第一篇：物業財務部工作手冊

物業財務部工作手冊

財務部經理會計出納

第二章 財務部職責范圍

1.根據國家有關財務制度，結合公司的具體情況，制訂適合物業管理需要的會計核算制度和財務管理制度。

2.根據物業管理合同、物業的功能，編制財務預算，確定合理可行的收費標準和分攤比例。

3.組織日常的會計核算，遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準，對不合法、不真實、不準確、不完整的原始憑證及違反財務制度的收支予以抵制，認真做帳、記帳算帳、查帳、報帳。日清日結，做到帳實相符、帳帳相符，帳表相符。

4.準確計算并及時催收各住戶應交的管理費、水電費等各項費用，按期上繳各種稅收。

5.定期檢查財務預算的執行情況，加強與其他部門的協調，發現問題及時調整，確保管理費收支基本平衡。

6.妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表其他檔案資料。

7.參與重大經濟合同業務以及合同簽約和管理業務開拓的可行性研究，為總經理決策提供參考意見。

第三章 崗位職責

一、財務部經理

1.全面負責本部門各項工作，直接對總經理負責。

2.組織公司的財務管理工作，制定和完善財務管理制度和操作流程，協助總經理進行經營管理。

3.審核會計憑證和各類會計報表，編寫財務分析，送總經理審閱。

4.加強部門建設，開展業務培訓，提高并保持部門員工的總體業務水平。

5.編制財務預算，審核控制各項費用支出，合理安排各項費用。

6.檢查、監督各項收入的及時收繳，保證公司資金的正常周轉。

二、會計

1.進行本部門的日常管理，協助經理做好會計核算工作。

2.負責會計制證和帳務處理，編制會計報表。

3.審核收費通知單，保證收費標準無誤，并做好催繳工作。

4.審核各項費用支出，執行財務預算。

5.檢查銀行、庫存現金、資金帳目，發現問題監督改正調帳，并負責來往帳的清理。

6.登記帳本，妥善保管會計憑證、帳本、會計報表和其他檔案資料。

7.完成經理交辦的其他工作。

三、出納

1.現金收付，登記現金手冊，并編制現金收支日報單。

2.現金及時存行，支票及時進帳，同時保證日常報銷所需要的備用金的支取和款項的收取和支付。

3.負責收據和發票等票據的管理。

4.負責代收代付款項的收取和劃付。

5.登記現金帳、銀行存款帳、管理費用明細帳。

6.計算和發放員工工資。

7.收入類單據的清理并制證或清理后轉入會計制證。

8.完成上級交辦的其他工作。

第四章 工作標準 1.會計核算工作能有條不紊地進行。（即從收支兩條線分別來看，收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映；支出方面從款項提取至報表反映，中間各個環節環環相扣，每個環節操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。）

2.及時準確地提供各項財務信息，包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經濟業務的效益情況。

3.及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。

4.加強收入的管理，保證公司收入不流失。

5.加強支出管理，保證|考試|大|一切支出都在受控制狀態，包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。

6.加強預算管理，保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。

7.制定切實可行的財務管理制度和操作流程，并對部門內員工進行崗位培訓與指導，保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。

8.與稅務、金融等部門溝通良好，不因為公關工作不到位導致公司利益受損失。第五章 財務管理規定

一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

二、適用范圍本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

三、職責財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

四、工作內容和要求

1.本規定的基本原則是：執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

2.財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

3.財務人員管理

（1）會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

（2）公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

（3）財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。

4.資金管理

（1）原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

（2）必須按銀行及公司規定使用現金。

（3）庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。

5.實物管理

（1）關于材料物資管理的規定：

a）購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

b）對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

c）工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

d）材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

e）對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。6.固定資產管理

（1）各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

（2）固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

（3）在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

（4）盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

7.會計檔案管理會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

（1）會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止；主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

（2）在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

（3）在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

（4）會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

（5）會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。第六章 費用報銷管理規程

一、目的

本規程規范費用報銷程序，確保各項費用支出得到合理控制。

二、適用范圍本規程適用于公司各項報銷費用的控制。

三、職責

1.財務部經理負責報銷單據的及時審核。

2.公司總經理負責報銷費用的審批。

四、報銷程序

1.報銷費用的填制要求a）費用經辦人原則上應在費用發生后的5個工作日內到財務部辦理報銷手續，特殊情況可另行處理。

b）將原始單據剪齊邊角，正面朝上（與報銷單據同向）粘貼在報銷單的反面左邊。

c）用藍色或黑色鋼筆、簽字筆如實填寫報銷單的各項內容，如：報銷時間、報銷人、費用摘要、單據張數等。

d）采購類經營費用，須憑有效的《請購單》（或采購計劃表）和發票到倉庫辦理物品驗收入庫手續，并將進倉單、直拔單附在報銷單據的后面。

e）非采購類的行政、辦公或其他費用，直接填制報銷單據。

f）外出培訓費憑《培訓協議》辦理報銷手續。

2.報銷單據的審核

a）費用報銷單據經手人簽名后，由各部門主管簽字確認。b）財務部經理應在收到報銷單據的一個工作日內，對各項報銷費用進行嚴格認真的審核，凡符合報銷標準的，審核人在財務審核欄內簽署姓名、審核日期后，由報銷人交總經理審批。

c）經審核報銷單據不符合費用開支標準或在有其他疑問，而報銷人又無法提供總經理批準的報告時，審核人應退回報銷單據。

3.費用的給付

a）報銷人依據審批手續完整的報銷單到財務部出納處簽名領取費用。

b）單位價格在2000元以下的報銷費用，由出納員用現金支付。

c）單位價格在2000元以上的報銷費用，原則上由出納員用支票支付，特殊情況的可報財務部經理批準后，以現金支付。

d）各費用發生前借支備用金|考試|大|的，由出納員作沖減備用金處理。

4.費用報銷單據的保管

a）費用報銷單據由出納按順序編制付款憑證，送財務部會計匯總、記賬。

b）所有報銷的費用單據，由財務部加密長期保存。

5.本規程執行情況作為財務部相關人員的考評情況之一。第七章 工資發放

一、目的本規程規范工資發放程序，確保員工能及時、如數、安全地領取工資。

二、適用范圍適用于物業公司員工的工資發放工作

三、職責

1.行政人事部負責每月員工考評及員工動態資料的編制。

2.財務部出納員負責員工工資計算和《工資發放表》的編制。

3.財務部經理負責《工資發放表》的審核。

4.總經理負責《工資發放表》的審批。

四、工作程序要點

1.員工每月工資的計算

a）財務部負責每月15日發放上月1-30日的工資，遇節假日順延（春節除外）

b）公司人事部、管理處在每月2日前將員工考勤表送出納。

c）出納員每月6日前根據考勤表、員工工資的計算系數計算員工上月工資，并編制《員工工資發放表》。

d）員工工資的計算工式：員工月工資＝（基本工資＋崗位工資＋業績工資）*當月出勤天數/當月全勤天數。

e）出納員必須在編制完畢的《員工工資發放表》的制表人欄簽署姓名及日期并于每月8日前報財務部經理審核。

f）財務部經理應在每月10日前審核《員工工資發放表》。如有疑問，應及時查清并予以更正；如無疑問，應在財務部審核欄內簽署姓名及日期后于11日前報總經理審批。

g）總經理原則在15日前將審批完畢的《員工工資發放表》交回財務部，特殊情況另行處理。

2.年終獎金的計算

a）公司行政人事部在規定日期（具體日期由總經理決定）將總經理審批完畢的上年度《員工考評表》交財務部會計。

b）財務部會計根據當年可分配獎金總額并根據獎金分配方案（由總經理根據當年經營狀況決定）及《員工考評表》計算出每個員工的年終獎金，并據此編制《員工年終獎金發放表》。財務部會計應在編制完的《員工年終獎金發放表》的制表人欄內簽署姓名及日期。

c）財務部經理應嚴格審核《員工年終獎金發放表》。如有疑問應立即查清，予以更正；如無疑問，應在審核欄內簽署姓名及日期。

d）財務部經理應及時將《員工年終獎金發放表》報送總經理審批。

e）總經理在審批的同時應注明具體發放日期。

f）試用期員工不享有年終獎金。

g）獎金發放日離職的員工不享受年終獎金。

3.工資、獎金的發放

（1）銀行代發的工資及獎金：

a）出納員根據審批手續完整的《員工工資發放表》在每月15日前將員工工資表交公司開戶銀行發放；

b）新人職的員工由出納員根據人事部提供的員工個人資料及身份證復印件向開戶銀行申請辦理工資代發存折；

c）新辦的工資發放存折原則上在18日前由員工本人到出納處簽名領取；

d）存折原則上禁止他人代領。如有特殊原因確需他人代領的，代領人必須在領取時出具被代領人的書面委托書、代領人及被代領人的有效身份證原件，由納員將雙方身份證復印后留存；

e）員工可在每月16—18日到出納處領取工資清單；

f）員工的年終獎金由出納在總經理批準的日期內送交公司開戶銀行代發。

（2）現金發放的員工工資及獎金：

a）工資年終獎金原則上應由銀行統一代發，因特殊情況無法辦理銀行代發手續的員工工資由出納員按照（員工工資發放表）用現金發放；

b）員工應在每月規定的工資發放日（或年終獎金發放日）到財務部出納員處簽名領取自己的工資（或年終獎金）；

c）員上在領取現金發放工資的同時可以領取工資單。

4.離職員工工資的計算與發放

a）離職員工憑審批手續完整的（員工離職表）到財務部結算工資。

b）出納員根據《員工離職表》、依照員工工資計算公式在一個工作日內計算該員工離職工資。

c）員工離職工資經財務經理審核、總經理審批后生效。

d）未辦理離職手續，擅自離職的員工將扣發其未領工資。

5.工資資料的查閱及保管a）如員工對自己的工資存有疑問，原則上應在工資發放后的五日內持工資存折或工資單到出納員處查詢。特殊原因不能及時查閱的，可在一個月內到財務部申請查閱。

b）員工只可以查閱自己的工資，不可以任何理由代他人查閱。

c）每月的工資發放資料由|考試|大|財務部主管會計編制憑證進行相關的賬務處理。

d）財務部經理月末進行系統的審核后，將工資發放資料加密在財務部長期保存。第八章 管理費收取管理規程

一、目的本管理規程規范服務收費管理，確保業主（住戶）滿意。

二、適用范圍本規程適用于對興業新邨管理服務費、水費、公共分攤水電費。

三、職責

1.財務人員負責辦理現金或委托銀行收費的有關手續。

2.保安員協助財務人員向業主（住戶）派發收費憑據或催款通知單。

四、工作要求和內容

1.收費方法，可分為兩種：

a）現金收費：車位使用費（臨時停車）、裝修管理有關費用、物業管理服務費、水費及公共分攤水電費、維修服務費、家政服務費；

b）委托銀行收費：住宅物業管理服務費、住宅水費、住宅公共分攤水電費；

2.委托銀行收費的開戶手續：在業主辦理入住手續時，憑物業公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結算劃帳。

3.對小區內業主（住戶）的收費

（1）住宅物業管理服務費的收取

a）興業新邨兩個月收一次管理服務費，逢單月收費。逢雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主（住戶）帳號上扣除住宅物業管理服務費及其它應收費用。財務人員在收到銀行扣費成功通知后，應在5天內把收費憑據交管理處服務中心，由服務中心組織|考試|大|分發給業主（住戶）。

b）若業主（住戶）帳戶中金額不足以支付當期費用時，由財務人員用電話通知或發出催款通知單向業主（住戶）催繳。

c）若連續三個月欠繳，由財務人員發出限期繳款通知單，限其3天內繳清欠款及滯納金，否則按有關規定處理。

d）住宅物業管理服務費計算公式：服務管理費=住宅的銷售面積×住宅管理服務費標準+購買的機動車車位面積×住宅管理服務費標準×50%（2）住宅水費的收取

a）每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應交水費（包括公共分攤）。住宅水費同住宅管理費一起收取，收取程序跟住宅管理費一樣。

b）水費計算公式：業主（住戶）的每月水費=該戶水表讀數（噸）×住宅水費單價＋公共分攤水費攤R：

（3）小區內住宅公共分攤電費的收取a）每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區內公共部分電表值，并計算每戶應分攤值；每雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主（住戶）帳號上扣除公共分攤電費及其它費用。

b）公共分攤電費和管理費一起收取。

c）公共電費分攤原則：

Ⅰ）每一座走廊、樓梯、電梯運行、水泵運行等每座樓宇內公共電費，由該座業主（住戶）分攤；

Ⅱ）小區道路、中心公園等小區公共區域的路燈、草坪燈的電費，由小區業主（住戶）及區內商鋪租戶分攤

第二篇：財務部出納工作手冊

昆明清源牧業有限公司

財務部出納工作手冊

日期：2008年9月17日

版次：1

目錄基本行為規范………………………………………………………..1 2 出納崗位職責………………………………………………………..2 3 出納程序標準………………………………………………………..3 4 出納績效考核標準………………………………………………….4 5 技術文件匯編…………………………………………………………5

基本行為規范

第三篇：財務部工作手冊1

財務部工作手冊

目錄

財務管理制度………………………………………………………………………………………….2 現金管理規程..........................................................................................................................................7 銀行存款管理規程……………………………………………………………………………….....10 備用金管理規程………………………………………………………………………………………12 費用報銷及付款管理規程……………………………………………………………………...14 借款管理規程…………………………………………………………………………………………...16 支票、收據、發票、財務印鑒管理規程…………………………………………...…18 財務部員工考核考績規程............................................................................................................21

財務管理制度

財務管理制度是物業管理公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。根據國家有關企業財務會計制度，結合本企業的實際情況擬定以下制度： 1.內容

1.1會計核算方法及憑證賬冊制度

1.1.1采用借貸復式記賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合管理部的實際，設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；

1.1.2原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬； 1.1.3財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理；

1.1.4指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。1.2貨幣資金管理程序 1.2.1嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線； 1.2.2做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。1.2.3除日常小額開支用現金支付以外，其余一律用轉帳支票結算。

1.3費用報銷程序

為了加強費用報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

1.3.1費用的報銷審核，以公司內呈報告及內部申請采購單為依據。

1.3.2醫藥費報銷制度，如有發生意外事故，須請勞動部門鑒定，傷員到指定的醫療機構診治。

1.3.3財務部負責人應對各項報銷單據進行嚴格認真的審核，凡符合報銷標準的，經審核人簽署姓名及審核日期之后，由副總經理審核，總經理批準。凡不符合費用開支標準或存有其他疑問，而報銷人又無法提供總經理批準報告時，審核人將退回報銷單據。

1.3.4單位價格在10000元以下的報銷費用，由出納員用現金支付；10000元以上的原則上有出納員用支票支付，特殊情況的由總經理審核批示后以現金支付。

1.3.5費用發生前借支備用金的，由出納員作沖減備用金處理。1.3.6費用報銷單據由財務部會計按照順序編制會計憑證，月末匯總、記帳、編制相關財務報表。

2.財務部組織架構

物業管理公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業管理行業的特點。根據物業管理公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：主管會計、出納、收費員。

公司財務機構的會計人員在行政上向公司負責，但是在專業上由財務部負責，負責和管理公司的財務及相關事宜。

3.財會部人員各崗位職責 3.1主管會計

3.1.1根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

3.1.2每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱；

3.1.3檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉；

3.1.4審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

3.1.5組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定； 3.1.6向經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作； 3.1.7每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

3.1.8每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況；

3.1.9負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況；

3.1.10檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

3.1.11按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬；完成企業領導交辦的財會工作。3.2出納

3.2.1遵守公司員工守則和財務管理制度；

3.2.2管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

3.2.3及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損失；

3.2.4編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

3.2.5及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。3.3收費員 物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

3.3.1及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考并維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改、存儲； 3.3.2負責物業管理費等各項費用的通知和收繳并及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳；

3.3.3對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用； 3.3.4承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付；

3.3.5和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務；

3.3.6完成企業和部門領導交辦的其他任務。

現金管理規程

1.目的

規范現金管理的操作規程，確保現金收、支、存的合理及安全。2.適用范圍

適用于本公司的現金收支管理。3.職責

3.1 財務負責收取各類款項，并送存銀行。3.2 出納員負責現金收取、支付及庫存保管。3.3 財務部會計負責現金的核算工作。3.4 財務部負責現金管理、核算工作的監督。4.內容 4.1現金收入。

4.1.1出納員根據發出的《收費通知單》準確收取客戶交來的各類款項，并檢查現金的真偽。

4.1.2出納員根據款項開具收款憑據，填寫日報表。

4.1.3每日下午五時前，出納員將當日收取的現金送存開戶銀行。4.1.4出納員將收費單及等收款憑據交財務部會計。

4.1.5財務部會計根據發票、收據存根，核對無誤后，編制憑證，登記會計帳簿。如經核對存有疑問，應會同出納員、收費員及時核查并將結果報告經理。4.2現金支付管理 4.2.1現金支付的范圍。4.2.1.1員工工資、津貼。4.2.1.2個人勞務報酬。

4.2.1.3各種勞保、福利費以及國家規定的對個人的其他支出。4.2.1.4出差人員必須隨身攜帶的差旅費。

4.2.1.5結算起點（1000元）以下的零星費用支出。4.2.1.6中國人民銀行確定需要支付現金的其他支出。4.2.2出納員審核付款憑據，核查審批手續是否完備。4.2.3審核無誤后付款并要求領款人簽名。

4.2.4出納員在付款憑據上蓋章，加蓋“現金討訖”章、出納員印章。4.2.5出納員登記現金日記帳。4.3庫存現金的管理

4.3.1財務部、各管理處庫存現金不超過5000元。

4.3.2庫存現金超過限額應及時送存銀行，庫存現金不足時，出納員應及時向銀行提取。

4.3.3提取現金，應列明用途，經財務部經理加蓋印鑒后，到基本帳戶開戶行辦理。

4.3.4因經營狀況變化，需調整庫存現金限額，應報財務部經理、公司總經理審批。

4.3.5出納員應根據當日的收支憑據登記現金日記帳。

4.3.6出納員于下班前必須仔細檢查保險柜的門鎖關閉情況，并將保險柜鑰匙妥善保管。5.保管 所有現金的收取、支付、記錄的相關資料，由財務部會計根據《會計法》的有關條款規定保存。

銀行存款管理規程

1.目的

規范銀行存款的管理，確保存、取的合理和安全。2.適用范圍

適用于本管理公司銀行存款的管理。3.職責

3.1出納員負責銀行存款的存、取、結算及余額的核對工作。3.2財會部會計負責銀行存款的核算工作。3.3財務部負責人負責銀行存款管理、核算的監督。4.內容

4.1銀行存款的基本原則

4.1.1公司財務部禁止出租、出借銀行帳戶。

4.1.2出納員應正確、及時登記銀行存款日記帳，做好與銀行的對帳工作。

4.2銀行存款的收入

4.2.1出納員根據本公司發出的《收費通知單》準確無誤地收取客戶以轉帳支票方式交來的各類款項,并檢驗支票的填寫、印鑒等是否符合規范。

4.2.2 對符合要求的支票，由出納員開具收款憑據，不符合要求的支票退回有關人員（支票退票時，應及時通知客戶，以新換舊）。4.2.3出納員應妥善保管轉帳支票，對收取的支票應于當日下班前轉入公司帳戶。4.3銀行存款的支付

4.3.1出納員審核付款憑單，核查審批手續是否完備。4.3.2出納員經審核無誤后，開具支票。

4.3.3出納員將支票交財務部加蓋財務專用章，之后出納員在票據上加蓋印鑒章。

4.3.4出納員應要求經辦人在《支票登記簿》和支票存根上簽名。4.3.5作廢的支票由出納員加蓋作廢章，同時在《支票登記簿》上登記。

4.3.6月末，財務內勤、出納員取回銀行存款對帳單、利息、委托付款等憑據交財務部會計。

4.3.7會計核對銀行存款日記帳，編制《銀行存款余額調節表》。5.保管

所有銀行存款的收取、支付、記錄的相關資料，由財務部會計根據《會計法》的有關規定保存。

備用金管理規程

1.目的

規范備用金的管理，確保備用金借支、沖減的合理及安全。2.適用范圍

適用于本公司備用金的管理。3.職責

3.1總經理負責審批管理處提出的備用金借支申請。

3.2財務部經理負責審核管理處提出的備用金借支申請的合理性。3.3出納員負責按照本規程進行備用金借支、沖減工作。3.4財務部會計負責備用金的核算、監督工作。4.內容

4.1備用金的借支范圍。

4.1.1為方便公司日常零星開支的需要而借支的備用款項。4.1.2為方便經常出差人員必須攜帶先進而借支的款項。4.2備用金的借支規定。

4.2.1借支備用金人員應及時沖減備用金。4.2.2備用金借支人不得擅自挪用備用金。4.3備用金的借支標準

4.3.1各部門因需要向財務部借支備用金時，借支人應填寫《借款單》申請備用金，呈財務部審核。

4.3.2對于符合要求的借支申請財務呈交總經理審批；對不符合規定要求的借支申則退回申請部門。4.3.3 財務部出納以總經理審批確認的《借款單》上的實數為準借出現金。

4.4備用金的沖減程序。

4.4.1領用備用金的部門和個人，原則上應在費用發生后的5日內到財務部辦理費用報銷手續；因特殊情況無法在規定期限內報銷的，須事先經財務部同意后可適當延遲，但最長不超過一個月。

4.4.2如借支金額大于支出的報銷金額，借支人應按規定交回備用金余額；如借支金額小于報銷金額的，出納員應補回差額部分。4.4.3財務部會計根據相關規定沖減備用金。4.5備用金資料的保管

