第一篇：開發商延期交房違約金的賠償標準

開發商延期交房違約金的賠償標準

由延期交房引發的房屋買賣合同糾紛因其數量多、涉及面廣而成為近年來深圳市有關法院及仲裁機構受理的最主要的一類房地產糾紛案件。對于賣方來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個:一是違約賠償;二是若延期交房超過一定期間，可能導致買方單方解除合同。本文僅就開發商延期交房違約金的賠償進行分析。

從買賣關系角度來說，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將“合同履行后可以獲得的利益”理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下損失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失。可見，所謂買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

這種利益損失構成分析在實踐應用中會碰到一個問題，即以目前深圳市有關政府部門發布的房屋指導租金為標準計算出來的房屋租金，普遍低于該房屋購房款的同期銀行貸款利息，造成以指導租金計算的買方租金利益損失尚少于利息損失的情況。如果以市場租金為標準計算的租金利益損失仍少于利息損失的，這部分損失差額不應由賣方來承擔，因為這部分損失差額是買方所受的交易的損失，與賣方延期交房沒有相當的因果關系，換句話說，不論賣方是否按期交房，買方所受的這部分損失差額總是存在的。

至于對過高的開發商延期交房違約金應當調整到什么程度，法律并無明文規定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實踐中有將過高的延期交房違約金調整為按貸款利息的，也有調整為每日萬分之三的。若參照最高人民法院《解釋(二)》(草案)關于以超過實際損失30%作為“過分高于”的標準，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為，從審判實踐出發考慮到此類糾紛所引發的社會成本參考中國人民銀行關于逾期貸款滯納金的規定，目前將過高的延期交房違約金標準調整為每日萬分之二點一，似乎不失為一種較為合理可行的調整程度。

第二篇：開發商延期交房的法律分析

開發商延期交房的法律分析

一、開發商交房的條件。

開發商達到交房條件后會向業主發出交房通知書，業主根據合同約定要前去驗房，如果開發商交房條件達標，并通過了竣工驗收，業主在驗房過程中未發現質量問題，合同承諾的配套設施也到位，就要及時收房、領取鑰匙并繳納物業費。交房流程概括為：竣工驗收合格——通知——業主驗收——交相關費用、領取鑰匙及兩書 ——接收——委托辦理房產證。

但如果因交通不方便等原因不去收房，就會違約。因為商品房買賣合同約定了由于買房人原因，未能按期交房的違約處理方式。這是開發商通知買房人收房后，約束買房人收房行為的一條。因為自交房后，由開發商承擔的風險責任就轉移到買房人;所購商品房質量保修期自交房之日起計算，并作為物業管理費的始算日期等。

如果房屋有質量問題，業主可以在驗房時與開發商簽訂書面整改意見書，并督促開發商進行整改，等整改符合要求后再收房。

交房時，開發商應提供由有資質的測繪單位出具的《商品房面積實測技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，看其與合同有無出入。反之，就不具備接房條件，購房人可拒絕接收房屋，開發商則承擔延期交房責任。但業主領取鑰匙并不代表放棄自己對開發商追究延期交房違約責任權利的放棄。維權的前提應是合法，這樣才能更好地促進問題的解決。消費者一定要擦亮眼睛，一旦權益受到侵害，可到相關部門投訴。

為了避免出現延期交房糾紛，在購房時，最好選擇房地產業內人士或專業律師為您提供專項服務，簽署一份完善的購房合同是解除今后糾紛的關鍵所在。

二、開發商延期交房的原因。

開發商延期交房的原因有很多，一是不可抗力的因素;二是開發商實力不足;三是開發商有意控盤提價;四是建筑方和開發商有資金糾紛，施工中止導致;五是有部分新城區樓盤因市政配套無法到位，樓盤小區配套無法如期完成;六是業主在收房前發現樓盤有各種問題而拒絕收房;七是開發商擅自變更規劃，欲被規劃部門行政處罰;八是開發商的樓盤還未經過有關驗收部門組織驗收合格等等。但究其根本，開發商延期交房的痼疾在于期房銷售，這降低了開發商的資金要求等門檻，也給購房者提供了購房的便利，但也為購房者帶來了延期交房、卷款“跑路”等法律風險;此外，商品房市場的逐漸升溫導致了買賣過程中形成的賣方市場關系也是導致開發商延期交房情況頻頻出現，購房者在交易中處于弱勢地位的重要原因。

