第一篇：物業管理從業人員知識問答

物業管理從業人員知識問答

Q：物業公司何時開始收取物業管理費？

A：物業公司收取物業管理費一般分兩種方式：①從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；②物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費。

Q：開發商的空置房是否應交納物業管理費？

A：目前，沒有明文規定。但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執行。Q：在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

A：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

Q：公共區域的照明費用，誰來負擔？

A：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

五、住戶裝修時，是否應向物業公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行裝修已是普通現象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業公司提出申請，經物業公司批準后方可施工，而且還必須與物業公司簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。對于物業公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在辦理入住手續時與物業公司雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規定執行。

六、如何劃分物業管理公司和業主的維修范圍？

物業管理公司對業主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發商自己對購房人承擔的房屋保修義務委托給了物業管理公司，物業管理公司對業主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業管理公司代開發商履行房屋保修義務；另一種情況是：物業管理公司對業主房屋的維修不屬于開發商對購房人承擔的房屋保修范圍，物業管理公司收取工時費，這種情況屬于物業管理公司受業主的委托提供的一次獨立的有償服務。（注：本小區屬第二種情況）

物業管理公司與業主的維修范圍與維修責任一般在雙方簽訂的物業管理合同中約定。一般而言，物業管理公司對共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、電梯、機電設備、共用天線、消防設施、綠地等承擔維養護責任。

一般情況下，業主應對其所有的物業承擔維修養護責任。室內的部位和設備，包括水、電、氣等戶內管線，設施和自用陽臺，由業主負責維修。業主可以自行維護其自用部分和自

用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員進行維修，但委托他人維修需支付相應費用。

七、什么是物業？

答：物業是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以使住宅區，也可以使單位的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、工業廠房、倉庫、賓館和飯店等。以之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路等。

八、什么是物業管理？

答：所謂物業管理，就其廣義而言，是泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租后的服務。包括房屋及其設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的秩序維護、環衛、交通、綠化、管理，以及社區康樂類有益活動與生活服務等事項，范圍非常廣泛。

九、業主裝修過程中的禁止行為和注意事項：

1不得在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

2不得隨意拆改墻體，不得擅自改動燃氣、電氣線路或增加線路負荷。

3不得擅自開鑿樓面層、破壞防水層。

4不得隨意拆掉陽臺配重墻。

5不得隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門等顏色和格調。

6不得隨意封閉陽臺和安裝防盜門、網。

7不得擅自占用公共通道、天臺、屋面，不得擅自在室外加裝燈、牌、廣告。8不得擅自填塞地漏和排水管道、擅自拆改煙道、阻塞排氣孔。

9不得擅自改動消防設施設備。

10不得隨意丟棄裝修垃圾，嚴禁高空拋物。

11不得利用公共部位、場地加工或存儲裝修材料。

12施工人員必須在指定現場施工，不得亂竄場地。非現場施工人員不得在小區內留宿。13施工單位不得再私下接活而不辦理審批手續。

14不得在規定施工時間外施工（每日8：00—12：00、14：00—20：00）

15不得擅自進行動火作業。

第二篇：物業管理服務知識問答

物業管理服務知識問答

10、業主辦理入住手續后空置不住，是否需要交納物業管理服務費？

答：根據《物業管理條例》第42條規定，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主在開發建設單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。

11、物業服務企業在與建設單位簽訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限？

答：《物業管理條例》第26條規定，“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”因此，小區業主委員會組織業主召開業主大會會議，并作出關于解聘前期物業服務企業，同時選聘新的物業服務企業的決議。業主委員會與新物業服務企業之間的物業服務合同生效時，開發商與原物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同關系自行終止。物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求原物業服務企業退出物業服務區域，并移交物業服務用房、相關設施，以及物業服務所必需的相關資料的，人民法院應予支持。因此，原物業服務企業應當退出小區，并與業主委員會進行物業項目交接的相關工作。

物業服務企業在與開發商簽訂前期物業服務合同時，應當特別注意前期物業服務合同關于期限的特別規定。按照《物業管理條例》關于前期物業服務合同的規定，前期物業服務合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時失效。

12、什么是物業服務收費？物業服務收費有哪些內容？

答：物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

物業服務收費內容包括綜合管理服務費、停車服務費和特約服務費。

綜合服務管理費：包括清掃保潔及清運；綠化養護；秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原材料費用等。（物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本）。

