反公約應當承擔責任

16、業主大會議事規則應當就業主大會的（ABCD）等事項作出約定。

A、議事方式

B、表決程序 C、業主投票權確定辦法

D、業主委員會組成和委員任期。

17、業主大會、業主委員會應當依法履行職責不得作出和從事與物業管理（AB）A、無關的決定

B、無關的活動

C、相抵觸的行為 D、不作為行為

18、業主大會、業主委員會應當配合（BC）相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

A、物業管理企業

B、公安機關 C、居民委員會 D、街道辦事處

19、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（ABCD）

A、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

B、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； C、物業質量保修文件和物業使用說明文件； D、物業管理所必需的產權資料。

20、物業服務合同應當包括對（ABCD）等內容進行約定。

A、服務質量

B、服務費用 C、物業管理用房 D、物業管理事項

21、物業服務收費應當遵循（ABC）原則 A、合理、公開 B、收費與服務水平相適應

C、區別不同物業的性質和特點

D、使業主不產生投訴和糾紛

22、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為（AB）。A、予以制止 B、依法處理 C、行政處罰 D、行政處分

23、物業管理服務收費應由（AC）制定，在物業服務合同中約定。

A、業主

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、物價主管部門

24、業主、物業管理企業不得擅自占用，挖掘物業管理區域內的（CD）損害業主的共同利益。

A、公共建筑

B、公用設施、設備

C、道路

D、場地

25、利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關（ABD）的同意后，按照規定辦理有關手續。

A、業主

B、業主大會 C、業主委員會 D、物業管理企業

26、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會，物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續，業主所行收益應當（AB）A、主要補充專項維修資金

B、也可按業主大會的決定使用

C、和效益創造人分成 D、物業管理企業也應利益均占

27、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門（ABCD）A、追回挪用的專項維修資金

B、給以警告

C、沒收違法所得

D、并處挪用數額2倍以下的罰款

28、物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門和司法部門（ABC）

A、吊銷資質證書

B、依法追究直接主管刑事責任

C、依法追究直接責任人刑事責任

D、依法追究法人代表刑事責任

29、（ABC）個人有前款規定行為之一的，處1000元以下1萬元以下罰款； A、擅自改變公共建筑、公共設施用途

B、擅自占用、挖掘道路、場地 C、擅自利用共用部位、公用設施經營

D、擅自占用物業用房 30、《物業管理條例》的主要內容可歸納為：（ABCD）A、建立了十項基本制度

B、明令四項禁止行為

C、規范兩項書面合同

D、法規授權四項規定

31、《物業管理條例》歸納為建立了十項基本制度包括（ABCDE）

A、招投標制度 B、資質管理制度 C、人員資格制度D、專項維修資金制度E 告知制度

32、《物業管理條例》明令四項禁止行為（ABCD）

A、物業管理用房不得擅自改變用途

B、物業區域道路、場地不得占用、挖掘 C、區域內公共建筑和設施不得改變用途 D、不得將該區全部物業管理一并委托他人

33、物業管理違約責任是指一方不履行物業服務合同，依法應當承擔（ACD）等民事責任。A、繼續履行 B、吊銷營業執照 C、采取補救措施 D、賠償損失

34、民法是調整平等主體的（ABD）的財產關系和人身關系的法律規范的總稱。

A、自然人之間 B、法人之間 C、自然人與財產之間 D、自然人與法人之間

35、民法對民事責任的規定主要包括（ABCD）

A、在什么情況下應承擔民事責任 B、在什么時候應承擔民事責任 C、違反合同的民事責任的構成 D、承擔民事責任的方式

36、在我國，法律和政策是互相聯系的，它們的聯系表現在（BCD）

A、政策是法律的依據 B、政策對法律起指導作用 C、法律對政策起制約作用 D、法律是執行政策的重要工具

37、業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的（BD）等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

A、設施設備 B、建筑面積 C、居住人數 D、住宅套數

38、遇有下列情況經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業（AC）A、投標人少于3個 B、投標人超過3個 C、住宅規模較小的 D、具有非住宅物業的

39、物業服務合同應當對（ABCD）等內容進行約定

A、物業管理事項、服務質量、服務費用 B、雙方的權利義務 C、專項維修資金的管理與使用 D、物業管理用房 40、物業使用人違反（ABC）的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