在以上原因當中，開發商除了不可抗力原因不承擔違約責任外，其余的不管什么原因，開發商均應當承擔逾期交房的違約責任。

三、開發商延期交房，購房者造成損失的，可以主張賠償。

延期交房，對于那些為了改善居住環境的普通購房者來說，會導致他們增加不必要的租房費用，影響了他們的入住;對于投資者來說，會導致他們不能及時得到收益;同樣，延期交房也影響了今后房產證的頒發，房產證能早一天頒發，購房者可以早一天用房產證取得銀行的貸款。這一系列的連鎖反應均因開發商的延期交房引起，因此，開發商延期交房的，購房者可以要求開發商賠償損失，但必須提供證據證明損失的多少，比如租賃合同、租金收據或發票、與第三人簽訂的房屋轉讓合同等。

四、對購房者來說，明確違約責任非常重要。

一般處理延期交房等合同上的糾紛，我們主張先協商，萬一協商不成就只能通過法律手段去解決問題。在購房者簽訂購房合同或購房協議時，一定要明確違約責任，因為一旦雙方簽字，合同就生效了。在很多糾紛中，不可抗拒因素延期交房成為很多開發商的托詞, 對于不可抗拒因素，法律上有明確規定，如果一個城市一些大的規劃變動導致開發商工期拖延，開發商可以不承擔責任，這就是少數人的利益服從公共利益，而如果是開發商公司變更、自身規劃變動導致交房延期，開發商肯定要承擔違約。

1、延期交房的違約金應按照業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》執行。

2、對于延期交房期間業主外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法解釋明確規定，在延期交房期間，房租應由開發商承擔。

3、如果開發商在寬限期限過后，仍不能交房的，購房者有權解除合同，同時要求開發商返還購房款及利息，并支付違約金

第三篇：詢問律師關于延期交房之違約金問題

我的購房合同簽署日期是 2010年 4月8日，合同上約定的交房日期是2010年12月28日，一直至近日2011年8月2日開發商通知領鑰匙，按照合同的補充協議向開發商繳納配套設施費（暖氣接口費、天然氣接口費、閉路電視接口費，在我的購房合同補充協議里 有一項是關于配套費在房價之外需另行繳納），并通知按合同上的標明的房屋建筑面積去房管所繳納大修基金費用。

可是我們到售樓部索要 房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》和《房屋建筑面積實測報告》他們都不能提供。我們到房子看了一下，他們把原來規劃圖和沙盤位置的噴泉、流水環繞大樓造型和健身設施弄成了廣場，電梯不能運行，屋內的電是臨時當地居民家的電。

詢問他們理由，他們說供電部門不給供電，非他們可以控制的原因（據售樓部的小姐先前解釋是開發商安裝了電表，驗收部門來驗收說事電表不合格，要開發商在某定點門市部采購電表，因此供電部門 遲遲不給供電）。開發商表示鑒于此愿意賠償50%的違約金給我們并承諾在更換電表之前我們的裝修用電都是免費的，希望我們理解他們的難處。

請問律師：

1.開發商這種電話通知交房的行為是否算是他們履行了有效的交房通知手續？ 這個房子我們該不該接收？

2.配套設施費是否還應該按照合同約定繳納？

3.開發商賠付50%違約金是否合理？我們是否可以打官司討要全額違約金?勝算大嘛？

4.接下來我們該怎么辦？

第四篇：延期交房預案

世茂春曉A1地塊延期交房處置預案

目的：為應對可能涉及到延期交房所遇到的問題,世茂海濱花園業將全力做好預案處置準備,并積極配合集團地產公司、物業各部門進行相關工作。

準備預案流程：

一、確定交房延期處置的總體原則：

選擇將延期交房的負面影響最小化從而保證世茂地品牌的形象確保海濱花園后期銷售抑或是選擇劍走偏鋒，盡量規避延期交房之責任，將世茂地因故延期造成的損失最小化。

二、培訓

無論是否延期交房，客服部將主導并組織銷售部等相關交房小組成員在法務部的鼎力協助下對與延期交房有關的法律法規及地方性政策、購房合同等內容對進行認真學習、培訓。具體的法律法規方面的培訓計劃由客服部草擬，呈送法務部審核，培訓對象為交房小組的所有成員。

