第一篇：律師要防止法律風(fēng)險(xiǎn)

律師要防止法律風(fēng)險(xiǎn)，律師需要在以下三個(gè)方面做出努力：一是專業(yè)技巧，二是專業(yè)智慧，三是專業(yè)規(guī)范

對(duì)于律師的刑事執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，見證法治建設(shè)、歷經(jīng)起步的艱辛并一路走來、積累了辦案經(jīng)驗(yàn)和智慧的資深刑事辯護(hù)律師們或許更感同身受。近日，在接受《法治周末》采訪時(shí)，他們坦言執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)堪憂

著名刑辯律師談刑事執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

黃希韋 焦紅艷 來自：法制日?qǐng)?bào)

歲末年初，刑辯律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題在律師業(yè)內(nèi)再掀波瀾。相比較法學(xué)界、輿論界的躁動(dòng)、爭(zhēng)鳴，律師界的駐足、反思或許更有意義。

曾在法庭上激辯昂揚(yáng)的律師，可能因多方面原因而身陷囹圄；曾經(jīng)為站在被告席上的人辯護(hù)，可能終站在被告席上。近年來，多位律師因偽造證據(jù)罪、玩忽職守罪、包庇罪、誣告陷害罪、誹謗罪、故意泄露國(guó)家秘密罪而入獄的案例不絕于耳。

“這些年來，我看到律師在國(guó)家法治建設(shè)進(jìn)程中發(fā)揮著日益重大的作用，但我同時(shí)看到律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也日益增大。”中國(guó)律師論壇前秘書長(zhǎng)、中國(guó)律師雜志社原總編、共青團(tuán)青少年犯罪研究中心秘書長(zhǎng)劉桂明表示。

“關(guān)注律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其防范問題迫在眉睫，這對(duì)剛起步的中國(guó)律師業(yè)乃至法治國(guó)家的建設(shè)都有重要意義。”依據(jù)律師法第2條，律師的職責(zé)

第二篇：企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些 要如何防范

企業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?在企業(yè)設(shè)立和運(yùn)行過程中，都有可能出現(xiàn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)及其員工的不規(guī)范行為都有可能導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)，那么該怎么防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)呢?將在下文為我們解答企業(yè)存在的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些及該如何防范。

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)的各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，一旦哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就有可能給企業(yè)帶來企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。

公司法務(wù)咨詢：自己想成立一家公司，公司會(huì)面臨哪些方面的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

律師：企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)不斷發(fā)展和完善的概念，一般被認(rèn)為是在企業(yè)設(shè)立和運(yùn)行過程中因?yàn)槠髽I(yè)及其員工做出的不規(guī)范行為導(dǎo)致的，與企業(yè)所期望達(dá)到的目標(biāo)相違背的法律不利后果發(fā)生的可能性。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)不等于違法風(fēng)險(xiǎn)，但所有導(dǎo)致企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的行為都具有不規(guī)范性。由于大部分中國(guó)企業(yè)的高管人員對(duì)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)還沒有足夠的認(rèn)識(shí)，因此企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生現(xiàn)象很普遍，常見的隱患主要表現(xiàn)在企業(yè)設(shè)立、合同管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人力資源管理、企業(yè)稅收、企業(yè)并購(gòu)等方面。

公司法務(wù)咨詢：企業(yè)或者其員工的哪些行為，可能會(huì)造成上述所說的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)問題呢?

律師：存在風(fēng)險(xiǎn)的行為太多，在此舉幾個(gè)典型的例子。(1)在設(shè)立企業(yè)時(shí)，企業(yè)的發(fā)起人往往對(duì)擬設(shè)立的企業(yè)沒有進(jìn)行充分的法律設(shè)計(jì)，對(duì)企業(yè)設(shè)立過程也沒有充分的認(rèn)識(shí)和計(jì)劃，比如我們之前接觸過一個(gè)客戶，他在設(shè)立企業(yè)時(shí)混淆了合伙與公司，從法律角度混淆了人合與資各，因此埋下了日后產(chǎn)生糾紛的種子。(2)在訂立合同時(shí)，很多企業(yè)高管的隨意性很強(qiáng)，一方面他們不能充分預(yù)設(shè)合同履行過程中發(fā)生的種種情形，另一方面他們的約定的很籠統(tǒng)，操作性很差，因此容易產(chǎn)生糾紛。

公司法務(wù)咨詢：您提到了很多種類的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)問題，有沒有需要重點(diǎn)防范的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，可以讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提前做好重點(diǎn)防備?

