第一篇：物業管理問答

物業管理問答

我是吉林省四平地區一個縣城的，政府在我們居住地實行了棚戶區改造政策，在新樓辦入住前，開發商規定業主必須交，專項維修基金每平方60元，物業費每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費每平方12元，公用照明費每月9元交三年的等等，請問開發商這樣收費合理嗎

答：

開發商在賣房的價格中含有物業維修基金費用；物業管理費只有物業驗收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規劃部門在土地規劃時，在設計圖紙中必須涵蓋的項目；公共照明是根據公共部分的公用電表根據住戶數量均分的費用。所以開發商的上述行為是不合法的！請參照《中華人民共和國物業管理條例》。

第二篇：=======物業管理法律法規問答

編輯作者：王靈輝

編輯作者：王靈輝

物業管理法律法規問答

（一）《物權法》 001.《物權法》中業主建筑物區分所有權的內容？

答：所有權、所享有的所有權、產生的共同管理權

026.《前期物業服務合同》的定義？ 答：建設單位與物業買受人簽訂 093.《建設工程質量管理條例》對建設工程最低保修期限的規定？ 答：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施、合理使用年限；

（二）屋面防水、為５年；

（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；

（四）給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

。119.根據《商品房屋租賃管理辦法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

（三）違反規定改變房屋使用性質的；

（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。006.《北京市物業管理辦法》中規定的物業管理活動的在區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及相關活動的對應職責？ 答：區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府負責、協助、指導和監督，協調處理糾紛。007.新建住宅物業，對于建設單位配建的物業服務用房的要求與標準？ 答：建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。008.前期物業服務責任？ 答：建設單位 011.業主對物業管理區域共用部分實施共同管理時由業主共同決定的事項內容？ 答：占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？ 答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。016.建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？ 答：專有部分達到建筑物總面積50％以上 017.除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？ 答：占總人數5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業主大會。019.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？ 答：30日內，備案： 026.業主共同決定不再接受物業服務時，物業服務企業提供物業服務及向業主收取物業服務費用的規定？ 答：物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同應當提前三個月告知業主。

029.物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況如何進行評估？ 答: 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門、就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況 034．《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，對完成物業共用部分交接前收取物業管理費有何規定？

答：在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取物業服務費；但發生下列情形之一的，業主應當按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費：

1、籌備組成立滿3個月未召開首次業主大會會議的；

2、首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；

3、首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起30日內未開始查驗的；

4、物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內未完成交接的。

籌備組成立公告，首次業主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域內顯著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何發布？ 答：基本信息、業績信息和警示信息。067．物業服務評估監理業務范圍、收費方式和付費主體？ 答：

（一）物業項目交接查驗；

（二）物業服務費用評估；

（三）物業服務質量評估；

（四）其他需要評估監理的事項。068．在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相關當事人有哪些義務？ 相關資料保管期限不得低于5年；物業服務費用評估、物業服務質量評估報告相關資料保管期限不得低于3年 072．物業項目交接的內容和程序？ 答：交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。3． 全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。084.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅專項維修資金。085.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用部位的維修更新、改造范圍？ 答：1.屋面防水層2.樓房外墻3.地下室5.增加保溫層、6.外墻及樓梯間、公共走廊7.窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護墻、院門 8.公共區域門窗或窗紗 086.《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍？ 答：1.電梯2.二次供水系統3.避雷設施4.配電設備5.消防系統6.樓內排水（排污）設備7.其他情況。006.電梯使用單位應當采取的安全保障措施？ 答：張貼安全注意事項、警示標志和有效的《安全檢驗合格》標志； 101.納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或按時交給物業買受人的物業費用由開發建設單位全額繳納。102.物業服務企業申報考評的符合條件有：（1）符合規劃要求，配套設施齊全：四星項目為住宅小區、工業區建筑面積在5萬平米、住宅小區、工業區、8萬平米以上，別墅2萬平米、大廈、3萬平、85%以 041.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：1.未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； 2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