A、業主公約 B、物業管理條例 C、交納物業服務費用 D、治安管理條例

41、縣級上以地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理（ABD）在物業管理活動中的投訴。

A、業主、業主委員會 B、物業使用人 C、開發建設單位 D、物業管理企業

42、業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（AB）告知業主。A、禁止行為 B、注意事項 C、材料規格 D、檔次要求

43、前期物業管理招標應當遵循（ABCD）的原則

A、公開 B、公平C、公正 D、誠實信用

44、前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件（ABCD）A、限制潛在投標人 B、排斥潛在投標人

C、對潛在投標人實行歧視待遇 D、對潛在投標人提出過高的資格要求

45、業主大會籌備組由（ABD）組成，負責業主大會籌備工作。

A、業主代表 B、建設單位 C、物業管理企業 D、公有住房出售單位

46、有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議（ACD）A、20%以上業主提議的 B、業主委員會主任提議的

C、發生重大事故需要及時處理的 D、發生緊急事件需要及時處理的

47、物業管理區域內業主人數較多的，可以（ACD）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

A、幢 B、間 C、單元 D、樓層

48、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將（ABCD）等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

A、業主大會的成立情況 B、業主大會議事規則 C、業主公約 D、業主委員會委員名單

49、有關業主公約正確的表述有（ABCD）。

A是實行業主自治管理的重要表現形式B 是業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定 C是調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件 D是業主應當共同遵守的行業準則 50.解決物業管理收費糾紛的相關法規有（BC）。

A《民事訴訟法》 B《物業管理條例》 C《物業服務收費管理辦法》 D《物業管理企業財務管理規定》

51.關于物業管理招投標表述正確的有（ABCD）。A國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理公司 B國家提倡建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理公司進行前期物業管理 C投標人少于3個或住宅規模較小，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業企業。D擅自采取協議方式選聘物業企業的，由縣級以上房地產行政主管部門責令改正，給予警告，可以并處10萬以下的罰款。

52、業主大會的決定不得與（ABD）和政策相抵觸。A憲法 B法律 C 領導的決定 D 行政法規

三、判斷題：

1、只有一個業主的，或者業主人數雖多且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會，業主委員會職責。（）

2、業主可以委托代理人參加業主大會會議。（）

3、制定和修改業主公約、業主大會議事規則，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。

4、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力（）

5、業主大會、業主委員會作出的決定物業區域內全體業主必須遵照執行。（）

6、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。（）

7、住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于2個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業。（）

8、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。（）

9、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

10、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止或者依法處理，并及時向有關行政管理部門報告。

11、國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

12、房屋的所有權人為業主。

13、業主不可以委托代理人參加業主大會會議。

14、業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

15、一個物業管理區域可以成立兩個業主大會。

16、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權2/3以上通過。

17、業主大會的決定對居住在物業管理地域內的業主具有約束力。

18、經10%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

19、業主委員會應當做好業主大會會議記錄。20、業主公約對全體業主具有約束力。

21、業主委員會設主任一名，副主任可由主任指定人員擔任。

22、業主委員會可以從事投資和經營活動。

23、某住宅小區占地9萬平方米，業委會決定采用協議方法選聘物業管理企業。134、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

24、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

25、物業管理企業不能提供物業服務合同約定以外的服務項目。

26、物業管理企業接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業主收取一定的手續費。

27、住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

28、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，在征得物業管理企業的同意，并按照規定辦理有關手續便可。

29、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

30、個人擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，處1000元以上1萬元以下的罰款。

31、業主大會的民事行為應當由業主委員會全體委員共同承擔。

32、物業管理區域內對業主大會決定投棄權票、投反對票的業主不必服從業主大會作出的各項決定。

33、召開業主大會會議，應當于會議召開30日以前通知全體業主。

34、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

35、業主委員會不僅是參與民主管理的組織形式，也是業主實現民主管理最基本的組織形式。

36、建筑物由兩人或者兩人以上共同擁有的，則投票權應當按照份額比例分攤，或者由業主授權其中一人。

37、物業管理企業一般應當在30日內簽發驗收通知書并約定驗收時間。

38、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為2年。

39、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期限為2年。40、物業管理企業資質一級企業的注冊資本為300萬元以上。

