第一篇：要想成為一名優秀的物業班組長

要想成為一名優秀的物業班組長，必須做到：三會、五問、六三、七威

班組是物業企業的細胞，也是企業的基礎，離開班組，專業化管理就是空中樓閣。而作為班組最重要的成員，班組長在班組工作中的作用十分關鍵。因此，班組長做好班組專業化的工作具有非常重要的意義。

班組長要做好班組的專業化工作，必須做到“三會”，即會說、會寫、會做。

第一會：會說

班組長在管理理班組內部工作時一定要會說，其體表現在：

(1)開班組會議時會說。

在班組會上，班組長要言簡意賅、切中要害。這需要班組長在會前做好充分的準備，如就會議內容與班組員工交流要點，或在工作薄上記下會上講話要點。此外，班組長還要訓練自己講話的技能，學習點式講話，即說要點。因為一般班組的議比較短，需要安排的具體工作很多。所以，班組長講話必須有條理，突出重點。

(2)與班組成員溝通時會說。

班組長在與員工進行交流、溝通時，尤其是員工犯了某種錯誤時，不要直截了當，而要找一個好的切人點，這樣雙方交流起來會比較自然，氣氛也不會尷尬。在交流中，班組長要以情動人、以誠相見，這樣員工才愿憊說出自己的真心話；還要注意引導員工，用詢問的方式引出員工的想法，了解其立場、需求、愿望，這樣可以有效引導談話，營造比較自然的談話氛圍。班組長還要注意傾聽，給員工展示自我、成就自我的機會，使員工產生一種滿足感，其配合意識和參與意識就會被調動起來。在溝通時，班組長要注意溝通方式因人而異。特別是現在一些年輕的員工都講求個性，溝通的方式可以多樣化，例如通過他們喜愛的QQ、微信等聊天工其進行溝通，讓他們感覺你很親切，平易近人.也樂于與你交流。

(3)向領導匯報時會說。

班組長需要定期向領導匯報本班組的一些情況，這就要求班組長掌握一些匯報技巧。在匯報前，班組長要把匯報的內容以提綱的形式列出，列提綱時盡量用標題形式把邏輯關系表示清楚，這樣匯報時才有條理；還要充分準備，匯報時才能從容自若。班組長向領導匯報時應簡單扼要，不要拖沓冗長。領導事務重多，沒有時間聽長篇大論；領導大多也有在基層工作的經驗，所以班組長匯報時只要點到為止即可。需要注意的是，在總結成績的同時，一定要反映工作中的問題。因為沒有一個領導喜歡好大喜功、不切實際的人。

第二會：會寫

(1)會寫工作計劃和總結。班組長對班組工作的管理職責必然要求其對工作進行計劃和總結。班組工作計劃做得好，工作才能有條不紊地開展。總結做得好，則能夠讓上級看到班組的成績，讓班組得到應有的表揚，員工的士氣可以受到鼓舞，從而更有利于班組工作的開展。

(2)會填寫班組的各種報表。

規范、標準地填寫各種報表是對班組長工作的一項基本要求。班組的報表很多.班組長要注意各種報表的不同設計格式，使班組報表更加適合記錄的需要。另外，班組長不但要自己會填寫報表，還要指導班組其他員工正確填寫報表，提高其填寫報表的能力。班組長應匯集班組各種報表中反映出來的問題，并且找到有針對性的解決方案。只有這樣，班組報表才能在班組工作中真正發揮作用。

第三會：會做

“已所不欲，勿施與人”，要求別人做到的，首先自己要做到。對于班組工作，班組長要帶頭干，帶動員工工作的積極性。班組長應是在專業內有較豐富實踐經驗和較全面理論知識水平的業務骨干，對其管轄范圍內的工作應該做到技術知識精通，對設備的工作原理、技術要求和設備的檢修質量、運行狀況等都要有全面的了解和掌握。

班組長要率先掌握先進技術，提高自身的技術水平，然后把自己掌握的技術和經驗毫無保留地傳授給班組員工。班組長要通過業務指導、言傳身教以及組織班組成員互幫互學的形式，努力提高班組成員的整體技術素質，打造名副其實的技能型、創新型班組。