三、延期交房告知行為

集團根據處理原則選擇不同的告知方式，如選擇將負面影響最小化，走正常途徑進行法律賠付，則由相關部門提前以書面通知、電話通知同時進行的方式告之業主延期交房的事項及原因輔以延期交房致歉信的。如選擇將集團損失最小化則須結合《商品房買賣合同》，尋求專業法律支持，找出依據，最好把延期交房的責任轉嫁掉（如政府因素、不可抗力因素），因此堅持一個原則：如非客戶堅持，盡量避免以書面形式通知延期交房，以免留下延期交房的書面證據。先以口頭和電話通知，先道歉，表示自己最誠摯的歉意，說明情況和原因，盡量回避原因和責任。

四、交房順延時間確定

集團相關部門根據實際情況合理確定延期交房的具體時間段安排并提前做好延期交房的補充協議簽訂工作。

五、針對延期交房的專項事務成立危機公關小組，確定責任部門、責任人及小組成員及操作流程。

成立的危機公關小組中至少包括一位得到一定授權的副總以上領導及銷售部、客服部、工程部、物管公司等相關部門領導或骨干。小組人員應是善于察言觀色長于溝通勇于創新和敢于承擔責任和具有良好服務意識的人，這中間最好還有外聘的高級公關顧問和公司的長期合作的富有經驗的法律顧問。對于所發生的重大危

機或特別危機需有總經理或董事長出面，便于現場迅速決策，以示重視并緩和.六、銷售部確定并整理出慎密系統的銷售說辭

準備一整套嚴密的銷售說辭，找出各種有利理由，降低客戶對延期交付的抗性，應對各類疑難客戶；同時能在一定程度上維護（挽救）品牌的美譽度；

七、確定延期交付實施賠付方案: 與業主實施溝通協商看能否通過正常溝通渠道化解潛在危機，在賠付的具體實施方案上通過與業主的協商及溝通能否以物業費沖抵延期交房的違約款，對于逾期交房期間業主外租房屋的租金賠付問題，根據最高法院司法解釋明確規定，在延期交房期間，房租應由開發商承擔。一、一般客戶的接待及解釋工作

物業人員將配合項目公司、銷售公司一同對到達現場的客戶進行接待工作，接待態度必須熱情、誠懇，對客戶所提疑問必須進行耐心詳細解答，延期交房原因統一口徑對外解釋為因自然災害所導致，如有必要可向客戶出具氣象部門的書面認定。（同時我方可提前搜集一些同城地產開發在建項目延期交房的實例列舉，進一步說明因自然災害所致延期交房的區域性及比例。）經我方人員與客戶溝通后，既要使客戶感受到被尊重的優越感，又要使大部分客戶理解延期交房實屬自然災害所致，與我方無直接責任關系。在客戶認可這一解釋的基礎上，現場與其簽訂補充協議，明確延期交房所涉及的各事項。

二、特殊單體客戶的接待及解釋工作

在第一次接待客戶與其交談溝通中，根據對方的言辭、態度、內在需求等表現，我方要從中劃分出一批特殊客戶，對待特殊客戶必須倍加重視。特殊客戶的接待及溝通工作要由相關部門領導（或專人）主動跟進、處理，原則上我們將耐心地、不厭其煩的按照《特殊客戶投訴處理》辦法與其溝通協商。若對方提出違約賠償等要求的，我方將依據購房合同果斷直接拒絕，在思想上、直覺上堅決不給予對方任何的可能性希望，但同時要考慮到特殊客戶的情緒波動變化及其真實意思表示，對于有一定背景或在客戶群體中有一定威望及影響力的特殊客戶所提要求，則須由相關領導權衡利弊后作出解決方案。