4.5.1《借款單》，作為會計憑證內容與會計檔案一并保存。4.5.2《費用報銷單》作為會計憑證內容與會計檔案一并保存。

費用報銷及付款管理程序

1.目的

規范費用報銷及付款，確保報銷費用及付款的真實性，合法性。2.適用范圍

適用于本物業管理有限公司的費用報銷。3.職責

3.1財務部負責審核報銷單據及付款單據的真實性和合理性。3.2總經理負責報銷費用及付款的審批。4.內容

4.1費用的報銷及付款標準

4.1.1經營費用的報銷審核，以公司的實際經營狀況為依據。4.1.2辦公費用以領導審批的內部申請采購單為依據。4.1.3付款單據以領導審批的公司內呈報告為依據 4.2報銷及付款單據的填制要求

4.2.1費用和付款經辦人原則上應及時到財務部辦理報銷及付款手續，特殊情況可另行處理。

4.2.2全額報銷《采購申請單》上的物資，附《采購申請單》原件；分批報銷《采購申請單》上的物資，第一次報銷附《采購申請單》原件，以后各次報銷時附《采購申請單》復印件，并在《采購申請單》復印件上說明原件的去處。

4.2.3以銀行轉帳支付款項的，《付款申請單》上需填寫完整的收款單位或個人的相關信息。以現金支付的，需由經辦人確認，領款人親自領取。

4.3 財務部收到送交的費用報銷單及付款申請單后，應復核單據和金額審核費用報銷及付款的合理性和合法性。

4.4經審核后的費用報銷單由財務部送交總經理審批。

4.5出納員收到總經理審批的費用報銷單后，應復核報銷單據是否符合審批手續，如符合則按《現金管理規程》和《銀行存款管理規程》辦理支付手續；如不符合則退回單據。5.保管

《費用報銷單》、《付款申請單》由財務部保存。

借款管理程序

1、目的

規范借款業務，保證資金安全

2、適用范圍

適用本物業管理有限公司借款業務

3、引用文件

《現金管理規程》 《銀行存款管理規程》

4、職責

4.1 總經理負責借款的審批 4.2 財務部負責借款的審核

4.3部門負責人負責本部門借款業務的審核

4.4出納員負責審核借款單據審批手續是否齊全并跟蹤借款的報銷及歸還

4.5借款人負責填寫《借款申請單》

5、程序

5.1 借款人填寫《借款申請單》，并附以下清單交部門負責人審核簽字

5.1.1 借款用于采購的，附《采購申請單》復印件 5.1.2 借款用于支付合同金額的，附合同復印件 5.2部門負責人審簽后交財務部負責人 5.3財務部負責人按以下原則進行審核 5.3.1財務部原則上執行“前款不清，后款不借”，特殊情況需經總經理批準

5.3.2 附件是否齊備

5.4 財務部負責人審核合格的，交公司總經理審批；不合格的，返還給借款人

5.5總經理審批后交財務部出納

5.6財務部出納復核《借款申請單》審批手續是否完備后按《現金及銀行存款管理程序》支付款項，并跟蹤報銷及歸還 5.7借款人應自取得原始發票及有關票據后當月內報銷。

支票、收據、發票、財務印章管理程序

1.目的

規范支票、收據、發票、財務專用章的管理工作，確保支票、收據、發票、財務專用章得到安全保管和合理使用 2.適用范圍

適用于本物業公司財務部支票、收據、發票、財務專用章的管理工作。3.職責

3.1.財務部負責財務印章（如財務專用章、發票專用章）的保管及支票、收據、發票管理的監督工作。

3.2.財務部指定專門會計人員負責支票、收據、發票的領用、核銷 3.3.財務部出納負責購買、保管、使用空白支票及其發票的購買、使用和已領發票、收據的保管。

3.4.各管理處財務負責保管各自的收款專用章。4.內容

4.1.支票的購買和保管 4.1.1.4.1.2.內

4.2.支票的使用程序 4.2.1.出納員根據審核、審批手續完整的支付憑單按支票填寫要出納員應按銀行的相關規定到開戶行購買支票。出納員應將新購回的空白支票安全、妥善地存放在保險箱求填寫支票 4.2.2.內容填寫完整的支票交財務部經理加蓋財務專用章 4.2.3.4.2.4.出納員加蓋銀行印鑒章

如因填寫錯誤或其他原因導致支票作廢的，出納員應將作廢支票連同存根聯一起妥善保存 4.2.5.4.2.6.出納員不得填寫無收款單位的支票

出納員或其他經辦人員如遺失內容完整的支票，應及時到開戶行掛失或通知財務部掛失；如因此造成的損失，由當事人負責全額賠償

4.3.收據、發票的購買和保管、領用程序 4.3.1.收據、發票的購買

4.3.1.1.收據由采購部負責印刷后存于公司倉庫

4.3.1.2.發票由財務部指定專人按稅務部門相關規定到稅務局購買 4.3.2.收據、發票的保管程序

4.3.2.1.財務部根據需要到辦公室相關人員處領取收據并妥善保管 4.3.2.2.財務部購買的發票應妥善保管

4.3.2.3.出納員、財務內勤人員應妥善保管領用的票據 4.3.3.收據、發票的領用程序

4.3.3.1.出納員、財務內勤應采用以舊換新的方法領取票據 4.3.3.2.財務部在發放發票時，應做好發票的發放登記，內容包括：領用日期、起始號碼、領用人、領用部門等

4.3.3.3.出納員在換領票據時，應先將用完的票據交財務部核銷后再簽名領用

4.3.3.4.出納員、財務內勤在新領用的收據的客戶聯上加蓋財務專用章，在發票的客戶聯上加蓋發票專用章

4.3.3.5.如因填寫錯誤或其他原因造成票據作廢，應將作廢聯連同存根聯一起保管

4.3.3.6.出納員、財務內勤應妥善保管領用的發票，如有遺失，應及時通知財務部掛失，如因此給公司造成的損失，出納員應全額賠償

4.4.財務印章的管理程序 4.4.1.財務部印章的管理

4.4.1.1.財務部經理應妥善保管公司財務印章

4.4.1.2.相關人員申請使用財務印章時，財務部經理應嚴格審核蓋章項目，如有疑問的，應拒絕提供財務印章

4.4.1.3.財務印章如有遺失，財務部經理應立即在影響較大的媒體上刊登遺失啟事，同時向稅務局、開戶行等相關單位發函聲明

4.4.2.管理處收款專用章的領取、管理

4.4.2.1.各管理處財務內勤到財務部領取財務收款專用章時，財務部應登記并留下印章樣本

4.4.2.2.財務內勤應妥善保管領取的管理處收款專用章

4.4.2.3.收款專用章如有遺失，應盡快通知財務部，財務部收到通知后，財務部經理應立即在影響較大的媒體上刊登遺失啟事，同時向稅務局、開戶行等相關單位發函聲明

5.保管

5.1.票據登記薄、票據存根由財務部長期保管 財務部員工考核考績規程.目的

規范員工績效考評工作，確保公平、公開、公正考評員工的德、績、能、勤。2.適用范圍

適用于本公司財務部的績效考評工作。3.職責 3.1 3.2 3.3 出納負責收費員的周檢工作。

財務部負責人依照本規程進行公司財務部出納的月檢工作。總經理負責依照本規程進行財務部的月檢工作。.內容 4.1 財務部員工的工作標準

4.1.1 財務部出納工作應符合下列相關規定 a)《現金管理標準作業規程》 b)《銀行存款管理標準作業規程》 c)《服務收費標準作業規程》 d)《費用報銷及付款審核規程》 e)《備用金管理規程》 f)《工資、獎金發放規程》

g)《支票、收據、發票、財務印鑒、財務專用章管理標準規程》 4.1.2 收費員日常工作應符合公司財務部下列標準作業規程的規定： a)《現金管理規程》 b)《銀行存款管理規程》

c)《支票、收據、發票、財務印鑒、財務專用章管理規定》 4.1.3財務部會計日常工作應符合下列標準規程： a)《現金管理規程》 b)《銀行存款管理規程》 c)《服務收費標準作業規程》 d)《費用報銷審核規程》 e)《備用金管理規程》 f)《外幣管理規程》

g)《支票、收據、發票、財務印鑒、財務章管理規定》 h)《固定資產管理規程》 i)《低值易耗品管理規程》 j)《代管基金的使用與管理規程》 k)《會計核算規程》 l)《會計報表編制程序》 m)《差旅費報銷程序》 n)《納稅申報程序》

4.1.4公司財務部會計、出納、收費員必須按照《財務部員工、財務內勤培訓規程》中的相關規定培訓上崗。

4.1.5財務部員工及各管理處財務內勤均應按照上述各項作業規程履行自己的職責、符合作業規程的要求。4.1.6財務部各級員工及各管理處財務內勤除應嚴格按照財務部相關作業規程進行工作外，還需嚴格遵守公司其他相關作業規程的要求。4.2績效考評評分結構參考詳見公司《月度考核程序》、《員工考核程序》

4.3績效考評扣分細則

財務部員工不按照財務部相關標準作業規程中的要求工作的，每次檢查發現一項一般違規扣該項評分1~2分；嚴重違反作業規程操作的，每發現一項扣該項3~4分；引起不良后果的視情況扣減5~20分，扣完為止。4.4參考文件

4.4.1《考勤管理程序》 4.4.2《月度考核程序》 5.保管

《員工考勤考績表》由行政部保存至員工離職后半年。6.附件 無

第四篇：財務部工作手冊

財務部工作手冊

會計檔案管理規定

針對會計檔案的重要性，根據企業會計管理規定，制定以下管理規定。

1.會計檔案是指會計憑證，會計賬簿和財務報告等會計核算專業材料，是記錄和反 映單位經濟業務的重要憑證和證據。具體包括：

1.1 會計憑證類:原始憑證、記賬憑證、匯總憑證、其他會計憑證;1.2 會計賬薄類：總賬、明細賬、日記賬、輔助賬簿、其他會計賬簿;1.3 報告類：月度、季度、財務報告，包括會計報表、附表、附注及文字說明，其他財務報告;1.4 其他類：銀行存款余額調節表、銀行對賬單及其他應當保存的會計核算專業資料。2.項目每年形成的會計檔案由財務部按照歸檔要求整理立卷、裝訂成冊,并編制會 計檔案保管清冊。當年形成的會計檔案，在會計終結后，由財務部保管1 年。期滿之后，由財務部專人保管并且存放于專用的保管地點。

3.財務部保存的會計檔案不得借出。如有特殊需要，經財務部經理批準，方可代查 閱或復制，并辦理登記手續。查閱或復制會計檔案的人員，嚴禁在會計檔案上涂 畫、拆封和抽換。

4.會計檔案的保管期限分為永久、定期兩類。會計檔案的保管期限，從會計終 結后的第一天開始計算。定期保管期限為10 年、15 年兩類。

5.本規定的會計保管期限為最低保管期限，各類會計檔案的保管原則上應當按照本 規定附表所列期限執行。會計檔案的具體名稱如有同本規定附表所列檔案名稱不 相符的，可以比照類似檔案的保管期限辦理。

6.保管期滿的會計檔案，除第(七)條規定的情形外，可以按照以下程序銷毀； 6.1 由財務部提出銷毀意見，編制會計檔案銷毀清冊，列明銷毀會計檔案的名

稱、卷號、冊數、起止和檔案編號、應保管期限、已保管期限、銷毀時間 等內容;6.2 總物業經理在會計檔案銷毀清冊上簽署意見;6.3 銷毀會計檔案時，應當由行政和財務部共同派員監銷;6.4 監銷人在監銷會計檔案前，應當按照會計檔案銷毀清冊所列內容清點核對 所 要銷毀的會計檔案；銷毀后應當在會計檔案銷毀清冊上簽名蓋章，并將監銷情況 報告總物業經理。

7.保管期滿但未結清債權債務原始憑證和涉及其他未了事項的原始憑證不得銷毀，應當單獨抽出立卷，保管到未了事項完結為止。單獨抽出立卷的會計檔案，應當 在會計檔案銷毀清冊和會計保管清冊中列明。

8.采用電子計算機進行會計核算，應當保存打印出的紙質會計檔案。

財務預算制定規定

為確保管理正常運作，提高財務收支預算的合理性及加強成本控制，制定預算制定方案。1.相關職責

1.1 財務部經理負責協助總物業經理編制公司每一財務預算，每年11 月份著手 編制下的財務收支預算。

1.2 費用支出部門詳細提供過往12 個月財務資料；

1.3 客戶資料管理部門詳細提供過往12 個月電費和水費統計表的明細資料； 1.4 各部門提供下一的費用預算開支計劃；

1.5 總物業經理提供下一人員編制計劃與調資計劃表。2.編制要求

2.1 堅持“以支定收，收支平衡”為預算原則，以集團公司/業主委員會審批的收費

標準為準則；

2.2 根據各部門提供資料，進行分析及計算； 2.3 將計算分析出的數據資料,形成初稿；

2.4 預算編制按規定格式進行，對于預算中的項目須附上注解，并提交總物業經理和 總公司審核；

2.5 提交集團公司/業主委員會審批；

2.6 集團公司/業主委員會審批通過后貫徹執行。3.資料處理

3.1 用于編制預算的資料應進行歸檔登記；

3.2 預算執行完成后，應與實際數進行對比分析，并作為預算附件資料，連同預 算資料一齊保存。

管理費支出管理規定

管理費的支出應體現管理費“取之于客戶，用之于客戶”的原則。制定本規定，是為加 強對管理費用開支的管理，確保管理費支出的合理性。1.管理費主要支出項目

1.1 共用設備、設施的維修及保養費； 1.2 公共區域消耗的公共事業費用； 1.3 公共區域綠化費及節日裝飾費； 1.4 公共區域清潔、殺蟲費用；

1.5 管理人員支出，包括工資、福利、制服及裝備等； 1.6 物業管理公司酬金（按管理合同規定）； 1.7 公共、公眾等保險費用；

1.8 審計費、律師費及聘請專業人員費用；

1.9 固定資產折舊費； 1.10 應急及不可預測費用； 1.11 稅費；

1.12 行政辦公費用；

1.13 其他為管理的合理支出。2.管理費支出監管

2.1 每的管理費開支必須按預算項目執行；

2.2 每月的管理費用支出應按本預算執行，如每一具體項目的費用支出超過 2.3 預算金額，物業管理公司必須在季度和財務報表做出合理解釋。2.4 每管理費開支原則上應按照預算項目執行；

2.5 凡發生與會計制度和稅法相違背的費用支出嚴禁在管理費中列支； 2.6 財務部負責對每管理費支出用途進行審核和監督。

存_________入保證金管理規定

為規范對客戶所繳交的押金、保證金的管理，正確反映其變動狀況，特制定本管理規定。

1.裝修保證金收繳管理

1.1 為客戶進行裝修的施工單位，必須繳納裝修保證金，裝修保證金按照管理公司有 關裝修管理規定收取。1.2 裝修保證金退還管理

1.2.1 裝修保證金退還的前提條件為工程驗收合格。客戶裝修工程完工，提出驗收申請，工程部系統工程師、管業部經理及保安部經理會同設計單位、施工單位、建設單 位、監理單位對其進行驗收并在單位工程驗收記錄上簽署合格，方可申請退還押

金。

1.2.2 財務部根據工程部、管理部及保安部簽署的驗收合格及退還保證金的意見，核實 其保證金繳交情況，簽署意見。

1.2.3 辦理退款時，出納人員應認真審核用戶退款手續的完備性，要求客戶在收據或說 明書上簽收確認，并登記其有效證件的號碼； 1.2.4 經核實無誤后，進入辦理退款程序。2.施工出入證押金管理

為客戶進行裝修的施工人員，必須辦理施工出入證，同時按規定繳交施工出入證 押金。

2.1 施工出入證押金收繳管理

根據管理公司裝修管理規定，向施工人員收取施工出入證押金。2.2 施工出入證押金退還管理

2.2.1 施工人員憑完好無缺的施工出入證及有關申請表退還押金；

2.2.2 管理公司應根據審查后的施工證件，在申請表上簽署意見后轉交財務部辦理退款 手續。

2.2.3 財務部人員審核無誤后，方可辦理退款。

有償服務收費管理規定

為提高服務質量，加強對有償服務收費的管理，特制定本規定。1.工作程序 1.1 先服務后收費

1.1.1 物業部對客戶所需維修項目的相關內容詳細填寫記錄并輸入電腦，根據物業管理 公司的有償服務價目表標準計費后填入維修單;1.1.2 維修人員在征詢業戶同意服務價格后，為業戶提供有償服務，最后請業戶對維修

效果進行驗收并在維修單上簽字確認，第一聯給物業部，第二聯返工程部，第三 聯交財務部；

1.1.3 各服務項目完成后，工程人員應填寫維修時間、耗料情況，并簽署后交倉庫管理 員進行庫存登記；

1.1.4 當工程維修單與工程部核對后，財務部每月15 日前將上月的維修費用列入有關 客戶的繳費通知書計費收取。2.其他要求

2.1 維修人員對客戶提供服務后，不能直接向客戶收取現金，更不能接受客戶的小費 或其他饋贈物品;2.2 若客戶要求的服務超出現服務范圍時，維修人員應禮貌地給予合理解釋，并盡最 大能力提供協助（如資料提供等），最后將情況反映至管理部負責人；

2.3 根據市場價格及實際情況的費用變化和客戶服務需求，物業管理公司應及時增減 服務項目或修訂收費標準。

應收帳款管理規定

物業管理中心根據《管理規約》及項目的具體實際情況，特制訂應收賬款收取的原則、方法、管理制度及相關措施如下：

〈項目名稱〉根據《〈項目名稱〉管理規約》，及現在〈項目名稱〉應收賬款具體實際情

況，特制訂應收賬款收取的原則、方法、管理制度及相關措施如下： 1.收取原則及計算標準

管理費的收取原則，實行上收費的原則管理費收取的標準為RMB /m2 /月。公共事業費及相關雜費的收取原則，實行下收費的原則即每月發送出的賬單是上 月的電費、水費、煤氣費等實際消耗量發生的金額。電費的收取標準為

RMB /kwh；水費收取標準冷水和中水為RMB /ton；煤氣費的收取標準 為RMB /m3。2.收取方法

業主（租戶）可以將管理費或公共事業費以現金或支票形式直接交到管理中心的 財務部，也可以通過銀行轉賬。我中心的開戶行及賬號名稱如下： 開戶名稱：東莞光大物業管理服務有限公司 開 戶 行： 銀行地址： 銀行帳號：

3.應收賬款管理制度及相關措施

3.1 管理中心實行應收賬款賬單準時發送及時收回的原則。每月有關部門將準確無誤 的相關數據15 日前送到財務部。財務部每月15 至16 日將原始數據錄入計算并 和制作賬單，每月20 日將所有的管理費、公共事業費賬單發送完畢。每月底的 最后一天為付款的最后期限。

3.2 交費期限：自發出賬單之日起，兩個星期內交納。付款人如遇特殊情況不能及時 付款，應以書面形式通知管理中心財務部。財務部將酌情向公司申請適當延長付 款人的付款期限。

3.3 逾期管理：如果業主（租戶）未有特殊情況，在規定的付款期限內沒有交納相關 費用，本處將在賬單付款最后交款日過后的第 日發送催款單。催款單發送 日 后，即應付款項的最后期限。仍未付款的，管理中心將采取進一步措施即開始計 算滯納金。滯納金的計算標準為： 3.4 按天計算滯納金

每天滯納金金額=付款人應付金額總數X ?

