第一篇：物業項目經理考試試題

物業項目經理試卷題庫

一、單選題（每題1分）

1、物業公司與業主之間的關系是（A）

A、平等的民事主體關系 B、領導與被領導的關系 C、管理者與被除數管理者的關系 D、決策者與執行者的關系

2、物業管理企業的根本任務和基本屬性是（D）。

A、維修 B、管理 C、經營

D、服務

3、物業公司在接受業主或業主委員會的委托以后，成為物業的具體管理者，這體現了物業管理的（C）原則。

A、產權“經營權分離 B、業主之上 C、專業高效 D、公平競爭

4、物業管理企業可以根據需要通過（B）的辦法，將一些專業性較強的項目分包給其他具有實力的專業公司。

A、勞動合同 B、簽訂委托合同

C、雙方協商 D、中介

5、物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎，管理企業所收的費用要讓業主和使用人感到（A）。

A、質價相符 B、能夠接受 C、價格優惠 D、價格偏低

6、物業管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復雜，在處理問題時應以（D）為依據。

A、企業的規章制度 B、業主委員會章程

C、上級行政部門的指示 D、法律、法規

7、物業項目經理要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現了（A）

A、積極主動，講求實效 B、謙虛謹慎，文明禮貌

C、刻苦學習，提高素質

D、儀表端莊，良好形象

8、講求實效，要做到急修零活當時到現場；如果是一般水、電、氣、暖方面的問題，雖然當時不處理也不會發生危險，也（A）。

A、必須馬上修好

B、必須三天內解決

C、要力爭當日給用戶答復

D、要力爭三天內給予答復

9、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理，這種自治管理是（C）。

A、業主直接進行的 B、通過房地產行政部門實現的 C、通過業主大會和業主代表大會實現的 D、通過物業管理公司實現的

10、第一次業主大會或業主代表大會由（A）組織召開。

A、房地產行政管理部門 B、房屋出售單位

C、業主委員會和物業管理公司 D、房地產行政管理部門和房屋出售單位。

11、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用（B），可以召開第一次業主大會或業主代表大會。

A、滿一年 B、滿兩年 C、一年以內 D、兩年以內

12、業主委員會的成立須經（A）依法核準登記后，取得社會團體法人資格。

A、房地產行政管理部門 B、公安部門 C、政府建設行政單位 D、政府社團登記部門

13、住宅小區物業管理是（C）過程。

A、超期管理 B、靜態管理

C、動態管理 D、靜態、動態管理

14、住宅小區人為環境的管理主要靠（D）來限制或規定住宅小區居民的一些行為規范

A、經常性監督檢查

B、業主委員會的督促

C、廣大業主的自覺性 D、簽訂公約或管理制度

15、業主全面有效行使對物業的管理權是在（C）以后。

A、第一個業主入住一年 B、全部業主入住

C、成立業主委員會 D、接管驗收

16、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業公司的關系，由（A）編制。

A、物業公司 B、業主委員會 C、街道辦事處 D、房管部門

17、實行（C）管理是指把設施的運行分為優、良、差三個級別，對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。

A、動態 B、靜態 C、多元化

D、狀態化

18、對于住宅小區物業實行狀態化管理是因為（C）。

A、管理者的管理手段在不斷地變化 B、住宅小區的居民在不斷的變化

C、物業在使用過程中不斷地發生變化 D、物業管理企業經常發生變化

19、在寫字樓的管理方式中，委托服務型與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的（）不同。

A、管理職能 B、管理范圍 C、產權狀況 D、經濟效益 20、物業管理公司的治安管理實質上是（D）。

A、治理 B、管理

C、治安 D、服務

21、物業管理區域內的標志牌，路燈、垃圾桶等屬于（B）。A、裝飾性 B、功能性C、分割性D、人文性

22、物業的法律屬性集中反映在（D）的關系上。

A、管理

B、服務

C、物權

D、平等

23、物業管理的主要內容不包括（A）。

A、物業的規劃設計

B、客戶服務

C、安全服務

D、環境保潔

24、當使用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業管理企業應創造條件滿足其要求，提供（B）。

A、一般性服務

B、特約性服務

C、公共性服務

D、公眾代辦性服務

25、在物業管理法律關系中（B）法律關系占大多數。

A、刑事

B、民事

C、人事

D、行政

26、為了規范物業管理活動，維護（D）的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定《物業管理條例》。

A、業主

B、建設單位

C、物業服務企業

D、業主和物業服務企業

27、物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照（C），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

A、物業管理條例的規定

B、法律法規的規定

C、物業服務合同約定

D、業主大會的決定

28、國家提倡業主通過公開、公平、公正的（A）選擇物業管理企業。A、市場競爭機制

B、民主法治機制

C、法律法規意識

D、開拓創新意識

29、業主大會應當（C）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益 A、代表

B、維護

C、代表和維護

D、監督和指導

30、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（B）。

A、業主公約

B、前期物業服務合同

C、前期物業服務協議

D、物業管理各項規章制度

31、建設單位應當在銷售物業之前，制定（B），對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

A、業主管理規約

B、業主臨時管理規約

C、前期物業服務協議

D、物業管理各項規章制度

32、建設單位應當按照（D）在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。A、協議

B、合同

C、調解

D、規定

33、（A）應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。A、施工單位

B、建設單位

C、物業服務企業

D、業主委員會

33、物業管理用房的所有權依法屬于（A）

A、業主

B、業主委員會

C、建設單位

D、物業管理企業

34、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由（D）按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。A、業主

B、物業管理企業

C、業主和物業管理企業

D、物價管理部門

35、下列關于物業公司的權利說法不正確（D）

A、根據物業服務合同，統一管理小區的物業 B、按有關規定收取相關物業管理費用 C、制止損害小區的物業的行為

D、對不服從管理處管理的業主給予停水停電處理

36、對業主欠繳物業費，物業公司可通過法律訴訟解決，訴訟時效為（B）年 A、1年 B、2年 C、3年 D、4年

37、物業服務企業為業主提供物業服務的依據是（A）

A、物業服務合同 B、國家法規、C、建設單位指定 D業主口頭認可

38、業主進行房屋裝修時，改變房屋外立面，需經（A）部門批準方可 A、城市規劃部門 B、公安部門 C、稅務部門、D、房管部門

39、正常使用條件下，住宅室內裝飾工程的最低保修期限為（B）年

A、一年 B、二年 C、三年 D、四年

40、溫州市物業管理工作的主管部門是（A）

A、溫州市住建委、B、溫州市發改委 C、溫州市工商局 D、溫州市文明辦

41、《溫州市物業服務收費管理實施辦法》規定，小區電梯及公共設施產生的電費，下列說法正確的（A）

A、物業公司按實際發生額分攤或物業合同約定金額向業主收費。B、由開發建設單位收取。

C、由電業部門無償提供，與物業公司無關。D、由社區居委會向業主收費

42、某小區物業共用部位、共用設施的大中修改造費用，通過（B）列支

A、物業服務費中 B、專項維修資金中 C、開發建設單位出資 D、政府部門出資

43、《溫州市普通住宅小區物業管理服務等級標準》一級業主滿意率（D）以上 A、75% B、80% C、85% D、90%

44、物業服務企業資質等級共分為（C）級 A、一級 B、二級 C、三級 D、四級

45、物業服務費可以預收，有約定按約定執行，未作約定的但預收期不得超過（C）月

A、3個月 B、6個月 C、12個月 D、15個月

46、下列關于物業服務收費中正確（C）A、業主出租房屋的，物業費只能向承租戶收取。

B、業主出租房屋的，不管有沒有約定，物業費只能向承租戶收取。C、業主出租房屋的，若承租戶不繳物業費，物業公司可以向業主收取物業費。D、業主出租房屋的，物業費只能向業主收取。

47、根據《建設工程質量管理條例》規定，承接新建物業后消防設備保修期，為（A）年；

A、2 B、3 C、5 D、8

48、《物業服務企業資質管理辦法》中規定負責物業服務企業資質管理的單位（A）A、政府房地產主管部門 C、政府工商部門 C、政府稅務部門 D、政府物價部門

49、業主委員會是業主大會的（B）。

A、權利機構

B、執行機構

C、管理機構

D、附屬機構

50、一個物業管理區域由一個物業管理企業實施管理，體現了物業管理的（C）原則。

A、權責分明

B、業主主導

C、統一管理

D、專業高效

51、物業管理企業應按照“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，所收費用要讓業主和使用人感到（B）

A、價格優惠

B、質價相符

C、物美價廉

D、價格偏低

52、下列事項須經專有部分占總建面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意（A）

A、選聘和解聘物業服務企業 B、動用物業維修資金 C、業主改變房屋使用功能 D、業主違規定停車

53、《溫州市物業管理辦法》之規定，小區首次業主大會會議的籌備經費由（B）承擔

A、物業公司 B、建設單位 C、業主 D、政府部門

54、首次業主大會召開后，選聘物業服務企業并與其簽訂物業服務合同的機構（D）

A、業主 B、建設單位 C、政府部門 D、業委會

55、溫州市普通住宅小區前期物業服務收費實行分（C）定價 A、1個等級 B、2個等級 C、3個等級 D、4個等級

56、小區交付前，由（A）負責制訂業主臨時管理規約

A、建設單位 B、物業公司 C、房管部門 D、業委會

57、下列關于業主委員會成員說法錯誤觀點（D）

A、責任心強B、具有公信力 C、遵守小區管理規定 D、可不繳納物業費

58、某小區已竣工但尚未出售，現已交我公司管理，支付小區物業管理費為（B）A、業主 B、建設單位 C、使用人 D、物業公司

59、（B）指由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業公司享有或承擔的物業服務計費方式。

A、酬金制 B、包干制 C、協商制 D、試用制 60、關于選聘和解聘和物業服務企業，下列說法正確（A）

A、須經專有部分占總建面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意 B、業委會幾個人說了算數

C、業委會主任同意就行了，不要很多人參加 D、少數幾個業主同意就行了

61、下列關于物業服務費支付的說明正確（A）

A、納入物業管理范圍的已竣工但因為開發建設單位原因未按時交給業主的物業，物業服務費由開發建設單位全額支付。

B、納入物業管理范圍的已竣工但因為開發建設單位原因未按時交給業主的物業，物業服務費由開發建設單位按70%支付。

C、納入物業管理范圍的已竣工但因為開發建設單位原因未按時交給業主的物業，物業服務費由業主全額支付。D、納入物業管理范圍的已竣工但因為開發建設單位原因未按時交給業主的物業，物業服務費由業主按70%支付。

62、根據《消防法》的規定，物業公司履行消防安全職責說法不正確有（D）

A、制定本單位的消防安全制度、消防安全操作規程

B、設置消防安全標志，并定期組織檢驗、維修，確保完好有效

C、保障疏散通道、安全出口、消防通道暢通

D、不負責組織防火檢查監督

63、下列關于小區業委會成員資格說法正確（B）

A、鴻翔錦園張先生是業委會成員，今年4月他把本小區的房屋賣給出別人，他還仍然當小區業委會成員

B、鴻翔錦園張先生是業委會成員，今年4月他把本小區的房屋賣給李生生，張先生不可以當小區業委會成員

C、鴻翔錦園張先生是業委會成員，今年4月他把本小區的房屋賣給李生生，張先生將成員資格轉讓給李先生

D、鴻翔錦園張先生是業委會成員，今年4月他把本小區的房屋賣給李生生，李先生當小區業委會成員只要業委會主任同意就行了

64、《溫州市物業管理辦法》之規定，業委會成員由5人以上單數組成，最多不超過（B）人

A、9 B、15、C、19 B、21 65、與物業公司簽訂前期物業服務合同的單位（C）

A、業主大會 B、業主委員會 C、建設單位 D、社區居委會 66、針對業主上門投訴問題，主任應該做到（B）

A、置之不理 B、有禮接待 C、交給公司 D、讓業主到政府有關部門 67、下列關于物業管理的理解不正確有（D）

A、物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的進行的一項交易

B、物業管理企業可以接受業主和和使用人的特別委托 C、物業服務合同是物業管理生產活動的契約基礎 D、業主必須選聘物業管理企業來對物業實施管理 68、前期物業服務合同期限未滿、業委會與物業公司簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（B）

A、繼續執行 B、終止 C、協商后繼續執行 D、前面都不對 69、業主需要裝修房屋的，應當事先告知（D）

A、業委會 B、鄰居 C、居委會 D、物業公司 70、物業保修期內，保修范圍內的物業保修責任由（D）承擔

A、業主 B、物業公司 C、施工單位 D、建設單位

71、實施物業管理的小區，住宅專項維修資金的使用計劃由（C）提出 A、業主 B、業主委員會 C、物業公司 D、建設單位 72、物業管理服務合同一般采用（A）

A、書面合同 B、口頭合同 C、事實合同 D、以上都不是 73、以下哪項不屬于物業查驗的主要內容（B）

A、物業資料 B、居室戶門 C、物業共用部位設備設施 D、園林綠化工程 74、載人電梯24小時正常運行，此標準達到普通住宅小區物業管理的（A）級服務標準

A、一 B、二 C、三 D、四

75、在業主和使用人約定物業管理費由使用人交納的，業主負有的責任（D）

A、免責責任 B、催交責任 C、代交責任 D、連帶責任 76、前期物業服務合同終止的條件（C）

A、前期物業服務合同期限未滿

B、業委會與物業公司簽訂了物業服務合同 C、業委會與物業公司簽訂的物業服務合同生效 D、建設單位與物業公司簽訂的物業服務合同生效

77、物業公司認真履行了自己的義務后，對于故意違規裝修業主，并給其他業主造成損害后果的，承擔責任的是（B）

A、物業公司 B、違規業主 C、開發商 D、業委會

78、物業公司因確需臨時占用、挖掘場所地的，應當征得（C）同意 A、業主大會 B、居委會 C、業委會 D、建設單位

79、根據有關規定，物業公司向業主收取物業費的房屋計算面積（A）A、擁有的建筑面積 B、使用面積 C、分攤面積 D、室內面積 80、房屋保修期之后，物業公司對工程設備維修的責任，主要是（B）

A、負責業主室內部分工程維修

B、負責共用部位、共用設備設施的工程維修 C、負責小區所有的工程維修

D、向建設單位報告，由建設單位負責工程維修 81、在物業管理使用過程中帶來的風險不包括（B）

A、高空拋物 B、維修和維護成本 C、堵塞消防通道 D、損壞共用設備設施 82、新建小區后，小區物業承接方（D）

A、建設單位 B、施工單位 C、監理單位 D、物業公司 83、不屬于物業管理投訴處理的要求（C）

A、詳細記錄、總結經驗 B、誰受理、誰跟進、誰回復 C、必須滿足業主的要求 D、盡快處理、時時跟進 84、以下不屬于物業管理服務過程中經常面臨的緊急事件（C）A、火警及電梯故障 B、噪聲侵擾和停水停電 C、鄰里糾紛 D、臺風暴雨

85、下列職責中哪一項不是管理處消防安全管理的工作（D）

A、消防設備設施及日常消防檢查 B、消防知識的普及、宣傳和教育 C、消防監控中心的人員值班 D、消防設施變換的審批

86、物業服務合同簽訂過程中，某業主對物業公司提出異議，該業主的反對（B）

A、成立 B、不成立

C、根據具體情況具體分析 D、該業主拒絕履行合同義務 87、商品房的物業維修資金，由（A）交存

A、業主 B、物業公司 C、業委會 D、居委會 88、物業管理項目財務管理以（C）為主要對象

A、物業服務 B、物業服務收費 C、物業服務費 D、物業管理費用支出 89、物業公司在經營管理中做好成本控制，下列說不正確（B）

A、平時工作要控制好水電杜絕浪費 B、不關自己的事，是領導考慮的事情 C、管理處盡可能使用節能材料 D、控制辦公用品的合理使用 90、關于前期物業服務合同特點的說法，錯誤的是（C）。