停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原材料費用等。

特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。

13、業主與物業服務企業之間是什么關系？當雙方發生爭議時通過什么渠道解決？

答：物業服務企業通過業主大會選聘，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等，雙方是合同委托關系。

當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理發生爭議時，雙方可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請調解；也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

14、業主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業服務企業繳納停車費用嗎？

答：物價管理部門對小區露天共用場地車輛停放收費有明確規定：利用小區共用道路或共有場地停放車輛的，須經業主大會和相關業主同意收費。具體收費處理辦法是：場地占用費或租賃費標準由業主大會制定。車輛停放服務費由業主委員會與物業服務企業按照物價部門規定的指導價，約定具體收費標準。

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。

占用業主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示，未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同執行。

15、業主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費？ 答：業主購買或租用地下車位后，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，并與業主簽訂協議，費用由業主交納。

16、物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多長時間？

答：根據《民法通則》的規定，追索物業服務費案件應當適用普通訴訟時效，即兩年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

17、商品住宅小區成立業主大會條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第八條之規定：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會申請資料。

18、什么是業主大會？

答：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務，是物業管理的權利和責任主體。其職責包括：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施等有關共有和共同管理權利的事項等。

19、成立業主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第九條之規定，符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到建設單位或業主提出籌備業主大會書面申請60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居民委員會代表組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任，籌備組成員為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

20、業主委員會是一個什么樣的機構？履行哪些職責？

答：根據《物業管理條例》第十五條之規定，業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項。業主委員會履行下列職責：⑴執行業主大會的決定及決議；⑵召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；⑶代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；⑷及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；⑸監督管理規約的實施；⑹督促業主交納物業服務費及其他相關費用；⑺組織和監督專項維修資金的籌集和使用；⑻調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；⑼業主大會賦予的其它職責。

21、參加業主委員會成員選舉應當具備什么條件？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條之規定，業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國家有關法律、法規；⑶遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務；⑷熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定的組織能力和協調溝通能力；⑹能保證必要的工作時間。

22、業主大會和業主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什么？

答：根據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十二條之規定，業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公布，并接受業主監督。工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

23、業主居住在商品房小區，為什么要自覺履行交納物業費義務？

根據《中華人民共和國物權法》，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區里的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定為業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。

24、業主委員會有權利解除聘物業服務企業嗎？

答：業主委員會無權決定解聘物業服務企業。首先，按照《物權法》和《物業管理條例》的相關規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?？梢姡馄肝飿I服務企業屬于業主大會的職責范圍，應當通過全體業主表決或授權業主委員會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，業主委員會無權決定解聘物業服務企業。其次，業主委員會是業主大會的執行機構，當它越權行使了權力機構的職權時，這個行為必然是不能生效的。

25、欠費業主能進業主委員會嗎？

答：根據《物業管理條例》，業主在物業管理活動中，業主權利包含“依法享有選舉業主委員會成員，并享有被選舉權”。業主在物業管理活動中，業主義務包含“按時交納物業服務費用”。而建設部《業主大會和業主委員會指導》同時規定，業主委員會委員應當符合“遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務”的條件。欠費業主并沒有充分履行業主義務，允許其參選業主委員會確實有違立法精神。

26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業服務企業應當賠償嗎？

答：《侵權責任法》第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任?！毙^樓房的墻體脫落砸損業主車輛，屬于建筑物發生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應當承擔責任。同時，應當分清不同情況下的不同責任主體。比如，房屋如果處于保修期內，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質量有關，應由建設單位承擔保修責任，并承擔損害賠償責任。

27、樓上跑水樓下被淹，物業服務企業應否擔責？

答：關于相鄰關系，按照《物權法》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從物業管理角度看，物業服務企業在接到業主報修后，及時趕到現場，報警并采取了關閉進水閥的應急措施，應當認定其履行了合理的物業管理職責。因此，物業服務企業不應承擔賠償責任。

判斷物業服務企業應否承擔侵權賠償責任的關鍵在于是否有證據證明物業服務企業在跑水事件中存在未履行物業管理職責的行為。建議物業服務企業建立突發事件應急預案，制定水、電類急修工作規程，以提高物業服務企業的應急處置能力。

28、業主裝飾裝修房屋，是否應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議？

答：按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，在住宅室內裝飾裝修工程開工前，業主應當向物業服務企業申報登記。因為裝飾裝修管理屬于一項重要的物業管理服務內容，物業服務企業需要告知業主在裝修過程中的禁止行為和注意事項。