滯納金總額 =每天滯納金金額 X 逾期天數 逾期天數包括國家法定假日和每周的休息日。

3.5 如果逾期超過 個月（從付款的最后期限之日起），在收取滯納金的同時，物業 公司將向集團公司或業委會提出書面報告，經集團公司或業主委員會同意后，對 未支付管理費和公共事業費的業戶發出書面通知，明確在通知的7 日后，將采取 相應的措施，以避免共同業主及物業公司在經濟上的損失。對惡意拖欠費用的業 戶，堅決采取相應的法律措施。

3.6 手續費的收取：針對逾期付款超過 個月以上的業戶。物業公司將收取必要的 手續費，作為因業戶違約引起管理者額外工作及相關費用的補償。3.7 超過付款期限 個月以上的，每次收取手續費￥ 元。

代收代繳電話費管理規定

1.代收代繳電話費

1.1 每月 日之前，必須將上月的客戶電話費清單和集團公司已繳納的電話費發票 復印件送交到物業管理公司財務部會計的手里。作為物業管理公司確認應收款項 的依據。

1.2 每月 日財務部將電話費賬單分別發送給客戶和集團公司，如果遇到節假日，賬單的發送日期和第1 項操作程序相應提前。

1.3 財務部將要按照具體的付款信息確定電話費賬單發送的對象，客戶使用的發送給 客戶；空號和集團公司承諾付款的發送給集團公司。

1.4 電話費的付款期限與管理費和公共事業費用的付款期限相同，即客戶自收到賬單 之日起有2 周的付款時間。如果超過財務部確認的付款期限而且沒有合理書面的 逾期付款理由，財務部將要按照應收款項管理規定，進行相應的處理和措施，對 于60 天內仍不交納電話費或所欠電話費超過電話押金者，物業管理公司將強行

切斷電話，并責成欠費者墊付兩個月押金，從該電話押金中抵補未收回的電話費。1.5 由于電話費用的收取行為屬于替集團公司收取的代收行為，每月月底物業管理公 司的財務部須與集團公司的財務部進行內部往來款項的確認，具體的確認函需要 雙方財務負責人簽字確認，同時，也可以作為付款申請或者往來賬項抵扣的依據。1.6 以上的付款申請或者往來款項的抵扣是指物業財務部實際收回的電話費金額，不 應包含應收而未收回款項。

1.7 電話費從集團公司賬戶劃款，如需要物業管理公司立即全額劃給集團公司，則電 話押金應放在物業管理公司；如只將收到多少電話費就劃給集團公司多少，則電 話押金存入集團公司賬戶。2.代供應商收取的費用

為了嚴格遵守稅務局關于發票的使用和管理規定，對管理公司的各項代收款項進行 有效的管理，現對管理公司的代收款項的條件做出明確規定：

2.1 收款人必須是與管理公司簽訂合同的分包商或者與管理公司簽訂正式的委托代 收款合同，否則，將不予代收。2.2 必須有付款人同意付款的確認函。

2.3 代收款項到達管理公司的賬戶后，收款人才能向管理公司申請支取款項。收款人 所提供給管理公司的發票，必須是符合稅務部門頒布發票使用和管理規定的正式 發票，而且發票必須真實有效。管理公司將按發票上的財務章的名稱作為付款支 票的抬頭。

2.4 在收到代收款項后，管理公司將代扣代繳營業稅，稅率為5%。銀行收取的手續費 以及代收款項屬于外幣的匯兌損益由收款人自己承擔，管理中心不予承擔。

財務公開監督制度

制定財務管理公開監督制度，是為增加財務管理的透明度，真正體現財務管理公平、公

開、公正的有效性。1.預算編報的規定

1.1 物業管理公司每年的財務預算編報必須遵循“量出而入，以支定收，收支平衡” 的基本原則;1.2 預算中費用支出特定項目的變動程度，如員工薪金、福利增減的變動幅度等，將結合中華人民共和國勞動保障部的規定及管理公司的實際情況指定，同時，還 要征得集團公司/業主委員會的同意，方能列入預算;1.3 預算報表中每一項目應附有詳細的注釋及說明;1.4 預算報表須經集團公司/業主委員會審批后，方可執行。2.收費標準公開化

2.1 物業管理公司所有的收費標準均向業戶和集團公司公開，并且在有關物價管理部 門備案。同時，在執行過程中，嚴格按公開的收費標準統一尺度收費如有收費項 目須向物價部門申請審批的，就要按相關規定辦理申請審批手續。

2.2 管理費收費標準須按物業管理委托合同中規定的標準收取或者按經集團公司/業 主委員會審批通過。

2.3 物業管理公司對客戶有償服務收費標準，在執行前，將要向所有的客戶公示。各 項服務收費標準具體包括材料費、人工費、稅金和適當的企業利潤。3.費用支出公開化

3.1 的各項費用開支必須控制在預算內；若個別支出出現超支情況，物業管 理公司需要做出書面的合理解釋。

3.2 日常運行設備的改善、維修保養及重大的樓宇設備需對外分包的，應通過招標方 式公平競爭，擇優選擇承包商。

3.3 各項費用支出堅持專款專用，不可挪作他用，特別是維修基金的使用和管理。

3.4 關于維修基金的繳存和使用可按東莞市相關的維修基金的管理辦法執行。4.經營狀況與財務報表公開化

4.1 每月20 日給集團公司/業主委員會報送財務報表，包括資產負債表、損益表、應 收賬款分析、現金流量表等。

4.2 每年底向集團公司/全體業主公示管理中心的經營成果及財務狀況。4.3 每年的財務狀況須經會計師事務所進行審計，審計結果報送集團公司/業主 委員會并接受所有業主的查詢。5.維修基金公開化

維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。維修基金的來源有兩 種，1、所有同業主按照國家規定的比例繳納的資金；

2、管理公司運行的盈余。物業管理公司在需要使用維修基金時，須經集團公司/業主委員會/業主大會批準。

應急及不可預測費用管理制度

物業管理公司每月提取的應急及不可預測費用在當年支付所有不可預見事故的費用后，剩余部分作為以后樓盤項目應急事件的準備金。為規范應急及不可預測費用的使用和管 理，結合實際情況，特制定本管理制度。1.提取管理

1.1 事故基金的計提列入管理費預算，屬于管理預算的一部分，按月預提或者實 際發生時一次性使用。

1.2 應急及不可預測費用不單獨設立專戶儲存，但賬務處理時，單獨列示反映。2.支出管理

2.1 應急及不可預測費用應專款專用;2.2 應急及不可預測費用主要用于企業正常經營不能考慮到的應急費用或者 意外損 失，更側重于社會公共物品的支出，如預防SARS 購買的各種消毒用品用具；某

些恐怖活動造成的損失等。3.結存管理

3.1 應急及不可預測費用的結存應在每月會計報表中反映，并在財務報告中 說明其 使用項目、使用情況等；

3.2 應急及不可預測費用的結余部分將作為以后小區應急事件的準備金。

維修基金管理制度

為規范房屋維修基金的運作、使用及管理，根據有關法規、條例及管理公約的規定，并 結合物業項目的實際情況，特制定本制度。1.基金來源

1.1 所有同業主按照國家規定的比例繳納的房屋維修基金；

1.2 物業管理公司對維修基金的使用；物業管理公司需要使用維修基金時，須經集團 公司/（業主大會/業主委員）會批準和書面授權。2.基金用途

維修基金僅用于支付共用設施及共用設備大型維修及更換的大型開支。3.基金使用管理

維修基金的使用由物業公司提出計劃，經集團公司/業主大會/業主委員會審 定后實施，且使用時不能超出審批限額，如若超出需要單獨向集團公司/業主大會 /業主委員會申請。4.結存管理

4.1 公司應根據運作情況，對基金進行合理的管理，實行專款專用，不準挪作他用。4.2 物業管理公司應及時向集團公司/業主大會/業主委員會反映其增減變動情況，在 財務報告中予以說明；其結余情況應報送集團公司/業主大會/業主委員會，接受 業主監督。

庫存管理制度

1.供貨商選擇的原則

1.1 采購前的準備工作：第一要填寫商品/物料采購申請單，經部門經理確認后報總 物業經理批準。第二要根據采購的內容確認比價的程序，不同的金額比較的標準 不同，具體的比較標準如下：

1.1.1 RMB1,00 以下的可以直接購買。1.1.2 RMB 1,00-RMB 10,00 的需填寫報價單。

1.1.3 RMB 1,000-RMB 10,000 的至少需要三家報價，已經簽訂了供應服務合同的不需要

每月都進行比較，只需在續簽新合同時進行比較。1.1.4 RMB10,000-RMB100,000 的采購至少需要四家報價。1.1.5 RMB100,000 以上的采購至少需要五家的報價。

1.1.6 在索取供貨商的報價的同時供貨商還需要提供的資料包括資質證明、營業執照復 印件、稅務登記證復印件以及相應的業績報告。

以上的比價不包括政府壟斷的項目，比價的目的不只是價格的比較還要比較相應 的售后服務，產品質量情況等。另外，根據采購合同的性質不同，簽訂合同的代 表人也有所不同，比如：需要動用維修基金的需要經過業主委員會或者集團公司 的同意，合同金額比較大（合同金額30 萬以上的），必須由總公司的總經理級的 負責人簽署；一般日常運行合同可以由項目總物業經理簽署。

1.2 在對供貨商進行比價的同時，要填寫商品/物料采購對比表。對比表的填寫項目 與采購金額相關，同時在表上要體現出申請人、申請部門經理、總物業經理的意 見，填寫選擇此供貨商的原因。1.3 結賬方式

主要以月結的方式，即每月供貨商按照我司提供的材料訂購單，送貨然后每月底，由庫房管理員與財務部、供貨商核對，每月底核對正確后，由庫房管理員申請付 款。

1.4 除特殊情況外，所有維修材料應盡可能從公司指定供應商處購買。2.工程材料采購及管理 2.1 材料采購需要履行的手續

2.1.1 工程部根據實際工作安排，填寫材料采購計劃，遞交總物業經理審批。只有經過 總物業經理審批同意的材料采購計劃，才能實施采購，工程部不得擅自通知供貨 商采購材料。

2.1.2 總物業經理可以根據具體實際情況決定是否進行采購，以及選擇材料供貨商。2.1.3 供貨商將材料送達項目后，應第一時間通知工程部經理，工程部經理親自或責成 相關人員進行驗收入庫。2.2 材料出入庫的管理

2.2.1 設置專人管理工程部材料庫房，直接受工程部經理的領導。

2.2.2 每次材料入庫，庫管員必須按照材料類別填寫入庫單和登記庫房賬本，詳細填寫 入庫數量，金額，并在入庫單上注明供應商名稱，并且將入庫單及時送交財務部 進行賬務處理，以便于財務記帳。

2.2.3 材料出庫時應填寫出庫單，并必須在出庫單上填寫材料類別及具體用途、區分公 共區域支出及住戶支出。

2.2.4 材料的入庫和領用要有工程部主管以上人員簽字確認。建議庫房管理采用以舊換 新的原則，即更換一個新的配件或用電器，要有換下來舊的配件或用電器補庫。如果出現未補庫情況要查明原因，有必要的情況下，要寫書面報告。

2.2.5 每月底庫管員要對庫存材料進行清點，結出月底每類材料的余額和庫存數量。并

且將結果送交總物業經理和財務部，以便財務部進行記賬和核對。

2.2.6 庫房管理員要及時反饋庫房情況信息給工程部經理或者總物業經理。庫房情況信 息包括庫房材料的數量、質量、價格，以及需要改進和完善的地方等。

2.2.7 財務部將要每季度對工程庫存材料進行抽查盤點，每年年底要進行一次全面盤 點。

固定資產管理制度

1.固定資產的范圍和分類：

1.1 物業管理機械、設備、大型專用工具或單價在2，000 元以上并且耐用年限在二 年以上的非專用機械設備、工具等；

1.2 固定資產分為安全設備、辦公設備、辦公家具、工程設備、交通工具、通訊設備 等。

2.固定資產的賬務處理：

2.1 固定資產實行分級管理，財產管理部門應建立明細分類賬和固定資產登記表。使 用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記簿；

2.2 購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，連同購買發票一并由財務入固 定資產賬及固定資產登記表，標明編號；

2.3 固定資產領用時，應填寫領用單，并由使用部門負責人或使用人在領用單上簽名，表明該設備已由其保管使用；

2.4 固定資產的報廢、報損應由公司有關部門填寫報廢、清理單，經財務管理部門審 核后，報總物業經理批準后，方可核銷。3.固定資產的管理：

3.1 固定資產管理人員應負責公司全部固定資產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建表、報廢、報損的處理。財務部負責賬務核算工作，做到賬、表、物相

符，每年末進行一次清點、核對，并及時調整賬目；

3.2 為保證固定資產賬和實物的準確性，固定資產的管理部門和使用部門要相互配 合，定期進行盤點,盤盈、盤虧要填表，通過財務部調整賬、表，使其相符； 3.3 對固定資產清查過程中發現的問題，要及時查明原因，并報總物業經理審批，根 據不同情況作不同處理；

3.4 管理部門應建立固定資產、低值易耗品三級明細賬，由專人負責登記清點;3.5 部門之間進行固定資產的調撥，應嚴格按規定辦理，調撥時應先由部門填寫一式 二份調撥申請單，并及時登記，然后經雙方部門領導和總物業經理簽字后才能生 效，使用部門不得自行處理。

3.6 固定資產的折舊方法按照外商投資企業固定資產管理規定進行賬務處理，即折舊 的殘值率為原值10%，電子類和普通設備的折舊年限為5 年，大型機械設備、耐 用設備折舊年限為10 年。

財務印章使用制度

1.發票數據實行填寫好后再加蓋發票專用章，支票只有填寫收款人和金額后加蓋印 章，不得簽發空白支票。

2.對開據的收款憑證應加蓋現金收訖專用章，報銷的發票應加蓋現金付訖或銀行支 付章。

3.報表、賬冊、憑證上的制表、審核、記賬等，必須根據工作程序進行蓋章，保證 合法性和責任性。

借款管理制度

1.借款僅限于支付本物業的運行費用，不得為其他項目/物業墊付。

2.借款人員憑已批準的采購申請表進行借款。而且每次借款按照現金管理制度執 行，不得超出中國人民銀行規定的現金支付范圍。

3.借款人應填寫借款申請單，經樓盤項目總物業經理簽字授權后方可到財務部領取 現金，借款人應及時拿發票結賬或者返還現金，一般不得超過當月月底財務結賬 之前。

4.經財務經理、總物業經理、資產服務部總經理審批后，由出納通知借款人領取現 金。

5.借款清算報銷后，借款單與支出憑單一起作為附件粘貼于記賬憑證后。

現金管理制度

物業管理公司財務部應嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，為做好庫存現金的保 管、使用工作，特制定本制度。

1.嚴格按照國家有關現金管理制度的規定管理現金，嚴格分清收支兩條線。2.做好庫存現金的保管工作，現金必須放在公司的保險箱里，同時啟用保險柜的自 動報警系統并轉動密碼鎖，確保其安全。對指定使用備用金的人員，必須進行定 期檢查、核對，庫存現金不得超過核定的限額。

3.建立和健全現金賬目，做到日清月結，賬款相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，不 私自設立“小金庫”。

4.對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

5.對于收取的現金收入送存銀行的需有保安人員陪同，具體規定如下：送存金額在 人民幣20,000 元以上50,000 元以下的須由1 名保安領班陪同前往；送存金額在 人民幣50,000 元以上100,000 元以下的須由1 名保安領班及1 名保安員陪同前 往；送存金額在人民幣100,000 元以上的請由保安經理派車陪同送存。

6.現金使用范圍：職工工資、津貼；個人勞動報酬；根據國家規定頒發給個人的科 學技術、文化藝術、體育等各項獎金；各種勞保、福利費用以及國家規定的對個 人其他支出；向個人收購農副產品和其他物資的價款；出差人員隨身攜帶的差旅

費；零星支出；中國人民銀行確定支付現金的其他支出。7.現金報銷程序

7.1 由申請人填寫報銷明細表，表中應列明報銷項目、報銷金額，并不得涂改，經過 涂改的報銷單將被視為無效；

7.2 報銷明細單所附發票背面須有經辦人簽字確認，發票上應列明采購物品的數量、單價、金額，若發票金額為合計數，須附有由供貨方開具購物明細單；需要強調 的是所有報銷單后附的發票必須是符合國家各級稅務機關規定的發票，如果是違 反國家規定發票，財務部有權拒絕報銷人任何報銷。

7.3 報銷單需經申請人所在部門經理、樓盤項目總物業經理簽字確認，并由財務部出 納對發票的合法性進行初步審核；

7.4 報銷明細單經總公司財務經理、高級經理簽字授權后由出納通知報銷人領款。7.5 當月費用盡量當月報銷。

財務管理工作程序

1.審批簽署程序

1.1 在運作上有關的流程經辦人、復核人、審核人和審批人，要在有關的財務表格上 簽署作實；

1.2 總物業經理如有休假，需委派另一負責人簽署，得經總公司主管副總/董事總經 理核準和通知會計部，及留下簽署樣本，以備會計部查核；

1.3 各需簽署為復核人、審核人和審批人，不得同時作為經辦人，應由再高層負責人 審核和審批，以防作弊和達到內部監控的成效；

1.4 所有簽署負責人(經辦人、復核人、審核人和審批人)，應在表格上簽名作實，不 得蓋“人名章”和會計部有責復核每一步驟有指派負責人簽署，不能遺漏； 1.5 管理中心會計部應保留一份所有可負責簽署的人員名單、簽名樣本和簽署權限

(復核人、審核人和審批人)，以作日后備查；每有更換負責人，應隨即更新該份 簽署人員名單和簽署樣本。2.支票、發票、收據的申領程序

2.1 在新購和補充“支票”庫存時，得填寫銀行的申請單；在新購和補充“發票”庫 存時，得填寫稅局的申購單；而新購和補充“收據”庫存時，得填寫管理中心內 部的采購申請表，并得經總物業經理審批簽署；

2.2 購買支票、發票和收據入庫前，得填寫登記本，記錄入庫日期、支票、發票和收 據號碼；在領用時，亦需填寫登記本并由領用人簽署；

2.3 支票、發票和收據購買入庫保管的負責人，不應與領用人(使用人)為同一人。3.支票報銷或費用支出程序

3.1 在支票報銷或費用支出方面，經辦人員得以符合國內財務規定的發票原件，向管 理中心會計部申請報銷或請款支付有關費用；

3.2 會計部人員得嚴格按照發票的抬頭開具“支票”，若有不符，得請有關單位自行 解釋，而另外管理中心也要預先向上級單位/總公司作出申請，獲得通過才可支 付費用：

3.2.1 “支票”不能在沒有抬頭或沒有金額情況下簽署開出；(若牽涉薪金匯款而未能寫上抬頭，則應注明原因)3.2.2 “發票”金額要準確、符合支票支付的費用金額； 3.2.3 “發票”抬頭要相符合支票抬頭；

3.2.4 若會計人員發現“發票”是偽造的，應即與有關單位聯絡向其追究，經辦人也得 從旁協助。

4.現金報銷及管理程序

4.1 庫存的備用金以作零用費用報銷，在報銷限額上，一次性的費用不能超過RMB500，亦不能取巧以單項費用金額分成多份額(令一次性報銷額不超過RMB500)來報銷； 若需特別處理，得預先向上級單位或集團公司作出申請，獲得通過才可以超額支 付費用；

4.2 報銷時所附上的發票原件亦需符合國內的財務制度的規定，不得虛作弄假； 4.3 管理中心的庫存備用金，每日結余額不得超過RMB5,000。

4.4 在庫存備用金耗用至最低的額度時，便辦理申請補充備用金的手續；

4.5 總公司巳發出指示予各管理中心，不能設立“小金庫”，若有特別情況需要儲存 大量現金，需要清晰記入帳簿，并另外得寫報告向提出申請，獲得通過審批方可。5.申請采購普通的辦公用品/樓盤項目物品程序

5.1 在采購物品方面(包括：文具、辦公用品、保安用品、清潔用品等)，不管新添置 或補充庫存，得辦理采購申請手續(填寫采購申請表和向采購管理負責人索取申 購編號)；

5.2 一般平常用的物品，應盡量在當地找出價格合理、廉宜的供貨商，提供該等物品，以降低費用成本；而在選擇供貨商方面，負責管理采購的部門，應持有有關供貨 商們的價格比較數據，以備會計部審查；

5.3 在某些物品采購方面，在超逾內部既定的額度時，得提交報價和分析資料：-金額超逾RMB8,000，必須提交2 個或以上的報價；-金額超逾RMB10,000，必須提交3 個或以上的報價；-金額超逾RMB30,000，必須提交5 個或以上的報價；(若未能提交5 個者，便作出解釋)而有關的報價分析，應附在采購申請單后以備部門主管/總物業經理復核、審核 和審批。

6.申請采購資產類物品/工程用材料/非經常性維修工程程序

6.1 在采購物品方面(包括：固定資產、低值易耗品、工程維修材料和物品、工具? 等)，不管新添置或補充庫存，得辦理采購申請手續(填寫采購申請表和向采購管 理負責人索取申購編號)；

6.2 一般平常用的物料和材料，應盡量在當地找出價格合理、廉宜的供貨商，提供該 等物料，以降低費用成本；而在選擇供貨商方面，負責管理采購的部門，應持有 有關供貨商們的價格比較數據，以備會計部審查；

6.3 在某些單項對象采購和非經常性的維修工程方面，在超逾內部既定的額度時，得 提交報價和分析資料(除卻專利性之保養零件更換或政府部門收費)：-金額超逾RMB8,000，必須提交2 個或以上的報價；-金額超逾RMB10,000，必須提交3 個或以上的報價；-金額超逾RMB30,000，必須提交5 個或以上的報價； 7.管理中心收入程序

7.1 所有管理運作上發生的收費和收入(包括現金和支票)，應不增不減地存入管理中 心指定的銀行賬戶，也不得放入庫存備用金使用。若有需要作現金使用，必須先 向香港總公司申請，獲得審批后才可作此舉行動。

7.2 管理中心得按時向客戶發出[付款通知單]收取管理費，若有需要向客戶發出[催 繳單]追討所欠的管理費；

7.3 管理中心財務人員每日得更新客戶管理費收欠情況，隨時可提供予物業經理參 閱；每月終結，得編制客戶的管理費收欠情況表;7.4 經過物業經理或上級審核欠款情況后，若有需要，得向客戶采取進一步行動/法 律行動。

倉庫管理及物料盤點程序

7.5 所有經“采購申請＂購進的物料/物品/工具?等，全部需先行辦理入庫手續(包

括驗收、繳庫和記帳)才可領出；

7.6 在領取物料/物品/工具出庫時，得辦理出庫手續，經部門主管/物業經理審核或 審批后，才可到倉庫領用。

7.7 物料/物品/工具入庫后，倉管員定要將一聯入庫單、采購申請表、作付款憑據的 “發票＂等一起附在報銷單后交往部門主管、物業經理復核、審批付款； 7.8 物料/物品/工具申領出庫后，一聯出庫單得交往會計部做帳；

7.9 倉庫管理員得與會計部訂定物料/物品/工具庫存結算盤點日期(約在每月底前數 天)，作出倉庫結余和實物盤點，編制盤點表，交往會計部門互相對帳。會計部 得每2 個月或3 個月派出人員作監督盤點工作；

7.10 固定資產、低值易耗品等物品損壞后不得隨意扔掉，如要報廢，需先填寫報廢申 請表，經部門主管/物業經理審批同意后，才可報廢，并將一聯報廢表交到會計 部存查。