41、《臨時資質證書》有效期為兩年。

42、資質二級企業可參加全國范圍內30萬立方米以下物業管理項目的投標、議標。

43、資質三級企業只可參加本市區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。

44、物業管理企業資質等級實行動態管理，每一年核定一次。

45、崗位合格證書的管理實行動態管理、復檢制度。復檢工作每3年進行一次。

46、物業管理用房的產權屬于建設單位。

47、按照物業服務合同交納物業服務費用的主體是物業使用人。

48、尚未交給物業買受人的物業，一般情況下其產權還屬于建設單位。

49、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，應當經城市規劃行政主管部門批準。50、業主裝修需要拆改燃氣管道和設施，應當取得城市規劃行政主管部門批準。

51、專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

52、專項維修資金閑置時，可用于購買國債。

53、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意即可。

54、按照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，物業管理企業資質等級分為一、二、三、四級。（）

55、一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。（）

56、房地產開發企業出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容,購房人應當予以書面確認。同時，購房人應當簽署《業主公約》。（）

57、推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當書面征求其所代表的業主意見，凡需投標表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽學后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。（）

58、包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈俄或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。（）

59、在我國，國有土地使用權只能通過劃撥取得。（）

60.在招標文件要求提交文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容有效。（）

五、案例分析題

（一）業主張某未經物業管理企業的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業企業發現后以張某裝修陽臺未經申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業裝修管理規定及違反了業主公約為由，要求業主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業企業無權干涉為由，仍拒不改正。于是，物業管理企業即依據《業主公約》的規定，對業主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業主張某以物業管理企業停水停電侵害了其房屋使用權為由，向人民法院起訴，要求物業企業賠償因停水停電導致其物業無法使用的經濟損失。答案要點：

1、業主張某的行為違反了《業主公約》及相關法律規定，其行為已構成違約；

2、《業主公約》中有關物業管理企業可以采取停水停電的方法來要求業主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規定而無效。

3、物業管理企業應承擔賠償責任，賠償的數額以停水停電期間政府指導租金為限。

4、根據《物業管理條例》第46條的規定，物業管理企業對業主的違章裝修行為應當制止并及時向關行政管理部門報告。

（二）某業主委員會成立后即發出通知要求物業管理企業在七天內公布物業管理服務收費及支出賬目，物業管理企業未在此期限內公布。業主委員會即在小區內張貼告示要求全體業主從即日起停止向物業管理企業交費，并向業主委員會交費。第二天，業主委員會在小區內擺攤收費，并給交費的業主開具蓋有委員會公章的收款收據。試分析業主委員會的行為是否合法，物業管理企業應當依哪種途徑解決該問題。答案要點：

1、業主委員會違反了《物業管理條例》第15條的規定，其收費行為沒有法律依據。

2、物業管理企業可通過協商或調解的方法要求業主委員會停止收費行為。

物業管理企業也可向物業管理行政主管部門投訴，要求行政主管部門糾正業主委員會的違法行為。

依據《物業管理條例》第19條的規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

（三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發現家里積滿污水，經查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區物業管理企業稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業建設單位則稱：此樓已經通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應由誰來承擔，為什么？ 答：

（1）如果是管道質量問題，在保修期內由物業建設單位承擔責任；（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；

（3）物業管理企業有定期檢查維修的義務，如有違反，應承擔法律責任。

（四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經政府主管部門的批準，物業管理企業在其所管理的大廈的三樓平臺上，設置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業管理企業與該大廈的業主委員會發生了糾紛。為此業主委員會向人民法院起訴物業管理企業設置廣告招牌的行為侵害了業主的合法權益，要求拆除招牌。試問：(1)該廣告招牌的出租租金屬于什么性質？應如何分配？(2)物業管理企業設置廣告招牌的行為是否侵害了業主的合法權益？ 答：

（1）租金屬于商業收入，應歸全體業主所有，可用于彌補物業管理費的不足；（2）未侵害業主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設立的，具有公益性。

（五）某花園小區業主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業企業上門催討時，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業企業沒有及時進行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據？為什么？

答：自來水管屬于業主專有設施，其維修應由業主自行負責。當然也可以請物業企業維修，但這種維修屬特約服務的范圍，不屬物業管理綜合服務的范圍，物業管理企業并無法定維修的義務，所以陶小姐的主張是沒有法律依據的。

（六）王軍喜歡養花，經常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業管理企業的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈，但花費數萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業管理企業告上法庭。試問：

(1)本案依法應由誰來承擔賠償責任？法律依據是什么？(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(3)物業管理企業依法是否應承擔賠償責任？ 答案：

