第一篇：逾期交房違約金案件如何訴訟

逾期交房違約金案件如何訴訟

一如何做訴訟前的準備

逾期交房在一個小區(qū)內(nèi)是普遍的問題，如果不能按時交房，那么開發(fā)商會侵害到很多業(yè)主的利益，最好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會受到法院的重視，對判決結(jié)果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對于逾期交房的案件要聘請律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經(jīng)驗。律師可以幫你收集及分析相關(guān)證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時間和精力。最重要的是人多每個人所交的律師費就會降低，這樣就可以減少訴訟成本。

二關(guān)于證據(jù)的搜集

逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時間，那么就要取得逾期交房時間的證據(jù)。

逾期的開始時間是《商品房買賣合同》中的交房時間，那么違約金的截止時間是什么時候？首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達到交房條件的情況下一直要計算到其具備交房條件，就是我們經(jīng)常所說的取得《竣工驗收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會通知你收房，一般通知方式有報紙公告和寄信通知等方式，這時我們就要保存好報紙和信件來證明其逾期時間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進行協(xié)商賠償時進行取證，將開發(fā)商所說的錄音，最好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時在這個過程中要找到你自己認為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。

三逾期交房違約金的計算

開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的支付辦法，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

對于在合同中已經(jīng)約定的依據(jù)約定的支付標準計算，計算公式為：

逾期交房違約金=已交付房款ｘ逾期交房的天數(shù)ｘ約定的每日賠付違約金的比例 在計算時需要注意以下問題：已交付房款是指你已經(jīng)交給開發(fā)商的房款，包括你通過銀行支付給開發(fā)商的貸款；逾期交房的天數(shù)從開發(fā)商約定交房的時間到開發(fā)商實際交付房屋之日，或到開發(fā)商取得交房的手續(xù)并通知到你收房之日。約定的每日賠付比例一般為第九條的2項中的比例，不與第1項的比例分段計算。

第二篇：淺析逾期交房違約金的調(diào)整標準

淺析逾期交房違約金的調(diào)整標準

一、案例簡介

2010年10月8日，何某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同（預售），依照合同約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當于2011年12月31日前將房屋交付使用，但在補充協(xié)議中對交房時間增加了一項約定，如何某要求房屋交付時已取得政府相關(guān)部門出具的認可和證明性文件，則交房時間可順延一年。此后，何某依約交納了全部的購房款。而涉案房屋取得政府部門出具的備案證的時間顯示為2012年12月27日，備案證明確此時已具備了所有的認可和證明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會提起仲裁，并主張合同中約定按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失為由，申請仲裁機構(gòu)予以增加。

2013年8月26日，廣州市仲裁委就該案作出裁決。裁決書的其中一項記載：關(guān)于違約損失賠償額的認定，由于何某作為其實際損失舉證的證據(jù)《房地產(chǎn)估價報告》，其評估機構(gòu)未能證明具有合法的評估資質(zhì)，因此仲裁庭不能將此作為認定損失的具體標準。但仲裁庭認為違約金標準確實低于申請人何某遭受的實際損失，裁決調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算違約損失賠償金。

二、問題的提出

本案中的爭議焦點主要有兩個：第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否存在逾期交房；第二，合同中對逾期違約金的約定是否存在需要調(diào)整的情形。第一個焦點與雙方在整個履約過程中證據(jù)的存留和采集息息相關(guān)，筆者在此不做贅述。本文旨在圍繞第二個焦點逾期交房違約金的調(diào)整標準進行簡單的梳理與探討。

現(xiàn)代民事活動有兩個重要規(guī)則：第一，參與民事活動的當事人意思自治，不違反法律規(guī)定是意思自治規(guī)則的題中應有之義，因此，關(guān)于違約金的性質(zhì)，既可以約定，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對的，民事主體的權(quán)利應受到必要的限制，因此才可能存在違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，否則便沒有其存在的理由。但是，這種限制不應成為常態(tài)，否則便違背意思自治這一根本的民法規(guī)則，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。”該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則。然而，對合同中的違約金數(shù)額進行調(diào)整，顯然是不顧當事人明確約定的內(nèi)容而作的一種變更，實質(zhì)是對意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據(jù)，以使其正當化。