7.11 “入庫”和“出庫”單，必須采用3 聯式的(最低限度)，一聯為倉庫存根，一聯 交會計部，另一聯交所屬部門。8.工具借用程序

8.1 管理中心人員到倉庫借用工具時，應辦理借用手續，在工具借用登記本上簽名； 而當工具歸還倉庫時，倉庫管理員應作驗收，如有破損者，得作出解釋，否則由 總物業經理或上級作處罰或賠償決定。

8.2 管理中心部門主管人員有責向下屬員工/新入職員工作出以上指示，以免員工犯 錯。

9.業務招待費程序

9.1 部門主管、經理級以上才可作出申請，所有業務招待的事項，在招待有關單位和 人員前，需填寫”業務招待費預先批核申請表”，獲得中國資產管理服務部總經

理的預先批核，才可進行；午餐人均標準為 ,晚餐人均標準為.(包含 酒水,遇例外情況需事先上報得到批準.)9.2 向會計部報銷費用時，須將上述巳獲預先批核的申請表附在報銷單后，以作證明。10.公共事業費繳款流程

公共事業費用通過開戶銀行直接托收劃轉的具體項目包括：水費、電費、燃氣費或 電話費。托收的首要前提條件為，付款單位與收取費用的相關部門簽訂了托收協議。10.1 方案A：使用集團公司的銀行賬戶作為托收的基本賬戶

10.1.1 集團公司與政府相關的收費部門簽訂費用托收協議，同意該項目發生的所有公共

事業費用從集團公司的銀行賬戶劃轉；

10.1.2 每月政府相關的收費部門通過銀行從集團公司的賬戶上劃轉每月的公共事業費 用。同時，集團公司財務部確認此托收費用為應收物業管理公司款項； 10.1.3 物業管理公司財務部依據集團公司財務部提供的資料確認應付款項； 10.1.4 物業管理公司財務部根據每月客戶的讀表數計算實際消耗量，乘以相應的收費標

準，確認應向客戶收取的公共事業費用。集團公司代付的公共事業費用金額減去 應向客戶收取的金額的差額確認為公共區域的費用；

10.1.5 物業管理公司財務部應向客戶收取的公共事業費用的金額是根據工程部每月的 讀表數計算，每月工程部的讀表日期為10 日，在每月12 日下午5 時之前，將財 務部設計的讀表盤送交財務部。財務部在每月16 日(如果遇到節假日將要適當提 前)發送公共事業賬單給客戶，客戶自收到賬單之日起的2 周內付款；

10.1.6 每月13 日前，集團公司將電話托收單復印件提供給物業管理公司，以便物業公 司進行賬單處理；

10.1.7 財務部所稱的業戶包括集團公司及客戶等;10.1.8 每月月底結賬時要與集團公司財務部對往來賬，雙方確認往來款項以后，作為付

款申請或者費用抵扣的依據。

10.2 方案B：以物業管理公司獨立的銀行賬戶作為托收的基本賬戶。

10.2.1 物業管理公司與政府相關的收費部門簽訂費用托收協議，同意所管理項目每月的

公共事業開支直接從銀行賬號劃轉；

10.2.2 政府相關收費部門通過銀行從物業公司的賬號上直接劃轉每月的公共事業費用，同時在扣除應該向客戶收取的水電費后，作為該項目的公共區域的費用； 10.2.3 水電等公共事業費用的讀表及發單方式與方案A 的第5 項相同；

10.2.4 此種方案不涉及應付集團公司款項的問題，也不涉及集團公司與政府部門之間的

問題，只是物業管理公司與政府收費部門和物業管理公司與客戶之間的往來； 10.2.5 財務部所稱的業戶包括集團公司及客戶。

10.2.6 以上是托收程序的兩種方案，具體的有關費用催繳和處理方案，在應收賬款的管

理規定中有明確規定。

第五篇：物業管理財務部工作手冊

物業管理財務部工作手冊

物業管理財務部工作手冊

財務部經理 會計 出納

第二章 財務部職責范圍

1． 根據國家有關財務制度，結合公司的具體情況，制訂適合物業管理需要的會計核算制度和財務管理制度。

2． 根據物業管理合同、物業的功能，編制財務預算，確定合理可行的收費標準和分攤比例。3． 組織日常的會計核算，遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準，對不合法、不真實、不準確、不完整的原始憑證及違反財務制度的收支予以抵制，認真做帳、記帳算帳、查帳、報帳。日清日結，做到帳實相符、帳帳相符，帳表相符。

4． 準確計算并及時催收各住戶應交的管理費、水電費等各項費用，按期上繳各種稅收。5． 定期檢查財務預算的執行情況，加強與其他部門的協調，發現問題及時調整，確保管理費收支基本平衡。

6． 妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表其他檔案資料。

7． 參與重大經濟合同業務以及合同簽約和管理業務開拓的可行性研究，為總經理決策提供參考意見。第三章 崗位職責

一、財務部經理

1． 全面負責本部門各項工作，直接對總經理負責。

2． 組織公司的財務管理工作，制定和完善財務管理制度和操作流程，協助總經理進行經營管理。

3． 審核會計憑證和各類會計報表，編寫財務分析，送總經理審閱。4． 加強部門建設，開展業務培訓，提高并保持部門員工的總體業務水平。5． 編制財務預算，審核控制各項費用支出，合理安排各項費用。6． 檢查、監督各項收入的及時收繳，保證公司資金的正常周轉。

二、會計

1． 進行本部門的日常管理，協助經理做好會計核算工作。2． 負責會計制證和帳務處理，編制會計報表。

3． 審核收費通知單，保證收費標準無誤，并做好催繳工作。4． 審核各項費用支出，執行財務預算。

5． 檢查銀行、庫存現金、資金帳目，發現問題監督改正調帳，并負責來往帳的清理。6． 登記帳本，妥善保管會計憑證、帳本、會計報表和其他檔案資料。7． 完成經理交辦的其他工作。

三、出納員

1． 現金收付，登記現金手冊，并編制現金收支日報單。

2． 現金及時存行，支票及時進帳，同時保證日常報銷所需要的備用金的支取和款項的收取和支付。

3． 負責收據和發票等票據的管理。

4． 負責代收代付款項的收取和劃付。

5． 登記現金帳、銀行存款帳、管理費用明細帳。6． 計算和發放員工工資。

7． 收入類單據的清理并制證或清理后轉入會計制證。8． 完成上級交辦的其他工作。第四章 工作標準

1． 會計核算工作能有條不紊地進行。（即從收支兩條線分別來看，收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映；支出方面從款項提取至報表反映，中間各個環節環環相扣，每個環節操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。）

2． 及時準確地提供各項財務信息，包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經濟業務的效益情況。

3． 及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。4． 加強收入的管理，保證公司收入不流失。

5． 加強支出管理，保證一切支出都在受控制狀態，包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。

6． 加強預算管理，保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。

7． 制定切實可行的財務管理制度和操作流程，并對部門內員工進行崗位培訓與指導，保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。

8． 與稅務、金融等部門溝通良好，不因為公關工作不到位導致公司利益受損失。第五章財務管理規定

一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

二、適用范圍

本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

三、職責

財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

四、工作內容和要求

1．本規定的基本原則是：執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

2．財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。3．財務人員管理

（1）會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

（2）公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。（3）財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。4.資金管理

（1）原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。（2）必須按銀行及公司規定使用現金。

（3）庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。5．實物管理

（1）關于材料物資管理的規定：

a）購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。b）對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

c）工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

d）材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

e）對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。6．固定資產管理

（1）各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。（2）固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

（3）在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。（4）盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。7．會計檔案管理

會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

（1）會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止；主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

（2）在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

（3）在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

（4）會計終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

（5）會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。8．定期公布管理規定

（1）按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

（2）對較大費用的支出要分析情況、加以說明。9．財務管理安全管理規定

（1）注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

（2）保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

（3）注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。10．財務人員工作要求：（1）財務部經理

a）貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。b）嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。c）負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

d）參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。e）向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。f）負責收付憑證的審核、工程結算工作。

g）負責編制公司預算，制定各部門考核指標并監督執行。h）對財務人員進行業務指導。（2）主管會計

a）按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

b）根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，c）編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。d）負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

e）編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

f）依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

g）嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。h）指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。i）編制每月經營情況分析并提供分析報告。（3）出納員

a）遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

b）負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

c）負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

d）認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

e）負責工資表的編制及發放。

f）出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。第六章費用報銷管理規程

一、目的

本規程規范費用報銷程序，確保各項費用支出得到合理控制。

二、適用范圍

本規程適用于公司各項報銷費用的控制。

三、職責

1． 財務部經理負責報銷單據的及時審核。2． 公司總經理負責報銷費用的審批。

四、報銷程序

1．報銷費用的填制要求

a）費用經辦人原則上應在費用發生后的5個工作日內到財務部辦理報銷手續，特殊情況可另行處理。b）將原始單據剪齊邊角，正面朝上（與報銷單據同向）粘貼在報銷單的反面左邊。c）用藍色或黑色鋼筆、簽字筆如實填寫報銷單的各項內容，如：報銷時間、報銷人、費用摘要、單據張數等。

d）采購類經營費用，須憑有效的《請購單》（或采購計劃表）和發票到倉庫辦理物品驗收入庫手續，并將進倉單、直拔單附在報銷單據的后面。

e）非采購類的行政、辦公或其他費用，直接填制報銷單據。f）外出培訓費憑《培訓協議》辦理報銷手續。2．報銷單據的審核

a）費用報銷單據經手人簽名后，由各部門主管簽字確認。

b）財務部經理應在收到報銷單據的一個工作日內，對各項報銷費用進行嚴格認真的審核，凡符合報銷標準的，審核人在財務審核欄內簽署姓名、審核日期后，由報銷人交總經理審批。c）經審核報銷單據不符合費用開支標準或在有其他疑問，而報銷人又無法提供總經理批準的報告時，審核人應退回報銷單據。

3． 費用的給付

a）報銷人依據審批手續完整的報銷單到財務部出納處簽名領取費用。b）單位價格在2000元以下的報銷費用，由出納員用現金支付。

c）單位價格在2000元以上的報銷費用，原則上由出納員用支票支付，特殊情況的可報財務部經理批準后，以現金支付。

d）各費用發生前借支備用金的，由出納員作沖減備用金處理。4.費用報銷單據的保管

a）費用報銷單據由出納按順序編制付款憑證，送財務部會計匯總、記賬。b）所有報銷的費用單據，由財務部加密長期保存。

5． 本規程執行情況作為財務部相關人員的考評情況之一。第七章工資發放規程

一、目的

本規程規范工資發放程序，確保員工能及時、如數、安全地領取工資。

二、適用范圍

適用于物業公司員工的工資發放工作

三、職責

1． 行政人事部負責每月員工考評及員工動態資料的編制。2． 財務部出納員負責員工工資計算和《工資發放表》的編制。3． 財務部經理負責《工資發放表》的審核。4． 總經理負責《工資發放表》的審批。

四、工作程序要點 1．員工每月工資的計算

a）財務部負責每月15日發放上月1-30日的工資，遇節假日順延（春節除外）b）公司人事部、管理處在每月2日前將員工考勤表送出納。

c）出納員每月6日前根據考勤表、員工工資的計算系數計算員工上月工資，并編制《員工工資發放表》。

d）員工工資的計算工式：

員工月工資＝（基本工資＋崗位工資＋業績工資）*當月出勤天數/當月全勤天數。

e）出納員必須在編制完畢的《員工工資發放表》的制表人欄簽署姓名及日期并于每月8日前報財務部經理審核。f）財務部經理應在每月10日前審核《員工工資發放表》。如有疑問，應及時查清并予以更正；如無疑問，應在財務部審核欄內簽署姓名及日期后于11日前報總經理審批。

g）總經理原則在15日前將審批完畢的《員工工資發放表》交回財務部，特殊情況另行處理。2．年終獎金的計算

a）公司行政人事部在規定日期（具體日期由總經理決定）將總經理審批完畢的上《員工考評表》交財務部會計。

b）財務部會計根據當年可分配獎金總額并根據獎金分配方案（由總經理根據當年經營狀況決定）及《員工考評表》計算出每個員工的年終獎金，并據此編制《員工年終獎金發放表》。財務部會計應在編制完的《員工年終獎金發放表》的制表人欄內簽署姓名及日期。

c）財務部經理應嚴格審核《員工年終獎金發放表》。如有疑問應立即查清，予以更正；如無疑問，應在審核欄內簽署姓名及日期。

d）財務部經理應及時將《員工年終獎金發放表》報送總經理審批。e）總經理在審批的同時應注明具體發放日期。f）試用期員工不享有年終獎金。

g）獎金發放日離職的員工不享受年終獎金。3．工資、獎金的發放（1）銀行代發的工資及獎金：

a）出納員根據審批手續完整的《員工工資發放表》在每月15日前將員工工資表交公司開戶銀行發放；

b）新人職的員工由出納員根據人事部提供的員工個人資料及身份證復印件向開戶銀行申請辦理工資代發存折；

c）新辦的工資發放存折原則上在18日前由員工本人到出納處簽名領取；

d）存折原則上禁止他人代領。如有特殊原因確需他人代領的，代領人必須在領取時出具被代領人的書面委托書、代領人及被代領人的有效身份證原件，由納員將雙方身份證復印后留存；

e）員工可在每月16—18日到出納處領取工資清單；

f）員工的年終獎金由出納在總經理批準的日期內送交公司開戶銀行代發。（2）現金發放的員工工資及獎金：

a）工資年終獎金原則上應由銀行統一代發，因特殊情況無法辦理銀行代發手續的員工工資由出納員按照（員工工資發放表）用現金發放；

b）員工應在每月規定的工資發放日（或年終獎金發放日）到財務部出納員處簽名領取自己的工資（或年終獎金）；

c）員上在領取現金發放工資的同時可以領取工資單。4.離職員工工資的計算與發放

a）離職員工憑審批手續完整的（員工離職表）到財務部結算工資。

b）出納員根據《員工離職表》、依照員工工資計算公式在一個工作日內計算該員工離職工資。c）員工離職工資經財務經理審核、總經理審批后生效。d）未辦理離職手續，擅自離職的員工將扣發其未領工資。5．工資資料的查閱及保管

a）如員工對自己的工資存有疑問，原則上應在工資發放后的五日內持工資存折或工資單到出納員處查詢。特殊原因不能及時查閱的，可在一個月內到財務部申請查閱。b）員工只可以查閱自己的工資，不可以任何理由代他人查閱。

c）每月的工資發放資料由財務部主管會計編制憑證進行相關的賬務處理。d）財務部經理月末進行系統的審核后，將工資發放資料加密在財務部長期保存。

第八章管理費收取管理規程

一、目的

本管理規程規范服務收費管理，確保業主（住戶）滿意。

二、適用范圍

本規程適用于對興業新邨管理服務費、水費、公共分攤水電費。

三、職責

1．財務人員負責辦理現金或委托銀行收費的有關手續。

2．保安員協助財務人員向業主（住戶）派發收費憑據或催款通知單。

四、工作要求和內容 1．收費方法，可分為兩種：

a）現金收費：車位使用費（臨時停車）、裝修管理有關費用、物業管理服務費、水費及公共分攤水電費、維修服務費、家政服務費；

b）委托銀行收費：住宅物業管理服務費、住宅水費、住宅公共分攤水電費；

2．委托銀行收費的開戶手續：在業主辦理入住手續時，憑物業公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結算劃帳。3．對小區內業主（住戶）的收費（1）住宅物業管理服務費的收取

a）興業新邨兩個月收一次管理服務費，逢單月收費。逢雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主（住戶）帳號上扣除住宅物業管理服務費及其它應收費用。財務人員在收到銀行扣費成功通知后，應在5天內把收費憑據交管理處服務中心，由服務中心組織分發給業主（住戶）。b）若業主（住戶）帳戶中金額不足以支付當期費用時，由財務人員用電話通知或發出催款通知單向業主（住戶）催繳。

c）若連續三個月欠繳，由財務人員發出限期繳款通知單，限其3天內繳清欠款及滯納金，否則按有關規定處理。

d）住宅物業管理服務費計算公式：

 服務管理費=住宅的銷售面積×住宅管理服務費標準+購買的機動車車位面積×住宅管理服務費標準×50%（2）住宅水費的收取

a）每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應交水費（包括公共分攤）。住宅水費同住宅管理費一起收取，收取程序跟住宅管理費一樣。b）水費計算公式：

業主（住戶）的每月水費=該戶水表讀數（噸）×住宅水費單價＋公共分攤水費攤R：（3）小區內住宅公共分攤電費的收取

a）每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區內公共部分電表值，并計算每戶應分攤值；每雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主（住戶）帳號上扣除公共分攤電費及其它費用。b）公共分攤電費和管理費一起收醛 c）公共電費分攤原則：

Ⅰ）每一座走廊、樓梯、電梯運行、水泵運行等每座樓宇內公共電費，由該座業主（住戶）分攤；

Ⅱ）小區道路、中心公園等小區公共區域的路燈、草坪燈的電費，由小區業主（住戶）及區內商鋪租戶分攤；

保安服務操作規程

前言

本標準從實現保安服務的規范化、科學化、提高保安服務水平，維護經營者和客戶單位合法權益的目的出發，結合北京市保安服務業的實際情況和需要，提出了保安服務操作應達到的具體要求。

本標準由北京市公安局提出并歸口。本標準起草單位：北京市公安局保安管理處。

１范圍

本標準規定了保安服務操作應達到的基本要求。

本標準適用于在北京市行政區域內，經北京市公安局批準、北京市工商行政管理局注冊的保安服務公司。

２定義

本標準規定的保安服務及服務種類采用下列定義。２．１保安服務

依照法律、法規和國家關于保安服務的政策、規定，根據客戶的環境特點和要求，按照保安服務合同約定，采取巡邏、門衛、守護、押運、技術防范等形式，為客戶提供保衛安全的相關服務。

２．２巡邏服務

保安人員對特定區域、地段和目標進行的巡查、警戒的服務業務。２．３門衛服務

保安人員對客戶單位出入口，進行把守、驗證、檢查的服務業務。２．４守護服務

保安人員對特定的目標進行看護和守衛的服務業務。２．５押運服務

保安人員采取隨財物守衛方式，保衛客戶財物運輸安全的服務業務。２．６技術防范服務

保安人員運用科技手段和設備，為客戶指定的區域和目標，設計、安裝各種報警器材并定期維護，提供接警、先期處警和其他相關的技防服務業務

３保安服務操作的基本要求

３．１保安服務操作必須按照國家法律、法規及政策規定進行，并執行公安機關的有關管理規定。屬于保安服務職責范圍內的事項按本標準實施，不屬于保安服務職責范圍的事項，并有關部門處理。

３．２保安服務公司應向客戶單位提供服務的真實信息，包括公司的資質、保安人員的素質狀況、提供服務的種類和效果，以及所收取的費用等。對客戶提出或詢問的有關問題，應本著誠實信用的原則給以明確的答復。

３．３保安服務公司根據客戶需要，可以提供保安服務種類中的一種或同時提供數種服務，如客戶有特殊需求，可視情況另行商定。

４職責

保安服務公司內設機構應根據規模、業務分工等需要，按照精簡高效原則設置，應明確規定各個機構和各類崗位的職責和權限。４．１經理職責

４．１．１依照法律、法規和企業負責人職責的有關規定，主持公司的經營、管理工作；組織貫徹執行保安服務工作的法規、政策及規定；組織制定、實施經營計劃和工作方案；對公司的人員管理、業務管理和發展建設負全面責任。

４．１．２組織制定公司發展規劃及階段性、專門性工作計劃，確定工作目標。４．１．３在權限內任免各內設機構的負責人。４．１．４組織制定、修訂和批準公司各項規章制度。４．１．５對各級管理人員的工作實績進行考核，實施獎懲。

４．１．６對公司各部門的工作進行督促、檢查、協調，確保隊伍管理、教育訓練、執行勤務、后勤保障等各項任務的完成。

４．１．７依照法律有關規定，代表公司與客戶簽訂服務合同；與保安人員簽定勞動合同。

４．１．８依法對公司財務進行管理并對會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。４．１．９對公司各級管理人員進行政治和業務教育。

４．１．１０負責處理公司業務和隊伍管理中發生的重大問題，必要時親臨現場處置。４．１．１１掌握先進管理技術和管理經驗，提高社會效益和經濟效益。４．２大隊長、中隊長職責

４．２．１負責對大隊（中隊）的管理，掌握全面情況、根據公司計劃和要求，結合實際，科學安排落實各項工作，完成上級交給的保安服務任務。

４．２．２根據公司與客戶簽訂的合同，制定勤務方案，隨時了解駐勤單位的情況，檢查各項工作的落實。

４．２．３認真執行公司有關規章制度，加強隊伍管理。４．２．４掌握大隊（中隊）人員在崗情況。

４．２．５按計劃組織大隊（中隊）開展保安業務訓練，提高保安人員的專業技能和服務水平。

４．２．６對保安器械進行管理，保障保安器械的完好有效。

４．２．７對保安骨干進行教育和培養，提高他們的組織能力和管理水平。４．２．８對保安人員進行法制教育，職業道德教育、愛崗敬業教育。４．２．９對駐勤單位進行經常性的安全檢查，發現問題及時解決，消除隱患。４．２．１０做好思想政治工作，關心保安人員的生活，及時幫助解決實際問題。４．２．１１深入調查研究，定期總結工作，開展經驗交流，及時向上級反饋隊伍管理信息。