（1）王軍承擔責任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責，有過錯。

（2）不屬于不可抗力。因為在臺風來臨之前已有預報，是可預見的。且對臺風可能導致花盆墜落的危險也是可以避免的。（3）物業公司不承擔責任。

（七）一天清晨，某車主找到某物業管理企業大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發現該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關報案。10個多月之后，物業管理企業接到人民法院的傳票以及保險企業的起訴書副本，稱保險企業已經將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權，車主在車輛丟失前已經購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構成保管合同關系，要求物業管理企業承擔車輛丟失的賠償責任。試問：(1)物業管理企業應承擔車輛丟失的法律責任嗎？法律依據是什么？(2)依據《中華人民共和國合同法》的規定，如何具備保管合同關系？

答：（1）不應承擔。因為保險企業沒能舉證車主與物業管理企業之間存在保管合同關系。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發現該車前一天在停車場停放的任何記錄，說明車輛并未實際交付給物業管理企業保管。

（2）《合同法》的規定：保管合同的成立需要兩個條件，一是當事人雙方意思一致，二是保管物要實際交付。

（八）一天，某物業管理企業的值勤保安接到與住戶聯網的報警器發出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有一位白發蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業管理企業領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。后來業主就向該物業管理企業提出了要求賠償的要求。試問：(1)接到住戶家中報警信號后，物業管理企業是否可以破門而入？(2)在什么情況下，物業管理企業可以破門而入？ 答案：

1、接到報警信號不能直接進入，應先征得業主同意。

2、在情況危急（符合緊急避險條件）的情況下，可以破門而入，比如發生火險、刑事案件等。

（九）2001年12月，重慶一青年下樓時，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重傷致死。在無法確定責任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓26家住戶告上法庭，要求賠償186萬元，經法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔2932元。

答案：本案屬建筑物致人損害的特殊侵權案，適用過錯推定原則。如果法院經過調查取證，無法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責任人的情況下，法院應判決該住宅樓的所有人或管理人即業主、住戶共同承擔責任。過錯推定原則的特殊性在于舉證責任倒置，即損害事實發生后，受害人無需提供加害人有過錯的證據，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有過錯，并因此承擔民事責任。加害人要想免除自己的法律責任，必須證明自己沒有過錯。

第三篇：如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任

如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任

一個物業項目能否管好，項目經理、物業管理處主任起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經理、物業管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。

在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備???【此略】

（5）關于物業管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞

此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；

5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；

6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環境保護作為監管的工作重點。

三、規范運作，堅持四種意識

作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識：

前期物業服務與管理階段是開發建設單位“授權物業服務企業”代表開發建設單位做好“售后服務”。依據相關地方法規、依據交房入伙時的各項設施設備的現狀、根據服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發建設單位協商應給予物業服務企業合理的補償。

（二）契約意識。

在與“業主委員會”簽訂物業服務合同之后，物業服務企業與業主之間，業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識。

1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。

例如筆者所在公司就在公司網站上設置了業主意見和在線留言欄目，業主可以非常方便地通過網絡留言提出自己對我們物業服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業主進行有效的溝通對于提高業主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業費收繳率的提高。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。

3．積極主動配合成立業主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識

要把物業管理小區納入“創建平安小區”的社會環境之中。必須與社區警務室密切協作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區居委會密切配合，做好貫徹執行“計生工作”，主動將物業小區“秩序維護員”造冊登記、提交“社區警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業小區的治安隱患”。

實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。

（五）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。

評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的項目經理、物業管理處主任？

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。

在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：

（1）關于防水處理，有防水要求的衛生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮；

（2）關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備。

（5）關于物業管理用房、員工備勤用房等等。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞

此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；

5．若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；

6．結合小區實際制定的具有較強操作性的裝修監管方案，特別對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環境保護作為監管的工作重點。

作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識

前期物業服務與管理階段是開發建設單位“授權物業服務企業”代表開發建設單位做好“售后服務”。依據相關地方法規、依據交房入伙時的各項設施設備的現狀、根據服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發建設單位協商應給予物業服務企業合理的補償。

（二）契約意識 在與“業主委員會”簽訂物業服務合同之后，物業服務企業與業主之間，業主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業服務企業只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識

1．項目經理應經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業管理的項目經理應時常提醒自己這一點。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區文化活動，是物業管理的基本內容，也是營造小區良好的人文環境、融洽小區業主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區文化活動的質量和范圍，讓更多小區業主參與，也是小區項目經理需要經常思考的問題。

