第一篇：裝修裝飾合同糾紛法律適用問題

裝飾裝修合同糾紛應當適用《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。

1、最高人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百

八十六條規定的優先受償權的函復》的答復意見及理由中明確提到“最高人民法院民事審判第一庭經研究后認為：裝修裝飾工程屬于建

設工程………..”。

2、建設部于2000年6月7日頒布實施的《建設部關于建筑裝修裝

飾歸口管理問題的復函》中明確了建筑裝修裝飾屬于建筑行業的重要組成部分，而且其根據的法律也是根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》等法律。

綜上，既然裝飾裝修工程屬于建設工程，那么裝飾裝修合同就應當屬于建設工程合同，就應當適用《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關法律。

附上述復函:

最高人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》

(2004)民一他字第14號

福建省高級人民法院：

你院閩高法[2004]143號《關于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經研究，答復如下：

裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。

此復。

2004年12月8日

答復意見及理由：

最高人民法院民事審判第一庭經研究后認為：裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第286條關于優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。理由如下：

第一，裝修裝飾工程本質上屬于建設工程，應當適用《合同法》第286條關于優先受償權的規定。國務院2000年1月10日頒布的《建設工程質量管理條例》第2條、2003年12月6日公布的《建設工程安全生產管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。國家技術監督局發布的《國民經濟行業分類與代碼》國家標準，建筑業按從事工程建設的不同專業劃分為“土木工程建筑業”、“線路、管道和設備安裝業”和“裝飾、裝修業”三大類。因此，將裝修裝飾工程納入建設工程的范圍符合國家規定和行業規范。

第二篇：裝飾裝修合同糾紛

篇一：裝修裝飾合同糾紛法律適用問題

裝飾裝修合同糾紛應當適用《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

1、最高人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》的答復意見及理由中明確提到“最高人民法院民事審判第一庭經研究后認為：裝修裝飾工程屬于建設工程???..”。

2、建設部于2000年6月7日頒布實施的《建設部關于建筑裝修裝飾歸口管理問題的復函》中明確了建筑裝修裝飾屬于建筑行業的重要組成部分，而且其根據的法律也是根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》等法律。

綜上，既然裝飾裝修工程屬于建設工程，那么裝飾裝修合同就應當屬于建設工程合同，就應當適用《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關法律。

附上述復函: 最高人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復》

(2004)民一他字第14號 福建省高級人民法院：

你院閩高法[2004]143號《關于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經研究，答復如下：

裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。此復。

2004年12月8日答復意見及理由：

最高人民法院民事審判第一庭經研究后認為：裝修裝飾工程屬于建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第286條關于優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。理由如下：

第一，裝修裝飾工程本質上屬于建設工程，應當適用《合同法》第286條關于優先受償權的規定。國務院2000年1月10日頒布的《建設工程質量管理條例》第2條、2003年12月6日公布的《建設工程安全生產管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。國家技術監督局發布的《國民經濟行業分類與代碼》國家標準，建筑業按從事工程建設的不同專業劃分為“土木工程建筑業”、“線路、管道和設備安裝業”和“裝飾、裝修業”三大類。因此，將裝修裝飾工程納入建設工程的范圍符合國家規定和行業規范。

京城著名房地產建筑工程律師團、京城著名追債律師團 總負責人：張仁藏律師（合伙人律師）全國免費咨詢熱線：4008-598-360 移動電話：***（如需面談請提前預約）某人訴某公司裝飾裝修合同糾紛案

_______________________________________________________________________________________（2009）匯民一（民）初字第4769號 民事判決書 原告xx，男。