律師：(1)最核心的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)就是合同，因?yàn)楹贤粌H是一份商務(wù)文件，同時(shí)也是一份法律文件，合同一旦簽訂，就涉及到企業(yè)的義務(wù)和權(quán)利，涉及到企業(yè)的收益和成本，因此合同風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該得到企業(yè)足夠的重視。質(zhì)言之，一份擬定的較好的合同，不僅僅是規(guī)范雙方履行，更重要的是避免本企業(yè)損失的發(fā)生，督促對(duì)方履行合同(加大違約的懲罰力度)。(2)企業(yè)兼并也存在較高的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@個(gè)過程涉及到公司法、競(jìng)爭(zhēng)法、稅法、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法等法律法規(guī)，操作性復(fù)雜，對(duì)社會(huì)影響也大，因此企業(yè)也要重視這個(gè)方面。(3)勞務(wù)用工風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段勞動(dòng)法規(guī)還不夠健全，勞動(dòng)者的法律意識(shí)再不斷增

強(qiáng)，勞資糾紛將會(huì)出現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)，企業(yè)要避免糾紛的發(fā)生，則需要建立健全一系列的規(guī)章制度，以制度去管理人、約束人是最有效的措施。

如何去防范這幾類常見企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?請(qǐng)律師多給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者一些忠告，避免或最大程度降低此類風(fēng)險(xiǎn)帶給公司的損害。

律師：要重點(diǎn)做好以下措施

(1)強(qiáng)化企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。所以國(guó)內(nèi)企業(yè)家或企業(yè)負(fù)責(zé)人必須首先樹立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)事前是可防可控的，因而一定要抓緊強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

(2)建立完善企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理工作體系。法律糾紛的產(chǎn)生原因錯(cuò)綜復(fù)雜。如果企業(yè)的內(nèi)部責(zé)任不清，制度有失健全，監(jiān)管放松失控，法律審核把關(guān)不嚴(yán)，都有可能導(dǎo)致法律糾紛的產(chǎn)生。因此，建立健全企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防管理體系，要與加快建立現(xiàn)代企業(yè)的制度、完善法人治理結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來，使企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。

(3)推進(jìn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度建設(shè)。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，需要完善的制度庇護(hù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在以下兩大方面推進(jìn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的制度建設(shè)。?完善企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理制度。如合同風(fēng)險(xiǎn)管理制度、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理制度、資產(chǎn)負(fù)稅管理制度、法律糾紛管理制度等等。構(gòu)建企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理交流平臺(tái)。提高法律業(yè)務(wù)水平，從而保障企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)，參與競(jìng)爭(zhēng)，從全員、基礎(chǔ)方面保障企業(yè)目標(biāo)，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)權(quán)益。

(4)根據(jù)企業(yè)的具體情況突出企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理工作重點(diǎn)。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、戰(zhàn)略發(fā)展的各個(gè)方面。如合同及合同管理、人力資源等。

以上是法律直通車網(wǎng)律師為大家介紹的企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些以及要怎么防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)，如果您對(duì)于對(duì)此還不清楚的法律問題，歡迎前來咨詢。

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第三篇：律師與企業(yè)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)

律師與企業(yè)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)