４．２．１２做好考勤審核，服裝發放、報表和保安人員調配工作。

４．２．１３落實保安隊伍內部安全措施，防止發生保安人員違法違紀問題和重大安全事故。

４．３分隊長、班長（含班以下駐勤點負責人）職責

４．３．１根據保安服務合同約定應承擔的任務，組織安排勤務，檢查考核分隊（班）人員的值勤情況。４．３．２負責分隊（班）的學習和訓練。

４．３．３及時準確傳達上級的工作部署，負責分隊（班）實施各項保安服務任務。４．３．４與駐勤單位保衛部門或主管安全工作的領導保持聯系。協助開展安全檢查，發現問題及時解決，重要情況及時匯報。

４．３．５組織、召開隊（班）務會，布置工作、勤務講評、思想教育、做到時間、人員、內容、效果四落實，做好會議記錄。

４．３．６做好思想政治工作，掌握保安人員的思想動態，及時解決隊伍中出現的問題，搞好隊伍團結。

４．３．７關心保安人員的生活、學習和工作情況，認真幫助解決困難和實際問題。４．３．８負責統計考勤，檢查值勤記錄。

４．３．９了解客戶單位消防器材和報警系統的配置、性能、位置，并組織保安人員學習訓練，掌握操作技能。

４．３．１０遇有緊急情況，及時向上級報告，立即進行現場處置，控制事態發展并做好現場保護。

４．４保安人員職責

４．４．１執行巡邏、門衛、守護、押運等保安服務任務。４．４．２利用科技手段和設備執行保安服務任務。

４．４．３對發生在值勤區域內的不法侵害和災害事故，及時報告客戶單位和當地公安機關，采取措施控制事態擴大，保護現場，維護現場秩序。

４．４．４落實防火、防盜、防爆炸、防破壞等防范措施，發現值勤區域內的隱患，立即報告客戶單位，并協助予以處置。

４．４．５保安人員對值勤區域內發生的不法侵害行為應及時制止，對不法行為人應送交公安機關或有關部門處理。支持和配合公安機關和其他執法部門依法執行公務。４．５人員管理部門職責

４．５．１掌握保安人員的數量、質量、需求等情況。建立并管理保安人員人事檔案，負責保安人員的、調配。

４．５．２組織貫徹上級的工作部署，監督檢查各項規章制度的落實。４．５．３組織基層骨干的培訓，提高組織管理、勤務指揮及協調能力。４．５．４負責對保安人員違紀違法問題的調查與處理。４．５．５負責保安人員的考核、獎懲、任務等事項。

４．５．６掌握日常勤務情況，部署、檢查階段性、專門性的保安服務工作。

４．５．７負責保安人員的政治思想教育，組織保安人員進行法律和保安業務知識學習。４．６糾察部門職責

４．６．１現場糾察所屬保安隊及保安人員履行職責、遵守紀律的情況： ４．６．１．１履行保安服務職責和隊伍管理方面的情況； ４．６．１．２重要保安工作部署的落實情況；

４．６．１．３重點地區、場所保安工作的組織實施情況；

４．６．１．４保安人員執行《首都保安人員文明禮貌行為規定》、《保安人員著裝規定》等相關規定的情況；

４．６．１．５聽取客戶單位、群眾對保安隊伍及保安人員的意見和建議； ４．６．２定期匯總糾察情況，編發糾察工作信息、通報。

４．６．３對糾察中發現的問題，要進行分析、綜合、研究，并提出整改意見。４．６．４對屢糾屢犯的保安隊提出處理、整改意見，并對其進行重點監督檢查。４．６．５正確使用和妥善保管糾察裝備、標志。４．７業務承攬部門職責

４．７．１承攬向客戶單位提供保安服務的業務，并負責洽談工作。

４．７．２通過與客戶單位洽談，商定駐勤方案。負責保安服務合同（協議）的起草、變更、續簽和解除。

４．７．３處理合同爭議、糾紛、違約、索賠等事宜。４．７．４負責收取保安服務費及其他有關費用。４．７．５負責市場調研、業務預測、信息反饋等工作。

４．７．６負責協調與客戶單位的關系，聽取客戶單位對保安服務工作的意見及建議。４．８裝備保障部門職責

４．８．１負責被裝、裝備的統計，制定采購計劃和預算。４．８．２對定點供貨單位外的供貨單位進行評價與選擇。４．８．３對采購的被裝、裝備進行驗收、保管、發放等。４．９技術防范部門職責

４．９．１為客戶設計、安裝、維護各種技防設施、設備。４．９．２為客戶提供安全技術防范服務。

５保安服務合同的評審和簽訂 ５．１了解需要

了解客戶單位的性質、位置、規模、周邊環境及其所需保安服務的意向、服務種類、保安人員數量、服務要求等。５．２現場考察

對客戶單位提出的服務需求，進行現場考察了解，協商保安服務的具體事宜。５．２．１所需保安服務的種類。５．２．２所需保安人員的人數。５．２．３所需保安服務的要求。５．２．４保安服務的費用。

５．２．５保安人員學習、教育、訓練、生活及后勤保障等有關事宜。５．３簽訂合同

經過協商，依照《中華人民共和國合同法》等相關法規簽訂合同。

６保安服務的準備 ６．１制定保安值勤方案

根據合同要求，組織有關人員策劃、制定保安值勤方案，在征得客戶單位確認后實施。重大保安值勤方案須經上級主管部門批準后，方可實施。６．２建立聯系

６．２．１建立保安公司與客戶單位的聯系。６．２．２建立保安隊與客戶單位主管部門的聯系。６．２．３建立保安隊與當地公安、消防等部門的聯系。６．２．４建立保安公司與派駐到客戶單位保安隊的聯系。６．２．５確定向客戶單位征求意見的聯系方法。６．３裝備的配備

根據合同和值勤方案，配備必需的被裝、生活用品、防護用具及通訊設備。６．４保安人員的選用

根據合同，選派符合崗位需要的保安人員，保安人員須經專門培訓，經考核合格，持證上崗。對從事特殊工作的保安人員，須具備相關知識和專業技能。６．５向客戶單位派駐保安人員

按照合同準時將保安人員派駐到客戶單位并開展保安服務。

７保安服務的提供 ７．１巡邏

７．１．１巡邏服務的內容

７．１．１．１對特定區域、地段、目標，定時或不定時地進行巡查，發現和消防不安全隱患，發現可疑人員進行詢問，必要時送交客戶單位或公安機關處理。７．１．１．２制止正在實施的不法侵害行為。

７．１．１．３發現事故應立即報告客戶單位或公安機關，采取措施防止事態擴大，并保護好現暢

７．１．２制定巡邏方案

７．１．２．１根據保安服務合同，制定巡邏方案，確定巡邏人員、巡邏路線、控制重點及所需裝備。

１）根據客戶單位內部的實際情況，確定巡邏區域、地段及所需裝備的種類和數量。２）根據巡邏區域的地形、地物和要害部位、重點目標等情況，確定巡視控制的路線、巡邏重點、巡邏頻次等。

３）確定各類情況的處置方法，制定緊急情況的處置預案。７．１．２．２巡邏方案需經客戶單位和保安服務公司審定。７．１．３巡邏前的準備

擔任巡邏任務的保安人員要按規定著裝，攜帶經公安機關批準使用的防護用具。根據需要攜帶對講機。夜間巡邏應攜帶照明用具。備有巡邏勤務登記簿。７．１．４巡邏的實施

７．１．４．１徒步巡邏是保安人員實施巡邏勤務的基本形式，主要有穿行巡邏、往返巡邏和循環巡邏。要根據時間、氣候、地形等具體情況實施。

７．１．４．２兩人以上徒步巡邏采取一字或一路形。巡邏人員之間的距離，應保持能目視聯系和相互支援。夜間巡邏可約定用擊掌或手電筒閃光等方法做聯系信號。

７．１．４．３保安人員在巡邏中發現可疑情況應認真觀察，嚴密監視。視情況采取守候、跟隨等方法，將其控制在視線之內。必要時對可疑人員進行詢問，并及時送交客戶單位或有關部門處理。

７．１．４．４保安人員在巡邏時，不得影響客戶員工或居民的生活、工作。７．１．４．５在夜間巡邏時，要提高警惕，保護自身安全。７．１．５緊急情況的處置

遇有正在實施的不法侵害行為時，應迅速制止，并將不法行為人扭送客戶單位或公安機關。途中要防止其行兇或逃跑。遇有火災、爆炸等事故，應立即報警，采取措施防止事態擴大。在積極協助搶救受傷人員，同時做好保護現場的工作。７．１．６勤務制度 ７．１．６．１交接班制度

１）保安人員要嚴格遵守交接班制度，按規定的時間交接班。因故不能值勤時，必須提前辦理請假手續。

２）上崗前的準備工作

接班人員做好上崗準備，按規定著裝，攜帶值勤用品，準時接班。３）交班 接班人員到達崗位后，交接時雙方先行敬禮，然后邊注意觀察，邊做交接班事宜。交班人員應告知本班發生的情況和處理結果，并交待需要繼續辦理的事項。移交勤務登記簿，雙方簽字備查。接班者未到辦或未辦理交接班手續，當班者不能離開。７．１．６．２請示報告制度

保安人員遇到緊急情況和重大問題時有及時、具體、準確地向客戶單位、上級領導和公安等有關部門請示報告，對客戶單位、上級領導及公安等部門的指示要堅決執行，執行結果要及時反饋，并做詳細記錄。

７．１．６．３勤務檢查制度

駐勤單位保安隊負責人或指定的勤務檢查人員，負責對保安人員值勤情況進行檢查。勤務檢查的內容以保安人員履行崗位職責的情況為主。對勤務檢查中發現的問題和處理結果，應做好記錄，重要問題應向上級匯報。７．１．６．４勤務登記制度

勤務登記由當班人員負責記錄。主要記載上級指示、通知、交辦的事項及值班期間發生和處理的問題，記錄必須清晰、準確，不得隨意涂改，并妥善保管。７．１．７崗位要求

７．１．７．１熟悉巡邏區域的地形、地物、要害部位、重點目標的位置。７．１．７．２熟記與有關部門、人員的聯系方式。７．２門衛

７．２．１門衛服務的內容

７．２．１．１對出入客戶單位人員進行驗證檢查、登記，嚴禁外部人員隨便進入。對來訪者，要及時與被訪部門人員聯系。

７．２．１．２根據客戶的要求，對出入的人員、車輛攜帶或裝運的物品進行查驗，防止客戶單位財物流失。

７．２．１．３指揮、疏導出入車輛清理無關人員，維護出入口的正常秩序。７．２．１．４注意發現可疑情況，及時報告客戶單位或公安機關，并配合做好工作。對現行不法侵害人應及時送交公安機關。７．２．２制定門衛值勤方案

７．２．２．１根據合同，確定值勤方案、門衛值勤方式及所需裝備等。

１）根據出入口的建筑特征，人員、車輛流量，確定門崗的具體位置。２）確定各類情況的處置方法，制定緊急情況的處置預案。

７．２．２．２門衛值勤方案需經客戶單位和保安服務公司審定。７．２．３上崗前的準備

擔任門衛任務的保安人員要按規定著裝，攜帶經公安機關批準使用的防護用具。根據需要攜帶對講機。備有門衛勤務登記簿。７．２．４門衛勤務的實施 ７．２．４．１驗證

１）逐個查證。在一般情況下，當來人距門衛２－３ｍ時，保安人員應請其止步并出示證件，接過證件后先看證件的封面，再翻看主頁的身份情況。要著重查驗照片與持證人的相貌是否相符，印鑒單位與簽發證件單位是否相符，是否過期。夜間驗證時，應提高警惕，保護自身安全。經查證未發現問題的，歸還證件并禮貌地示意放行。對拒不交驗證件、證明的人員，不準其入內。發生糾紛時，及時向客戶單位報告，請有關人員前來處理。

２）重點查驗。在人員、車輛出入比較集中時，保安人員應站在大門一側提示出示證件，并仔細觀察，注意發現異常。對無證件的人員、車輛，待高峰過后經檢查再決定是否放行。對于上級事先通知的免檢對象，應根據車號和特殊的免檢標志，免檢放行。７．２．４．２檢查

１）對攜物進出的人員，重點檢查是否帶有違禁物品。對進入車輛要檢查是否裝有易燃易爆等危險物品、是否載有無關人員，對無關人員應動員其下車在外等候。對攜物外出人員和車輛，仔細檢查攜物證件或出庫單據，重點查驗物品的名稱、規格、數量與證件是否相符。檢查時要讓對方對手開車門和包裝物，視情況逐件清點或重點抽查。要與對方保持一定的安全距離，注意觀察其神態表情，防止其棄物逃跑或突然駕車逃跑，同時要注意自身安全。

２）發現有攜帶可疑物品的人時，應先禮貌地要求其說出物品的名稱、數量、來源及用途，請其自行拿出物品檢查核對，出示有關證件或由有關部門開具的證明，對無手續和拒絕檢查的應交客戶單位保衛或有關部門處理。對盜拿物品的可疑人，保安人員不能對其進行搜身，應報告客戶單位或交公安機關處理。７．２．４．３觀察

在驗證檢查過程中，要從進出人員的身份、陳述、行為、表情、攜物、痕跡等方面進行觀察，對有疑點者應重點查驗。７．２．５緊急情況的處置

當發生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產、生活、工作秩序時，保安人員應將有關情況及時報告客戶單位或當地公安機關。協助做好疏導工作，維護秩序。７．２．６勤務制度（按７．１．６執行）７．２．７崗位要求

７．２．７．１語言文明，手勢規范，站姿端正，精神飽滿。

７．２．７．２熟記客戶單位有關門衛的規章制度、出入手續，使用的各種證件、標志、車輛的牌號等。

７．２．７．３了解門衛區域內的環境狀況和安全措施。

７．２．７．４熟悉和掌握單位內部機構的分布、位置，聯系方式。７．３守護

７．３．１守護服務的內容

守護服務是采取有效措施，守衛和看護指定目標，保衛其安全。

７．３．１．１根據保安服務合同，對存在貴重財物、危險物品的場所進行守護。７．３．１．２對客戶單位生產、經營活動的重要部位，重要設備、設施，根據實際需要組織專門的守護。

７．３．１．３根據合同，保衛大型文化、體育、展覽展銷、集會、游園等活動的安全。７．３．２制定守護方案

７．３．２．１根據守護目標的特征、范圍、周邊環境以及其他可能危害目標的情況等制定守護方案。

７．３．２．２守護方案需經客戶單位和保安服務公司審定，重大守護方案需經上級主管部門批準。

７．３．３上崗前的準備

擔任守護任務的保安人員要按規定著裝，攜帶經公安機關批準使用的防護用具。根據需要攜帶對講機。備有守護勤務登記簿。７．３．４守護勤務的實施

７．３．４．１固定崗位。嚴格檢查進出守護區域的人員及車輛，維護秩序，保衛目標的安全。

７．３．４．２移動崗位。反復巡查，消除守護區域內的不安全隱患，保衛目標安全。７．３．４．３了望崗位。觀察守護區域內及周圍的情況，發現可疑人員和可疑情況立即報告，并采取相應措施保障目標安全。７．３．５緊急情況的處置

７．３．５．１遇有無關人員違反規定欲進入守護區域時，應進行勸阻，對不聽勸阻的，應堅持制止并迅速報告客戶單位或有關部門。

７．３．５．２遇有無證車輛，進入守護區域的，應示意其停車，對不聽指揮強行闖入的，應記下車型、牌號、顏色等特征，并立即報告客戶單位或有關部門。

７．３．５．３發現現行不法侵害行為，應立即采取措施堅決制止，并將不法行為人送交客戶單位或公安機關。做好現場保護工作。

７．３．５．４發生火災、爆炸等災害事故，應立即報警。采取積極措施防止事態擴大、協助搶救受傷人員，并做好現場保護工作。７．３．６勤務制度（７．１．６執行）７．３．７崗位要求

７．３．７．１執行守護任務的保安人員，應熟悉有關制度、規定及準許出入守護區域的手續和證件。

７．３．７．２熟悉崗位周圍的地形、地物及設施，熟悉應急設備的位置、性能和使用方法。

７．３．７．３熟記與有關部門、人員聯系的方式。７．４押運

７．４．１押運服務的內容

為客戶承擔財物押運任務，保衛下列財物運輸安全： １）金銀、珠寶、玉器、文物等貴重物品； ２）現金、股票、國庫券和其他有價證券； ３）易燃易爆、劇毒等危險物品； ４）高、精、尖儀器設備及其零配件等； ５）應客戶要求承押的其他財物。７．４．２制定押運方案

７．４．２．１在運輸手續完備的基礎上，要對押運任務進行分析、研究；根據押運財物的種類、數量、路途和運載工具等情況制定押運方案。

７．４．２．２押運方案需經客戶單位和保安服務公司審定。重大押運需經上級主管部門批準。

７．４．３押運任務的實施

７．４．３．１承接押運任務后需要了解：發貨部門名稱，物資種類、性質、價值、數量、代號、運輸工具，到達目的運行路線，出發及到達時間；收貨單位名稱、詳細地址、代號；對押運的要求和應注意的問題。

７．４．３．２辦理押運手續，領取途中所需物品。

７．４．３．３與發貨部門人員共同清點財物的數量，檢查財物包裝密封標記等是否完好，如發現問題，應向客戶單位提示并做好記錄。裝物時保安人員要在場點驗，以防發生漏裝或出現差錯。

７．４．３．４配備必要的防護用具和通訊器材，并保持完好有效。

７．４．３．５在押運途中保安人員應注意觀察道路兩側的情況，通過橋梁、隧道、交叉道口、轉彎地段以及車速減慢時，要加強觀察，遇到危險情況，確認險情排除后通過。７．４．３．６押運途中需暫時停留，應根據停靠的位置、周圍情況，采取相應的警戒措施，以加強防范。途中遇財物中轉、改換交通工具時，必須辦妥接交、轉換手續，并在現場實施監督。７．４．３．７多輛汽車押運時，要保持行車間距，防止塞入外部車輛。要根據實際情況，妥善安排行車、停車時間。遇有人員要求搭乘押運車輛時，應拒絕。

７．４．３．８對押運財物實行監控。保安人員在裝載時和裝載后，不得離開所押運的財物，必須離開時，應在保證押運財物安全的前提下輪換進行。

７．４．３．９運輸途中，應隨時對押運財物進行巡視、檢查，觀察財物堆放有無移動，包裝、密封標記是否完好。發現問題應立即查清原因，做好檢查記錄。７．４．４緊急情況的處置

押運途中發生意外事件，要及時與當地公安機關或有關部門取得聯系，妥善處理，并及時報告本單位和收、發貨單位。

７．４．４．１途中發生財物丟失，應立即報告當地公安機關，請其協助追查，并及時通報發貨單位和收貨單位。

７．４．４．２途中發生交通事故，要嚴密看管所押財物，及時與公安交通管理部門聯系，妥善處理。并立即通報發貨單位和收貨單位。

７．４．４．３押運途中遇有對押運財物的不法侵害，應堅決制止并立即報警。７．４．４．４押運途中運輸的財物發生火災、爆炸等事故，保安人員應搶救財物和傷員，并立即報警。通報發貨和收貨單位。保護好現場，做好記錄。７．４．５押運財物的交付

７．４．５．１財物抵達目的地后，保安人員要觀察周圍動態。辦理交接手續時，禁止無關人員接近財物。

７．４．５．２接交財物應由發貨部門和保安人員與收貨部門共同清點財物的數量、檢查財物包裝等情況。認定無誤后，由收貨部門在收貨單據上簽名蓋章。７．４．６押運制度

７．４．６．１請示匯報制度。押運過程中應及時報告行走的路線、位置和途中發生的各種情況。

７．４．６．２保密制度。保安人員必須對押運財物的種類、數量，運輸時間、路線，押運人員數量等情況嚴格保密，不得向無關人員泄露。７．４．７崗位要求

７．４．７．１掌握保安押運服務的知識和技能，了解押運方案的內容和要求。７．４．７．２了解財物收發、中轉等手續的辦理程序；掌握運輸工具狀況及財物的存放條件；清楚押運財物的性能、特點及防護要求；熟記與有關部門、人員的聯系方式。７．５保安技防

７．５．１技防服務的內容

７．５．１．１為客戶安裝各種防盜搶及防火報警設備，并承擔與之配套的技防工程的設計、施工任務。

７．５．１．２為客戶提供固定目標（重點要害部門）、移動目標（機動車輛）防盜搶的聯網技防服務。

７．５．２制定服務方案

７．５．２．１根據客戶要求，制定技防服務方案，其中包括工程施工方案、警情處置方案。

７．５．２．２制定工程施工方案。保安技防工程施工之前，要按照技防管理的有關規定，根據客戶的需求情況制定工程施工方案，其中包括各類報警探頭位置設計、線路聯系設計、監控平臺設計等。

７．５．２．３制定警情處置方案。對于聯網報警的客戶，要根據客戶的地理位置、防范部位及報警探頭的安裝位置，制定警情處置方案，確保警情發生后，能夠迅速調動保安人員趕赴現場進行處置。

７．５．２．４工程施工方案、警情處置方案需經客戶單位和保安服務公司審定。７．５．３保安技防服務的實施

７．５．３．１為客戶安裝設備之前，工程技術人員必須親臨現場了解客戶需求，根據實際情況，繪制施工現場圖，制定施工方案。

７．５．３．２與客戶簽定《技防工程施工合同書》。

７．５．３．３施工必須按方案進行，不得隨意更改方案，在施工中要做到文明施工。７．５．３．４施工結束后，由技防管理部門會同客戶單位對工程進行驗收。７．５．３．５工程驗收結束后，專業技術人員應對客戶進行技防設備日常維護培訓和操作使用培訓。