29、業主裝修房屋期間，物業服務企業可以收取哪些費用？

答：業主對房屋進行裝修時，應與物業服務企業簽訂裝修協議，約定有關責任義務及注意事項，可收取的費用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運費；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業服務企業在裝修完工后180天內退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費10元。

30、裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？

答：目前，裝修管理和裝修押金的標準并無明確規定，一般通過業主（裝修人）與物業服務企業之間通過合同約定進行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括管理服務費用、違約責任等事項。

關于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業主和物業服務企業參與驗收，而政府相關部門不參與。因此，物業服務企業應當以《裝修管理協議》約定的時間及要求返還業主的裝修押金。

31、住宅小區地面停車位歸誰所有？

答：《物權法》第74條第2款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

32、停車位能否出租給其他小區業主使用？

答：小區內的地面停車位可能屬于建筑區劃內的，也可能屬于建筑區劃以外的。如果屬于建筑區劃內的停車位，那么應當首先滿足本小區業主的需要。本小區業主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區的業主。本小區業主停車需求已經滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經產權人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區的業主使用。如果屬于建筑區劃以外的停車位，那么權屬屬于業主共有，能否出租給其他小區的業主使用，則應當由業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的，可以出租給其他小區的業主使用。

33、機動車在物業區域范圍內被劃刮，物業服務企業是否需要承擔責任？

答：物業服務企業是否要承擔賠償責任，主要應當看物業服務合同或停車服務合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關于車位使用服務的約定，物業服務企業應負違約賠償責任。從侵權責任角度分析，應當由實施劃傷、扎胎行為的責任人承擔主要責任，物業服務企業只要盡到了基本的注意義務，就不應當承擔賠償責任。同時需要注意的是，小區業主與物業服務企業之間的機動車停放服務關系，并非屬于財產保管合同關系，出現業主車輛損壞，物業服務企業不承擔保管責任。

34、業主買了車位，還要交納管理服務費嗎？

答：業主買房后，需要物業管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會產生一部分費用，一般包括：車位的清潔衛生、秩序維護、出入口管理、照明入排水等設施設備的管理、維護等。物業服務企業收取相關費用，一要遵守價格部門關于收費的政策，二要與業主協商一致，簽訂管理服務合同。因此，業主應當交納停車管理服務費。

35、住宅專項維修資金具體用途是什么？

答：《住宅專項維修資金管理辦法》第18條規定：住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

36、住宅專項維修資金使用需征求業主的意見嗎？

答：住宅專項維修資金管理辦法》第22條第2款規定：住宅專項維修資金列支范圍內專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主討論通過使用建議。

37、小區內發生入室盜竊，物業服務企業是否承擔責任？

答：物業管理服務是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強制性規定的情況下應當是合法有效的。當然，雙方也可以在此基礎上約定特約服務，物業服務企業可以選擇與業主約定承擔此類賠償責任。再者，物業管理服務本質上是一種專業服務，并不能承擔社會管理的職能。物業管理服務內容雖然包括秩序維護服務，但僅指物業管理區域內的一般秩序維護。發生治安及刑事案件，物業服務企業僅具有及時向有關部門報告之義務和配合調查的義務。由公安部門及檢察部門介入調查處理。業主的損失應由不法行為人承擔。

38、住宅商品房中出現、私搭亂蓋、飼養烈性犬、擺攤設點占用或堵塞消防疏散通道等問題，應當由誰負責執法？

答：住宅商品房中出現上述違法違規行為時，業主、物業服務企業、社區居民委員會、社區物業管理專職工作人員都有權及時進行勸阻制止。當勸阻制止無效時，應當及時向轄區鄉鎮人民政府或相關職能部門報告，由相關職能部門依法處理。

第三篇：物業管理問答

物業管理問答

我是吉林省四平地區一個縣城的，政府在我們居住地實行了棚戶區改造政策，在新樓辦入住前，開發商規定業主必須交，專項維修基金每平方60元，物業費每平方每月0.80元一次交三年的，方磚綠化費每平方12元，公用照明費每月9元交三年的等等，請問開發商這樣收費合理嗎

答：

開發商在賣房的價格中含有物業維修基金費用；物業管理費只有物業驗收合格交付之日才能開始算起；新住宅中的綠化是規劃部門在土地規劃時，在設計圖紙中必須涵蓋的項目；公共照明是根據公共部分的公用電表根據住戶數量均分的費用。所以開發商的上述行為是不合法的！請參照《中華人民共和國物業管理條例》。

