第一篇：關(guān)于武漢市地鐵建設(shè)對(duì)周邊房價(jià)影響的問卷調(diào)查

關(guān)于武漢市地鐵建設(shè)對(duì)周邊房價(jià)影響的問卷調(diào)查

您好！感謝您在百忙之中抽出寶貴的時(shí)間幫我們填這份問卷。我們是中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的學(xué)生，希望通過這次對(duì)您的訪問，了解您對(duì)武漢市地鐵建設(shè)對(duì)房價(jià)影響問題的看法。這次的問卷采用不記名的方式，調(diào)查結(jié)果僅用于研究，我們承諾會(huì)保證您的隱私。

謝謝您的合作，祝您生活愉快！

問卷編號(hào)：調(diào)研員：時(shí)間：地點(diǎn)：

請(qǐng)花上您寶貴的幾分鐘仔細(xì)考慮后回答下列問題：

1、請(qǐng)問您的年齡？

A、18歲以下B、18~25歲C、25~35歲D、35~45歲

E、45~55歲F、55歲以上

2、您現(xiàn)在的職業(yè)？

A、個(gè)體經(jīng)營者B、教師C、企業(yè)普通員工D、專業(yè)人士或技術(shù)工作者E、政府官員、公務(wù)員F、企業(yè)管理者G、學(xué)生

H、離退休人員I、其他

3、您現(xiàn)在的居住地？

A、市區(qū)

B、郊區(qū)

4、您最常用的交通工具是？

A、公交B、出租車C、自行車

D、私家車E、地鐵F、其他

5、您是否擁有自己的住房？

A、是

B、否

6、是否計(jì)劃購買自己的住房？

A、近期就有打算

B、最近應(yīng)該不會(huì)，但一定會(huì)買

C、不一定

D、不會(huì)

7、如果計(jì)劃購房會(huì)考慮面積為？

A、40~70㎡B、70~90㎡

C、100~130㎡D、130~150

E、150㎡以上

8、能接受的房價(jià)為？（元/㎡）

A、4000~60000B、6000~9000C、9000~12000

D、12000~15000E、15000~20000F、20000以上

9、您選擇購房時(shí)主要考慮的因素？（可多選）

A、交通情況B、周圍環(huán)境因素C、價(jià)格因素D、配套設(shè)施

10、能否接受地鐵周圍房價(jià)上漲？

A、可以，交通方便了生活

B、在一定范圍內(nèi)可以接受

C、不能

11、您更傾向于哪種戶型？

A、一室一廳B、兩室一廳C、兩室兩廳

D、三室一廳E、三室兩廳F、其他

12、地鐵是否會(huì)成為您購房的影響因素？

A、是

B、否

C、不一定

13、您覺得地鐵的建成對(duì)一手房和二手房的影響哪個(gè)比較大？

A、一手房

B、二手房

C、不清楚

14、您怎么看待地鐵周圍人群產(chǎn)生的噪聲對(duì)您的影響？

A、正常，影響不大

B、不能忍受，影響生活質(zhì)量

C、無所謂

15、對(duì)地鐵周邊房價(jià)未來的走勢(shì)是否會(huì)影響您的購房計(jì)劃？若有影響，您會(huì)怎么做？

A、沒影響B(tài)、加緊購房C、暫時(shí)觀望，再做打算

D、延遲購房E、不好說

16、您認(rèn)為房地產(chǎn)商目前的利潤水平是高還是低？

A、非常高B、比較高C、處于正常水平

D、比較低E非常低

17、您怎么看待房奴現(xiàn)象？

A、生活水平要打折扣

B、為了將來可能的加息而惶恐

C、生活有個(gè)壓力和動(dòng)力，也是好事

D不好說

18、您一般會(huì)通過哪些渠道了解住房信息？（最多選3項(xiàng)）

A、電視廣告B、報(bào)紙雜志C、網(wǎng)絡(luò)廣告

D、短信廣告E、路上分發(fā)的傳單F、其他

19、對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀有何感受？

再次謝謝您的合作！

第二篇：稅收政策對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么影響

稅收政策對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么影響？不確定

“國五條”中征收“差價(jià)20%個(gè)稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發(fā)的后果，超出許多人的想象。“20%個(gè)稅政策”啥時(shí)候嚴(yán)格實(shí)施？目前還未有定論。值得關(guān)注的是，不少老百姓因?yàn)閾?dān)心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續(xù)。記者了解到，鄭州市房管部門已有6位工作人員，因?yàn)?月2日以后長期加班而暈倒，但第二天仍要堅(jiān)守在崗位上——因?yàn)檗k事老百姓太多！

秦虹認(rèn)為，稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)手段之一，強(qiáng)制性很強(qiáng)，它的特點(diǎn)是市場選擇性好。但稅收對(duì)房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制是比較復(fù)雜的，稅收政策能在一定程度上調(diào)整供求，但是它對(duì)房價(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買房子交12%印花稅，銷量降下來了，但房價(jià)沒有降。因?yàn)槎愂詹幌裢恋卣吣菢?，?duì)房價(jià)產(chǎn)生直接作用。

對(duì)于買房繳個(gè)稅，任志強(qiáng)顯然有更多的抱怨。他說，中國有兩條稅是最高的，一個(gè)是租金70年的，一起收了，第二個(gè)就是先讓你拿個(gè)人所得稅，然后讓你拿稅后的錢去買房子之后再收你房子里的稅，“這種重復(fù)性收稅首先提高了進(jìn)入市場的門檻?！?/p>