三、集體客戶的接待及解釋工作

遇到有組織、有計劃、有目的性的集體客戶到達現場對延期交房提出疑問，我方將一方面按照接待一般客戶的操作方法進行安撫，另一方面將組織人員對其進行分流并調集力量維護現場秩序，同時必須快速尋找到對方的組織牽頭人員，爭取與對方牽頭人員達成初步協商意見，使其說服其他人員回避，并由該牽頭人員為代表與我方相關部門進行協商。（若對方集體不肯退出辦公現場，我方則以影響正常辦公為由報警處置。）在與該牽頭人員充分溝通并了解其意圖之后，則須由相關領導作出進一步的解決方案。

八、現場突發事件處置

1、信息傳遞和預警

現場一旦發生或可能發生突發事件（如：客戶集體駐扎辦公現場、打標語喊口號、駕駛車輛堵截出入通道、煽動其他客戶、惡意滋事等），必須在第一時間上報公司相關領導并通知保安部門提高戒備，有關人員保持通訊暢通，及時聯絡。

2、突發事件處置方法

⑴工作小組負責人必須到達現場，并對突發事件的性質作出判斷，組織指揮有關人員積極合理應對；

⑵堅持以理服人，擺事實、拿依據，如對方蠻橫無理或煽動其他客戶、影響我方正常辦公，導致事態的進一步擴大，我方則須正告對方立即停止該行為，從言語上給予對方形成震懾力。

⑶對于不聽勸阻、想方設法擴大事態、惡意滋事的客戶，我方必須進行現場控制，在保證我方人身安全的情況下迫使對方暫時離開現場，可將其請至其它辦公區域單獨商談。

⑷如對方糾集人員到達現場滋事，我方須首先將其強行驅散至辦公區域以外地界，而后在保障我方人員人身安全及財產安全的情況下立即報警處置。

⑸現場突發事件的處置必須搜集、留取相關證據，并作好相關記錄。

3、突發事件現場指揮系統安排

現場指揮員為工作小組負責人，項目所有人員均為突發事件處置小組成員，一旦發生突發事件，所有人員必須參與現場處置。

通過我們積極、耐心、熱情地向業主進行延期交房的解釋工作，相信大部分客戶是可以理解的，但也不排除有個別或小部分客戶依然會與我們走法律程序，所以相關部門應提前做好應對措施。

這個案件，如果調解不成法院判決，開發商是要敗訴的，承擔違約責任，同時還要承擔訴訟費用。如果購房人在經濟損失上能夠提供證據，開發商還要給予相應賠償。

這是因為，《商品房買賣合同》是一種經濟合同，按照我國《合同法》的規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違

約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償金的計算方法。合同一旦簽訂，雙方就應完全履行，包括應信守誠實信用的原則，合同的一方當事人無論遇到多大困難，除不可抗力外都必須完全履行，否則就應承擔違約責任。

擔任房地產開發企業的法律顧問多年，發現延期交房絕大部分是因為資本運作不力而導致資金缺乏造成的。那么，為什么開發商會把交房時間掐得那么緊？為什么不留出一定的富余量？實際情況是，每一個開發商都很重視交房時間的余量問題。但是，房地產的資本運作是一個極其復雜的過程，一個環節受阻，常常影響全局。延誤工程、延期交房也是開發商不愿意看到的。他們面臨的也常常是資金短缺的困境。盡管如此，開發商對購房者，還是要嚴守誠信，按照合同辦事。面對這樣的危機，開發商最好的辦法是，首先做好資金預算，提前籌集資金，做好資金的準備工作；其次是，統計出應賠償的購房者人數，摸底造冊，為交違約金做好準備；最后，一旦到期不能交房，開發商主動登門道歉，說明情況，并賠付違約金以贏得購房者的諒解和支持。這樣做的好處是，能減少可能出現的應訴和解決糾紛的經濟損失，而最重要的是維護了企業商譽。

企業商譽是企業的生命，如果因為延期交房解決不利，鬧得滿城風雨的話，企業商譽受損，不僅對項目后期銷售和資金回流會更加不利，而且還會影響到下一個項目的開發和企業的長遠發展。