第四篇：物業管理新員工培訓知識問答題目

物業服務新員工培訓知識問答題

1、根據《物業管理條例》第二條的規定，物業管理，是指業主通過選聘，由和按照 約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、對于房屋等建筑物的管理，業主可以根據不同情況采用不同的方式，從實際情況來看，主要有三種方式，是哪三種？（業主有關選擇適合自己的方式來管理自己的物業。

3、物業管理的內容由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。主要有兩方面，包括哪兩方面？

4、物業管理屬于第三產業，物業管理的三個基本特征是？

5、物業管理起源于19世紀60年代的英國；我國物業管理的產生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。

6、物業管理企業可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定，怎樣理解？（注意哪三點，請參考《物業管理基本制度與政策》）

7、《條例》對物業服務收費作出原則規定（第四十一條）：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，??

8、物業服務收費定價形式？（哪三種？）

9、物業服務收費形式（包干制、酬金制）

10、物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業管理企業設立物業服務關系的協議。物業服務合同的當事人中，物業管理企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業管理企業之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。

11、《條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與??等內容進行約定?！?/p>

12、現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

13、歸口管理部門：房地產行政主管部門是物業管理工作的歸口管理部門，負責物業管理企業的行政政策制定和對物業管理活動的指導、監督、管理工作。主要體現在以下幾個方面：

（一）審批物業服務企業的經營資質

（二）對物業管理招投標活動實施監督管理

（三）對日常物業管理活動實施監督管理(四)組織物業服務企業參加考評和評比

14、物業服務企業資質等級分為一、二、三級

一級資質——

（1）注冊人民幣500萬元以上；

（2）物業管理專業人員一級工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中中級以上職稱的不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

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15、住宅專項維修資金的定義：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

16、物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗包括物業管理資料移交和物業現場驗收兩部分。

17、按建筑物的用途大致可分為生產性建筑、居住性建筑和公共建筑。

18、照明按作用可分為正常照明、事故照明、警衛值班照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明等。

19、建筑給水系統的分類：生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統。

20、消防系統構成：火災報警系統、消防控制中心、消火栓系統、自貢噴灑滅火系統、防排

煙系統、安全疏散和防火隔離系統；手提式滅火器；其他沒貨系統。

21、電梯按用途分為：乘客電梯、載貨電梯、客貨電梯

22、空調種類，按冷源設備布置情況分：中央空調、獨立空調

23、《條例》規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

24、業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項?！稐l例》規定了業主委員會的五項主要職責？（詳見《條例》）

25、《條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任”。

26、物業管理師制度：我國對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，并納入全國專業技術人員職業資格證書系列。執業資格名稱命名為物業管理師。物業管理師是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。

27、物業服務用房的配置的相關規定？

28、物業服務三級投訴電話是指？

29、由業主共同決定的事項中哪些必須達到雙三分之二的同意？（參考《物權法》第二遍第六章第七十六條）

30、業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（了解《物權法》第八十三條的規定），“對于建筑區域內任何任意棄置垃圾??向人民法院提起訴訟?！保?/p>

31、根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第六章第三十條，物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人二號裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。

32、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

33、根據《建設工程質量管理條例》第六章第三十九條，建設工程實行質量保修制度，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

34、出入口自動控制系統也叫門禁系統，一般由計算機、電子鎖、識別卡等組成。

35、物業管理投訴處理的要求：對投訴要誰受理、誰跟進、誰回復等；盡快處理，時時跟進；接受投訴時做詳細記錄，及時總結處理投訴經驗；接受與處理業主投訴，要盡可能滿足業主（或物業使用人）的合理要求。

36、房屋的組成部分：結構部分；裝修部分；設備設施部分。設備設施主要包括：供配電系統、消防系統、空調系統、采暖系統、管道煤氣系統、給排水系統、電梯系統、電信和智能化系統等。

37、物業裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報、等級審核、入場手續辦理、裝飾裝修過程監督檢查及驗收等環節。

38、物業管理緊急事件，是物業管理服務活動過程中突然發生的，可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害，需要立即處理的事件。

39、物業管理緊急事件處理可分為事先準備、事中控制、事后處理是哪個階段。

40、物業管理檔案的內容包括：物業權屬資料、技術資料和驗收文件；業主（或物業使用人）的權屬檔案資料；物業運行記錄資料；物業維修記錄；物業服務記錄；物業服務企業行政管理及相關合同資料等。