被告上海xx建筑裝飾設計工程有限公司，住所地上海市xx號。法定代表人xx。

原告xx訴被告上海xx建筑裝飾設計工程有限公司裝飾裝修合同糾紛一案，由原上海市南匯區人民法院受理后，依法適用簡易程序，由審判員閔浩德獨任審判，于2009年7月6日公開開庭進行了審理，原告與被告法定代表人到庭參加訴訟。因原上海市南匯區人民法院撤銷并入上海市浦東新區人民法院，2009年8月9日起由上海市浦東新區人民法院繼續審理。審理中，本院陸續準予了原告對涉案房屋裝修進行質量檢測和修復費用評估的鑒定申請，委托有關鑒定部門進行司法鑒定。又分別組成合議庭，于2009年11月30日、2010年3月16日進行了兩次公開開庭審理，原告與被告法定代表人均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。原告xx訴稱，原、被告于2009年3月15日簽訂《上海市家庭居室裝潢裝修施工合同》后，被告將裝修施工轉包給無裝修主體資格的蔡xx，裝修過程沒有計劃，野蠻施工，偷工減料，使用劣質材料甚至有安全隱患的材料，每個工種在施工后都要返修，且返修質量極差，有的還不及返修前的狀態，現造成許多嚴重后果：淋浴池浴柱施工及安裝尺寸出錯導致不能使用且手柄表面擦傷、衛生間臺盆浴霸損壞、開關面板插座臟歪斜間隙過大裝倒位等、插座接線孔內留有沙子、從未見過如此低劣門套制作、儲藏室嚴重變形導致應急活門無法打開使用、大面積涂料膠水倒翻陽臺墻面和鋁合金窗框上、插座錯誤導致脫排不能安裝、淋浴器旁數只插座接地短路引起整個回路跳閘、淋浴器遭短路電擊、燃氣管道三次拆裝與換管、燃氣二次泄漏檢測、連接淋浴器燃氣管尺寸出錯導致冰箱無法放置、大理石門檻寬度尺寸過小導致地板安裝要增加銅嵌條、所貼瓷磚出現不平縫隙過大橫豎錯位五處上下顛倒空鼓數十塊等等。更為嚴重的是：隱蔽工程驗收不合格，根本不符合“上海市住宅裝飾裝修驗收標準”中關于排水管道、電氣、衛生設備等強制性條款規定，造成極其嚴重的安全隱患。施工七十多天，主體四扇實木復合門未安裝、儲藏室鋁合金門未配作、衛生間附件一件未安裝，由于拖延工期返修返工等原因嚴重影響櫥柜水槽脫排灶具地板馬桶等后道工程進展和家電安裝。故要求中止與被告簽訂的施工合同，不再支付剩余工程款5,335元（人民幣，以下同）；要求被告賠償因施工不當造成的經濟損失34,610.15元，其中未完成工程費用4,296.8元、工程逾期違約金4,000元、損害器物賠償費用3,170元、隱蔽及相關工程推倒重來裝修費用21,210.35元、其他費用1,900元、墊付款33元。

被告上海xx建筑裝飾設計工程有限公司辯稱，對原告要求解除合同不再支付剩余工程款沒有異議,但原告對因施工不當造成經濟損失需要舉證，由于做好油漆后原告將鑰匙收回去了，故不存在違約和支付違約金，因沒有造成損壞，故不同意原告要求器物損壞賠償的訴訟請求。經審理查明，2009年3月15日，原告（即合同甲方，下同）和被告（即合同乙方，下同）簽訂《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》一份，原告將位于上海市xx號502室房屋交由被告裝修，合同約定：承包方式為“半包”，總價款為19,300元；工期自2009年3月18日開工至2009年4月26日竣工；付款方式：水、電、管線隱蔽工程通過驗收30%計5,790元、油漆工進場前35%計6,455元、驗收通過當天30%計5,790元、簽訂工程項目變更單時5%計965元；合同“違約責任”中有：