A、前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂

B、前期物業服務合同屬于書面合同

C、前期物業服務合同的有效期須為3至5年 D、前期物業服務合同屬于附終止條件的合同

91、物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續，④簽訂裝修管理協議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（C）。

A、①-②-④-③-⑤-⑥ B、①-④-②-③-⑤-⑥ C、②-①-④-③-⑤-⑥ D、②-④-①-③-⑤-⑥ 92、下列消防管理措施中，不屬于物業管理措施的是（A）。

A、配置消防中隊車輛 B、建立義務消防隊伍 C、開展消防安全檢查 D、加強消防設備保養

93、物業服務企業對物業管理區域內門禁系統的檢查維護屬于（B）管理。

A、特約服務 B、公共秩序 C、社會治安 D、增值服務

94、某物業服務企業在企業內部以文件的形式下達對年度優秀員工的獎勵，應使用的物業管理行政公文文種是（B）。

A、決定 B、通知 C、批復 D、意見 95、新建住宅小區的物業管理招標主體是（A）。

A、建設單位 B、業主大會 C、物業產權人 D、業主委員會 96、業主入住時，《住宅質量保證書》應當由（A）提供。

A、建設單位 B、工程施工單位 C、物業服務企業 D、工程監理單位 97、物業承接查驗的內容包括（C）。

A、物業管理資料移交 B、物業現場驗收 C、物業管理資料移交和物業現場驗收 D、物業合同 98、物業服務合同規定以外的服務是（C）。

A、無償服務 B、義務服務 C、有償服務 D、業內服務 99、（A）可以改變物業管理區域內公共建筑和公用設施。

A、業主大會 B、業主委員會 C、業主和物業公司 D、以上人員都不可 100、對實行物業承接查驗制度的說法，錯誤的是（C）。A、可彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端 B、重視物業共用部位

C、擾亂業主生活規律 D、保障業主財產利益 101、下列說法正確的是（A）。

A、房屋所有權人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是業主

102、在現階段無論業主或物業管理企業，市場意識與合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的關鍵，就是通過立法，按照(C)將物業管理活動推向市場，納入合同秩序中。

A、合同 B、專業化原則 C、市場原則

D、社會化原則 103、業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同，一個是(A)。

A、建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同 B、政府主管部門與物業管理企業簽訂的前期物業服務臺同

C、業主大會與物業管理企業簽訂的物業服務合同 D、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同

104．當提議召開業主大會臨時會議的業主達到（B）以上時，業主委員應當及時組織召開業主大會臨時會議。

A、10%

B、20% C、30%

D、40% 105、關于物業管理用房的說法，錯誤的是（D）。

A．物業管理用房依法屬于物業管理區域內全體業主共有

B．物業管理用房包括物業服務辦公等用房和業主委員會議事活動用房

C．經業主大會同意，物業服務企業可以改變物業管理用房用途

D．雖經業主大會同意，物業服務企業也不得改變物業管理用房用途。106、物業開發建設過程中涉及到物業管理活動的合同有（B）

A、供水供電有償委托合同 B、房屋銷售合同 C、清潔外包合同 D、垃圾清運合同

107、根據《物業服務企業資質管理辦法》一級資質企業注冊資本至少為（C）萬元。

A、200

B、300 C、500

D、800 108、合同法的最高要求是（D）

A、主體平等 B權利和義務對等 C、誠實信用 D、定法和維護社會公益 109、新建物業的承接查驗的發生在（D）

A、物業竣工驗收合格后，物業服務企業于業主入駐前 B、建設工程竣工驗收同時 C、物業服務企業于業主入住房之時

D、物業竣工驗收合格后，物業服務企業于業主入住之前或建設工程竣工驗收同時

110、《入住通知書》規定業主辦理入住手續的時間期限為（A）A、有效時限 B、入住時限 C、搬遷時限 D、交房期限 111、實行清潔衛生日檢的應覆蓋小區的（B）A、室內公共區域 B、室內外公共區域 C、室內外公共區域 D、小區周邊公共區域 112、物業服務企業的物業經營用房收入屬于（D）

A、物業管理收入 B、物業經營收入 C、物業大修收入 D、其他業務收入

二、多選題(每題2分，少選得1分錯選零分)

1、房屋的維護與修繕是(BCD)。

A.物業管理的全部內容 B.物業管理的重要環節

C.常規性服務的主要內容 D.常規性管理的主要內容

2、物業管理區域內安全保衛的重點是(ABCD)。

A.防火、防盜 B.防雷、防電 C.防交通事故 D.防意外傷害

3、物業管理人員必須具有的專業知識和專業技能包括(ABC)。

A.現代管理知識 B.現代管理手段 C.物業管理專業技能 D.遵守紀律,奉公守法

4、物業管理人員必須具有現代管理知識,是指從事管理工作必須(BCD)。

A.儀表儀容端莊 B.具有科學頭腦 C.具有科學思想 D.運用科學的手段

5、業主委員會的義務有(ABC)。

A.召集,主持業主大會或業主代表大會 B.向業主大會或業主代表大會匯報工作

C.支持,配合和監督物業管理企業的工作

D.積極創建文明物業小區

6、物業管理企業應當與居委會共同做好(ABCD)工作。

A.綜合治理 B.衛生防疫 C.法規宣傳 D.計劃生育

7、在法律允許的范圍內,居民對自己擁有的產權的房屋可以(ABCD)。

A.出租B.出售 C.抵押 D.贈與

8、住宅小區物業公司實行(ABD)的服務原則。

A.有償 B.質價相符 C.高檔 D.高效

9、各類環境小區的功能有(BCD)。

A.強化管理

B.方便耐用

C.美化環境 D.組織空間

10、特種物業包括（ABCD）

A、機場

B、車站

C、劇院

D、碼頭

11、業主在物業管理活動中，履行的義務有（ABCD）

A、遵守業主公約、業主大會議事規則

B、參加業主大會會議，行使投票權

C、監督業主委員會的工作

D、按時交納物業服務費用

12、下列各項中屬于包干制物業服務成本的物業服務支出的是（ABC）

A、服務人員的工資 B、管理處的辦公費用 C、清潔工所需的清潔工具 D、小區設備大中修費用

13、業主大會作出（ABC）決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。

A、制定、修改業主公約

B、制定、修改業主大會議事規則

C、選聘、解聘物業管理企業 D、決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施。

14、業主公約應當對（AB）等事項依法作出約定。

A、有關物業的使用、維護、管理

B、業主的共同利益

C、業主應當履行的義務

D、違反公約應當承擔的責任

15、物業服務合同應當對（ABCD）等內容進行約定

A、物業管理事項、服務質量、服務費用

B、合同期限 C、專項維修資金的管理與使用

D、物業管理用房

16、針對個別業主不繳物業費的情況，物業公司可采取的措施（ABCD）

A、上門催收 B、書面催收 C、有關部門調解 D、訴訟

17、下列屬于物業公司在前期物業管理期間從事物業管理服務的內容（ABCD）

A、日常保安、保潔等服務項目 B、業主入住

C、工程質量保修處理 D、雙方協商同間提供的有償服務

18、業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（AB）告知業主。

A、禁止行為

B、注意事項

C、材料規格

D、檔次要求

19、業主大會籌備組由（AB）組成，負責業主大會籌備工作。

A、業主代表

B、建設單位

C、物業服務企業

D、公有住房出售單位

20、住宅共用部位、共用設施設備主要包括（ABC）A、住宅區內全體業主共同所有的部位和設施設備 B、單幢住宅內全體或部分業主共同所有的部位和設施設備

C、單幢住宅及與之相鄰的非住宅物業的全體業主共同所有的部位和設施設備 D、住宅區的市政管網和設施設備

21、有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議（ABCD）A、20%以上業主提議的B、業主委員會主任提議的

C、發生重大事故需要及時處理的 D、發生緊急事件需要及時處理的

22、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將（ABC）等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

A、業主大會的成立情況

B、業主大會議事規則

C、業主管理規約

D、物業公司基本情況

23、下列關于物業公司收取相關物業費用的說法正確的（AC）A、收取物業管理費應開正式發票 B、代收水電費好要開正式發票

C、代收水電費不開正式發票但要開公司收據 D、收取的物業費、水電費都不要開正式發票

24、住宅小區實施物業管理服務中，物業公司依據相關規定可收取的費用（ABC）

A、物業服務費 B、車輛停泊服務費 C、裝修垃圾清運費 D、裝修工人證件費

25、小區物業服務收費明碼的標價的內容有（ABCD）

A、企業名稱 B、收費項目 C、收費標準 D、服務內容

26、物業管理檔案的內容包括（ABCD）

A、物業權屬資料、技術資料和驗收文件 B、業主資料

C、物業管理相關合同資料 D、物業運行記錄、物業服務和維修記錄等資料

27、業主裝修室內住宅時，未經批準不得的下列行為（ABCD）A、搭建建筑物、構筑物 B、改變住宅外立面 C、拆改供暖管道 D、拆改燃氣管道

28、小區物業服務收費可以采?。ˋC）等形式約定 A、包干制 B、協商制 C、酬金制 D、備案制

29、物業服務收費根據物業的類型、物業服務階段等不同情況實行（ABC）價格 A、政府指導價、B、政府定價 C、市場調節價 D、開發商自己定價 30、下列關于物業管理費收取的說法正確有（AD）

A、由物業公司實施物業管理的小區，物業公司按規定依法收取物業費。B、由物業公司實施物業管理的小區，房開公司可以向業主收取物業費。C、由物業公司實施物業管理的小區，社區居委會可以向業主收取物業費。D、由物業公司實施物業管理的小區，其它部門和單位不得再向業主收取物業費。

31、某小區實行的包干制物業服務收費，下列需于物業服務費構成的內容有（ABC）

A、物業服務成本 B、法定稅費 C、企業利潤 D、物業大修費用

32、實行物業管理中關于小區電梯等公共能耗費用收取的說法正確的（AB）A、可由物業公司按實際發生額另行向業主分攤收取。B、可由物業合同中約定的金額向業主收取。C、由社區居委會向業主收費。D、由物業價格部門收費。

33、下列關于業主投訴物業管理內容說法正確（ABD）A、熱情有禮接待業主，無論投訴是否有效 B、針對業主投訴的問題做好投訴記錄

C、不是自己的職責事情能推就推，不要多管閑事 D、針對業主投訴的問題及時轉達給相關部門處理

34、屬于《物業管理條例》確定的基本法律關系是（ABD）

A、業主相互之間相互關系 B、業主和物業管理公司之間的關系

C、施工單位與業主之間的關系 D.開發建設單位與業主之間的關系

35、下列關于物業承接查驗說法正確（ACD）

A、物業現場查驗應形成書面記錄，由建設單位和物業公司參加查驗人員簽字 B、建設單位交給物業公司就行了，不需要進行查驗

C、物業承接查驗時，查驗不合格的，建設單位應及時整改直至合格 D、物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權

36、業主委員會成員應當符合下列條件（ABCD）A、具有完全民事行為能力 B、遵守國家有關法律、法規 C、模范履行業主義務 D、熱心公益事業、公正廉潔

37、下列關于物業費收取正確有（ABC）

A、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，物業公司向使用人收取物業費

B、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，從其約定，業主負連帶責任 C、業主與物業使用人約定由業主交納物業費的，物業公司向業主收取 物業費

D、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，物業公司不得向業主收取物業費

38、《溫州市物業管理辦法》規定物業管理區域具備下列條件之一的，在物業主管部門指導下可籌備成立業主大會（AC）

A、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上 B、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積50%以上

C、首套房屋出售交付使用的已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上

D、首套房屋出售交付使用的已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積50%以上

39、以下物業服務收費實行市場調節價（ABCD）

A、辦公樓 B、商業中心 C、高檔別墅 D、業委會成立后的普通住宅小區 40、業主大會會議分為（AC）

A、定期會議 B、長期會議 C、臨時會議 D、每周會議

41、二次供水設施應符合下列要求（ABC）A、二次供水設施周圍應保持環境整潔，禁止堆放雜物 B、二次供水設施的溢流口、檢修口等應加蓋加鎖 C、電器水泵等設備安裝符合有關要求、運轉正常 D、二次供水的水池水箱等不需要清洗

42、以下內容屬于物業服務成本構成的有（ABC）

A、管理區域的清潔衛生費用 B、物業服務人員的工資福利費用 C、管理處的辦公費用 D、公司的業務招待費用

43、清潔衛生工作檢查方法有（ABCD）A、日檢 B、周檢 C、月檢 D、抽檢

44、下列人員有資格參加業主大會的（ABC）

A、業主 B、物業使用人 C、業主書面委托人 B、房屋承租人

45、下列事項須經專有部分占總建面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意（CD）

A、選聘和解聘物業服務企業 B、選舉業主委員會或更換業主委員會成員 C、動用物業維修資金 D、改建、重建建筑物及其附屬設施

46、針對業主違規搭建和擅自改變房屋用途的行為，物業公司采取的措施（ABCD）

A、書面告知 B、及時制止 C、及時勸阻 D、報告主管部門

47、《溫州市物業管理辦法》之規定，業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止（ABCD）A、不再是本物業管理區域的業主

B、以書面形式向業主大會或業委會提出辭呈的 C、因疾病或其他原因喪失工作能力的 D、因違法犯罪等原因未能履行成員義務的

48、小區實施物業承接查驗時，主要依據下列文件都是（ABCD）A、物業買賣合同 B、臨時管理規約

C、建設規劃設計方案 D、建設單位移交的圖紙資料

49、根據《溫州市普通住宅小區物業管理服務等級標準》相關規定，下列說法正確（ABCD）

A、管理服務人員佩戴標志、行為規范、服務主動熱情。B、消防設備設施完好，可隨啟隨用，消防通道暢通。C、小區內設立有垃圾收集點，生活垃圾每天至少清運1次。D、二次供水的水箱水池按規定清洗，水質符合衛生要求。

50、利用小區共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得（ABC）同意后，按規定辦理有關手續。

A、相關業主 B、業主大會 C、物業公司 D、居委會

51、住宅室內裝飾裝修活動中，禁止下列行為（ABCD）

A、將沒有防水要求的房間改為衛生間 B、擴大承重墻上原有的門窗尺寸 C、將沒有防水要求的房間改為廚房間 D、拆除承重墻

52、業主在物業管理活動中，享有以下權利（ABCD）A按物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供物業服務 B、對物業共用設備設施和相關場地使用情況享有知情權和監督權 C、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用情況 D、選舉業委會成員，行使投票權

53、物業服務收費原則包括（ACD）

A、合理原則 B、公平原則 C、收費與服務水平相適應原則 D、公開原則

54、簽訂前期物業服務合同的當事人（CD）A、業委會 B、業主 C、建設單位 D、物業服務企業

55、業主入住驗收房屋時，物業公司應提供的資料是（ABC）A、物業管理有關約定 B《業主入住房屋驗收表》 C、《業主手冊》 D、《入住通知書》

56、以下物業入住期的資料檔案收集中，業主個人檔案資料的有（ABC）A、身份證 B、聯系方式 C、工作單位 D、購房合同

57、清潔衛生服務內容包括（ABCD）

A、垃圾收集清運 B、樓道、大廳的清掃保潔

C、電梯、樓頂的清掃保潔 D、公共場所、地面、道路的清掃保潔

58、以下物業中關于消防安全說法正確（AB）

A、小區內嚴禁堆放易燃易爆物品 B、消防設備能隨啟隨用

C、消防通道可以長期停放車輛 D、消防監控室不需要時時有人值班

59、在早期介入階段，物業服務企業參與竣工驗收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程質量，功能配套存在的遺留問題