編輯作者：王靈輝

3.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； 4.損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； 5.其他影響建筑結構和使用安全的行為（第五條）。

（十三）《消防法》 112．各資質等級物業服務企業專職技術和管理人員的數量和職業資格要求？

（一）一級資質：20人，（二）二級資質：技術人員不少于20人。職稱的人員不少于10人

（三）三級資質：專職管理和技術人員不少于10人，人員不少5人，113．各資質等級物業服務企業承接物業項目的限制？ 答：一級資質、可以承接各種物業管理項目。二級資質、30萬平方米、8萬平方。三級資質、20萬平方米、5萬平方米 115.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對住宅裝修的禁止行為？ 答：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)變動建筑主體和承重結構；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

128.《電力法》供電企業履行供電義務的規定？ 答：

2、供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電、需要中斷供電時，供電企業應當按照國家有關規定事先通知用戶。133.機關、企業事業單位、住宅小區管理單位等應當盡什么樣的義務？ 答：為郵政企業投遞郵件提供便利。137.《勞動法》對用人單位在勞動安全衛生方面有哪些要求。答；建立安全衛生制度，執行安全衛生規程和標準，對勞動者進行勞動安全衛生教育，進行定期健康檢查。

二、培訓要點

（一）《北京市物業管理辦法》2010年10月1日實行 012.業主對物業管理區域共用部分實施共同管理的事項中，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？ 答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。016.建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？ 答：專有部分、建筑物總面積50％以上 017.除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？ 答：占總人數5％、專有部分占建筑物總面積5％、申請成立業主大會。019.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？ 答：30日內，備案： 042.住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況？ 答：不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修：

1、屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；

2、電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；

3、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；

4、樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；

5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

6、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。045．物業服務合同備案制度對物業服務企業、建設單位、業主及主管部門的具體要求？

答：本市實行物業服務合同備案制度。

15日內備案；15日備案手續。15日內房屋行政主管部門備案。應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內 051．依據信用記分結果，項目負責人記分達到3分、5分和15分時，應分別如何處理？ 答：

1、記分達到3分時書面警告；

2、記分達到5分時、記入項目負責人信用信息檔案。

3、記分達到15分時，注銷《北京市物業項目負責人考試合格證書》 052．物業服務企業及項目負責人的信用信息的用途？ 答：信用信息可為市、區縣房屋行政主管部門、相關行政主管部門以及北京物協等實施物業服務企業資質等級核定、物業管理示范項目評定、物業服務評估監理、物業管理行業專家選聘等工作，提供監督管理的依據。

個人、企業及其他組織在社會經濟活動中，可以依法申請查詢本辦法中企業及項目負責人信用信息。058．安全責任人應當根據物業類型、已使用時間、設計使用年限等不同情況，定期委托房屋安全鑒定機構進行安全評估的主要類型及要求？ 答：主要類型及要求： 1.人員密集場所的房屋建筑，每5年應當進行一次安全評估； 3.達到設計使用年限仍繼續使用的，每2年應當進行一次安全評估； 063.危險房屋的處理類別？ 答：全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接： 1． 全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業； 2． 雙方協商簽訂交接協議； 3． 全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門； 4． 雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。127.臨時管理規約的制定主體有哪些？ 答：建設單位。130．臨時管理規約的必備條款？

4.7日內、業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面 131．物業管理行業專家的資格條件？

答：綜合管理類專家應當具備以下條件：

(四)擔任物業服務企業部門經理以上職務；

079.裝修人出現擅自變動建筑主題和承重結構的行為時，房屋管理單位的處理方式？ 住房城鄉建設行政主管部門 080.針對擅自變動建筑主體和承重結構行為，政府主管部門的處理方式？ 答：住房城鄉建設行政主管部門應當首先檢查裝修施工是否有經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位出具的施工圖。經檢查沒有施工圖或施工圖不符合要求的，再按照下下列程序屬于建筑主體和承重結構（第六條）： 100.管理規約基本內容包括：物業基本情況、物業管理方式、業主共