在裁判實踐中，如何把握對約定違約金進行司法干預的度是一個難點，從違約金調(diào)整權(quán)的啟動到違約金調(diào)整的數(shù)額，都是對度的一個把控。因此，筆者希望通過對本案的法律分析，從具體的個案出發(fā)，對法院或仲裁機構(gòu)調(diào)整逾期交房違約金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房違約金的性質(zhì)認定正確界定和認識違約金的性質(zhì)，是確立違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的前提和基礎，否則將導致違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲，并進一步導致對違約金性質(zhì)的錯誤判斷和認識。

違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質(zhì)可以由當事人約定，也可以不約定。在當事人沒有約定違約金性質(zhì)的場合，關(guān)于違約金性質(zhì)的認定，應當視違約金的具體功能而定。合同的價值取向決定了違約金的功能側(cè)重。在大陸法系，合同的穩(wěn)定性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實際履行，反映到違約金中就是強調(diào)懲罰性違約金的制裁手段，我國法律則基本沿襲了大陸法系傳統(tǒng)。

補償性違約金與懲罰性違約金最本質(zhì)的區(qū)別表現(xiàn)為：懲罰性違約金與實際損失沒有必然聯(lián)系，有無實際損失均不影響依約支付懲罰性違約金，而補償性違約金與實際損失密切相關(guān)。商品房買賣合同糾紛中，逾期交房屬于一種遲延履行行為，而依據(jù)《合同法》第一百一十四條第三款規(guī)定：“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”既然支付違約金還應履行債務，表明違約金是專為對遲延履行行為予以懲罰而設定的，這就有懲罰作用。由于法律已經(jīng)對遲延履行的違約金的性質(zhì)作出了規(guī)定，因此，只要當事人在合同中沒有改變法律的規(guī)定，則不管當事人是否約定了遲延履行違約金的性質(zhì)，一旦發(fā)生遲延，違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交房違約金按照每日一定百分比的計算方式也沒有與實際損失相掛鉤。由此可見，逾期交房違約金屬于一種懲罰性違約金。

從理論上來說，懲罰性違約金本身應當不存在低于實際損失的情況，僅可能出現(xiàn)約定過高的情形，違約金條款只要不違反法律的強制性規(guī)定即過高的標準，便仍屬有效，不再屬于法律可以強行干預的范疇。但在司法實踐中卻往往會采取一種推定的方式來計算法律意義上的實際損失，基于該前提，逾期交房違約金的約定就可能會存在偏低或偏高兩種情形。

四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對《合同法》第一百一十四條確定的違約金調(diào)整規(guī)則，通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：

1、違約金的調(diào)整以當事人的申請為前提，法官或仲裁員不得依職權(quán)主動調(diào)整。

2、違約金的調(diào)整是對數(shù)額的調(diào)整，而不是對違約金標準的調(diào)整。

3、對于增加違約金問題，只要當事人約定的違約金低于造成損失的，就應予以增加，法官或仲裁員無需審查是否過分低于造成的損失。

4、對于減少違約金問題，應以違約金是否過分高于實際損失作為是否減少違約金的標準。

1.關(guān)于違約金調(diào)整的舉證責任分配當事人因違約金低于實際損失或過高而請求法院或仲裁機構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機構(gòu)應以造成的損失為基礎進行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任?