在生產管理過程中，班組長應該能夠迅速排除班組生產過程中的安全隱患，能夠迅速解決班組生產中、工藝技術上遇到的難題。

在一線班組中不難發現這樣的現象，一個原本凝聚力和戰斗力都很強的班組，換了一個新的班組長，很快就“天上地下”：人心動蕩、士氣低落、業績下滑、表現不佳。而一個原本班組氣氛欠佳，業績較差的團隊，換了一位新的班組長后，異軍突起。同時，一個被班組長認為“朽木不可雕”的員工，卻在換了一個新的班組長后，迅速成為骨干？

糾其原因時，想到一本書名《孩子的錯都是你的錯》。其實團隊的錯，下屬的錯，何嘗不是也是管理者的錯呢。做好班組長，特別是有業績壓力的一線班組長。凡有錯之處，多從自身的角度找原因。做做以下五問。第一問：我給目標了嗎？

每個人都有自己的理想和目標，作為“上頭”要了解下屬的思想和想法，當其目標同團隊目標一致時，要積極鼓勵和支持其努力實現；當其個人目標不明確或與團隊目標不一致時，要用團隊目標引導和影響下屬，樹立與團隊一致的目標，為團隊目標而努力工作，以團隊目標實現作為個人價值的實現。

同時，可能不同階段的子目標是不一樣的，不同崗位、不同年齡、不同性格的員工目標也是不一樣的、分層的，作為班組長，要學會分層引導，并幫助他們制定符合自身實際的目標理想，并且統一于團隊每一階段目標之下。只有這樣，才能最大限度地調動個人積極性，個人和團隊才能共同發展。

第二問：我給方法了嗎？

班組長在管理中扮演著另一個重要角色是：教練。常常看到有些班組長在遇到員工有錯時，采用的方法是：

1.批評！批評！2.3.批評，但怕傷了他的心，肯定一下。4.5.責問：你不應該這樣！不能這樣！說多少次了還這樣！6.可是，有的時候我們想一想，員工的錯有可能是意識方面的，也有可能是技能方面的。他沒有掌握某一種方法，某一種技巧，就有可能做錯。那哪一種方法，哪一種技巧可以改善他的工作表現呢，這個時候就要靠班組長“教”和“練”。要引導公司管班組長經常瀏覽微信公眾號質量工程師之家優秀文章，學習其它企業先進的管理經驗，取長補短。“說給他聽”、“做給他看”、“讓他試做”、“做得好表揚，做不好改善”、“檢查和輔導”，方法簡單，但是卻是讓一線員工掌握一種技能的最佳方法之一。

第三問：我給犯錯的機會了嗎？

關于錯誤，通常有兩種主要的觀點：

1.你，不要犯錯，大家都不能犯錯。2.3.你，可以犯錯，但是不要重復犯錯。4.有預測一下兩種觀點指導下的班組長的工作開展。第一種，不能犯錯，結果員工可能在想：不能犯錯，那少做就少錯了，多一事不如少一事，那好吧，我別干那么多了，我別那么主動了。久而久之，班組的工作積極性會持續下降。

第二種，可以犯錯，但不要重復犯錯。給員工犯錯機會。等于給員工打一個愿意“試驗”的強心針。員工積極性會有所提高。但前提是班組長要加以引導，減少低級錯誤的發生概率。

俗話說“吃一塹，長一智”，失敗的教訓比成功經驗更重要。優秀的班組長敢于、善于給下屬機會，并勇擔責任，不怕其犯錯，這是優秀管理者打造優秀團隊的關鍵。

第四問：我給他鼓勵和支持了嗎？

每一個人在做一件事情的時候，特別是一件具有挑戰性的工作時，恐懼、畏懼、沒有信心、容易放棄，這個時候就特別需要有一個人，甚至是有一個人帶著一個團隊在背后默默地給他力量。