1、因乙方原因致使工程質量不符合約定的，甲方有權要求乙方在合理期限內無償修理或者返工。經過修理或者返工后，造成逾期交付的，乙方應當承擔違約責任；

2、因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方應賠償給甲方50元；

6、由于甲方原因造成延期開工或者中途停工，乙方可以順延工程竣工日期，并有權要求賠償停工、窩工等損失。每停工、窩工一天，甲方應賠償給乙方50元；

7、甲方如未按約定對隱蔽工程、竣工工程進行驗收，乙方可以順延工程竣工和交付日期，并有權要求賠償停工、窩工等損失，每逾期一天，甲方應賠償給乙方50元；

8、甲方未按合同約定時間付款的，每逾期一天，甲方應賠償給乙方50元，工期順延。合同在“其它約定”中約定：甲方負責提供地板、磁磚、龍骨、防潮膜、樟木片、龍頭、衛潔、馬桶、水斗、燈具、鎖具、電氣。在作為合同附件的《預算表》中列明了“分部工程項目”的名稱數量、材料和人工的價格、施工工藝，其中有：四處“整體套裝門”材料各750元、人工各120元、施工工藝為“1.8厚杉木板基?㈣置媸蚊姘濉⒛鞠嚀酢保厥乙潑牛ǘ┕海┎牧?36.8元，儲藏柜材料439.2元、人工195.2元，廚房水斗和龍頭（甲方提供）人工各60元，衛生間座便器和臺盆（甲方提供）人工費各60元，衛生間龍頭（甲方提供）人工100元。合同簽訂后，被告于當月18日進場施工，原告也于當月21日、4月8日向被告分別支付了6,000元和7,000元裝修款。2009年4月17日，在油漆工項目結束時，原告以被告未填保管單為由將房屋鑰匙收回。此后被告又通過與原告聯系后進場繼續施工到6月上旬，又因雙方爭執不斷而停止施工，尚有廚房、主臥室、客臥室、衛生間四扇“整體套裝門”沒有完成；儲藏室移門沒有訂購安裝；衛生間馬桶、龍頭、臺盆和廚房水斗、灶具、脫排油煙機沒有安裝。另查明，被告在施工過程中，將浴霸排風管及閥座損壞、臺盆四腳損壞、陽臺墻面遺有0.6*0.8平方米的膠水痕跡、走道頂燈海綿墊損壞。審理中，因原告申請，本院委托上海市質量監督檢驗技術研究院對房屋裝修質量進行了鑒定，結論為：在給排水管道分項、電氣分項、吊頂及鑲貼分項中，存在與國家和地方標準規范的相關條款要求不相符合的質量缺陷。對此鑒定報告，原告認為電源接線盒的牌子不對、吊頂寫的寬度應是高度、報告第四頁6中“所以502室內給水管道滲水”漏掉了“滲”字、另外有些檢測內容沒有寫入報告。被告則認為檢測時應該是沒有滲水的。原告提出因被告營業執照經營范圍沒有“家居裝飾裝修施工”內容，變更訴訟請求為：

1、要求判決與被告簽訂的裝飾裝修合同無效并返還已付工程款13,000元；

2、要求被告賠償因施工不當造成經濟損失22,868.9元，其中：隱蔽工程及相關工程重新裝修費用8,798.9元，拆除舊裝修及垃圾清運費2,500元，損壞器物賠償費用3,170元，其他費用1,900元；

3、要求被告承擔全部質量鑒定費4,500元；

4、要求被告賠償不當裝修造成對房屋結構影響1,000元；

5、要求被告賠償精神損失費1,000元。

因調解未成,原告申請對裝修缺陷修復重裝費用的工程造價進行評估。經上海市高級人民法院委托上海中世建設咨詢有限公司進行鑒定，出具了《關于xx號502室室內裝修缺陷的修復重裝費用項目工程造價司法鑒定書》，結論為：本案所涉xx號502室室內裝修缺陷的修復重裝費用項目金額為7,049元。原告認為該司法鑒定書錯誤百出：

1、第二頁水管漏掉了封管費用440元；

2、第二項墻面開鑿應該是40米、108元；

3、拆除重裝和表面涂裝的費用有1,800元，其中涂裝的費用有1,500元，因為接線管要取出來，再弄水泥，和原來的涂料會有色差；

4、沒有提到走道吊頂和約定不符，水管更換要拆吊頂，有重裝、垃圾等費用，重裝工料費220元，加起來680元；

5、衛生間檔水條170元漏了；

6、熱水器要拆下來，重裝和天然氣檢測要150元，報告沒有提出；

7、漏掉了三個墻洞90元；

8、浴霸重新安裝需要增加50元；

9、垃圾清運費要300元，還有第二次清除要被告負擔清運費；

10、報告中有12.48個螺釘，不能買；

11、現在安裝不用麻絲了應該參照裝飾裝修的有關事項；

12、接線暗盒數量不正確；

13、關于磁磚鑲貼，原告提供的資料表明總費用是3,829元，用于廚房衛生間的是3,530元，用于陽臺的是264元，搬運費35元，但鑒定書全部用61元計算是錯誤的；