3．積極主動配合成立業主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業主大會（業主委員會）是法律賦予業主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業服務公司工作和能持客觀公正態度處理問題的業主選入業主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

（四）社會責任意識 要把物業管理小區納入“創建平安小區”的社會環境之中。必須與社區警務室密切協作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區居委會密切配合，做好貫徹執行“計生工作”，主動將物業小區“秩序維護員”造冊登記、提交“社區警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業小區的治安隱患”。

實現小區物業管理的經濟效益、環境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業服務企業的長遠目標。

（五）成本控制意識

成本控制能力應當是項目經理的基本功。評價一個物業項目管理得成功與否，除了業主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：全國物業管理項目經理考試試卷

全國物業管理項目經理考試試卷；本卷共有題目：80題總分：100及格分：60；

一、單選題共60題；題號:1本題分數:1.0分；業主在裝飾裝修手續時，物業服務企業應該審核（）；A、裝飾裝修方案；B、裝飾裝修施工合同；C、企業資信證明；D、裝修材料供貨合同；標準答案：A；考生答案：A；本題得分：1.0；題號:2本題分數:1.0分；一般情況下，不屬于物業服務企業職能

全國物業管理項目經理考試試卷

本卷共有題目：80題 總分：100 及格分：60

一、單選題 共60題 題號:1 本題分數:1.0分

業主在裝飾裝修手續時，物業服務企業應該審核（）。

A、裝飾裝修方案B、裝飾裝修施工合同C、企業資信證明D、裝修材料供貨合同標準答案：A 一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。

A、物業分公司B、人力資源部C、財務部D、經營管理部標準答案：A 員工的解聘包括（）三種情況。

A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開除和資遣C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名 標準答案：A 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含（）。

A、物業服務合同約定的內容B、前期物業服務合同約定的內容C、管理規約的內容D、臨時管理規約的內容 標準答案：B 某住宅小區突發燃氣泄漏事故，該小區物業服務人員采取的下列應急處理措施中，錯誤的是（）。A、立即通知燃氣公司B、疏散現場人員C、使用電風扇驅散泄漏燃氣D、關閉燃氣閥門 標準答案：A 物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記;②備齊資料;③辦理開工手續;④簽訂管理服務協議;⑤施工;⑥驗收。上述內容正確的流程應是()。

A、④→①→②→③→⑤→⑥B、①→④→②→③→⑤→⑥C、②→①→④→③→⑤→⑥D、②→④→①→③→⑤→⑥ 標準答案：C 機構更迭時，物業承接查驗一般包括以下工作內容：（1）新的物業服務企業組織人員進行承接查驗;（2）物業移交;（3）對查驗中發現的問題進行處理;（4）業主委員會與原物業服務企業解除合同，與新的物業服務簽訂合同。正確的工作程序是（）。

A、①→②→③→④B、②→①→③→④C、④→②→①→③D、④→①→③→② 標準答案：D 保修期滿后，業主委托物業服務企業管理的物業，業主承擔維修責任的是（）。

A、樓蓋、屋頂、粱、柱、內外墻體和基礎的維修B、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內車庫的維修 C、物業內自用部位和自用設備的維修D、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑、構筑物的維修 標準答案：C

物業服務企業對薪酬結構的確定和調整主要掌握兩個基本原則，即給予員工最大激勵的原則和（）原則。A、成本收益B、均衡分配C、積累、發展兼顧D、公平付薪 標準答案：D（）是保證消防設備完好的基本手段。

A、日常的維修、養護B、發現故障并維修調整C、日常的巡視、檢查、實驗和測試D、適時進行電梯設備更新換代 標準答案：C（）是物業管理企業協助政府相關部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服務活動 A、公共安全防范管理服務B、車輛停放服務C、物業管理風險防范D、物業裝修管理服務 標準答案：A 物業管理治安防范管理中遇到有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇、縱火等違法犯罪活動時，應立即報警，協助公安機關制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發生的案件，應（），以便公安機關進行偵查破案。

A、做好現場的保護工作 B、做好轄區客戶的安撫工作 C、盡量封鎖信息以免誤傳

D、積極主動開展現場調查 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:13 本題分數:1.0分

在物業管理的客戶管理中，（）是物業管理服務的直接消費者，與物業管理服務活動聯系最為緊密，關系最為重要，因此，是最主要的客戶管理對象。

A、業主

B、政府行政、業務主管部門 C、業主、物業使用人

D、業主大會和業主委員會 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:14 本題分數:1.0分 物業共用部位，共用設施設備日常維修養護的資金主要來源于（）。A、物業服務企業開展多種經營收入的盈余 B、業主繳納的住宅專項維修資金 C、住房公積金