從延期交房以及延期交房的解決方法可以看出一個企業的信譽程度和對企業信譽的重視程度。一個想做大、想樹立品牌的企業應該注意避免破壞企業形象的做法。這一點，有市場規范的問題，更重要的是企業自身的守信和自律問題。

業主聯合維權更妥當

開發商與買受人約定交房期限，應當按期交房。開發商把延期交房的經營風險和責任轉嫁給買受人，侵犯了消費者合法權利。但業主采取法律程序維權一般會長達數月，有的業主承受不起，并且此時房價相比購買時已經漲了不少錢，如果退房必然會帶來損失。在這種情況下，有法官建議，業主最好能聯合起來維權。對于延期交房現象，政府主管部門應該進行規范，制定相對統一的違約標準，讓業主購買時的補償有規可依。記者龔芳柳

[法官說法]

合同約定是維權關鍵

1、逾期交房的違約金應按照業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》執行。

2、對于逾期交房期間業主外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法解釋明確規定，在延期交房期間，房租應由開發商承擔。

3、如果開發商在寬限期限過后，仍不能交房的，購房者有權解除合同，同時要求開發商返還購房款及利息，并支付違約金。記者龔芳柳

9月份開發商對業主通過客戶服務部和新浪網康城業主論壇所反映的問題歸納整理，及時盡可能地在交房前予以解決或準備相應的解答對策；董事長親自會見業主代表，對業主們關心的問題做了解釋，并且幾次召集公司相關人員開會商討對策；由主管副總帶隊，臨時由客戶服務部全體人員、營銷、工程、合同預算等部門及高爾夫俱樂部、物業公司相關人員、律師組成了交房入伙工作小組并分工明確、各負其責，客戶服務、營銷部、高爾夫俱樂部和物業公司相關人員作為主要接待、協調人員，工程、合同預算部門相關人員針對工程中的特別問題協調承包商和供應商解決并解答業主的相關問題；物業公司制定了相關計劃；研究與業主簽訂的合同和不同的補充條款并核查業主履約情況；對業主們關心的近期尚未完善的問題與相關人員及律師認真推敲合理的解答方案，經董事長審批后統一對外發布；對部分接待人員進行有關培訓，統一口徑；對小區主要道路和地段以及接待大廳進行了仔細布置，突出了溫暖和回家的氣氛，并準備了迎接業主的飲料和中西茶點及聯歡晚會；配備對講機及時溝通以解決問題。

業主入伙期間，物業公司工程部人員先帶業主查看每間房屋并對業主提出的問題登記入表，交承包商及時維修處理。不少業主組成集體收房小組一起向開發商施壓，時常長時間與開發商有關人員開會要求他們的“合法權益”，甚至發生一些過激行為。例如，9月30日一業主因其購買的房屋出現質量問題，過于激動，在交房大廳內大聲叫嚷并抓住原接待其的銷售人員衣領，對前來化解矛盾的人員也出言不遜，但是所有接待人員均和顏悅色，并在工程、合同預算部門相關人員的及時檢查、解決和承諾下，該業主較為滿意；10月3日業主組成集體收房小組與開發商有關人員開會從下午至深夜3點，開發商總經理和主管副總均參加了會議，其間一業主將一杯茶水潑向了開發商總經理，但開發商與會人員都很理智，未發生任何沖突。

最終在開發商交房入伙臨時小組人員忠于職守、各盡其職、努力解決業主問題，將集體收房人員區別對待、化整為零，并給予部分業主適當的經濟補償下，首批交房入伙工作波瀾不驚，進行得較為順利，未出現集體鬧房、退房、媒體曝光和法律訴訟等情況。2002年12月底的第二次交房入伙同樣進展順利。

危機公關處理建議

1、隨時通過不同渠道收集業主所關心的事情及反映的問題，進行信息整理、分析，針對不同情況提出合理化建議或解決方案，及時報公司領導；同時將決策意見盡快在交房入伙前落實。在我們回首看許多企業所面臨的危機時，就會發現，幾乎每一次危機都有事前的征兆，可能這種征兆大家已經見怪不怪，熟視無睹。問題在于這些事前的征兆究竟在多大程度上得到了重視，在哪些方面采取了切實有效的對策，是否真地解決了問題，排除了危機大范圍爆發