14、廚房間衛生間的面磚寫成了地磚；

15、裝修五個平方不會買五個平方的地磚，評估報告沒有合理的操作性；

16、南、北陽臺的地磚面積和合同預算有點差異；

17、面磚返工面積8.64平方米不合理，地坪翻掉還漏了防水處理159.15元；

18、櫥柜的上下部磁磚也不排除有缺陷，所以裂縫地磚應該是5塊不是3塊；

19、被告沒有做過防水處理，面積少估了；20、廚房間櫥柜需拆掉再重裝，而且會影響質量，原告要求賠償4,300元，但評估報告沒有包含此內容；

21、燈具拆掉重裝應考慮拆下費用50元、重裝費用200元；

22、關于損害賠償問題不評估沒有道理，總共3,100元應該賠償；

23、涂料污染墻面要增加費用170元；

24、熱水氣遭電擊，不知道是否損壞，以后還不知道會不會壞；

25、主臥大理石鋼窗用的是劣質水泥，要重新貼，增加300元費用；

26、由于被告沒有居家裝修和施工經驗導致大理石失調，只能用銅嵌條，增加費用100元；

27、合同施工期間水費、電費工185.9元要被告承擔;

28、司法鑒定文本中指責原告無理由要求終止合同是對原告不尊重。認為不包括未評估的，少算了3,000元，但原告表示不需要另行委托評估。被告對該工程造價司法鑒定書沒有異議。上海市質量監督檢驗技術研究院和上海中世建設咨詢有限公司有關技術人員到庭接受了當事人的質詢并對鑒定報告中的相關問題進行了說明。

另查明，被告系其法定代表人xx一人獨資有限責任公司，經營范圍為：建筑裝飾設計工程，景觀工程設計施工，園林綠化工程，土方工程，設計、制作各類廣告。

上述事實由原、被告的當庭陳述和原告遞交的《上海市家庭居室裝飾裝修施工合同》附《預算表》一份、《收據》二份、被告《檔案機讀材料》等證據證實。

本院認為，依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,但違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。本案中，被告既未取得家庭裝潢施工項目的經營許可，又未取得相應施工資質，故其與原告簽訂家庭居室裝修合同并進行裝修施工，違反了相關行政法規的強制性規定，故該合同系無效合同。根據法律規定，如合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返篇三：xx訴xx裝飾裝修合同糾紛案 xx訴xx裝飾裝修合同糾紛案

_______________________________________________________________________________________（2010）奉民三（民）初字第1824號 民事判決書

上海市奉賢區人民法院 民事判決書

（2010）奉民三（民）初字第1824號 原告xx，女。

委托代理人xx，上海勝杰律師事務所律師。委托代理人xx，上海勝杰律師事務所律師。

被告xx公司，住所地上海市奉賢區青村鎮奉永路399號。法定代表人xx，董事。

委托代理人xx，上海明泰律師事務所律師。委托代理人xx，上海明泰律師事務所律師。

原告xx訴被告xx公司裝飾裝修合同糾紛一案，本院于2010年7月12日受理后，依法適用簡易程序，于2010年8月3日、2010年8月31日、2010年9月8日分別公開開庭進行了審理。原告xx，被告xx公司委托代理人xx均到庭參加了訴訟。原告委托代理人xx到庭參加了第一次庭審，原告委托代理人xx到庭參加了第二、三次庭審，被告委托代理人xx到庭參加了第一、二次庭審。本案現已審理終結。

原告訴稱，被告向xx公司承包浦東新區張江城市經典別墅區裝飾裝修工程。2008年9月18日，原、被告簽訂《安裝承包合同》一份，約定由原告承包上述裝飾工程中的門窗套安裝工程，承包方式為清包，被告提供工具和材料，工程價款為：ba型別墅每棟人民幣（下同）50,000元，bb型別墅每棟55,000元。付款方式：月結，每月10號付款。2009年5月25日，原告完工，經結算門窗套安裝工程為1,443,749元。2009年4月1日，原、被告簽訂《補充協議》，約定原告為被告維修別墅，每棟維修費4,000元。2009年5月8日，原告維修完畢，實際維修22套別墅，維修費為88,000元。2009年6月，工程結束，被告要求原告工人留下來繼續修理其他十幾幢別墅，至2009年6月17日止，經結算維修點工共計5,750元。上述安裝、維修總工程款為1,537,499元，被告已付款1,153,000元，尚欠384,499元。故原告訴訟來院，要求判令被告：

1、支付工程款384,499元；

2、支付從2009年6月1日起至判決生效日止的逾期付款利息（按同期銀行貸款利率計算）。庭審中，原告因計算錯誤，變更第一項訴訟請求為：判令被告支付工程款296,499元。原告針對其訴稱的事實提供了如下證據：