B.了解專家給施工單位或建設單位的意見和建議

C.掌握驗收的情況 D.為物業的承接查驗做準備

60、住宅小區業主大會選聘了新的物業服務企業，該物業服務企業對此住宅小區實施承接查驗的前提條件包括（CD）。

A.原物業管理機構書面同意移交小區物業管理權 B.業務委員會同意新的物業服務企業接管小區

C.業主大會與原物業管理機構的物業服務合同已到期或完全解除 D.業主大會同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同 61、物業環境管理與業主的生活和工作密切相關，其基本內容有（ABCD）。A.白蟻防治.B下水管道疏通 C.電梯機房清潔 D.垃圾收集與處理 62、下列科目中，應當計入物業服務企業利潤總額的有（ACDB）。

A.營業利潤 B.住宅專項維修資金利息收入

C.營業外收支額 D.補貼收入

63、物業服務企業在日常物業管理服務期間，應當收集和整理的物業管理檔案包括（CD）。

A.物業丈量報告 B.物業員工考勤和獎勵檔案

C.電梯維修記錄 D.業主投訴管理記錄

64、從物業行業規范要求的角度，物業管理職業道德主要內容有（ABCD）A、守法經營 B、誠信經營 C、盡職盡責 D、勝任本職工作

65、政府規定專業技術人員從事某種專業技術性工作的學識、技術和能力的起點標準的職業資格為（BC）

A、專業資格 B、從業資格 C、執業資格 D、專業技術職稱 66、物業管理機構更迭需要移交的業主入住資料有（AB）

A、入住通知書 B、業主身份復印件 C、施工設計資料 D、物業產權資料 67、發生物業工程質量問題的主要原因（）A、設計不合理造成的設計缺陷

B、施工單位不按施工規范施工或偷工減料 C、驗收不合格或把關不嚴 D、氣候環境自然災害等其他原因

68、物業管理機構更迭時管理工作的移交可能涉及的主體有（BCD）A、開發建設單位 B、物業產權單位 C、新的物業服務企業 D、原有的物業服務企業 69、房屋及設備設施的維修養護方式有（DAC）A、預防性維修 B、大中修C、事后維修 D緊急搶修 70、白蟻防治的方法有（ABCD）

A、挖巢法 B、藥殺法 C、誘殺法 D、生物防治法 71、物業服務企業營業成本包括（ABC）A、直接人工費 B直接材料費 C、間接費用 D、利潤 72、管理區內有瘋、醉等特殊人員進入或鬧事時，應（ABC）A、將其勸離本轄區 B、通知其家屬或單位將其領走 C、通知公安機關將其領走 D、獎其給予強制限制人身自由 73、物業服務企業的營業利潤包括（AC）

A、主營業務利潤 B、投資凈收益 C、其他業務利潤 D、補貼收入 74、下列說法不正確的有（ABD）

A、在物業管理中，物業公司始終處于主導地位,是管理的主體 B、業主的專有部分住宅，不需要經過他人同意可改變為經營性用房 C、物業公司不可以將管理區域內的全部物業管理委托他人管理 D、業主不繳物業費的，管理處給他家停水停電處理 75、下列關于業主的投訴處理正確有（ABCD）

A、熱情有禮接待業主 B、根據業主投訴內容做好書面記錄

C、根據業主投訴內容，轉至相關部門處理D、事后跟進處理結果并回復業主

三、案例分析題

（一）王先生住在某物業公司管理的小區內，一天王先生7歲的小孩子在小區內石桌旁玩耍，當他爬上石桌時桌面突然脫落，將小孩的食指夾在石桌面和石凳之間造成食指骨折，由于石桌旁沒設溫馨警示標識。在事后王先生找到物業公司，認為其就管理工作不善承擔責任，而物業公司認為王先生監護不當造成的，與物業公司無關，王先生將物業公司告上法院。問題1：此問題承擔責任是誰？

問題2：簡述承擔責任的理由？

（二）某小區業主在自己家里薰蚊子，但該業主臨時有事外出，并未把蚊香弄滅。蚊香產生的濃煙并外滲到樓道，保安懷疑該房子著火了，管理處便打119報警。消防員到場后從窗戶爬入屋里并弄清產生濃煙的原因。事后，該業主對管理處的做法嚴重不滿，并要求管理處道歉，理由有：

1、管理處還未確定是真火情或是假火情就報警并入屋，對業主影響很不好；

2、濃煙的味道是蚊香的藥味，而不是燒焦東西的臭味，保安這么簡單的味道都沒分辨出來就報警了，能力太差，屬于工作失誤。問題如下：

1、遇這樣事情管理處該如何應付？

2、在未能確定是真火情還是假火情時該不該報警？

3、報警后如是假火情又該如何處理？

4、有沒有法律條例說明該業主的行為（家中有濃煙及明火而人不在現場）已違反消防管理規定呢？

（三）某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也沒有反應，阿霞便懷著好奇的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。

1、阿霞錯在哪里？

2、如果碰到以上業主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？

3、你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態？

（四）某小區為新新建物業，擬于2014年3月1日業主入住，3月6日，10號樓806室向管理部門報上一分裝修申報登記表，申報將陽臺拆改為廚房，而將原廚房改造成臥室。

問題1：業主入住前，物業服務企業需要為業主入住準備的資料有（）A、住宅質量保證書和住宅使用說明書 B、入住通知書和業主手冊

C、物業驗收須知和業主入住房屋驗收表 D|、住房租賃合同樣本 問題2：業主申報的裝修方案，物業服務企業應該（）

A、立即予以登記 B、不予登記

C、研究后決定是否登記 D、繳納保證金后予以登記

問題3：承接該物業管理的情況可以（）

A、建設單位下屬的物業服務企業承接的前期物業管理 B、建設單位委托的獨立物業服務企業承接的前期物業管理 C、街道社區承接的前期物業管理

D、業委會委托的獨立物業服務企業承接的前期物業管理

問題4：在業主對房屋進行裝修過程中，物業公司負責的事項有（）

A、現場檢查、驗收 B、組織施工 C、裝修設計 D、物業裝修登記

問題5：一般來說，物業公司向裝修人按照有關規定收取的費用包括（）A、裝修工程費 B、工本費 C、裝修垃圾清運費 D、工程保險費

四、論述題（語言簡潔、有步驟有具體的措施）

1、某小區業703室業主張生生因一件小事對管理員阿珍很有看法，管理員阿珍到張家收取管理費，該業主一見管理員來，拍的一聲把門關上，導致張家的管理費一年都未能收上來，作為一名管理處主任，你該如何處理，確保能把張家的管理費收上來？

2、某小區業主張三上樓梯時不小心把手摔傷，為此對管理處有意見不想交管理費，管理處管理員上門收管理費時，他不繳，原因是對面樓李四家掛上鏡子照著他家不吉利，使他的手摔傷，若管理處把李四家的鏡子取下，則交管理費，否則管理處休想收他家管理費，作為一名管理處主任你有什么辦法既能把李四家的鏡子取下又能收上張三家的管理費。

3、結合你管理的小區，你有何具體的創新思路來提高小區業主的滿意率并列舉一至二件具體措施？

4、某小區805室發生火災，你作為一名管理處主任是現場負責指揮人，請問你是如何組織處理這次火災事故？

5、物業管理作為服務性行業，在當前招工難、員工素質偏低的情況下，結合你管理的小區，如何加強管理處內部員工管理、提高員工素質，提高工作效率？

6、物業管理涉及社會方方面面，物業經營風險亦大，結合你管理的小區，針對業主人身、財務方面你將采取哪些具體措施盡可能減少由此帶來的經濟損失？

7、夏天即將到來的用電高峰，在平時工作你是如何教育員工在小區遇到突發停電導致電梯困人時，是如何解救電梯被困人員的？

8、溫州作為沿海地區，每年都有臺風來襲，面對即將到來的臺風季節，作為一名管理處主任你是如何組織管理處做好防臺抗臺工作？

第二篇：成都市物業項目經理考試試題

成都市物業項目經理考試試題

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意；每小題1分，共50小題，合計50分）

1、是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅逐出市場。A.正選擇 B.逆選擇 C.市場失靈 D.內在不經濟

2、管理具有二重性，即同時具有。

A.階級屬性和社會屬性 B.自然屬性好階級屬性 C.自然屬性和社會屬性 D.市場屬性和生產屬性

3、資源配置有兩層含義：一是指，指一個生產單位，一個區域或一個部門如何組織并運用這些供給有限的資源，使之發揮出最大作用，從而避免資源浪費現象，用既定的生產要素產出最大價值的產品；二是指資源分配效率。

A.資源運用效率 B.資源消耗比例 C.資源運用技巧 D.資源分配比例

4、動態相對數是。

A.在同一對象不同時間之間的對比 B.在不同對象不同時間之間的對比 C.在同一對象同一時間之間的對比 D.在不同對象同一時間之間的對比

5、社會化是一個 過程，個體往往要經歷各種類型的社會化，才能在社會中得以生存和發展。

A.繼續教育 B.終身持續 C.可持續 D.反反復復

6、業主對專有部分以外的共有部分享有權利，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利。A.不履行義務 B.履行義務 C.承擔一半義務 D.協商承擔義務

7、除法律另有規定外，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為。A.半年 B.一年 C.一年半 D.二年

8、法的實施主要有兩種方式。一種是 ；另一種是法的適用。

A.法的制定，簡稱立法 B.法的遵守，簡稱守法 C.法的推廣 D.法的宣傳

9、“凡是人 皆須愛 天同覆 地同載”出自哪里？ A.詩經 B.道德經 C.弟子規 D.論語

10、違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的。

A.民事責任 B.刑事責任 C.行政責任 D.賠償責任

11、王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》中關于 的規定。

A.鄰里關系 B.相鄰關系 C.共用 D.所有權

12、建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業主 確定。

A.專有部分占建筑物總面積的比例 B.專有部分戶數占建筑物總戶數的比例 C.專有部分占總建筑物使用面積的份額 D.專有部分占建筑物占地面積的比例

13、下列可從住宅專項維修資金中列支的費用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用滿5年的非獨占樓頂漏水的維修費用 B.小區供水總表前的管線維修養護費用 C.業主不小心損壞電梯所需的修復費用 D.物業服務合同中約定由物業服務企業從物業服務費用或物業服務資金中支出的共用部位、共用設施設備的維修養護費用

14、人們不能直接在其內進行生產、生活的建筑稱為，如水塔、煙囪、橋梁、堤壩、紀念碑等。

A.公共建筑 B.構筑物 C.建筑物 D.公共設施

15、建筑排水系統是接納、匯集建筑內各種衛生器具和用水設備排放的廢、污水，以及屋面的雨、雪水，在滿足（或經處理后滿足）排放要求的條件下，將其排入 的系統。A.室外排水管網 B.污水坑 C.污水井 D.室外

16、空氣調節簡稱“空調”，是指能夠控制室內 及氣流速度的技術。A.與室外通風 B.廢氣排放 C.空氣凈化 D.溫度、濕度、潔凈度

17、智能建筑 具有信息匯集、綜合管理各個子系統和共享信息資源三個功能。A.總控制系統 B.集成控制系統 C.中央控制系統 D.樓宇自控系統

18、在成都，物業服務企業聘請包括物業服務項目經理、物業維修、客戶服務、秩序維護等在內的相關專業服務人員，應當按規定統一于 中進行監督管理。A.執業名冊 B.行業培訓 C.執業信用 D.執業記分

19、在成都，物業服務企業未按規定建立并妥善保管物業服務檔案、申報其在物業管理活動中的信用信息、向相關行政主管部門或專業單位報告建筑區劃內的重大事件、未按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作、向房產行政主管部門報送，均將受到相應的行政處罰。

A.業主清冊 B.認證結果 C.統計報表 D.服務合同

20、在成都，按規定自2008年1月1日起，新建住宅建筑區劃內的水、電、氣計量裝置應當實行 表、共有部分獨立計量表。

A.分戶計量 B.一戶一計量 C.一戶門號一貿易結算 D.總、分計量

21、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自 時發生效力。

A.取得不動產權屬證書 B.交付 C.占有 D.記載于不動產登記簿 E.使用

22、所有權的權能包括占有、、收益和處分。A.支持 B.變更 C.贈與 D.使用

23、是指社會組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關系，使社會組織擁有良好的社會關系環境，從而謀求事業成功的活動過程。

A.公共關系 B.人際關系 C.社會關系 D.領導關系

24、統計是指在實際工作中，對數據資料進行收集、整理和 的活動過程。A.加工 B.判斷 C.處理 D分析

25、保險的基本職能包括：。

A.融資職能、保險金給付職能 B.融資職能、防災防損職能 C.防災防損職能、經濟補償 D.經濟補償、保險金給付職能

26、管理方式適用于規模不大、分工不發達的社會組織、管理的好壞取決于管理者的經驗和素質。

A.科層制 B.家長制 C.等級制 D.職業經理人制

27、《物權法》第六章中規定的建筑物總面積，按 計算。

A.專有部分面積統計總和 B.專有部分面積統計總和加共有部分的建筑面積 C.套內面積加公攤面積 D.套內實得面積加共用部位面積 E.專有部分面積加公用部位面積

28、業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律法規以及管理規約外，應當經本棟建筑物內的其他業主同意，業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院。A.不予支持 B.應當支持 C.視多數業主的意見裁決 D.不予受理

29、法的制定，又稱，是指有關國家機關在其法定的職權范圍內，依照法定程序，制定、修改、補充、廢止規范性法律文件的活動。A.頒布法律 B.守法 C.立法 D.憲法

30、在成都，專有部分使用權轉移時，雙方當事人應當對物業服務費用和建筑物及其附屬設施專項維修資金的分攤作出約定，并在辦理 時出示結算約定或結算憑據。A.房屋交付使用 B.不動產登記 C.房款兩清 D.業主卡

31、業主以業主大會或業主委員會做出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據《物權法》第六章的規定請求人民法院撤銷該規定的，應當在知道或者應當知道業主大會或業主委員會做出決定之日起 內行駛。A.半年 B.一年 C.二年 D.三年

32、物業服務企業公開作出的服務承諾及制定服務細則，認定為（前期）物業服務合同的組成部分。

A.應當 B.不應當 C.不一定 D.據實際情況

33、物業管理從業人員職業素養是從業人員在本身道德觀念、工作作風、文化修養、知識結構、心理氣質、禮儀習慣等基礎上所形成的 和工作習慣。A職業道德 B.職業素質 C.職業修養 D.職業經歷

34、是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

A.不動產 B.房地產 C.物業 D.房屋

35、在完成建筑設計之后，根據建筑各方面的要求，再進行機構選型和構件布置，通過力學計算，決定各承重構件（基礎、柱、承重墻、梁、板）的材料、形狀、大小以及內部構造等，并將設計結果繪制成圖樣，以指導施工，這種圖稱為。A.結構施工圖 B.總平面圖 C.建筑平面圖 D.立面圖