第五篇：廣東省物業管理從業人員

廣東省物業管理從業人員（管理員）崗位培訓考試試卷

姓名：準考證號：分數：

一、單項選擇題（每小題1分，共20分）閱卷 人得 分

1、物業服務合同由（B）與物業管理企業所簽訂。A、物業建設單位或社區委員會B、業主大會或業主委員會C、物業建設單位或業主大會D、物業建設單位或居委會

2、房屋專項維修資金的使用權益屬于（B）。A、物業管理企業

B、全體業主 C、物業管理企業和全體業主共有D、政府主管部門

3、根據政府有關規定屬特種作業（如電梯、電焊、鍋爐、配電等）需（C）上崗。A、競爭 B、指定C、統一考核合格后持證D、大學文憑

4、業主大會應當代表物業管理區域內全體業主（B）的合法權利，承擔相應義務。A、在物業管理活動中 B、行使在物業管理活動中C、在物業管理區域中D、行使在物業

管理區域中

5、物業服務用房屬于共用設施，其所有權歸（B）。A、建設單位B、全體業主

C、業主委員會D、物業管理企業

6、業主大會由（A）的全體業主組成。A、同一個物業管理區域內

B、物業管理區域內 C、同一個社區內D、同一個居民委員會內

7、業主委員會是（D）。A、物業管理企業的上級部門B、物業共用部分的經營

者 C、重大事項的決策者D、業主大會的執行機構

8、國家對從事物業管理活動的企業實行（A）制度。A、資質管理B、合格證

書C、職業資格證D、自治管理

9、物業管理企業資質等級分為（C）。A、國家級、省級、地市級B、甲級、乙級、丙級 C、一級、二級、三級D、高級、中級、初級

10、一級資質物業管理企業注冊資本應為（B）A、1000萬元以上B、500萬

元以上C、300萬元以上D、50萬元以上

11、某物業管理公司管理著多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米、辦公樓及商業

大樓40萬平方米，從管理類型和面積上看，符合（A）A、物業管理企業一級資質

要求B、物業管理企業二級資質要求 C、物業管理企業三級資質要求D、物業管理企

業臨時資質要求

12、某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，總管理面積達120萬平方米，從管理類型

和面積上看，該公司符合申報（C）資質條件。A、一級B、二級

C、三級D、臨時

13、物業管理投標文件分（C）兩大部分。A、投標邀請函和投標文件B、資格證明文件和物業管理方案C、商務文件和技術文件D、投標函和技術文件

14、物業管理投標的過程包括：①準備投標文件②獲取招標信息③登記并取得招標文件④項

目評估與風險防范⑤接受資格審查⑥送交投標文件⑦簽訂并執行合同⑧參加開標、現場答辯

會議。正確的投標步驟是（D）A、②－③－④－⑤－①－⑥－⑧－⑦B、④－

③－⑤－②－⑦－①－⑥－⑧ C、③－②－⑤－④－①－⑥－⑧－⑦D、②－④－③－

①－⑥－⑤－⑧－⑦

15、前期物業服務合同應當采用：（B）A、口頭形式B、書面形式C、口

頭或書面形式D、其他形式

16、以下關于物業服務合同主體資格的論述，正確的是：（C）A、物業服務合同由業

主與物業管理企業簽訂 B、物業服務合同由業主大會與物業管理企業簽訂 C、物業服務合同由業主委員會與物業管理企業簽訂 D、物業服務合同由物業建設單位與物業管理企業簽