1、安裝承包合同一份，證明原、被告雙方的承包關系，對承包的方式及付款方式等進行了約定。

2、補充協議一份，證明原、被告雙方約定由原告維修別墅，每棟4,000元。

3、城市經典安裝工程總產值結算單一份，證明原、被告雙方對工程進行了結算。

4、安裝代工支付明細（唐燕紅）一份，系從被告公司打印的，證明被告至今已支付1,153,000元，明細上是1,123,000元，后面又付了30,000元。

5、支票及退票通知各一份，證明被告于2010年5月30日開具給原告一張70,000元的支票，因存款不足而遭退票。6、2009年6月傳家維修點工（清單）一份，證明被告應支付原告點工費5,750元，是原告自己計算的。

7、xx班組點工人數表及傳家維修點工工人款各一份，證明被告應支付給原告點工費5,750元，是原告計算后由被告的發包單位xx公司蓋章確認的，計算與證據6重復。

8、證明兩份，由xx公司出具，證明原告實際維修別墅22棟。

9、手機錄音一份，由原告手機***呼叫被告單位xx手機***，證明xx作為被告實際項目負責人，要求原告返還其50,000元用于發其他班組的工人工資，該款應當在被告的付款中扣除。

10、竣工驗收流程表20份，證明原告安裝及維修的別墅于2009年6月2日通過驗收，另外一幢別墅因是樣板房，沒有拿到驗收流程表。

被告辯稱，原、被告雙方在2008年9月18日的合同中約定的是清包工，原告只負責人工，完成10棟ba型、11棟bb型。完工后，被告足額支付工程款，在設施設備上給予原告支持。但原告在履行義務時，嚴重違約，約定工期是到2008年10月15日，但到2009年5月25日實際完工，逾期七個多月。由于原告施工質量不符合要求，造成被告向發包方結算時，被迫接受總價款下浮5%的要求。原告不給被告開具正規發票，造成財務無法正常做賬，影響了被告正常的經營活動。被告尚欠原告工程款3,350元。工程總產值結算單是在原告脅迫下由被告單位陳垂駢簽署的，其中ba型10棟、bb型11棟、bb房型地下室加柱頭、前立面柱帽、柱腳是真實性的，其他都是被迫承認的。在工地上，原告攜帶工人逼迫陳垂駢在結算單上簽字，當時上面沒有原告簽名的。從日期上看，楊琴與陳垂駢的簽名日期也不一致。被告針對其辯稱的事實提供了如下證據：

1、xx公司給唐燕紅的付款匯總及相應憑據，證明2008年9月18日至2009年6月18日被告共向原告付款1,206,000元。

2、上海張江城市經典5期別墅外立面異形石材裝飾工程承包合同一份，是被告與總承包人xx有限公司簽訂的分包協議，證明雙方在合同中約定了工程及單價。

3、承諾書一份，證明被告與總包方結款時因出現問題而無奈作出讓步。

4、工程決算單一份，證明外墻工程金額已經下降5%。

5、工程量清單一份，證明被告與發包人確認按照下浮后的價格結款。基于上述認定證據，結合庭審中當事人陳述，本院確認如下事實：

2008年9月18日，原告與被告簽訂《安裝承包合同》一份，被告方由xx作為簽約代表簽字并由被告加蓋公章，約定由原告為被告承包的位于上海市浦東新區張江城市經典別墅區裝飾工程進行門窗套安裝工程的施工，約定合同價款：ba型每棟50,000元、ｂb型每棟55,000元，安裝材料由被告提供，2008年10月15日完工，完成后由被告方確認（如有任何一方要求提前或延期提交，應先與對方達成協議，并按協議執行），付款方式：月結（每月10日付款，25日依施工狀況經現場負責人確認后方可借支）。2009年4月1日，原告與被告簽訂《補充協議》一份，被告方由xx簽字，約定由原告為被告維修別墅，共計21棟，每棟維修費4,000元，21棟全部結束通過驗收，付款結束，包括工程款全部付清。后原告完成ba型10棟、bb型11棟，共計21棟別墅的安裝工程及維修等工程。2009年

第三篇：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

專題一：《買賣合同糾紛司法解釋》法律適用

1、買賣合同的成立與效力疑難問題

①買賣合同成立的方式及其證據②意向書、備忘錄、安慰信與預約合同的性質認定③買賣合同成立的必備條款與合同補充、合同解釋制度的運用④無權處分、善意取得與合同撤銷⑤買賣合同無效的類型⑥區分原則的適用