更重要。

4、處理危機反應要快，否則就會有謠言，更不能給對手可乘之機。最好現場辦公解決。危機處理的難度是與企業處理危機的速度成反比的。速度越快，損失就越小。往往是危機發生的最初24小時，危機的走向就已經完成了。每當業主關注某一事件之時，業主的尺度往往較平時更為苛刻。因而，解決危機只有采取比平時更為嚴厲、更為迅速、更為強有力的措施，才可能在業主面前贏得信任，昭示誠意。

5、做好媒體（含網絡和公告欄等）傳播計劃，及時向業主解釋或表示歉意和誠心并將解決方案告知業主，對于謠言及時在媒體上刊登聲明，予以澄清。另外，通過媒體宣傳其他客戶對項目的贊譽或客觀、正面的看法，以沖抵、減弱負面消息的影響。

6、交房入伙時間不要太集中，如避開“五一”、國慶節、春節等長假期間，以避免集體收房產生的負面影響。

7、如遇集體收房的業主，盡可能將業主區別對待，分而治之，以疏散不利意見。對于有一定影響力或較為苛刻挑剔的業主，還可考慮適當補償。

8、注意危機的初期處理，以誠待人。誠信是負責企業文化的外在表現。勇于面對事實，真誠、及時解決問題與糾紛。通過細致、周到、熱忱的服務化解矛盾與糾紛。媒體和業主不僅關注事實真相，在某種意義上更關注當事人對事件所采取的態度。事實上90％以上的危機惡化都與當事人采取了不當的態度有關，比如：冷漠、傲慢、敷衍或拖延。在多數情況下，關注者需要的只是一個態度。搖手回避雖然也是一種態度，但這種選擇并不能清晰地讓人看到里面包含有誠意的選擇，因此在很多情況下，回避反而伴生的是進一步的猜測和主觀推斷，從而滋生把事件本身扭曲化的危險。現代城的氨氣事件中，建房時所使用的防凍劑是北京市城鄉建設委員會準許使用的合格產品，現代城的開發商并未違規，但他們勇于承擔責任，及時采取有效措施來彌補，業主們看到的是一個負責的開發商，更使買家看到開發商的誠意和實力，使準客戶緊密團結在其周圍。

9、與政府保持良好的關系往往會起到事半功倍和起死回生的作用。

10、不僅滿足于做好善后工作，還要從完善開發商管理制度和按工作流程辦事入手，對于容易出現問題的環節采取預防措施。加強有關部門人員培訓，做到業務嫻熟，口徑統一。加強部門間配合和協調工作，同時做到分工明確、責任清晰。加強合同管理工作，補充條款須經律師和公司領導審核。

11、確保開發商內部及開發商與業主對話渠道暢通。風險之所以能演變成致命的危機，很多時候與知情人或當事人秘而不宣有關。而企業領導如不能兼聽則明，也往往會扮演悲劇性的角色。另外在調查中顯示，有問題投訴無門，也是導致糾紛發生的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給發展商，將發展商的工作動態傳達給業主，可以提前發現可能引起爭議的問題。這方面，客戶服務部和物業管理公司是溝通業主與開發商的重要渠道之一。

12、有效地利用危機管理，善于把壞事變為“好事”。但這取決于開發商對業主的負責、誠意和良好的服務延伸態度。現代城曾因氨氣事件惹上官司，案件拖了一年多也一直沒有解決。現代城開發商的無理由退房升級版甚至住宅實行三包概念的推出，使開發商成功地規避了入住可能引發的糾紛，并為樓市營銷再添一個典型案例。開發商老總潘石屹稱，在SOHO現代城的氨氣事件發生后，“年息10％的無理由退房”期限結束時，只有12位業主辦理了退房手續，退房率不足1％，而退回的房子中的兩套成功地以超出原價20％的價格拍賣出手。另外通過開發商的租賃服務，使業主購買的房產在市場上保值、升值并獲得較高的租金回報，化解了矛盾。把一切有利的和不利的事情都變為公關和營銷手段，種種熱炒的新聞同時也為現代城開發商省去了大筆的廣告費