第三篇：貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響

價(jià)格變化的趨勢(shì)顯示,1998-2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產(chǎn)貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長的水平上;2002-2004年房地產(chǎn)貸款余額的絕對(duì)值則出現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)。從總體趨勢(shì)看,個(gè)人住房貸款增長速度明顯快于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款速度,并且個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重也較大。與此同時(shí),1998年以來,我國房價(jià)的增長速度一直保持上升趨勢(shì)。尤其是進(jìn)入2001年以后,商品住宅價(jià)格的上漲與房地產(chǎn)貸款量的擴(kuò)張表現(xiàn)為同步運(yùn)行,由此可以認(rèn)為貨幣供應(yīng)量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來我國房價(jià)上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過快的房價(jià),中央政府相繼出臺(tái)了以提高信貸門檻和市場利率為標(biāo)志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房價(jià)漲幅同比增長17.8%和14%,達(dá)到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關(guān)系。2007年三季度,中國人民銀行“貨幣政策報(bào)告”顯示:2007年9月末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元,同比增長26.9%;購房貸款余額2.86萬億元,同比增長31.4%,增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。

2007年9月27日與12月5日,中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,對(duì)利用貸款購買住房的首付款比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款做了更加嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例不到35%或未有“四證”的項(xiàng)目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標(biāo)志的從緊的貨幣政策改變了過去我國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)走低,房價(jià)明顯回落。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2008年9月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房價(jià)降幅最大,新房價(jià)格同比下降10.8%。這一事實(shí)表明,貨幣供應(yīng)量的減少,對(duì)抑制房價(jià)上漲是有一定作用的。

三、貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮

從貨幣政策影響房價(jià)波動(dòng)的機(jī)理與經(jīng)驗(yàn)分析來看,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國房地產(chǎn)市場的繁榮,也是催生我國房價(jià)上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。因此,為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應(yīng)量增長速度和個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模,尤其是通過按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性信貸;在國內(nèi)資金來源渠道狹窄的情況下,可適當(dāng)增加房地產(chǎn)信貸規(guī)模,營造供略大于求的市場氛圍,避免因供不應(yīng)求造成購房者心理恐慌而盲目入市,進(jìn)而抬高房價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房價(jià)有所下跌的局面,雖然房價(jià)的理性回歸凸顯了宏觀調(diào)控的政策效應(yīng),但需要警惕的是,房價(jià)下跌很可能通過銀行控制信貸損失的行為,進(jìn)一步加劇房價(jià)的波動(dòng),從而令其負(fù)面影響產(chǎn)生放大效應(yīng)。

第四篇：高爾夫球場建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)的影響及相關(guān)政策研究

高爾夫球場建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)的影響及相

關(guān)政策研究

摘要：隨著我國高爾夫球場數(shù)量的不斷增加，“高爾夫球場的建設(shè)是否會(huì)給其周圍的生態(tài)環(huán)境帶來不利影響”成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。本文主要分析高爾夫球場建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)的影響，并通過比較國內(nèi)外高爾夫球場相關(guān)環(huán)境保護(hù)政策，提出加強(qiáng)我國高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)政策的建議。

關(guān)鍵詞：高爾夫 球場建設(shè) 生態(tài)政策

高爾夫球場的建造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的專業(yè)面廣，施工工序多。一般要經(jīng)過清除原有植被、地形改造、改良土壤、種植草皮等多個(gè)過程。而且高爾夫球場占地面積較大，不科學(xué)、不合理的開發(fā)建造過程很有可能破壞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境。因此，建造前必須做好充分準(zhǔn)備，制定完善的措施，提高施工的計(jì)劃性、預(yù)見性和科學(xué)性，將各種不利影響減少至最低。

一、高爾夫球場建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)的影響

作為進(jìn)行高爾夫球運(yùn)動(dòng)的場地，高爾夫球場與其他的體育運(yùn)動(dòng)場地差異很大，不僅其占地廣闊，而且高爾夫球場是依據(jù)原有地形、地貌而建造，幾乎不存在相同的高爾夫球場。但每座球場都對(duì)自然系統(tǒng)進(jìn)行了重整，帶有明顯的人工痕跡（高玉忠，1995）。

高爾夫球場建設(shè)過程需要清除原有植被、整地挖填，擾動(dòng)土層破壞水文體系統(tǒng)，改變地形地貌，工程土方量大，產(chǎn)生大量松土及不穩(wěn)定的人工邊坡，對(duì)水土資源的沖擊和負(fù)面影響最大（鄭新興等，1995）。一旦突降暴雨，將造成土壤坡面侵蝕，引起水土流失，降水豐沛的山地丘陵地格外明顯，將對(duì)區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)和自然景觀造成一定擾動(dòng)（賈良清，2003）。

高爾夫球場建成運(yùn)營后，球場全面被新建植的草坪和樹種覆蓋，與施工期形成強(qiáng)烈對(duì)比，加上高強(qiáng)度的人工維護(hù)，景觀系統(tǒng)的恢復(fù)能力較強(qiáng)，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)節(jié)后逐漸趨于穩(wěn)定，對(duì)水土保護(hù)具有正面的意義（鄭新興等，1995）。高爾夫球場建設(shè)對(duì)綠化植樹、改善生態(tài)環(huán)境方面發(fā)揮了積極作用。北京市已建的高爾夫球場的綠地面積約為3500公頃，約占城市綠化用地的13%，這是對(duì)北京綠化工程的一大貢獻(xiàn)（王曉偉，2002）。歐洲《環(huán)境管理計(jì)劃》研究結(jié)果表明，高爾夫球場對(duì)自然保護(hù)做出了很大貢獻(xiàn)。最顯著的證據(jù)是鳥類數(shù)目增加。在這些試驗(yàn)方案球場上記錄到132種，占?xì)W洲鳥類的25%。新高爾夫球場（1990年或以后開辦的）提供的數(shù)據(jù)證實(shí)這些球場已經(jīng)改善了當(dāng)?shù)氐纳锒鄻有裕―avid Stubbs，1997）。