如果一個員工總是做不好事情。想一想，我給予他正面的反饋了嗎？我鼓勵他了嗎？當他有需要幫助的時候，我幫助他了嗎？他能感受到我的支持嗎？

第五問：我給他做榜樣了嗎？

在做基層班組長的培訓時候，到一線去做調研時，問到普通員工，班組長在員工眼里是什么形象，很多人回答：“比我優秀”、“能管得住我”、“我會干的，他都會，我不會干得他也會”、“有事就找他”...不難發現，你的水平決定著團隊的水平。因為員工覺得你是他們之中最優秀的，所以你是他們的“頭”。

榜樣的力量是無窮的。做為班組長，多問問自己，我做榜樣了嗎？我學習了嗎？我嘗試用新的方法來解決問題了嗎？

建設“五型班組”活動，班組積極創新和總結基層班組建設的管理方法，涌現了大批工作亮點，運行的“六個三”管理模式，促使班組逐步形成求真務實的工作作風，營造了積極向上的團隊氛圍，能為公司改革、發展與穩定打下了堅實的基礎。

“六個三”：即“三勤”、“三細”、“三到位”、“三不少”、“三必談”、“三提高”。這“六個三”管理模式，生動形象的將五型班組建設的各項要求進行了總結，語言簡潔明了，內容更是涵蓋了各類日常工作規范，實現了“學習－實踐－創新－提高”的良性循環。第一，“三勤”即為勤匯報、勤溝通、勤動腦。

勤匯報：對生產過程中發現的隱患和問題，及時匯報，以便迅速采取應對措施；勤溝通：班組長經常與組員溝通，了解組員對班組建設的建議，了解掌握他們的工作和生活情況；勤動腦：對裝卸船中遇到的各種問題，勤于思考，總結規律，保障裝卸船作業有序進行。

第二，“三細”即為心細、安排工作細、抓修理質量細。

心細：班組長仔細觀察留意班組成員的精神狀態，針對出勤狀況，合理安排日常工作人員配置，做到心中有數；安排工作細：認真合理分工，量才使用，發揮長處，提高效率，減少因個人因素可能帶來的隱患和工作延誤。抓修理質量細：分配保養修理任務時，認真講解部件保養修理工藝、技術要求及安全注意事項，完工后及時了解處理結果并做相關記錄。

第三，“三到位”即為布置工作到位、檢查工作到位、隱患處理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚詳細，安全措施提醒到位，做到雙方心中有數；檢查工作到位：對班組范圍內每個工作環節、每個設施設備，及時反復巡回檢查，不放過任何一個安全隱患；隱患處理到位：發現隱患及時處理，做好隱患管理責任到人，無法處理時做好記錄，找相關人員處理。

第四，“三不少”即為班前檢查不能少、班中排查不能少、班后復查不能少。

班前檢查不能少：班前對各個環節、設備依次認真檢查，排查現場隱患，確認后再作業；班中排查不能少：堅持作業中對各個區域進行排查，對習慣性違章、班前隱患整改情況和生產過程中的動態隱患再次驗證；班后復查不能少：對作業現場物品恢復情況及故障處理情況進行檢查，遇到處理不了的故障和安全隱患及時匯報。

第五，“三必談”：發現情緒不正常的人必談、對受到批評的人必談、每月必召開一次談心會。

發現情緒不正常的人必談：觀察組員的情緒，發現有情緒不正常、心情急躁、精力不集中等問題的，及時談心交流，弄清原因，因勢利導，消除急躁和消極情緒，使其保持良好心態投入工作；對受到批評的人必談：對受到批評或處罰的人，單獨與其談心，講明原因，消除抵觸情緒；每月必召開一次談心會：每月召開一次談心會，組織班員聚在一起，學安全，學政治、學習知識，交流經驗，共同提高。

“三提高”即為提高安全意識、提高崗位技能、提升崗位奉獻。

提高安全意識：堅持工作前的危險點預想和安全措施的超前介入，堅持操作過程的安全監護和工作指導，堅持工作后的安全巡查；提高崗位技能：大力開展崗位練兵，裝卸船前組員口述基本工藝流程，積極參加崗位技能鑒定考試，著力提高班組每一名班員的綜合素質；提升崗位奉獻：堅持“能吃苦、能戰斗、能攻關、能奉獻”的宗旨，以企為家，以企為榮，熱愛崗位，無私奉獻。