36、通風就是把室內 直接或經凈化后排放到室外，把新鮮空氣補充進來，從而保持室內的空氣環境符合衛生標準的過程。

A.有毒氣體 B.二氧化碳 C.被污染的空氣 D.一氧化碳

37、停車場管理系統具有 等功能

A.自動、半自動收費及打印報表 B.防盜搶 C.測速 D.自動安排車位及檢查車內有無危險品

38、在成都，按規定建筑區劃的物業服務負責人應當由 擔任，并在制定的建筑區劃服務計劃、總結上簽署意見。

A.物業服務企業經理 B.物業服務部門經理 C.物業服務項目經理或物業管理師 D.物業服務主管

39、在成都，在業主、業主大會首次選聘物業服務企業或者其他管理人之前，建筑物總面積在5萬（含5萬）平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區劃，開發建設單位應當采用 方式選聘物業服務企業。

A.公開招投標 B.邀請招投標 C.協議比選 D.競爭性談判

40、在成都，業主委員會應在物業服務合同期限屆滿 日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業。A.15 B.30 C.60 D.90

41、需要是指當缺乏或期待某種結果而產生的心理狀態，包括對食物、水、空氣等物質需要及對

A.歸屬、愛等的社會需要 B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要

42、社區的分類是根據一定的標準將社區分為不同的類型。如根據空間特征把社區分成居住社區和。

A.農場社區 B.城市社區 C.精神社區 D.流動社區

43、市場經濟秩序，是指國家通過法律、法規、規章以及市場經濟倫理道德等，對市場經營主體、市場行為所做的規范，以及這些規范實施情況的總稱。它主要包括兩個方面的內涵：一個市場法律及市場倫理規范；二是規范的。

A.制定狀況 B.實施狀況 C.合理狀況 D.科學程度

44、風險一般由兩種含義，一是可能存在的損失；二是該損失是 的。A.未知收益 B.危險性 C.不確定 D.可預測

45、社會組織的 指組織內部各種職位、各個部門之間正式確定的、比較穩定的相互關系模式、職位、部門是它的基本元素。

A.正式成員 B.正式結構 C.正式群體 D.非正式結構

46、在成都，新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其 應當具備規定條件后，方可交付使用。

A.水電氣管線 B.綠地、道路 C.機動車停放配置 D.附屬設施設備 E.公共服務配套建設

47、《物權法》第六章中規定的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按 計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的按 計算。

A.2人以上 B.1人 C.按實際擁有人數 D.家庭成員人數

48、民事責任主要是 和侵權責任。

A.合同責任 B.名譽責任 C.過錯責任 D.經濟責任

49、合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為 兩個階段。A.成立與生效 B.要約與承諾 C.意思與要約 D.承諾與生效

50、是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬的合同。A.物業委托合同 B.委托合同 C.租賃合同 D.買賣合同

二、多項選擇題（請在每個小題的空白處填入最符合題意的答案番號，多填、少填、錯填均不得分；每小題2分，合計50分）

1、勞動者的心理健康主要包括以下 特征。

A.智力正常 B.健全的情緒 C.行為協調 D.反應過度

2、民事法律行為可以采取多種形式，主要有：。A.書面形式 B.口頭形式 C.郵件形式 D.其他形式

3、物業服務合同是平等主體之間成立的，適用合同法的一般原則。A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有償合同

4、物業管理統計的工作過程包括：。

A.數據統計 B.數據分析與運用 C.數據整理 D.數據調查

5、下列 屬于應當向業主公開的情況和資料。A.建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況

B.管理規約、業主大會議事規則以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄 C.物業服務合同、共有部分的使用和收益情況 D.建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況 E.其他應當向業主公開的情況和資料

6、業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：。A.召集業主大會會議 B.報告物業管理的實施情況 C.代表業主與其選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同

D.代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 E.了解業主、使用人的意見和建議

F.監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

G.保管依法屬于全體業主的財物、檔案資料等 H.協助承接物業的物業服務企業辦理驗收手續

7、下列哪些屬于民用建筑的基本結構：。A.基礎 B.墻體 C.地基 D.室內

8、業主大會議事規則應當就以下 事項作出約定。

A.業主大會的議事方式 B.表決程序 C.業主委員會的組成

D.業主委員會成員的任期 E.其他依法應當由業主大會議事規則約定的事項

9、物業服務合同的內容應當包括。

A.物業管理事項 B.服務質量 C.服務費用 D.雙方的權利與義務 E.專項維修資金的管理與使用 F.物業服務用房 G.合同期限 H.違約責任 I.物業管理資料的一角內容和程序規則 J.其他事項

10、照明按作用可以分為正常照明、事故照明、等。A.警衛值班照明 B.障礙照明 C.醫療急救照明 D.彩燈

11、有以下 情形之一，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。A.物業服務企業以欺騙手段取得資質證書

B.物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人 C.物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重

D.超越法定職權作出物業服務企業資質審批的決定 E.違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定

F.對不具備申請資格或不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書

12、物業服務費用計費方式有 和，其成本構成一般包括。

A.包干制 B.酬金制 C.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費 D.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

E.物業管理區域的環衛維護費 F.物業管理區域的綠化養護費用

G.物業管理區域的秩序維護費用 H.用于物業管理區域服務辦公費用和固定資產折舊 I.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 J.經業主同意的其他費用

13、防盜報警系統一般由 三部分組成。

A.錄音器 B.探測器 C.傳輸系統 D.報警控制器

14、首次業主大會會議的議程主要包括。A.報告業主大會的籌備工作情況

B.宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數

C.宣讀《管理規約》和《業主大會議事規則》的草案及業主的修改意見和籌備組的修改結果 D.投票通過《管理規約》和《業主大會議事規則》 E.宣讀業主委員會委員選舉辦法 F.投票選舉產生業主委員會

15、建筑區劃業主大會印章及其財務專業印章印章應當統一標明、名稱，業主委員會印章應當標明、名稱、和。

A.行政區域 B.建筑區劃 C.行政區劃 D.屆次 E.任期 F.判斷 G.書面評標報告 H.書面評標結論 I.3 J.2

16、專項維修資金屬 所有，專項用于物業 后的物業 的，不得挪作他用。A.業主、使用人 B.業主 C.全體業主 D.保修期 E.保質期 F.共用部位、共用設施設備 G.專有部位、共用設施設備 H.維修、更新、改造 I.大修、中修、更新、改造

17、根據《關于規范我市物業服務行業相關稱謂的指導意見》，原本市物業服務相關行業稱謂中的“物業管理企業” “保安、治消、保衛員” “保潔工、綠化工” “維修工” “物業管理費”分別統一稱謂為：

A.物業公共服務費 B.共用部位、設施設備維護員 C.保潔員D.物業服務企業E.秩序維護員 F.環境維護員、綠化維護員

18、《保安服務管理條例》中規定物業服務企業招用人員在物業管理區域內開展 等服務。A.門衛 B.巡邏 C.秩序維護 D.衛生 E.環境

19、管理規約應當對下列 事項依法作出約定。

A.物業的使用 B.物業的維護 C.物業的管理 D.業主的共同利益 E.業主應當履行的義務 F.違反管理規約應當承擔的責任 G.物業服務合同的簽訂

20、房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴、擅自改變專有部分使用性質的行為、建筑區劃內違章建筑的行為、建筑區劃內的安全防范設施建設、建筑區劃內流動人口和犬只的管理、建筑區劃內戶外廣告設置、臨街安裝空調分別應由 負責。

A.消防機構 B.公安機關 C.規劃管理部門 D.城市管理部門 E.工商行政管理部門 F.建設管理部門

21、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過以下 等三種方式約定。

A.出售 B.出租 C.附贈 D.劃撥 E.入股 F.抵押

22、違約行為的形態。

A.預期違約 B.不能履行 C.拒絕履行 D.遲延履行 E.不完全履行 F.受領遲延

23、法人應當具備的條件是：。

A.依法成立 B.有必要的財產或者經費

C.有自己的名稱、組織機構和場所 D.能夠獨立承擔行政責任

24、一般情況下物業管理法律責任的歸責條件由行為違法、等要素構成。A.損害結果 B.因果聯系 C.行為人客觀過錯 D.行為人主觀過錯

25、物業管理統計調查表的結構包括：。A.表頭 B.表項 C.表體 D.表腳

三、案例分析（每個小題5分，總計50分）

位于成都市二環路以外三環路以內的東陽東住宅小區，規劃批準的總建筑面積30.98萬平方米，其中住宅28萬平方米，均是10層以上高層樓宇，2300戶；物管用房建筑面積為480平方米，2/3位于地下；按規劃配建的機動車停車位（全地下）總計1100個；整個工程分三期建設完畢，第一、二期分別于2008年3月18日、2009年3月23日經竣工驗收交付購房人使用，現已辦理入住手續的達1500戶，第三期仍在建設中，雖與一、二期共用消防、機動車停車場等系統，但與一、二期之間有施工圍墻隔離。

東陽東小區首期于2007年3月對外銷售時向外界宣傳承擔前期物管的是陽光物業服務公司（以下簡稱陽光公司），該公司2007年2月取得二級資質，迄今仍擁有工程、經濟、財務、管理方面的中級職稱人員8名，取得執業名冊證書的人員也有18人，派駐東陽東小區的物業服務人員包括項目經理1名，副經理1名，經理助理1名，客戶主管3名、客戶服務員9名等在內的130人。

2008年3月8日，陽光公司進駐小區進行前期開荒清潔，接管住房鑰匙工作和后勤物資準備。

2008年3月18日，東陽東小區交付首套房屋給購房人起，陽光公司便與業主訂立了業主臨時管理規約和前期物業服務協議，臨時管理規約約定地面增設的停車位歸開發商所有，供業主使用；前期物業服務協議約定：小區的物業服務標準為成都市普通住宅物業服務等級標準中的一級標準，費用標準為1.75元/平方米.月，差額部分由開發商補貼一點以及小區廣告和地面停車收入補充解決；前期物業服務期限終止時間為2010年4月17日，但其間業主大會設立并與所選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時，本協議自動終止。東陽東小區自首套房交付給購房人使用至2009年3月15日期間，陽光物管公司向每戶接房人收取了一年的物業服務費，與每戶購房人訂立了交接房協議并收取了4600元/戶的燃氣入網費、100元/戶的產權代辦費；通過裝飾裝修協議約定收取3000元/戶裝修保證金，0.03元/平方米的裝修管理服務費，0.02元/平方米的建渣清運費，裝修工人出入證工本費50元，非機動車輛和機動車輛停放費分別按1元/小時、5元/小時計收；通過裝修監督，未經業主共同決定，向進駐小區從事裝飾裝修、裝飾材料供應、建渣清運、家具產品推銷的單位按每個單位收取20萬元、15萬元、5萬元、10萬元不等的推介費和服務費，并沒有在客戶中心和小區顯著位置公布相關收費項目和標準。東陽東小區自房屋交付使用以來，呈現出的現象是：電梯機房環境臟、雜物堆陳、積塵較厚，地下停車場路面積水，消防系統不能啟動，安防系統周界紅外不能報警、視屏圖像模糊，6號樓單元門禁只開不關，5號樓電梯已關人3次；12號、14號樓底樓住戶圈占綠地、搭建涼亭，個別住戶改動廚衛；

7、8號樓有6套住房被用作辦公，2套住房被用作生產盒飯，3套住戶被用作加工生產化工產品；9號樓出現2單元外墻瓷磚自19樓脫落砸傷路人，在小區業主活動廣場曾發生2起業主飼養犬只傷人事件，出現這3起事件時，當班主管向項目經理報告，項目經理既未立即趕赴現場作相關處置，也未向公司負責人報告予以處理，業主意見較大，多次向主管部門投訴；10號樓1單元8、9、10層樓住戶家中漏水嚴重，致使電梯受損停運達一個月之久；在當地公安派出所記錄在案的入室盜竊有5起；物業服務維修往往超出協議約定半小時以上。2009年8月3日，新聞媒體披露這些情況時，受到物業服務人員的粗暴干涉，場面一度極為混亂。

東陽東小區2009年9月10日首次業主大會會議圓滿完成了規定議題，業主大會依法設立；2009年10月18日，首屆業主委員會以書面征求意見形式召開了業主大會會議，獲得了業主大會賦予首屆業主委員會選聘物業服務企業的授權；2009年10月28日，首屆業主委員會按該小區管理規約中“以招投標方式選聘物業服務企業”的規定，對外發出邀請函；2009年11月8日，首屆業主委員會組織業主代表在小區附近的茶坊共同對3家投標人（陽光公司未獲邀請）的投標書予以評定，選定了具有一級資質的甲申物業服務公司（以下簡稱甲申公司），并訂立了物業服務合同，約定合同生效日為2009年12月1日。2009年11月9日，業主委員會向陽光公司發出了限于2009年11月30日撤離小區的通知書，并于當日送達。2009年12月1日，甲申公司按業主委員會之邀請函組織服務人員前往東陽東小區，在小區門口與陽光公司的服務人員和反對甲申公司進駐的業主發生緊張對峙。后在當地街辦和相關部門的協調下，甲申公司暫緩進駐小區并撤離在場服務人員。現時間已過去近4個月，東陽東小區內反對陽光公司的業主不交物業費，反對甲申公司的業主在要求業主委員會依法重新選聘物業服務企業的同時，要求街辦組織召開業主大會臨時會議，重新選舉產生業主委員會選聘物業服務企業。問題：

1、請問該小區的物管用房、機動車位是否按規定配置？為什么？第三期可否單獨成一個物業管理區域？在出售該期房屋時應當告知購房人哪些物管事項？

2、陽光公司是否有資格為該小區提供物業服務？為什么？現該如何處理？其派駐的客戶人員是否符合行業指導規范？其從業人員均納入執業名冊證書體系中了嗎？按規定在小區顯著位置應該公布哪些內容？

3、臨時管理規約、前期物業服務協議的簽訂主體、時期、內容是否維護了購房人合法權益？為什么？開發建設單位在前期物業管理中的法定義務有哪些？

4、陽光管理公司在服務力量進駐該小區前，按規定應當做哪些保障物業管理活動正常進行的工作？

5、陽光公司在東陽東小區交付使用期間，存在哪些違法違規行為？

6、陽光公司在前期物業服務中存在哪些違約責任？有無過錯責任？哪些法定義務沒有履行？

7、業主大會設立的標志是什么？東陽東小區現業主大會設立條件合法嗎？其作出的決定能及于該小區第三期業主嗎？

8、東陽東小區現業主委員會是否按小區管理規約規定方式選聘物業服務企業？為什么？

9、東陽東小區現在業主對物業管理的兩種態度，該如何處理？請依法提出意見。

10、假如東陽東小區前期物業服務合同到期業主大會又未設立，陽光公司又想在完善服務的同時繼續為業主提供物業服務，請問該如何依法處理？

第三篇：天津市擬任物業項目經理2013第十期考試試題-修改后

2013年第十期擬任項目經理考試試題

物業管理概論

1、簡述物業管理的定義及物業服務合同的備案時限、備案部門？

答：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地區、縣物業管理行政主管部門備案。

2、物業管理的行業特征：

公共性和綜合性：使用物業管理服務有別于特約服務和專項服務； 受益群體的廣泛性和差異性：使客觀評價物業服務質量的難度增大；

即時性和無形性：使得業主無法象有形產品的消費者那樣意識到物業服務的真實存在 持續性和長期性：使物業管理企業必須長時間接受客戶的監督和考驗。

內、外部制度的建立

1、簡述項目應建立的應急預案？

（1）關于消防方面的應急預案。（2）電梯困人情況的應急預案。

（3）突發性跑水、浸水事故的應急預案。（4）綠化出現病蟲害的應急預案。（5）公共衛生突發事件的應急預案。

（6）特殊天氣（雨、雪等）突發事件的應急預案等。2 如何發揮項目經理在物業管理制度中的作用？

試述項目經理在物業管理制度中的作用？應具備什么樣的素質？

項目經理是受企業法人代表委托對項目全面負責的管理者，是物業服務區域內，物業管理過程中所有工作的主要負責人。

1、物業管理制度的研討制定者

⑴學習、熟知相關的法律法規和項目物業服務合同 ⑵理解項目物業管理服務方案

⑶了解業主、客戶和物業員工、物業分包商的情況 ⑷關注各部門工作銜接，推行內部客戶的理念。

2、用物業管理制度做事、管人的監督執行者

⑴物業管理制度的學習、培訓、教育從項目組建落實 ⑵項目各級管理人員做用物業管理制度做事、管人的模范 ⑶從項目組建起項目經理將制度落實作為頭等大事抓緊 ⑷項目分包服務商的監控管理。