研究發(fā)現(xiàn)，我國高爾夫球場的草木種植情況相差很大（見表3-1）。有的高爾夫球場樹木種植率達(dá)到了50%，有些則相對(duì)少些，只有1%。.一般地，高爾夫球場樹木種植率應(yīng)達(dá)到20-30%。除了非常古典的林克斯球場以外，內(nèi)陸高爾夫球場必須種樹，樹木可以提升高爾夫球場 2 的景觀質(zhì)量。所以，一些高爾夫球場建成后每年仍投資栽樹。高爾夫球場草坪草種的選擇對(duì)生態(tài)系統(tǒng)及球場維護(hù)成本的影響較大。北京市大多數(shù)高爾夫球場果嶺區(qū)種植的是匍匐翦股穎，發(fā)球臺(tái)為早熟禾，球道和高草區(qū)為高羊茅、中華結(jié)縷草、早熟禾和黑麥草。中華結(jié)縷草為國產(chǎn)草種，節(jié)水、耐旱，并且很少有病蟲害，耐粗放管理，管理成本低，新建球場的高草區(qū)和球道多采用。

我國現(xiàn)在用于高爾夫球場建設(shè)的草坪草種有相當(dāng)大的比例需要依賴進(jìn)口。由于我國發(fā)生過水葫蘆等引進(jìn)生物入侵而付出慘重代價(jià)，人們擔(dān)心高爾夫球場引進(jìn)草種會(huì)不會(huì)與當(dāng)?shù)刈魑锖椭饕s草間生態(tài)位的沖突，發(fā)生生物入侵。我國高爾夫球場引進(jìn)草種主要有草地早熟禾、翦股穎、多年生黑麥草、高羊茅、細(xì)羊茅、雜交狗牙根、海濱雀稗。以安徽元一高爾夫球場為例，建植的草種主要為暖季狗牙根、百慕大和匍匐翦股穎，均屬引進(jìn)草種，但不會(huì)改變農(nóng)作物在周邊穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的生態(tài)位，不會(huì)對(duì)區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)成嚴(yán)重不良影響（賈良清等，2003年），國內(nèi)尚未見到高爾夫球場引進(jìn)草種不當(dāng)引起生物入侵的報(bào)道。

據(jù)2003年1月9日《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在高爾夫球場選址方面，我國的高爾夫球場一般建在交通便利、風(fēng)景較好的市郊，建在水庫周邊的多達(dá)68.3%，建在城市中的占12.6%。上海國際高爾夫球場位于上海西郊的青浦縣淀山湖畔（水質(zhì)常年維持在國家二級(jí)水標(biāo)準(zhǔn)，是上海獨(dú)一無二的凈水）；江蘇省昆山市大上海高爾夫球場位于聞名遐邇 3 的陽澄湖畔。北京市高爾夫球場也大都分布在水源和風(fēng)景較好的地段。北京萬柳高爾夫球場毗鄰頤和園，北京國際高爾夫球場位于十三陵水庫邊上，北京高爾夫球俱樂部、大運(yùn)河高爾夫球俱樂部、窯上高爾夫球場分別靠近或位于潮白河、大運(yùn)河、永定河等北京市的主要水系上。

二、國內(nèi)外高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)政策

在高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展歷程中，發(fā)達(dá)國家在高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面也走過一段彎路。上個(gè)世紀(jì)70年代以前，美國等國家為了追求高品質(zhì)的球場與優(yōu)美的景觀，有很多球場是建造在天然景觀區(qū)上的，影響了野生動(dòng)植物和當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)系統(tǒng)，受到了公眾和環(huán)保組織的抨擊。臺(tái)灣地區(qū)在70年代山坡地開發(fā)為高爾夫球場熱潮中，由于認(rèn)識(shí)上的不足及相關(guān)法規(guī)不健全，發(fā)生了多起山坡地開發(fā)不當(dāng)引起的水土流失災(zāi)害事故，引起各界關(guān)注。目前，高爾夫球運(yùn)動(dòng)發(fā)達(dá)國家都出臺(tái)相關(guān)政策，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

韓國政府為了國土有效利用、地域間均衡開發(fā)、防治災(zāi)害、保護(hù)自然環(huán)境，在《體育設(shè)施的設(shè)置與利用法律》及其實(shí)行令中規(guī)定“政府可以對(duì)不符合高爾夫球場準(zhǔn)入基準(zhǔn)及環(huán)境保護(hù)相關(guān)規(guī)定的申請(qǐng)加以限制”。根據(jù)韓國《高爾夫球場準(zhǔn)入基準(zhǔn)及環(huán)境保護(hù)等規(guī)定》，“以特別市、廣域市或道為單位，高爾夫球場總占地面積超過林業(yè)總面積的5%；高爾夫球場規(guī)劃選址內(nèi)森林原形保存地保有率未達(dá)到20%的”均屬于不符合范疇。同時(shí)，考慮到規(guī)模特別大的球場對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的 影響，超過72洞的球場即使符合《高爾夫球場準(zhǔn)入基準(zhǔn)及環(huán)境保護(hù)等規(guī)定》，但也得提前與文化觀光部協(xié)商?！兑?guī)定》還要求，保護(hù)森林及樹林和原形保存地應(yīng)在高爾夫球道周圍多個(gè)地點(diǎn)確保適當(dāng)分布。