“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應當由主張調(diào)整違約金的一方承擔舉證責任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔舉證責任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責任范圍的一部分。

本案中，購房者何某主張按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失，請求仲裁機構(gòu)予以調(diào)整，理應承擔其實際損失大小和高于約定的違約金限額的舉證責任。反之，若開發(fā)商在逾期交房糾紛中提出違約金過高的主張，則實際損失的舉證責任轉(zhuǎn)移由開發(fā)商承擔。

2.逾期交房給購房者造成損失的認定在商品房預售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定進行確定。而對購房者逾期交房實際損失的計算則通常需要考慮購房的用途、房價的漲跌、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。如何認定開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失則成為一個司法難題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。但本案中，合同已對逾期交房違約金作出約定，嚴格意義上講，并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人民法院明確將同地段同類房屋租金標準作為了確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種推定，在訴訟或仲裁中，如果購房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁機構(gòu)作出調(diào)整的自由裁量界限《合同法》雖未限制約定違約金的上限，但對違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解釋中均有體現(xiàn)。其中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說，對于違約金過高的情況，法院或仲裁機構(gòu)是在超過損失30%的幅度以內(nèi)予以適當減少，并未強制要求降低至與損失持平，此時，裁判者具有一定的自由裁量權(quán)限；而對于違約金低于造成損失的情況，則應當以確定的實際損失（起碼也應當是法律“推定”造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標準，實際上杜絕了裁判者可以自由裁量的權(quán)限。

因此，本案仲裁庭是否需要對逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造成的損失已經(jīng)能夠完全確定的前提下，比較其中的差額，從而作出相應的裁決。

五、結(jié)論回到本案，既然仲裁庭已經(jīng)認定何某所舉證的《房地產(chǎn)估價報告》未能證明由具有合法評估資質(zhì)的機構(gòu)作出，顯然，何某理應承擔舉證不能的法律后果，即并沒有證明約定的違約金標準低于其實際損失，其申請調(diào)整的請求不應得到支持。但該份裁決書在未對證據(jù)不予認定的基礎上，筆鋒一轉(zhuǎn)，在缺乏任何事實建構(gòu)的基礎上，隨意的判斷出合同約定的違約金標準確實低于實際損失，應當調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算較為合理的認定，并基于此作出了一項任意性的最終裁決。

而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算是作為合同沒有約定違約金前提下對逾期付款違約金的裁量標準，這與本案合同已對違約金作出明確約定，且申請調(diào)整的對象為逾期交樓違約金的情況完全不相符。該份仲裁裁決書明顯陷入了一種似是而非、難以自圓其說的悖論，其造成的后果不但是對當事人契約自由、意思自治原則的隨意顛覆，也因此損害了法律的權(quán)威和尊嚴。

第三篇：購房逾期交房違約金申請)

關(guān)于購房逾期交房違約金申請

申請人:**

2012年 8月20日，申請人與被申請人簽訂了《商品房買賣合同》（以下簡稱合同），約定被申請人將蘭天花園紫薇園*****號房以********元出售給申請人。合同第四章第十一條約定被申請人應在2012年9月30日將驗收合格的商品房交付給申請人。合同第四章第十三條約定被申請人逾期超過30日不能將房屋交付與申請人，自合同第四章第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交付房價款萬分之八的違約金。

合同簽訂后，申請人依約支付了全部房價款。直到2013年4月19日申請人去收房，公共配套建筑還沒有安裝到位和完成，申請人要求被申請人出示商品房驗收合格的合法證明文件，被申請人也無法提供。申請人因急于住房，無奈之下接受了房屋。時至今日申請人請求被申請人向申請人支付逾期交房違約

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房價款萬分之八的違約金)元、逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金元.此致 敬禮

安達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

申請人:**

2014-1-21

第四篇：逾期交房違約金支付協(xié)議

逾期交房違約金支付協(xié)議

出賣人：

買受人： 身份證號碼： 買受人： 身份證號碼：

鑒于：買受人于 年 月 日購買了出賣人開發(fā)的 區(qū) 棟 單元 號房屋（簡稱商品房），并簽訂了《商品房買賣合同》，約定出賣人于 年 月 日向買受人交付商品房。現(xiàn)根據(jù)實際情況，該商品房于 年 月 ＿ 日交付買受人使用，出賣人逾期 天向買受人交房。