編輯作者：王靈輝

同管理的權利和責任、物業共用部分的經營和收益分配、物業的使用維護和管理；物業管理區域內的應急預案；違約責任

第三篇：前期物業管理問答

前期物業管理問答

本文提要：前期物業管理期間,業主委員會尚未成立,選聘物業公司的職權機構不能沒有物業管理和服務,那只能由開發商選聘物業管理單位,或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作,前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。

問:什么是前期物業管理

答:一般意義上的物業管理,是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始,而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間,由于業主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業公司的職權機構,但已有部分業主入住,不能沒有物業管理和服務,那只能由開發商選聘物業管理單位,或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長,其經濟效益才越能顯示;短期的物業管理,由于開始時得做大量準備,要理順和協調各種關系,還要在某些方面先投入點資金等,它的效益是出在一段時期以后。所以開發商在選聘物業管理單位時,簽約一般都簽幾年,否則物業公司不大愿意接受短期協議。然而,開發商與物業公司的簽約,卻無法制約業主,業主委員會成立以后,任何時候都有權解聘物業公司。

問:前期物管需要嗎

答: 為使發展商便于日后管理,樓內各項設施便于維護、保養,物業管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期,因為這是管理公司可在兼顧發展商利益的條件下,更多地為業主的生活便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見,為發展商省去一些不必要的支出,又為今后業主的生活帶來方便。

列舉了一個有關垃圾的問題,一般來說她們將在業主用餐后收取垃圾,每層樓已經為業主設了垃圾桶,但物管收垃圾的路線應避免遇到業主,www.tmdps.cn肯定不能從每幢樓的正門進出,于是在她的建議下開發商在每幢樓增加了一個后門。此外,還有通過前期物管的參與,來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養,一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。前期物管就是開發商、后期物管公司及業主之間的餓一座橋梁。物管公式依據自己多年的物管經驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見,以確保開發商的資金用在刀刃上,使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件,也為業主有效地控制了維修費用。

問:什么是物業管理法律責任?

答:物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人,在進行管理、服務、使用物業的活動中,必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約,如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范,就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受損害,具備了法律規定的危害后果,也符合法律規范所規定的制裁條件,由當事人承擔物業管理的法律責任。

問:物業管理企業與房地產開發企業的關系? 從二者隸屬關系來看,一般有兩種情況:一種是房地產開發企業自身進行物業管理,所設的物業管理公司為其下屬的分支機構或子公司,二者之間是從屬關系,目前國內這種關系占有很大比例;另一種是房地產開發企業以原始業主的身份在物業建成以后負責第一次選聘物業管理公司,這時二者之間是一種短期的合同關系,當業主委員會成立后,選聘物業管理公司的工作則由業主委員會負責,房地產開發企業在原始資料移交后,與物業管理公司基本上將不再發生聯系。從活動范圍來看,二者既密切關聯又有相對獨立性:一方面,房地產開發建設為物業管理提供一定的物質基礎,房地產開發項目設計與建造質量及環境的優劣,將直接影響到日后物業管理的開展,因此物業管理企業必須與房地產開發企業保持良好的關系,盡可能作到物業管理能早期介入,以確保和提高房地產開發建設的質量;另一方面,雖然物業管理可以看作是房地產開發的延續和完善,但物業管理企業與房地產開發企業的活動范圍卻各有側重點,房地產開發企業主要涉及物業的建設、流通和消費的前期活動,而物業管理企業則是對已建成并投入使用的各類物業實施全方位的綜合管理與服務,其主要活動領域在物業的消費階段。因此,不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系,在管理活動中必須明確二者的責任。如,因設計、施工或材料原因造成的物業質量事故應明確由開發企業承擔修繕責任(當然可委托物業管理企業實施修繕工作,但開發企業應支付相應的費用和報酬);若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業管理企業承擔相應的責任

問:住戶裝修時,是否應向物業公司交納裝修押金? 答:住戶對房屋進行二次裝修已是普通現象,為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構,保證房屋的安全使用,住戶在裝修時,必須向物業公司提出申請,經物業公司批準后方可施工,而且還必須與物業公司簽訂裝修協議,明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金,應按照購房人在買房時與開發商雙方約定為準,即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

問:機動車停車費用到底是什么費用?