７．５．３．６專業技術人員對聯網報警客戶技防設備要定期進行技術巡檢，內容包括設備檢修、設備保養和征求客戶意見。

７．５．３．７接到人網客戶的報警信息，應迅速趕赴現場進行先期處置。１）制止不法侵害行為，并將不法行為人送交公安機關。２）協助救護受傷人員，同時做好現場保護工作。

３）誤報時應查明誤報原因，并予以排除或通知專業技術人員予以修復。

８不合格服務的糾正措施

８．１對不合格服務的識別和報告是每個保安人員的義務和責任。

８．２發現不合格服務時，要立即采取措施加以糾正，減少由此產生的不良影響。８．３發現不合格服務時，應進行記錄，并報保安服務公司有關部門。該部門應對出現不合格服務的原因進行分析、評價，以強化監控力度，完善管理制度，不斷提高服務水平，防止問題再度發生。

保潔工作手冊



一、地下車庫、天臺、轉換層清潔

地下車庫、天臺、轉換層清潔要求的標準是：地下車庫地面無油污、污漬，無紙屑等雜物，墻面無污漬，天臺、轉換層及裙樓平臺無積水、雜物，管線無污漬。根據這一標準，其清潔必須做到：

1.每天早晨和下午用掃把各清掃一次，清除地面和排水溝內的垃圾，抹凈指示牌、射燈、圍欄等。

2.用長柄刷沖刷地面的油污、油漬。

3.每隔2小時巡回清潔一次地下車庫，清除雜物。

4.每周沖刷地面一次，并打開地下車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通、清理一次。5.每月用清潔液、毛巾擦拭一遍消防栓、消防指示燈、車位檔、防火門等公共設施。6.每2個月用干毛巾擦拭燈具一次。

7.地下車庫和轉換層管線每2個月用雞毛撣子或掃把清掃灰塵一次，天臺、裙樓平臺的水管線每2個月沖刷一次。

二、大廈大堂清潔

大廈大堂清潔的要求是：地面無煙頭、紙屑等雜物，無污漬，大理石地面、墻面有光澤，公共設施表面用紙巾擦拭無明顯灰塵，不銹鋼表面光亮無污漬，玻璃門無水跡、手跡、污漬，天棚、風口目視無污漬、灰塵。根據這一要求，大堂清潔必須做到：

1.每天上午上班前及下午分兩次重點清理大堂，平時每小時保潔一次，重點清理地面和電梯轎箱內的垃圾雜物。

2.用掃把清掃大堂地面垃圾，用長柄刷沾洗潔精清除地面污漬，后用拖把拖地面一次。每天循環拖抹、推塵、吸塵。

3.清掃電梯轎箱后，用濕拖把拖兩遍轎箱內地板。

4.用干毛巾和不銹鋼油輕抹大堂內各種不銹鋼制品，包括門柱、鑲字、電梯廳門、轎箱等。5.用濕毛巾擰干后，擦抹大堂門窗框、防火門、消防栓柜、內墻面等設施。6.清理不銹鋼垃圾筒，洗凈后放回原處。

7.用濕拖把拖2～3遍臺階，出入口的臺階每周用洗潔精沖刷一次。8.用干凈毛巾擦拭玻璃門，并每周清刮一次，每周地面補蠟及磨光一次。9.每月擦抹燈具、風口、煙感器、消防指示燈一次。

10.每月對大理石地面打蠟一次，每月用去污粉、長柄手刷徹底刷洗地磚地面和水磨地面一次。



三、公共衛生間清潔

公共衛生間清潔后的標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮，天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味。一般認為，公共衛生間的衛生水平反映一座大廈總的衛生水平。為達到上述標準，必須堅持做到以下要求： 1.每天上、下午上班前分兩次重點清理，并不斷巡視，保持清潔。

2.如條件許可，清潔時，關閉衛生間，暫不讓公眾使用，但必須放置告示牌，打開窗戶通風。

3.用水沖洗大小便器，并用夾子夾出小便器內煙頭等雜物。4.用廁所刷沾潔廁精洗刷大小便器，然后用清水沖凈。5.用濕毛巾和洗潔精擦洗面盆、大理石臺面、墻面、門窗。6.先將濕毛巾擰干擦鏡面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦凈。7.清洗垃圾桶和煙灰缸，并內外擦干。8.用濕拖把拖干凈地面，然后再用干拖把拖干。

9.噴適量香水或空氣清新劑，小便斗內放樟腦丸，或直接用殺菌清潔劑徹底地對衛生間進行清潔，就可以不用香水或空氣清新劑。

10.每2小時保潔一次，主要清理字紙簍垃圾、地面垃圾、地面積水和水跡等。11.每周抹抽氣風口一次，消毒大洗一次。

12.每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次，殺蟲一次。

四、樓層通道地面清潔

樓層通道地面清潔要達到的標準是：大理石地面目視干凈、無污漬、有光澤，水磨石地面和水泥地面目視干凈、無雜物、無污漬。根據這個標準，其清潔必須做到： 1.每天上午對各樓層通道地面拖抹、推塵、吸塵一次。

2.每月用長柄手刷沾去污粉對污漬較重的地面徹底清刷一次。3.每月用擰干的濕毛巾抹凈墻根部分踢腳線。4.大理石地面每周拋光一次，每月打蠟一次。

五、瓷磚、噴涂和大理石墻面清潔

瓷磚、噴涂和大理石墻面清潔要達到的標準是：目視墻面干凈無污漬，清洗后，用紙巾擦拭墻面50cm無明顯污染。1.時間安排

①墻面清抹每周一次，墻面清洗每月一次。

②瓷磚外墻每4年清洗一次，馬賽克墻面每6年清洗一次。③外墻面的高空清潔作業，由專業清潔公司負責。2.具體清潔操作

①用鏟刀、刀片輕輕刮掉墻面的污垢、臟漬。

②把毛巾浸入放有洗潔精的水盆，拿起擰干后沿著墻壁從上往下來回擦抹。③用另一條毛巾用清水洗后擰干，徹底清抹一次墻面，直到干凈。④用干拖把拖干地面。

⑤大理石墻面不能用任何酸性溶劑洗，否則將造成大理石分解；瓷磚墻面則禁止用堿類、鹽酸類，因為這些除污劑會損壞瓷磚表面的光澤。

六、乳膠漆墻面清潔

乳膠漆墻面清潔要達到的標準是：目視墻面清凈無污漬、無粘附物、無灰塵，因此，必須堅持以下清潔方法。

1.用雞毛撣子或干凈的拖把輕輕拂去墻面的灰塵。

2.用干毛巾清擦墻面的污漬，擦不掉的污漬用細砂紙輕輕擦掉。3.用鏟刀鏟掉墻面上粘附的泥沙、痰漬。4.掃凈地面灰塵，再用濕拖把拖凈地面。5.每月清潔一次。

七、外墻清潔

空氣中的灰塵和有害物質會侵蝕大樓外墻(瓷磚、花崗石、玻璃等)，只有及時做好清潔工作，才能避免或減少外墻表面損壞。外墻清潔是高樓清潔工作的難點，危險性大，易發生人員墜落傷亡事故。1.外墻清潔的方式

目前外墻清潔主要有兩種方式：吊板方式和擦窗機方式。

吊板方式是用吊繩、吊板將人吊到工作位置進行清潔，一般的大樓都可以用這種方式進行清潔。這種方式簡單、成本低，只要工人素質好，繩子連接牢固就可以進行，但危險性比較大，一旦安全措施不到位就可能發生事故。近幾年發生的高空清潔墜落傷亡事故幾乎都是采用吊板清潔時因安全措施不到位造成的。

另一種方式是通過擦窗機進行清潔。擦窗機又稱室外吊籃，一般在大樓建造時安裝好。工作人員站在吊籃內，吊籃可以上下左右移動，吊籃內有電話，可以與外界隨時進行聯系，比較安全。擦窗機價格昂貴，不少新建大樓為了節省錢不安裝擦窗機。目前我國的大樓大多數沒有擦窗機，只得用吊板方式進行清潔。

安裝擦窗機是高樓外墻清潔發展方向，一些先進的國家已經發展到用無人操作擦窗機進行外墻清潔工作。應大力研究發展國產的擦窗機，降低成本，使擦窗機逐漸普及。2.外墻清潔的條件

①氣候條件。外墻清潔必須在良好的氣候條件下進行，大風、下雨、下雪、有霧能見度差、高溫(35℃以上)和低溫(0℃以下)等情況都不適合進行外墻清潔。風力應小于5級，5級風以上停止工作，因此，工作前應測定風力，尤其是高空風力。

②人員條件。外墻清潔工應有良好的身體條件和心理素質，必須經過嚴格的身體檢查和定期復查，年齡應在40歲以下，血壓正常，視力良好，無恐高癥，發現有不適合的疾病應立即停止工作。同時還必須經過專門的培訓，取得國家勞動部門核發的高空作業證書，并在有效期內方可上崗，嚴格禁止無證上崗。工人上崗前不得飲酒，有感冒等身體不適癥狀應暫停高空作業。③設備條件。外墻清潔的設備必須處于良好的工作狀態，擦窗機必須定期檢查保養，每次工作前必須對鋼絲繩、傳動部位和保險裝置進行檢查，發現故障或原因不明的不正常現象應停止使用。用吊板工作的也應對吊繩、吊板等固定用具進行認真檢查，凡用繩有發毛、部分絲股斷裂等現象應立即更換新繩。3.擦窗機的使用操作 ①準備工作：

a.天氣預報無大風、雨雪及高溫、低溫，現場測試風力小于6級。

ｂ.擦窗機檢查狀態良好，符合工作要求，現場無障礙物，工作位置地面設置好遮攔，防止行人下面穿行。

c.操作人員穿戴勞動防護衣、安全帽、工作鞋，扎好安全帶，自鎖器鎖于安全繩上。ｄ.清潔劑、玻璃刮板、抹布、水槍等準備完好。e.安全員到位，進行不間斷現場監督。

ｆ.在以上準備均到位后，操作人員進入吊籃規定站位，系好安全帶。②操作：

a.啟動吊籃，作上下左右移動，確認正常后，將吊籃開至工作位置，輕輕下放，當籃內人員達到工作面后停止。

ｂ.先用水槍噴射墻面，除去浮塵，然后將清潔劑涂于墻面，稍后即用刮片上下和左右刮凈玻璃墻面(其他墻面用抹布擦)，邊角處再用抹布擦干凈。

c.一個位置結束后將吊籃放至下部同一位置進行清潔，當縱向從上到下一個位置清潔完畢后，再向左或右移動至相鄰一個位置從上到下清潔。ｄ.清潔結束，將吊籃移動至規定位置平放。③注意事項：

a.操作人員應在規定站位進行操作，保持平臺負重平衡，不得作妨礙負重平衡的動作。ｂ.特別注意妨礙吊籃升降的建筑物外伸部位和物體，并作出適當處理。

c.正常運行中，不應用手動制動器控制平臺下降；當吊籃出現故障，自動制動裝置及安全裝置失效時，可使用手動制動裝置。

ｄ.吊籃運行至行程一端觸及限位器而停止運動時，應隨即操縱作反向運動，以脫離與限位器的接觸。

e.在運行中，不得隨意卸開護罩、封門及其他任何裝置。

ｆ.吊籃發生故障或不正常可疑跡象時，應用對講機或內線電話與領班或安全員進行聯系，并在其指揮、指導下進行處理。

ｇ.作業中遇天氣突然惡化，應立即收工。

ｈ.作業中遇突然停電，應立即關閉電源開關，以防恢復供電時未及注意而發生意外。

④操作結束：

a.切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。ｂ.進行對設備的清潔，清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質。c.對因故障待修的設備，掛上標志牌，在恢復正常狀態前禁止使用。4.使用吊板的操作 ①準備工作：

a.天氣情況同擦窗機工作要求。

ｂ.現場勘察：建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構件，繩子下垂經過位置不得有尖銳棱角，如有尖銳棱角必須經過特別安全處理，在高壓電源區無法隔離時不得進行工作。c.工具準備：吊板、吊板繩、安全繩、水槍、配置好的清潔劑、刮板、抹布等。對吊繩與安全繩應作詳細檢查，直徑不得小于16mm，中間不得有斷裂及結扣。將吊板繩(工作主繩)扎捆在牢固構件上，繩扣必須打死結，且有兩個結點，安全繩結點不得與吊板繩結點同一。ｄ.工作人員穿戴勞動防護衣、安全帽、鞋，按規定系好安全帶，將自鎖器單獨懸掛于安全繩上。

e.現場安全監督員到位。②操作：

a.操作人員坐于吊板規定位置，將所有用具扎連在吊板上。ｂ.緩緩將吊板下放，到達第一工作位置。

c.用水槍對準工作位置放水，初步除去塵灰，然后將清潔劑涂在墻面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布將墻面揩干。

ｄ.一個位置工作結束，緩緩調整至下一個位置繼續清潔，直至該縱向位置工作結束，然后再橫向移動位置。

e.整個工作過程中，安全監督員應自始至終作現場安全監督。

③操作結束：

a.將吊繩、安全繩收好，并檢查一遍被損情況，如發現繩子被損，應作報廢處理，如繩子完好，則送回倉庫，放置于干燥通風的地方，并作繩子使用記錄。ｂ.將其他工具擦拭干凈，自鎖器在彈簧處加潤滑油。c.作好當班工作記錄，并經安全員和領班簽字。

八、地毯清潔與保養

地毯清潔要達到的標準是：無污漬、無斑點。具體清潔保養辦法如下： 1.清潔保養

①地毯養護的最重要之處在于吸塵，每周用吸塵器徹底吸塵2～3次。

②發現地毯上有油污、水溶性污漬及粘有香口膠時，可分別用清潔劑清除水溶性污漬，用除油劑清除油性污漬，用刀片刮除香口膠。2.定期清洗

定期清洗應每季度一次，方法如下：

①先套好地毯刷，再將地毯水裝入洗地毯機的水箱內。②拉動水箱開關，將水均勻灑在地毯上。

③控制機器的走向，由左至右10cm/s的速度為宜。④上行與下行要互疊約10cm。

⑤用毛刷擦洗干凈地毯邊角并抹干泡沫。

⑥用吸水機吸干地毯中的水分及污物，打開門窗、風扇。

⑦當聽到不正常的聲音或聞到不正常的氣味時，應立即將吸塵器關上檢查，看是否需要修理。



九、燈具清潔

燈具清潔的目標是：清潔后的燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。要達到這個標準，其清潔必須做到：

1.關閉電源，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。如果是清潔高空的燈具，則架好梯子，人站在梯上作業，但要注意安全，防止摔傷。2.取下燈罩后，用濕抹布擦抹燈罩內外污漬和蟲子，再用干抹布抹干水分。3.將燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲，但不要用力過大，防止損壞燈罩。

4.清潔燈管時，應先關閉電源，打開蓋板，取下燈管，用抹布分別擦抹燈管及蓋板，然后重新裝好。

十、玻璃門窗、幕墻清潔

玻璃門窗、幕墻清潔要達到的標準是：玻璃面上無污漬、水漬，清潔后用紙巾擦拭50cm無灰塵。要達到這個標準，必須有計劃進行清潔，以防止塵埃堆積，保持清潔。1.先用刀片刮掉玻璃上的污漬。

2.把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃上，然后用適當的力量按在玻璃頂端從上往下垂直洗抹，污漬較重的地方重點抹。

3.用玻璃刮刮去玻璃表面的水分，一洗一刮連續進行，當玻璃接近地面時，可以把刮作橫向移動，作業時，注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻璃。4.用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。5.最后用地拖拖干地面上的污水。

6.高空作業時，應兩人作業并系好安全帶，戴好安全帽。

一、清潔工作應急措施

對意外情況制定清潔工作應急處理措施，可避免其對物業環境衛生的影響，為業主和用戶提供始終如一的清潔服務。清潔處理后符合《清潔工作檢驗標準和辦法》中對應的標準。意外情況指：火災，污雨水井、管道、化糞池嚴重堵塞，暴風雨，梅雨天，水管爆裂，戶外施工，裝修等現象。

1.火災后的應急處理措施

①救災結束后，用垃圾車清運火災遺留殘物，打掃地面。②清除地面積水，用拖把拖抹。

③檢查戶外周圍，如有殘留雜物一并清運、打掃。

2.污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢的應急處理措施 ①維修工迅速趕到現場，進行疏通，防止污水外溢。

②清潔員將撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車，避免造成二次污染。③疏通后，清潔員迅速打掃地面被污染處，清洗地面，直到目視無污物。3.暴風雨影響環境衛生的應急處理措施

①清潔班班長勤巡查、督導各崗位清潔員的工作，加強與其他部門的協調聯系工作。②天臺、裙樓平臺的明暗溝、地漏由班長派專人檢查，特別在風雨來臨前要巡查，如有堵塞及時疏通。

③檢查雨污水井，增加清理次數，確保暢通無阻。

④各崗位清潔員配合保安員關好各樓層的門窗、防止風雨刮進樓內，淋濕墻面、地面及打碎玻璃。

⑤倉庫內備好雨衣、雨靴、鐵勾、竹片、手電筒，做到有備無患。

⑥暴風雨后，清潔員及時清掃各責任區內所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹葉、泥、石子及其他雜物。

⑦發生塌陷或大量泥沙潰至路面、綠地，清潔員協助管理處檢修，及時清運、打掃。⑧清潔員查看各責任區內污、雨排水是否暢通，如發生外溢，及時報告管理處處理。4.梅雨天氣應急方案

①梅雨季節，大理石、瓷磚地面和墻面很容易出現反潮現象，造成地面積水、墻皮剝落、電器感應開關自動導通等現象。

②在大堂等人員出入頻繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。

③班長要加強現場檢查指導，合理調配人員，加快工作速度，及時清理地面墻面水跡。④如反潮現象比較嚴重，應在大堂鋪設一條防滑地毯，并用大塊的海綿吸干地面、墻面、電梯門上的水。⑤倉庫內配好干拖把、海綿、地毯、毛巾和指示牌。5.樓層內發生水管爆裂事故的應急方案

①迅速關閉水管閥門，迅速通知保安和維修人員前來救助。

②迅速掃走流進電梯廳附近的水，否則可將電梯開往上一樓層，通知維修人員關掉電梯。③在電工關掉電源開關后，搶救房間、樓層內的物品如資料、電腦等。

④用垃圾斗將水盛到水桶內倒掉，再將余水掃進地漏，接好電源后再用吸水器吸干地面水分。

⑤打開門窗，用風扇吹干地面。

6.戶外施工影響環境衛生的應急處理措施

①供水、供電、煤氣管道、通訊設施以及小區設施維修等項目施工中，會對環境有較大影響，清潔員需配合做好場地周圍的清潔工作。②及時清理住戶搬家時遺棄的雜物，并清掃場地。7.新入住裝修期應急處理措施

各責任區清潔員加強保潔，對裝修垃圾清運后的場地及時清掃，必要時協助住戶或管理處將裝修垃圾及時上車清運。8.注意事項

①清理火災場地時，應在消防部門調查了解情況后，經同意方可進行清理。②臺風時，不要冒險作業，以防發生意外。③梅雨天氣作業宜穿膠鞋，穿塑料硬底鞋易滑倒。④暴風、暴雨天氣要注意高空墜物。⑤處理水管爆裂事故要注意防止觸電。

二、公共場地和馬路的清潔

確保小區的汽車道、人行道、消防通道、羽毛球暢門球場等公共場地和馬路的清潔。其作業程序、標準和注意事項如下：

1.用長竹掃把將道路中間和公共活動場所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆，用膠掃把將垃圾掃入垃圾斗內，然后倒進垃圾手推車。2.對有污漬的路面和場地用水進行清洗。

3.雨停后，用竹掃把把馬路上的積水、泥沙掃干凈。

4.每天打掃三次，每小時循環保潔一次，從早上6：00～18：00，保持整潔。5.公共場地、路面無泥沙，無明顯垃圾，無積水、污漬。



三、綠地的清潔

保持草地和綠化帶的清潔。作業程序、標準和注意事項如下： 1.用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。

2.對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，用手撿入垃圾斗內。3.在清掃草地的同時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉。

4.每天早晨、上午、下午各清掃一次以上，每小時循環保潔一次、保持清潔干凈。5.目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐，無3cm以上石塊等垃圾和雜物，煙頭100m2少于1個。



四、散水坡和排水溝的清潔

保持排水溝暢通、散水坡清潔。作業程序、標準和注意事項如下： 1.用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。

2.用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的暢通。3.用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調滴水的污漬及青苔。

4.先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發現不干凈的地方用鏟刀仔細再刮。5.目視干凈，無污漬，無青苔，無垃圾和沙石。

6.有空調滴水的地方每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天保潔在三次以上。

五、雕塑裝飾物、宣傳欄、標識宣傳牌的清潔

保持雕塑裝飾物、宣傳欄、標識宣傳牌的清潔。作業程序、標準和注意事項如下： 1.雕塑裝飾物的清潔：備長柄膠掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具，用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍，如有污漬用清潔劑涂在污漬處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按不銹鋼的清潔保養方法操作。

2.宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門窗清潔》操作。

3.宣傳牌、標識牌的清潔：有廣告紙時，需先撕下紙，然后用濕抹布從上往下擦抹牌，最后用干抹布抹一次。

4.宣傳牌每周清潔一次，室內標識牌每天清潔一次，雕塑裝飾物每月清潔一次，清潔后檢查無污漬、積塵。

5.注意事項：梯子放平穩，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷；清潔宣傳欄玻璃時，小心劃傷手；使用清潔工具時，不要損傷被清潔物。