（2）交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件

交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質、用途使用的完整功能。

在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經完工。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續，并能在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》以及《住宅使用說明書》。

2．延期交房的認定

原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下，不構成延期交房：

（1）因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務，否則構成延期交房。

（2）因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及有關法律法規的規定，規劃包括用地規劃和工程規劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經完成項目的規劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批。對買受

人來說，規劃、設計也具有非常重要的意義。規劃確定的是房屋乃至整個小區整體的環境和格局。一旦規劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環境就有了可以預期的發展。因此，確定的規劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內容而訂入合同。合同訂立后，房地產開發企業（出賣人）擅自變更規劃、設計的，應視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更（如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發商需要時間來對整個設計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題（如地質條件的突變）必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環境的客觀情況發生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現，且該情勢變更的發生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權要求解除合同。根據上述理論，由于情勢發生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據情勢變更的原理，并結合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規定予以處理。

3．延期交房的法律后果

（1）買受人的合同解除權

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規定，當事人一方延期履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規定，出賣人延期交房的，經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；延期不行使的，解除權消滅。

（2）出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

延期交房協商方案

一、目前不能驗收交房的原因及解決問題的時間表: 至今不能交房的原因：

一是正式電尚未接通;二是配套公建(1,497平方米)未建。

現配套公建的工程規劃許可證已辦理完畢、施工許可證辦理中。

正式電方案已批準,工程合同在洽談中。

北京亞奧先科房地產開發有限公司(簡稱亞奧先科)鄭重承諾: 1)兩項工程于2011年3月開工、8月完工。

2)開工后每月報告工程進度并歡迎買受人檢查。

二、交房時間: 2011年8月30日前。

三、延期交房補償方案

方案A：亞奧先科為買受人租用過渡房至實際交房時止，租金由亞奧先科承擔。

方案B： 按照買受人已付房款(含首款及個貸或公積金)的日萬分之一,2010年9月1日起計, 交房后30日內由亞奧先科將補償款給付買受人。

上述兩種方案不可同時適用，買受人自行選擇為方案()。

四、亞奧先科承諾及聲明:

1)在5號樓及7號樓預售證延期以及3號樓預售許可獲批準后30個工作日起至交房時止,亞奧先科按月向2010年12月21日前已與亞奧先科簽了補充條款及本協商方案的買受人支付感謝配合費(每月每戶人民幣2,000元);按月向2010年12月25日20時前與亞奧先科簽補充條款及本協商方案的買受人支付感謝配合費(每月每戶人民幣1,500元)。

2)不會就延期交房補償與其他買受人簽更優惠的方案。

3)2010年12月25日20時前未與亞奧先科簽定補充條款及本協商方案的,按預售合同履行。如有糾紛均經法律途徑解決。

4)如因上丵訪使亞奧先科失去正常的建設、經營必須的條件而被迫停工, 亞奧先科無法對交房時間作任何承諾。后果由責任方承擔, 亞奧先科保留依法索賠的權力。

五、買受人承諾:

1)支持北京亞奧先科房地產開發有限公司的正常的建設及經營,包括5號樓及7號樓預售證延期以及3號樓預售許可獲批準。

2)即日起至2011年8月30日前不上丵訪、不影響亞奧先科的建設、銷售及辦公。

3)如未遵守上述承諾,即放棄延期交房補償及感謝配合費。

六、本協商方案一式3份，雙方各執1份，報空有關部門1份,具有同等效力。

買受人簽字(手印):