答:規定的是“機動車存車費”,而不是“占地費”。在小區里能收取此項費用的只能是具備《物業管理資質證書》的物業管理公司,其他單位和個人不得收取此項費用。物業公司收取存車費后,雙方應簽訂存車看管協議書,物業公司履行看管責任,發生丟失時,按照雙方簽訂的協議進行處理。

問:物管公司應提供哪些服務? 常規性服務是最基本的服務,包括:1.房屋建筑主體管理;2.房屋設施、設備和管理;3.環衛管理;4.綠化;5.治安;6.消防;7.車輛道路;8.代辦服務

物業管理收費項目的構成 答:1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養費用;2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用;3.物業范圍內的市政設施道路、維護維修費用;4.物業所有人、使用人在使用物業過程中,為維護公共環境的安全、清潔、秩序、優美,而要求物業經營人所進行的管理和服務費用;5.物業所有人、使用人要求物業經營人提供的特殊和專業的服務項目而付出的費用。

物業管理公司應承擔的義務包括: 1.全面履行物業管理合同,對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕,承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。2.接受物業管理委員會和居民的監督。3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。5.發現違反法律、法規和規章的行為,要及時向有關行政管理機關報告。有關物業管理公司應根據國家規定,結合管轄小區實行情況,制定較具體的義務和責任條款并公之于眾,以方便房產消費者的了解和監督。

問:業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費,物業公司該怎么辦? 答:商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決,業主不能以此為由拒交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反,是一種違約行為,物業管理公司有權要求業主履行義務,交納物業管理費;如業主繼續違約的,物業管理公司可以采取法律手段,起訴業主或提出仲裁,要求業主履行物業管理公約的義務。最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系,出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系,就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外,在房屋維修方面也存在這種類似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開發商與物業公司之間的互相推諉,讓應該承擔責任者無法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

第四篇：物業管理常識問答

《物業管理》常識問答

一、物業公司何時開始收取物業管理費？

答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發商與購房人雙方對物業管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費，就屬于這種情況。這是最基本的小區物業管理常識。

二、欠費的業主有資格參選業主委員會嗎？

答：這個小區物業管理常識很重要啊，這關系廣大業主的權益。業主是否具有被選舉為業主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業主的身份。業主委員會是業主行使其成員權，對所有建筑物共同事務進行管理的具體形式，即業主參選業主委員會的資格是基于其建筑物所有權獲得的。業主委員會的委員是按照業主大會法定多數業主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業主與物業管理公司之間的糾紛，屬于業主與物業管理公司之間的民事合同糾紛問題。業主拖欠物業管理費，屬于債的不履行，物業公司可以以違約為由起訴業主，但不能以此剝奪業主競選業主委員會委員的資格。因此，業主欠繳物業管理費不影響其參與業主委員會的選舉。

三、小區物業管理常識問題：對于自來水、電、煤氣，物業公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？

答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應者，住戶是消費者。物業公司并不是水、電、氣的批發商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業部門委托后，方可代收資源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。

四、在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

五、小區物業管理常識：不收房可以不交物管費嗎？

答：若非房子原因導致業主不能按時交收物業，物業管理費要按交房通知書上指定時間為物管費起算日，若因物業質量問題需要整改返修，則整改返修后，業主簽名確認時間起算。

六、小區物管費可不可以漲價？

答：小區交樓前，發展商會與中標的物業管理公司簽訂前期收費標準，收費標準根據物業管理相關文件執行，后期小區成立業主委員會后與之商量確定。這個小區物業管理常識買過一手房的同志就會比較清楚。