“威信” 顧名思義就是威望和信譽。企業的生產任務，在很大程度上要最終分解到班組長頭上，要通過班組長的工作來實現管理目標。那么，班組長怎樣來樹立自己的威信呢，下面幾點建議可供借鑒應用：

以“勤”出威

班組長要做好勤奮工作的表率。作為班組長，自己首先要積極進取，敬業勤勉，恪盡職守，用心工作，并能出色地完成好自己的本職工作。否則“己身不正，雖令不從”，班組長一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班組長要做好文明道德的表率。一個優秀的班組長除了在業務上做好表率外，其言談舉止還應自覺接受道德的約束。工作中班組長應該與組員和睦相處，主動幫助指導、鼓勵，說話言語文明，善待員工。

以“公”助威

班組長還要做好公正無私的表率。領導者與管理者的區別之一，就是管理者以實現企業目標為己任，以企業全局利益為指針。班組長只要能做到公正、廉明，就能有效地指揮、協調和組織班組的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各種矛盾和糾紛，從而充分調動組員的工作積極性。

以“績”壯威

班組長是實干的，理所當然在公司管理體系里是“實力派”。

以“會”生威

不能小看班前班后會的作用。它的一個主要作用就是搭建統一指揮、實施管理的有效平臺。

以“檢”長威

班組長要根據公司的質量與衛生標準或要求，學會檢查、善于檢查，勇于檢查。

以“情”帶威

班組長在管理中要堅持以理服人、以情動人，成為員工的貼心人、知心人，在得到員工擁戴下的班組長更有號召力、感召力、威信力。班組長是由企業任命授權的，但一個成功的班組長除此之外，還是組織內非正式組織的核心人物，她（他）們與員工是心連心的。

班組長有無威信，關鍵還是要有一顆做好班組長的“心”。只要你處處有“心”，大膽管理，就一定能夠成為有威信的班組長！

第二篇：如何成為一名優秀班組長

《如何成為一個高效的班組長》

-------愛自己 愛員工 愛公司

林老師的培訓主要有五大部分：

敬業.擔當

責任.團隊

積極.主動

忠誠.信念

成功.感恩

在我的理解里，這五章中的核心理念就是老師多次講到的“愛”---愛自己 愛員工 愛公司。愛自己就是自尊自愛，有尊嚴的工作，提升自我專業素質，創造自身價值。愛公司就是以公司利益為重，站在公司立場上考慮問題。而從來沒讓我想過的就是愛員工。什么是愛員工？如何是愛員工？

愛員工，一是對員工家庭生活，思想動態，工作情緒等人情味的關懷，二是嚴格要求員工，使其能以飽滿的熱情、認真的態度，盡責盡職，做到愛自己、愛公司。

那么如何做到愛員工呢？

1.首先己不正不能正人。作為一個基層干部，首先要提高自己的專業素質，熟悉各道流程工序、作業規范等，能在工作中答疑解惑，做出正確的判斷；其次要有責任有擔當，不推卸責任，不妄自菲薄，不狂妄自大;2.把工作從自我視角的獨場秀變為攜手共進的戰隊。用正向溝通法，用相信、肯定來代替質疑、否定；有問題主動去面對溝通，而不是以和為貴、息事寧人；對員工展現無微不至的關懷，聆聽并鼓勵員工；以人格魅力，聯結成熟的人際關系網；時刻展現溫暖真摯的笑容，撫平緊鎖的眉頭

3.講制度講原則。紀律是敬業的基礎，熟悉公司各項規章制度，并執行；明確組織架構，有各自獨立又相互配合的職責分工；幫助員工建立正確的工作角色認知，以企業文化思維，體現企業文化價值觀；

4.提高執行力。作為基層干部，自己要起到承上啟下，上傳下達的作用，并監督、落實結果的實施；培養員工獨立解決問題的能力，讓員工實現成長；徹底執行公司交派的任務，不為失敗找借口；進行時間管理，制定工作計劃，杜絕拖延行為，提高工作效率。