北京亞奧先科房地產開發有限公司(蓋章)2010年12月 日

延期交房應急方案

一、延期交房總體原則

? 盡管驗收證不能在短時間拿到手，只要可以交付，就發通知交房。用特快專遞，留回執。

二、延期交房銷售部門工作

? 如果客戶強烈要求的話可以采取拖的原則,能拖一天是一天,到拖部不下去的時候在給他即使付違約金也是最少的，原則是盡量不留證據,以免有官司纏身。

三、延期交房開發商工作

? 通過核心高層向工程部等各部門施加壓力，讓他們在最短的時間內完成工程進度；

? 做政府部門的工作，看看有沒有灰色路線，在驗收條件不具備的情況下，提前拿到相關的政府可以允許交付的文件，然后一些配套設施再迅速跟進。

? 抓緊時間辦理房屋的質量驗收、消防驗收等，特別是綜合驗收（備案表）。驗收時間盡量提前寫。

? 房屋交付的時候可以多贈送的小禮品（如滅火器、工具箱等），給業主不錯的感覺；

附：

致歉信

XX（先生 女士）：

感謝您對 鹽城金x房地產公司所開發的城南%%項目的青睞和厚愛。自從簽訂購房合同后，在您的大力配合下我們的各項工作進行的非常順利，在次我們表示真誠地感謝。

近期，由于（民工總是遲到等原因（找個客戶能接受的原因），天氣經常下雨，）造成了在約定期內無法交房，特此通知你，并請您諒解。我們將在保證工程質量的前提下，以盡快的速度完工交房。

希望在以后的相關工作中還是能得到你的大力配合。

不勝感激！！

鹽城金x地產開發公司

2009-11-26

逾期交房協議書

甲方： 乙方：

甲乙雙方于2011年月日簽訂商品房買賣合同，合同約定于 交房。因 什么原因造成逾期交房。現經甲乙雙方協商，達成以下諒解協議：

1.甲乙雙方同意繼續履行商品房買賣合同（除違約責任條款外）2.乙方同意在2011年收房

3.甲方同意以代乙方向本小區物業管理公司支付*個月（）物業管理費的方式承擔逾期交房的違約責任。具體支付方式由甲方與物業管理公司另行協商。

4.乙方同意豁免甲方其他違約責任，即除本協定約定外，放棄依據商品房買賣合同，向甲方主張高于或有別于本協議約定的違約責任請求權。5.本協議一式兩份，經雙方簽字或蓋章后生效。

一、1、2、問題處理銜接機制：

對目前收集的問題分類，各部門分別形成處理方案和說辭。具體客戶處理程序：

一般性疑難問題客戶服務中心給予解答→爭議性疑難問題分類（工程、物業、銷售）上報各負責人在客服中心辦公室處理→重大投訴問題或可能引起群訴的問題上報總指揮商議解決。

二、1、2、其他事項

參加交房的各部門人員應主動熟悉交房現場、相關業主問答。各部門參加交房的協助人員于2007年7月16 日14：00準時參加管理處組織的培訓，16:00參加交房演練。

3、在交房期間，每天早上8:00開早例會，每天18:00—19:00進行小結，各組負責人將當天情況整理匯報，交房協助人員準時參加。

第五篇：延期交房通知

尊敬的各位南明新苑業主：

為迎接旅發大會，市委市政府對南環路進行擴建，因城市道路擴建規劃的影響，導致本項目（南明新苑C、D棟）用地規劃發生變更。影響本項目（南明新苑）取得房地產竣工驗收備案的時間。南明新苑開發項目組目前正在積極向市政府及相關部門匯報協調解決此事。為此，原定于2012年4月30日的交房時間延遲，現暫定交房時間為2012年7月30日，如有變動則另行通知。由此給廣大業主帶來的不便，敬請諒解！

特此通知

六盤水三泰房地產開發有限公司

2012年5月1日

XX（先生 女士）：

感謝您對 中華人民共和國房地產公司（開發公司名稱）所開發的人民大會堂（項目名稱）項目的青睞和厚愛。自從簽訂購房合同后，在您的大力配合下我們的各項工作進行的非常順利，在次我們表示真誠地感謝。

近期，由于民工總是遲到等原因（找個客戶能接受的原因）造成了在約定期內無法交房，特此通知你，并請您諒解。我們將在保證工程質量的前提下，以盡快的速度完工交房。希望在以后的相關工作中還是能得到你的大力配合。

不勝感激！！