D、物業服務費 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0 題號:15 本題分數:1.0分 客戶滿意度調查的策劃主要應明確的問題主要是（）。A、確定調研的目標、對象和方法、步驟等 B、了解客戶期望 C、充分收集客戶需求信息 D、草擬問卷 標準答案：A 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:16 本題分數:1.0分 物業服務的質量更多依賴于業主的主觀評判，這體現了物業服務的()特征。A、有形性 B、無形性 C、生產性

D、消費性標準答案：B；考生答案：B；本題得分：1.0；題號:17本題分數:1.0分風險管理則是一個控制；A、獲取負收益；B、避免損失；C、消滅損失；D、降低損失程度標準答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號:18本題分數:1.0分關于房屋共用設施設備；A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染；B、建立消防設備巡視、檢查、測試制度；C、電梯每隔兩年要

D、消費性 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:17 本題分數:1.0分 風險管理則是一個控制風險等級和（）的過程。A、獲取負收益 B、避免損失 C、消滅損失

D、降低損失程度 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:18 本題分數:1.0分 關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，錯誤的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防設備巡視、檢查、測試制度

C、電梯每隔兩年要由政府技術監督部門進行檢查 D、建立空調系統技術檔案 標準答案：C 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:19 本題分數:1.0分 物業管理區域內，義務消防隊由（）組成。A、物業管理公司的全體員工 B、物業項目部的全體員工 C、全體秩序維護員 D、全體業主 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:20 本題分數:1.0分

在包干制下，物業管理的會計主體是()。A、物業管理項目 B、物業服務企業 C、業主委員會

D、業主大會 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:21 本題分數:1.0分 某物業服務企業撰寫的四份行政公文，其中標題正確的是（）。A、給上級公司的函

B、給XX物業管理公司的通知 C、關于開展值班主任培訓的通知 D、關于申請配備電腦的報告 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:22 本題分數:1.0分 關于社區停車經營，錯誤的是（）。A、應關注停車場的經營風險 B、注意緩解車位供應緊張的矛盾

C、管理處可自行決定洗車點位置

D、可與汽車銷售商合作開展車輛普通養護服務 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:23 本題分數:1.0分

下列與房地產有關的法律法規中，屬于行政法規的是（）A、《物權法》

B、《住房公積金管理條例》 C、《房屋登記辦法》

D、《房地產抵押估價指導意見》 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:24 本題分數:1.0分

物業管理區域內，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向（）收取有關費用。A、開發企業 B、物業服務企業 C、建設單位

D、最終用戶 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:25 本題分數:1.0分 關于“物業服務合同約定以外的服務”的說法，錯誤的是（）。A、物業服務合同約定以外的服務通常來自于單個業主的特殊需求 B、物業服務合同約定以外的服務并不是物業服務企業的法定義務 C、物業服務合同約定以外的服務通常是一種有償義務

D、單個業主可與物業服務企業協商，將特約服務作為物業服務合同的補充條款 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:26 本題分數:1.0分

物業服務企業的財務報表通常不包括（）。

A、成本構成表 B、資產負債表 C、利潤表

D、現金流量表 標準答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:27 本題分數:1.0分 物業管理企業的營業成本包括（）A、直接人工費、直接材料費、管理費用 B、直接人工費、直接材料費、財務費用 C、直接人工費、直接材料費、間接費用

D、直接人工費、直接材料費、期間費用 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:28 本題分數:1.0分 業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，（）應當督促其 限期交納。A、業主大會 B、房產行政管理部門 C、社區居民委員會

D、業主委員會 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:29 本題分數:1.0分 關于業主大會制度的說法，錯誤的是（）。A、業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式

B、業主委員會作為業主大會的執行機構，有權決定物業管理重大事項 C、一個物業管理區域內只能成立一個業主大會 D、業主大會不得作出與物業管理無關的決定 標準答案：B 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:30 本題分數:1.0分 下列收入中，應當計征物業服務企業營業稅的是()。A、代收的水費和電費