臺(tái)灣地區(qū)高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作側(cè)重于水土保護(hù)及防止土石崩塌危害。由于臺(tái)灣地區(qū)山坡地面積占全島面積的2/3，山坡地開發(fā)為高爾夫球場案例很多, 政府相關(guān)法規(guī)及行政命令總的精神在于坡度的限制，以避免或減少高爾夫球場開發(fā)中水土流失。臺(tái)灣地區(qū)《高爾夫球場管理規(guī)則》、《非都市土地高爾夫球場開發(fā)審議規(guī)范》、《高爾夫球場使用農(nóng)業(yè)用地審查要點(diǎn)》等規(guī)定，坡度大于55%的林業(yè)用地或易崩、易沖蝕的危急區(qū)建設(shè)高爾夫球場，必須經(jīng)主管機(jī)關(guān)同意；平均坡度超過55%以上的地區(qū)，其面積80%以上土地應(yīng)維持原始地形地貌；高爾夫球場開發(fā)區(qū)內(nèi)總平均坡度不得超過40%等等?？偟木袷?，限制坡度，以避免大量挖填擾動(dòng)破壞原有地形、地貌，使山坡的利用達(dá)到自然生態(tài)平衡，防止土石崩塌危害，土壤沖蝕。同時(shí)，在提交《高爾夫球場設(shè)立許可申請(qǐng)書》時(shí)，須同時(shí)提交《水土保持計(jì)劃書》，球場完工后還需經(jīng)水土保持主管部門驗(yàn)收方可進(jìn)入運(yùn)營。

美國、歐盟、日本和韓國等發(fā)達(dá)國家為保護(hù)生態(tài)環(huán)境，都出臺(tái)了在重要的環(huán)境敏感區(qū)域限制或禁止建設(shè)高爾夫球場的法規(guī)，如在瀕危珍稀動(dòng)植物的棲息地、自然保護(hù)區(qū)、有重要科學(xué)研究和考古價(jià)值的區(qū)域是不允許高爾夫球場建設(shè)的。根據(jù)韓國《高爾夫球場準(zhǔn)入基準(zhǔn)及環(huán)境保護(hù)等規(guī)定》，高爾夫球場計(jì)劃選址位于“廣域上水源保護(hù)區(qū)上游 5 方向距離20公里以內(nèi)，一般上水源保護(hù)區(qū)上游方向10公里以內(nèi)，取水場上游方向15公里以內(nèi)、下游方向1公里以內(nèi)，或者特別對(duì)策地區(qū)內(nèi)的”申請(qǐng)，是受到限制的。臺(tái)灣《非都市土地高爾夫球場開發(fā)審議規(guī)范》規(guī)定，重要水庫、水源、水量保護(hù)區(qū)，限制或有條件地禁止興建高爾夫球場。美國還建立了高爾夫球場鳥類保護(hù)合作項(xiàng)目，出版發(fā)行《景觀修復(fù)手冊(cè)》，建立野生動(dòng)物鏈研究項(xiàng)目等，使高爾夫球場建設(shè)和管理與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)。國外普遍進(jìn)行高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，重點(diǎn)對(duì)原始自然景觀、野生動(dòng)植物的物種、群落的影響和可能發(fā)生的水土流失進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，規(guī)定防治措施，使高爾夫球場的建設(shè)和運(yùn)營對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境所造成的不利影響降低到最小程度，對(duì)可能帶來的污染進(jìn)行有效控制。2001年臺(tái)灣地區(qū)《高爾夫球場設(shè)置草案》經(jīng)過環(huán)保署環(huán)評(píng)委員會(huì)審核，成為了臺(tái)灣地區(qū)首宗通過的政策環(huán)境影響評(píng)估案。

我國已建立了一整套的環(huán)境保護(hù)法規(guī)體系，涉及生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面的法規(guī)較多。如根據(jù)我國《環(huán)境保護(hù)法》、《野生動(dòng)物保護(hù)法》、《水土保護(hù)法》、《森林法》、《草源法》，“各種類型的自然生態(tài)系統(tǒng)區(qū)域，珍稀、瀕危的野生動(dòng)植物自然分布區(qū)域，重要的水源涵養(yǎng)區(qū)域，具有重大科學(xué)文化價(jià)值的地質(zhì)構(gòu)造，著名溶洞和化石分布區(qū)、冰川、火山、溫泉等自然遺跡，以及人文遺跡、古樹名木，應(yīng)當(dāng)采取措施加以保護(hù)，嚴(yán)禁破壞”；“加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)環(huán)境的保護(hù)，防治土壤污染、土地沙化、鹽漬化、貧瘠化、沼澤化、地面沉降和防治植被破壞、水土流失、水源枯竭、種源滅絕以及其他生態(tài)失調(diào)現(xiàn)象的發(fā)生和發(fā)展”。《中華人民共和國水污染防治法》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，“禁止在生活飲用水地表水源一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建與供水設(shè)施和保護(hù)水源無關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目。” 《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》規(guī)定，“禁止在自然保護(hù)區(qū)的緩沖區(qū)開展旅游和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)”。另外，《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法（2003年9月1日起施行）》規(guī)定，“建設(shè)污染環(huán)境的項(xiàng)目，必須遵守國家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理的規(guī)定”，“實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度”，“對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分類管理”。