六、噴水池的清潔

保持噴水池內外干凈清潔。作業程序、標準和注意事項如下： 1.平時保養

地面清潔工每天用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈保潔。2.定期清潔

①打開噴水池排水閥門放水，待池水放去1/3時，清潔工人入池清潔。②用長柄手刷加適量的清潔劑由上而下刷洗水池瓷磚。

③用毛巾抹洗池內的燈飾、水泵、水管、噴頭及電線表層的青苔、污垢。④排盡池內污水并對池底進行拖抹。

⑤注入新水，投入適量的硫酸銅以凈化水質，并清洗水池周圍地面污漬。3.標準

目視水池清澈見底，水面無雜物，池底洗凈后無沉淀物，池邊無污漬。4.注意事項

①清洗時應斷開電源。

②擦洗電線，燈飾不可用力過大，以免損壞。③清潔時，不要擺動噴頭，以免影響噴水觀賞效果。④注意防滑，跌倒。

七、不銹鋼的清潔、保養

保持獎牌、標識牌、宣傳欄、雕塑及其他不銹鋼制品表面的清潔，使其不受氧化。作業程序、標準和注意事項如下：

1.先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面，然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面的水珠。2.置少許不銹鋼油于毛巾上，對不銹鋼表面進行拭抹，或用噴頭直接噴在不銹鋼表面。3.然后用無絨干毛巾拭抹。

4.目視不銹鋼表面無污漬，無灰塵，表面光亮，可映出人影。5.上不銹鋼油不宜太多。

6.清潔高大雕塑時應做好安全保護，防止人員傷亡。



八、化糞池的清理

確保化糞池暢通。作業程序、標準和注意事項如下：

1.用鐵鉤打開化糞池的蓋板，再用長竹桿(8m)攪散化糞池內雜物結塊層。2.把吸糞車開到工作現場，套好吸糞膠管(5m長，備3條)放入化糞池內。

3.啟動吸糞車的開關，吸出糞便直至化糞池內的化糞結塊物吸完為止，防止弄臟工作現場和過往行人的衣物。

4.蓋好化糞池井蓋，用清水沖洗工作現場和所有工具。

5.每年清理一次，一級池清運90％，二級池清運75％，三級池硬的表面全部清運。6.清理后，目視井內無積物浮于上面，出入口暢通，保持污水不溢出地面。

7.在化糞池井蓋打開后10～15min，人不站在池邊，禁止在池邊點火或吸煙，以防沼氣著火燒傷人。

8.人勿下池工作，防止人員中毒或陷入水中。

9.化糞池井蓋打開后工作員不能離開現場，清潔完畢后，隨手蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內發生意外。

九、垃圾池(箱)的清潔

保持垃圾池、果皮箱的清潔。作業程序、標準和注意事項如下：

1.用鐵鏟將池內垃圾鏟入手推車內，用掃把將剩余垃圾掃干凈后，打開水閥用水沖洗池內外一次。

2.用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池內外瓷磚和垃圾池門上，用膠刷擦洗污漬。3.疏通垃圾池的排水道，清潔周圍水泥面。

4.打開水閥，用水全面沖洗垃圾池內外，同時用掃把或膠刷擦洗，垃圾池周圍不積污水。5.關閉水閥，收回水管，鎖好垃圾池鐵門。

6.清理垃圾桶或果皮箱內垃圾后，將桶箱搬到有水源的地方，先用水沖洗一遍，然后對污漬處倒少許去污粉擦洗，再用水沖洗干凈，搬到原處放好。

7.目視無污漬，無廣告紙，每天清運、清洗兩次，垃圾池和箱每周用去污粉清潔一次。

十、垃圾的清運和垃圾中轉站的清潔

保持垃圾中轉站的清潔和正常使用。作業程序、標準和注意事項如下：

1.每天早上8：00以前，將垃圾收集裝車運送到垃圾中轉站，兩人配合，一人拉一人推將垃圾車推上作業平臺，拉開手推車后門，將垃圾倒進垃圾壓縮車內，操作員按下壓縮車綠鍵壓縮開關，清掃掉在地面上的垃圾，并裝上壓縮車。2.沖洗中轉站地面，打掃墻壁。

3.用水沖洗中轉站外通道及地面，油污處用去污粉或洗潔精刷洗。對排水溝，把溝內的4.用噴霧器對垃? 6.目視垃圾站內外清潔，無明顯垃圾，水溝無積污水，無臭味。7.日產日清100％。

8.傾倒垃圾時，切勿用腳踩壓縮車內的垃圾，防止造成意外。

保潔服務規范和流程

服務規范和流程

出發前的準備

（1）儀表: 男士--短發,不留胡須.儀表端莊,服裝整潔； 女士--化淡妝,不佩帶首飾,不留長指甲,涂指甲油,工裝整潔；

（2）工具:把工具箱(工具齊全)、意見簿、服務價格表、宣傳資料、派工單及其它必備用品提前準備好；

（3）服務路線:提前一天了解路線,確保準時到達地點；

（4）上崗前不得飲酒，不論男士、女士，一律平跟布鞋；統一穿工作服；

（5）其他:與客戶進一步確定時間、地點、詢問有無特殊要求、嚴禁精神不振、帶情緒上崗。

（6）每天工作期間不得遲到早退。

服務前的準備

（1）再次整理儀容儀表，敲門進入,禮貌問答;（2）表明身份,出示工號牌,證明來意;

（3）了解客戶所需服務的內容,要求正確解答服務方法,效果及注意事項,確定后組織高效的安全施工；

（4）不得遲到早退，必須做到守時守信。

服務中的工作

（1）進入客戶家中，必須使用禮貌用語；

（2）由組長首先與客戶進行溝通，詳細了解客戶的需求，然后安排每個工人的具體操作崗位；

（3）組長精心組織,有序操作,分工協作,細致認真,服務周到;

（4）該使用工具、設備的必須使用，形成規范、快速、高效施工，不得偷工減料;質量是生命，效率決定發展；

（5）如無特殊情況,嚴禁使用客戶電話;（6）禮貌謝絕主人敬煙,工作時間嚴禁吸煙；

（7）工作期間如需飲水，必須自帶杯具，不準使用客戶的杯具；

（8）不準拿客戶的一針一線，不準向客戶索要物品與小費；

（9）工作過程中要做到：從上至下，從里向外，走路輕，說話輕，操作輕；

（10）工作過程中，不準與客戶聊天及任何無意義的話題，如需與客戶溝通，由組長出面與客戶進行交流溝通；

（11）工作過程中，不準損壞客戶的物品，如有損壞，照價賠償。

服務后的工作

（1）收拾所帶工具,擺設整齊;

（2）禮貌提醒客戶自行檢查家中貴重物品有無丟失,損壞;（3）主動展示工具箱中物品,并請客戶過目;

（4）若產生服務費用應及時按標準收費，不準擅自多收或少收；因工作質量問題，客戶少付或責任人少收，差額由責任人負責； （5）請客戶填寫意見反饋卡，不準自己填寫意見；

（6）服務工作全部結束后,禮貌的起身告辭,并說:今天的家居服務工作已經結束了.很高興為您進行服務,感謝您對方舟家政的信任與支持.下次再見!

十大承諾

（1）承諾滿意后再付款

（2）承諾規范化服務，不做與工作無關的事

（3）承諾損壞物品按質賠償

（4）承諾微笑服務，不得與客戶發生爭吵或不禮貌言行

（5）承諾不該看的不看,不該問的不問，不該說的不說

（6）承諾服務中不吸煙,不喝酒,不準收取禮品與小費

（7）承諾在可能的情況下提供超值服務

（8）承諾自尊自重,自珍自愛

（9）承諾文明禮貌,講究儀容儀表

（10）承諾客戶永遠是上帝,方舟家政永遠追求零缺陷的完善服務

十大禁令

（1）亂開玩笑,出現有傷他人自尊的言行

（2）隨意打擾或無預約進行上門服務

（3）著裝不整,精神疲倦,汗臭腳氣

（4）講方言,說粗話或臟話

（5）在客戶家中未經允許自行其是 （6）強求客戶接受意愿外的服務項目

（7）頂撞客戶或作無故爭辯 （8）挪移貴重物品和閱讀文件信息

（9）在服務過程中接受吃請和收受禮品

（10）在服務過程中吸煙,飲酒及其他有礙觀瞻的舉動

上門服務須知

（1）上門服務時一般為3---4人/組,所帶工具應與派工單上的服務項目有關;

（2）員工應征得客戶同意后方可進門服務,進門后首先應將工具放置于客廳或過道的寬敞處,不能影響客戶行走,應將墊布墊于地板上，工具要擺放整齊；

（3）服務前預先看一下房屋布局，討論該怎樣工作，一般遵循從上到下，從內到外的基本原則。工作要細致認真，每完成一項工作，應仔細復查一遍，注意有無遺漏之處，若遇客戶向員工詢問有關保潔方面的問題，員工應耐心向客戶講解，特別是地板和家具應提醒其進行經常性的保養，如有不明白的地方，可以向客戶坦誠以告之，同時也鼓勵員工自由發揮；

（4）服務結束以后，在進行檢查，直到客戶滿意為止，同時收拾好所使用的工具，嚴禁將工具遺漏在客戶家中，避免不必要的麻煩，讓客戶填寫服務意見。

保潔知識培訓教程

1.使用清潔劑是為了達到什么樣的效果?  使用清潔劑是為了達到以下效果: (1)使清潔工作更加容易.(2)消除或減少塵污的附著力.(3)防止物件因受熱、受潮、受化學污染或摩擦而遭受損壞.(4)延長物品的使用壽命.(5)美化物品的外觀.

 2.飯店常用的清潔劑最基本的類型有哪幾種?用什么來表示?  有三種最基本類型:即酸性清潔劑、中性清潔劑、堿性清潔劑.清潔劑的化學性質通常用PH來表示. 3.酸性清潔劑的主要用途是什么?  酸具有一定的殺菌除臭功能,且能中和尿堿等頑漬斑垢,所以酸性清潔劑主要用途是用于衛生間的清潔. 4.中性清潔劑的主要功能是什么?  中性清潔劑配方溫和,不腐蝕和損傷任何物品,對被清洗物起到清潔和保護作用,其主要功能是除污保潔. 5.堿性清潔劑的主要功能是什么?  堿性清潔劑不僅含有純堿(碳酸鈉),還含有大量的其他化合物,對于清除一些油脂類臟垢和酸性污垢有較好效果. 6.飯店常用清潔劑有哪些? （1）酸性清潔劑:①檸檬酸；②醋酸；③鹽酸稀釋液；④硫酸鈉；⑤草酸；⑥馬桶清潔劑；⑦消毒劑；⑧過氧化氫漂白劑。

（2）中性清潔劑：①多功能清潔劑；②洗地毯劑。

（3）堿性清潔劑：①碳酸氫鈣；②碳酸鈉；③氫氧化鈉；④氨水；⑤次氯化鈉漂白劑；⑥過硼酸鈉漂白劑；⑦玻璃清潔劑；⑧家具蠟；⑨起蠟水。（4）上光劑：①金屬拋光劑；②地面拋光劑；③封蠟。（5）溶劑：①地毯除漬劑；②酒精；③牽塵劑。（6）殺蟲、殺菌劑：①殺蟲劑；②空氣清新劑。 7.如何使用家具蠟？

先將蠟倒一些在干布或家具表面上擦拭一遍，這一遍是清潔家具。約15分鐘后再用同樣的方法擦拭一遍，這一遍是上光。兩次擦拭后效果極佳。 8.封蠟有什么區分?  封蠟也稱底蠟,有油性和水性兩種,油性蠟一般用于水質地面,也可用于水泥地和石料地;水性蠟一般用于塑料地板、橡膠地磚、大理石和水泥地。 9.采購清潔劑應注意哪些問題？

在購買清潔劑以前，管理者必須先弄清以下幾個方面的問題。（1）需要什么品種的清潔劑，它們分別會被用于何處。

（2）需要多少清潔劑，一次購進可用多久，是批量購進合理還是少量購買好。

（3）現有哪些廠家的產品可咨詢，廠方有無售后服務。（4）可以接受的價格（報價）。（5）貨比三家。

（6）選購清潔劑要看濃度。

（7）購買清潔劑時應選擇液體清潔劑。

（8）購買清潔劑時不能以其泡沫的多少來確定質量，而應看其去污效果、對物體的損傷程度和安全性，應要求廠家作示范，并提供良好的售后服務。（9）要選擇環保產品，盡量不購買含氟的化學劑。

在上述問題弄清后，方右向采購部提出采購計劃書，標明品牌、價格、數量，以保證能買到合適的清潔課劑。



10、怎樣搞好清潔劑的使用控制？

（1）散裝的清潔劑經稀釋后，最好安裝在高氣壓瓶內通過擠壓使用。（2）培訓服務員下確使放置清潔劑，并按規定程序進行操作。（3）在通風良好的地方使用。

（4）切忌在類似明火之處使用的清潔劑，如照明燈或取暖器旁。（5）為使用完全應配備相應的防護用具，如橡皮手套等。

（6）平時應多作保養，盡量少做清潔工作。在物體不太臟時，使用適量的清潔劑，不僅省時、省節約清潔劑，而且有益于物體的保養，延長菘使用壽命。切不能到物體很“臟”時再用大量清潔劑，既花時間又費力，效果還不好，對物體損傷也很大。

11、怎樣搞好清潔劑的安全管理？

（1）制定相應的規章制度，培訓服務員掌握使用和放置清潔劑的正確方法，平時注意檢查和提醒服務員嚴格按規進行操作。

（2）對強酸、強堿的清潔劑應先采取稀釋處理，然后盡量裝在噴壺內，再分發給服務員使用。

（3）配備權應的防護用具，如合適的清潔工具、防護手套等。（4）禁止服務員在工作區內吸煙。嚴查嚴罰以減少危害源。

12、清潔設備可以為哪幾類？  清潔設備可分為兩大類：

（1）一般清潔器具。包括手工操作和不需要電機驅動的清潔設備，如抹布、掃帚、拖把、房務工作車、玻璃清潔器等。

（2）機器清潔設備。一般反映要經過電機驅動的器具，如吸塵器、吸水機、洗地機、洗地毯機、打蠟機等。



13、電動機器清潔設備有什么優點？

電動機器清潔設備有三大優點，一不污染環境；二是使用靈便；三是效率甚高。

14、塵拖由哪兩個部分組成？它有什么功能？ 塵拖由塵拖頭和塵拖架兩個部分組成。

 塵拖主要用于光滑地面的清潔保養，它可將地面上的沙礫、塵土帶走，以減少摩擦。

15、怎樣用好抹布？

（1）選用柔軟并有一定吸水性的抹布。

（2）在使用抹布擦拭時，需根據不同情況采用不同的擦拭方法。干擦：去除細微的灰塵，干擦用力不能太重； 半干擦；當灰塵較多時使用；

水擦：去除污垢，但抹布中也不能浸水過多；應經常清洗抹布，保持抹布清潔； 利用清潔劑擦拭：在去除不溶于水，含尚未脂的污垢 時，應在用抹布,保持抹布清潔.利用清潔劑擦拭:在去除不溶于水,含油脂的污垢時,應在用抹布沾有清潔劑擦拭后,再用干凈的抹布擦一遍.用抹布擦拭時,應先將抹布疊成比手掌稍大的尺寸使用,一面用臟,再換另一面,或重新折疊,全部用臟時,應洗干凈再使用.16.吸塵器的主要部件有哪些?  吸塵器可分為主體和配件兩部分,主體包括電機、風機、吸塵部分（由過濾器、儲存箱組成）。附件包括軟管、接長管、刷頭、吸嘴等。17.根據結構和操作原理,吸塵器大致可分為幾類? 按照操作原理和結構,吸塵器大致可分為三大類:直立式、吸力式和混合式。直立式吸塵器的作用除了利用吸力外，還靠裝在吸嘴內的一具馬達推動的旋轉震刷輔助吸塵；在清潔效能方面，此類吸塵器利用吸塵刷的旋轉震動力,可將地毯的絨毛撥開,使深藏其中的塵屑、污垢、沙礫等吸走，因此適用于大面積的地毯吸塵。使用者操作時不用彎腰，非常方便。

 吸力式吸塵器擁有一個長喉管，用來連接各種配件，以配合不同工作的需要。適用于清理不太臟的地毯，對清理地板、家具、簾帳，以及較薄的細軟織物墊套效果較好，由于配有“扁身”吸管，有利于清理“矮腳”家具底下或其它狹窄的地方。

 混合式吸塵器在結構上集合了吸力式和直立式的優點，在清潔效能方面，可以同時發揮二者的長處。

18.洗地毯機的結構和工作原理是什么？

 洗地毯機的主要部件由兩個吸力泵，以及污水箱、凈水箱、強力噴射水泵、電機等組成，采用真空抽吸原理。

19。洗地毯機的種類有哪些？

 洗地毯機的種類有很多，但常用的有兩種：一是干泡洗地毯機；二是噴汽抽吸式洗地毯機。 干泡洗地毯子機有滾刷式和轉刷式兩種，用該機洗地毯的方法比較簡單，對不臟的地毯和純羊毛地毯清洗效果頗佳，且對地毯損傷較些

 噴汽抽吸式洗地毯機，工作時往往是噴液、擦洗、吸水同步進行，洗滌力特別強，去污效果也好，但操作比較笨重，且對地毯的破壞性較大。20。飯店常用的機械清潔設備有哪些？

 飯店常用的機械清潔設備有：吸塵器、洗地毯機、吸水機、洗地機、高壓噴水機和打蠟機等。

21。清潔設備的選購應考慮哪些因素？

清潔設備的選購應考慮五個方面的因素：

1、方便性與安全性；

2、使用壽命長，易于清潔保養；

3、噪聲低及方便使用；

4、多用性；

5、價格對比與商家信譽。22。如何搞好清潔設備的日常管理？

（1）建立設備檔案。不論何種清潔設備，一旦劃分給客房部使用和管理，就應為其登記分類編號建立檔案，為管好、用好設備提供基礎數據。

（2）分級管理，制定維修保養規程。建立業務檔案后，客房部應按業務單元分級，劃片包干；按種類歸口，根據誰使用誰保管的原則將清潔設備的管理和使用層層落實，并采取必要的措施。

23。什么是“PA”？

 “PA”是英文“public area“的縮寫，其中文是公共區域的意思。24。公共區域清潔衛生的業務范圍有哪些？ 公共區域清潔衛生的業務范圍包括：

（1）負責飯店室內和室外的衛生（廚房除外）；

（2）負責飯店所有下水道，以及排水、排污等管道系統、溝渠、河井、化糞池的清疏工作。（3）負責飯店衛生防疫、噴殺“六害”工作。25。公共區域清潔衛生的哪些特點？ （1）管轄范圍廣，對飯店聲譽影響大。（2）工作繁雜鎖瑣碎，不易控制。（3）勞動條件艱苦，人員變動大。種保潔蠟的使用方法與性能 全能免拋面蠟 產品性能：

全能型高分子聚合物，特殊配方，附著力強，堅固光亮，無需拋光，使用方便，高強的堅韌性令蠟面不易磨損。用后抗一般性清潔劑、防滑、防塵、防鞋印等。適用范圍：

大理石，花崗巖，膠地板，木地板，環氧聚氨脂，水磨石等使用方法：

無需稀釋。物體表面必須清洗干凈，先上底蠟1-2層，待干透后，用干凈蠟拖，將免拋蠟均勻涂于物表

面2-3層，每涂一層必須干透（24小時不可多于4層），使用溫度10度以上為佳，無需拋光。PH：8-9 高速面蠟 產品性能：

高分子聚合物，特殊配方，附著力強，堅固快干，流動性強，不變黃，不粉化、配用1000轉以上的拋光機拋光效果更佳，蠟質持久光亮。抗一般性清潔劑、防滑、防塵、防鞋印等。適用范圍：

大理石，花崗巖，膠地板，木地板，環氧聚氨脂，水磨石等。使用方法：

無需稀釋。物體表面必須清洗干凈，底蠟層干透后，用干凈蠟拖，將高速蠟均勻涂于物表面2-3層（24小時不可多于4層），必須完全干透后，用拋光機進行拋光，使用溫度10度以上為佳。PH：8-9

噴磨保養蠟 產品性能：

具有清潔、填充、修補、增光的性能，對蠟面的劃痕、鞋印有良好的修補和清除作用，配合拋光機使用，能清潔蠟面，同時令舊蠟恢復光澤，并形成一層高亮的保護層，延長蠟面壽命。適用范圍：

適用于一般硬性蠟面的保養、修補用途。使用方法：

先清洗蠟面，將本品裝于噴壺內，均勻噴灑物表面上，待必須完全干透后，再用拋光機進行拋光即可。PH：7-8 底 蠟 產品性能：

高分子聚合物，特殊配方，能滲透地表面，發揮其特有的吸附能力，形成一層高強度的保護膜，防止石材粉化，并有填充、修補、流平、粘合的性能，起到保護地面的作用。與面蠟一起使用，效果更佳。適用范圍：

大理石，花崗巖，膠地板，木地板，環氧聚氨脂，水磨石等使用方法： 無需稀釋。上底蠟前用清水或中性清潔劑把物體表面清洗干凈，干透后，用干凈蠟拖，將底蠟均勻涂于物表面1-2層，每涂一層必須干透，拋光一次再上面蠟，使用溫度10度以上為佳。用量每加侖約120-180平方米。PH：8-9 家私蠟 產品性能：