訂

17、關于業主公約生效的表述，下列哪種說法是正確的？（C）

A、業主公約只有經全體業主簽字認可后方生效 B、業主公約只有經全體業主和非業主使用

人簽字認可后方生效 C、業主公約經超過法定投票權數的業主簽字后生效 D、業主公約經

政府主管部門備案后生效

18、早期介入最遲可以在（D）之前開始。A、建設階段B、銷售階段C、驗收階段D、物業竣工

19、在酬金制下，物業管理企業以（A）的身份管理業主交來的物業服務費。A、代理人B、第三人C、當事人D、管理人

20、在業主委員會成立前，專項維修資金的使用由（A）。A、物業管理單位提出計

劃，房地產行政主管部門審核后劃拔 B、物業管理單位自行決定C、物業管理單位與部

分業主商議決定 D、物業管理單位與建設單位商議決定

二、多項選擇題（每小題2分，共30分）

1、物業管理服務費的主要來源包括（ABC）。A、向業主收取管理服務費

B、合同約定電梯內廣告收入C、物業區域內其他合法收入D、與本物業區域內無關的其他合法收入

2、業主大會的職責是（ABD）。A、制定、修改業主公約和業主大會議事規則 B、選

舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作C、與物業管理企業簽訂物業服務合同

D、決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施

3、業主在物業管理活動中，享有（ABC）權利。A、按照物業服務合同的約定，接受

物業管理企業提供的服務B、參加業主大會會議，行使投票權C、監督業主委員會的工作D、按時交納物業服務費用E、遵守業主公約、業主大會議事規則

4、(AD)指導監督業主大會、業主委員會的日?；顒樱⑻幚砗梦飿I管理與社區管理的相

互關系。A、街道辦事處B、物業管理企業C、業主委員會主任

D、社區工作站或社區居民委員會

5、物業管理區域劃分應考慮（ABCDE）等因素，具體劃分方法由有關主管部門制定。

A、城市規劃B、共用設施設備C、建筑規模D、社區建設E、歷史條件

6、房屋的完損等級分為五類，它們是（A、D、E、F、G）。A、完好房B、安居房C、商品房D、基本完好房E、一般損壞房F、嚴重損

壞房G、危險房

7、業主在物業管理活動中，履行的義務有（A、D）。A、遵守業主公約、業主大

會議事規則B、參加業主大會會議，行使投票權C、監督業主委員會的工作

D、按時交納物業服務費用

8、房屋共用部位包括（ABC）。A、抗震結構部位B、具有共有、共用性質的部

位、設施和設備C、承重結構部位D、自用陽臺

9、二級物業管理企業資質證書由（BD）頒發和管理。A、國務院建設主管部門B、省、自治區人民政府建設主管部門C、省、自治區人民政府房地產主管部門D、直

轄市人民政府房地產主管部門E、設區的市人民政府房地產主管部門

10、新設立的物業管理企業在資質申報時，除應提供營業執照，企業章程，驗資證明之外，還要持（ACDE）向當地房地產主管部門申報。A、企業法定代表人身份證明B、企業

總經理身份證明C、物業管理專業人員職業資格證書和勞動合同 D、管理和技術人員職稱

證書和勞動合同E、物業服務合同

11、物業管理投標文件一般由（ABCE）組成。A、投標函及投標報價表B、資格證明文件C、物業管理服務方案 D、物業管理服務合同E、投標文件要求提供的其它材料

12、物業公共安全防范包括（ABCDE）。A、停車場管理B、對進出小區的人員及物品的管理C、智能化安防系統的使用管理及維護D、施工現場的管理E、配合公安機關做好社區管理

13、消防控制室檢查內容包括（ABCD）。A、監控室人員的值班狀況，值班精神狀況，設施的運行情況 B、消防控制室的機房衛生，設備日常養護 C、防盜閉路監控系統的運行情況，是否跟蹤對畫面的監視、錄相、記錄 D、交接班情況，各種質量記錄是否完好，各種運行參數是否正常，故障及其處理是否正確及時 E、消防水泵、管道的檢修情況

14、物業滅火作戰預案內容包括滅火注意事項、滅火作戰預案圖以及（ABCE）。A、物業項目單位的基本概況B、火災危險性及火災發展特點C、滅火力量部署D、滅火物資采購計劃E、滅火措施及戰術方法

15、在物業管理日常服務中，主要涉及到的物業管理風險有：（ABCE）。A、房屋及其設備、設施的維修、保養風險B、環境衛生和園林綠化管理的風險 C、物業管理區域秩序管理的風險D、商業經營服務工作的風險E、消防管理與車輛管理的風險

三、名詞解釋題（每小題5分，共10分）

1、物業管理：是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全但衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。

2、管理規約：是指由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普片約束力的自侓性規范。它一般以書面形式訂立。