從SEB收購(gòu)蘇泊爾案說起 律師與企業(yè)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)媒體報(bào)道，商務(wù)部決定在10月底11月初，針對(duì)SEB集團(tuán)并購(gòu)蘇泊爾一案舉行反壟斷審查聽證會(huì)。商務(wù)部等六部門頒布的《外國(guó)投資者并購(gòu)中國(guó)境內(nèi)企業(yè)規(guī)定》于9月8日剛剛實(shí)施，如果此次聽證會(huì)如期舉行，SEB收購(gòu)蘇泊爾案將成為商務(wù)部在國(guó)內(nèi)針對(duì)外資并購(gòu)，啟用反壟斷審查聽證會(huì)的第一個(gè)案例。筆者在此事件塵埃落定之前談?wù)勂髽I(yè)并購(gòu)的基本法律問題及風(fēng)險(xiǎn)的防范： 一． 企業(yè)并購(gòu)以及并購(gòu)的法律責(zé)任

（一）什么是并購(gòu)？

所謂并購(gòu)（M&A），就是兼并(Merger)與收購(gòu)(Acquisition)的簡(jiǎn)稱。兼并是指兩家公司合并，不通過解散清算程序合為一家公司的行為，收購(gòu)則是指一家公司以現(xiàn)款、債權(quán)或股票購(gòu)買另一家公司股票，對(duì)公司取得實(shí)際掌控權(quán)的行為，用通俗一點(diǎn)的話來說，就是購(gòu)買企業(yè)。

公司并購(gòu)是一項(xiàng)涉及金融、法律多個(gè)層次的綜合工程，在法律層面的考量上可分三階段：

一、并購(gòu)前的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及并購(gòu)框架的確立。

二、并購(gòu)程序中的法律審查。

三、并購(gòu)后的法律問題處理。以下簡(jiǎn)要分析之：

（二）并購(gòu)的法律責(zé)任

并購(gòu)行為雖是市場(chǎng)行為，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，但其行為也必須受法律的調(diào)整，在此僅就法律對(duì)上市公司并購(gòu)的法律責(zé)任的規(guī)定進(jìn)行討論，從有關(guān)立法的規(guī)定中可看出相應(yīng)法律責(zé)任，主要體現(xiàn)為并購(gòu)主體的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有關(guān)監(jiān)管機(jī)關(guān)的監(jiān)管責(zé)任及并購(gòu)中違法行為的責(zé)任等三個(gè)方面。

首先是并購(gòu)主體的主要權(quán)利義務(wù)。從并購(gòu)行為的收購(gòu)方角度來講，法律對(duì)收購(gòu)人的責(zé)任規(guī)定主要是體現(xiàn)為對(duì)其義務(wù)的規(guī)定，而不在于其權(quán)利。其義務(wù)主要包括：（1）披露義務(wù)，即收購(gòu)人要如實(shí)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整無誤導(dǎo)地披露與并購(gòu)有關(guān)的信息；（2）依法采取要約收購(gòu)或協(xié)議收購(gòu)，不得進(jìn)行暗箱操作，要平等對(duì)待受要約人，不得有歧視行為，及時(shí)按約定足額支付對(duì)價(jià)；并購(gòu)失效應(yīng)及時(shí)將股票退回。

從并購(gòu)行為的被收購(gòu)人角度來講，法律對(duì)被收購(gòu)人責(zé)任的規(guī)定體現(xiàn)為對(duì)其權(quán)利的規(guī)定，而不在于其義務(wù)。其權(quán)利主要體現(xiàn)為平等、不受歧視權(quán)，包括獲取信息，出售價(jià)格及機(jī)會(huì)平等。

從并購(gòu)目標(biāo)公司的角度來講，并購(gòu)目標(biāo)公司在并購(gòu)行為中有如下權(quán)利：優(yōu)先知情權(quán)、收購(gòu)要約的建議權(quán)、采取反并購(gòu)措施的決策權(quán)、提請(qǐng)制裁及請(qǐng)求賠償權(quán)，其義務(wù)包括及時(shí)通知股東及本公司員工，及時(shí)聘請(qǐng)獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、法律顧問、會(huì)計(jì)師對(duì)并購(gòu)要約提出書面意見，向要約人提供公司股份詳情等。

