第一篇：開發商逾期交房,是否必然要按照合同約定違約金進行賠付？

開發商逾期交房，是否必然按照合同約定的違約金比例承擔違約責任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某與威海某房地產開發有限公司簽訂了《威海市商品房預售合同》一份，約定：被告將其開發的位于威海市環翠區某樓盤的-47號-404室房屋（建筑面積96.15平方米）預售給原告，房屋總價款413166元，原告于簽訂合同時一次性付清；被告應當在2010年12月31日前將經單體竣工驗收合格的商品房交付給原告使用，房屋達到交付使用條件后，被告應書面通知原告限期辦理交接手續；被告應在該商品綜合驗收合格之日起90內，協助原告辦理房屋產權轉移登記手續；被告如未按合同規定的期限將房屋交付給原告使用，逾期不超過90日的，每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金，逾期超過90日的，原告有權解除合同，被告承擔違約責任，按總房款的0.05%向原告支付違約金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付總房款0.05%的違約金。合同簽訂后，原告于當日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告領取了該房屋的鑰匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其開發建設的威海市環翠區某樓盤47號樓的商品房預售許可證。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告將被告訴 1 至威海市環翠區人民法院，請求判令被告支付逾期交付房屋的違約金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%計算）。

【辦案經過】被告收到法院傳票后，委托山東威海衛律師事務所的律師梁律師代理。

律師接到被告委托后，認真查看了案件相關資料。律師認為，被告對其開發的某樓盤47號樓已取得了預售許可證，其對外預售上述商品房的行為是合法的。原、被告雙方簽訂的商品房預售合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，該商品房預售合同合法有效，原、被告雙方應該全面履約。但是就原告主張的逾期交房違約金，被告代理律師認為存在以下兩個問題：一是計算逾期交房的時間過長；二是原告要求被告支付逾期交房的違約金數額過高。根據上述問題，被告代理律師認真查找相關法律法規，結合多年辦案經驗，整理了詳細的答辯意見以供律師在法庭陳述。代理律師在2011年12月15日庭審當日陳述了以下代理意見：

一、被告已于2011年9月20日將房屋交給原告占有、使用，原告主張的逾期交房的違約時間應從2011年1月1日計算至實際交房之日。

被告于2011年9月20日將房屋鑰匙交給原告，原告也予以接收，原告已經實際占有了所購房屋，并入住至起訴之 日。原告要求被告支付逾期交房的違約金，應當從2011年1月1日計算至實際交房之日止。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但是當事人另有約定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋鑰匙即被告將建成的房屋轉移給了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已對該房屋進行了裝修并居住至今，應認定為雙方對該房屋的交付行為已經履行完畢。因此，原告主張的逾期交房的違約時間應從2011年1月1日計算至實際交房之日。

二、根據原告與被告簽訂的《威海市商品房【預售】合同》“第十一條 關于產權登記的約定

（一）出賣人應在該商品房綜合驗收之日起90日內，協助買受人辦理房屋產權轉移登記手續。”而被告所開發的水緣金座樓盤尚未進行綜合驗收，故未達到合同約定的被告應該協助原告辦理房屋產權證書的條件，所以請求法院駁回原告要求被告協助原告辦理房證的訴訟請求。

三、原告要求被告支付的違約金數額過高，請求法院予以適當降低。根據《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋

（二）》第29條規定“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎……當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以 認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。本案中，雖然原、被告在預售合同中約定了，每逾”期一日被告按照總房款的0.05%向原告支付違約金。但是該約定的違約金過高，應以原告的實際損失來計算被告應該承擔的違約金數額。又根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少。”第17條第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”被告代理人認為，即使被告逾期交房，也應當以該房屋的實際市場租金標準作為確定原告實際損失的依據，與原告的實際損失相比，雙方約定的違約金數額過分高于房屋租金的損失。

在庭審現場，代理律師陳述了上述答辯意見后，又征求被告意見，向法院提交了《評估申請書》，即申請法院委托鑒定評估機構對被告開發的某樓盤47號樓所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期間，同地段同類房屋租金標準進行評估。環翠區人民法院同意了被告代理律師提出的評估申請。2012年4月，環翠區人民法院依法委托了威海正薈資產評估有限公司對該事項進行了評估、鑒定，鑒定結論為：被告開發的某樓盤-47號樓-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期間的月平均租金為709.59元。

環翠區人民法院聽取了原、被告雙方的法庭陳述以及被告代理律師的代理意見，并采納了被告代理律師關于計算逾期交房違約金時間的起止時間和因原告主張違約金比例過高而要求參照當地房屋租金價格予以適當降低的主張，最終威海市環翠區人民法院依法判決被告于判決生效之日后十日內支付原告逾期交房違約金7994.72元（自2011年1月1日計算至2011年9月20日，違約金比例參照租金價格）。

后原告崔某對一審威海市環翠區人民法院作出的《民事判決書》不服，向威海市中級人民法院提起上訴。威海市中級人民法院經審理后，依法駁回崔某的上訴請求，維持原判。

山東威海衛律師事務所

梁清華

律師

2013年8月27日