七、物業管理員應掌握哪些知識？

答：執業基礎、房屋維修與保養、給排水管道與設備維修、供暖及供氣系統的管理與維修、供電與照明線路和設備維修、衛生綠化維護和社區安全保衛。

八、物業管理員的職責有哪些？

物業管理員指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以級維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。物業管理員是指投入使用的房屋及其附屬設備與配套設施進行經營性管理，并向物業產權人、使用人提供多方面、綜合有償服務的人員。物業管理員須具備高中以上學歷，具有一定的觀察能力及較強的表達和計算能力，是實行就業準入的職業之一。

九、物業管理員的職業等級有哪幾個？

本職業共設三個等級，分別為：物業管理員（國家職業資格四級）、助理物業管理師（國家職業資格三級）、物業管理師（國家職業資格二級）。

十、物業管理員職業資格鑒定的方式有哪些？

1.物業管理員的職業資格鑒定內容依據現行國家職業標準及勞動保障部職業技能鑒定中心新編教材，全國嚴格按照“統一標準、統一教材、統一命題、統一考務和統一證書”的原則進行。鑒定分知識、技能兩部分，2.物業管理員知識考試采取書面測試方式，技能考試采取兩種測試：一部分為書面測試方式，另一部分采取錄像測試方式，物業管理師鑒定除參加上述知識和技能考試外，還需提交2000字以上的論文并進行論文答辯。

十一、物業管理員職業資格鑒定考試報名需要哪些條件？

（一）物業管理員（具備以下條件之一者）

1.在本職業連續工作1年以上，經本職業物業管理員正規培訓達規定標準學時數，并取得結業證書。

2.在本職業連續工作2年以上。

3.取得本專業或相關專業大專及以上畢業證書。

（二）助理物業管理師（具備以下條件之一者）

1.取得本職業物業管理員職業資格證書后，連續從事本職業工作2年以上，經本職業助理物業管理師正規培訓達規定標準學時數，并取得結業證書。

2.取得本職業物業管理員職業資格證書后，連續從事本職業工作3年以上。

3.取得本專業或相關專業大學本科及以上畢業證書。

（三）物業管理師（具備以下條件之一者）

1.取得本職業助理物業管理師職業資格證書后，連續從事本職業工作4年以上，經本職業物業管理師正規培訓達規定標準學時數，并取得結業證。

2.取得本職業助理物業管理師職業資格證書后，連續從事本職業工作5年以上。

3.具有大專學歷。連續從事本職工作8年以上，經本職業助理物業管理師訓達到標準學時，并取得結業證書。

4.具有本科學歷，連續從事本職工作6年以上，經本職業物業管理師正規訓達到標準學時，并取得結業證書。

第五篇：物業管理服務知識問答

物業管理服務知識問答

10、業主辦理入住手續后空置不住，是否需要交納物業管理服務費？

答：根據《物業管理條例》第42條規定，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主在開發建設單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。

11、物業服務企業在與建設單位簽訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限？

答：《物業管理條例》第26條規定，“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”因此，小區業主委員會組織業主召開業主大會會議，并作出關于解聘前期物業服務企業，同時選聘新的物業服務企業的決議。業主委員會與新物業服務企業之間的物業服務合同生效時，開發商與原物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同關系自行終止。物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求原物業服務企業退出物業服務區域，并移交物業服務用房、相關設施，以及物業服務所必需的相關資料的，人民法院應予支持。因此，原物業服務企業應當退出小區，并與業主委員會進行物業項目交接的相關工作。

物業服務企業在與開發商簽訂前期物業服務合同時，應當特別注意前期物業服務合同關于期限的特別規定。按照《物業管理條例》關于前期物業服務合同的規定，前期物業服務合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時失效。

12、什么是物業服務收費？物業服務收費有哪些內容？

答：物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

物業服務收費內容包括綜合管理服務費、停車服務費和特約服務費。

綜合服務管理費：包括清掃保潔及清運；綠化養護；秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原材料費用等。（物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本）。