2、買賣合同的履行、風險負擔與孳息

①交付條款的合同補充制度②交貨數量不合約定時的處理③主給付義務、從給付義務與附隨義務的履行及其認定④多重買賣中的所有權移轉與違約責任⑤風險負擔認定的一般規則及特殊規則⑥標的物孳息移轉規則

3、買賣合同中的標的物檢驗制度

①約定與法定檢驗期間的性質②法定“合理期間”的認定③約定檢驗時間過短的處理規則④標的物檢驗程序與期間的合同設計

4、買賣合同的解除與違約責任

①買賣合同解除的條件及其法律效力②質量保證金的處理③實際履行請求權的適用條件④減價請求權的運用⑤違約金、法定損害賠償金、定金的適用規則⑥訴訟時效與優先購買權

5、所有權保留買賣與特種買賣的法律適用

①所有權保留買賣的法定解除條件及其法律效力②試用買賣的認定及其法律效力③其他特殊買賣（權利買賣與金融衍生品）

6、買賣合同的制作與審查

專題二：《招標投標法實施條例》解讀

1、強制公開招標項目范圍的確定

2、強制招標的各種方式選擇

3、可以不招標項目范圍的解讀

4、虛假招標的形式及法律后果分析

5、串通招投標行為的界定及法律后果分析

6、干預、操縱招標投標的法律后果解讀

7、弄虛作假騙取中標行為的界定及法律后果分析

8、招投標法實務操作及流程風險管理

①公開招標流程的風險與管理②投標流程的法律風險及其防范

③開標與評標環節的法律風險及其防范 ④中標通知書的發出與合同訂立

⑤違規違法招投標的法律后果

第四篇：淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用問題

課程房地產法20 09 ?－20 10 學年第 1 學期

成績 評閱人

評語：

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（題目）淺析商品房買賣合同糾紛的法律適用問題

（正文）

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)已經公布并實施。其中規定了商品房買賣中的懲罰性賠償原則，這一規定對規范房產市場，保護購房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發了商品房在適用《解釋》的同時是否適用《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的問題上眾說紛紜，我僅就對商品房買賣合同糾紛中是否適用《消法》談談自己的一些拙見。

《解釋》中關于懲罰性賠償條款的規定如下：

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

其中購房者在購房過程中出現以上的5種情況時除了可以要求開發商返還已付購房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過已付購房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說如果發生了以上的5種情況時購房者可以要回的款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。這樣一來，《解釋》規定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規定的因欺詐而應給予的雙陪賠償。

并且，我國法律、法規、司法解釋和部門規章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。根據《解釋》第1條關于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同”的規定，《解釋》調整的商品房專指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房

屋，《解釋》調整的商品房買賣合同是專指狹義的。

但是在實踐出現了以下的兩個問題：一是應注意并不是房地產開發企業向社會銷售的房屋都屬《解釋》規定的商品房，應是房地產開發企業作為開發商建造的房屋；二是應注意并不是房地產開發企業建造銷售的房屋都屬《解釋》規定的商品房，如房改房和經濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《解釋》規定的商品房。如下列案例：

李廣源訴廣州市宏仁建設實業總公司（以下簡稱實業公司）、廣東省宏仁房產建設公司（以下簡稱房產公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項目的開發商是廣東金城建設集團有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內的其中兩棟出售給實業公司。2008年12月4日，原告與實業公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于2009年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實業公司負責為原告辦理房產證等手續。同日，原告向房產公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于2009年底通過房產公司辦理僑匯購房入戶手續。廣東金城建設集團有限公司正在為實業公司辦理房產證。原告以被告未領取商品房預售許可證構成欺詐等為由，依據《解釋》的規定起訴要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項。被告以本案不適用《解釋》等為由請求駁回原告訴訟請求。法院認為原告與實業公司簽訂的《購房合同》不屬《解釋》的調整對象，該案不適用《解釋》，同時也不存在合同目的無法實現的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請求。判后原告未提起上訴。

那么，在商品房買賣合同糾紛當中除了《解釋》規定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償?