3、持續改進物業管理制度的完善修訂者

⑴加深對物業管理制度穩定性和動態性的關系理解

⑵建立物業管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。項目經理應具備什么樣的素質？

一、基本能力

答：1）合同履約能力

2）組織領導能力 3）綜合協調能力 4）風險控制能力 5）提煉總結能力 6）提升價值能力

二、基本素質

1）愛黨愛國、誠實守信 2）愛崗敬業、服務至上 3）熟知法規、精通業務 4）自尊自信、學識淵博

3、試述物業管理項目應建立哪些內外部制度？

答：

一、內部制度：包括人力資源管理制度、財務管理制度、物資采購供應制度、檔案管理制度等。

二、外部制度。

1、管理規約

2、物業承接查驗標準及檢驗辦法

3、綜合服務管理制度。

4、共用區域房屋、外觀、道路等維修養護制度。

5、共用設施設備運行、維修養護制度。

6、公共秩序維護管理制度。

7、公共區域環境衛生清潔制度。

8、公共區域綠化養護管理制度。

9、各類應急預案。

公共法和風險規避

1、業主的建筑物區分所有權中共用部分的權利，簡稱業主共有權，根據物權法的規定，共用部分應當由哪幾部分構成？

答：

1、區分所有建筑物專有部分以外的其余部分；

2、不屬于專有部分的建筑物附屬物及附屬設施；

3、經區分所有權人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。***住宅物業共用部位、共用設施設備包括哪些？

（一）房屋共用部位主要包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等。

（二）房屋共用設施設備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統、排水管道、道路、圍墻、大門等。

2、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。物業管理專業法規

1、簡述物業服務合同中約定的物業管理服務內容有哪些？

物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：

（一）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；

（二）電梯、智能系統等設備的運行服務；

（三）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

（四）物業裝飾裝修的管理；

（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

（六）物業管理區域內公共秩序的服務、管理；

（七）物業資料的查詢服務和管理；

（八）雙方約定的其他物業管理服務內容。

2、與業主大會簽訂物業服務合同應當注意的問題？

1）明確業主大會的權利與義務、明確物業服務企業的權利與義務。

2）明確服務內容、服務標準和收費標準，場地占用費的收取和使用情況。

3）明確對于違約責任的約定，特別是損失的計算以及賠償標準。違約責任要具有可操作性。

4）免責條款的約定。如物業服務是否包含對于業主人身保險、財產保管的內容等。5）明確爭議解決方式的問題。

3、簡述新修訂的《天津市物業管理條例》建立了哪些新制度？八項 1）物業管理聯席會議制度

2）從業人員持證上崗和繼續教育制度

3）對物業管理共用部位、共用設施設備前期和日常檢查制度 4）中介機構和外埠來津企業備案制度

5)物業服務企業退出項目管理預警報告制度 6)場地占用費的收取和使用情況公示制度 7)物業管理用房登記和公示制度

8)物業服務內容和特約服務內容收費標準的現場公示制度

4、簡述新修訂的《天津市物業管理條例》進一步完善了原來哪些基本制度？六項 1）業主大會制度 2）招投標制度

3）前期備案制度 4）雙確認制度

5）專項維修資金制度 6）物業承接驗收制度

5、簡述新的物業管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準？ 答：新的物業管理服務標準分為四個等級。

一級標準：每月每平方米1.2元；二級標準：每月每平方米0.9元；三級級標準：每月每平方米0.7元；三級級標準：每月每平方米0.5元。

并明確規定開發建設單位、業主大會與物業服務企業在協商確定物業管理基本服務費時可在中準價格基礎上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

6、《天津市物業管理條例》對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的檢查有什么要求？如何落實

《天津市物業管理條例》第五十二條規定： 物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行善的日常檢查，每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告。

1、企業在年初應制定共用部位、共用設施設備檢查計劃

2、在日常工作中應加強對物業管理共用部位、共用設施設備的維修養護。

3、加強日常巡查。

4、發現問題及時制定解決方案。

7、簡述《天津市物業管理條例》規定物業服務企業應當向業主公示的內容有哪些？ 結合新條例，簡述物業項目應該建立哪些公示制度？（至少舉出5個方面）？ 1）物業服務企業工商營業執照、資質等級證

2）物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項 目、收費標準等有關情況進行公示。3）場地占用費收取和使用情況

4）實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況

5）每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告。

6）提前解除物業服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知另一方并在物業管理區域內公告。

7）專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益

論述

8、新天津市物業管理條例賦予了街道辦事處（鄉鎮人民政府）在轄區物業管理活動的哪十項監管職責？

1）負責組織、協調成立首次業主大會； 2）受理業主大會備案；

3）在業主委員會不按規定召開業主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作；

4）在業主大會作出決定后三十日內，業主委員會不代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同，或者不組織業主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關規定組織選舉新的業主委員會。

5）監督開發建設單位在物業竣工驗收合格后將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用。

6）負責組織召集物業管理聯席會議，協調解決物業管理活動中出現的問題。

7）對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，有權責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

8）接受業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反新《條例》行為的投訴和舉報。

9）接受物業服務企業退出項目的預警報告，協調解決退出和交接過程中出現的問題；對未有業主委員會的物業項目，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，接收退出物業服務企業移交的相關資料。

10）對業主委員會及其成員不按照規定移交保管的資料、印章和財物的，應業主委員會的請求協助移交。

物業管理招投標

1、投標文件中技術部分分別由哪些內容組成？ 1）項目的整體設想與構思 2)服務理念及服務定位

3)機構設置、人員的配備、培訓與管理 4)管理指標與措施 5)主要工作環節運行程序 6)檔案資料的建立與管理 7)前期物業管理服務方案

8）房屋及共用設施設備管理服務方案 9）環境清潔管理服務方案 10）綠化維護養護方案 11）公共秩序維護方案 12）消防管理服務方案 13）車輛管理服務方案 14）內部管理制度的制定 15)物資裝備計劃 16)應急預案 17)社區文化

3、投標文件中資信部分分別由哪些內容組成？

1、物業服務企業營業執照復印件

2、企業資質等級復印件

3、法人代表授權委托書

4、公司介紹

5、公司管理業績

6、項目經理簡介

7、專業技術人員情況

4、物業管理投標書的編寫要求。

基本要求

1、使用國家統一的計量單位；

2、使用國家統一的行業標準和規范；

3、使用準確的表述方式；

4、確保資料的真實性；

5、計算數字準確無誤，報價合理；

6、裝訂整齊，符合要求；

7、注意文件保密。編制要點。

（1）針對性。投標的目的就是為了在招標活動中成功。因此在編寫標書、確定方案時，一定要有針對性，為保證自己的競標方案具有針對性，需做好如下工作：

①現場調查；首先要到目標物業進行實地調查，了解物業情況、掌握當地物業管理的相關法律法規

②分析研究。根據調查情況，找出目標物業開展物業管理的優勢和劣勢。③擬定管理方案。根據分析研究結果，結合本企業物業管理經驗和能力，周密地擬定管理方案。與招標文件要點對點做出響應。（2）可操作性

①標書中要根據目標物業的具體情況提出切實可行的物業管理方案和措施，針對不同的消費群體，提出適合的管理方案。

②標書中所提出的管理方法和措施要與現行的法律、法規相一致

③所提的管理方案，必須在經濟（管理費的收支）上基本平衡。招投標都要得到“雙贏”才是具有可操作性的方案。

（3）體現企業的優勢和專業水平

①針對目標物業的某個特色來展現自己的優勢。

②物業企業都要重視發揮自己專長，在介紹自身優勢時，要重視宣傳“人無我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解業主的意愿

物業服務費的測算 5 包干制：是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

酬金制：是指在預收的管理管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于更名改姓物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

1、物業服務費的構成？

包干制計費下構成內容：物業管理服務成本、法定稅費、利潤

其中 物業管理服務成本的構成：

1）管理服務人員工資、社會保險和按規定提取福利費等 2）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 3）物業管理區域清潔衛生費用 4）物業管理區域綠化養護費用 5）物業管理區域秩序維護費用 6）辦公費用

7）物業管理企業固定資產折舊、8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 9）經業主同意的其他費用

酬金制計費下構成內容：物業管理服務支出、酬金。

2、物業管理基本服務費包括什么？

1.綜合管理、2.清潔衛生、3.公共秩序維護、4.綠化養護、5.共用部位養護

3、機電設施設備日常運行養護費包含的內容？

答：

1、給排水系統

2、電梯

3、水景、噴泉

4、航空障礙燈

5、避雷系統

6、消防系統

7、強弱電系統等日常運行養護的費用。

承接查驗

1、承接查驗的程序？

1）確定物業承接查驗方案 2）移交有關圖紙資料

3）查驗共用部位、共用設施設備 4）解決查驗發現的問題 5）確認現場查驗結果 6）簽訂物業承擔查驗協議 7）辦理物業交接手續

2、物業承接查驗資料包括哪些內容？

1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料

3、供水、供電、供氣等準許使用文件

4、承接查驗所必需的其他資料

入住、裝修管理

1、物業裝修管理應注意的問題？

1）、做好控制和服務，樹立良好服務形象，熟悉裝飾裝修管理規定，規范操作行為。2）、在準備資料階段，物業管理單位要進行現場核對，避免出現漏項或錯報項。3）、在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。登記后和業主簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》。4）、在辦理開工手續前，物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備。5）、在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料；是否存在違反有關裝修法規的行為；裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業主或物業使用人構成侵害。

6）、驗收工作是裝修管理最后一道工序，而在處理違章后再需進行驗收工作。7）、對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理。

8）、裝飾裝修資料的一部分為業主資料，物業管理單位需及時整理好相關資料，按文件管理辦法進行相應的歸檔。

2、物業裝飾裝修管理流程主要包括哪些環節？ 1）備齊資料；

2）填寫申報登記表； 3）登記

4）簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》； 5）辦理開工手續； 6）施工過程巡查；

7）隱蔽工程驗收；如衛生間避水試驗和埋入墻內的冷、熱水管打壓試驗。8）裝飾裝修竣工驗收。

3、物業裝飾裝修管理服務協議的內容： 1）裝飾裝修工程的實施內容； 2）允許施工的時間； 3）廢棄物的清運與處置； 4）窗護欄的安裝要求 5）管理服務費用；

6）禁止行為和注意事項； 7）裝修施工安全消防責任書 8）違約責任

9）其它需要約定的事項

業主大會和業主委員會

1、簡答題：哪些事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

答：業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

2、《天津市物業管理條例》規定哪些事項必須由業主大會共同決定？

1、制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

2、選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；

3、審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業；

4、制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項；

5、專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施；

6、改建、重建建筑物及其附屬設施；

7、涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。論述

1、、業主委員會在物業管理活動中的職責和作用

（1）性質：業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。（2）業主委員會應當履行的職責：

1、召集業主大會會議；

2、定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；

3、在業主大會會議作出決定后30日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；

4、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

5、督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；

6、組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施；

7、監督管理規約的實施；

8、組織籌集專項維修資金；

9、、組織業主委員會換屆和補選工作；

10、完成業主大會交辦的其他事項。

（3）作用：業主委員會應當在業主與物業服務企業之間起到橋梁和紐帶作用。業主委員會和物業服務企業之間的關系，是合作、不是對立；是協力、不是懈力；是幫手、不是對手。雙方要多溝通、多理解；要各司其職、各盡其責。

2、簡述物業管理聯席會議的召集、組成以及主要協調的問題。（綜合題）

定義、聯席會議制度是街道辦事處、鄉鎮人民政府協調物業管理與社區管理、社區服務的關系的有效機制，是及時有效調處化解物業管理糾紛的有效形式。

（1）物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集；

（2）由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

（3）主要協調：

1、業主委員會不依法履行職責的問題；

2、業主委員會換屆過程中出現的問題；

3、履行物業服務合同中出現的重大問題；

4、提前終止物業服務合同的問題；

5、物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

6、需要協調解決的其他物業管理問題。

共用設施設備的維護與管理

1、簡述物業設備管理的內容？

答：物業設備包括：室內設備、物業紅線內的室外設備與設施。

物業設備管理的基本內容：

1、設備基礎資料的管理

2、設備運行管理

3、設備維修管理

4、設備更新改造管理

5、備品配件管理

6、固定資產管理

7、工程資料管理。

房屋本體的維修、養護 8

1、物業查勘的順序？

查勘順序一般是：從外部到內部，從屋頂到底層，從承重構件到非承重構件，從表面到隱蔽，從局部到整體。

2、屋面的維修養護管理工作應注意哪幾方面？ 答：（1）定期檢查、發現問題及時處理（2）保證屋面清潔，利于雨水順暢排除（3）加強屋面維護管理，遵守業主管理規約

3、建筑物按其本身構造組成有哪幾部分？簡述其功能

民用建筑從構造上由：基礎、墻（或柱）、樓板層及地坪層（樓地層）、屋頂

樓梯、門窗

各部分功能：基礎：承上傳下

墻（柱）：承重、圍護、分隔（承重）

樓板：承重、分隔、支撐

樓梯：交通、承重

屋頂：圍護（防水、保溫燈）、承重

門窗：通風、采光、交通、眺望、圍護、分隔。

公共秩序維護與管理

1、車輛管理應注意哪些事項？

《天津市物業管理條例》對于利用業主共用場地停放機動車輛的，是如何規定的？ 《天津市物業管理條例》第五十一條規定

占用物業管理區域內業主共有的道路或其他場地停放機動車輛注意： 1）確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

2）應當交納場地占用費，場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。

3）場地占用費的收取標準和使用辦法由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在合同中約定。場地占用費的收取和使用情況應向業主公示 4）業主對機動車有保管要求的，由業主和物業企業另行簽訂保管合同。5）車輛行駛和停放的具體辦法由業主大會決定并公示。6）未成立業主大會的，按照前期物業服務合同的約定執行。

維修資金的使用程序

1、專項維修資金使用程序分幾步，具體包括那些內容？

答：專項維修資金使用程序共分六步。

第一步 制定方案。物業服務企業應當依據業主、業主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》。

第二步 業主確認?！毒S修和更新、改造方案》應當經專項維修資金分攤范圍內專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上業主書面同意，在小區明顯位置進行公示。

第三步 辦理備案。物業服務企業到項目所在地的區縣房地產管理局辦理專項維修資金使用備案。

第四步 開戶劃款。物業服務企業到專戶管理銀行開立使用專戶，由市房屋維修資金管理中心劃撥首期款。第五步 竣工驗收。工程竣工后，物業服務企業應當組織業主、業主委員會或者居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