現(xiàn)就商品房逾期交付事宜，出賣人與買受人協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：

一、買受人同意：出賣人以物業(yè)服務費抵償該商品房的逾期交付違約金，即出賣人抵償買受人該房屋 個月（自 年 月至 年 月止）的前期物業(yè)服務費。

二、抵付后，出賣人無須再向買受人承擔其他任何的逾期交房法律責任。

三、本協(xié)議經(jīng)出賣人與買受人雙方簽字蓋章后即發(fā)生法律效力。

四、本協(xié)議一式兩份，出賣人與買受人各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

出賣人：遼寧永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 買受人（簽字并捺印）： 法定代表人：

委托代理人（簽字并捺印）： 證件號碼：

簽訂時間：二○一 年 月 日

第五篇：逾期交房的案例參考

逾期交房的案例參考

發(fā)布日期：2012-04-28作者：徐濤律師

交房時房子沒驗收青島開發(fā)商賠房主６萬違約金

http2009-7-7齊魯晚報

關(guān)鍵詞：開發(fā)商房子違約金

摘要：姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

舜網(wǎng)訊姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

據(jù)了解，姜某打算購買青島某置業(yè)公司開發(fā)的某山莊一套建筑面積210.27平方米的住房，雙方于2005年6月21日簽訂了商品房買賣合同。2005年11月29日，青島某置業(yè)公司對外聲稱，該公司開發(fā)建設的某山莊已驗收并且具備交房條件，并于次日起開始辦理交房手續(xù)。姜某以房子沒竣工驗收為由拒絕接收房屋。庭審中，姜某稱青島某置業(yè)公司沒有出具住宅質(zhì)量保證書及使用書，故有權(quán)拒絕交接，青島某置業(yè)公司則稱該兩份說明是在房屋交接時交付被告，因姜某拒絕交接，故不能獲得兩份說明書。從青島某置業(yè)公司提供的建筑工程竣工驗收備案表來看，姜某購買的房屋具備交付條件的日期為2006年12月8日。據(jù)了解，雙方之間到現(xiàn)在也沒有交接房屋。

法院認為，從青島某置業(yè)公司提供的竣工驗收備案表來看，青島某置業(yè)公司刊登交房通知時房屋尚未竣工驗收，根本不具備交付條件，房子直到2006年l2月8日之后才具備交付條件。青島某置業(yè)公司逾期交房的行為造成違約，應當承擔違約責任，賠償姜某從2005年11月29日至2006年l2月8日的損失。

交付未竣工驗收合格之商品房是否還應承擔逾期交房違約金

來源重慶市渝中區(qū)人民法院作者游中川編輯衡平于心點擊1521更新時間2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應于2005年12月31日前將質(zhì)量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂后，甲向乙支付了全部購房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲實際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過質(zhì)量驗收，還未竣工驗收合格。甲在明知該房未進行竣工驗收的情況下，仍在房屋交接表中“業(yè)主意見”欄簽署了“同意接房”,并實際占有了該房屋。但該房屋至2007年9月30日還未經(jīng)竣工驗收合格，由于此前乙已將2007年1月1日之前的逾期交房違約金支付給甲，因此甲于2007年9月25日起訴要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。

【分岐】

對甲的違約金請求是否支持有兩種意見。一種意見認為，由于雙方已辦理了房屋交接手續(xù)，且甲在明知該房屋未進行竣工驗收備案登記的情形下，仍表示同意接房并實際占有了房屋，應視為房屋的交付使用。至此，乙應當承擔的逾期交房違約金的責任已經(jīng)終止。因此對甲要求乙承擔違約金的請求不予支持。另一種意見認為，截止至乙將房屋交付給甲使用時，該房屋還未經(jīng)竣工驗收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應承擔相應的責任直至交付合格的房屋為止。由于在雙方的書面交接房手續(xù)中已經(jīng)載明房屋不符合合同約定的交付條