本品是濃縮清潔上光乳劑，含特殊去污抗塵因子，去污，除塵、上光保護一次完成，能令表面常保潤澤，保護物體表面免受空氣、污漬侵蝕，防止腐化。適用范圍：

木制家具、漆面、皮革、石材、金屬、陶瓷、儀表、家電、硬塑PVC、ABS材質的表面。使用方法：

將本品噴灑在干凈的軟布上，均勻擦在物體表面即可除污，再用干布擦亮。PH：7-8

起蠟水（堿性）產品性能：

具有高強度的滲透力和溶解能力，能快速有效地溶解各種蠟質及其他油狀物質，稀釋后可清洗任何硬質地板表面油性和水性污垢。是物體重新打蠟上光之前的必需品。適用范圍： 適用于各種蠟面。使用方法：

將本品均勻噴灑物表面濕潤狀態10-15分鐘，然后用起蠟機或地拖清洗蠟層，再用吸水機將污水和蠟質清除即可。

起蠟水濃度視起蠟面狀態而定：一般蠟質1：8，頑固蠟質1：2。注 意：

避免觸及肌膚與眼睛，若接觸，立即用大量清水沖洗，切勿入口。使用時最好戴上手套。PH：13-14 木地板蠟 產品性能：

本品采用高分子聚合物配方，亮度高、流平性好、不發黃、吸附力強，使用方便，無需拋光，高強的韌性使蠟面不易磨損。適用范圍：

木制家具、漆面、皮革、硬塑PVC、ABS材質的表面。使用方法：

無需稀釋。上蠟前把地板表面清洗干凈，干透后，用干凈蠟拖或軟布，將木地板蠟均勻涂于表面1-2層即可，再用干布擦亮。每涂一層必須干透，使用溫度10度以上為佳。無需起蠟。PH：8-9 清潔劑、保養蠟 高泡地毯水 產品性能：

本品配有污漬懸浮劑及催干劑，含特效纖維護理成分，泡沫豐富、穩定、去污力強、不傷地毯和編織物。使用方便，氣味芬芳，艷麗如新。適用范圍：

適用于地毯、沙發、布藝、墻飾等編織物的表面去污。使用方法：

將本品按比例配好地毯水（最好用溫水），均勻噴灑地毯，不宜太濕，再配合多功能刷地機或手工刷洗，洗后用吸水機將泡沫同污垢一起吸干，同時不要忘記在吸水機的污水內加入化泡劑，以保護吸水機。請不要踩踏未干透的地毯。

建議比例：輕微污垢1：40，一般污垢：1：20，嚴重污垢：1：10。PH：6-7.5 低泡地毯水 產品性能：

本品是獨特的高效低泡配方，去污力強，迅速滲透到地毯的纖維間隙，將隱藏在地毯深層的污漬徹底清除，特別適用于清洗地毯油污和日常保潔時殘留在地毯的高泡地毯水余漬，兼有殺菌、防霉、除味功能。適用范圍：

適用于地毯、沙發、布藝、墻飾等編織物的表面去污。使用方法：

將本品按比例配好地毯水（最好用溫水），均勻噴灑地毯，配合多功能刷地機刷洗，洗后用吸水機將泡沫同污垢一起吸干，同時不要忘記在吸水機的污水內加入化泡劑，以保護吸水機。請不要踩踏未干透的地毯。

建議比例：一般污垢：1：10，嚴重污垢：1：5。PH：8-9

地毯除漬劑 產品性能：

本品配有污漬懸浮劑，能有效地溶解和分離茶漬、咖啡漬、飲料漬、油漬、唇膏、血漬、墨水漬等，并對地毯無損傷。適用范圍：

適用于地毯、沙發、布藝、墻飾等編織物的表面污漬。使用方法：

將本品用噴壺均勻噴灑地毯污漬處，再配合多功能刷地機或手工刷洗，洗后用吸水機將污垢吸干，用水過凈。PH：3-4 地毯防霉劑 產品性能：

本品含有高效防霉殺菌成分，不僅可殺死地毯滋生的螨蟲，還可抑制霉菌的生長，除去霉味，使用方便，保護地毯。適用范圍：

適用于地毯、沙發、布藝、墻飾等編織物。使用方法：

將本品按比例配好直接加入到低泡地毯水中使用。

建議比例：防霉劑：地毯水，1：5；防霉劑：清水，1：5。PH：6-7 化泡劑 產品性能：

本品由濃縮矽化物乳化而成，可消除各種水質泡沫，特別適用于鹼化物形成的泡沫。將少量化泡劑加入有泡沫的液體中，泡沫變會逐漸消失，在清水或污水中同樣發揮化泡能力，保護設備，減少工作強度。適用范圍：

適用于各種水質泡沫，特別適用于鹼化物形成的泡沫，地毯清洗機、吸水機消泡。使用方法：

將本品加入地毯清洗機清洗桶內，或加入吸水機污水桶內，PH：6-7

靜電吸塵劑 產品性能：

本品是含油基洗潔劑，利用靜電原理，對灰塵、細小顆粒，有較強的吸附和牽引作用。適用范圍：

適用于各種地面的除塵、保潔。

使用方法：

將本品用噴壺均勻噴灑在塵推底部，稍干后，直接使用，用后只需輕輕拍打或搖動塵推，即可除塵，無需過水。PH：6-7

消毒清潔劑 產品性能：

為多用途漂白消毒液，具有殺菌能力，可有效抑制細菌、酵母菌和霉菌的滋生，高氯低堿無泡，過洗容易，不留殘跡。是日常保潔中用途廣泛的消毒劑。適用范圍：

用于衛生間、浴室、商暢機場候車、候機大廳、公共場所的地面和設備清洗、消毒。使用方法：

將本品按比例配好，均勻噴灑油表面上，用軟布、地拖清洗即可。建議比例：1：5。PH：6-7 空氣清新劑 產品性能：

本品是由鮮花和水果及其他植物油中提煉的香精復配液，清除室內外空氣異味，保持空氣清新，是日常保潔中用途廣泛的空氣清新劑。適用范圍：

用于衛生間、會議廳、商暢候車大廳、包廂客房、公共場所的空氣清新、爽潔、消毒。使用方法：

將本品用噴壺噴灑在場地和空氣中。PH：6-7 1.使用清潔劑是為了達到什么樣的效果? 使用清潔劑是為了達到以下效果:(1)使清潔工作更加容易.(2)消除或減少塵污的附著力.(3)防止物件因受熱、受潮、受化學污染或摩擦而遭受損壞.(4)延長物品的使用壽命.(5)美化物品的外觀.2.飯店常用的清潔劑最基本的類型有哪幾種?用什么來表示? 有三種最基本類型:即酸性清潔劑、中性清潔劑、堿性清潔劑.清潔劑的化學性質通常用PH來表示.3.酸性清潔劑的主要用途是什么? 酸具有一定的殺菌除臭功能,且能中和尿堿等頑漬斑垢,所以酸性清潔劑主要用途是用于衛生間的清潔.4.中性清潔劑的主要功能是什么? 中性清潔劑配方溫和,不腐蝕和損傷任何物品,對被清洗物起到清潔和保護作用,其主要功能是除污保潔.5.堿性清潔劑的主要功能是什么? 堿性清潔劑不僅含有純堿(碳酸鈉),還含有大量的其他化合物,對于清除一些油脂類臟垢和酸性污垢有較好效果.6.飯店常用清潔劑有哪些?(1)酸性清潔劑:①檸檬酸；②醋酸；③鹽酸稀釋液；④硫酸鈉；⑤草酸；⑥馬桶清潔劑；⑦消毒劑；⑧過氧化氫漂白劑。

（2）中性清潔劑：①多功能清潔劑；②洗地毯劑。

（3）堿性清潔劑：①碳酸氫鈣；②碳酸鈉；③氫氧化鈉；④氨水；⑤次氯化鈉漂白劑；⑥過硼酸鈉漂白劑；⑦玻璃清潔劑；⑧家具蠟；⑨起蠟水。（4）上光劑：①金屬拋光劑；②地面拋光劑；③封蠟。（5）溶劑：①地毯除漬劑；②酒精；③牽塵劑。（6）殺蟲、殺菌劑：①殺蟲劑；②空氣清新劑。7.如何使用家具蠟？

先將蠟倒一些在干布或家具表面上擦拭一遍，這一遍是清潔家具。約15分鐘后再用同樣的方法擦拭一遍，這一遍是上光。兩次擦拭后效果極佳。8.封蠟有什么區分? 封蠟也稱底蠟,有油性和水性兩種,油性蠟一般用于水質地面,也可用于水泥地和石料地;水性蠟一般用于塑料地板、橡膠地磚、大理石和水泥地。9采購清潔劑應注意哪些問題？

在購買清潔劑以前，管理者必須先弄清以下幾個方面的問題。（1）需要什么品種的清潔劑，它們分別會被用于何處。

（2）需要多少清潔劑，一次購進可用多久，是批量購進合理還是少量購買好。（3）現有哪些廠家的產品可咨詢，廠方有無售后服務。（4）可以接受的價格（報價）。（5）貨比三家。

（6）選購清潔劑要看濃度。

（7）購買清潔劑時應選擇液體清潔劑。

（8）購買清潔劑時不能以其泡沫的多少來確定質量，而應看其去污效果、對物體的損傷程度和安全性，應要求廠家作示范，并提供良好的售后服務。（9）要選擇環保產品，盡量不購買含氟的化學劑。

在上述問題弄清后，方右向采購部提出采購計劃書，標明品牌、價格、數量，以保證能買到合適的清潔課劑。

10、怎樣搞好清潔劑的使用控制？

（1）散裝的清潔劑經稀釋后，最好安裝在高氣壓瓶內通過擠壓使用。（2）培訓服務員下確使放置清潔劑，并按規定程序進行操作。（3）在通風良好的地方使用。

（4）切忌在類似明火之處使用的清潔劑，如照明燈或取暖器旁。（5）為使用完全應配備相應的防護用具，如橡皮手套等。

（6）平時應多作保養，盡量少做清潔工作。在物體不太臟時，使用適量的清潔劑，不僅省時、省節約清潔劑，而且有益于物體的保養，延長菘使用壽命。切不能到物體很“臟”時再用大量清潔劑，既花時間又費力，效果還不好，對物體損傷也很大。

11、怎樣搞好清潔劑的安全管理？

（1）制定相應的規章制度，培訓服務員掌握使用和放置清潔劑的正確方法，平時注意檢查和提醒服務員嚴格按規進行操作。

（2）對強酸、強堿的清潔劑應先采取稀釋處理，然后盡量裝在噴壺內，再分發給服務員使用。（3）配備權應的防護用具，如合適的清潔工具、防護手套等。（4）禁止服務員在工作區內吸煙。嚴查嚴罰以減少危害源。

12、清潔設備可以為哪幾類？ 清潔設備可分為兩大類：

（1）一般清潔器具。包括手工操作和不需要電機驅動的清潔設備，如抹布、掃帚、拖把、房務工作車、玻璃清潔器等。

（2）機器清潔設備。一般反映要經過電機驅動的器具，如吸塵器、吸水機、洗地機、洗地毯機、打蠟機等。

13、電動機器清潔設備有什么優點？

電動機器清潔設備有三大優點，一不污染環境；二是使用靈便；三是效率甚高。

14、塵拖由哪兩個部分組成？它有什么功能？ 塵拖由塵拖頭和塵拖架兩個部分組成。

塵拖主要用于光滑地面的清潔保養，它可將地面上的沙礫、塵土帶走，以減少摩擦。

15、怎樣用好抹布？

（1）選用柔軟并有一定吸水性的抹布。

（2）在使用抹布擦拭時，需根據不同情況采用不同的擦拭方法。干擦：去除細微的灰塵，干擦用力不能太重； 半干擦；當灰塵較多時使用；

水擦：去除污垢，但抹布中也不能浸水過多；應經常清洗抹布，保持抹布清潔； 利用清潔劑擦拭：在去除不溶于水，含尚未脂的污垢 時，應在用抹布,保持抹布清潔.利用清潔劑擦拭:在去除不溶于水,含油脂的污垢時,應在用抹布沾有清潔劑擦拭后,再用干凈的抹布擦一遍.用抹布擦拭時,應先將抹布疊成比手掌稍大的尺寸使用,一面用臟,再換另一面,或重新折疊,全部用臟時,應洗干凈再使用.16.吸塵器的主要部件有哪些? 吸塵器可分為主體和配件兩部分,主體包括電機、風機、吸塵部分（由過濾器、儲存箱組成）。附件包括軟管、接長管、刷頭、吸嘴等。17.根據結構和操作原理,吸塵器大致可分為幾類? 按照操作原理和結構,吸塵器大致可分為三大類:直立式、吸力式和混合式。

直立式吸塵器的作用除了利用吸力外，還靠裝在吸嘴內的一具馬達推動的旋轉震刷輔助吸塵；在清潔效能方面，此類吸塵器利用吸塵刷的旋轉震動力,可將地毯的絨毛撥開,使深藏其中的塵屑、污垢、沙礫等吸走，因此適用于大面積的地毯吸塵。使用者操作時不用彎腰，非常方便。吸力式吸塵器擁有一個長喉管，用來連接各種配件，以配合不同工作的需要。適用于清理不太臟的地毯，對清理地板、家具、簾帳，以及較薄的細軟織物墊套效果較好，由于配有“扁身”吸管，有利于清理“矮腳”家具底下或其它狹窄的地方。

混合式吸塵器在結構上集合了吸力式和直立式的優點，在清潔效能方面，可以同時發揮二者的長處。

18.洗地毯機的結構和工作原理是什么？

洗地毯機的主要部件由兩個吸力泵，以及污水箱、凈水箱、強力噴射水泵、電機等組成，采用真空抽吸原理。19。洗地毯機的種類有哪些？

洗地毯機的種類有很多，但常用的有兩種：一是干泡洗地毯機；二是噴汽抽吸式洗地毯機。干泡洗地毯子機有滾刷式和轉刷式兩種，用該機洗地毯的方法比較簡單，對不臟的地毯和純羊毛地毯清洗效果頗佳，且對地毯損傷較些

噴汽抽吸式洗地毯機，工作時往往是噴液、擦洗、吸水同步進行，洗滌力特別強，去污效果也好，但操作比較笨重，且對地毯的破壞性較大。20。飯店常用的機械清潔設備有哪些？ 飯店常用的機械清潔設備有：吸塵器、洗地毯機、吸水機、洗地機、高壓噴水機和打蠟機等。21。清潔設備的選購應考慮哪些因素？

清潔設備的選購應考慮五個方面的因素：

1、方便性與安全性；

2、使用壽命長，易于清潔保養；

3、噪聲低及方便使用；

4、多用性；

5、價格對比與商家信譽。

石材清洗與保養

石材清洗與保養

拋光磚、瓷磚如何清洗、保養？

瓷磚大部分是用堿性水泥鋪貼，應用堿性的清洗劑清洗。如用酸性的清洗劑會使瓷磚的粘結劑--水泥，尤其對瓷磚面積很小（如條形磚、廣場磚）磚距大的水泥縫損害更大，破壞了瓷磚與水泥的連接力及附著力，會導致瓷磚剝離脫落，造成傷亡事故。方舟公司針對上述問題，特制瓷磚清洗劑，以供客戶選擇使用。

J型瓷磚去污除垢劑：本品屬堿性，能清洗瓷磚油漬、茶漬、醬油、果汁及日常頑漬污垢。

S型去污除垢劑：本品屬酸性產品，不含氟化物，對清洗帶水泥漬及年久頑垢有特殊的清洗效果。

Ns濃縮型去污除垢劑：對被氟化物侵蝕發黑的瓷磚污垢，能夠瞬間去除還原。

瓷磚如何防滑？

（1）用清潔劑將瓷磚上的污垢或油漬等洗凈；

（2）待地板完全干燥后，將瓷磚止滑劑噴涂在瓷磚表面；

（3）靜置20分鐘后，用清水及刷子將地板刷洗2遍，即可馬上感覺到神奇的止滑效果。

大理石(云石)、花崗巖(麻石)、水磨石最佳的清洗方法？

一般的清洗用中性或堿性的清洗劑，洗完以后用清水過洗。如果需要做護理保養，根據要求再具體操作。

大理石、花崗巖、拋光磚為什么要打蠟、如何打蠟、周期多長最佳？

（1）用起蠟水將石材表面清洗干凈，再用清水洗凈；

（2）待表面干透后，用蠟拖依次把封地蠟、面蠟按照要求操作；

（3）最后用快亮地坪保養蠟拋光。

地毯保潔

地毯

地毯上的污漬去除的最佳選擇產品是什么？

地毯上經常會有咖啡漬、茶漬、飲料漬、油漬等污漬，令人十分頭痛。備上一瓶莊臣的”全能去漬劑“或”咖啡漬、茶漬去漬劑“，隨時隨地，輕輕松松解決問題。

地毯上的異味消除的最佳產品是什么？

地毯上的各種異味是由各種原因造成的，需要區別對待，莊臣有幾款清潔劑可供選擇。（1）地毯除臭粉：專利技術，有效去除異味，減少靜電，清新香味。

（2）強力異味中和劑：可以中和地毯上的酸味、潮味和霉味，清新蘋果香味，適用于羊毛和人造纖維地毯。

（3）惡臭污漬降解劑：有效消除由于尿、糞及嘔吐引起的地毯異味。適用于各種地毯包括羊毛和人造纖維地毯，也可作為下水道疏通劑和衛生間異味消除劑。

（4）對于一些可以水洗的地毯，不妨用水徹底清洗一下。

地毯清洗的步驟是什么？

（1）吸塵

（2）局部處理即是用專用的清潔劑在地毯上邊油漬、果漬、咖啡漬單獨進行處理。

（3）全面清洗，專業人員操作地毯清洗機，利用清洗液對地毯進行細心的刷洗，然后吸凈清洗液及污物，一般視地毯的臟污程度可反復幾次；

（4）漂洗用添加有清毒劑的清水和清潔機清洗地毯；

（5）烘干地毯，這實際上也是一個地毯再次消毒的過程，但必須有時間上的條件。

（6）家庭的地毯最好每年徹底清洗一次。

地毯日常如何進行保養？

（1）勤吸塵，盡量避免各種污漬落在地毯上；

（2）備上一瓶“全能去漬劑”，可以輕松解決污漬污染問題；

（3）有條件的話，在地毯上噴上一層深層防護劑，防止地毯被污染。

什么樣的辦公環境才算清潔？

什么樣的辦公環境才是清潔的？ 

可參照如下標準： 

地面：地面干凈明亮、無浮塵； 石材墻面：墻面干凈無浮塵、無污漬； 裝飾物：表面干凈無浮塵；

燈具：目視燈罩內外表面干凈無浮塵；

電梯及轎廂：門、廂壁、按鈕板干凈明亮、無浮塵；

玻璃、門、窗：玻璃干凈明亮、無污跡；門、窗框表面干凈無浮塵、無污跡； 安全梯；地面干凈、無廢棄物；扶手表面干凈、光滑、無浮塵；

衛生間：地面干凈、無積水；玻璃干凈明亮；潔具干凈、無污漬；整個衛生間無異味。開水間：地面干凈無積水；電開水器表面無浮塵；

地毯清洗：地毯干凈無浮塵、無污漬；

地面打蠟：蠟面干凈、明亮、無污漬、無劃痕； 沙發、椅子清洗：表面干凈、無污漬； 

另外，要想整個辦公室擁有清潔高雅舒適的辦公環境，還需要定時定期的對辦公設備、辦公環境進行有效的清潔和保護，并需要根據不同的工作內容進行適當的裝飾，體現不同的工作氣氛，為辦公室工作人員提供一個整潔舒適的工作環境。

擦玻璃 “新”六招

1、沾染塵垢后的玻璃，可用舊布蘸些溫熱的醋擦抹，容易擦干凈使其發亮。



2、玻璃上有了污漬油垢，可用醋少許和鹽混合成液洗刷。



3、用洋蔥片擦拭玻璃，能令其明亮耀眼。



4、玻璃制品 用久后會產生污漬，可用適量小蘇打放一點水用布洗擦干凈。



5、往玻璃上滴幾滴煤油，然后用布或棉花擦，不但玻璃光亮無比，而且能防止雨天水漬。



6、用廢報紙蘸水擦玻璃，然后再用干報紙擦，可使玻璃潔凈。將石膏水蘸水涂在玻璃上，干后用軟干布擦，玻璃就能十分明亮。玻璃上的膠紙漬，可先用小刀刮下膠帶，再用松節油擦。

大理石地面清潔保養的訣竅

大理石是辦公室裝修地面、墻面常用材料，其色澤亮麗，誼華氣派。但因其為碳酸鈣結構不耐酸堿，所以地面保養尤為重要。

A．打蠟保養： 

目的：在其表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙駝些細小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對大理石地面實施打蠟作業已成為大廈清掃保潔

的基本作業方法之一。

打蠟作業： 

1．目的：就是要密封這些孔洞，保護地面不受污染，并增強其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命。

2．方法：用專業機器和工具配合硬質地面清潔劑清洗地面，在徹底清洗地面之后實行兩次以上的墩擦干作業，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3-5遍”帝臣"免拋光專業面蠟劑。

3．周期：建議每季進行一次打蠟作業。

B．晶化保養： 

1．目的：大理石在使用若干年之后，盡管日常實施打蠟作業，但還會出現劃痕和凹凸不平等現象，嚴重影響材質的美觀。因此要對上述情況采用結晶化處理作業進行修復。

2．方法：晶化處理作業的原理就是經過粉磨劑研磨，使化學劑與大理石中的鈣成份發生化學反應，在大理石表面形成一層新的晶化物質，折射出天然光澤，達到消除劃痕，提高硬度和亮度的目的。

C如有特殊要求，我公司技術部可與貴方協商另外制定作業方案。

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