第六步 決算核減。物業服務企業填寫、公示《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，到項目所在地區、縣房地產管理局領取《專項維修資金使用完工證明》并到市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程尾款結算手續。

2、物業服務企業或者相關單位到項目所在地的區縣房地產管理局辦理專項維修資金使用備案，需提交的材料：

1、《維修和更新、改造方案》及工程預算書

2、《維修和更新、改造方案書面確認證明》及《維修和更新、改造方案書面確認明細表》

3、《維修和更新、改造方案公示證明》。

達到審價和招標條件的維修工程，還需提供維修工程預算審價報告和工程中標通知書。區縣房地產管理局應當在接件后2個工作日內到項目現場查勘，確認后出具《專項維修資金使用備案證明》。

3、哪些情形可使用應急解危資金：

1、房屋局部屋面滲漏，外沿脫落，道路破損、塌陷等受益范圍、責任人無法界定的。

2、突發電梯故障、排水管道漏水等影響業主正常使用和主用安全的。

3、經業主大會同意的其他共用部位、共用設施設備緊急維修項目。物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的維修內容除外。

檔案管理

1、簡述物業項目檔案建立的主要內容？（1）基礎管理文件材料檔案；（2）房屋管理與維修養護檔案；（3）共用設施設備管理檔案；

（4公共秩序維護、消防、車輛管理檔案；（5）環境衛生管理檔案；（6）綠化管理檔案；

（7）社區文化活動文件材料；（8）項目管理效益檔案。

達標創優

1、簡答住宅小區的達標創優標準八個大項的內容？（1）基礎管理；

（2）房屋管理與維修養護；（3）共用設施設備管理；

（4公共秩序維護/消防/車輛管理；（5）環境衛生管理；（6）綠化管理；

（7）精神文明建設；（8）項目的管理效益。

2、簡答大廈和工業區達標創優標準九個大項的內容？（1）基礎管理

（2）房屋管理與維修養護（3）共用設備管理（4）共用設施管理

（5）公共秩序維護及車輛管理（6）環境衛生管理（7）綠化管理（8）精神文明建設（9）項目的管理效益

綠化管理

1、綠化接管驗收應注意的問題。

(1)綠化接管驗收應以綠化竣工圖為依據(2)特別注意種植土的深度(3)注意苗木規格，品種(4)注意綠籬及灌木的密度(5)新補植植物應注意成活率

(6)仔細檢查供水系統

2、綠化管理常見的問題：

各類毀綠現象： 1)工程土堆入綠地 2）污水排入綠地 3）人為踐踏

枯枝死樹問題、澆灌井蓋、缺苗、支架問題、綠地雜草、綠地各類邊角處理、作業面的善后處理、樹穴、植物配置雜亂等

3、綠化外包應做好哪些工作。⑴承包單位的資質狀況

⑵合同簽訂的要嚴謹、細致（如是否含水費）⑶綠地的基本情況要清楚 ⑷做好日常的巡視、檢查 ⑸注意綠化設施是否完好 ⑹監督承包單位農藥的使用情況 ⑺綠地的衛生狀況 ⑻合同到期前要加強監督

⑼承包單位是否拖欠水費、工資等

天津市樹：絨毛白蠟 天津市花：月季花（四季花、月月紅）

保潔服務

1、物業清潔管理的內容

1、物業清潔管理的前期介入

2、物業清潔的驗收接管

3、物業清潔的日常管理

4、高空外墻的清洗

5、清潔有償服務

2、外圍清潔點都包含哪些？ 外圍清潔點除路面以外包含街心花園、廣場、綠化帶、噴水池、休閑游樂設施、燈具、垃圾箱、果皮箱垃圾房等清潔。

關系維護

1、、做為一名項目經理在日常工作中應如何做好關系維護？ 關系維護分為內部關系維護和外部關系維護

內部關系維護是與員工的關系維護，對管理人員要創造良好空間、提高技能、考核激勵、營造氛圍；對基層員工要主動關心、加強管理、樹立信心、提高效率，要定期做好員工的滿意度調查。

外部關系的維護包括業主關系維護、專業部門和相關單位關系維護（如外包公司等）、行政主管部門關系維護、媒體的關系維護等。

2、簡答如何進行業主滿意度調查？

闡述業主滿意度調查的步驟和方法。答：

1、物業企業應在年初制定業主滿意度調查計劃。

2、滿意度調查應定期進行（至少半年一次、每年兩次），調查的比例按照服務標準應達到80%左右。

3、調查表收集后進行情況匯總，寫出業主、客戶滿意度調查報告。調查報告的內容包括基本情況（業主、客戶對各項物業管理服務工作的滿意度情況），對業主、客戶提出的意見和建議進行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。

4、進行內（公司）、外（業主委員會）部反饋：公司內部和業主委員會和業主大會（對提出意見和建議的業主要進行回訪）。

第四篇：成都市物業項目經理考試試題參考(答案)更新1

成都市物業項目經理考試試題參考

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意；每小題1分，共50小題，合計50分）

1、是指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅逐出市場。A.正選擇 B.逆選擇 C.市場失靈 D.內在不經濟

解析：逆選擇是指由于交易雙方對產品的類型和質量等信息的不對稱而導致次貨驅趕良貨的一種現象。

2、管理具有二重性，即同時具有。

A.階級屬性和社會屬性 B.自然屬性好階級屬性 C.自然屬性和社會屬性

D.市場屬性和生產屬性

解析：管理二重性是指管理的自然屬性和社會屬性。

3、資源配置有兩層含義：一是指，指一個生產單位，一個區域或一個部門如何組織并運用這些供給有限的資源，使之發揮出最大作用，從而避免資源浪費現象，用既定的生產要素產出最大價值的產品；二是指資源分配效率。

A.資源運用效率 B.資源消耗比例 C.資源運用技巧 D.資源分配比例

4、動態相對數是。

A.在同一對象不同時間之間的對比

B.在不同對象不同時間之間的對比 C.在同一對象同一時間之間的對比 D.在不同對象同一時間之間的對比

解析：動態相對數是不同時間、同一空間的同一現象的數值對比，可以反映現象發展變化的相對程度

5、社會化是一個 過程，個體往往要經歷各種類型的社會化，才能在社會中得以生存和發展。

A.繼續教育 B.終身持續 C.可持續 D.反反復復

6、業主對專有部分以外的共有部分享有權利，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利。A.不履行義務 B.履行義務 C.承擔一半義務 D.協商承擔義務

7、除法律另有規定外，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為。A.半年 B.一年 C.一年半

D.二年

8、法的實施主要有兩種方式。一種是 ；另一種是法的適用。

A.法的制定，簡稱立法 B.法的遵守，簡稱守法

C.法的推廣 D.法的宣傳

9、“凡是人 皆須愛 天同覆 地同載”出自哪里？

A.詩經 B.道德經

C.弟子規 D.論語

10、違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的。

A.民事責任 B.刑事責任 C.行政責任 D.賠償責任

11、王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業指定位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》中關于的規定。

A.鄰里關系 B.相鄰關系

C.共用 D.所有權

12、建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業主 確定。

A.專有部分占建筑物總面積的比例

B.專有部分戶數占建筑物總戶數的比例 C.專有部分占總建筑物使用面積的份額 D.專有部分占建筑物占地面積的比例

13、下列可從住宅專項維修資金中列支的費用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用滿5年的非獨占樓頂漏水的維修費用 B.小區供水總表前的管線維修養護費用 C.業主不小心損壞電梯所需的修復費用

D.物業服務合同中約定由物業服務企業從物業服務費用或物業服務資金中支出的共用部位、共用設施設備的維修養護費用

14、人們不能直接在其內進行生產、生活的建筑稱為，如水塔、煙囪、橋梁、堤壩、紀念碑等。

A.公共建筑 B.構筑物

C.建筑物 D.公共設施

15、建筑排水系統是接納、匯集建筑內各種衛生器具和用水設備排放的廢、污水，以及屋面的雨、雪水，在滿足（或經處理后滿足）排放要求的條件下，將其排入 的系統。A.室外排水管網 B.污水坑 C.污水井 D.室外

16、空氣調節簡稱“空調”，是指能夠控制室內 及氣流速度的技術。A.與室外通風 B.廢氣排放 C.空氣凈化 D.溫度、濕度、潔凈度

17、智能建筑 具有信息匯集、綜合管理各個子系統和共享信息資源三個功能。A.總控制系統

B.集成控制系統 C.中央控制系統 D.樓宇自控系統

18、在成都，物業服務企業聘請包括物業服務項目經理、物業維修、客戶服務、秩序維護等在內的相關專業服務人員，應當按規定統一于 中進行監督管理。

A.執業名冊 B.行業培訓 C.執業信用 D.執業記分

19、在成都，物業服務企業未按規定建立并妥善保管物業服務檔案、申報其在物業管理活動中的信用信息、向相關行政主管部門或專業單位報告建筑區劃內的重大事件、未按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作、向房產行政主管部門報送，均將受到相應的行政處罰。

A.業主清冊 B.認證結果

C.統計報表 D.服務合同

20、在成都，按規定自2008年1月1日起，新建住宅建筑區劃內的水、電、氣計量裝置應當實行 表、共有部分獨立計量表。

A.分戶計量 B.一戶一計量 C.一戶門號一貿易結算 D.總、分計量

21、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自 時發生效力。

A.取得不動產權屬證書 B.交付 C.占有 D.記載于不動產登記簿

E.使用

22、所有權的權能包括占有、、收益和處分。

A.支持 B.變更 C.贈與 D.使用

23、是指社會組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關系，使社會組織擁有良好的社會關系環境，從而謀求事業成功的活動過程。

A.公共關系 B.人際關系 C.社會關系 D.領導關系

24、統計是指在實際工作中，對數據資料進行收集、整理和 的活動過程。A.加工 B.判斷 C.處理 D分析

25、保險的基本職能包括：。

A.融資職能、保險金給付職能 B.融資職能、防災防損職能

C.防災防損職能、經濟補償

D.經濟補償、保險金給付職能

26、管理方式適用于規模不大、分工不發達的社會組織、管理的好壞取決于管理者的經驗和素質。

A.科層制

B.家長制

C.等級制 D.職業經理人制

解析：家長制是在生產力水平低下、社會分工不發達、群體規模相對狹小、結構相對簡單的傳統社會中的一種手工業組織管理方式。隨著現代工業社會和現代社會組織的出現，這種管理方式逐漸被淘汰，但它的殘余形式仍可能存在于某些社會和社會組織中

27、《物權法》第六章中規定的建筑物總面積，按 計算。

A.專有部分面積統計總和 B.專有部分面積統計總和加共有部分的建筑面積 C.套內面積加公攤面積 D.套內實得面積加共用部位面積 E.專有部分面積加公用部位面積

28、業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律法規以及管理規約外，應當經本棟建筑物內的其他業主同意，業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院。A.不予支持 B.應當支持 C.視多數業主的意見裁決 D.不予受理

29、法的制定，又稱，是指有關國家機關在其法定的職權范圍內，依照法定程序，制定、修改、補充、廢止規范性法律文件的活動。

A.頒布法律 B.守法 C.立法 D.憲法

30、在成都，專有部分使用權轉移時，雙方當事人應當對物業服務費用和建筑物及其附屬設施專項維修資金的分攤作出約定，并在辦理 時出示結算約定或結算憑據。

A.房屋交付使用 B.不動產登記 C.房款兩清 D.業主卡

31、業主以業主大會或業主委員會做出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據《物權法》第六章的規定請求人民法院撤銷該規定的，應當在知道或者應當知道業主大會或業主委員會做出決定之日起 內行駛。

A.半年 B.一年

C.二年 D.三年

32、物業服務企業公開作出的服務承諾及制定服務細則，認定為（前期）物業服務合同的組成部分。

A.應當 B.不應當 C.不一定 D.據實際情況

33、物業管理從業人員職業素養是從業人員在本身道德觀念、工作作風、文化修養、知識結構、心理氣質、禮儀習慣等基礎上所形成的 和工作習慣。

A職業道德 B.職業素質

C.職業修養 D.職業經歷

34、是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

A.不動產 B.房地產 C.物業 D.房屋

35、在完成建筑設計之后，根據建筑各方面的要求，再進行機構選型和構件布置，通過力學計算，決定各承重構件（基礎、柱、承重墻、梁、板）的材料、形狀、大小以及內部構造等，并將設計結果繪制成圖樣，以指導施工，這種圖稱為。

A.結構施工圖 B.總平面圖 C.建筑平面圖 D.立面圖

36、通風就是把室內 直接或經凈化后排放到室外，把新鮮空氣補充進來，從而保持室內的空氣環境符合衛生標準的過程。

A.有毒氣體 B.二氧化碳

C.被污染的空氣

D.一氧化碳

37、停車場管理系統具有 等功能

A.自動、半自動收費及打印報表 B.防盜搶 C.測速 D.自動安排車位及檢查車內有無危險品

38、在成都，按規定建筑區劃的物業服務負責人應當由 擔任，并在制定的建筑區劃服務計劃、總結上簽署意見。

A.物業服務企業經理 B.物業服務部門經理

C.物業服務項目經理或物業管理師

D.物業服務主管

39、在成都，在業主、業主大會首次選聘物業服務企業或者其他管理人之前，建筑物總面積

在5萬（含5萬）平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區劃，開發建設單位應當采用 方式選聘物業服務企業。

A.公開招投標 B.邀請招投標 C.協議比選 D.競爭性談判

40、在成都，業主委員會應在物業服務合同期限屆滿 日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業。

A.15 B.30 C.60 D.90

41、需要是指當缺乏或期待某種結果而產生的心理狀態，包括對食物、水、空氣等物質需要及對

A.歸屬、愛等的社會需要

B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要

42、社區的分類是根據一定的標準將社區分為不同的類型。如根據空間特征把社區分成居住社區和。

A.農場社區 B.城市社區 C.精神社區 D.流動社區

43、市場經濟秩序，是指國家通過法律、法規、規章以及市場經濟倫理道德等，對市場經營主體、市場行為所做的規范，以及這些規范實施情況的總稱。它主要包括兩個方面的內涵：一個市場法律及市場倫理規范；二是規范的。

A.制定狀況 B.實施狀況

C.合理狀況 D.科學程度

解析：市場經濟秩序，是指國家通過法律、法規、規章以及市場經濟倫理道德等，對市場經營主體、市場行為所作規范的全體，以及這些規范實施情況的總稱。從這一概念可以看出，市場經濟秩序包括兩方面的內涵：一是市場法律及市場倫理規范；二是規范的實施狀況。

44、風險一般由兩種含義，一是可能存在的損失；二是該損失是 的。

A.未知收益 B.危險性 C.不確定 D.可預測

45、社會組織的 指組織內部各種職位、各個部門之間正式確定的、比較穩定的相互關系模式、職位、部門是它的基本元素。

A.正式成員 B.正式結構 C.正式群體 D.非正式結構

解析：社會組織的正式結構是指組織內部各職位、各個部門之間正式確定的、比較穩定的相互關系模式。職位、部門是構成組織結構的基本元素或單元，這些結構單元的不同組合又...46、在成都，新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其 應當具備規定條件后，方可交付使用。

A.水電氣管線 B.綠地、道路 C.機動車停放配置

D.附屬設施設備 E.公共服務配套建設

47、《物權法》第六章中規定的業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按 計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的按 計算。