其次，是監(jiān)管機(jī)關(guān)的責(zé)任，中國(guó)證監(jiān)會(huì)作為中國(guó)證券市場(chǎng)的證券監(jiān)管機(jī)關(guān)，其責(zé)任主要是對(duì)并購(gòu)行為的各方的行為進(jìn)行監(jiān)督以促使其規(guī)范運(yùn)作，防止違規(guī)操作行為的出現(xiàn)，并及時(shí)糾正或處罰違規(guī)行為；另一方面就是對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行匯集并向社會(huì)公眾提供。

再次，是對(duì)并購(gòu)中違法違規(guī)行為的處理，這方面法律規(guī)定主要表現(xiàn)為對(duì)一般違法行為的處理，對(duì)重大違法行為的處理等，其中違法行為包括內(nèi)幕交易行為，操縱市場(chǎng)行為，虛假陳述行為等，對(duì)其處罰形式為行政處罰、民事處罰及刑事處罰。二． 企業(yè)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)及律師的作用

對(duì)于企業(yè)來講，并購(gòu)是一種市場(chǎng)法律行為。企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)行為時(shí)，一方面要利用其所具有的縮短投資周期、減小創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、迅速擴(kuò)展規(guī)模、彌補(bǔ)結(jié)構(gòu)缺陷、規(guī)避行業(yè)限制等優(yōu)點(diǎn)；另一方面也要注意其存在著一系列的財(cái)務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)中法律風(fēng)險(xiǎn)的防范首先在于企業(yè)要發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)所在、判斷風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)程度及對(duì)并購(gòu)的影響和后果。在并購(gòu)談判決策過程中始終伴隨著法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查，因?yàn)榉娠L(fēng)險(xiǎn)可能是談判前已存在的，也可能是談判、決策過程中產(chǎn)生的，可能是明確、肯定、現(xiàn)時(shí)的，也可能是潛在的、未確定的、未來的。

律師基于對(duì)法律的熟悉和執(zhí)業(yè)敏感度，是最易于發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)進(jìn)行法律防范的專業(yè)人員，律師可以在前述三個(gè)階段提供法律服務(wù)。在此僅就并購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查及防范進(jìn)行討論。

（一）并購(gòu)目標(biāo)的法律調(diào)查

律師需進(jìn)行法律調(diào)查的方面很多，這要根據(jù)每一并購(gòu)行為的具體情況來確定調(diào)查項(xiàng)目和提綱，并根據(jù)各案的實(shí)際情況來確定調(diào)查手段。律師的法律調(diào)查是企業(yè)決策的依據(jù)，所以要十分慎重，務(wù)求全面、準(zhǔn)確，對(duì)調(diào)查結(jié)果的判斷務(wù)求以事實(shí)為根據(jù)以法律為準(zhǔn)繩。的法律在此僅從下述幾方面討論一下應(yīng)調(diào)查的、重要的、基本的事項(xiàng)。（1）并購(gòu)目標(biāo)的主體資質(zhì)

并購(gòu)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間的產(chǎn)權(quán)交易，這一產(chǎn)權(quán)交易的主體是否具有合法資質(zhì)是至關(guān)重要的，若交易主體存在著資質(zhì)上的法律缺陷，輕則影響并購(gòu)的順利進(jìn)行，重則可能造成并購(gòu)方的重大損失，甚至造成并購(gòu)失敗。

并購(gòu)目標(biāo)的主體資質(zhì)由兩方面的基本內(nèi)容組成，其一是其資格，即其是否依法成立并合法存續(xù)；其二是其是否具備從事營(yíng)業(yè)執(zhí)照所確定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特定資質(zhì)，如建筑資質(zhì)、房地產(chǎn)資質(zhì)等特定行業(yè)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所需要的資質(zhì)。在進(jìn)行正式的并購(gòu)談判前，應(yīng)由律師就并購(gòu)目標(biāo)的資質(zhì)進(jìn)行法律調(diào)查并出具法律意見，以保證并購(gòu)目標(biāo)主體的合法性。（2）并購(gòu)目標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)屬的確定