然而，我國已建、在建高爾夫球場普遍存在環(huán)境保護(hù)審批手續(xù)不完備甚至根本未經(jīng)環(huán)保部門審批等問題，進(jìn)行了環(huán)境影響評(píng)價(jià)的球場很少，球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施落實(shí)情況不容樂觀。分析原因，一方面是由于我國高爾夫球運(yùn)動(dòng)起步較晚，相關(guān)領(lǐng)域研究不多，球場管理缺乏科學(xué)的理論依據(jù)，在一定程度上影響了科學(xué)決策。另一方面，我國相關(guān)法規(guī)原則性和指導(dǎo)性強(qiáng)，現(xiàn)實(shí)中可操作性不強(qiáng)。對(duì)高爾夫球場是否屬于污染環(huán)境的建設(shè)項(xiàng)目、如何做環(huán)境影響評(píng)價(jià)，是否屬于限制范圍、是否應(yīng)該禁止建設(shè)，國家均沒有做出明確要求。地方政府根據(jù)自身的理解和現(xiàn)狀，有的嚴(yán)格限制或禁止球場建設(shè)，而有些地方則采取觀望態(tài)度，不受理球場建設(shè)申請(qǐng)，政策執(zhí)行的隨意性強(qiáng)，各地區(qū)差異很大，發(fā)展不平衡。如廣東省2001年就加強(qiáng)高爾夫球場項(xiàng)目規(guī)劃管理提出要求，“高爾夫球場項(xiàng)目建設(shè)要符合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃、土地利用規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃”，“不得在水源保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)及其他需要特殊保護(hù)的地區(qū)內(nèi)建設(shè)高爾夫球場項(xiàng)目”，業(yè)主要按程序做“環(huán)境影 響報(bào)告”。浙江省于2003年提出《適度建設(shè)高爾夫球場項(xiàng)目的指導(dǎo)意見》，“高爾夫球場建設(shè)和運(yùn)營，必須符合環(huán)保規(guī)劃和環(huán)境功能區(qū)劃的要求。項(xiàng)目建設(shè)要避開飲用水源和自然保護(hù)區(qū)等敏感區(qū)域，江河源頭及缺水地區(qū)要嚴(yán)格限制高爾夫球場項(xiàng)目建設(shè)．植被要盡量選用當(dāng)?shù)氐纳镂锓N，慎重引入外來物種?！?/p>

隨著我國立法加強(qiáng)，高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作將有法可依。2002年10月13日，國家頒布《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》，明確規(guī)定所有的高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目都必須做環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書?！侗本┦袑?shí)施<中華人民共和國水污染防治法>辦法》明確規(guī)定，“在生活飲用水地下水防護(hù)區(qū)內(nèi)，禁止新建高爾夫球場等場所”。

三、加強(qiáng)我國高爾夫球場生態(tài)環(huán)境保護(hù)建設(shè)的政策建議

1、根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》要求，所有高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，對(duì)高爾夫球場項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營過程可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，包括提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施。將環(huán)境影響評(píng)價(jià)作為高爾夫球場建設(shè)和運(yùn)營過程中污染控制的重要手段。

2、對(duì)未做環(huán)境影響評(píng)價(jià)的已建、在建和擬建高爾夫球場，無論目前處于停工整頓狀態(tài)還是已經(jīng)建成運(yùn)營，都必須補(bǔ)做環(huán)境影響評(píng)價(jià)。其中包括對(duì)高爾夫球場環(huán)境現(xiàn)狀分析、球場建設(shè)期間已產(chǎn)生的環(huán) 8 境影響進(jìn)行分析、評(píng)估；球場在養(yǎng)護(hù)管理過程中所施用的肥料、農(nóng)藥對(duì)地表水、地下水可能造成的污染進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估。環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批通過后方可繼續(xù)運(yùn)營或開工建設(shè)。

3、在《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄》中第三條所涉及的重要環(huán)境敏感區(qū)內(nèi)不得建設(shè)高爾夫球場。如飲用水源一級(jí)保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)和緩沖區(qū)、重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、瀕危珍稀動(dòng)植物棲息地、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、世界遺產(chǎn)地、國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位、歷史文化保護(hù)地等。

4、我國是世界上地質(zhì)災(zāi)害最為嚴(yán)重的國家之一。要對(duì)高爾夫球場開發(fā)過程中水土流失等問題引起關(guān)注。要根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》及《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》等，涉及水土保持的高爾夫球場建設(shè)項(xiàng)目，制定水土保持方案和減災(zāi)方案。球場施工要分區(qū)分期進(jìn)行，避免全區(qū)域同步開發(fā)，減少裸露面，防止揚(yáng)塵，要盡量避開雨季施工防止水土流失。

5、高爾夫球場建設(shè)中要強(qiáng)調(diào)對(duì)自然景觀的利用。要根據(jù)當(dāng)?shù)厣仲Y源、林業(yè)面積、綠化覆蓋率等情況，積極探索高爾夫球場建設(shè)中森林、樹木保有率及草坪比例等限制，并從立法角度加以規(guī)范。

6、引進(jìn)高爾夫球場草坪草種，應(yīng)當(dāng)考慮與當(dāng)?shù)刈魑锖椭饕s草間生態(tài)位的關(guān)系，防止引進(jìn)草種引發(fā)周邊生態(tài)系統(tǒng)中生態(tài)位的競爭而導(dǎo)致不良生態(tài)入侵后果。引進(jìn)草種必須經(jīng)過國家有關(guān)動(dòng)植物檢疫部門 9 的植物檢疫，防止生物入侵，防止危險(xiǎn)性病、蟲、雜草帶入傳播和蔓延危害。參考文獻(xiàn)：