5.樹立明確的工作目標，遇見更好的自己。幫助員工明確工作職責，按照工作優先順序四象限，合理安排工作；鼓勵員工不斷學習，樹立自我價值觀，在為公司風險的同時，也實現自我能力的提升。

6.培養員工積極性。不拖延不怠工，提高工作效率，在無領導監督的情況下也能正常運行；有異常及時反饋匯報，減少不良的流出；把職業變成事業，主動創造時間創造機會,勇于自我表現

7.培養對公司的忠誠觀念。愛護公司公共設施及各項財物，把公司當做自己家一樣呵護；不泄露公司機密，不散布對公司不利的謠言；精益求精，實事求是；重視細節，正視安全，杜絕浪費

作為一個基層管理干部，我們的身上不僅承載了公司的諄諄的熱切希望，還承載了員工的深深的仰靠依賴。我們必定不辱使命，愛自己，愛員工，愛公司，為了五方更好的明天而奮斗！

第三篇：如何成為一名優秀的物業項目經理

如何成為一名優秀的物業項目經理

對一個物業管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業管理企業不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養和選擇合格的項目經理已經成為物業管理企業一項常抓不懈的重要工作。

作為物業管理一名合格甚至優秀的項目經理人，需要具備一定的能力和較全面的知識結構，各種各樣的培訓教材對物業管理項目經理的知識和能力作了詳細的規定和要求，比如說需要熟悉建筑和設備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財務管理、人事管理、物業管理相關法律等方面的知識，真正管理好一個項目，對于項目經理人本身就是一個極大的挑戰。結合自身的工作體會和經驗，我認為成為一名優秀的項目經理人需要做好以下幾方面的工作。

一、建設積極進取的員工隊伍

“物業管理員工不一定是全部優秀人才的集合，但他可以是員工優點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做項目經理時，也曾抱怨員工素質低，達不到工作要求，但一位領導的話至今記憶猶新：“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管什么？！”因此，作為項目經理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題：員工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。

沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。尤其在物業管理這個“100-1=0”的行業，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，作為項目經理應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。良好工作氛圍的營造體現在良好的工作心態上。目前的物業管理正處于法規不完善、業主不理解、背負的壓力過重，對于從事物業管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優質服務”。我們的員工常在工作中受到部分業主不公正的待遇，難免產生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項目經理，要時時寬慰員工，放寬胸懷；并要站在員工的立場上盡力協調，決不能侮辱我們的人格，因為勞動沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營造體現在信任員工，充分放權，切忌不懂裝懂。作為一名項目經理，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項目經理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。

良好工作氛圍的營造也體現在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。

筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。

二、堅持科學的管理制度。

俗話說“沒有規矩，不成方圓”，作為一名項目經理，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業主提供優質的服務。筆者在工作中是牢牢掌握物業管理評優和質量體系認證這兩件法寶的。

2000年5月建設部重新修訂了《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》，它是對一個項目全面考核的標準，幾乎涉及了物業管理的各個崗位和各個方面，示范大廈標準由9個部分89條組成。對任何一個物業管理企業來講，若每一條都達到標準困難相當大，這也對項目經理的管理水平提出了挑戰。筆者始終認為，堅持嚴格地落實9000質量體系文件，是“創優達標”的重要保證，也是管理的有效手段之一。其實，每一項制度標準的制定相對于執行而言都比較容易，難就難在能否堅持不懈地執行。公司通過9000認證以后，筆者要求項目部的員工必須嚴格按照標準去執行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規范化、標準化，為科學的管理奠定了堅實的基礎。

三、處理好與業主的關系

在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業主居住環境的安全。在社區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。比如下雨天主動為業主打傘、幫助業主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。四、處理好與開發商以及社會各界的關系 由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見（特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前），同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維修期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維修期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨當一面，極強的對外公關協調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環衛、規劃、自來水、天然氣、電力、鎮街、委員會、新聞單位等各界的關系。在不損害業主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。處理協調好同社會各界的關系，能使物業管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為業主服務的目的。

物業管理項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務，筆者認為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業氛圍，為當今建設和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優秀的物業項目經理。