關于是否適用的問題，有兩種不同的觀點：

1.適用。《解釋》規定的情況與《消法》的規定并不沖突，在符合《解釋》規定的具體情形時，無論適用《解釋》還是《消法》都可以。

2.不適用。消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設想的適用范圍的確不包括商品房在內。同時制定的《產品質量法》明文規定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實踐來看，大多法院也不認為商品房交易適用《消法》第四十九條規定，主要原因是，商品房買賣合同金額巨大，動則數十萬、上百萬，判決 雙倍賠償會導致雙方利害關系失衡。綜上，此種觀點認為，商品房交易過程中開發商應承擔的賠償責任是合同約定的賠償責任或賠償實際損失的責任，而不是《消法》所規定的雙倍賠償責任。

以上兩種觀點本人認為都過于絕對。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。

首先，我認為能適用：

1.從立法本意上來說，《解釋》規定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購房款的雙倍。解釋規定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買賣糾紛之中最嚴重、最惡劣的幾種。也就是說，這幾種最惡劣的情況可以適用《解釋》規定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規定的幾種嚴重的欺詐情況之外的欺詐行為，應該是適用《消法》的雙倍賠償。當然，實踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規定的應然狀態與法律適用的實然狀態的差別，跟立法本意無關。

2.從法律的體系上來說，《消法》既然沒有明確規定其調整范圍不適用于商品房，那么就是適用。《解釋》同樣沒有規定如果與《消法》沖突時的適用規則，其實，本來就不沖突。立法者在立法時，因為要維護法律的統一性、權威性、嚴密性，會在立法時盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說《解釋》和《消法》都是適用的。

3.《解釋》在商品房合同買賣糾紛中加入了因欺詐而導致的懲罰性的措施，目的是在遏制開發商在商品房買賣中利用優勢欺詐購房者，從而導致的巨大的事實不公。那么我們可以

推論：在商品房的買賣中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個度的問題。也就是說，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償的范圍。

其次，我認為要有限制性的分別適用。

也就是說在商品房買賣合同糾紛當中情況千差萬別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當中導致不公平的現象發生。我們要根據具體情況區別對待，分別適用。

1.如果在商品房買賣合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項，支付違約金，或賠償實際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒有《解釋》規定的開發商的主觀惡意強，但實際造成的損害結果相當大(不一定達到已付購房款的一倍)，這實際上性質的惡劣程度不亞于《解釋》規定的那幾種情況，即已經達到了《解釋》實行懲罰性賠償責任的制定意圖，那么我們就應該適用雙倍賠償;如果造成的損失不是很大，那么就只是按實際的損失來陪。至于損失達到已付購房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購房款的絕對額、欺詐隱瞞的時間長短、造成損失類型的多少等。

2.如果在商品房買賣合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下(包括商品房買賣合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規定的嚴重的幾種欺詐)保證賠付比例的公平。這樣會導致一種傾向：開發商因為《解釋》規定的嚴重欺詐在實踐中都不可能導致雙倍的懲罰性賠償，那么會慫恿他們的一般性欺詐行為;如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴重的欺詐行為在實踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償的幾率大增。這樣才會起到抑制開發商這種欺詐行為的作用。

總之，商品房買賣合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發揮《消法》和《解釋》的效用，切實抑制開發商的欺詐行為，從而保護購房者的利益。

結語：

在房地產法的學習中，我發現，我們大多傾向于使用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來解釋一些社會上的發生的房地產糾紛案，《司法解釋》的出臺確實給房地產糾紛案件提供了至關重要的法律支持和法律解釋，但在實踐中，卻有很多案例表明，《司法解釋》在適用范圍上有其局限性和不完善性，這也引起了我對于《司法解釋》是否使用于《消費者權益保護法》的思考。

第五篇：裝飾裝修合同糾紛之工程造價認定案例

裝飾裝修合同糾紛之工程造價認定案例

原告：北京市**裝飾有限責任公司

被告：廣東**有限公司

原告北京市**裝飾有限責任公司（以下簡稱**裝飾公司）訴被告廣東**有限公司（以下簡稱**企業集團）裝飾裝修合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告**裝飾公司之委托代理人***；被告**企業集團之委托代理人**均到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告**裝飾公司訴稱，被告將位于北京市西單大悅城九層的裝修項目發包給原告，雙方于2008年1月5日簽有《裝飾裝修施工合同》，約定工程價款286 966元；后原、被告協商增項2次，造價分別為170584元、21892元；工程總價敖為479442元。現工程早巳竣工，截止目前，被告僅給付原告工程款200000元。經過原告多次討要，工程余款至今尚未支付。現要求被告**企業集團支付工程款279442元，并負擔本案的訴訟費用。