[1]王曉偉.關(guān)于北京市高爾夫球場綠色經(jīng)營問題的研究.[碩士學(xué)位論文].中國人民大學(xué)，2002 [2]賈良清，歐陽志云等.高爾夫球場建設(shè)對(duì)生態(tài)系統(tǒng)影響分析及環(huán)境管理對(duì)策.城市環(huán)境與城市生態(tài)，2003，16（4）：43～45 [3]鄭新興、陳文福.臺(tái)灣山坡地區(qū)開發(fā)為高爾夫球場對(duì)水土保持之影響.臺(tái)灣:水土保持研究，1995(9):89～10 [4]高玉忠.中國高爾夫球場建設(shè)的現(xiàn)狀與思考.中國園林，1995，11(4)，54，28 [5]David Stubbs，Liz MacGregor.推進(jìn)歐洲高爾夫球場環(huán)境管理計(jì)劃.產(chǎn)業(yè)與環(huán)境，1997，19（1）：47～49

作者:瞿斐翎 田曉麗 崔英淑 崔建宇 胡林

第五篇：限購政策對(duì)我國房價(jià)的影響

限購政策對(duì)我國房價(jià)評(píng)估值影響分析

摘要：房地產(chǎn)限購政策經(jīng)過了長時(shí)間的修改和演變，成為今年最新出臺(tái)的“國八條”。這種行政直接干預(yù)的新政策，對(duì)我國房價(jià)評(píng)估值和交易價(jià)格將產(chǎn)生積極影響，有利于抑制投機(jī)投資行為，從而抑制房價(jià)過快增長，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產(chǎn)評(píng)估的市場法就第二套、第三套房限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征三方面對(duì)房價(jià)評(píng)估值的影響作出分析。

關(guān)鍵詞：限購令；房價(jià)評(píng)估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購政策

（一）中央及各地的限購政策

2011年1月26日國務(wù)院召開會(huì)議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布。國務(wù)院出臺(tái)新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房價(jià)過快增長。在國內(nèi)房價(jià)居高不下的形勢(shì)下，從2010年初開始，國務(wù)院便依次頒布了“國十條”、“9·29新政”，意圖對(duì)房價(jià)進(jìn)行有效抑制，緩解房地產(chǎn)市場的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺(tái)了“國八條”，這是多年來我國政府首次對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接的行政干預(yù)。

國八條的具體內(nèi)容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購；

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸；

6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；

7、在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；

8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國八條出臺(tái)以后，各個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購政策，對(duì)新國八條做出了回應(yīng)。其內(nèi)容基本圍繞“國八條”為中心，具體細(xì)節(jié)有所變動(dòng)。作者現(xiàn)居城市鄭州市也在2011年初出臺(tái)了相應(yīng)政策：

“2011年1月5日起在本市建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶徴?。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購一套商品住房。”

鄭州市的限購政策是圍繞中央的限購政策而制定的，在購房套數(shù)上有所區(qū)別。同時(shí)又根據(jù)本市自身?xiàng)l件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個(gè)大型城市也都紛紛出臺(tái)限購政策，內(nèi)容在與國八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時(shí)間、納稅以及繳納社會(huì)保障金的年限等方面依據(jù)自身情況有所更變。最大的差異則在于對(duì)“限購”的界定。這其中，最大的分岐有兩點(diǎn)。分岐之一，限購區(qū)域有所不同。分岐之二，對(duì)外地人的限制條件有點(diǎn)差異?？傮w而言，東部繁華地區(qū)偏嚴(yán)，中西部偏寬。從上述實(shí)例不難發(fā)現(xiàn)，這些條例、細(xì)則的核心內(nèi)容即是“限購”。

（二）限購的本質(zhì)

什么是限購？其本質(zhì)是什么？

限購指的是在市場上對(duì)買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對(duì)市場的一種干預(yù)。房地產(chǎn)限購的一個(gè)本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

限購新政的本質(zhì)，就是采用行政手段臨時(shí)性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機(jī)制設(shè)計(jì)理論的具體運(yùn)用。房產(chǎn)限購成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計(jì)一個(gè)有效甄別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。房產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，因?yàn)樗璧K或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。

限購是對(duì)泡沫房價(jià)持高不下而采取的必要而強(qiáng)硬干預(yù)措施。泡沫房價(jià)即房產(chǎn)價(jià)格本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)價(jià)值，如果任由房價(jià)按照現(xiàn)有趨勢(shì)增長，最終必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。例如清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為：地產(chǎn)限購是強(qiáng)力降溫藥。“限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”

（三）限購政策的演變過程

限購并不是一個(gè)新話題，它在經(jīng)過不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。

2010年4月出臺(tái)“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺(tái)了措施，暫時(shí)規(guī)定一個(gè)家庭只能新購一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購陣營。

中央通過“國十條”穩(wěn)定房價(jià)效果欠佳的情況下，又對(duì)限購條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。

于是，今年1月26日出臺(tái)的國八條中，限購令再次升級(jí)：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

二、限購政策對(duì)我國房價(jià)評(píng)估值的影響

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是提高銀行信貸質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款?？茖W(xué)評(píng)估房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值是合理有效利用銀行信貸資金，構(gòu)筑房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的屏障。

采用市場法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價(jià)格受供求規(guī)律的影響。具體來說，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時(shí)，資產(chǎn)的市場價(jià)格會(huì)上升；反之，資產(chǎn)的市場價(jià)格會(huì)下降。同樣的道理，任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場的供求狀況。