件，甲仍予以簽收接房。為此，乙仍應承擔逾期交房違約金，但違約責任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

【評析】

本案是一起商品房買受人要求房地產(chǎn)公司給付逾期交房違約金的案件。我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”因此，除當事人另有約定外，房地產(chǎn)公司在合同約定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則其房屋交付使用義務履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但本案的特殊性在于我國法律明確禁止將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用，而乙房地產(chǎn)公司恰是違反該規(guī)定將尚未通過竣工驗收之房屋轉(zhuǎn)移給甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地產(chǎn)公司所交付的房屋未經(jīng)竣工驗收合格為由要求乙支付逾期交房違約金，對甲方的訴求是否應予以主張，筆者認為應通過對以下幾個問題進行剖析后再下結(jié)論。

1、乙房地產(chǎn)公司“交付使用”行為是否有效？

我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應資格進行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產(chǎn)公司交付使用行為是否有效，應先識別我國法律法規(guī)關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為無效；反之，則乙房地產(chǎn)公司的履行行為有效的，應視其履行了交付使用義務。

由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關(guān)于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。”而《建設工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；

（二）驗收不合格，擅自交付使用的；

（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。”從我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應屬于禁止性法律規(guī)范。同時從該類規(guī)范設立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產(chǎn)公司如果違反了該規(guī)定，則其應承擔相應的行政責任。所以該類關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格的商品房轉(zhuǎn)移給甲占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉(zhuǎn)移占有行為應視為有效的交付使用。

2、甲明知商品房未經(jīng)竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進行了變更？商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務人實施給付時，債權(quán)人應積極配合受領(lǐng)給付，但如債務人是部分履行且該部分履行損害債權(quán)人利益的，則債權(quán)人有權(quán)拒絕接受該履行。如我國《合同法》第七十二條：“債權(quán)人可以拒絕債務人部分履行債務，但部分履行不損害

債權(quán)人利益的除外。”因此在合同履行過程中，債權(quán)人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權(quán)人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產(chǎn)公司將未經(jīng)竣工驗收合格之商品房轉(zhuǎn)移給甲占有時，甲在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但甲接收未經(jīng)竣工驗收合格之房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件達成了變更。因為甲選擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責任。而且根據(jù)我國《合同法》第七十七條“當人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產(chǎn)公司明確告知其所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而甲也僅對是否接收未經(jīng)竣工驗收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對房屋交付條件進行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預，如果當事人協(xié)商約定的交付條件低于標準，則該約定因排除適用法律強制性規(guī)范而無效。因此甲明知房屋質(zhì)量未經(jīng)竣工驗收合格而接收房屋，并不能視為雙方未對房屋交付條件進行變更。

3、乙房地產(chǎn)公司交付使用的房屋不符合合同約定，應如何承擔責任？

我國《合同法》第六十條明確規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”在本案中，甲與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應在2005年12月31日前將質(zhì)量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付給甲使用。從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個層面的內(nèi)容：一是要在約定期限內(nèi)將房屋交付給甲使用；二是要確保其在約定期限內(nèi)所交付的房屋經(jīng)質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格。因此，雖然乙房地產(chǎn)公司在2006年12月1日將未經(jīng)竣工驗收合格的房屋轉(zhuǎn)移給甲占有應視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，該房屋質(zhì)量不符合合同的約定，因此乙房地產(chǎn)公司交付使用行為違約。

根據(jù)我國《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。”而《合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。”因此在本案中，乙應按照合同約定承擔違約責任――如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格的房屋，其包含了兩個層面的內(nèi)涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質(zhì)量驗收合格和竣工驗收合格逾期。因此乙房地產(chǎn)公司于2006年12月1實際交付了未經(jīng)竣工驗收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，故其仍存在“逾期交房”第二個層面的行為――竣工驗收合格逾期。