B、代收的專項維修資金 C、代收的房租收入

D、從事代理業務取得的手續費收入 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:31 本題分數:1.0分 業主大會會議有效，應當經（）同意。A、專有部分占建筑物總面積過半數的業主 B、總人數過半數的業主

C、專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主 D、專有部分占建筑物總面積過半數的與會業主且占總人數過半數的與會業主 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:32 本題分數:1.0分

建設單位對臨時管理規約具有（）的義務。A、注明 B、明示 C、說明 D、明示和說明 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:33 本題分數:1.0分

物業管理師（）具有物業管理資質的企業負責物業管理；A、不能在一個；B、應當在一個以上；C、只能在一個；D、可以在一個標準答案：C；考生答案：C；本題得分：1.0；題號:34本題分數:1.0分物業服務企業接受與處；A、一定要滿足業主的合理需求；B、盡可能地滿足業主的一切需求；C、要有償滿足業主的合理需求；D、盡可能地滿足業主的合理需求標準答案：D；考生答案：D

物業管理師（）具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。A、不能在一個 B、應當在一個以上

C、只能在一個

D、可以在一個 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:34 本題分數:1.0分 物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業主的合理需求 B、盡可能地滿足業主的一切需求 C、要有償滿足業主的合理需求

D、盡可能地滿足業主的合理需求 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:35 本題分數:1.0分 物業資產管理以（）為對象。A、高端商業物業 B、物業租售業務 C、以收益性物業

D、高端別墅和出租型公寓。標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:36 本題分數:1.0分 業主轉讓住宅專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利（）。A、一并轉讓 B、分別轉讓 C、同時轉讓

D、不能轉讓 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:37 本題分數:1.0分 關于物業服務的基本內容和質量要求，應當包含在()文件中。A、大廈管理規約 B、住宅使用說明書 C、員工行為管理規定 D、物業服務合同 標準答案：D

考生答案：D 本題得分：1.0 題號:38 本題分數:1.0分

與市政公用事業單位、專業公司等單位的溝通交流，要以（）為核心。A、場地、人員、資料 準備 B、相關服務工作 C、分包費用測算 D、合同準備 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:39 本題分數:1.0分

前期物業服務階段處于各種矛盾交織的特殊時期，物業管理的風險有許多方面，但最主要的是（）風險。A、物業移交 B、設施設備 C、合同 D、服務品質 標準答案：C 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:40 本題分數:1.0分 在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危險房 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:41 本題分數:1.0分 某項目經理欲給本項目主管加薪，需要撰寫公文報公司批準，此類公文屬于（）類公文。A、報告 B、請示 C、函

D、意見 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:42 本題分數:1.0分

《物業管理條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，他們之間是（）關系。A、行政法律關系 B、沒有法律上的權利義務 C、民事法律關系 D、刑事法律關系 標準答案：B 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:43 本題分數:1.0分

建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬處理是原則是（）。A、應當首先滿足業主與物業使用人的需要 B、應當首先滿足業主的需要 C、應當首先滿足當事人的需要

D、應當首先滿足有車輛業主的需要 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:44 本題分數:1.0分 物業服務企業編制預算大多應用（）。A、固定預算法 B、零基預算法 C、彈性預算法

D、滾動預算法 標準答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:45 本題分數:1.0分

物業管理檔案的內容包括物業權屬資料、業主的權屬檔案資料及物業運行、維修記錄資料和（）等。A、物業管理相關合同資料

B、物業供應商資料 C、物業常用工具清單 D、管理體系文件 標準答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:46 本題分數:1.0分

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用（）。A、電子投票征求意見的形式 B、電話征求意見的形式 C、口頭征求意見的形式

D、書面征求意見的形式 標準答案：D 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:47 本題分數:1.0分

行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規而應依法承擔的不利法律后果。稱為（）。A、民事賠償損失 B、行政處罰 C、民事補償責任 D、行政處分 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:48 本題分數:1.0分

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經（）的同意。A、本樓層業主 B、本棟樓業主 C、有利害關系的業主

D、有相鄰關系的業主同意 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:49 本題分數:1.0分

由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業主對專有部分行使專有所有權時（）。A、應受到一定限制 B、應受到極大限制

C、應受到相鄰業主的限制；D、應受到全體業主的限制標準答案：A；考生答案：D；本題得分：0.0；題號:50本題分數:1.0分物業服務企業接受與處；A、一定要滿足業主的合理需求；B、盡可能地滿足業主的一切需求；C、要有償滿足業主的合理需求；D、盡可能地滿足業主的合理需求標準答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號:51本題分數:1.0分物業資產管理是建立