在采用市場法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是確定近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例、交易價(jià)格、和需要考慮的修正因素及如何對(duì)它們進(jìn)行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實(shí)例的交易價(jià)格；交易日期修正主要是把交易實(shí)例的交易日期修正為評(píng)估基準(zhǔn)日；房地產(chǎn)狀況因素修正主要是對(duì)交易實(shí)例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況進(jìn)行修正。

市場法的基本計(jì)算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格；

P’——可比交易實(shí)例價(jià)格；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

成本法是以取得被估資產(chǎn)的的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法，是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。任何投資者在購買某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法認(rèn)為房地產(chǎn)評(píng)估值等于重置一宗與待估房地產(chǎn)效用相同的房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用與一定的利潤與稅金之和。

新建房地產(chǎn)成本評(píng)估的基本計(jì)算公式為：

新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤 成本法可以單獨(dú)使用，也可以作為市場法的輔助和檢驗(yàn)手段。

下面，我們將運(yùn)用市場法評(píng)估原理和市場法、成本法計(jì)算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征這些新政策對(duì)房價(jià)評(píng)估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

“國八條”明確規(guī)定：本地二套房和外地一套房家庭將停購。各地也針對(duì)自身情況相應(yīng)對(duì)購房套數(shù)作出限制。限制購房套數(shù)的條款限制了有房者以地產(chǎn)升值、投機(jī)倒賣為目的的購房。

房地產(chǎn)評(píng)估市場法的操作步驟為：交易實(shí)例收集；確定可比交易實(shí)例；進(jìn)行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正。

在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時(shí)，由于價(jià)格的個(gè)性比較明顯，在采用交易實(shí)例時(shí)需要考慮其中交易情況的個(gè)別差異，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正。將交易實(shí)例調(diào)整為正常交易。

對(duì)購房套數(shù)的限制屬于“政府為了對(duì)某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對(duì)一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)和管制”的特殊情況，需要進(jìn)行交易情況修正。限購政策就屬于政府為了控制房地產(chǎn)市場，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測(cè)定各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數(shù)。根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整交易價(jià)格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格× =交易實(shí)例價(jià)格×

正常情況指數(shù)交易實(shí)例情況指數(shù)100

（）

聯(lián)系限購政策實(shí)施后各地房價(jià)變化情況，可以得出房價(jià)變化是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場上開發(fā)商并不愿意降價(jià)，但二級(jí)市場價(jià)格可能有所下降，當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。

經(jīng)過這樣三個(gè)階段的變化，房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價(jià)格狂熱狀態(tài)就會(huì)緩和，居高不下的房價(jià)也會(huì)回落，而房地產(chǎn)的交易量則會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?？傮w的結(jié)果是房價(jià)下降和交易量的減少（投機(jī)投資的減少）。

綜上可知，可比交易實(shí)例價(jià)格P’可以通過交易實(shí)例的收集得到，交易情況修正系數(shù)A，B，C則是根據(jù)正常交易情況指數(shù)、基準(zhǔn)評(píng)估日價(jià)格指數(shù)、待估對(duì)象房地產(chǎn)狀況指數(shù)與可比實(shí)例的相應(yīng)指數(shù)的比值得到的。

如果交易實(shí)例的成交價(jià)格低于正常情況下的成交價(jià)格，則分母小于100；如果交易實(shí)例的成交價(jià)格高于正常情況下的成交價(jià)格，則分母大于100。由于房價(jià)經(jīng)過三個(gè)階段的變化會(huì)出現(xiàn)下滑，也即交易實(shí)例成交價(jià)格高于正常情況下成交價(jià)格，此時(shí)得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降。

第二套、第三套房限購目的旨在限制投資投機(jī)行為，如本地二套房停購這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價(jià)出售的行為；人口一套房停購，抑制了一些人選擇在房價(jià)高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實(shí)施后，最顯著的效果是各地房產(chǎn)成交量顯著下降。根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對(duì)房屋評(píng)估值的影響

新房貸政策在“國八條”中體現(xiàn)為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。國務(wù)院在2011年4月17日發(fā)出的通知中再次指出,商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對(duì)于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時(shí)規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產(chǎn)市場中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調(diào)整，會(huì)給他們帶來不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時(shí)也擔(dān)心新政策出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致樓市波動(dòng)，所以選擇了在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候出售房源。同時(shí)，政策的變動(dòng)也會(huì)改變購買者對(duì)后市的預(yù)期，一些抱著“再等等” 心態(tài)的買房群體也會(huì)出現(xiàn)。另外，一部分人還會(huì)因?yàn)槭赘犊畈蛔愣七t購房。

運(yùn)用市場法基本運(yùn)算公式P=P’·A·B·C進(jìn)行分析，房貸的提高主要對(duì)交易情況修正系數(shù)A和交易日期修正系數(shù)B存在影響。根據(jù)交易情況修正后的價(jià)格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實(shí)際情況指數(shù)高于正常情況指數(shù)，即交易情況修正系數(shù)A小于1。

由于房貸提高，很多消費(fèi)者延緩了購房計(jì)劃。房貸新政實(shí)施后，高房價(jià)大體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。因?yàn)榉績r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本穩(wěn)定，在定性分析時(shí)，不妨假定房價(jià)是以一個(gè)固定指數(shù)a%下降，而延緩購房的月份為n，則在n個(gè)月后，交易實(shí)例進(jìn)行交易日期基準(zhǔn)價(jià)格為：