并購(gòu)行為所指向的具體財(cái)產(chǎn)包括有形財(cái)產(chǎn)與無形財(cái)產(chǎn)。從法律上講無論是有形的，還是無形的，均應(yīng)確定其權(quán)屬。首先，從有形財(cái)產(chǎn)上看，應(yīng)以其所有權(quán)人為誰，使用權(quán)人為誰，使用期限多長(zhǎng)，已使用多長(zhǎng)，對(duì)所有權(quán)人處分該財(cái)產(chǎn)有何法律限制，有何合同約束等等進(jìn)行法律調(diào)查、得出法律上的判斷和意見。其次，從無形財(cái)產(chǎn)上看，應(yīng)對(duì)此無形財(cái)產(chǎn)的屬性進(jìn)行分類。在此基礎(chǔ)上對(duì)無形財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬證明進(jìn)行調(diào)查，從法律上確定無形資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)存在性如何、有效期狀況、權(quán)利人狀況、許可使用狀況，并通過上述調(diào)查得出法律上的判斷和意見。

對(duì)并購(gòu)目標(biāo)資產(chǎn)權(quán)屬的確定是并購(gòu)中資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)、審計(jì)的基礎(chǔ)和前提，也事關(guān)并購(gòu)的價(jià)格，甚至并購(gòu)是否成功和并購(gòu)后的財(cái)產(chǎn)陷阱。（3）并購(gòu)目標(biāo)重大債權(quán)債務(wù)性質(zhì)的掌握

任何一家公司（企業(yè)）均程度不同地存在著一定的債權(quán)債務(wù)。所以在并購(gòu)中應(yīng)特別對(duì)此予以關(guān)注，應(yīng)從法律上對(duì)并購(gòu)目標(biāo)的重大債權(quán)債務(wù)進(jìn)行調(diào)查，并通過法律調(diào)查確定債權(quán)債務(wù)的法律邊界、性質(zhì)、債權(quán)的可實(shí)現(xiàn)性，債務(wù)的可負(fù)擔(dān)性，通過上述調(diào)查、判斷應(yīng)從法律上得出結(jié)論性意見，供決策者決策時(shí)參考。

（4）并購(gòu)策略合法性的判斷

并購(gòu)作為一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，在非上市公司并購(gòu)行為中以并購(gòu)各方的自愿有償為前提。上市公司并購(gòu)則以公開性、公示性、公平性、有償性為原則。為了規(guī)范并購(gòu)行為，國(guó)家已制定并將繼續(xù)制定一系列調(diào)整并購(gòu)行為的法律、法規(guī)，其中既有規(guī)范具體并購(gòu)行為的，也有規(guī)范并購(gòu)策略的，既有促進(jìn)并購(gòu)行為的，也有限制某些并購(gòu)行為、策略的。所以在設(shè)計(jì)并購(gòu)策略，確定具體的并購(gòu)操作方案時(shí)，必須進(jìn)行法律調(diào)查，為方案的設(shè)計(jì)提供法律依據(jù)。

（二）并購(gòu)方案的制定及法律分析

無論從并購(gòu)理論上，還是從并購(gòu)實(shí)踐中，對(duì)并購(gòu)方案的設(shè)計(jì)均有不同理解和認(rèn)識(shí)，也均有一定的歸類總結(jié)，形成了一定的體系，但并購(gòu)行為的多樣性、復(fù)雜性、擅變性決定了不可能有可以適用于全部并購(gòu)行為的方案，不可能有一成不變的方案，即使是套用某一方案，在具體的操作細(xì)節(jié)上也是千變?nèi)f化的。所以筆者從不試圖找出（也不可能找出）一劑包治百病的靈丹妙藥。所以在此僅從宏觀上就并購(gòu)方案的法律問題進(jìn)行初步分析。