停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原材料費用等。

特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。

13、業主與物業服務企業之間是什么關系？當雙方發生爭議時通過什么渠道解決？

答：物業服務企業通過業主大會選聘，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等，雙方是合同委托關系。

當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理發生爭議時，雙方可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請調解；也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

14、業主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業服務企業繳納停車費用嗎？

答：物價管理部門對小區露天共用場地車輛停放收費有明確規定：利用小區共用道路或共有場地停放車輛的，須經業主大會和相關業主同意收費。具體收費處理辦法是：場地占用費或租賃費標準由業主大會制定。車輛停放服務費由業主委員會與物業服務企業按照物價部門規定的指導價，約定具體收費標準。

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示，未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同執行。

15、業主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費？ 答：業主購買或租用地下車位后，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，并與業主簽訂協議，費用由業主交納。

16、物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多長時間？

答：根據《民法通則》的規定，追索物業服務費案件應當適用普通訴訟時效，即兩年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

17、商品住宅小區成立業主大會條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第八條之規定：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會申請資料。

18、什么是業主大會？

答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務，是物業管理的權利和責任主體。其職責包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施等有關共有和共同管理權利的事項等。

19、成立業主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第九條之規定，符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居民委員會代表組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任，籌備組成員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

20、業主委員會是一個什么樣的機構？履行哪些職責？

答：根據《物業管理條例》第十五條之規定，業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會履行下列職責：⑴執行業主大會的決定及決議；⑵召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；⑶代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；⑷及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；⑸監督管理規約的實施；⑹督促業主交納物業服務費及其他相關費用；⑺組織和監督專項維修資金的籌集和使用；⑻調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；⑼業主大會賦予的其它職責。

21、參加業主委員會成員選舉應當具備什么條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條之規定，業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國家有關法律、法規；⑶遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務；⑷熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定的組織能力和協調溝通能力；⑹能保證必要的工作時間。

22、業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什么？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十二條之規定，業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公布，并接受業主監督。工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

23、業主居住在商品房小區，為什么要自覺履行交納物業費義務？

根據《中華人民共和國物權法》，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區里的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定為業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。

24、業主委員會有權利解除聘物業服務企業嗎？

答：業主委員會無權決定解聘物業服務企業。首先，按照《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。可見，解聘物業服務企業屬于業主大會的職責范圍，應當通過全體業主表決或授權業主委員會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，業主委員會無權決定解聘物業服務企業。其次，業主委員會是業主大會的執行機構，當它越權行使了權力機構的職權時，這個行為必然是不能生效的。

25、欠費業主能進業主委員會嗎？

答：根據《物業管理條例》，業主在物業管理活動中，業主權利包含“依法享有選舉業主委員會成員，并享有被選舉權”。業主在物業管理活動中，業主義務包含“按時交納物業服務費用”。而建設部《業主大會和業主委員會指導》同時規定，業主委員會委員應當符合“遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務”的條件。欠費業主并沒有充分履行業主義務，允許其參選業主委員會確實有違立法精神。

26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業服務企業應當賠償嗎？

答：《侵權責任法》第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小區樓房的墻體脫落砸損業主車輛，屬于建筑物發生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應當承擔責任。同時，應當分清不同情況下的不同責任主體。比如，房屋如果處于保修期內，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質量有關，應由建設單位承擔保修責任，并承擔損害賠償責任。

27、樓上跑水樓下被淹，物業服務企業應否擔責？

答：關于相鄰關系，按照《物權法》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從物業管理角度看，物業服務企業在接到業主報修后，及時趕到現場，報警并采取了關閉進水閥的應急措施，應當認定其履行了合理的物業管理職責。因此，物業服務企業不應承擔賠償責任。

判斷物業服務企業應否承擔侵權賠償責任的關鍵在于是否有證據證明物業服務企業在跑水事件中存在未履行物業管理職責的行為。建議物業服務企業建立突發事件應急預案，制定水、電類急修工作規程，以提高物業服務企業的應急處置能力。