A.2人以上 B.1人 C.按實際擁有人數 D.家庭成員人數

48、民事責任主要是 和侵權責任。

A.合同責任 B.名譽責任 C.過錯責任 D.經濟責任

解析：承擔的民事責任有：①違約責任，即不履行、不適當履行或不完全履行合同中規定的義務的民事責任。②侵權行為的民事責任。③不履行法定義務（如扶養）的民事責任。在刑事訴訟中如果提起附帶民事訴訟，則犯罪人除服刑外，還要承擔民事責任。

49、合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為 兩個階段。A.成立與生效 B.要約與承諾 C.意思與要約 D.承諾與生效

50、是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬的合同。A.物業委托合同 B.委托合同 C.租賃合同 D.買賣合同

解析：委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

二、多項選擇題（請在每個小題的空白處填入最符合題意的答案番號，多填、少填、錯填均不得分；每小題2分，合計50分）

1、勞動者的心理健康主要包括以下 特征。

A.智力正常 B.健全的情緒 C.行為協調

D.反應過度

2、民事法律行為可以采取多種形式，主要有：。

A.書面形式 B.口頭形式 C.郵件形式 D.其他形式

3、物業服務合同是平等主體之間成立的，適用合同法的一般原則。A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有償合同

4、物業管理統計的工作過程包括：。

A.數據統計

B.數據分析與運用 C.數據整理 D.數據調查

5、下列 屬于應當向業主公開的情況和資料。A.建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況

B.管理規約、業主大會議事規則以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄 C.物業服務合同、共有部分的使用和收益情況

D.建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況 E.其他應當向業主公開的情況和資料

6、業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：。A.召集業主大會會議

B.報告物業管理的實施情況 C.代表業主與其選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 D.代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同 E.了解業主、使用人的意見和建議

F.監督和協助物業服務企業履行物業服務合同

G.保管依法屬于全體業主的財物、檔案資料等 H.協助承接物業的物業服務企業辦理驗收手續

7、下列哪些屬于民用建筑的基本結構：。

A.基礎 B.墻體

C.地基 D.室內

8、業主大會議事規則應當就以下 事項作出約定。

A.業主大會的議事方式 B.表決程序 C.業主委員會的組成

D.業主委員會成員的任期

E.其他依法應當由業主大會議事規則約定的事項

9、物業服務合同的內容應當包括。

A.物業管理事項 B.服務質量 C.服務費用 D.雙方的權利與義務 E.專項維修資金的管理與使用 F.物業服務用房 G.合同期限 H.違約責任 I.物業管理資料的一角內容和程序規則 J.其他事項

10、照明按作用可以分為正常照明、事故照明、等。

A.警衛值班照明 B.障礙照明

C.醫療急救照明

D.彩燈

11、有以下 情形之一，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。A.物業服務企業以欺騙手段取得資質證書

B.物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人 C.物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重 D.超越法定職權作出物業服務企業資質審批的決定 E.違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定

F.對不具備申請資格或不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書

12、物業服務費用計費方式有 和，其成本構成一般包括。

A.包干制 B.酬金制

C.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費 D.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

E.物業管理區域的環衛維護費 F.物業管理區域的綠化養護費用 G.物業管理區域的秩序維護費用 H.用于物業管理區域服務辦公費用和固定資產折舊 I.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 J.經業主同意的其他費用

13、防盜報警系統一般由 三部分組成。

A.錄音器

B.探測器 C.傳輸系統 D.報警控制器

14、首次業主大會會議的議程主要包括。

A.報告業主大會的籌備工作情況

B.宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數

C.宣讀《管理規約》和《業主大會議事規則》的草案及業主的修改意見和籌備組的修改結果 D.投票通過《管理規約》和《業主大會議事規則》

E.宣讀業主委員會委員選舉辦法

F.投票選舉產生業主委員會

15、建筑區劃業主大會印章及其財務專業印章印章應當統一標明行政區域、建筑區劃

名稱，業主委員會印章應當標明 行政區劃、建筑區劃 名稱、屆次 和 任期。

A.行政區域

B.建筑區劃 C.行政區劃 D.屆次 E.任期 F.判斷 G.書面評標報告 H.書面評標結論 I.3 J.2

16、專項維修資金屬 所有，專項用于物業 后的物業 的，不得挪作他用。A.業主、使用人

B.業主 C.全體業主

D.保修期 E.保質期 F.共用部位、共用設施設備

G.專有部位、共用設施設備

H.維修、更新、改造

I.大修、中修、更新、改造

17、根據《關于規范我市物業服務行業相關稱謂的指導意見》，原本市物業服務相關行業稱謂中的“物業管理企業” “保安、治消、保衛員” “保潔工、綠化工” “維修工” “物業管理費”分別統一稱謂為：

A.物業公共服務費 B.共用部位、設施設備維護員

C.保潔員D.物業服務企業E.秩序維護員 F.環境維護員、綠化維護員

18、《保安服務管理條例》中規定物業服務企業招用人員在物業管理區域內開展 等服務。A.門衛 B.巡邏 C.秩序維護 D.衛生 E.環境

19、管理規約應當對下列 事項依法作出約定。

A.物業的使用 B.物業的維護 C.物業的管理 D.業主的共同利益 E.業主應當履行的義務 F.違反管理規約應當承擔的責任 G.物業服務合同的簽訂

20、房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴、擅自改變專有部分使用性質的行為、建筑區劃內違章建筑的行為、建筑區劃內的安全防范設施建設、建筑區劃內流動人口和犬只的管理、建筑區劃內戶外廣告設置、臨街安裝空調分別應由 負責。

A.消防機構 B.公安機關

C.規劃管理部門 D.城市管理部門

E.工商行政管理部門 F.建設管理部門

21、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過以下 等三種方式約定。

A.出售 B.出租 C.附贈 D.劃撥 E.入股 F.抵押

22、違約行為的形態。

A.預期違約 B.不能履行 C.拒絕履行 D.遲延履行 E.不完全履行 F.受領遲延

23、法人應當具備的條件是：。

A.依法成立 B.有必要的財產或者經費

C.有自己的名稱、組織機構和場所

D.能夠獨立承擔行政責任

24、一般情況下物業管理法律責任的歸責條件由行為違法、等要素構成。A.損害結果 B.因果聯系 C.行為人客觀過錯 D.行為人主觀過錯

25、物業管理統計調查表的結構包括：。A.表頭 B.表項 C.表體 D.表腳

三、案例分析（每個小題5分，總計50分）

位于成都市二環路以外三環路以內的東陽東住宅小區，規劃批準的總建筑面積30.98萬平方米，其中住宅28萬平方米，均是10層以上高層樓宇，2300戶；物管用房建筑面積為480平方米，2/3位于地下；按規劃配建的機動車停車位（全地下）總計1100個；整個工程分三期建設完畢，第一、二期分別于2008年3月18日、2009年3月23日經竣工驗收交付購房人使用，現已辦理入住手續的達1500戶，第三期仍在建設中，雖與一、二期共用消防、機動車停車場等系統，但與一、二期之間有施工圍墻隔離。

東陽東小區首期于2007年3月對外銷售時向外界宣傳承擔前期物管的是陽光物業服務公司（以下簡稱陽光公司），該公司2007年2月取得二級資質，迄今仍擁有工程、經濟、財務、管理方面的中級職稱人員8名，取得執業名冊證書的人員也有18人，派駐東陽東小區的物業服務人員包括項目經理1名，副經理1名，經理助理1名，客戶主管3名、客戶服務員9名等在內的130人。

2008年3月8日，陽光公司進駐小區進行前期開荒清潔，接管住房鑰匙工作和后勤物資準備。

2008年3月18日，東陽東小區交付首套房屋給購房人起，陽光公司便與業主訂立了業主臨時管理規約和前期物業服務協議，臨時管理規約約定地面增設的停車位歸開發商所有，供業主使用；前期物業服務協議約定：小區的物業服務標準為成都市普通住宅物業服務等級標準中的一級標準，費用標準為1.75元/平方米.月，差額部分由開發商補貼一點以及小區廣告和地面停車收入補充解決；前期物業服務期限終止時間為2010年4月17日，但其間業主大會設立并與所選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時，本協議自動終止。東陽東小區自首套房交付給購房人使用至2009年3月15日期間，陽光物管公司向每戶接房人收取了一年的物業服務費，與每戶購房人訂立了交接房協議并收取了4600元/戶的燃氣入網費、100元/戶的產權代辦費；通過裝飾裝修協議約定收取3000元/戶裝修保證金，0.03元/平方米的裝修管理服務費，0.02元/平方米的建渣清運費，裝修工人出入證工本費50元，非機動車輛和機動車輛停放費分別按1元/小時、5元/小時計收；通過裝修監督，未經業主共同決定，向進駐小區從事裝飾裝修、裝飾材料供應、建渣清運、家具產品推銷的單位按每個單位收取20萬元、15萬元、5萬元、10萬元不等的推介費和服務費，并沒有在客戶中心和小區顯著位置公布相關收費項目和標準。

案例分析

一、請問該小區的物管用房、機動車位是否按規定配置？為什么？第三期可否單獨成一個物業管理區域？在出售該期房屋時應當告知購房人哪些物管事項？

答：物業服務用房不符合規定。按照《物業管理用房規劃建設管理若干規定（試行）》（成規管[2004]141號）的規定，總建筑面積在30萬平方米以上的項目，比例按2‰配置，但面積最小不低于900平方米。（應按07年以前規劃規定）

機動車停車位不符合規定。按照東陽東修建當時的規劃管理技術規定，每戶建筑面積大于90平方米小于

180平方米的，機動車配置標準為0.7輛/戶。

不可以?！冻啥际形飿I管理條例》第九十六條規定，“劃定為一個建筑區劃的建設項目分期開發的，其前期物業服務招投標應當以該建筑區劃為范圍；先期開發建設的區域內交付使用的物業符合業主大會設立條件的，應當設立業主大會，業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的房屋建筑面積比例，在業主大會議事規則中予以約定；業主委員會應當根據分期建設的條件，按照業主大會議事規則的約定，增補業主委員會委員；業主大會可以就整個建筑區劃的物業管理事項作出決定。”

業主大會設立后，業主委員會應當管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、業主大會、業主委員會的其他決定等告知開發建設單位；開發建設單位在銷售該建筑區劃內的專有部分時，應當向買受人明示這些事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，還應當包含前期物業服務合同、臨時管理規約、建設項目規劃總平面布局圖、建筑區劃劃分意見書、物業共有部分清冊及房屋使用說明書

二、陽光公司是否有資格為該小區提供物業服務？為什么？現該如何處理？其派駐的客戶人員是否符合行業指導規范？其從業人員均納入執業名冊證書體系中了嗎？

答：陽光公司無資格為該小區提供物業服務;《物業服務企業資質管理辦法》規定，二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務;重新選聘具有相應資質條件和專業人員的的物業服務企業;符合;《成都市物業服務力量配備指導標準》（成物協[2007]22號）規定，客戶服務人員配備的最低標準不得低于1人/30000平方米或者1人/300戶;其從業人員沒有納入執業名冊證書體系。

三、臨時管理規約、前期物業服務協議的簽訂主體、時期、內容是否維護了購房人合法權益？為什么？

答：沒有。首先，臨時管理規約的締約主體是建設單位和物業買受人，建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾；其次，前期物業服務合同是建設單位在銷售物業前與其選聘的物業服務企業訂立的。第三，建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。題中臨時管理規約約定的地面增設機動車停放位所有權歸建設單位所有侵害了業主共同利益；題中的前期物業服務合同中約定，小區共有部分收入用于補充物業服務費不足，但未予以公示、審計，也侵害了業主的合法權益。

四、按規定在小區顯著位置應該公布哪些內容？

答：公開營業執照，資質證書，三級投訴電話，項目經理及相關服務人員的執業名冊證書和工作職責等相關信息，物業服務合同中的服務事項和質量及其費用標準等主要內容，相關辦事流程，管理規約的主要內容，物業服務便民聯系電話（24小時報修服務受理電話，項目負責人電話，水電氣專業單位服務電話，火警、匪警、急救電話等）。

五、陽光公司在開始接管該項目前，需要承接查驗，請簡述新建物業承接查驗的主要內容、主要方式？

答： 一是核查驗收并接管物業共用部分、共用設施設備的技術檔案資料，包括：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）物業管理所必需的其他資料。二是對共有部位、共有設施設備進行查驗。

三是進行共有部位、共有設施設備的移交，并辦理相關接管手續。

六、陽光公司在東陽東小區交付使用期間，存在哪些違法違規行為？

答：違規收取燃氣入網費。違規收取裝修保證金和出入證工本費。《進一步規范物業管理中裝飾裝修的監督服務行為的通知》規

定，對違規收取“裝修保證金（押金）”、“裝修口子費”、“出入證工本費”、“電梯使用費”、“樓道維護費”、“水電周轉金”等費用的，裝修人有權向所在地區（市）縣價格主管部門舉報。違規收取建渣清運費?！蛾P于進一步規范物業服務收費的通知》規定，委托物業服務企業清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業與物業服務企業協商確定。

違規預收一年物業服務費?！蛾P于進一步規范物業服務收費的通知》規定，“物業服務收費的計價單位違規收取車輛停放費用。應當按照經物價部門備案的標準收取。

擅自利用共有部分經營?！哆M一步規范物業管理中裝飾裝修的監督服務行為的通知》規定，“建筑區劃為每月每平方米建筑面積。物業服務收費原則按月計收。除另有約定外，不得提前累計預收?！?/p>

內未設立業主大會的，除全體業主或相關業主共同決定外，包括物業服務企業在內的任何單位和個人不得利用依法屬全體業主或部分業主共有的通道、樓梯等部位和綠地、其他場地、道路等設施進行下列活動：

（一）房屋裝飾裝修材料（包括河沙、水泥等建材和五金配件等輔料）的擺攤、設點；

（二）房屋裝飾裝修營利宣傳和廣告品散發；

（三）其他違反（臨時）管理規約的行為。”

未公布收費項目和標準?！蛾P于進一步規范物業服務收費的通知》規定，物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當按照物業服務收費明碼標價的相關規定以及行業服務規范的相關要求，在建筑區劃內的顯著位置或者收費場所，公布經備案的物業服務相關收費標準。

七、開發建設單位在前期物業管理中的法定義務有哪些？

（1）在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，向區（市）縣房產行政主管部門提出劃分建筑區劃的要求；（2）按規定配置物業服務用房；（3）按規定配置附屬設施設備；（4）附屬設施設備符合交付使用條件并辦理新建住宅附屬設施設備交付使用備案后，向業主交付；（5）銷售物業前，制定臨時管理規約，并向物業買受人明示、說明；（6）通過招投標的方式選聘具有相應資質和相應專業服務人員的物業服務企業，并與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同；（7）與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，包含前期物業服務合同、臨時管理規約、建設項目規劃總平面布局圖、建筑區劃劃分意見書、物業共有部分清冊、房屋使用說明書；（8）與選聘的物業服務企業辦理物業承接驗收手續，并移交相關資料和物業服務用房；（9）按規定繳存物業保修金；（10）按規定繳存首次專項維修資金；（11）按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔的保修責任；（12）建筑區劃符合業主大會設立條件的，按規定向區（市）縣房產管理部門書面報告，并提交相關文件資料；（13）協助依法設立業主大會，并承擔業主大會籌備的工作經費；（14）按規定申報其物業管理活動中的信用信息；（15）不得擅自處分物業共有部分、共有設施設備的所有權、使用權。