從宏觀上講，企業(yè)策劃并購(gòu)方案時(shí)可以參考為以下幾種形式：

1、購(gòu)買式并購(gòu)。即收購(gòu)方出資購(gòu)買目標(biāo)公司的資產(chǎn)。這種形式一般是以貨幣資金為購(gòu)買條件，將目標(biāo)公司整體買斷。這種購(gòu)買只計(jì)算目標(biāo)企業(yè)的整體資產(chǎn)價(jià)值，并將其價(jià)值確定為購(gòu)買價(jià)格。購(gòu)買式的并購(gòu)使目標(biāo)公司喪失經(jīng)濟(jì)主體資格。并購(gòu)價(jià)格實(shí)際上是被并購(gòu)公司償還債務(wù)以后的出價(jià)，因此從法律上講，并購(gòu)雙方在完成并購(gòu)之時(shí)即已對(duì)被并購(gòu)方的債務(wù)進(jìn)行了清償。如果并購(gòu)主體雙方不屬于同一所有制性質(zhì)，或者并購(gòu)方實(shí)力雄厚；或者雖資金不足，但通過購(gòu)買式并購(gòu)對(duì)本身發(fā)展確有好處；或者是破產(chǎn)企業(yè)在宣告破產(chǎn)后的核定價(jià)格低，則采取購(gòu)買式并購(gòu)方式較為有利，從法律上講這種并購(gòu)方式最為直接簡(jiǎn)便。

2、承債式并購(gòu)。即在并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)與債務(wù)等價(jià)的情況下（凈資產(chǎn)為零時(shí)），并購(gòu)方以承擔(dān)目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)為條件全面收并購(gòu)購(gòu)目標(biāo)的全部資產(chǎn)。此方式實(shí)行的法律后果是并購(gòu)目標(biāo)公司的法律主體資格消滅。從法律上講這種并購(gòu)形式是并購(gòu)目標(biāo)的債務(wù)、資產(chǎn)一并接收，以承擔(dān)并購(gòu)目標(biāo)的債務(wù)來實(shí)現(xiàn)并購(gòu)。此交易不是以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，而是以債務(wù)和整體產(chǎn)權(quán)價(jià)值之比而定，通常目標(biāo)公司具有某種潛在價(jià)值、資源或其他潛力。從法律上講，此種形式的并購(gòu)必須特別關(guān)注債務(wù)的陽(yáng)光性，即“陽(yáng)光債務(wù)”。防止出現(xiàn)債后債、債中債，即“暗債”。

3、吸收股份式并購(gòu)。即將并購(gòu)目標(biāo)的凈資產(chǎn)作為股份吸收到收購(gòu)方，使并購(gòu)目標(biāo)的投資者成為收購(gòu)方的一個(gè)參股股東。通常發(fā)生于并購(gòu)目標(biāo)資大于債的情況下，其中包括資產(chǎn)入股式、股票交換式等。

4、控股式并購(gòu)。即并購(gòu)方通過購(gòu)買并購(gòu)目標(biāo)公司的股票或股份，來達(dá)到對(duì)并購(gòu)目標(biāo)公司的控股，實(shí)現(xiàn)并購(gòu)。其法律后果是并購(gòu)目標(biāo)公司的法律主體資格仍存在。并購(gòu)方作并購(gòu)目標(biāo)公司的新的控股的股東，并以其出資額為限對(duì)并購(gòu)目標(biāo)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。這種方式不是以貨幣資金或債務(wù)轉(zhuǎn)移作為必要交易條件，而是以擁有企業(yè)股份額為重要特征，以對(duì)并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)控制，達(dá)到控股條件為依據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)并購(gòu)目標(biāo)公司的產(chǎn)權(quán)實(shí)際占有。這種并購(gòu)形式隨著中國(guó)證券市場(chǎng)的興起及產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)的可流通性日益加強(qiáng)而越來越成為企業(yè)并購(gòu)的一種重要方式。