第四篇：要想更換物業

要想更換物業，就得成立業委會，作為一個組織來與他們協商溝通，才能夠拿到前期物業或是KFS移交的相關資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業在這期間，提出“出現了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業委會的該怎么辦？ 2.部分業主沒有交物業管理費用，導致前期物業不愿意離開或是說前期物業不想離開，賄賂部分業主，給他們免除部分物業管理費用，導致業主群體意見不合，物業不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業走了，后來聘請了一個臨時物業。但是發現臨時物業還沒有拿到前期物業交接的相關資料。馬上臨時物業就要到期了，那么后期的物業該何如的聘請以及如何要到相關的資料？

4.在物業移交資料的時候，中間出現了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業管理交接中的難點和對策

摘要：新舊物業管理交接難體現在公共設施移交難、物業資料移交難和欠費處理難等方面。面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，以及業主委員會在選擇物業管理公司時可能發生的諸多物業管理交接糾紛的現狀，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作，規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為。其中，加強政府的監督、企業的風險規避意識和業主委員會的合法操作是實現成功新舊物業交接的關鍵。

隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。

一、新舊物業管理交接難的三大體現

在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。

按照 《 物業管理條例 》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。2、物業資料移交難。

按照 《 物業管理條例 》 第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用等技術資料。

（四）物業管理所必須的其他資料。

要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

雖然 《 物業管理條例 》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。

若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。3、物業管理費支出、欠費問題處理難。由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。（3）物業管理費欠交。現在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到 90%，而很多的是維護在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。

二、解決新舊物業交接糾紛的對策

面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。、提高業委會成員的專業能力。可聘請物業管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。

三、成功案例

某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從 2004 年 9 月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論 《 業主公約 》、《 業主大會議事規則 》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。

我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。

當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。

當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？ 根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；

（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；（4）物業服務價格幅度或水平。

業主委員會招標前，是否需要備案？

業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：（1）業主大會決議；

（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；

（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ 應從以下幾個方面保障業主的知情權：

（1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；（2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；

（3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；

（4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？

原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。業主委員會招標應當何時完成？

業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。

第五篇：改如何成為一名優秀的物業項目經理

作為物業管理一名合格甚至優秀的項目經理人，需要具備一定的能力和較全面的知識結構，比如說需要熟悉建筑和設備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財務管理、人事管理、物業管理相關法律等方面的知識，如果我是項目經理人我會做好以下幾方面的工作。

一、建設積極進取的員工隊伍

1、“物業管理員工不一定是全部優秀人才的集合，但他可以是員工優點的整合”。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。

2、沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。哪怕是一個員工如果帶著情緒上崗服務，都可能會給整個管理處的工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，作為項目經理應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。

良好工作氛圍的營造體現在良好的工作心態上。目前的物業管理正處于法規不完善、業主不理解、背負的壓力過重，對于從事物業管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優質服務”。我們的員工常在工作中受到部分業主不公正的待遇，難免產生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項目經理，要時時寬慰員工，放寬胸懷;并要站在員工的立場上盡力協調，決不能侮辱我們的人格，因為勞動沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營造體現在信任員工，充分放權，切忌不懂裝懂。作為一名項目經理，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項目經理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。

良好工作氛圍的營造也體現在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。

筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。

二、堅持科學的管理制度。

俗話說“沒有規矩，不成方圓”，作為一名項目經理，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業主提供優質的服務。在工作中是牢牢掌握物業管理評優和質量體系認證這兩件法寶的。

項目的員工必須嚴格按照標準去執行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規范化、標準化，為科學的管理奠定了堅實的基礎。

三、處理好與業主的關系

在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首;另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業主居住環境的安全。

在社區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。比如下雨天主動為業主打傘、幫助業主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。

四、處理好與開發商以及社會各界的關系

由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見(特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前)，同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維修期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維修期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨當一面，極強的對外公關協調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環衛、規劃、自來水、天然氣、電力、鎮街、委員會、新聞單位等各界的關系。在不損害業主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。處理協調好同社會各界的關系，能使物業管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為業主服務的目的。

物業管理項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務，筆者認為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業氛圍，為當今建設和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優秀的物業項目經理