綜上，根據(jù)“逾期交房”包含兩個層面的違約行為，乙房地產(chǎn)公司僅存在第二層面的逾期行為。因此筆者同意第二種意見,乙仍應承擔逾期交房違約金，但違約責任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

西安首例違規(guī)交房業(yè)主起訴公正判決維權(quán)成功

——西安市雁塔區(qū)法院維護公民合法權(quán)利的一個典型判例

房地產(chǎn)開發(fā)商欺騙業(yè)主、恃強凌弱的做法已經(jīng)激發(fā)了絕大多數(shù)民眾的不滿和反感，已經(jīng)發(fā)展成破壞社會公平公信、阻礙社會和諧的重要因素。隨著我國依法治國和法制文明進程的加快，大部分公民的維權(quán)意識和各級法院的公正執(zhí)法意識都在增強，這在一定程度上已經(jīng)成為我國加快司法文明步伐的強大動力。

日前，西安市雁塔區(qū)人民法院就原告王先生起訴開發(fā)商（西安榮康置業(yè)有限公司）違規(guī)交房一案，作出判決：（1）由被告承擔從合同約定的應交房之日起至實際交房之日期間的違約金；（2）限被告于判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告；（3）由被告承擔案件受理費。宣判后原告遵照法院要求，積極與被告聯(lián)系接收房屋，但被告卻不愿交房。被

告明確表示不服一審判決，并表示要利用一切關(guān)系和辦法在中級法院打贏官司。

被告的態(tài)度和做法給王先生增添了擔憂：在如今公開公正的執(zhí)法環(huán)境下，開發(fā)商利用一切關(guān)系和辦法是否會真的奏效？一審判決會不會在二審中被開發(fā)商的“有效運作”徹底翻案？王先生同時堅信：不斷完善的法律體系和公正執(zhí)法是構(gòu)建和諧社會的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真誠希望社會各界能夠高度關(guān)注此案；希望“陽光”能夠阻隔一切影響公正判決的陰暗運作；希望廣屏蔽詞語律工作者能夠主持正義、保護弱者；希望媒體跟蹤報道，進行監(jiān)督；希望得到廣大弱勢群體的支持和幫助。他也希望此案的終審判決能夠成為保護弱勢群體合法權(quán)益不受侵害的典型判例。案情簡況：

原告王先生（業(yè)主）2005年3月30日與被告西安榮康置業(yè)有限公司（開發(fā)商）簽訂了買賣“世紀頤園”小區(qū)A座（位于雁塔區(qū)趙家坡）商品房的合同，約定2006年5月28日交房。因開發(fā)商不能提供符合法律規(guī)定和合同約定的證明房屋符合交房條件的有關(guān)資料，王先生拒絕接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔區(qū)人民法院提出起訴，請求法院判令被告承擔逾期交房違約金，并繼續(xù)履行合同。

法院審理查明：被告提出交房時，向業(yè)主提供或出示了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明，被告未能出示，原告遂拒絕接房。庭審中，原告認為雙方在合同第八條約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”中“驗收合格”不僅應具備《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》還應具備《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明；被告認為其具備了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件即代表“驗收合格”。

法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，受法律保護。雙方對合同第八條約定的“驗收合格”理解發(fā)生爭議，在合同中對“驗收合格”的含義又未做解釋，在此情況下，所做解釋首先應當符合法律規(guī)定。法院在援引了《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等法律條文后，認為商品房“驗收合格”應指該房屋工程取得《工程竣工驗收備案表》，而被告在交房時所具備的《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件，只能證明被告對該商品房進行了驗收，不能證明該商品房經(jīng)驗收合格，因被告交房時缺少相關(guān)部門的認可文件，故逾期交房的責任應由被告承擔。

法院判決：

一、被告西安榮康置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期間逾期交房違約金以及2007年9月18日至被告將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告之日期間逾期交房違約金。

二、被告西安榮康置業(yè)有限公司本判決生效后十日內(nèi)將經(jīng)驗收合格的房屋實際交付原告。

本案件受理費1782元，由被告負擔。