上述幾種并購(gòu)方式的存在是有前提的：一是基于并購(gòu)目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)有無凈值，及凈值多大。換言之，是資大于債，資債相等，還是資不抵債。二是基于并購(gòu)目標(biāo)的所有者是否完全放棄并購(gòu)目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。購(gòu)買式和承債式并購(gòu)，實(shí)際上是并購(gòu)方購(gòu)買了并購(gòu)目標(biāo)的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，成為并購(gòu)目標(biāo)的資產(chǎn)所有者及債務(wù)承擔(dān)者，原所有者將原有資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)一并轉(zhuǎn)移。當(dāng)資大于債時(shí)，則取得大于債那部分的價(jià)值，失去并購(gòu)目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。吸收股份式通常也發(fā)生在并購(gòu)目標(biāo)資大于債的情況下。并購(gòu)目標(biāo)的所有人將企業(yè)的凈資產(chǎn)作為股金投入并購(gòu)方，成為并購(gòu)方的一個(gè)參股股東，并購(gòu)目標(biāo)的所有人不再對(duì)入股資產(chǎn)本身享有所有權(quán)，但其擁有了一定的股權(quán)。與其他股東同股同權(quán)同責(zé)。

無論是購(gòu)買式、承債式還是吸收股份式，并購(gòu)目標(biāo)均完全喪失市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體資格，其經(jīng)濟(jì)實(shí)體不復(fù)存在。而控股式則并購(gòu)目標(biāo)不喪失市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體資格，并購(gòu)目標(biāo)通過大量吸收股份而變更股東，原股東成為參股股東，新股東成為控股股東，并由此取得并購(gòu)目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。

除上述較為規(guī)范的并購(gòu)形式外，在并購(gòu)實(shí)踐中還存在一些變通的并購(gòu)形式。第一，先承包經(jīng)營(yíng)后并購(gòu)。第二，先租賃經(jīng)營(yíng)后并購(gòu)。第三，無償劃撥式并購(gòu)。第四，先破產(chǎn)后兼并。第五，接管式并購(gòu)。

企業(yè)在并購(gòu)策劃、實(shí)施中必須有律師協(xié)助，這是國(guó)際上通行的作法，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。實(shí)踐證明有律師一方與無律師一方在并購(gòu)策劃、談判、實(shí)施中所處的實(shí)際地位、主動(dòng)性及對(duì)全局的把握、判斷、對(duì)具體事項(xiàng)的取舍及價(jià)格等方面有明顯的差異。企業(yè)發(fā)生或擬發(fā)生并購(gòu)行為首先必須與自己的律師進(jìn)行法律上的溝通，并利用律師的專業(yè)技能為企業(yè)提供專業(yè)的意見，企業(yè)應(yīng)十分重視并尊重律師的意見，這不僅是因?yàn)椴①?gòu)中存在諸多法律環(huán)節(jié)，必須依法完成并購(gòu)，還因?yàn)椴①?gòu)行為本身的復(fù)雜性及所涉法律問題的重要性。

第四篇：淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請(qǐng)律師擔(dān)任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時(shí)無據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；人力資源管理上不與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同、不依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)較多。首先，合同簽訂中對(duì)方預(yù)埋對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同中的每一個(gè)字，每一個(gè)詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時(shí)雙方均會(huì)小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡(jiǎn)單參照各類格式文本或者簡(jiǎn)單按照對(duì)方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時(shí)均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對(duì)方增加不利的條款，有時(shí)為了在合同談判中對(duì)自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對(duì)方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時(shí)可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽]有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又是再精明的高手也很難將對(duì)方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動(dòng)。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對(duì)外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對(duì)方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動(dòng)，可能導(dǎo)致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡(jiǎn)單使用有關(guān)部門制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問題囊括進(jìn)去的，一般都過于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對(duì)合同內(nèi)填寫不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對(duì)違約條款約定過于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，沒有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征為國(guó)有土地并已對(duì)土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓，而且該筆補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會(huì)在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問題也往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國(guó)土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實(shí)踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售中的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷售管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門連續(xù)出臺(tái)商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

樹立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅瑧?yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進(jìn)行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

只有不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高管理水平，才能贏得社會(huì)的認(rèn)可和客戶的信賴，從而贏得市場(chǎng)，這是市場(chǎng)的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)服務(wù)意識(shí)的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和細(xì)致的服務(wù)等一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專門的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量。

第五篇：律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過戶時(shí)間 在實(shí)際操作中買方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。

簽訂前 購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。

簽訂時(shí)

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由海基會(huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？

《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。