第五篇：物業項目經理考試題庫A卷

知識技能大賽試卷

經理組（A）項目： 姓名：

一、選擇題（每題1分，共40分）

1、重大秩序維護人員執勤方案和應急預案須經(C)批準后，方可實施。

A、縣（市）級公安機關 B、設區的市級公安機關 C、上級主管部門 D、上級秩序維護人員公司

2、秩序維護人員對執勤區域內發生的不法侵害行為應(A)。

A、及時制止 B、立即報告公安機關

C、立即報告秩序維護人員公司 D、請求周圍群眾予以協助

3、下列屬于門衛工作職責是（A）

A、制止在門衛區發生擺設攤點，保證大門口正常通行秩序 B、負責督促檢查內務衛生和環境衛生。

C、負責組織班長的政治學習、業務學習。

4、秩序維護人員班隊長應定期檢查滅火器，重量減少（C）以上的，應補充氣

A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10

5、手提滅火器到達火場時，距離燃燒處約（A）米左右停止

A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7

6、監控室內外衛生必須保持清潔，每（D）清洗一次顯視屏

A、一周 B、三周 C、一個月 D、兩周

7、監控設備的電源線路應（A）檢查一次

A、每周 B、兩周 C、三周

8、火災蔓延的三種方式是（A）

A、熱傳導 熱對流 熱輻射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔離法 窒息法 冷卻法

9、防火安全制度中，每位員工都要做到“三懂三會”，其中“三會”是（A）

A、會報警，會使用滅火器，會撲救初起火災 B、會報警，會預防火災，會使用滅火器

C、懂火災的危害性，會使用滅火器，會撲救初起火災

10、在撲救容器內的可燃液體火災時，要注意（A），以防增加撲救難度。A、不能直接對著液面噴射 B、能直接對著液面噴射 C、無一定位置

11、檢查火災報警系統的功能，應進行（A）

A、月檢 B、季檢 C、半年檢 D、年檢

12、檢查所有轉換開關應進行（C）

A、月檢 B、季檢 C、半年檢 D、年檢

13、撲滅初期火災的最有利時機是：起火后（A）分鐘

A、5-7 B、3-5 C、6-8

14、關于秩序維護人員服務內容，下列說法正確的是（A）。

A、提供人身、財產、信息等安全防范服務 B、提供人身、財產、信息等治安防范服務 C、提供人身、財產、社會治安秩序等安全防范服務 D、提供人身保護、財產保障、信息安全等方面的服務

15、曾經被收容教育、強制隔離戒毒、勞動教養或者（C）次以上行政拘留不得擔任秩序維護人員。

A、1 B、2 C、3 D、4

16、關于秩序維護人員履行查驗與登記的職責，下列說法錯誤的是（C）。

A、秩序維護人員可以查驗出入人員證件

B、秩序維護人員可以對出入服務區域的車輛進行登記 C、秩序維護人員不能查驗本單位人員的證件

D、必要時，秩序維護人員可以登記單位內部車輛的出入情況

17、出入口守衛工作的特點之一是（A）。

A、位置獨立 B、位置復雜 C、位置特殊 D、流動服務

18、因施工原因造成的質量問題，應由（B）負責。

A、建設單位 B、施工單位 C、物業管理企業 D、政府主管部門

19、全國城市物業管理示范小區達標考評標準規定，物業服務費用收繳率達（D）以上。A、80％ B、90％ C、95％ D、98％

20、前期物業服務合同由（C）與物業管理企業所簽訂。

A、物業建設單位或社區委員會

B、業主大會或業主委員會 C、物業建設單位

D、物業建設單位或居委會

21、房屋結構整體化、配套設施系統化、產權結構多元化、物業種類多樣化是（A）類型物業的主要特點。

A、住宅小區 B、寫字樓 C、醫院 D、學校 E、車站、機場、碼頭

22、物業管理企業在居住小區的裝修管理中，應根據建設部的（D）制定本小區的裝修管理規定。

A、《城市異產毗連房屋管理規定》 B、《城市新建住宅小區管理辦法》 C、《城市房屋修繕管理規定》 D、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

23、物業管理的智能化將促使物業管理由簡單維護型、勞動密集型向（D）轉變，從而進一步提升物業管理專業化水平。

A、科技維護型

B、知識密集型 C、技能復雜型

D、（A與B）

24、能源保障是（D）物業的管理重點和難點之一。A、住宅小區 B、寫字樓 C、商業 D、工業區

25、下列不屬于住宅小區物業管理重點和難點的是（C）。

A、前期管理 B、裝修管理 C、租賃管理 D、解決收費難問題

26、新建房屋建設工程的保修期，自（D）之日起計算。

A、業主搬入 B、業主入住 C、竣工驗收 D、竣工驗收合格

27、房屋建設的地基基礎工程和主體結構工程的最低保修期為（D）。A、一年 B、三年 C、五年 D、設計文件規定的該工程的合理使用年限

28、屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏的最低保修期為（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年

29、電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程的最低保修期為（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年

30、住宅室內裝飾裝修活動，未經（D），禁止變動建筑主體和承重結構。

A、建設單位批準 B、物業管理企業批準 C、政府部門批準 D、原設計單位或相應資質等級的設計單位提出設計方案

31、已辦理交付手續但未使用的物業，物業管理費按（D）來交納。A70% B80% C90% D100%，32、住宅水費于每月（）抄表

A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25

33、甲是乙公司依法設立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度規定的是（D）A、甲應有自已的營業執照，以自已的名義進行營業活動，并獨立承擔民事責任。B、甲應有獨立的法人資格，以自已的名義進行營業活動，并獨立承擔民事責任。C、甲應有自已的營業執照，可以沒有獨立的財產，但獨立承擔民事責任。

D、甲應有自已的營業執照，并以自已的名義進行營業活動，但不獨立承擔民事責任。分析：分公司沒有獨立的公司名稱、公司章程，沒有獨立的財產，不具有法人資格，但可領取營業執照，而非企業法人營業執照，以自已的名義進行經營活動，其民事責任由總公司承擔。

34、反映企業財務狀況的會計要素是（B）A、收入

B、負債

C、成本

D、利潤

35、會計核算中產生權責發生制和收付實現制兩種記帳基礎的前提是（D）A、會計主體

B、持續經營 C、貨幣計量 D、會計分期

36、登記帳簿的直接依據是（C）

A、經濟業務

B、原始憑證 C、記帳憑證 D、會計報表

37、根據勞動合同法律制度的規定，除文藝、體育、特種工藝單位以外，訂立勞動合同的勞動者需年滿（B）周歲，有勞動權利能力和行為能力。A、14

B、16

C、18

D、20

38、根據勞動合同法律制度的規定，用人單位與勞動者建立勞動關系的起算日期是（A）A、用工之日起

B、勞動合同訂立之日起

C、試用期滿之日起 D、自用工之日起1個月后

39、根據勞動合同法律制度的規定，用人單位與勞動者建立勞動關系，末同時訂立書面勞動合同的，應當自用工之日起（A）內訂立書面勞動合同。A、1個月

B、3個月

C、6個月

D、1年

40、票據的出票日期為2011年3月15日，其規范寫法是（B）A、貳零壹壹年零叁月壹拾伍日

/B、貳零壹壹年叁月壹拾伍日

C、貳零壹壹年零叁用拾伍日

D、貳零壹壹年叁月拾伍日

分析：

1、月為壹、貳和壹拾的，日為壹至玖和壹拾、貳拾、叁拾的，應在其前加“零”

2、、日為拾壹至拾玖的，應在其前加“壹”

二、多選題（20分，每題2分，注：全部答對，可得分）

1、對白蟻的防治主要有幾類方法（B、C、D）。

A、煙熏法 B、藥品物滅治法 C、挖巢法 D、誘殺法

2、物業管理綜合服務包括公共服務中的環境衛生管理、綠化管理（A、B、C）和專項、特約服務。

A、治安管理 B、消防管理 C、車輛道路管理 D、裝修工程管理

3、遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是（A、B、C、D、E）。

A.控制、穩住領頭者 B.疏散圍觀者 C.迅速報告有關部門及公安機關，平息事件

D.協助客戶單位處理問題 E.防止事態擴大

4、緊急法律事件包括（A、B、C）。

A.訴訟及仲裁案件 B.知識產權保護 C.重大客戶投訴 D.熱點投訴

6、設備維護管理主要包括（AB）。

A.故障性維修 B.預見性維護 C.運行經營 D.設備更新

5、安全類突發事件按照性質分類可分為（B、C、D、E）突發事件。

A、刑事類

B、治安類

C、交通類

D、消防類

E、其他類

6、電梯總體結構上由（CD）組成。

A.轎箱結構 B.控制系統 C.機械部分 D.電氣部分

7、下面屬于常見照明裝置故障的是（ACD）。

A.短路 B.接地 C.斷路 D.漏電

8、物業的接管驗收，不僅包括（A B C）而且還包括道路、場地和環境綠化等。A、主體建筑 B、附屬設備 C、配套設施 D、共有部位

A、管理觀念是為業主服務 B、管理手段是行政手段 C、管理行為是企業行為 D、管理費用來自財政補貼 E、管理性質是有償服務

9、物業管理承擔（A C D）的修繕責任。

A、房屋建筑共享部位 B、業主自用部位，自用設備 C、共享設施設備 D、物業規劃紅線內的市政公用設施設備

10、IS09000質量體系結構中的三個規范是（A、B、C）。

A、服務規范 B、服務提供規范 C、質量控制規范 D、行為規范

三、簡答題（每題5分，共20分)

1、業主在物業管理中，應履行哪些義務？（至少寫5項，每項1分）

答：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

2、住宅小區公共性物業管理費具體由哪幾項構成?（至少寫5項，每項1分）

答：(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費(2)公共設施、設備日常運行、維修和保養費

(3)綠化管理費(4)清潔衛生費(5)保安費(6)辦公費(7)物業管理企業固定資產折舊費(8)法定稅費(9)保險費

3、物業服務企業處理業主投訴的一般程序？（5分）

解題：分為5小項，答全括號內字樣得1分，意思答對了得0.5分 答：處理業主投訴的一般程序為：1、2、3、4、5、4、從物業經理的角度，簡述大廈發生火災的應急程序？

解題：（5分）分為5小項，答全括號內字樣得1分，意思答對了得0.5分 答：火災確認、報火警119、報告相關領導：具體為：

（1、報火警119，講明火災單位地點、火情大小、燃燒物質、著火樓層、聯系人及電話號碼等情況，并做好火警過程相關記錄；

（2、指派專人到交通路口設路障，避免其它車輛占用道路，引導消防援救車輛及消防人員進入火災現場撲救火災；

（3、消防監控中心立即通知電房關閉相應樓層總電源；（4、發現人應迅速報告相關領導（發現火災、報火警、報告）

2、組織人員滅火：利用各樓層的消防器材，如干粉、泡沫滅火器或水槍撲滅初期火災是積極的逃生方法。（自救、救火、撲救、滅火）

3、組織人員疏散：疏散人員時應走消防通道，嚴禁使用電梯； 記錄投訴內容（記錄）

判定投訴性質，調查分析投訴原因（分析）確定處理責任人，提出解決投訴方案（處理問題）答復業主、回訪（回訪業主）

總結評論、并制定相應的工作規程，確保類擬事件不再發生（總結、整改）

（1、當房間內起火，且門已被火封鎖，室內人員不能順利疏散時，可另尋其它通道。（2、當著火層的走廊、摟梯被煙火封鎖時，被困人員要盡量靠近當街窗口或陽臺等容易被人看到的地方，向救援人員發出求救信號，如呼喚，向樓下拋擲一些小物品，用手電

筒往下照等，以便讓救援人員及時發現，采取救援措施。

（3、在充滿煙霧的房間和走廊內時，由于煙和熱氣上升的道理，在離地板近的地方，煙霧相對少一點，呼吸可少吸些煙。逃離時最好彎腰使頭部盡量接近地板，必要時應匍匐前進。

（4、如果處于樓層較低（三層以下）的被困位置，當人勢危及生命又無其它方法可自救時，可將室內席夢思，被子等軟物拋到樓底，人從窗口跳至軟物上逃生（疏散）

4、5、組織人員對火災現場控制，控制無關人員進入現場。（控制、保護現場）

服務中心安排人員協助有關部門查明原因、查明損失并做好安置工作；服務中心主管消防工作的人員做好事故詳細記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。（分析、總結）

四、案例題（每題10分，共20分）

案例分析題1

某高樓業主李某深夜回來時，在小區中被不法分子襲擊受傷。李某以物業公司未盡職責、安防人員不合格、小區不安全為由，將物業公司告上法庭，要求物業公司賠償108605元。物業公司辯稱，物業公司保安員的責任只是配合公安機關的安全防范活動，而不負有保證每個業主人身安全的義務。并且物業公司已按合同配置了24個保安。案發時，當崗、巡邏的人員都未脫崗，也未發現陌生人進入大廈，因此不同意李某請求。

問題：

1、業主在小區中遭受不法侵害，物業公司是否必須承擔民事責任。

2、物業公司應依據什么來對業主的人身、財產安全承擔責任？

3、物業公司是否應進行賠償？

4、物業公司應從本案中吸取什么教訓？

答：

1、業主在小區中遭受不法侵害，不能認定物業公司就一定要承擔民事責任，這需要作具體的分析。物業公司雖有安全防范的義務，但物業公司并不能根治和完全杜絕治安案件。假如物業公司已按合同的約定設置了門崗及安全防范人員，同時也實施了24小時安全防范值班，并有證據證明自己在管理上不存在過失，則不應當承擔民事責任。

2、物業公司主要依據物業服務合同中的約定來對業主的人身財產安全承擔責任。因此在簽訂合同時，物業公司一定要明確物業公司與業主之間是什么關系，是保安還是保管、保險、保鏢關系。如果只是保安關系，那么保安的范圍，保安的責任及義務是什么？都必須具體明確，這樣才可以避免合同界定不明確的糾紛。

3、按罪責自負原則，業主的損失應由犯罪分子賠償。假如物業公司有違反合同約定的違約責任，則物業公司應按合同約定承擔相應的管理責任賠償。

4、物業公司應吸取的教訓有：

（1）認真仔細的起草簽訂合同，對保安事項、責任、義務要有明確的約定。（2）嚴格按照合同約定履行保安職責、義務，盡量避免在保安事務上出現過失。（3）雖然物業公司不能確保公共場所內業主的人身和財產安全，但物業公司還是應提高安全防范意識，加強安全防范管理，盡力避免小區中的治安傷害事故的發生。

2、居住在楓林豪景小區l號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了護欄，原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是楓林豪景小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了《物業服務合同》，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除。請問：面對這種情況，物業管理公司應該怎么辦?

答案要點：

物業管理公司應該采取以下措施： ①向這5戶居民說明情況，要求居民遵守物業服務合同的條款，說明違反合同應當承擔的責任。通過多次反復耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除護欄。

②可以請業主委員會出面，對這5戶居民進行說服教育，勸他們拆除護欄。

③同時，物業管理公司應加強和完善安全管理，選用必要的現代化手段和設施，并加強巡邏的力度，嚴格出入人員和車輛的檢查，避免再次發生盜竊案件。

④如果經過認真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護欄,物業管理公司可以向這5戶居民發出律師函,指出違反合同的后果,說明物業管理公司即將采取法律手段保證合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業管理公司可以依據《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》以及雙方簽定的物業服務合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照《物業服務合同》的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復原狀。