3、業主：物業所有權人（包括共有權人）

4、業主委員會：指在物業管理區域內，經業主大會或業主代表大會選舉產生，由業主代表組成的業主大會執行機構。

四、案例分析題（共40分）

（一）案例分析題（每小題2分，共10分）

經業主大會授權，某業主委員會擬聘請某物業管理公司為其住宅小區提供物業管理服務。雙方經友好協商，已就物業服務合同中的主要條款，達成一致意見：“

（一）物業服務事項包括：物業維修、養護；清潔衛生；公共綠化；保安服務等等。

（二）物業服務費用按每月1.5元/平方米的標準向業主收取，多退少補。

（三）業主委員會的權利是執行業主大會的決議，監督物業管理公司履行物業服務合同，聽取業主的意見和建議。

（四）物業管理公司有權制定物業管理規章制度，有權制訂和修改《業主公約》。

（五）雙方一致同意，物業管理公司有權采取停水停電的方法，催繳物業管理費。

（六）雙方因履行本合同發生的爭議應當協商解決，不能協商的，提請仲裁委員會仲裁或向人民法院起訴。

（七）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具有相同法律效力。

（八）本合同經雙方簽字并蓋章后生效?！闭埜鶕陨蟽热?，回答下列問題：

問題

1、關于物業服務合同生效的說法，正確的是： A、雙方已就合同的主要條款達成一致意見，只要口頭承諾，合同即成立并生效B、合同只要經過業主委員會與物業管理公司簽字即生效C、合同只有經過業主委員會與物業管理公司簽字蓋章后才生效D、合同只有經過業主委員會與物業管理公司簽字蓋章并經物業管理行政主管部門備案后方生效。

答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

問題

2、以下關于物業服務合同主要內容的表述，哪些是正確的？

A、物業服務事項的約定清晰明確B、物業服務費的收取方式約定不明確 C、合同僅約定了雙方的權利，忽略了對雙方義務的約定 D、物業管理公司有權制訂和修改《業主公約》的約定無效

答案：（BCD）簡要計算或推理過程說明：

問題

3、雙方擬定的物業服務合同缺少以下主要內容：

A、關于合同期限的約定B、關于服務事項的約定 C、關于服務質量標準的約定D、關于解決爭議方式的約定

答案：（AC）簡要計算或推理過程說：

問題

4、以下關于物業服務合同主要條款法律效力的表述，正確的是：A、雙方關于服務事項的約定無效B、雙方關于物業服務費收取標準的約定無效 C、雙方關于催繳管理費方式的約定無效D、雙方關于仲裁解決爭議方式的約定無效

答案：（CD）簡要計算或推理過程說明：

問題

5、下列事項中，哪些有必要在物業服務合同中補充約定：A、風險責任的承擔B、合同的變更C、合同的終止D、合同的補充

答案：(ABC)簡要計算或推理過程說明：

（二）案例分析題案例分析題案例分析題案例分析題（每小題2分，共20分）某公司新接管一已入住十年的小區，通過業主意見調查，了解業主關于小區整改的意見，對項目的要求、預算金額和施工工期進行匯總見下表：

問題1：上述項目中，不屬于物業管理企業負責的項目有： 問題1：上述項目中，不屬于物業管理企業負責的項目有：

A、（1）B、（3）C、（4）D、（11）E、（13）

答案：（DE）簡要計算或推理過程說明：D和E屬業主自用部分，應該由業主自身承擔 問題2：對于不屬于物業管理企業負責的項目，如果業主愿意委托物業管理企業進行，其費用應該：

A、由委托的業主承擔B、從物業管理費中支取C、由委托的業主和相鄰業主承擔D、從專項維修資金中支取

答案：（A）簡要計算或推理過程說明：自用部位的維修費用由業主自己承擔

問題3：上述項目中，可以從物業管理服務費中支取的項目有：

A、（3）B、（5）C、（7）D、（10）E（12）

答案：（DE）簡要計算或推理過程說明：（1）D、E 金額較小，（2）D屬于日常物業管理維修工作的內容，E屬于小額物業管理服務設施的添置，不構成固定資產

問題4：從物業管理服務費中支取的項目，其資金在物業管理服務費公示表上應列入： A、行政辦公費用B、維修保養費用C、綠化費用D、外包費用答案：（B）簡要計算或推理過程說明：

問題5：上述項目中，需要向城市規劃管理部門申報并取得許可后，方能進行的有：

A、（1）B、（4）C、（6）D、（7）E、(9)

答案：（CD）簡要計算或推理過程說明：

問題6：對需要向城市規劃管理部門申報的項目，應該由：

A、由物業管理企業進行申報B、由業主進行申報C、由原發展商進行申報D、由所在地居民委員會進行申報

答案：（B）簡要計算或推理過程說明：

問題7：上述項目進行過程中，需由政府相關管理機構進行管理和最后驗收的項目有：

A、（1）B、（4）C、（5）D、（8）

答案：（B）簡要計算或推理過程說明問題

問題8：上述項目進行過程中，哪兩個項目均對業主生活影響最大。

A、（1、4）B、（2、3）C、（5、6）D、（8、9）答案：（A）簡要計算或推理過程說明：

問題9：如果該小區的維修資金不能滿足整改項目的維修需要，擬采取下列哪些方法？

A、與業主協商，放棄部分項目的維修，待條件成熟時再進行 B、與業主協商，追加維修資金C、與業主協商，加收物業管理服務費用 D、由原建設單位無償投入 E、與業主協商，由物業管理企業先行墊資進行，后從公共收益中逐年償還