P=P’×（1-a%）n

即評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)小于交易實(shí)例交易日的價(jià)格指數(shù)，從而使得交易日期修正系數(shù)B小于1。顯然這個(gè)價(jià)格小于交易實(shí)例價(jià)格。

根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個(gè)月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開始提高對(duì)第二套住房的房貸門檻，二手房市場近來已逐步呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現(xiàn)了房東降價(jià)銷售的新動(dòng)向。銀行房貸新政無疑已對(duì)部分房東產(chǎn)生了心理影響。在房東不再一味加價(jià)的同時(shí)，市場供求關(guān)系也在逐步發(fā)生變化，供給開始放量，需求則趨緩。

（三）房產(chǎn)稅開征對(duì)房價(jià)評(píng)估值的影響

國務(wù)院4月17日發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法為：按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為（按年征稅）：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產(chǎn)稅屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為房屋。根據(jù)市場法評(píng)估計(jì)算原理，當(dāng)對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅后，交易實(shí)例情況指數(shù)會(huì)高于正常情況指數(shù)。這時(shí)交易情況修正系數(shù)A小于1，交易情況修正后的正常價(jià)格會(huì)下降。

以美國為例，這是目前世界公認(rèn)的房價(jià)最為穩(wěn)定的國家之一。其房價(jià)穩(wěn)定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個(gè)重要原因，就是美國的高額房產(chǎn)稅。在美國，一套普通商品房每年要納稅幾萬美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過高過快的消費(fèi)需求，另一方面，對(duì)于投資投機(jī)目的的購房，因?yàn)槊磕暌U納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒有及時(shí)轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。

對(duì)第二套、第三套房屋限購、采用新房貸政策、開征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的市場法的理論依據(jù)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的

價(jià)格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場處于供不應(yīng)求的賣方市場時(shí)，商品價(jià)格會(huì)上升；當(dāng)市場處于供過于求的買方市場時(shí)，商品價(jià)格會(huì)下降。限購政策的實(shí)施，從表面上抑制消費(fèi)需求，采用行政手段臨時(shí)性凍結(jié)部分消費(fèi)需求，降低消費(fèi)熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時(shí)點(diǎn)的商品（資產(chǎn)）的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)市場的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時(shí)，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。這與我們運(yùn)用市場法和成本法分析得到的評(píng)估結(jié)果是一致的。

三、限購政策下今后房價(jià)走勢(shì)

“國八條”出臺(tái)后，重點(diǎn)城市住宅量價(jià)發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價(jià)格漲幅得到明顯遏制。

受限購政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達(dá)到最低點(diǎn)。①春節(jié)過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來看，10個(gè)代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢(shì)并未延續(xù)。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個(gè)城市最近兩周的總成交量在100萬-150萬平方米之間，明顯低于新政出臺(tái)前的200萬平米以上。

這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購政策正在開始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對(duì)市場成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。

從價(jià)格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺(tái)的新政已對(duì)房價(jià)上漲勢(shì)頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，18個(gè)城市環(huán)比下跌。

根據(jù)最新消息，社會(huì)科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，探討了我國房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點(diǎn)問題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場的變化趨勢(shì)，根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)計(jì)，我國房價(jià)走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)分化格局，低檔商品房價(jià)格將走低，平均房價(jià)水平將下降。

藍(lán)皮書認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場存在地方政府過度依賴土地財(cái)政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒有完全表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問題。

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會(huì)非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺(tái)。面對(duì)房價(jià)快速上漲，我國政府不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，但房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對(duì)新增市場，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點(diǎn)。

關(guān)于具體的房價(jià)走勢(shì)，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，商品住房市場中高檔房價(jià)將走高，低檔房價(jià)將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房價(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。

藍(lán)皮書的分析肯定了新國八條及各地出臺(tái)的限購政策起到的積極作用，并且明確肯定房價(jià)總體趨勢(shì)將持續(xù)下降。

2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺(tái)頻率，均超過2010年。近期兩會(huì)在京召開，溫總理政府工作報(bào)告、住建部等相關(guān)部委記者會(huì)均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會(huì)閉幕的記者會(huì)上提出“控制貨幣流動(dòng)性”是調(diào)房價(jià)的手段之一，并同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計(jì)在2011年乃至更長的時(shí)間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房價(jià)的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實(shí)，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實(shí)。

首先，房地產(chǎn)市場在“控制目標(biāo)”和限購令雙重限制下，更將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國八條”明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，住房價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型預(yù)測(cè)，2011年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價(jià)格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價(jià)格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購范圍的35個(gè)大中城市(包括直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價(jià)下降的主要原因(各城市價(jià)格總體基本平穩(wěn))。

具體來看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來購房比重大，但市場供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較小；而三四線城市房價(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場總體量價(jià)可能上升。

其次，土地市場的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房價(jià)總體平穩(wěn)。

2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據(jù)“國八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬套，比2010年計(jì)劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運(yùn)行，但各項(xiàng)指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會(huì)不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產(chǎn)市場總體都已受到限購政策的影響。國八條等限購政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房價(jià)都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房價(jià)曲線所呈現(xiàn)的下降勢(shì)頭是明顯的，預(yù)計(jì)這個(gè)勢(shì)頭今后仍將保持。實(shí)際情況和運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估市場法原理得到的結(jié)論——限購政策使房價(jià)評(píng)估值下降相符合。運(yùn)用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。

論文完成時(shí)間：2011年5月14日

參考文獻(xiàn)：

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10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無華、平易近人的人格魅力對(duì)我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識(shí)，不僅使我樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！

本論文的順利完成，離不開各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來對(duì)我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日