28、業主裝飾裝修房屋，是否應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議？

答：按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，在住宅室內裝飾裝修工程開工前，業主應當向物業服務企業申報登記。因為裝飾裝修管理屬于一項重要的物業管理服務內容，物業服務企業需要告知業主在裝修過程中的禁止行為和注意事項。

29、業主裝修房屋期間，物業服務企業可以收取哪些費用？

答：業主對房屋進行裝修時，應與物業服務企業簽訂裝修協議，約定有關責任義務及注意事項，可收取的費用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運費；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業服務企業在裝修完工后180天內退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費10元。

30、裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？

答：目前，裝修管理和裝修押金的標準并無明確規定，一般通過業主（裝修人）與物業服務企業之間通過合同約定進行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括管理服務費用、違約責任等事項。

關于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業主和物業服務企業參與驗收，而政府相關部門不參與。因此，物業服務企業應當以《裝修管理協議》約定的時間及要求返還業主的裝修押金。

31、住宅小區地面停車位歸誰所有？

答：《物權法》第74條第2款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

32、停車位能否出租給其他小區業主使用？

答：小區內的地面停車位可能屬于建筑區劃內的，也可能屬于建筑區劃以外的。如果屬于建筑區劃內的停車位，那么應當首先滿足本小區業主的需要。本小區業主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區的業主。本小區業主停車需求已經滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經產權人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區的業主使用。如果屬于建筑區劃以外的停車位，那么權屬屬于業主共有，能否出租給其他小區的業主使用，則應當由業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，可以出租給其他小區的業主使用。

33、機動車在物業區域范圍內被劃刮，物業服務企業是否需要承擔責任？

答：物業服務企業是否要承擔賠償責任，主要應當看物業服務合同或停車服務合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關于車位使用服務的約定，物業服務企業應負違約賠償責任。從侵權責任角度分析，應當由實施劃傷、扎胎行為的責任人承擔主要責任，物業服務企業只要盡到了基本的注意義務，就不應當承擔賠償責任。同時需要注意的是，小區業主與物業服務企業之間的機動車停放服務關系，并非屬于財產保管合同關系，出現業主車輛損壞，物業服務企業不承擔保管責任。

34、業主買了車位，還要交納管理服務費嗎？

答：業主買房后，需要物業管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會產生一部分費用，一般包括：車位的清潔衛生、秩序維護、出入口管理、照明入排水等設施設備的管理、維護等。物業服務企業收取相關費用，一要遵守價格部門關于收費的政策，二要與業主協商一致，簽訂管理服務合同。因此，業主應當交納停車管理服務費。

35、住宅專項維修資金具體用途是什么？

答：《住宅專項維修資金管理辦法》第18條規定：住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

36、住宅專項維修資金使用需征求業主的意見嗎？

答：住宅專項維修資金管理辦法》第22條第2款規定：住宅專項維修資金列支范圍內專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主討論通過使用建議。

37、小區內發生入室盜竊，物業服務企業是否承擔責任？

答：物業管理服務是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強制性規定的情況下應當是合法有效的。當然，雙方也可以在此基礎上約定特約服務，物業服務企業可以選擇與業主約定承擔此類賠償責任。再者，物業管理服務本質上是一種專業服務，并不能承擔社會管理的職能。物業管理服務內容雖然包括秩序維護服務，但僅指物業管理區域內的一般秩序維護。發生治安及刑事案件，物業服務企業僅具有及時向有關部門報告之義務和配合調查的義務。由公安部門及檢察部門介入調查處理。業主的損失應由不法行為人承擔。

38、住宅商品房中出現、私搭亂蓋、飼養烈性犬、擺攤設點占用或堵塞消防疏散通道等問題，應當由誰負責執法？

答：住宅商品房中出現上述違法違規行為時，業主、物業服務企業、社區居民委員會、社區物業管理專職工作人員都有權及時進行勸阻制止。當勸阻制止無效時，應當及時向轄區鄉鎮人民政府或相關職能部門報告，由相關職能部門依法處理。