答案：（ABE）簡要計算或推理過程說明：

問題10：如果該小區的維修資金能夠滿足上面所有應由物業管理企業負責的整改項目的需要，從物業管理的角度看，首先進行下面哪些項目最合理：

A、（1,7）B、（3,5,）C、(4,6)D、(8,9)

答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

4和6既是與業主生活密切相關的，又分屬于設備和設施，施工現場不沖突，這樣安排既能迅速滿足業主的需要，又使物業管理企業在技術人員的安排上可以兼顧，施工對業主生活的影響又較小，所以是較佳的選擇。同時分析其它幾項答案，都有欠缺：A、（1,7）維修后的益處沒有C、(4,6)明顯，且施工會產生相互之間的影響。B（3，5）項目對業主生活的改善作用沒有前者大，且綠化施工應安排在停車場和架空層施工之后。D、(8,9)維修后的益處沒有C、(4,6)明顯，且監控系統的施工應安排在小區外圍封閉之后進行。綜合上述因素，C是最合理方案。

（三）案例分析題案例分析題案例分析題案例分析題（每小題2.5分，共10分）某大廈座落于市中心，四面緊鄰街道，總建筑面積約9萬平方米，其中裙樓4層建筑面積約2.5萬平方米為百貨商場及超市，A座塔樓28層約2.5萬平方米為四星級酒店，B座塔樓40層約3.5萬平方米為商務寫字樓，地下室約7千平方米（部分為公共停車場）。大廈全部使用中央空調。大廈主要機電設備集中設于地下室，統一運行管理。大廈建設單位（產權所有者）為某上市公司甲，百貨商場、超市、酒店均由專業品牌企業以場地租賃形式經營，經營區域內全部自行管理。寫字樓已出售了約2.8萬平方米。大廈入住已有半年，使用率達95%，目前該大廈的物業管理仍由甲公司負責。現甲公司在公眾媒體發布物業招標公告，擬聘請一家具有一級資質的物業管理企業為大廈提供物業管理服務。假設你所在的物業管理公司具備投標資格，擬參與投標。

請回答下列問題：

問題

1、在制定物業管理方案時，下列哪一項內容不是大廈管理服務的重點。

Ａ、設備設施管理Ｂ、公共秩序管理Ｃ、綠化管理Ｄ、消防管理答案：（C）簡要計算或推理過程說明：

問題

2、下列關于物業管理方案的設想，哪些是錯誤的？ A、物業消防安全管理機構的管理范圍不涉及商場 B、酒店區域內的客戶服務不是物業管理的范圍C、超市內夜間值班巡視是物業管理公司的職責D、寫字樓公共衛生間清潔工作由物業管理公司負責E、酒店、商場、超市都有義務承擔物業管理費

答案：（AC）簡要計算或推理過程說明：

問題

3、在招標書中規定：物業管理服務合同期為一年,物業管理費采用包干制，但必須低于招標方的標底。在現場踏勘和由各投標人參加的咨詢答疑會上了解到：①甲公司有意將酒店

所在的A座塔樓產權整體出售給乙公司，半年內可能成交；②甲公司要求中標單位提供“最完美、最高檔、最全面、超一流”的物業管理服務；③目前，寫字樓的許多業主不滿意，認為甲公司的服務不佳而且物業管理費（8元／平方米·月）偏高。下面關于風險的分析，哪些是正確的？

Ａ、合同期太短，本公司可能虧損Ｂ、物業管理服務費必須降到8元／平方米·月以下，本公司可能虧損Ｃ、乙公司可能聯合寫字樓業主重新選聘物業管理公司，使合同提前結束Ｄ、業主雖有可能變化，但風險不在于此 Ｅ、甲公司提出的高標準、低收費的要求會帶來物業管理風險

答案：（ADE）簡要計算或推理過程說明簡要計算或推理過程說明：

問題

4、在測算各項費用時，下列說法中（B）最具合理性？

A、商場、超市、酒店的物業管理費比寫字樓的高B、商場、超市的用電量通常比酒店用電量高C、地下停車場物業管理費向甲公司收取D、甲公司自用寫字樓的物業管理費不可減免

答案：（B）說明簡要計算或推理過程說明：