C、應受到相鄰業主的限制

D、應受到全體業主的限制 標準答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:50 本題分數:1.0分 物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業主的合理需求 B、盡可能地滿足業主的一切需求 C、要有償滿足業主的合理需求

D、盡可能地滿足業主的合理需求 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:51 本題分數:1.0分 物業資產管理是建立在傳統物業管理活動基礎上，為業主提供()。A、物業租賃管理服務 B、價值管理服務 C、委托租賃代理服務

D、經營風險評估和管理服務。標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:52 本題分數:1.0分 在物業管理活動中，《管理規約》生效的條件是（）。A、業主對遵守《管理規約》予以書面承諾 B、房地產主管部門審核通過 C、業主委員會會議表決通過 D、業主大會會議表決通過

標準答案：D 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:53 本題分數:1.0分

首次業主大會會議后，業主大會的法定召集人是()。A、建設單位 B、業主大會籌備組 C、業主委員會主任

D、業主委員會 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:54 本題分數:1.0分

某物業服務企業為多個項目提供物業服務，其中有多層住宅10萬平方米，高層住宅20萬平方米，別墅2萬平方米，辦公樓2萬平方米，工業廠房4萬平方米，從管理規模來看，該物業服務企業達到了（）企業資質要求。

A、一級 B、二級 C、三級

D、三級暫定 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:55 本題分數:1.0分 物業管理的市場化特征集中體現在等價有償和()。A、政府調控 B、業主決策 C、企業決策

D、雙向選擇 標準答案：D 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:56 本題分數:1.0分 資產管理的核心內容是對（）。A、成本和收益的控制 B、物業的物理形態管理

C、財務狀況的管理

D、凈運營收益的控制 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:57 本題分數:1.0分

物業服務定價成本中的“秩序維護費”項目，不包含()。A、監控設備費 B、對講機購置費

C、安全防范人員的人身保險費

D、由物業服務企業支付的服裝費 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:58 本題分數:1.0分

前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，所以其實際履行的期限具有（）特點。A、延續性 B、不確定性 C、長期性

D、穩定性 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:59 本題分數:1.0分

物業服務企業與業主之間基于物業服務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是（）。A、物業服務收費 B、物業服務標準 C、公共性物業服務

D、物業管理區域 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:60 本題分數:1.0分

關于住宅小區業主大會與居民委員會的關系的說法，錯誤的是（）。A、雙方應當相互協作，共同做好物業管理區域內的相關工作

B、業主大會應當支持居民委員會開展工作，并接受其領導 C、業主大會作出的決定應當告知相關居民委員會，并聽取其建議 D、居民委員會應當對業主大會的工作進行監督 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0

二、多選題 共20 題

題號:61 本題分數:2.0 分

業主行使專有部分所有權，不得發生的行為有（）。A、危及建筑物安全 B、出租非經營性用房 C、損害其他業主合法權利 D、自行將住宅改變為經營性用房 E、進行二次裝修 標準答案：A、C、D 考生答案：A、C、D 本題得分：2.0 題號:62 本題分數:2.0分

物業管理招標的主體一般有（）。A、建設單位 B、業主大會 C、物業產權人 D、全體業主

E、物業管理協會 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C 本題得分：1.0 題號

:63 本題分數:2.0分 有關利用物業共用部位、共用設施進行經營的說法，正確的有()。

A、相關業主對經營行為有事先否定權 B、業主大會對經營行為有事先否定權 C、物業服務企業對經營行為有最終決定權 D、經營所得利益可以用于補充住宅專項維修資金

E、經業主大會決定，經營所得收益也可以沖抵業主應繳納的物業服務費 標準答案：A、B、D、E 考生答案：B、C、D 本題得分： 0.0 題號:64 本題分數:2.0 分

關于物業服務企業提供物業服務合同約定以外的服務項目的說法，正確的有（）。

A、提供這種服務，是物業服務企業的法定義務 B、這種服務，原則上是一種有償服務 C、提供這種服務，需經業主委員會同意

D、提供這種服務，需由特定的業主和物業服務企業另行約定 E、服務項目，必須是公共性質的物業服務 標準答案：B、D 考生答案：B、D 本題得分：2.0 題號:65 本題分數:2.0分

業主大會和業主委員會開展工作的經費應當由（）。A、物業服務企業支出