被告**企業集團辯稱，原告**裝飾公司所述雙方簽訂初始合同及我方付款情況屬實。在施工過程中不存在原告所述的二次增項事實。鑒于施工中我方為原告墊付民工工資19600元，故我方實際僅欠付原告工程款67366元。由于原告不具備裝飾裝修資質，故雙方所簽訂的《裝飾裝修施工合同》無效，我方無義務支付原告工程款。綜上，我方不同意訴訟請求。

經審理查明，2008年1月5日，被告**企業集團（發包人、甲方）與原告**裝飾公司（承包方、乙方）簽訂《北京市飾裝修工程施工合同》。該合同規定，乙方承包甲方**企業集團“大悅城室內裝修項目”，工程地點在西單大悅城九層承包范圍為清工加部分輔料，施工面積2392平方米，以實際施工面積為準；本工程價款總計286966元，工程總工期為28天，開工日期為2008年1月5日，竣工日期為2008年2月1日；本工程價款可在出現下列情況時調整：(1)甲方確認的工程量增減。(2)甲方確認的設計變更或工程洽商??。甲方派駐本工程項目的代表為曹楊，乙方派駐本工程的項目經理為夏正林，雙方派駐本工程施工場地的代表，按照本合同約定各自行使派出方的權利、履行派出方的義務。該合同還就雙方權利義務、工程驗收、違約責任等作了具體規定。上述合同簽訂后，原告**裝飾公司即開始進駐西單大悅城九層進行施工。2008年2月3日，被告

工程項目代表曹楊在施工增項計價匯總表上簽字，該匯總表載明施工增項金額共計170584元。原告施工期間，被告支付原告工程款共計20萬元。2008年3月，工程施工完畢，被告未經竣工驗收即進駐使用。

庭審中，原告述稱，2008年3月，原告按被告的要求進行了二次增項施工，工程價款21 892元，被告對此不予認可，原告未能提供充分有效的證據證明該主張。

另查，原告**裝飾公司于2002年6月22日取得由北京市建設委員會頒發的建筑業企業資質證書，該證書載明原告資質等級為建筑裝修裝飾工程專業承包叁級。

上述事實，有雙方簽訂的裝飾裝修工程施工合同、施工增項計價匯總表、建筑業企業資質證書以及雙方當事人當庭陳述等證據材料在案佐證。

本院認為，原告**裝飾公司具備建筑裝修裝飾工程專業承包叁級資質，故其與被告**企業集團簽訂的《北京市裝飾裝修工程施工合同》合法有效，雙方均應按合同規定行使權利、履行義務。履行合同期間，被告方的施工代表曹楊在施工增項計價匯總表上簽字認可工程存在增項及增項工程價款，其行為應認定為法人行為，相應的民事后果和責任應由被告**企業集團承擔。被告**企業集團在工程未經竣工驗收的情況下即進駐使用，對此被告應承擔相應的民事責任。現原告**裝飾公司要求被告給付所欠工程款理由正當，對其訴訟請求本院予以支持。原告所主張的二次增項的工程量21892元，因其未能提供充分有效的證據證明，故本院對該事實不予認定，相應的訴訟請求本院不與支持。被告**企業集團稱原告無裝修資質，因而認為雙方所簽合同無效等答辯理由缺乏事實依據，本院不予采信。至于被告所稱在原告施工期間其為原告墊付民工工資19600元之事實，被告可另行主張，本案中被告未提出反訴，故本院不予認定處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、被告廣東**企業集團有限公司于本判決生效后十日內給付原告北京市**裝飾有限責任公司工程款二十五萬七千五百五十元。

二、駁回原告北京市**裝飾有限責任公司的其他訴訟請求。

如果被告廣東**企業集團有限公司未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延

履行期間的債務利息。

案件受理費五千六百九十二元，由原告北京市**裝飾有限責任公司負擔三百九十二元（已交納），被告廣東**企業集團有限公司負擔五千三百元（于本判決生效后七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本、交納上訴案件的受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿七日內未交納上訴案件受理費的，視為放棄上訴權利。

京城著名房地產建筑工程律師團、京城著名追債律師團

總負責人：張仁藏律師（合伙人律師）

全國免費咨詢熱線：4008-598-360

移動電話：***（如需面談請提前預約）

郵箱：